萬科城物業(yè)管理策劃

1、萬科城物業(yè)管理方案一、項(xiàng)目基本情況介紹二、服務(wù)中心籌建計(jì)劃三、物業(yè)管理工作思路四、物業(yè)見面會(huì)工作計(jì)劃五、首期交付工作計(jì)劃六、安全管理方案七、停車管理方案八、裝修管理方案九、返修管理方案十、接管驗(yàn)收方案開荒保潔方案、項(xiàng)目基本情況介紹1、地理位置:萬科城項(xiàng)目地處四方區(qū)雙山區(qū)域，位于城市新都心的心臟地帶，擔(dān)負(fù)著新都11L uXTriLE;四方區(qū)宗地AJ:.：£為山二胃比*治章撬All4ftM*P K耆包-李滄區(qū)1、«i3P*嶗 山區(qū).-1 LI寧 環(huán)X主E市北區(qū)鼻壽I亡5!兩* H rJ Sffl 種右：Mil.- Jll 上 itE K«魯曉叱（9祥治曹帀為丹=嘰斗J

2、T* £卿 I"*iars市政府心最重要的中央驅(qū)動(dòng)功能。4亦和週,.-*. Ui 歸 E'工*霊* 魯土丄國 /2、項(xiàng)目規(guī)模:項(xiàng)目總建筑面積約47萬平米，由五個(gè)地塊組成，包括精裝住宅、街區(qū)商業(yè)、 復(fù)合商業(yè)、幼兒園、老年公寓等，構(gòu)成一個(gè)完整的生活鏈。3、項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)情況統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目數(shù)值單位總用地面積527000m3地上總建筑面積470000m3其中住宅320000m3配套公建105000m3地下總建筑面積97000m3容積率2.58綠化率38%總戶數(shù)3834戶地庫總面積97000m3機(jī)動(dòng)停車位4313輛地上-f-U 1 【t1564輛其中地下2749輛萬科城項(xiàng)目總

3、分6期，1.1期/1.2共6期以兩房戶型為主期/1.3期21 期122 /2.3 期4、2012年萬科城項(xiàng)目交付列表計(jì)劃交付日期交付面積5）毛坯房（戶）精裝修房（戶）合計(jì) 交付 戶數(shù)交付車位 數(shù)量（個(gè)）201262.35830746404644362012616.1749129523043562012.12.30483250329329253本年度合計(jì)1557615166331149689二、服務(wù)中心籌建計(jì)劃1.服務(wù)中心籌建計(jì)劃時(shí)間表序 號(hào)工作容開始時(shí)間完成時(shí)間責(zé)任人協(xié)助人1.成立萬科城物業(yè)籌備組2-203-10建偉志強(qiáng)2.確定服務(wù)中心組織架構(gòu)2-202-28志強(qiáng)余向東3.人員招聘2-15-1

4、5志強(qiáng)4.維修技術(shù)人貝進(jìn)場3-54-10志強(qiáng)5.服務(wù)中心負(fù)責(zé)人進(jìn)場4-15志強(qiáng)6.與周邊公共關(guān)系建立聯(lián)系4-204-30服務(wù)中心 經(jīng)理于永玲、 曉康7.客服、環(huán)境、安全負(fù)責(zé)人進(jìn)場4-20志強(qiáng)8.安全、行政綜合、客服、環(huán)境等基層 人員人員進(jìn)場4-25志強(qiáng)9.確定物業(yè)用房裝修方案2-28孔凡華采購部、 成本部10.物業(yè)用房裝修工程招投標(biāo)3-13-5孔凡華采購部、 成本部11.物業(yè)用房進(jìn)場施工3-84-20孔凡華采購部12.服務(wù)中心進(jìn)場辦公4-24服務(wù)中心 經(jīng)理13.組織業(yè)主見面會(huì)5-125-13服務(wù)中心 經(jīng)理14.辦理服務(wù)中心各類證照、印章4-255-10博15.開荒保潔單位招投標(biāo)5-55-15娜

5、建明16.開荒保潔6-16-7服務(wù)中心 經(jīng)理17.確疋本體標(biāo)識(shí)及物業(yè)標(biāo)識(shí)方案2-203-1孔凡華、博設(shè)計(jì)部18.標(biāo)識(shí)制作及安裝5-15-25孔凡華19.日常保潔公司、生活垃圾清運(yùn)單位、 裝修垃圾清運(yùn)單位招投標(biāo)5-55-15娜建明20.日常保潔公司進(jìn)場6-7服務(wù)中心 經(jīng)理21.物業(yè)人員前期培訓(xùn)4-205-30服務(wù)中心志強(qiáng)經(jīng)理22.項(xiàng)目資料移交5-105-20服務(wù)中心 經(jīng)理項(xiàng)目部23.公共區(qū)域接管驗(yàn)收5-106-1服務(wù)中心 經(jīng)理項(xiàng)目部24.設(shè)備接管驗(yàn)收5-155-25服務(wù)中心 經(jīng)理項(xiàng)目部25.鑰匙接管5-275-30服務(wù)中心 經(jīng)理項(xiàng)目部26.物業(yè)人員工裝制作4-155-10博27.服務(wù)中心辦公用品

6、采購4-14-15服務(wù)中心 經(jīng)理博28.服務(wù)中心家具采購4-104-20服務(wù)中心 經(jīng)理博29.開荒保潔驗(yàn)收6-56-7環(huán)境負(fù)責(zé) 人服務(wù)中 心經(jīng)理30.業(yè)主資料裝袋6-66-8客服負(fù)責(zé) 人服務(wù)中心經(jīng)理31.智能卡授權(quán)6-66-8客服負(fù)責(zé) 人服務(wù)中 心經(jīng)理32.集付根據(jù)項(xiàng)目統(tǒng) 一安排服務(wù)中心 經(jīng)理三、物業(yè)管理工作思路1. 服務(wù)中心：根據(jù)萬科城項(xiàng)目地塊分散，互不相連的特點(diǎn)，設(shè)立一個(gè)指揮中心，分地塊設(shè)置 接待前臺(tái)，各地塊前臺(tái)快速接待業(yè)主相關(guān)訴求，做到快速解決，達(dá)到問題處理的 及時(shí)性，使業(yè)主避免了尋找服務(wù)中心、等候處理問題的焦躁心理。根據(jù)客戶特點(diǎn)、項(xiàng)目特征，我們將為萬科城的業(yè)主推行“3G'物業(yè)管

7、理模式，簡要地說，萬科“ 3G'服務(wù)模式倡導(dǎo)萬科一貫秉承的“健康豐盛”的客戶理念， 通過我們對(duì)健康環(huán)境的維護(hù)、塑造，客戶生活的關(guān)懷，豐富多彩社區(qū)生活的開展 為客戶提供一個(gè)更加充實(shí)、愉悅、健康的生活氛圍?！?G'金牌的服務(wù)(Golden Service )、綠色的環(huán)境(Green Surroundings )、快樂愉悅的生活( Glad life )。金牌的服務(wù)( Golden Service )萬科物業(yè)將運(yùn)用現(xiàn)代化的管理，向業(yè)主 提供全方位的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。在開展基礎(chǔ)的安全管理、清潔服務(wù)、公共設(shè)施設(shè)備管理 的同時(shí)，滿足業(yè)主的個(gè)性化需求，提供各種有償維修服務(wù)、有償家政服務(wù)。綠色的環(huán)境(

8、 Green Surroundings )萬科倡導(dǎo)綠色的生活環(huán)境，通過科 學(xué)管理方法手段，保持小區(qū)其原有風(fēng)貌，同時(shí)我們?cè)谔峁┓?wù)中，充分考慮客戶 的生活，做到零污染、零打擾。使小區(qū)保持寧靜、優(yōu)美?？鞓酚鋹偟纳? Glad life )即物業(yè)管理服務(wù)為業(yè)主所帶來的生活上的 改變。我們通過社區(qū)文化活動(dòng)及各種形式的宣傳引導(dǎo)及創(chuàng)造良性生活的人文環(huán)境， 豐富業(yè)主生活的同時(shí)，促使客戶養(yǎng)成良好的生活習(xí)慣。2. 安全管理思路 “認(rèn)識(shí)客戶、從認(rèn)識(shí)客戶的名字開始” 從認(rèn)識(shí)業(yè)主，到叫出業(yè)主的名字，了解對(duì)客人飲食起居習(xí)慣、個(gè)人喜好、職 業(yè)身份等方面?zhèn)€性信息掌握，有效注重人員安全中的每一個(gè)環(huán)節(jié)。從對(duì)車輛不熟到面熟，了

9、解車型、車牌。對(duì)車主及其常駕車輛、常乘人員等 方面的信息進(jìn)行掌握，強(qiáng)化車輛安全管理。設(shè)立安全巡邏隊(duì) 針對(duì)小區(qū)區(qū)域大、出入口比較分散的特點(diǎn)，安全部設(shè)立義務(wù)巡邏隊(duì)員，不定 期對(duì)周邊安全問題進(jìn)行巡邏，保證周邊環(huán)境的安全與穩(wěn)定，對(duì)部的安全管理起到 防微杜漸的作用，同時(shí)可以有效的向外展示我們的安全團(tuán)隊(duì)，正確及時(shí)處理各類突發(fā)事件。3. 清潔管理小區(qū)保潔將繼續(xù)沿用外包管理的方式，帶領(lǐng)小區(qū)保潔主管等管理人員到五星級(jí)酒 店參觀學(xué)習(xí)規(guī)的服務(wù)方式。每周由品質(zhì)、環(huán)境、安全、客服組負(fù)責(zé)人共同對(duì)園區(qū) 進(jìn)行衛(wèi)生大聯(lián)檢，督促保潔工作。保潔崗位，區(qū)域劃分：崗位類別工作場所現(xiàn)場需求編制方法樓崗樓道、大堂、電梯 等樓保潔工作量按樓

10、層設(shè)置樓外崗樓外公共區(qū)域樓外保潔工作量按面積設(shè) 置家政崗住戶室家政服務(wù)根據(jù)業(yè)務(wù)需求設(shè)置垃圾清運(yùn)崗樓外指定區(qū)域生活垃圾收集、清 運(yùn)按照實(shí)際情況設(shè)置4. 物業(yè)管理的意識(shí)細(xì)節(jié)意識(shí)從某種意義上說，物業(yè)管理工作就是由一連串的細(xì)節(jié)構(gòu)成，大到設(shè)備的日常保養(yǎng)、 綠化養(yǎng)護(hù)，小到接待業(yè)主時(shí)的一個(gè)微笑、一聲問候，都可能引發(fā)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù) 質(zhì)量的質(zhì)疑。風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)主要有：公用事業(yè)單位轉(zhuǎn)嫁收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)給物業(yè)管理公司；開發(fā)企業(yè)遺留問題如房屋 漏雨等造成的收費(fèi)困難的風(fēng)險(xiǎn)；業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)受到損害導(dǎo)致的法律賠償風(fēng)險(xiǎn)；小 區(qū)大型設(shè)備設(shè)施損壞，而維修資金不能啟用應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)法律意識(shí)物業(yè)管理的各種工作記錄、問題處理記錄都有可追溯的法律意義，例

11、如安全值守， 只要有記錄或錄像證明工作人員在崗并進(jìn)行正常程序的工作就可以免責(zé)。其他如 與業(yè)主簽訂的合同、催收物業(yè)服務(wù)費(fèi)的證明等，都是降低物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的法律依據(jù)。 溝通意識(shí)對(duì)外，有建設(shè)單位、施工單位、公用事業(yè)單位、基層政府通；對(duì)，有公司、兄弟 管理處、團(tuán)隊(duì)成員；更重要的是業(yè)主，拒繳物業(yè)管理費(fèi)、解決鄰里物業(yè)糾紛、，業(yè)委會(huì)成員有意見等成本意識(shí)通過自身的服務(wù)取得收入，再通過合理的成本控制，就能保證管理處健康、正常 地運(yùn)作四、物業(yè)見面會(huì)工作計(jì)劃1. 物業(yè)見面會(huì)時(shí)間活動(dòng)時(shí)間：2012年5月12日13日萬科城第一次物業(yè)見面會(huì)將會(huì)與地產(chǎn)公司工地開放日相結(jié)合的方式舉辦，在活動(dòng)現(xiàn)場展示萬科企業(yè)形象，通過工地開放增加準(zhǔn)

12、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識(shí)，傳遞物業(yè)服務(wù)信息，提前了解業(yè)主的需求。2. 物業(yè)見面會(huì)場地萬科城工地開放日活動(dòng)現(xiàn)場3. 物業(yè)見面會(huì)流程1）物業(yè)服務(wù)中心前期介入組安排專人負(fù)責(zé)配合地產(chǎn)組織業(yè)主工地開放日活動(dòng)。2）在工地開放前一個(gè)月，由客服前期介入人員策劃組織物業(yè)業(yè)主見面會(huì)容,制定相應(yīng)工作計(jì)劃、審核、籌備。3）活動(dòng)前針對(duì)業(yè)主關(guān)心的問題制定統(tǒng)一的回答口徑，對(duì)所有參與活動(dòng)的工作人員進(jìn)行培訓(xùn)；對(duì)于一些敏感或重大問題安排專人答復(fù)業(yè)主。4）業(yè)主見面會(huì)活動(dòng)流程圍繞地產(chǎn)公司工地開放日為中心，業(yè)主參加工地開放日活動(dòng)中或活動(dòng)后，在物業(yè)展示區(qū)了解物業(yè)服務(wù)基本容。5 ）活動(dòng)目的主要推薦物業(yè)公司服務(wù)容和物業(yè)服務(wù)人員，引導(dǎo)業(yè)主了解物業(yè)

13、服務(wù)疇，展示物業(yè)服務(wù)人員專業(yè)性服務(wù)品質(zhì)。6 ）通過意見征詢了解客戶群體需求，及時(shí)掌握客戶群體類型，制定業(yè)主入住及裝修期間的重點(diǎn)服務(wù)工作。7）物業(yè)見面會(huì)流程圖:廠接待崗：1、引導(dǎo)業(yè)主參觀展板區(qū)，簡單介紹業(yè)主見 面會(huì)流程，發(fā)放業(yè)主服務(wù)需求征詢表；2、引導(dǎo)業(yè)主填寫業(yè)主資料卡，銀行托收協(xié) 議展板講解崗：介紹展板內(nèi)容并正確引導(dǎo)客戶咨詢崗：接受客戶的咨詢，派發(fā)服務(wù)項(xiàng)目便民 電話卡、片區(qū)助理名片等物業(yè)相關(guān)資料4. 物業(yè)見面會(huì)布置及現(xiàn)場活動(dòng)（附現(xiàn)場活動(dòng)平面圖，待定）1）現(xiàn)場展板區(qū)域：展板容包括：a物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)b、物業(yè)服務(wù)容和物業(yè)服務(wù)費(fèi)的構(gòu)成c、入住流程d、 裝修流程及注意事項(xiàng)（精裝修，可選擇

14、性公示）e、萬科物業(yè)其他社區(qū)文化活動(dòng)瞬間回顧f、萬科城車位管理辦法g、物業(yè)費(fèi)銀行托收公示h、太陽能收費(fèi)公示i、物業(yè)宣傳片播放（活動(dòng)回顧 CD播放魅力、活動(dòng)照片投影播放，提前與銷售商 議、配腰麥若干備用）展板旁設(shè)有專業(yè)人員接受客戶咨詢，與客戶進(jìn)行講解與引導(dǎo)，及時(shí)記錄好客戶的 意見和建議。2）現(xiàn)場咨詢區(qū)域a）物業(yè)專業(yè)人員對(duì)入伙辦理、裝修服務(wù)、居家報(bào)警及社區(qū)文化咨進(jìn)行講解；b） 派發(fā)企業(yè)宣傳冊(cè)（如物業(yè)刊物鄰居、萬科家書等）、向業(yè)主發(fā)放服務(wù)項(xiàng) 目便民卡、片區(qū)管家名片等。c）現(xiàn)場接受客戶的咨詢和疑難解答并作好詳細(xì)記錄。3）休息區(qū)域由萬科地產(chǎn)與物業(yè)配合，準(zhǔn)備點(diǎn)心、飲料等物品供業(yè)主休息飲用。5. 風(fēng)險(xiǎn)及統(tǒng)一

15、說辭針對(duì)萬科城工地開放時(shí)面臨的風(fēng)險(xiǎn)問題進(jìn)行匯總，指定統(tǒng)一說辭；如若業(yè)主對(duì) 專業(yè)問題有異議，由地產(chǎn)設(shè)定的專業(yè)人員進(jìn)行講解。（附統(tǒng)一說辭）6. 應(yīng)急預(yù)案現(xiàn)場設(shè)定應(yīng)急小組，處理見面會(huì)現(xiàn)場突發(fā)事件及緊急事件，確?；顒?dòng)順利開展。應(yīng)急小組組長：地產(chǎn)客服負(fù)責(zé)人、物業(yè)負(fù)責(zé)人應(yīng)急小組組員：（具體人員待定）7. 物業(yè)見面會(huì)人員支援計(jì)劃參加對(duì)象相關(guān)責(zé)任人參加人數(shù)萬科城業(yè)主1.2期（7#-11#號(hào)樓）準(zhǔn)業(yè)主（精裝304戶、毛坯52戶）根據(jù)實(shí)際安排來定356戶萬科城物業(yè)人員物業(yè)負(fù)責(zé)人：待定 維修負(fù)責(zé)人： 安全負(fù)責(zé)人： 客服組人員：5人地產(chǎn)客戶關(guān)心中心協(xié)助人員：1人物業(yè)公司支援簽到區(qū)：4人（簽訂客戶資料）咨詢區(qū)：3人（客

16、服人員）安全人員：613人8.活動(dòng)籌備工作分工:階段工作工作容相關(guān)責(zé)任人完成時(shí)間、八 刖期籌物業(yè)見面會(huì)籌備方案審核項(xiàng)目負(fù)責(zé)人3月30日組織召開1.2期業(yè)主見面會(huì)籌備會(huì)議4月10日活動(dòng)容流程彩排4月20日業(yè)主見面會(huì)場地設(shè)計(jì)4月20日備現(xiàn)場布置、包裝活動(dòng)前元成物品準(zhǔn)備4月30日業(yè)主見面會(huì)活動(dòng)流程第一階段活動(dòng)容負(fù)責(zé)人講解員展 示 區(qū)萬科物業(yè)企業(yè)宣傳萬科城項(xiàng)目的服務(wù)模式客戶服務(wù)、維修服務(wù)、安全服務(wù)各部門負(fù)責(zé)人入住裝修手續(xù)辦理流程服務(wù)助理老社區(qū)活動(dòng)照片展示服務(wù)助理第二階段活動(dòng)容負(fù)責(zé)人工作人員現(xiàn) 場 咨 詢 區(qū)向業(yè)主發(fā)放物業(yè)服務(wù)需求征詢 表服務(wù)助理物業(yè)服務(wù)助理與業(yè)主第一次溝 通服務(wù)助理咨詢崗解答業(yè)主疑問參

17、會(huì)部門負(fù)責(zé)人活動(dòng)結(jié)束重點(diǎn)問題回復(fù)物業(yè)負(fù)責(zé)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人意見征詢表統(tǒng)計(jì)物業(yè)服務(wù)中心全體整理會(huì)場設(shè)施、設(shè)備整理會(huì)場物品9.見面會(huì)物料、物資準(zhǔn)備計(jì)劃根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況待定附件：活動(dòng)注意事項(xiàng)：1）物業(yè)管理見面會(huì)實(shí)施前a）根據(jù)公司物業(yè)見面會(huì)實(shí)施規(guī)制定詳細(xì)的活動(dòng)方案;b）根據(jù)方案制定活動(dòng)計(jì)劃工作人員安排表；c）提前準(zhǔn)備各活動(dòng)時(shí)所需物質(zhì)及相關(guān)工具；d）制定應(yīng)急方案和統(tǒng)一口徑。2）物業(yè)管理見面會(huì)實(shí)施中a）組織者注意調(diào)節(jié)現(xiàn)場氣氛，控制整體局面，做好客戶正面引導(dǎo)工作；b）業(yè)主信息收集環(huán)節(jié)前提到工地開放，簽約人員注意做好解釋工作；c）積極推進(jìn)銀行托收工作；d）現(xiàn)場做好車位管理方案的意見收集；e）發(fā)放業(yè)主服務(wù)需求征詢表并

18、注意回收需求表；f ）與客戶溝通中遇到比較敏感性的問題請(qǐng)專人負(fù)責(zé)回答；g）注意做好客戶信息的收集工作。2）見面會(huì)結(jié)束后a）活動(dòng)現(xiàn)場整理，及時(shí)恢復(fù)原狀。b）及時(shí)匯總客戶所分析的問題并形成分析報(bào)告納入入伙統(tǒng)一口徑；尤其是車場管 理；c）做好業(yè)主資料的收集匯總，提前了解業(yè)主的信息，做好客戶分類。d）對(duì)于現(xiàn)場提問較多問題的業(yè)主，重點(diǎn)注意保持溝通與聯(lián)系。五、首期交付工作計(jì)劃1. 萬科城集付工作籌備小組交付工作組人員結(jié)構(gòu)籌備組崗位職責(zé)要求萬科城一期鑰匙接管流程萬科城一期接管驗(yàn)收方案2. 集中入住準(zhǔn)備工作集中入住崗位分布集中入住前期準(zhǔn)備工作節(jié)點(diǎn)3. 集中入住現(xiàn)場應(yīng)急預(yù)案：1）目的確保項(xiàng)目入伙順利進(jìn)行和圓滿結(jié)

19、束，最大程度地避免和減少突發(fā)性事件所帶來的干擾，減小事件給公司產(chǎn)生的負(fù)面影響和損失，特制定本預(yù)案。2）成立緊急事件應(yīng)對(duì)小組組長：組員：3）緊急事件處理程序a）組長負(fù)責(zé)緊急事件的處理和指揮，較大、較難控制的事件應(yīng)及時(shí)上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo) 處理；b）現(xiàn)場各活動(dòng)區(qū)域負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)本活動(dòng)圍的緊急突發(fā)事件予以記錄并報(bào)公司；c）所有工作人員如觀察到可能發(fā)生緊急事件的信息，應(yīng)立即向應(yīng)急小組成員進(jìn)行 匯報(bào)；d）應(yīng)急小組人員及時(shí)向組長匯報(bào)并協(xié)助處置各類事件，做到信息上傳下達(dá)，及時(shí) 進(jìn)行處理；4. 突發(fā)事件應(yīng)對(duì)措施：a）活動(dòng)前及現(xiàn)場設(shè)置溫馨提示、做好風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估檢查；備日常應(yīng)急用品、藥品，加 強(qiáng)工作人員的應(yīng)急培訓(xùn)。b）自然因素應(yīng)

20、對(duì)：工作人員提前進(jìn)行培訓(xùn)，如果因天氣原因影響等，應(yīng)及時(shí)做好 自然災(zāi)害事故的應(yīng)對(duì)措施。c）停（斷）電事件的應(yīng)對(duì)：如果在沒有接到相關(guān)部門的通知出現(xiàn)此類事件，應(yīng)立 即聯(lián)系相關(guān)人員問清停電的有關(guān)原因，并聯(lián)系有關(guān)部門進(jìn)行搶修；如果是入伙現(xiàn) 場出現(xiàn)的停（斷）電現(xiàn)象，則立即相關(guān)技術(shù)人員進(jìn)行搶修直至恢復(fù)供電。d）對(duì)其它事件的應(yīng)對(duì)：如出現(xiàn)影響活動(dòng)開展的事件（茲事、現(xiàn)場秩序失控），應(yīng)立即通知組長，并報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)確定活動(dòng)是否繼續(xù)進(jìn)行并采取相關(guān)措施處理。4.基本交付情況：確認(rèn)交付套數(shù)356套；交付時(shí)間：12年6月16日一一17日，二天交付完畢; 零星交付時(shí)間：12年6月18日起。萬科城集付工作籌備小組：1）交付工作組人

21、員結(jié)構(gòu)：籌備組組長:2）籌備組各崗位職責(zé)要求：a）組長負(fù)責(zé)集付各工作崗位分工，監(jiān)督各崗位執(zhí)行情況，指導(dǎo)各崗位工作完 成標(biāo)準(zhǔn)；b）小組負(fù)責(zé)人根據(jù)集中入住整體分工，執(zhí)行各組工作職責(zé)，每日向組長匯報(bào) 工作進(jìn)展情況；c）各組成員根據(jù)崗位分工落實(shí)工作事項(xiàng)，每日通報(bào)工作完成情況。3）萬科城一期鑰匙接管流程：a）鑰匙接管小組12年5月20日成立，接管驗(yàn)收小組由兩部分組成，A組負(fù)責(zé)鑰匙接管測試、整理、清洗、裝袋，B組負(fù)責(zé)抽查鑰匙準(zhǔn)確性（抽查比例20%。六、安全管理方案1. 安全人員配置萬科城安全崗位編制安全班長（3人）控制中心（4人）項(xiàng)目部/案場（11人）車人小商車輛行區(qū)業(yè)場岀出巡街巡入去邏巡邏口口崗邏崗固固

22、6崗3疋疋人3人崗崗人33人人11 尸Vv案場（7人）*項(xiàng)目部（4人）迎車班前安賓場長臺(tái)全崗崗監(jiān)接崗33控待位人人113人人人萬科城小區(qū)每班次安全班長1人、安全員6人，控制中心值班人員1人。共三個(gè) 班次，需21人。萬科城項(xiàng)目部，前臺(tái)接待1人（長白），輪崗1人，共三個(gè)班次，需4人。萬科城案場，每班次安全班長1人（長白）、車場崗1人、迎賓崗1人。共三個(gè)班 次，需7人。備注：因三次交付面積相近，故需配備人數(shù)大致相同。具體配置如有變動(dòng)再做調(diào) 整。2. 項(xiàng)目安全管理的難點(diǎn)及防措施1）交付存在的利弊a）管理上區(qū)域性強(qiáng)，管理人員責(zé)任制明確，所發(fā)生的突發(fā)性事件能第一時(shí)間'找到負(fù)責(zé)人。地域性負(fù)責(zé)人能在第

23、一時(shí)間趕到事發(fā)現(xiàn)場。b）所交付三期項(xiàng)目互不相連，布局分散，出入口較多，相對(duì)管理難度增大， 另毛坯交付房較多，業(yè)主裝修管理難度較大。2）轄區(qū)商街和開放式管理a）外來人員來意的難確認(rèn)和核對(duì)，人員混雜出入。b）外來人員或者住戶消費(fèi)后的散步、入?yún)^(qū)將會(huì)帶來管理難度c）商業(yè)圍特殊性導(dǎo)致人雜物亂，難以處理。3）安全防體系a）周界防越優(yōu)勢：物防方面采用柵欄式圍墻，崗位人員在巡查時(shí)能夠直視周邊安全隱患 情況，及時(shí)阻止正在進(jìn)行的違章行為，小區(qū)探測器可將警情傳送到控制中心，控 制防中心將在電子地圖上顯示出翻越區(qū)域，以指揮安全員及時(shí)準(zhǔn)確地處理； 弊端：所交付三期項(xiàng)目互不相連，布局分散，對(duì)于聯(lián)防方面有一定難度，突 發(fā)性

24、事件后備人員存在支援延時(shí)性問題。b）住戶報(bào)警系統(tǒng)住戶報(bào)警系統(tǒng)為轄區(qū)安全的最后一道防線，通過在住宅門窗及室其它部位安 裝各種探測器進(jìn)行晝夜監(jiān)控。有警情時(shí)通過住宅的報(bào)警主機(jī)傳輸至控制防中心報(bào) 警。中心顯示警情發(fā)生時(shí)的住戶名稱、地址和所遭受的入侵方式，提示安全員迅 速確認(rèn)警情，以確保住戶人身和財(cái)產(chǎn)安全。c）停車場管理系統(tǒng)快捷性：使用遠(yuǎn)距感應(yīng)式 IC 卡系統(tǒng)，能夠方便住戶車輛快捷出入，提高管理 層次和效率。安全性：采用高速攝像監(jiān)控，實(shí)時(shí)記錄車型和車牌，對(duì)進(jìn)出的車輛進(jìn)行圖像 對(duì)比，有效地防止車輛在停車場的失竊。封閉性：統(tǒng)一由物業(yè)設(shè)置電子錄入程序，實(shí)行一卡一車管理制度，有效的阻 止小區(qū)未經(jīng)允許的的車輛隨意

25、出入小區(qū)。d）安全員 24 小時(shí)巡邏安全崗位采用 24 小時(shí)巡邏制度，針對(duì)住宅分布特點(diǎn)及周邊情況，設(shè)置不同的 崗位，同時(shí)按照公司推行的 DS模式，采用互幫、互助的迂回式巡邏方式，不定期 進(jìn)行崗位輪換，制定不同的安全員巡邏路線。加大崗位檢查力度，每周對(duì)安全工作情況進(jìn)行評(píng)估及問題分析，保證安全員 日常管理的持續(xù)性。d）周邊工地環(huán)繞弊端：萬科城項(xiàng)目占地面積大，現(xiàn)交付的區(qū)域周邊基本都是工地存在，施工 工人和施工的危險(xiǎn)性是小區(qū)日常管理的一大難點(diǎn)。解決措施：加強(qiáng)人防，園區(qū)巡邏崗位加大已交付區(qū)域周邊的巡邏力度，對(duì)于 危險(xiǎn)性施工及時(shí)上報(bào)處理，對(duì)于工程施工人員管理要加大監(jiān)控力度。4）安全管理主要難點(diǎn)及解決辦法a

26、）安全管理對(duì)象的自身防意識(shí)難以提高：定期對(duì)住戶進(jìn)行安全防的宣傳力度，加強(qiáng)群防群治的防主流。定期進(jìn)行居家防系統(tǒng)的測試，引導(dǎo)建立業(yè)主的安全防意識(shí)。b）安全管理對(duì)象遵紀(jì)守法性與安全管理要求不符：源頭控制、嚴(yán)管理、細(xì)引導(dǎo)、借用外部資源處理。c）他人與安全管理發(fā)生爭執(zhí)，最終多數(shù)為安全員落敗，員工情緒低:正確教育、思想教育。d）安全管理過各程中多數(shù)事件無法提供出有力的證據(jù)：對(duì)講錄音、視野圍監(jiān)控。e）高空拋物的管理：宣傳、展示、公示、監(jiān)控 。七、停車管理方案1. 項(xiàng)目概況： 萬科城作為分期開發(fā)項(xiàng)目， 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照獨(dú)立的車位每個(gè)季度收取、 露天車位 按照臨時(shí)停放收取兩種形式。2. 車場管理： 車場管理作為小區(qū)

27、的一項(xiàng)重要管理容，總體采用出入口檢查、 車場巡邏的管 理方式，崗位人員提前熟悉小區(qū)車輛的車牌，做到三個(gè)熟悉：車輛熟悉、車輛人 員熟悉、車輛熟悉。將小區(qū)的車場管理與安全管理有機(jī)的結(jié)合起來，保障小區(qū)車 輛有序出入、車場車輛停放規(guī)。3. 車場的車輛管理：1）機(jī)動(dòng)車輛管理；a）單車、摩托車嚴(yán)禁駛?cè)氲叵萝噹焱＼噲?，?yīng)停放在指定地點(diǎn)，單車、摩托車 應(yīng)按指定位置停放，而且要整齊有序，由于是非收費(fèi)車輛，并不對(duì)車輛的保管 負(fù)責(zé)，只指揮其不影響正常的安全管理，但對(duì)住戶車輛要進(jìn)行重點(diǎn)防。b）對(duì)廣場單車、摩托車的停放要加強(qiáng)管理，保持整體美觀。并加強(qiáng)監(jiān)控，預(yù)防 丟失。c）對(duì)搬運(yùn)裝修材料的三輪車輛要按指定通道進(jìn)出，并加強(qiáng)

28、監(jiān)控跟進(jìn)到位。d）車場的車輛實(shí)行“一車一卡”管理，安全員指揮各種車輛一律在指定區(qū)域停 放，不得阻塞消防及進(jìn)出通道。停車場應(yīng)有清晰、有效、規(guī)的安全、交通標(biāo)識(shí)， 應(yīng)有明顯車位線，出入口規(guī)劃合理。e）在車場出入口標(biāo)出“限高、限速”等標(biāo)志，于車場路口設(shè)置反光鏡，設(shè)立路 標(biāo)，指示牌，車輛出入口預(yù)留路樁，為防止車輛沖崗。2）停車場場管理：a. 車庫崗車輛檢查操作流程： 車庫的車輛是巡邏的要中之要， 是直接關(guān)系到車主的人身財(cái)產(chǎn)問題， 巡邏崗在巡 邏時(shí)要認(rèn)真細(xì)致的檢查， 必須做到進(jìn)一輛檢查一輛， 并且要與車庫出入口崗位保持密 切配合，所以巡邏時(shí)應(yīng)做到“三位” ：配合到位、指引到位、檢查到位。車輛駛?cè)霑r(shí)，首先我

29、們應(yīng)及時(shí)跟蹤到位，如當(dāng)場發(fā)現(xiàn)有擦傷或損壞，應(yīng)在第一時(shí) 間明確告知車主并 簽字確認(rèn)予以記錄在巡邏過程中，巡邏崗位發(fā)現(xiàn)有嚴(yán)重擦傷時(shí)， 應(yīng)確認(rèn)是否在外面損壞，出入口崗 位檢查車輛入場的進(jìn)入時(shí)間及檢查錄像確認(rèn)，并去告知當(dāng)班班長，同時(shí)進(jìn)行拍照， 與 車主聯(lián)系進(jìn)行確認(rèn)。在車場發(fā)生任何擦傷、撞傷、 損傷等異常情況，車場巡邏崗位必須在第一時(shí)間趕 到現(xiàn)場， 做好登記，及時(shí)通知當(dāng)班班長， 發(fā)現(xiàn)是肇事車主的原因造成損傷的應(yīng)由肇事 車主個(gè)人承擔(dān)（包括車場的任何設(shè)施、設(shè)備）如雙方發(fā)生的事故責(zé)任的，由雙方協(xié)商 處理，如事態(tài)得不到控制，必須得到領(lǐng)導(dǎo)的同意后請(qǐng)相關(guān)部門處理。積極收集客戶的意見和建議， 能處理的便處理， 如超過

30、權(quán)限的應(yīng)及時(shí)通知上級(jí)領(lǐng) 導(dǎo)。b. 車輛沖崗操作流程：車輛出口崗位發(fā)現(xiàn)車輛欲沖崗時(shí)， 應(yīng)立即采取措施和崗位一切可以利用設(shè)施設(shè) 法阻止，同時(shí)聯(lián)系中心和車場巡邏崗呼叫聲援，并在第一時(shí)間報(bào)告指揮中心，由 指揮中心上報(bào)部門經(jīng)理。無法阻止車輛沖崗時(shí)，應(yīng)立即向中心匯報(bào)沖崗車輛的基本情況（車牌、品名、 顏色、駕駛?cè)嘶咎卣鳎┎⒕S護(hù)現(xiàn)場秩序。車輛欲沖崗時(shí)， 中心應(yīng)立即將閉路監(jiān)控鏡頭進(jìn)行錄像， 并通知崗位和負(fù)責(zé)人趕 赴現(xiàn)場進(jìn)行處理，由經(jīng)理確定是否需要報(bào)警。車輛沖崗后， 中心應(yīng)立即與車主聯(lián)系核實(shí)， 必要時(shí)保存記錄并請(qǐng)車主或家人現(xiàn) 場簽字確認(rèn)。中心應(yīng)保管沖崗錄像，未經(jīng)部門經(jīng)理同意不得向任何人播出或轉(zhuǎn)借?，F(xiàn)場安全員在阻

31、止車輛沖崗的過程中，應(yīng)采取必要的自我保護(hù)措施。c. 車輛被盜處理流程：當(dāng)班人員發(fā)現(xiàn)或接到車輛被盜的信息后， 應(yīng)首先向班長匯報(bào)， 并向中心匯報(bào)， 由中心在第一時(shí)間通知部門經(jīng)理。中心應(yīng)通知車庫出入口崗加強(qiáng)控制，并立即使用地樁，同時(shí)，核查該車的相 關(guān)記錄，核查進(jìn)出場時(shí)間與車主聯(lián)系，請(qǐng)車主出示在本停車場的出入憑記或 IC 卡， 確認(rèn)事實(shí)經(jīng)過。確定車輛被盜已離開小區(qū)后，由部門經(jīng)理根據(jù)相關(guān)核實(shí)情況及向公司領(lǐng)導(dǎo)匯 報(bào)，確定是否報(bào)警或采取補(bǔ)救措施，同時(shí)將停車場所有資料封存，以便協(xié)助調(diào)查。確定報(bào)警時(shí)應(yīng)向警方報(bào)出車型、車牌號(hào)、顏色、特征及駛離方向。3）車輛撞車處理流程：a） 車輛撞傷車場設(shè)施：當(dāng)發(fā)現(xiàn)車輛撞傷或撞毀

32、車場設(shè)施時(shí)， 立即通知班長到場，視情況進(jìn)行登記，簽字 確認(rèn)和拍照，由于車主原因造成設(shè)施損壞的，視情況索賠。行駛車輛碰傷停位車輛 發(fā)生類似事件時(shí)，通知班長到場，并保護(hù)好現(xiàn)場、拍照。做好道路疏通之后，通 知肇事車輛的車主到場協(xié)調(diào)解決。如雙方達(dá)成協(xié)議進(jìn)行登記、簽字確認(rèn)。行駛中車輛相撞 首先通知指揮中心錄像或拍照， 并知會(huì)班長及相關(guān)崗位到場維護(hù)現(xiàn)場秩序， 防止 事件擴(kuò)大、升級(jí)，保護(hù)好現(xiàn)場并作好車庫道路的疏通。通知負(fù)責(zé)人到場協(xié)調(diào)，視現(xiàn)場 情況報(bào)政府相關(guān)部門處理，處理完畢須向部門經(jīng)理匯報(bào) , 事后填寫相關(guān)記錄表格。4）車輛撞傷及相對(duì)的處理原則 如有人員受傷，先救人后處理。 視車場發(fā)生事件由車主雙方自行協(xié)商

33、。 保護(hù)好現(xiàn)場，協(xié)助車主通知保險(xiǎn)公司前來處理。 相關(guān)崗位維護(hù)現(xiàn)場秩序。5）車場道閘系統(tǒng)控制： 對(duì)本區(qū)業(yè)主進(jìn)入并停放在轄區(qū)的車輛，業(yè)主在物業(yè)服務(wù)中心辦理存車手續(xù)后 由物業(yè)服務(wù)中心辦理手續(xù)的車主發(fā)放車輛進(jìn)出磁卡，并將該車輛情況通過機(jī)動(dòng) 車磁卡辦理通知單傳遞指揮中心，由指揮中心將其車輛具體容輸入電腦。根據(jù)不同情況采取不同的管理辦法： 辦理“臨時(shí)進(jìn)出磁卡”的，車輛進(jìn)入轄區(qū)后通過劃卡后電腦自動(dòng)陸錄到臨 時(shí)車輛出入記錄中，并顯示該車輛具體情況。辦理“露天存車場進(jìn)出磁卡” （車輛停放在轄區(qū)露天存車場） ，車輛進(jìn)入轄區(qū) 后通過劃卡后電腦自動(dòng)陸錄到露天車場車輛出入記錄中，并顯示該車輛的 具體情況。對(duì)于外來的特殊

34、車輛，如：警車、救護(hù)車等由安全部人員劃卡后電腦自動(dòng) 陸錄到外來車輛出入記錄中，直接放行。對(duì)于臨時(shí)訪客車輛及特殊天氣下出租車需進(jìn)入時(shí)，應(yīng)由門崗或車場崗安全 員詢問后，換發(fā)車輛出入證，并由安全員將車輛種類、車牌號(hào)、去向房間號(hào)填 寫進(jìn)車輛出入記錄表中后方可進(jìn)入，車輛出轄區(qū)刷卡或交車輛出入證后放 行。車閘系統(tǒng)電腦質(zhì)量記錄保存一個(gè)月，如有特殊要求打印存檔。6）無車位車輛的管理小區(qū)業(yè)主無車位的管理，入住前到服務(wù)中心辦理車輛無車位停放手續(xù)，服務(wù)中 心及時(shí)貼通告。根據(jù)小區(qū)無車位車輛數(shù)量的規(guī)模，設(shè)置臨時(shí)停車位，通過辦理繳費(fèi)手續(xù)后， 規(guī)劃確定車位使用權(quán)。最大限度服務(wù)于業(yè)主。外來車輛停放管理： 外來貨物運(yùn)輸車輛管理

35、，實(shí)行發(fā)放臨時(shí)停車卡停放制度，并標(biāo)明停放時(shí)間， 即停即走，嚴(yán)禁超時(shí)停放。及時(shí)溝通巡邏崗排查消除安全隱患。訪友車輛停放的管理，如園臨時(shí)停車位有空缺即可停泊，如沒有空缺，即以 婉轉(zhuǎn)的語氣建議其停放到附近停車場。7）無車位車輛的收費(fèi)停泊：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：參照省住宅小區(qū)停車服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn) ，物業(yè)對(duì)車場收費(fèi)項(xiàng)目共分為月租 和臨時(shí)收費(fèi)兩種。月租中型車輛按照 100元/ 月的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收取，萬科城一期可租賃車位共計(jì) 129個(gè)， 每月共計(jì)收費(fèi) 12900 元。臨時(shí)收費(fèi)： 萬科城項(xiàng)目將采用臨時(shí)收費(fèi)方式，參照收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，臨時(shí)收費(fèi)按照每日 4 元收 取，4 小時(shí)以按照每次收費(fèi) 2 元，每個(gè)車位每個(gè)月共計(jì)收費(fèi)約 120元。車

36、位收費(fèi)參考依據(jù)： 參照省市物價(jià)局、省市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)住宅小區(qū)停車服務(wù) 收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)的通知（青價(jià)房 200715 號(hào)） 附件：住宅小區(qū)停車服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)收 計(jì)露天停車泊位地下停車泊位元/次k元/日元/月元/次元/日元/月中型車3615039350小型車2410026300三輪摩托1.53501.5470小型摩托12201330說明：每次不超過4小時(shí)，超過4小時(shí)的執(zhí)行計(jì)日收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)車型分類說明根據(jù)公安部關(guān)于印發(fā)機(jī)動(dòng)車駕駛證業(yè)務(wù)工作規(guī)和機(jī)動(dòng)車登記工作規(guī) 的通知（公安管2004115號(hào)）確定。中型車：車長小于6米，乘座人數(shù)（含駕駛員）大于 9人且小于20人的載 客汽車和車長大于等于6米，

37、總質(zhì)量大于等于4500KG且小于12000KG勺載貨汽車；小型車：車長小于6米，乘座人數(shù)小于等于9人的載客汽車和車長小于6米, 總質(zhì)量小于4500KG的載貨汽車。4、崗位職責(zé)1）車場出入口崗職責(zé)a）進(jìn)出車輛出入口崗位必須對(duì)車輛的外觀進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時(shí)提醒車 主，并做好相關(guān)記錄，同時(shí)通知其它出入口崗位及車場巡邏崗位，遇有重大的 明顯問題應(yīng)還應(yīng)在第一時(shí)間上報(bào)當(dāng)值班長。b）對(duì)進(jìn)出轄區(qū)車輛必須嚴(yán)格落實(shí)“三核”制度，無正當(dāng)理由或不符合轄區(qū)車輛 管理規(guī)定的車輛不得進(jìn)入轄區(qū)，嚴(yán)禁崗位周圍亂停亂放行為，確保轄區(qū)出入口秩 序規(guī)、道路通暢。c）收取臨時(shí)收費(fèi)的車輛須按停車場收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收費(fèi)，并向車主提供相應(yīng)的

38、停 車發(fā)票，嚴(yán)禁收費(fèi)不給發(fā)票的行為，一經(jīng)查出，一律按貪污票款處理。d）對(duì)收取的停車費(fèi)，根據(jù)收取的金額及時(shí)上繳財(cái)務(wù)，并根據(jù)發(fā)票的數(shù)量領(lǐng)取備 用票據(jù)，必須作到票款和存根相符。安全班長每月應(yīng)與管理中心財(cái)務(wù)核對(duì)一次 車輛磁卡和停車費(fèi)的賬目。e）對(duì)提供車庫固定車位的車輛由門崗或車場崗安全對(duì)車輛的外觀進(jìn)行察看有 無明顯缺陷（牌照、風(fēng)檔玻璃、反光鏡）等；發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)在車輛受損記 錄中做好記錄，對(duì)受損部位拍照存檔，并通知車主確認(rèn)。2）車場巡邏崗職責(zé)a）嚴(yán)格車輛檢查手續(xù)，對(duì)提供露天車位的車輛及臨時(shí)出入車輛當(dāng)值安全員每班 次至少兩次檢查車輛情況。b）及時(shí)發(fā)現(xiàn)巡邏過程中出現(xiàn)的漏水、漏油、未關(guān)好車門、窗及車輛損傷等

39、情況, 并在安全員巡邏記錄表上做好記錄，同時(shí)上報(bào)安全班長，由安全班長將詳 細(xì)情況記錄在車輛受損記錄中，并將受損情況拍照存檔，通知車主，遇重 大問題，按突發(fā)事件處理作業(yè)指導(dǎo)書執(zhí)行。c）發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員或可疑人員到車庫及車場要及時(shí)密切關(guān)注，若有緊急情況按 關(guān)于突發(fā)事件的處理規(guī)定進(jìn)行處理。d）維護(hù)停車場衛(wèi)生情況，保持停車場地面整潔。禁止車主用消防水源洗車或在 車庫修車，經(jīng)勸阻無效者報(bào)相關(guān)部門進(jìn)行處理。e）對(duì)出現(xiàn)的異常情況需要核查時(shí)，崗位人員應(yīng)有禮貌的詢問，若盤問時(shí)發(fā)現(xiàn)有 問題，上前攔阻，并通知安全班長及巡邏安全，做好應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備。f）發(fā)現(xiàn)無關(guān)人員或可疑人員到車庫及車場要及時(shí)密切關(guān)注，若有緊急情況按 突發(fā)事件

40、處理作業(yè)指導(dǎo)書進(jìn)行處理。八、裝修管理方案1、包封陽臺(tái)控制措施方案包封圍:交付日期： 2012年6月16日交付戶數(shù)：精裝 304戶+毛坯 52戶。 包封措施：1）利用工地開放，以物業(yè)端口與業(yè)主簽署陽臺(tái)包封聲明 ；2）交付前確定施工單位，交付時(shí)施工單位與業(yè)主間簽署陽臺(tái)包封合同規(guī)避規(guī) 劃局風(fēng)險(xiǎn)；3）有洗衣機(jī)的陽臺(tái)，在規(guī)劃驗(yàn)收后，交付之前進(jìn)行封閉；4）包封操作指引方案。包封計(jì)劃：1）二次設(shè)計(jì)： 2012年3月 1日前完成；2）采購確定施工單位： 2012 年 4月 1日（至少留給施工單位 2個(gè)月時(shí)間入戶測量、 加工）；3）施工單位完成加工： 2012年6月15 日；4）材料進(jìn)場： 2012年6月 18

41、日開始進(jìn)場；5）施工：交付后即可開。安裝：1）安裝人員進(jìn)行培訓(xùn)、交底；2）由物業(yè)專人帶隊(duì)，逐戶進(jìn)行安裝；3）安裝人員著裝統(tǒng)一；4. 安裝：1）窗扇、玻璃、五金由室運(yùn)輸；2）窗框由室外進(jìn)行吊裝；3）施工過程控制，保證安裝質(zhì)量，避免破壞外墻保溫層，做好窗臺(tái)找坡，窗邊發(fā) 泡、密封膠飽滿、到位，杜絕滲漏現(xiàn)象。成品保護(hù)：1）施工人員入室必須帶鞋套；2）工具擺放鋪設(shè)地墊；3）室運(yùn)輸避免對(duì)室成品造成破壞、污染；4）對(duì)室成品造成磕碰、污染，由責(zé)任單位恢復(fù)。否則第三方進(jìn)行維修，費(fèi)用由責(zé) 任單位承擔(dān)；5）施工完畢后，現(xiàn)場清理干凈；6）物業(yè)專人、業(yè)主驗(yàn)收后鎖門，簽驗(yàn)收單。驗(yàn)收：1）驗(yàn)收質(zhì)量嚴(yán)格把控，避免因質(zhì)量問題造

42、成損失（如滲漏） ；2）施工完畢后，物業(yè)管理人員當(dāng)場驗(yàn)收，對(duì)現(xiàn)場清理、成品破壞進(jìn)行確認(rèn)；如有 成品破壞，立即安排維修；3）如業(yè)主在場，協(xié)同業(yè)主驗(yàn)收；4）安裝完成后， 通知未到場業(yè)主安裝情況， 確認(rèn)業(yè)主驗(yàn)收時(shí)間， 與業(yè)主共同驗(yàn)收；5）驗(yàn)收完成后，正式進(jìn)入保修期。2、衛(wèi)星電視接收器控制措施1）服務(wù)中心向園區(qū)所有業(yè)主發(fā)放政府關(guān)于禁止使用衛(wèi)星電視接收設(shè)備的相關(guān)規(guī)定 衛(wèi)星電視廣播地面接收設(shè)施管理規(guī)定。2）堅(jiān)持預(yù)防為主，安保人員在立足現(xiàn)有條件下，充分利用監(jiān)控系統(tǒng)與人防結(jié)合， 在小區(qū)門口加強(qiáng)人員、車輛及物品的出入登記管理，嚴(yán)禁衛(wèi)星電視接收器設(shè)備進(jìn) 入小區(qū)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)派人察看，立即處理；3）加大巡邏檢查力度

43、，對(duì)重要目標(biāo)及各區(qū)域不定時(shí)不間斷巡邏檢查，及時(shí)有效發(fā) 現(xiàn)衛(wèi)星電視接收設(shè)備，發(fā)現(xiàn)立即通知業(yè)主拆除，限期拆除，如不拆，按照國家對(duì) 衛(wèi)星地面接收設(shè)施的生產(chǎn)、進(jìn)口、銷售、安裝和使用都實(shí)行許可制度，無許可就 是違規(guī)，監(jiān)管部門可以進(jìn)行處罰，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，可以追究刑事責(zé)任。并 規(guī)定個(gè)人不得安裝和使用衛(wèi)星地面接收設(shè)施。對(duì)于違反規(guī)定的，沒收其衛(wèi)星地面 接收設(shè)施，對(duì)個(gè)人可以并處五千元以下的罰款，對(duì)單位可以并處五萬元以下的罰 款。4）深入到各戶告知不拆的后果，監(jiān)督每戶落實(shí)情況，限期不拆，執(zhí)法隊(duì)將強(qiáng)行拆除，后果由業(yè)主自負(fù)。5）特殊問題，特殊處理，在動(dòng)態(tài)中及時(shí)調(diào)整解決方法。3. 裝修施工人員管理方案1）前臺(tái)辦理裝

44、修流程業(yè)主與裝修隊(duì)填寫裝修申請(qǐng)表，由業(yè)主填寫部分：房間、業(yè)主、填表時(shí)間、 申辦人、號(hào)、聯(lián)系。由裝修隊(duì)填寫部份：裝修負(fù)責(zé)人、號(hào)、聯(lián)系、主要裝修項(xiàng)目；技術(shù)員對(duì)裝修期限確認(rèn)后，在“裝修期限”欄中注明，裝修期限最長不能超過三個(gè)月；技術(shù)員將裝修管理服務(wù)協(xié)議書（一式三份）分別請(qǐng)業(yè)主、裝修負(fù)責(zé)人簽字， 分別給裝修隊(duì)、業(yè)主一份，將屬于物業(yè)服務(wù)中心存檔的一份交予前臺(tái)處；前臺(tái)分 別收取業(yè)主與裝修隊(duì)的裝修保證金；前臺(tái)將裝修告知二份，其中一份上注明“辦理出入證專用”，并加蓋公章， 將二份復(fù)印件交給施工單位現(xiàn)場貼。將裝修告知原件交給業(yè)主，并告知其退 押金時(shí)憑原件加裝修保證金收據(jù)來前臺(tái)辦理；前臺(tái)客服對(duì)表格進(jìn)行檢查，確認(rèn)填

45、寫完畢后，將裝修告知存根 、裝修管理 服務(wù)協(xié)議書、裝修單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋公章）、承建書復(fù)印件（加蓋公章）、 施工人員登記表按此順序裝訂歸檔；裝修單位負(fù)責(zé)人復(fù)印件、照片、聯(lián)系；施工人員辦理出入證前須帶照片 2/人，復(fù)印件2/人到裝修處登記，一人一證， 如一人同時(shí)在兩戶以上裝修則每戶需辦一個(gè)出入證，有效期為一個(gè)月，如過期需 到裝修辦延期，證件不可轉(zhuǎn)借，應(yīng)配帶于左胸前；施工人員臨時(shí)出入卡必須妥善保存，如遺失將從裝修保證金中扣除 10元/ 每卡；只鋪地板、墻壁表面粉刷，貼墻紙等的簡單裝修，裝修戶可不提供裝修單位 承建書及施工圖紙；如果是供應(yīng)商免費(fèi)服務(wù)，須辦理施工人員出入證時(shí)提供 上述 4 項(xiàng)資料

46、，其它資料可不提供。2）前臺(tái)辦理延期流程裝修單位憑裝修許可證復(fù)印件 （二份 ） ，以及人員臨時(shí)出入卡來前臺(tái)辦理 延期；前臺(tái)人員根據(jù)施工隊(duì)報(bào)上的延期時(shí)間，按裝修期限最長不能超過三個(gè)月的標(biāo)準(zhǔn) 審定延期時(shí)間；將審定的延期時(shí)間分別在 裝修許可證 上注明， 并寫明同意延期， 加蓋公章。 并在裝修文件中注明延期時(shí)間；在人員臨時(shí)出入卡上注明“延期至 X 年 X 月 X 日”，加蓋公章； 業(yè)主、裝修施工單位與魅力之城服務(wù)中心三方簽訂裝修管理服務(wù)協(xié)議書 ， 裝修施工單位還需簽訂并遵守施工治安責(zé)任保證書 , 前臺(tái)應(yīng)告知客戶應(yīng)遵守簽 署的協(xié)議 , 違約按照協(xié)議處理；客服組前臺(tái)收取施工單位裝修押金 , 滅火器的租金和

47、押金 ;業(yè)主的裝修服務(wù)費(fèi)； 施工單位人員攜帶、暫住證、每人兩一寸免冠照片到萬科城服務(wù)中心客服組前 臺(tái)辦理施工人員臨時(shí)出入證 。臨時(shí)出入證有效期以裝修申請(qǐng)期限為準(zhǔn)，到 期可以續(xù)延。裝修施工期間，如施工人員確需留宿，應(yīng)提供業(yè)主書面證明. 臨時(shí)出入證背面應(yīng)加蓋服務(wù)中心確認(rèn)標(biāo)識(shí)。3）裝修留宿辦理流程 1裝修現(xiàn)場如需留宿，需先有業(yè)主書面授權(quán)，同意裝修人員留宿，并愿承擔(dān)相關(guān) 連帶責(zé)任； 2留宿人員持授權(quán)書到物業(yè)服務(wù)中心前臺(tái)，由留宿現(xiàn)場安全管理員現(xiàn)場查看是否 符合留宿條件（有單獨(dú)房間，有臨時(shí)馬桶、無做飯、生火等危害裝修現(xiàn)場安全的 現(xiàn)象）；3物業(yè)服務(wù)中心留宿現(xiàn)場安全管理員簽字，報(bào)轄區(qū)警務(wù)室審批； 4審批后到前

48、臺(tái)辦理裝修留宿手續(xù)，每人交 500 元押金，交待留宿注意事項(xiàng)，發(fā) 放留宿證件； 5由安全員按照裝修留宿管理規(guī)定對(duì)留宿人員在小區(qū)的行為進(jìn)行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)違章 按相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理；6留宿期滿交回出入卡，物業(yè)服務(wù)中心備案，退回押金； 7所有留宿人員需遵守小區(qū)相關(guān)管理制度，確保裝修現(xiàn)場安全與小區(qū)公共秩序； 8裝修留宿人員在晚上十點(diǎn)以前必須回到留宿房間；每晚十點(diǎn)半鐘準(zhǔn)時(shí)休息； 9留宿人員不得在公共區(qū)域逗留、或進(jìn)入與工作無關(guān)的區(qū)域；10在現(xiàn)場不得喝酒、抽煙、生火、做飯、或使用大功率的電器（如熱得快、小 太陽）；現(xiàn)場不得使用電飯煲燒水； 11現(xiàn)場不得有賭博、打架、等違反治安管理的行為； 12留宿人員需按規(guī)定時(shí)間

49、進(jìn)行裝修活動(dòng)； 13每一戶裝修現(xiàn)場留宿人員不得超過三人，每次批準(zhǔn)留宿期限不得超過一個(gè)月， 期滿后如還有需要，可到物業(yè)服務(wù)中心延期，但最長不超過三個(gè)月； 14不得私自允許他人留宿現(xiàn)場，不得將留宿證件借給其它人使用； 15不得阻撓安全管理員在晚上十點(diǎn)鐘以前的正常巡查； 16其它危害裝修現(xiàn)場安全、干擾小區(qū)正常生活秩序的行為； 17卡丟失或留宿期滿不交回物業(yè)服務(wù)中心的，按每100 元從押金里扣除相應(yīng)金額。4）裝修管理員的裝修巡視1. 檢查施工人員有無臨時(shí)出入證 ，核實(shí)臨時(shí)出入證的真實(shí)性和有效性；對(duì) 施工人員無出入證或過期的，要求其立即到服務(wù)中心辦理或延期；2. 裝修工人是否遵守項(xiàng)目管理規(guī)定，有無破壞公

50、共設(shè)施行為；3. 施工現(xiàn)場有無按規(guī)定配備滅火器（每 50 平米一具、每戶至少兩具） ，禁止在裝 修現(xiàn)場生火做飯。特種作業(yè)時(shí)，操作人員需持政府部門頒發(fā)的上崗證，報(bào)請(qǐng)服務(wù) 中心批準(zhǔn)，且作好現(xiàn)場安全防護(hù)工作；4. 檢查裝修施工過程中有無違反 裝修管理服務(wù)協(xié)議書 ，有無超過裝修告知書 中登記的裝修容；5. 檢查裝修施工人員是否使用客梯搬運(yùn)材料，應(yīng)使用貨梯或指定的通道進(jìn)出及搬 運(yùn)材料；6. 檢查是否對(duì)裝修材料或垃圾運(yùn)輸通道的易損部位或部件的進(jìn)行保護(hù)，如電梯轎 廂、石材地面、門等等；7. 檢查施工過程中是否占用公共位置（如樓梯、電梯廳加工或堆放垃圾材料等） ；8. 檢查裝修施工時(shí)間是否在規(guī)定圍。每天早 7

51、：00至 18：00. 施工單位不得擅自 加班加點(diǎn)，其余時(shí)間不允許進(jìn)行有噪聲及振動(dòng)的施工作業(yè)。9. 檢查是否將垃圾、水泥漿、油漆、涂料等膠粘性建筑材料排入管道及地漏。否 則，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)按違約處理，由此引起下水道堵塞的，全部損失由裝修施工單位承 擔(dān)。10. 檢查裝修期限是否過期 . 裝修期應(yīng)在三個(gè)月完成，如超出須取得鄰里的同意， 到魅力之城服務(wù)中心申請(qǐng)辦理延期手續(xù)。11. 檢查裝修人員的臨時(shí)出入證及有效期限 . 施工人員個(gè)別需短時(shí)留宿，可由 業(yè)主許可確認(rèn)，并由裝修巡視人員在裝修現(xiàn)場巡查記錄中予以記錄。過夜留 守人員晚 20：00 至次日 6：30之間不得在園區(qū)活動(dòng)；12. 萬科城服務(wù)中心裝修管理人

52、員及安全管理員有權(quán)抽查裝修人員的出入證及暫 住證等，不得以任何理由拒絕。如發(fā)現(xiàn)持有無效證件，證件立即沒收，并將無證 人員請(qǐng)出園區(qū)；13. 裝修施工人員不準(zhǔn)在園區(qū)及樓道閑逛， 不準(zhǔn)侵?jǐn)_其他業(yè)主， 禁止一切非法活動(dòng)；14. 維修組負(fù)責(zé)人及服務(wù)中心負(fù)責(zé)人應(yīng)對(duì)裝修管理現(xiàn)場工作進(jìn)行檢查，分別填寫 設(shè)備設(shè)施檢查記錄表 、服務(wù)中心體系運(yùn)行月度檢查表 。5）安全員的裝修巡查1. 樓層巡邏安全員必須對(duì)裝修戶裝修情況全面了解，每天需對(duì)裝修戶的 裝修告 知和裝修管理服務(wù)協(xié)議書 進(jìn)行驗(yàn)證和檢查， 巡查時(shí)間為早 8 點(diǎn)至晚上 22 點(diǎn)， 巡查次數(shù)每天不得少于 1 次，并在裝修現(xiàn)場監(jiān)控記錄表上進(jìn)行記錄， 裝修現(xiàn) 場監(jiān)控記

53、錄表須貼在裝修現(xiàn)場；2. 對(duì)施工人員的出入證、施工情況進(jìn)行檢查，對(duì)已經(jīng)過期的證件要予以回收并及 時(shí)通知物業(yè)服務(wù)中心；3. 在裝修過程中，如需動(dòng)火作業(yè)時(shí)，必須檢查作業(yè)人員有無上崗證，相關(guān)防措施 是否落實(shí)。禁止裝修隊(duì)在裝修現(xiàn)場生火做飯；4. 檢查裝修施工時(shí)間是否在規(guī)定圍。每天早 7 ：00 至 19：00施工單位不得擅自加 班加點(diǎn)，其余時(shí)間不產(chǎn)生噪聲及振動(dòng)的施工作業(yè)。巡邏崗須對(duì)裝修戶的裝修時(shí)間 進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)超時(shí)施工者應(yīng)立即制止。對(duì)于無證留宿者，應(yīng)予以勸離，并督促 盡快往物業(yè)服務(wù)中心辦理相關(guān)的留宿證明；5. 對(duì)施工人員的出入證、施工情況進(jìn)行檢查，對(duì)已經(jīng)過期的證件要予以回收并及 時(shí)通知物業(yè)服務(wù)中心；6. 在裝修過程中，如需動(dòng)火作業(yè)時(shí)，必須檢查作業(yè)人員有無上崗證，相關(guān)防措施 是否落實(shí)。禁止裝修隊(duì)在裝修現(xiàn)場生火做飯；7. 市規(guī)定裝修施工作業(yè)時(shí)間為每天 7時(shí)至 12時(shí)及