[法律資料]未經(jīng)個(gè)別產(chǎn)權(quán)人同意使用其房產(chǎn)可否遷出

1、.未經(jīng)個(gè)別產(chǎn)權(quán)人同意使用其房產(chǎn)可否遷出1994年9月，顧錫炎向無(wú)錫華光珠寶城房地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱珠寶城公司)購(gòu)買珠寶城商廈九單元房產(chǎn)(建筑面積為21.64平方米，包括公用部分分?jǐn)偯娣e)，房?jī)r(jià)為人民幣214236元，雙方簽訂的房屋買賣合同第二十二條規(guī)定：該物業(yè)的設(shè)計(jì)功能及用途為商業(yè)，買方不得將該物業(yè)用作工業(yè)或不符合上述設(shè)計(jì)功能的其他用途。顧錫炎于1996年4月領(lǐng)取了九單元的房屋所有權(quán)證。2000年1月28日珠寶城公司向顧錫炎郵寄掛號(hào)信一份，載明：珠寶城商廈五樓只能作為一個(gè)整體使用，已經(jīng)長(zhǎng)期空置，經(jīng)其公司多方招商，現(xiàn)有投資人擬在此開(kāi)辦餐飲項(xiàng)目，初步洽談租期為5-8年，首年租金每平米約150-1

2、80元，每年遞增2.5-4，請(qǐng)你在半個(gè)月內(nèi)予以回復(fù)，否則其公司將視作你已同意并授權(quán)其公司統(tǒng)一出租你的九單元房產(chǎn)。該掛號(hào)信因逾期無(wú)人領(lǐng)取于2000年3月6日退回珠寶城公司。2000年3月16日，珠寶城公司召開(kāi)五樓業(yè)主會(huì)議，顧錫炎沒(méi)有參加，參加會(huì)議的業(yè)主同意將珠寶城商廈五樓中自有房產(chǎn)部分繼續(xù)委托珠寶城公司出租給第三方使用，委托期限延長(zhǎng)至2006年12月31日。珠寶城商廈系由珠寶城公司開(kāi)發(fā)的商鋪。該商廈五樓共有40個(gè)業(yè)主(含第29單元業(yè)主和珠寶城公司)，大部分業(yè)主同意委托珠寶城公司將五樓自有房產(chǎn)出租給第三方使用。庭審中顧錫炎確認(rèn)五樓所有空間沒(méi)有進(jìn)行隔斷，是一個(gè)整體，無(wú)法分割使用，其購(gòu)買九單元后未獲取

3、過(guò)收益。2002年3月22日珠寶城公司與無(wú)錫市哈哈餐飲美食有限公司(即無(wú)錫哈哈大酒店，以下簡(jiǎn)稱哈哈大酒店)簽訂一份商業(yè)用房租賃合同，約定珠寶城公司將位于無(wú)錫市中山路341號(hào)珠寶城商廈的第五層，建筑面積6529.53平方米(不含第29單元)和第六層北塊建筑面積2591平方米，合計(jì)建筑面積9120.53平方米的房產(chǎn)出租給哈哈大酒店;租賃期限為八年，從二00二年四月一日起至二00三年二月二十八日為裝修期和優(yōu)惠期，自二00三年三月一日至二0一一年二月二十八日為正常租賃期;雙方約定在裝修期和優(yōu)惠期內(nèi)，珠寶城公司僅向哈哈大酒店收取出租房中的設(shè)置折舊費(fèi)每月2萬(wàn)元正，合計(jì)22萬(wàn)元;第一年租賃費(fèi)用總額為174萬(wàn)

4、元，以后每?jī)赡赀f增一次，每次遞增率為5，2003年3月1日至2004年2月28日每月145000元，上述月度應(yīng)付費(fèi)用中含每月2萬(wàn)元物業(yè)管理費(fèi)等內(nèi)容。2002年4月1日哈哈大酒店進(jìn)入珠寶城商廈五樓進(jìn)行裝修及營(yíng)業(yè)。顧錫炎所有的九單元位于哈哈大酒店總臺(tái)吧臺(tái)位置。2002年1月3日顧錫炎向無(wú)錫市崇安區(qū)人民法院起訴，訴稱：其于1994年9月向珠寶城公司購(gòu)買了無(wú)錫市中山路珠寶城商廈第五層九單元的房產(chǎn)，并于1996年4月領(lǐng)取了該單元的房屋所有權(quán)證，且其購(gòu)買九單元的房屋買賣合同約定九單元出租只能用于商業(yè)，不能用于餐飲。現(xiàn)九單元被哈哈大酒店侵占，請(qǐng)求判令哈哈大酒店遷出九單元并賠償其2002年4月至2003年3月

5、的租金人民幣10000元。被告哈哈大酒店辯稱：九單元是其酒店向珠寶城公司租賃的，雙方簽有商業(yè)用房租賃合同，其公司沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，原告應(yīng)向珠寶城公司主張權(quán)利，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。第三人珠寶城公司述稱：原告所購(gòu)九單元系位于珠寶城五樓的商鋪，而五樓只能作為一個(gè)整體使用。本公司與原告簽訂的無(wú)錫華光珠寶城管理公約，對(duì)各業(yè)主所購(gòu)房屋所有權(quán)進(jìn)行了限制，房屋的使用應(yīng)按大部分業(yè)主的意見(jiàn)辦，現(xiàn)大部分業(yè)主已同意出租給哈哈大酒店，我公司的出租行為符合大部分業(yè)主的利益，且我公司就九單元的出租事宜已發(fā)信征求原告的意見(jiàn)，履行了告知義務(wù)，請(qǐng)求駁回原告的訴訟請(qǐng)求。【二】審判無(wú)錫市崇安區(qū)人民法院審理后認(rèn)為，珠寶城商廈系商鋪，五樓各

6、業(yè)主所有的單元房產(chǎn)沒(méi)有進(jìn)行隔斷，系一個(gè)整體，無(wú)法分割使用，只有整體使用，才能發(fā)揮其最大效用。顧錫炎購(gòu)買九單元后未取得經(jīng)濟(jì)收益，現(xiàn)大部分業(yè)主同意委托第三人珠寶城公司將五樓自有房產(chǎn)出租給哈哈大酒店。珠寶城公司的出租行為符合大多數(shù)業(yè)主的利益，同時(shí)也給顧錫炎帶來(lái)了收益。故對(duì)顧錫炎要求哈哈大酒店遷出九單元的請(qǐng)求不予支持。因哈哈大酒店實(shí)際使用了顧錫炎所有的九單元房產(chǎn)，故對(duì)顧錫炎主張租金的請(qǐng)求予以支持。但顧錫炎未提供九單元房產(chǎn)自2002年3月至2003年4月的租金為10000元的計(jì)算依據(jù)，故九單元房產(chǎn)租金應(yīng)參照珠寶城商廈五樓其它單元業(yè)主所得租金予以確定。該院依照中華人民共和國(guó)民法通則第五條之規(guī)定，于2003

7、年6月9日判決如下：一、駁回原告顧錫炎要求無(wú)錫市哈哈餐飲美食有限公司遷出無(wú)錫市中山路319-339號(hào)珠寶城商廈第五層九單元房屋的訴訟請(qǐng)求。二、無(wú)錫市哈哈餐飲美食有限公司于本判決發(fā)生法律效力之日三日內(nèi)支付顧錫炎2002年4月至2003年3月九單元租金人民幣3540元。一審判決后，顧錫炎不服，上訴于江蘇省無(wú)錫市中級(jí)人民法院，其上訴稱：珠寶城商廈九單元是其所有的房產(chǎn)，珠寶城商廈五樓雖然沒(méi)有隔斷，但可分割使用，珠寶城公司未經(jīng)其同意將其房屋出租給哈哈大酒店侵犯了其合法權(quán)益，房租金只計(jì)算至2003年3月明顯有誤，請(qǐng)求二審依法改判。被上訴人哈哈大酒店答辯稱：其是基于與珠寶城公司的租賃合同使用訟爭(zhēng)房產(chǎn)的，并無(wú)

8、過(guò)錯(cuò)。請(qǐng)求駁回上訴人顧錫炎的上訴。被上訴人珠寶城公司答辯稱：目前狀況是兼顧了包括顧錫炎在內(nèi)的大多數(shù)業(yè)主的利益，其沒(méi)有侵犯上訴人的利益，而是給其帶來(lái)了收益。請(qǐng)求維持原判決。無(wú)錫市中級(jí)人民法院經(jīng)審理，確認(rèn)了一審查明的事實(shí)。無(wú)錫市中級(jí)人民法院認(rèn)為，公民的合法的民事權(quán)益受法律保護(hù)，但我國(guó)法律規(guī)定，公民行使個(gè)人權(quán)利不得損害國(guó)家、集體及其他公民的合法權(quán)益。珠寶城商廈五樓作為一個(gè)整體商鋪，各業(yè)主所有的單元房產(chǎn)間沒(méi)有進(jìn)行隔斷，無(wú)法分割使用。要發(fā)揮該商鋪的最大效用，必須整體使用?，F(xiàn)大部分業(yè)主同意委托珠寶城公司將五樓自有房產(chǎn)出租給哈哈大酒店經(jīng)營(yíng)使用。顧錫炎購(gòu)得九單元房產(chǎn)后未獲得經(jīng)濟(jì)收益，如果顧錫炎不同意哈哈大酒店

9、使用九單元房產(chǎn)，不僅損害了自有利益，而且將使珠寶城公司與哈哈大酒店間的租賃合同不可能履行，并影響到五樓其他所有業(yè)主的公眾利益。因哈哈大酒店目前已實(shí)際使用了五樓商鋪，從兼顧個(gè)人權(quán)益和公眾利益出發(fā)，本院對(duì)顧錫炎要求哈哈大酒店遷出九單元房產(chǎn)的訴訟請(qǐng)求，不予支持。因顧錫炎在一審起訴時(shí)要求哈哈大酒店賠償2002年4月至2003年3月的房租金，原審法院根據(jù)顧錫炎的訴請(qǐng)判令哈哈大酒店支付3540元年租金并無(wú)不妥，九單元房產(chǎn)2003年4月以后的房租金顧錫炎可另案訴訟，主張自己的權(quán)利，本案不予理涉。本院對(duì)顧錫炎的上訴理由不予采納。依照中華人民共和國(guó)民事訴訟法第一百五十三條第一款第(一)項(xiàng)的規(guī)定，該院于2003年

10、8月20日作出判決：駁回上訴，維持原判?！救吭u(píng)析近年來(lái)，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將某一整體經(jīng)營(yíng)性商品房分割成若干個(gè)單元出售，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)上比較常見(jiàn)的銷售方式。本案訟爭(zhēng)的房產(chǎn)，即是這種房產(chǎn)。在空間概念上，它是具有一定面積的、可以標(biāo)明其所在位置的一個(gè)區(qū)域。但它并不是一般意義上的建筑物區(qū)分所有權(quán)之專用部分，不具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，也不能分割使用。我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)此類物權(quán)的取得、占有、使用及轉(zhuǎn)讓，尚無(wú)明確的規(guī)定。給司法實(shí)踐中審理涉及此類物權(quán)的糾紛帶來(lái)一定的難度。一、二審法院在審理本案時(shí)，在堅(jiān)持依法保護(hù)所有人合法權(quán)益基本原則的同時(shí)，根據(jù)具體案情，正確適用兼顧個(gè)人利益和社會(huì)公眾利益的民法原則。一、正確理解和適用所有權(quán)

11、限制原則。對(duì)所有權(quán)進(jìn)行一定的限制，是現(xiàn)代各國(guó)通采的一項(xiàng)原則。民事立法通過(guò)確立誠(chéng)實(shí)信用、公序良俗、禁止權(quán)利濫用等原則，以及相鄰關(guān)系制度，來(lái)限制所有人行使其權(quán)利，以保護(hù)社會(huì)公共利益和相對(duì)關(guān)系人的合法權(quán)益。我國(guó)民法通則第4條、第7條、第83條也有這樣的原則規(guī)定。在本案的處理過(guò)程中，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)之一，就是如何看待所有權(quán)的絕對(duì)性。一種意見(jiàn)認(rèn)為應(yīng)判決哈哈大酒店遷出9單元。理由是：顧錫炎向珠寶城公司購(gòu)買9單元房產(chǎn)并領(lǐng)取了房屋所有權(quán)證后，按照一般所有權(quán)理論，顧錫炎就對(duì)該房產(chǎn)享有占有使用、收益、處分的權(quán)利，而且這種所有權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)。珠寶城公司在沒(méi)有得到顧錫炎同意的情況下將屬于顧的房產(chǎn)出租給第三方的行為無(wú)效，哈哈

12、大酒店與珠寶城所簽訂的商業(yè)用房租賃協(xié)議中涉及到9單元的部分無(wú)效，哈哈大酒店應(yīng)當(dāng)遷出9單元。另一種意見(jiàn)認(rèn)為應(yīng)駁回顧錫炎要求哈哈大酒店遷出9單元的訴訟請(qǐng)求。理由是：本案具有特殊性，顧錫炎所購(gòu)房產(chǎn)系商業(yè)用房，面積為21.64平方米，只占五樓總面積的千分之三點(diǎn)三，該單元位于哈哈的吧臺(tái)位置，且珠寶城商廈五樓完全沒(méi)有隔打，整體上具有不可分性，如果分割使用會(huì)影響到整體房屋的使用功能和效益。顧錫炎在對(duì)9單元行使所有權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)要受到五樓其他業(yè)主權(quán)利的限制，且哈哈大酒店已實(shí)際租賃該單元并投入經(jīng)營(yíng)。從促進(jìn)交易、促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及維護(hù)大多數(shù)業(yè)主的利益的角度出發(fā)，應(yīng)判決駁回。筆者認(rèn)為，絕對(duì)權(quán)的行使也要限制在社會(huì)利益所許

13、可的范圍之內(nèi)。筆者在承認(rèn)所有權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)、對(duì)世權(quán)并保護(hù)其合法權(quán)益的同時(shí)，也要從有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、維護(hù)市場(chǎng)交易和正常的民事流轉(zhuǎn)秩序以及保護(hù)社會(huì)公共利益出發(fā)，對(duì)所有權(quán)的行使作必要的限制，依法調(diào)節(jié)民事法律關(guān)系。在現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)此類房產(chǎn)尚無(wú)明確規(guī)定的情況下，考慮到珠寶城五樓商廈不能分割的特殊性，應(yīng)尊重五樓大多數(shù)業(yè)主的意愿，一、二審法院依法判決駁回顧錫炎要求遷讓的訴訟請(qǐng)求，是正確的，也是符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求的。二、正確理解和適用兼顧個(gè)人利益和社會(huì)公眾利益的原則。本案中第三人珠寶城公司開(kāi)發(fā)的珠寶城商廈位于繁華鬧市區(qū)，珠寶城公司將其開(kāi)發(fā)的商鋪分割出售，從其作為商鋪的特殊性，各業(yè)主的購(gòu)買行為并非是為居住，

14、而是為經(jīng)營(yíng)，期待有良好的投資回報(bào)。但是由于種種原因，出售的五樓商鋪卻長(zhǎng)期空置，無(wú)法獲取利益。作為開(kāi)發(fā)商及大業(yè)主的珠寶城公司通過(guò)多方招商后，哈哈大酒店承租了珠寶城商廈的五層及六層共計(jì)9120.53平方米的房屋，且五層大多數(shù)業(yè)主均同意與珠寶城公司一起出租自己的單元房產(chǎn)。哈哈大酒店在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)中也已贏得良好的聲譽(yù)。本案中，原告顧錫炎如果不同意珠寶城公司將其在五層九單元出租并要求哈哈大酒店遷出，很可能導(dǎo)致珠寶城公司的招商不會(huì)成功，那么珠寶城商廈五層商鋪仍會(huì)繼續(xù)空置下去，無(wú)法產(chǎn)生收益，而其他業(yè)主的利益也無(wú)法獲得保障。現(xiàn)在哈哈大酒店已實(shí)際投入經(jīng)營(yíng)，由于顧錫炎所購(gòu)單元房處在特殊位置，如滿足顧錫炎一人的要求，哈哈大酒店則不能正常營(yíng)業(yè)，其他人的權(quán)益將受到損害。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，當(dāng)保護(hù)個(gè)人合法權(quán)益與保護(hù)公眾合法權(quán)益發(fā)生沖突的時(shí)候，司法裁判的職能作用就是要在不違背法律基本原則的前提下，運(yùn)用法律手段，降