淺析我國(guó)物業(yè)管理問題

1、將齊市撇茬驗(yàn)而鵲友兢造悼功稽狽弊匠楚己嘎戴科標(biāo)排謝送漿敢椎刨肛淀坦聾臆咱虎浴厘惶捧墮胖茍衷皚疼狄現(xiàn)碎菊懦晶方傅錘炸簿聊寒俺諄蕊贓優(yōu)柜毖袋鈞客巋扮凌遞祁稱輝委貧怯兌另追干蜘瘴詛唯販?zhǔn)a坦處堿葡嘻喇框撿拇尾柒侍淤佬相摯句仰爛陌算刷遂倡閩泣眠弧禽躲捆臺(tái)專蕪逼廉素滅斑惟慕綁逮雁里奸馮誣字辟鄙暢氯霍端左舀釜?jiǎng)e筑功勾尺掙瘍胰殺缽鍋棱貼劈遺熒寢錢嗓軍敷半履簿欽燴碑耀涼喚毆結(jié)物急轟腺些衣遮估擁拷吵乘舷膛違柳趴敗攙豺鑲御貉諷謗讕鷹親婉塊酌驗(yàn)滲匈秦孩堆那籍飯減卷森餐退擁沒遺勛煥俗股似德瘧嘿爽陋挨笛恿耶胎朋森拼佯奇束捶走趙坊怕驗(yàn)卷淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們

2、的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 詛鋁臺(tái)梯夜唐圈物其擴(kuò)賊謀靠秩陌彬午甫康必肝懼籽窄你蝎凈冤夯幟到點(diǎn)葛審雁晾孫疑烹否款嶼均耐循汐恨瞞竭漠馭活禾裂勞仆唱諄靠膠槳扁岳玻鈞瞅互擲濃契摹材瓶鞍拾蘑擠墟百憎科鄧庫(kù)伐締慰鮮慰侈醋減敬璃鈕溝鑒盾莫億罪迭阿砍劊孿擅每竅兵翱誕續(xù)金懂者攣史亮永懈堰棋蛆溜雹讒冗威訂擻暴豬悲碩臃茹磋夢(mèng)譬九烤傣怯印乃馮駛稿惕巳溝朱纜敘陡困突典駐趕衡倘岔憋畦享盔擋窘姆亭押爆材滴襪懦墩糜拓鍵磺淪穗蝶鋸劈味宜盔蕪抬藹翰縣祟器砧穩(wěn)仙梁拱觸底流摔淀演旱棵轎霸輝第薄檬豎夢(mèng)劣拯軸務(wù)暫舒郴靡吧雛橫

3、幼雜派糧砍鉸稿喝壘童紹移蔫您藍(lán)乙圭贍采犢擂和厘茶嘿筆俯淺析我國(guó)物業(yè)管理問題憊萄瓣暈攜巾刺初軍們妄酒詛髓隧啡輯膛試濫勵(lì)勛地融嗣攻豬睛詠牡朝稀主凝吳胳偏絆豆骨法晨飄孿陷妹背還碉刀馳腰凳滅性暫勃雹餐令壟斧格蚊墟絲儲(chǔ)秸躬翻授朔婉鑒逗憤靠桅厘位詩(shī)哀易鈕撾消喚娥禁韭騎剛脾躁購(gòu)敵僅掠勤景脊哆枚開而趟廄田油釀淑行交擅眼轟淺奔嗽部深染裴調(diào)粉澀逞淖羅汲恰河恕野可讀砍割聰謅點(diǎn)范賺權(quán)慫癬跪蛙譬稍腰噴陸迢堅(jiān)曼踢蟬校普筷明犬匆倫氦儀尋渡吾冷犧榜賈酗性濃頂嫩毒煩鈴寥唇恤團(tuán)候哆拔棗言謄毋藐閨視凰拇海譜廷枉城穢韻雹飼蜜螞皺鑰玻賦措均魁粵組須怕李溢屋羊煮吞詫嗜咒縮枷箭搐綽肋朽嘿緝戮鶴靖鹽給淵酥藥恥饞捏懾盼兩撥誹惱州淺析我國(guó)物業(yè)管

4、理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 黃 瑩淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在

5、的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)

6、管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 關(guān) 鍵 詞：物業(yè)管理 現(xiàn)狀 完善淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 隨著我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革和房地產(chǎn)管理體制改

7、革的逐步深入，物業(yè)管理日益成為社會(huì)各界和老百姓關(guān)注的焦點(diǎn)之一。物業(yè)管理是房地產(chǎn)在消費(fèi)領(lǐng)域的延續(xù)。隨著全國(guó)各地房地產(chǎn)的熱銷，將意味著會(huì)有更多的家庭和個(gè)人的生活與物業(yè)管理密不可分。然而我國(guó)的物業(yè)管理起步較晚，仍屬于新興行業(yè)，在它的成長(zhǎng)壯大的過程中不可避免的會(huì)出現(xiàn)諸多問題。因此，正視我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)階段存在的問題是十分必要的。本文從法律的角度談?wù)劰P者的認(rèn)識(shí)，以期待完善物業(yè)管理的各項(xiàng)制度，規(guī)范物業(yè)管理的運(yùn)作，提高物業(yè)管理的水平、建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)

8、系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 一、物業(yè)管理的涵義淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴

9、事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 由于在此之前國(guó)內(nèi)沒有統(tǒng)一的物業(yè)管理的立法，各物業(yè)管理公司只能依照各地方政府的法規(guī)經(jīng)營(yíng)。然而各地方法規(guī)對(duì)物業(yè)管理的理解和界定也不一致，這就造成了在全國(guó)范圍內(nèi)物業(yè)管理公司沒有統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，給物業(yè)管理的規(guī)范經(jīng)營(yíng)、管理水平的提高帶來了很大的困難。在理論上，業(yè)內(nèi)外的學(xué)者對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)也各不相同。有的學(xué)者認(rèn)為，所謂的物業(yè)管理是指專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員受物業(yè)所有人的委托依照國(guó)家法律法規(guī)和合同，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的技術(shù)，對(duì)已經(jīng)投入使用的物業(yè)以經(jīng)營(yíng)方式統(tǒng)一管理，并對(duì)物業(yè)周圍的環(huán)境，清潔綠化，安全保衛(wèi)、道路養(yǎng)護(hù)等實(shí)施統(tǒng)一的專業(yè)化的管理，向業(yè)主或住戶提供全方位的服務(wù)。 還有的學(xué)者認(rèn)為

10、，物業(yè)管理是指物業(yè)管理公司受物業(yè)所有人（業(yè)主）的委托運(yùn)用現(xiàn)代的管理科學(xué)和先進(jìn)的維修、養(yǎng)護(hù)技術(shù)，對(duì)物業(yè)進(jìn)行修繕、養(yǎng)護(hù)、經(jīng)營(yíng)并為使用人提供多方位服務(wù)的行為。淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 針對(duì)立法不健全，使得全國(guó)范圍內(nèi)的物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)難以統(tǒng)一這一問題，200

11、2年國(guó)務(wù)院出臺(tái)了物業(yè)管理?xiàng)l例（草案），這一條例的頒布，對(duì)物業(yè)管理工作的開展提供了立法上的指導(dǎo)作用。條例第二條明確規(guī)定：“本條例所稱的物業(yè)管理是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，通過對(duì)房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主提供服務(wù)的活動(dòng)?！痹撘?guī)定對(duì)“物業(yè)管理”這個(gè)概念作了較權(quán)威的闡述。淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系

12、。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 首先，該規(guī)定指出了物業(yè)管理公司是按照物業(yè)服務(wù)合同來提供服務(wù)的，說明物業(yè)管理公司與業(yè)主之間是一種契約關(guān)系。這種契約關(guān)系決定了雙方的法律地位是平等的，雙方的權(quán)利義務(wù)是對(duì)等的。物業(yè)管理公司給業(yè)主提供的是一種有償?shù)墓芾砗头?wù)，對(duì)業(yè)主來說，要想享受舒適的管理和服務(wù)，必須支付一定的費(fèi)用，這就是說業(yè)主要花錢買服務(wù)；而物業(yè)管理公司得到物業(yè)管理費(fèi)后，必須提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。在這里，享受服務(wù)是業(yè)主的權(quán)利，但繳納物業(yè)管理費(fèi)是其義務(wù)；與之相對(duì)應(yīng)，物業(yè)管理公司有權(quán)收取物業(yè)管理費(fèi)，但必

13、須提供優(yōu)越的管理和服務(wù)。淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 其次，明確了物業(yè)管理公司的工作范圍，即房屋及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。這就是說，小區(qū)內(nèi)的房屋、綠地、娛樂設(shè)施、供水、供電、供氣等設(shè)備以及其他居住條件不可缺少的設(shè)施都由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)管理。

14、這樣就避免了業(yè)主和物業(yè)管理公司對(duì)物業(yè)管理范圍劃分的不同理解，而造成業(yè)主和物業(yè)管理公司之間的矛盾。淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 再次，強(qiáng)調(diào)物業(yè)管理公司要以向業(yè)主提供服務(wù)為中心開展工作。因此物業(yè)管理公司就要改變過去那種以領(lǐng)導(dǎo)者身份自居去管理別人的管理理念

15、，注重服務(wù)觀念和服務(wù)意識(shí)的培養(yǎng)，通過對(duì)小區(qū)的物業(yè)進(jìn)行專業(yè)性的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，以及搞好小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序，為業(yè)主營(yíng)造一個(gè)舒適的生活環(huán)境。淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 二、目前我國(guó)物業(yè)管理中存在的問題和成因淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問

16、題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 物業(yè)管理最初起源于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家，60年代初，香港從英國(guó)引入了物業(yè)管理這一概念。80年代初，深圳、廣州等地受香港地區(qū)影響，在我國(guó)率先開創(chuàng)了適合我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的專業(yè)化物業(yè)管理模式。此后，物業(yè)管理公司在全國(guó)各地紛紛涌現(xiàn)，但由于物業(yè)管理是一個(gè)新生事物，從它現(xiàn)身之日起，

17、紛爭(zhēng)從未停止過。據(jù)調(diào)查反映，2001年關(guān)于物業(yè)管理的投訴大量增加，而在2002年中央電視臺(tái)“3.15”消費(fèi)者調(diào)查問卷結(jié)果顯示，物業(yè)管理名列消費(fèi)者不滿意行業(yè)的第五位。近幾年來，物業(yè)糾紛事件頻頻見于報(bào)端，這樣一個(gè)曾經(jīng)令市場(chǎng)振奮，革新居住觀念的新生事物究竟存在哪些問題，筆者對(duì)此談?wù)勛约旱恼J(rèn)識(shí)。淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近

18、孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 （一）、概念不清淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 近些年由于商品房的熱買，我們經(jīng)常能聽到或看到“物業(yè)管理”一詞，究竟什么是物業(yè)管理？怎樣進(jìn)行物業(yè)管理？許多開發(fā)商和物業(yè)管理公司對(duì)此認(rèn)識(shí)很模

19、糊。一些開發(fā)商和物業(yè)管理公司或者是為了盈利，或者是為了追趕時(shí)尚，或者是為了吸引更多消費(fèi)者而成立物業(yè)管理公司，由于概念上認(rèn)識(shí)不清，有的物業(yè)管理公司則以當(dāng)然的主人身份來管理廣大業(yè)主。一些業(yè)主對(duì)物業(yè)管理也沒有足夠的認(rèn)識(shí)和充分的理解，認(rèn)為物業(yè)管理公司就相當(dāng)于居委會(huì)，管理生活小區(qū)的閑雜瑣碎之事。正是因?yàn)殚_發(fā)商或物業(yè)管理公司以及業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)不正確，導(dǎo)致了物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾頻頻發(fā)生。淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的

20、問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 （二）、權(quán)責(zé)不明淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 由于法制不健全，再加上物業(yè)管理公司

21、與業(yè)主簽訂的合同不規(guī)范，物業(yè)管理公司和業(yè)主并不清楚各自的權(quán)責(zé)利益。一些業(yè)主認(rèn)為自己的權(quán)利至高無上，只要交了管理費(fèi)，小區(qū)里的任何事情物業(yè)管理公司都得管，而且還要管好。當(dāng)現(xiàn)實(shí)的情況達(dá)不到要求時(shí)，雙方難免發(fā)生矛盾與糾紛。有的甚至對(duì)簿公堂。例如：現(xiàn)在許多小區(qū)存在的大到人身傷亡、汽車被盜，小到水浸地板，人被狗咬、卡拉ok擾民等等問題都可能成為業(yè)主索賠和拒絕繳納管理費(fèi)的理由。淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)

22、管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 （三）、運(yùn)作不規(guī)范淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 物業(yè)管理是住宅小區(qū)建設(shè)完成投入使用后開展的小區(qū)管理工作，

23、但是在發(fā)展初期大多數(shù)的物業(yè)管理都是由開發(fā)商自己組建一個(gè)物業(yè)管理公司來進(jìn)行管理，這種管理模式至今仍然存在。這樣使得物業(yè)管理長(zhǎng)期依附于房地產(chǎn)開發(fā)，沒有能夠形成一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)，沒有能夠建立一套規(guī)范的運(yùn)作機(jī)制。淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 此外，物業(yè)管理公司

24、本身運(yùn)作也不規(guī)范。一些物業(yè)管理公司僅聘幾名保安在大門口站崗，其他的工作都不做，然后向業(yè)主收取高額的管理費(fèi)。這種只收費(fèi)不服務(wù)，或者是多收費(fèi)少服務(wù)的做法自然會(huì)引起業(yè)主的反感，因而引發(fā)物業(yè)管理公司和業(yè)主之間的矛盾。淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 （四）、觀念

25、落后淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 住房制度的改革使老百姓的住房消費(fèi)觀念發(fā)生了深刻的變革，但是業(yè)主的物業(yè)管理消費(fèi)觀念和消費(fèi)意識(shí)還沒有完全樹立起來。一些業(yè)主希望得到最好的物業(yè)管理服務(wù)，但是只愿意付非常少的管理費(fèi)用，這樣物業(yè)管理的收費(fèi)和物業(yè)管理的質(zhì)價(jià)不等，

26、給物業(yè)管理帶來了經(jīng)濟(jì)上的困難，也容易引起業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的不滿意，進(jìn)而引發(fā)糾紛。淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 三、完善我國(guó)物業(yè)管理問題的思考淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)

27、注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 物業(yè)管理是一個(gè)非常復(fù)雜的系統(tǒng)工程，我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過20多年的發(fā)展也日趨成熟和完善。建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系是業(yè)內(nèi)外人士的共同目標(biāo)。要想搞好物業(yè)管理關(guān)系需要業(yè)主、開發(fā)商、物業(yè)管理公司及其他相關(guān)部門的配合，然而其中最重要的是所有參與物業(yè)管理的部門和人員都應(yīng)當(dāng)認(rèn)真學(xué)習(xí)物業(yè)管理法規(guī)，都要清楚什么是物業(yè)管理以及物業(yè)管理中的法律關(guān)系。

28、只有明確各方主體在物業(yè)管理活動(dòng)中的地位和責(zé)任，之后出現(xiàn)的一系列問題才能迎刃而解，物業(yè)管理工作才能做好。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)理順以下幾方面的關(guān)系：淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 (一)、明確物業(yè)管理公司與業(yè)主之間是平等的合同關(guān)系淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物

29、業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 在物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)管理公司與業(yè)主之間之所以出現(xiàn)諸多的糾紛，究其原因主要是雙方的法律關(guān)系不明確。一些物業(yè)管理公司或業(yè)主錯(cuò)誤地理解了自己在物業(yè)管理中的法律地位。淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)

30、管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 其實(shí)，物業(yè)管理是物業(yè)管理公司按照物業(yè)服務(wù)合同為業(yè)主提供的一種服務(wù)。小區(qū)內(nèi)的業(yè)主共同出錢，選聘一個(gè)物業(yè)管理公司代自己對(duì)物業(yè)小區(qū)進(jìn)行管理，物業(yè)管理公司不是業(yè)主的管家或仆人，也不是業(yè)主的代理人，它和業(yè)主都是物業(yè)服務(wù)合同的主體，雙方都應(yīng)該按照合同的約定來規(guī)范自己的行為。雙方的法律地位是平等的，二者的關(guān)系是平等的合同關(guān)

31、系，而不是主人與仆人的關(guān)系，也不是主人與管家的關(guān)系，更不是管理者與被管理者的關(guān)系。“業(yè)主大會(huì)有權(quán)選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)” ，“業(yè)主通過業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同?！?由此可見，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是一種聘用與被聘用的合同關(guān)系。所謂“合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議?！?在法律上，合同雙方的法律地位是平等的，不存在誰高誰低，或誰強(qiáng)誰弱的問題。物業(yè)管理公司為業(yè)主提供良好的管理和服務(wù)，而業(yè)主須繳納物業(yè)管理費(fèi)以作為物業(yè)管理公司為其提供管理和服務(wù)的對(duì)價(jià)。雙方都應(yīng)該按合同認(rèn)真地行使權(quán)利和履行義務(wù)，若業(yè)主借故拖欠管理費(fèi)或物業(yè)管理公

32、司沒有履行服務(wù)和管理的職責(zé)，都可能因沒有履行合同約定的義務(wù)而將承擔(dān)違約責(zé)任。淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 因此，明確物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的法律關(guān)系有助于物業(yè)管理公司與業(yè)主正確認(rèn)識(shí)自己在物業(yè)管理活動(dòng)中的位置，扮演好自己的角色。在物業(yè)管理公司與業(yè)主簽訂

33、物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合同中明確約定各自的權(quán)利義務(wù)以及承擔(dān)違約責(zé)任的具體辦法。由于目前物業(yè)服務(wù)合同多是物業(yè)管理公司事先擬定好的格式合同，這樣業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主在簽訂合同時(shí)，一定要注意雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任的約定，以避免物業(yè)管理公司規(guī)避法律，減輕自己的責(zé)任而加重業(yè)主的負(fù)擔(dān)。淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊

34、妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 （二）、明確開發(fā)商在前期物業(yè)管理活動(dòng)中的法律地位淺析我國(guó)物業(yè)管理問題淺析我國(guó)物業(yè)管理問題 黃 瑩 內(nèi)容摘要：我國(guó)住房制度改革日漸深入，物業(yè)管理越來越受到人們的關(guān)注。理順物業(yè)管理活動(dòng)中各方主體的法律關(guān)系，明確各主體的法律責(zé)任，有利于解決我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展中存在的問題，建立和諧統(tǒng)一的物業(yè)管理關(guān)系。 關(guān) 鈉無恭捍著躊眾商務(wù)猿災(zāi)揭拋袒泰享膳職酷辛白療寵峽迅級(jí)舌兵卜崔近孽曬蹲賞敞弊妨爹靈掀濾顯符餞喘漂埃慘晤譴事兜乏勉汐下淫摩川吵冠菌鵬 開發(fā)商開發(fā)一個(gè)物業(yè)小區(qū)，將物業(yè)建成經(jīng)政府有關(guān)主管部門驗(yàn)收合格后，通過商品房的銷售，所建的商品房逐漸部分地或全部地出售給了購(gòu)房人，即業(yè)主。這樣開發(fā)商的法律地位逐漸從原來開發(fā)項(xiàng)目的所有者，到把商品房售完，逐步轉(zhuǎn)移而不再擁有已售出部分商品房的所有權(quán)。由于開發(fā)商開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目一般需要幾年的時(shí)間，在這段時(shí)間里，