房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)1

1、整理ppt1房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)整理ppt2 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn)包括房產(chǎn)和地產(chǎn)，即土地及土地上的建筑物和附著物。房產(chǎn)可歸私人所有，但土地屬于國(guó)家和集體所有，業(yè)主只有一定年期的使用權(quán)。因此，業(yè)主購(gòu)房后，所擁有的是房產(chǎn)的所有權(quán)及該房產(chǎn)所占用的土地的使用權(quán) 整理ppt3房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性 不可移動(dòng)性； 獨(dú)一無(wú)二性； 壽命長(zhǎng)久性； 數(shù)量有限性； 用途多樣性； 相互影響性； 易受限制性； 價(jià)值高大性； 難以變現(xiàn)性； 保值增值性。整理ppt4房地產(chǎn)的類(lèi)型房地產(chǎn)的類(lèi)型 按程度劃分：按程度劃分： 生生 地：地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地； 毛毛 地：地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但地上有待拆遷安

2、置的房 屋的土地；熟熟 地：地：指具有完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整、能直接在上進(jìn) 行房屋建設(shè)的土地；在建工程：在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具備使用條件的房 地產(chǎn)，該房地產(chǎn)不一定正在建設(shè)，也可能停工了多年；現(xiàn)房（含土地）：現(xiàn)房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的 房地產(chǎn)，它可能是新的，也可能是舊的） 整理ppt5按建筑物的使用性質(zhì)按建筑物的使用性質(zhì)分類(lèi)：分類(lèi)： 居住建筑 公共建筑 工業(yè)建筑 農(nóng)業(yè)建筑居住建筑和公共建筑通常又被稱(chēng)為 民用建筑 整理ppt6按建筑結(jié)構(gòu)的主要建材按建筑結(jié)構(gòu)的主要建材分類(lèi)：分類(lèi)： 鋼結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 整理ppt7按建筑結(jié)構(gòu)

3、的主要形式按建筑結(jié)構(gòu)的主要形式分類(lèi)：分類(lèi)： 墻體結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu) 深梁結(jié)構(gòu) 筒體結(jié)構(gòu) 拱結(jié)構(gòu) 網(wǎng)架結(jié)構(gòu) 空間薄壁（包括折板結(jié)構(gòu)） 鋼索結(jié)構(gòu) 艙體結(jié)構(gòu)。整理ppt8按建筑物的施工方法按建筑物的施工方法分類(lèi)：分類(lèi)：施工方法是指建造建筑物時(shí)所采用的方法： 現(xiàn)澆，現(xiàn)砌式建筑 預(yù)制、裝配式建筑 部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分配式建筑 整理ppt9按建筑物的耐火等級(jí)按建筑物的耐火等級(jí)分類(lèi)：分類(lèi)： 建筑物的耐火等級(jí)是由組成建筑物的構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限決定的。 根據(jù)材料的燃燒性能，將材料分為非燃燒材料和燃燒材料。 用這些材料制成的建筑構(gòu)件分別被稱(chēng)為非燃燒體、難燃燒體和燃燒體。整理ppt10按建筑物的耐久等級(jí)按建筑物的耐

4、久等級(jí)分類(lèi)分類(lèi) 建筑耐久等級(jí)是根據(jù)建筑耐久年限來(lái)劃分的。整理ppt11按房屋的完損等級(jí)分類(lèi)：按房屋的完損等級(jí)分類(lèi)：根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備三個(gè)組成部分的完好、損壞程度來(lái)劃分： 完好房屋 基本完好房屋 一般損壞房屋 嚴(yán)重?fù)p壞房屋 危險(xiǎn)房屋整理ppt12房屋新舊程度（成新率）房屋新舊程度（成新率）的判定標(biāo)準(zhǔn)是：的判定標(biāo)準(zhǔn)是： 完好房屋：十、九、八成 基本完好房屋：七、六成 一般損壞房屋：五、四成 嚴(yán)重?fù)p壞房屋及危險(xiǎn)房屋：三成以下整理ppt13按層數(shù)和高度的分類(lèi)：按層數(shù)和高度的分類(lèi)： 低層建筑（ 13層） 多層建筑（ 46層） 高層建筑（總高度超過(guò)24M，但不包括總高度超過(guò)24M的單層建筑） 超高

5、層建筑（總高度超過(guò)100M ）此外，房地產(chǎn)類(lèi)型還可以按用途、是否產(chǎn)生收益、經(jīng)營(yíng)使用方式等形式劃分。整理ppt14高層建筑的國(guó)際分類(lèi)： 低高層建筑：層數(shù)為916層，建筑總高度2550M 中高層建筑：層數(shù)為1725層，建筑總高度5075M 高層建筑：層數(shù)為2640層， 建筑總高度75100M 超高層建筑：層數(shù)在40層以上， 建筑總高度在100M以上 整理ppt15城市土地所有權(quán)城市土地所有權(quán)又稱(chēng)土地產(chǎn)權(quán)，是物權(quán)的一種。主體是土地所有者，客體是土地，是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有對(duì)土地占有、使用、收益、處分的權(quán)利。我國(guó)實(shí)行的是城市土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村土地屬于集體所有的土地制度整理ppt16土地

6、所有權(quán)的權(quán)能土地所有權(quán)的權(quán)能 土地占有權(quán)：是指依法對(duì)土地實(shí)行掌握和控 制的權(quán)利。 土地使用權(quán)：是指依法對(duì)土地進(jìn)行實(shí)際使用 的權(quán)利。 土地收益權(quán)：是指依法收取土地所產(chǎn)生的自然或法定的利息和利益的權(quán)利，包括收獲土地上生長(zhǎng)的農(nóng)作物，收取出租土地的地租等。 土地處分權(quán)：是指依法處置土地的權(quán)利，包括出租、出賣(mài)、贈(zèng)送、遺贈(zèng)、抵押等。 整理ppt17土地使用權(quán)土地使用權(quán) 是指土地使用者根據(jù)國(guó)家法律和與土地有人簽訂的合同的有關(guān)規(guī)定，對(duì)國(guó)家或集體所有的土地，享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利 整理ppt18土地使用權(quán)的取得土地使用權(quán)的取得 劃撥土地使用權(quán)：劃撥土地使用權(quán)：只限于本單位使用， 不得以任何形式私自轉(zhuǎn)讓

7、，更不得進(jìn)行土地使 用權(quán)的經(jīng)營(yíng)行為，如土地出租等。 土地使用權(quán)出讓?zhuān)和恋厥褂脵?quán)出讓?zhuān)嚎梢砸婪ㄟM(jìn)行轉(zhuǎn)讓、 出租或抵押。 土地使用權(quán)出讓?zhuān)和恋厥褂脵?quán)出讓?zhuān)罕仨氉袷卦鲎尯贤嘘P(guān)規(guī)定使用土地，不得隨意改變用途，其使用年限為出讓年限減去原使用者已使用的年限的余期，而且可以依法進(jìn)行再轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。整理ppt19土地使用權(quán)出讓的方式土地使用權(quán)出讓的方式 協(xié)議出讓?zhuān)菏侵竿恋氐某鲎尫胶褪茏尫酵ㄟ^(guò)協(xié)商方式有償出讓土地使用權(quán)的方式。一般多用于工業(yè)以及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)而給予優(yōu)惠政策的項(xiàng)目。招標(biāo)出讓?zhuān)菏侵冈谝?guī)定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個(gè)人，以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某地段土地的使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求，擇

8、優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。適用于開(kāi)發(fā)性用地或者有較高技術(shù)性要求的建設(shè)用地。拍賣(mài)出讓?zhuān)河址Q(chēng)競(jìng)投，是指土地所有者的代表在指定的時(shí)間、地點(diǎn)，組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場(chǎng)，就所出讓使用權(quán)的土地公開(kāi)叫價(jià)競(jìng)投，按照“價(jià)高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。整理ppt20土地使用權(quán)出讓的年限土地使用權(quán)出讓的年限根據(jù)中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓暫行條例規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最高年限，按土地的用途分別為： 居住用地：70年 工業(yè)用地：50年 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地：50年 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地：40年 綜合或其他用地：50年整理ppt21土地使用權(quán)年限屆滿土地使用權(quán)年限屆

9、滿土地使用權(quán)年限屆滿時(shí)，除非出讓合同中另有規(guī)定或城市規(guī)劃部門(mén)另有規(guī)定，土地使用權(quán)受讓人可以申請(qǐng)續(xù)期使用，并重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，支付土地使用權(quán)出讓金，辦理土地使用權(quán)登記手續(xù)。整理ppt22房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的專(zhuān)業(yè)用語(yǔ)專(zhuān)業(yè)用語(yǔ) 整理ppt23“三通一平三通一平”即路通、水通、電通 場(chǎng)地平整。整理ppt24“七通一平七通一平”即道路通、水上通、排污通、 排水通、電力通、通訊通、 煤氣通 土地平整 整理ppt25容積率容積率指項(xiàng)目、規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比全部建筑面積 容積率 用地面積整理ppt26綠化率綠化率指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)

10、用地面積之比 所有綠地面積 綠化率（%） 用地面積整理ppt27建筑密度即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目、用地范圍所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比基底面積 覆蓋率（%）用地面積整理ppt28樓宇面積：樓宇面積： 建筑面積：實(shí)用面積+部分公用面積實(shí)用面積：是從外墻計(jì)算的，若連著其它單位，則從中間計(jì)算 公用面積：走廊、樓梯間等整理ppt29實(shí)用率 實(shí)用面積 實(shí)用率(%) 建筑面積整理ppt30平方米與平方尺的換算 國(guó)內(nèi)：平方米 香港：平方尺1平方米=10.765平方尺 整理ppt31房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)指所交易的商品是房地產(chǎn)（或房地產(chǎn)權(quán)益）的市場(chǎng)，是存在于賣(mài)者和買(mǎi)者之間的有關(guān)房地產(chǎn)的交易網(wǎng)絡(luò)，交易包括買(mǎi)賣(mài)、

11、租賃、抵押、互換等組成一個(gè)簡(jiǎn)單范疇的房地產(chǎn)市場(chǎng)整理ppt32房地產(chǎn)市場(chǎng)必須具備的房地產(chǎn)市場(chǎng)必須具備的要素：要素：賣(mài)方買(mǎi)方用于交易的房地產(chǎn)整理ppt33房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)：房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)：一級(jí)市場(chǎng)：是土地市場(chǎng)，是土地供應(yīng)市場(chǎng)（房地產(chǎn)增量市場(chǎng)）；二級(jí)市場(chǎng)：是指開(kāi)發(fā)商把開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)投入市場(chǎng)進(jìn)行現(xiàn)樓交易或預(yù)售，實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)銷(xiāo)售的結(jié)合(房地產(chǎn)存量市場(chǎng))三級(jí)市場(chǎng)：是業(yè)主之間房地產(chǎn)權(quán)自由轉(zhuǎn)讓的市場(chǎng)。整理ppt34房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)抵押房屋租賃整理ppt35房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 指合法擁有土地使用權(quán)及土地上建筑物，附著物所有權(quán)的自然人，法人和其它組織，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)

12、移給他人的法律行為。 整理ppt36房屋租賃房屋租賃指出租人將房屋提供給承租人使用，承租人向出租人支付租金并在租賃關(guān)系終止后將房屋返還給出租人的行為整理ppt37商品房銷(xiāo)售商品房銷(xiāo)售分為預(yù)售和現(xiàn)售整理ppt38預(yù)預(yù) 售售是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房屋尚未建成時(shí)，向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)取得預(yù)售許可證以后，即刊登廣告，按圖紙出售的銷(xiāo)售方式 整理ppt39預(yù)售商品房必須具備預(yù)售商品房必須具備的條件的條件整理ppt40（原規(guī)定）（原規(guī)定） 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)； 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證； 按提供的預(yù)售商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。 已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證 整理ppt41（新規(guī)定） 土地使用權(quán)已依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)； 取得建筑許可證和開(kāi)工許可證； 除付清地價(jià)款外，七層以下（含七層）工程主體封頂，七層以上工程投入開(kāi)發(fā)建筑的資金已達(dá)工程款預(yù)標(biāo)投資總額的2/5并經(jīng)注冊(cè)會(huì)計(jì)師驗(yàn)資； 房地產(chǎn)發(fā)展商和金融機(jī)構(gòu)已簽訂了預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議； 領(lǐng)取了房地產(chǎn)預(yù)售許可證。 整理ppt42現(xiàn)現(xiàn) 售售指商品房商品房已經(jīng)建成并按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)收合格，按照銷(xiāo)售合同交付房款后，即可投入使用的銷(xiāo)售方式 整理ppt43房地產(chǎn)證房地產(chǎn)證軟皮紅房地產(chǎn)證軟皮綠房地產(chǎn)證硬皮紅色綢面房地產(chǎn)證前兩種是新證（自1995年1月1