后沙嶼項(xiàng)目商業(yè)項(xiàng)目定位方案

1、目錄一、后沙嶼項(xiàng)目住宅部分初步定位方案21項(xiàng)目定位思路22產(chǎn)品構(gòu)想32.1建筑總體規(guī)劃布局32.2住棟設(shè)計(jì)32.3關(guān)于戶型設(shè)計(jì)42.4關(guān)于戶型面積分布42.5關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)52.6關(guān)于停車位52.7關(guān)于綠化率及公共綠地52.8道路設(shè)計(jì)52.9戶外運(yùn)動設(shè)施及幼兒園6二、后沙嶼項(xiàng)目商業(yè)部分初步定位方案61后沙嶼項(xiàng)目商業(yè)布局概述：62 本項(xiàng)目商業(yè)定位分析：112.1商業(yè)定位:營造氛圍 引導(dǎo)投資112.2商業(yè)規(guī)劃:特色連鎖 品牌經(jīng)營122.3商業(yè)建筑:集中賣場 沿街旺鋪 布局定位12一、后沙嶼項(xiàng)目住宅部分初步定位方案1項(xiàng)目定位思路n 關(guān)鍵詞: 9070 小戶型 精巧實(shí)用 品質(zhì)卓越 公共空間n

2、本項(xiàng)目條件：本項(xiàng)目開發(fā)用地將通過市場招標(biāo)獲得，因此土地成本將高于其他周邊已開發(fā)項(xiàng)目；區(qū)位條件有一定的優(yōu)勢；項(xiàng)目規(guī)模在后沙嶼目前來講屬于中大樓盤，競爭對手不多；地塊地形條件良好,地塊方正平坦，但規(guī)劃條件相對苛刻。n 市場環(huán)境：國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控逐步落實(shí)，70%以上90平方米以下的戶型將成為市場的主力產(chǎn)品；后沙嶼房地產(chǎn)市場隨著空港經(jīng)濟(jì)及會展業(yè)的發(fā)展愈加活躍，需求穩(wěn)步增長，未來的發(fā)展?jié)摿^大；周邊項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)以前均為大戶型設(shè)計(jì)，以花園洋房及聯(lián)排別墅為主；客戶逐步呈現(xiàn)年輕化趨勢；市場周邊均為低密度高端產(chǎn)品，小戶型項(xiàng)目現(xiàn)在還沒有形成有效供應(yīng)?？梢?，本項(xiàng)目定位應(yīng)從遵循市場的基本需求的條件下從產(chǎn)品導(dǎo)

3、向出發(fā)，“自內(nèi)向外”，通過產(chǎn)品的創(chuàng)新，環(huán)境的營造，找出本項(xiàng)目最優(yōu)的發(fā)展方向。我公司認(rèn)為，從產(chǎn)品導(dǎo)向出發(fā)，本項(xiàng)目的定位策略為：在滿足國家調(diào)控指標(biāo)的基礎(chǔ)上,將小區(qū)全部規(guī)劃設(shè)計(jì)為以90平方米以下戶型為主的項(xiàng)目，在滿足使用功能的條件下，以精細(xì)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)做到小戶型大功能，特別是在公共空間的設(shè)計(jì)上,利用公共空間的優(yōu)勢來彌補(bǔ)私人空間的不足,將本項(xiàng)目打造具有高尚居住品質(zhì)的小戶型住宅精品。2產(chǎn)品構(gòu)想2.1建筑總體規(guī)劃布局根據(jù)地塊特征及指標(biāo)，在平面布局上一定要體現(xiàn)精品樓盤的氣質(zhì)和韻味，所以應(yīng)充分考慮建筑的節(jié)奏感與韻律感。利用地塊較方正的優(yōu)勢，形成一個圍合式的布局，增加空間的圍合感,采用“小戶型,大社區(qū)”的規(guī)劃理念

4、,組團(tuán)規(guī)劃利于住宅朝向、通風(fēng),采用“大戶型居中,小戶型圍合”的原則合理分配不同戶型所享有的資源,在提高土地利用率的基礎(chǔ)上, 規(guī)劃設(shè)計(jì)較大的公共空間 。2.2住棟設(shè)計(jì)主要產(chǎn)品形式為全框架多層板樓為主,不設(shè)電梯,一梯兩至四戶的單元組成, 本項(xiàng)目的外立面，應(yīng)考慮使立面有層次感。整體風(fēng)格要求盡可能具有溫馨、適宜居住感、高價(jià)值和高品位感，滿足消費(fèi)者對高尚生活的渴望，創(chuàng)造與傳統(tǒng)住宅樓立面有完全不同觀感的建筑立面。同時設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)具有個性特征，能夠從本地區(qū)市場上跳出，吸引人們的視線。建議外立面整體建筑風(fēng)格為北歐簡約風(fēng)格。外立面顏色采用暖色調(diào)。建筑意向圖2.3關(guān)于戶型設(shè)計(jì)本項(xiàng)目的戶型設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的設(shè)計(jì)原則如下：n

5、“國留條”的實(shí)施,對降低購房總價(jià)和購房門檻,減輕居住負(fù)擔(dān)和消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)壓力,擴(kuò)大消費(fèi)者的范圍有很大的積極作用,其所制定的將70%戶型的建筑面積控制在90平方米以下,也意味著新定義下的小戶型需要長期或相對長期的實(shí)用需求。因此在戶型設(shè)計(jì)上要盡量滿足消費(fèi)者現(xiàn)在有和未來十幾年乃至幾十年的使用需求。n 充分利用全框架結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢,讓更多的墻體解放出來,應(yīng)用方便改造的輕質(zhì)材料,來分割功能,能使消費(fèi)者比較容易的根據(jù)功能變化來改變空間的形態(tài),位置和尺寸,讓空間具有更大的彈性和適應(yīng)性。n 居室大小應(yīng)合理,90平方米的建筑面積實(shí)際也限制了房間的數(shù)量,如果單個房間過小,功能模糊空間的符合性就降低了。n 面積分配應(yīng)該合

6、理,衛(wèi)生間和廚房的面積應(yīng)適當(dāng),陽臺可以不單獨(dú)設(shè)置,但應(yīng)該設(shè)有相對獨(dú)立的晾衣空間。n 注意細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì),如合理的面寬和進(jìn)深,適當(dāng)餓門窗面積和開啟位置,保證一定面積的可放置家具的實(shí)墻,有足夠的儲藏空間以避免產(chǎn)生再亂的居住環(huán)境,起居室和個臥室都應(yīng)預(yù)留空調(diào)機(jī)位。2.4關(guān)于戶型面積分布戶型比例面積（平方米）一室二廳一衛(wèi)30%50左右兩室二廳二衛(wèi)50%75左右三室兩廳兩衛(wèi)20%902.5關(guān)于裝修標(biāo)準(zhǔn)走廊：地磚鋪砌。大堂: 地面,墻體石才鋪砌窗戶：采用中檔以上噴塑鋁合金窗，外墻：外墻采用有質(zhì)感的墻磚鋪裝，局部高檔石材； 陽臺：陽臺不封閉。供暖：采用集中式地采暖。供電：每戶采用40A獨(dú)立電表。 信息網(wǎng)絡(luò)：有線電

7、視入戶，主臥和客廳預(yù)留電視系統(tǒng)，每戶預(yù)留電話接口，寬帶入戶。空調(diào)：預(yù)留空調(diào)墻孔，空調(diào)機(jī)位。安訪系統(tǒng)：公共場所安裝攝像頭，可視對講系統(tǒng)。外墻保溫方式：采用外墻外保溫。2.6關(guān)于停車位均設(shè)為地面停車，停車組織要安排合理，盡可能做到地面停車的人車分流。停車場位置設(shè)置在建筑組團(tuán)之外。2.7關(guān)于綠化率及公共綠地綠化率不低于35%，在滿足規(guī)范的基礎(chǔ)上，盡可能提高綠化率。對于公共綠地，其為不屬于本項(xiàng)目建設(shè)用地范圍內(nèi)的用地，但要充分考慮對綠地景觀的利用和景觀借用。2.8道路設(shè)計(jì)與地面停車位結(jié)合，要求道路系統(tǒng)規(guī)劃以功能合理、布局得當(dāng)、疏密有秩、暢通有序、宜曲不宜直為原則，并在規(guī)劃范圍內(nèi)將道路按功能需求呈等級分布

8、。2.9戶外運(yùn)動設(shè)施及幼兒園需要考慮戶外運(yùn)動場地，并在小區(qū)內(nèi)規(guī)劃多功能戶外運(yùn)動場，運(yùn)動場功能設(shè)置為籃球場,羽毛球場和網(wǎng)球場。沿景觀帶可設(shè)置塑膠漫步道。幼兒園規(guī)模不宜過大，以100人規(guī)模為標(biāo)準(zhǔn)。二、后沙嶼項(xiàng)目商業(yè)部分初步定位方案1后沙嶼項(xiàng)目商業(yè)布局概述：順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)位于北京市區(qū)的東北部，東鄰首都國際機(jī)場，鎮(zhèn)域總面積平方公里，下轄個行政村，個中高檔居民住宅小區(qū)，個高檔別墅區(qū)，總?cè)丝谶_(dá)萬人。后沙峪鎮(zhèn)近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分迅猛，先后被確定為國家級小城鎮(zhèn)建設(shè)試點(diǎn)、全國重點(diǎn)鎮(zhèn)。目前，一個以國際空港為依托，以產(chǎn)業(yè)化為基礎(chǔ)，帶動臨空產(chǎn)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展，具有國際空港特色的新城已初具規(guī)模。但是，做為北京重點(diǎn)發(fā)展的

9、新市鎮(zhèn)，住區(qū)商業(yè)的發(fā)展卻遠(yuǎn)落后于住宅的發(fā)展,在整個后沙嶼鎮(zhèn)沒有完善的商業(yè)配，套整體商業(yè)物業(yè)呈點(diǎn)狀分布，商業(yè)設(shè)施呈現(xiàn)網(wǎng)點(diǎn)少、結(jié)構(gòu)單一、規(guī)模小的特點(diǎn)，且多為中低檔次。居民的日常的購物、社交基本聚集在目前雙嶼大街沿街商業(yè)一側(cè)，住宅產(chǎn)品中只有萬科城市花園等個別社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施投入使用，每一個小區(qū)商業(yè)規(guī)模不超過數(shù)千平方米，僅限于社區(qū)的商業(yè)配套。這里沒有上規(guī)模的商場、超市，沒有電影院，咖啡館也僅有一家。在這里居住的大多數(shù)人一有時間就到城里購物、吃飯,因?yàn)樵谶@里的確沒有地方可去。一下是我們調(diào)查后沙嶼居住區(qū)周邊的商業(yè)配套情況萬科城市花園商服中心商業(yè)名稱商業(yè)面積M2商業(yè)用途是否臨街東北菜150餐飲是滿湘苑100

10、餐飲是罐罐雞200餐飲否日雜店50日用品是圖書印象30文化生活是診所80醫(yī)療是萬科會所商業(yè)名稱商業(yè)面積M2商業(yè)用途是否臨街幺店子飯莊300餐飲是宗梓園飯莊300餐飲是貴竹閣私家菜200餐飲國醫(yī)康美容美發(fā)150美容美發(fā)是服裝店50服裝否娃娃魚玩具30玩具否方舟超市50日用品否尤薩洗衣50洗衣是田鳳波保健200保健按摩否會所泳池400否會所兒童娛樂室50否會所體操室50否會所棋牌室50否會所乒乓球室50否多功能廳350否雙峪大街臨街商業(yè)商業(yè)名稱商業(yè)面積商業(yè)用途是否臨街雙峪大街南側(cè)臨街商業(yè)5080約25個單位辦公用品、手機(jī)、圖書餐廳、音像、法律服務(wù)、美發(fā)、眼鏡等是飯莊150180 3個餐飲雙峪大街北

11、側(cè)農(nóng)業(yè)銀行1000金融是工商銀行500金融是中車汽修1000汽修是上一檔私家菜300餐飲是飯莊150200 5個單位餐飲是白露雅園白露雅園約3000M2公建（白露園廣場），一層為底商，2、3層為辦公樓，底商面積月150240 M2。底商售價(jià)10500元，06年開始銷售，對外宣稱已銷售完畢，但目前尚未有經(jīng)營項(xiàng)目。雙峪大市場商業(yè)名稱商業(yè)面積M2商業(yè)用途是否臨街雙峪大市場服裝一廳1000服裝衣帽是雙峪大市場服裝二廳1000服裝衣帽是雙峪大市場建材廳1000建材是蔬菜廳500蔬菜是鮮肉廳500肉制品是鞋城1000鞋帽是水果300水果是花卉300花卉是副食糧油1000副食品是隆華超市商業(yè)名稱商業(yè)面積商業(yè)

12、用途M2是否臨街隆華超市1000日用百貨是而距離本項(xiàng)目最近的香花畦有配套會所，但不對外銷售。而本項(xiàng)目,后沙嶼住宅項(xiàng)目地處后沙嶼鎮(zhèn)北部,地塊及其方正并緊鄰香花畦和雙?；▓@以及萬科城市花園等多個高尚住宅項(xiàng)目,按照相關(guān)政府部門規(guī)劃的要求,將后沙嶼住宅項(xiàng)目地塊北側(cè)長約400米,寬約為50米的地塊最為商業(yè)用地,計(jì)劃區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)2萬余平方米的住區(qū)商業(yè)物業(yè)。以提升后沙嶼地區(qū)整體商業(yè)配套水平。本項(xiàng)目住宅用地水青庭萬科商服中心莫奈花園萬科商服中心萬科商服中心萬科商服中心萬科會所萬科商服中心隆華超市萬科商服中心雙峪大市場萬科商服中心白露雅園萬科商服中心本項(xiàng)目商業(yè)用地萬科商服中心香花畦園萬科商服中心2 

13、本項(xiàng)目商業(yè)定位分析：隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)成為一個重要的開發(fā)領(lǐng)域,社區(qū)商業(yè)是一種有別于城市區(qū)域中心商業(yè)、大型購物中心、特色步行街的商業(yè)業(yè)態(tài)，它具有很強(qiáng)的地域性、是專為本地區(qū)居民服務(wù)的商業(yè)模式。 后沙嶼目前商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還處于起步階段，在本項(xiàng)目周邊，新老住區(qū)云集,但商業(yè)配套確實(shí)是該區(qū)域的一個盲點(diǎn),項(xiàng)目周邊沒有大型的集中商業(yè),或者是成熟的商業(yè)街,商業(yè)氛圍與高速發(fā)展的住區(qū)很不匹配,因此規(guī)劃本項(xiàng)目住區(qū)商業(yè)的同時首先要明確的是本項(xiàng)的商業(yè)配套不僅僅是滿足本小區(qū)的需求,而是規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)配套要通盤考慮整個后沙嶼,至少是輻射半徑在2公里范圍內(nèi)的住區(qū)。通過前期對后沙嶼商業(yè)市場調(diào)查，在充分考慮到

14、居民生活各種切實(shí)問題的基礎(chǔ)上，我們從店鋪的規(guī)模、位置、運(yùn)作方式、經(jīng)營檔次對后沙嶼項(xiàng)目商業(yè)部分進(jìn)行了定位和規(guī)劃。 2.1商業(yè)定位:營造氛圍 引導(dǎo)投資 合理的商業(yè)定位是商業(yè)地產(chǎn)成功的基礎(chǔ)。成功的社區(qū)商業(yè)配置與商業(yè)模式各不相同，但他們都通向一個目標(biāo)，就是要贏得市場。社區(qū)商業(yè)是個涉及多方利益和要求的部分，最終要達(dá)到開發(fā)商、投資人、經(jīng)營者與消費(fèi)者四者共贏，準(zhǔn)確的市場定位成為項(xiàng)目操作成功首要因素。 基于對后沙嶼及周邊消費(fèi)群體的分析以及周邊商業(yè)市場的調(diào)研，我們認(rèn)為未來后沙嶼地區(qū)，將成為北京新興市鎮(zhèn),目前居住人口同質(zhì)化程度較高的區(qū)域。人員組成以中青年成功人士為主，總體教育程度較高，可以率先接受國際先進(jìn)住宅理念

15、，注重生活品質(zhì)與生活品位，喜歡具有獨(dú)特風(fēng)格的產(chǎn)品將是這一區(qū)域內(nèi)居民的共性。在后沙嶼高檔社區(qū)中小區(qū)商業(yè)不僅僅滿足購物、配套等簡單功能，應(yīng)該是帶有特定風(fēng)格，與小區(qū)住宅相對應(yīng)的一個重要組成部分，所以要想給客戶更好的居住環(huán)境的同時，商業(yè)建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)定位應(yīng)該是與高尚社區(qū)對應(yīng)的高檔次、多層次的完善社區(qū)商業(yè)。綜上,本項(xiàng)目商業(yè)主張：充分利用小區(qū)內(nèi)外環(huán)境及設(shè)施，提供高檔次、多層次的可以輻射整個片區(qū)的特色社區(qū)商業(yè)配套。 在功能定位方面，以客戶對生活需求的層次為分類，將本項(xiàng)目的商業(yè)定義于以下滿足不同需求層次的三個方面n 滿足基本社區(qū)服務(wù)功能為主的基本商業(yè)配套。n 滿足豐富、健康、時尚的生活方式的需求為主，以運(yùn)動和

16、美食為特色的高檔商業(yè)配套。n 滿足歸屬感及自我實(shí)現(xiàn)的需求，以假日休閑文化為特色的附加商業(yè)配套。 我們建議將本項(xiàng)目商業(yè)定位為-北歐風(fēng)尚街區(qū)-以營造特色休閑、風(fēng)情購物為主，就像一個社區(qū)的大會所：是一個綜合建筑、景觀、空間、聲音的體驗(yàn)式場所，一種為后沙嶼居民創(chuàng)造的第二生活空間，讓消費(fèi)者感受與體味到時尚生活的便利與舒適。 我們期望通過-北歐風(fēng)尚街區(qū)-商業(yè)項(xiàng)目的成功操作，在滿足社區(qū)居民日常生活基本需求基礎(chǔ)上，同時給以他們?nèi)宋年P(guān)懷、個性明晰、充滿活力的感覺，理性地引導(dǎo)客戶進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)的投資。 2.2商業(yè)規(guī)劃:特色連鎖 品牌經(jīng)營 本項(xiàng)目-北歐風(fēng)尚街區(qū)-區(qū)在未來經(jīng)營上將以特色連鎖、品牌經(jīng)營為主。這是針對社區(qū)內(nèi)

17、居民這一特定群體的消費(fèi)特點(diǎn)而采取的經(jīng)營策略。首先，從后沙嶼居民的構(gòu)成決定了這一人群具有注重產(chǎn)品的質(zhì)量，講究檔次的消費(fèi)特征，他們對品牌產(chǎn)品比較信賴，具有較強(qiáng)的品牌忠誠度，品牌的消費(fèi)力很強(qiáng)；其次，品牌廠家為了加強(qiáng)競爭力，也力圖通過建立密集的連鎖店網(wǎng)點(diǎn)與固定區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)者建立了穩(wěn)固的聯(lián)系，穩(wěn)定市場占有率。 打好品牌經(jīng)營這張牌，既是北歐風(fēng)尚街區(qū)住區(qū)商業(yè)操作的新思路，也是目前關(guān)于后沙嶼項(xiàng)目規(guī)劃定位工作的重點(diǎn)。 2.3商業(yè)建筑:集中賣場 沿街旺鋪 布局定位按照相關(guān)政府部門規(guī)劃的要求,將本項(xiàng)目地塊北側(cè)長約400米,寬約為50米的地塊最為商業(yè)用地,計(jì)劃區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)2萬余平方米的住區(qū)商業(yè)物業(yè)。以提升后沙嶼地區(qū)整體商業(yè)配套水平。因此,我們建議商業(yè)建筑布局如下:n 集中賣場由于商業(yè)具有聚集效應(yīng),因此建議在本項(xiàng)目商業(yè)地塊的西北角和東北角規(guī)劃建設(shè)集中賣場,建筑分別不高于4層和3層,層高不低于4米的樓宇,面積分別約為8000平方米和3000左右,建筑為全框架結(jié)構(gòu)