2013信陽房地產(chǎn)市調(diào)

1、信陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析目錄一、 信陽市概況1、 城市概況2、 城市區(qū)位3、 行政規(guī)劃4、 交通概況5、 區(qū)域發(fā)展概況二、 信陽地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、 信陽樓盤分析1、 信陽各區(qū)域分析2、 樓盤附表四、 重點(diǎn)樓盤分析1、 建業(yè)南湖壹號(hào)2、 浉河壹號(hào)3、 印象歐洲4、 金上海灣一、 信陽市概況1、 地市概況信陽市，位于河南省南部，東鄰安徽，南接湖北，為三省通衢，是江淮河漢間的戰(zhàn)略要地，豫南政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、交通中心，鄂豫皖區(qū)域性中心城市。信陽山水秀麗，氣候宜人，素有北國(guó)江南，江南北國(guó)之美譽(yù)，是中國(guó)著名的宜居之城、旅游之城、創(chuàng)業(yè)之城，也是全國(guó)唯一一個(gè)連續(xù)四年入選“中國(guó)十佳宜居城市”的地方。2、 地市區(qū)

2、位信陽北距鄭州300公里，南距武漢200公里，東距合肥340公里，特殊的地理位置，使信陽成為三大城市這間最具區(qū)域性中心城市發(fā)展力的地區(qū)。3、 行政規(guī)劃信陽市，下轄浉河區(qū)、平橋區(qū)兩區(qū)，潢川縣、淮濱縣、息縣、新縣、商城縣、羅山縣、光山縣七縣，代管固始縣人事事務(wù)，另有羊山新區(qū)、南灣湖風(fēng)景區(qū)、上天梯管理區(qū)、雞公山管理區(qū)、信陽工業(yè)城、潢川經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)六個(gè)縣級(jí)行政單位。龍山組團(tuán)湖東組團(tuán)南灣組團(tuán)全境總面積18915平方公里。6個(gè)管理區(qū)，全市總?cè)丝?10萬，主城區(qū)人口約60萬人；預(yù)計(jì)到2020年城區(qū)人口規(guī)模達(dá)到100萬人左右。建設(shè)用地規(guī)模將達(dá)到100平方公里，城市結(jié)構(gòu)由行政政中心組團(tuán)、龍山組團(tuán)、老城組團(tuán)、湖

3、東組團(tuán)、平橋組團(tuán)、工業(yè)倉儲(chǔ)組團(tuán)、教育科研組團(tuán)和南灣組團(tuán)8個(gè)團(tuán)形成。4、 交通概況信陽交通便利。信陽南距武漢天河機(jī)場(chǎng)、東距安徽阜陽機(jī)場(chǎng)均在150公里以內(nèi)，北距鄭州新鄭機(jī)場(chǎng)200公里左右；京廣、京九鐵路和106、107國(guó)道、京珠高速公路與在建的大（大慶）廣（廣州）高速公路縱貫市境南北，寧西鐵路、312國(guó)道和上（上海）武（武威）高速公路橫穿市境東西，在信陽形成多重“十字”交叉，構(gòu)建了全省乃至全國(guó)罕見的陸路交通網(wǎng)絡(luò)；河南省最大的港口坐落在市轄淮濱縣，淮河水運(yùn)可直達(dá)安徽、江蘇、浙江、上海等省市。國(guó)家通信干線京九、京廣、西合光纜在信陽形成信息高速公路“雙十字”型通道。使這里有了“立中原而通八方，居腹地而達(dá)

4、九州”的交通、通信優(yōu)勢(shì)。5、 區(qū)域發(fā)展概況發(fā)展方向信陽市主要是“一主、兩翼、八大片區(qū)”的城市格局?！耙恢鳌笔侵秆蛏叫聟^(qū)；“兩翼”是獅河城區(qū)和平橋城區(qū)。羊山新區(qū)是信陽市的新城區(qū)，是信陽新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是建設(shè)魅力信陽的窗口。根據(jù)城市總體規(guī)劃，羊山新區(qū)面積為76平方公里，現(xiàn)有人口15萬。規(guī)劃行政管理、金融服務(wù)、科技文教、度假休閑“四大組團(tuán)”。新區(qū)三縱三橫路網(wǎng)框架已經(jīng)形成，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，新區(qū)建設(shè)如火如荼，各項(xiàng)事業(yè)欣欣向榮。浉河區(qū)是信陽市的老城區(qū)，信陽人口密集城區(qū)，是信陽市現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)、文化中心，以及以浉河為沿線兩岸的開放景點(diǎn)。浉河區(qū)面積為1783平方公里，現(xiàn)有人口59.4萬。城市發(fā)展規(guī)劃根

5、據(jù)規(guī)劃，2020年城區(qū)人口規(guī)模將達(dá)到100萬人左右。向東主要布置城市行政中、文化以及工業(yè)區(qū)，城市大規(guī)模集中建設(shè)的居住區(qū)；向北羊山區(qū)和龍飛山，主要建設(shè)科教園區(qū)及配套居住組團(tuán)，發(fā)展教育產(chǎn)業(yè)；向西南灣風(fēng)景區(qū)及金牛山風(fēng)景區(qū)，發(fā)展成為旅游觀光、娛樂休閑、康體健身為主的服務(wù)基地；向南完善湖東區(qū)建設(shè)，保護(hù)和完善浉河兩岸景觀，作為城市重要的生態(tài)建設(shè)及特色河濱風(fēng)景區(qū)。二、 信陽地產(chǎn)市場(chǎng)分析2012年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資189.15億元，同比增長(zhǎng)15%;實(shí)現(xiàn)成交金額67.1億元，同比增長(zhǎng)2.8%.全年新增房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)79家，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到567家（不含固始），注冊(cè)資金75億元。市中心城區(qū)新建商品房

6、成交7685套，同比增長(zhǎng)15%;成交面積79萬平方米，同比增長(zhǎng)16%;成交金額32億元，同比增長(zhǎng)18%.商品房累計(jì)可售面積218.4萬平方米，商品住房累計(jì)可售面積194.2萬平方米。全市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)充足，運(yùn)行平穩(wěn)，住房交易價(jià)格基本穩(wěn)定。2013年信陽市土地市場(chǎng)（僅住宅用地），自1月份以來共公告16宗、924.73畝、212192.25萬元，起價(jià)均價(jià)為229萬元/畝（具體以下圖）。隨著信陽市經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，信陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨之發(fā)展迅速，可以預(yù)見日后信陽市房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必競(jìng)爭(zhēng)激烈。編號(hào)土地位置土地面積（）土地 用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓競(jìng)買保證金（萬元）起拍價(jià)（元/平方米）年容積率綠地率建筑限（年）密

7、度P2013-101信陽市平橋區(qū)明港鎮(zhèn)明河橋社區(qū)居委會(huì)境內(nèi)8486商服10% 住宅90%1.0-2.5大于 30%小于30%商服40 住宅704507302013-301信陽工業(yè)城城東辦事處袁寨村99527工業(yè)不小于1.0不大于不低于5027055020%40%2013-302平橋區(qū)平西路以東、寧西鐵路南側(cè)3099.8住宅1.0-3.4/7033075P2013-401湖東辦事處三里店七組（107國(guó)道西側(cè)）2836.1商服20% 住宅80%1.6-2.0不低于35%25%-28%商服40 住宅701500300P2013-402信陽市浉河區(qū)信應(yīng)公路西側(cè)6410.9商服10% 住宅90%1.0-

8、3.8不小于30%不大于30%商服40 住宅701250560P2013-403雞公山管理區(qū)李家寨鎮(zhèn)區(qū)中心大道東側(cè)1168.85住宅（兼容不大于20%商業(yè)）1.0-2.2不小于30%不大于45%商業(yè)40 住宅7065050P2013-404雞公山管理區(qū)李家寨鎮(zhèn)區(qū)中心大道西側(cè)2862.6住宅（兼容不大于20%商業(yè)）1.0-2.2不小于30%不大于45%商業(yè)40 住宅70650130P2013-405雞公山管理區(qū)李家寨鎮(zhèn)區(qū)中心大道西側(cè)728.06住宅1.0-2.2不小于30%不大于50%住宅7060030P2013-501信陽市雞公山管理區(qū)李家寨鎮(zhèn)謝橋村境內(nèi)95451.46商服不1.0-1.5不小

9、于35%不大于30%商服40 住宅706003000大于20% 住宅不小于80%2013-501羊山新區(qū)新六大街北延段東側(cè)46410.76商業(yè)10% 住宅90%1.8-2.5不小于35%不大于35%商業(yè)40 住宅70126030002013-502羊山新區(qū)新六大街北延段東側(cè)36370.12商業(yè)10% 住宅90%1.8-2.5不小于35%不大于35%商業(yè)40 住宅70126023002013-羊山新區(qū)新六大街北延段東側(cè)66372.7商業(yè)10% 住宅90%1.8-2.5不小于35%不大于35%商業(yè)40 住宅70126042005032013-羊山新區(qū)新六大街北延段東側(cè)77920.03商業(yè)10% 住

10、宅90%1.8-2.5不小于35%不大于35%商業(yè)40 住宅70126050005042013-羊山新區(qū)新六大街北延段東側(cè)84391.13商業(yè)10% 住宅90%1.8-2.5不小于35%不大于35%商業(yè)40 住宅70126054005052013-羊山新區(qū)新六大街北延段東側(cè)81144.51商業(yè)10% 住宅90%1.8-2.5不小于35%不大于35%商業(yè)40 住宅7012605200506P2013-601信陽市浉河區(qū)十三里橋鄉(xiāng)3306住宅1.0-1.6不小于30%30%70750180三、 信陽樓盤分析2013年上半年份信陽房地產(chǎn)銷售情況持續(xù)上漲，上半年商品房成交預(yù)售登記房屋套數(shù)10180套，

11、面積為10911453.8平方米。其中浉河區(qū)占32%，羊山區(qū)占55%，平橋區(qū)占11%，南灣風(fēng)景區(qū)2%。 2013年至今，信陽市房?jī)r(jià)一直上漲，從今年1月份年初3930元/平方米，漲到4150元/平方米。2013年上半年信陽市房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，5月份達(dá)到最高4500元/平方米。但明顯看出5月份價(jià)格的大幅度上漲。消費(fèi)者觀望情緒嚴(yán)重，信陽房?jī)r(jià)在4000元/平方米左右，十分穩(wěn)定。隨著信陽城市化進(jìn)程加大的明顯化，但由于信陽市房產(chǎn)商品房體量增多信陽市房?jī)r(jià)還是有一定上升空間，但不會(huì)有太明顯加大的幅度。1、信陽各區(qū)域分析a、羊山區(qū)：以印象歐洲、中樂江南名郡、金上海灣、經(jīng)緯寬世界為代表樓盤，主要產(chǎn)品類型為小高層，均價(jià)

12、4500元左右，這個(gè)新區(qū)域締造著信陽房地產(chǎn)市場(chǎng)唯新的中高端形象，并且將拉升區(qū)域內(nèi)的住房水平，調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，匯聚一大部分信陽中高端人群。b、浉河區(qū)：以浉河一號(hào)、領(lǐng)秀城、龍躍河山為代表，主要產(chǎn)品供應(yīng)主要為多層、小高層、高層；多層、（?。└邔颖憩F(xiàn)價(jià)區(qū)間為41004900（龍躍電梯房），洋房?jī)r(jià)格區(qū)間為56005800，電梯洋房均價(jià)為7000。c、南灣區(qū)：以香江帝景、建業(yè)南湖一號(hào)、建業(yè)森林半島為代表，供應(yīng)產(chǎn)品類型主要為多層及別墅，多層均價(jià)6000元/起，別墅價(jià)位為9000元/起，這個(gè)區(qū)域主要依靠南灣風(fēng)景區(qū)的知名度快速啟動(dòng)信陽高端市場(chǎng)，并且有愈演愈熱的趨向。2、樓盤附表信陽在售樓盤的內(nèi)部配套多相對(duì)多樣均可

13、滿足客戶基礎(chǔ)需要層面，在售戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較多樣化，平層、飄窗、多陽臺(tái)等均已成為產(chǎn)品的基礎(chǔ)配置，但入戶花園、露臺(tái)、轉(zhuǎn)角窗等舒適性配置僅部份樓盤配有。未來在產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)需在滿足居民基礎(chǔ)生活需求的同時(shí)提高舒適性配置打造享受型居家環(huán)境。信陽在售樓盤戶型面積分布區(qū)間較廣，尚屬粗放型供給，對(duì)市場(chǎng)細(xì)分不夠。兩方多集中在80-90，三房多集中在110-150，但95-110的小三房產(chǎn)品較少，屬于市場(chǎng)空白區(qū)，未來在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中可增加小三房的產(chǎn)品配比以迎合市場(chǎng)需求。四、 重點(diǎn)樓盤分析 1、 項(xiàng)目名稱：建業(yè)南湖壹號(hào) 開發(fā)商：信陽建業(yè)天明住宅建設(shè)有限公司 物業(yè)位置：南灣湖風(fēng)景區(qū)水上樂園對(duì)面 區(qū)域：南灣湖風(fēng)景區(qū) 聯(lián)系方式：

14總占地面積：106畝 建筑面積： 14萬 物業(yè)類型：住宅 建筑形態(tài)：洋房、公寓、別墅 綠化率：30% 主力戶型：一室一廳一衛(wèi)、別墅 均價(jià)：6000元/ 別墅：10000元/ 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 戶型設(shè)計(jì)合理 工程進(jìn)度較快，已封頂 在風(fēng)景區(qū)內(nèi),環(huán)景好 開發(fā)商實(shí)力強(qiáng) 項(xiàng)目劣勢(shì)： 目前周邊配套不成熟 小區(qū)門前的河沒有水源 2、 項(xiàng)目名稱：浉河壹號(hào) 開發(fā)商：信陽大融信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)位置：浉河區(qū)浉河南岸斜拉橋東側(cè)100米 區(qū)域： 浉河區(qū) 聯(lián)系方式總占地面積：60畝 建筑面積： 13萬 物業(yè)類型：住宅 建筑形態(tài)：高層 綠化率：45% 主力戶型：三室二廳一衛(wèi) 均價(jià)：4800元/ 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 戶型設(shè)計(jì)合理 毗鄰浉河，景色怡人 周邊配套完善 現(xiàn)房 項(xiàng)目劣勢(shì)： 目前只剩大戶型 3、 項(xiàng)目名稱：印象歐洲 開發(fā)商：信陽新政源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 物業(yè)位置：新六大街與新七大街交匯處 區(qū)域： 羊山新區(qū) 聯(lián)系方式總占地面積：280畝 建筑面積： 49萬 物業(yè)類型：住宅 建筑形態(tài)：高層 小高層 綠化率：45% 主力戶型：三室二廳一衛(wèi) 均價(jià)：4500元/ 項(xiàng)