2022年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》考試題庫（真題整理匯總）

1、2022年房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法考試題庫（真題整理匯總）單選題1.對假設(shè)開發(fā)法適用條件的表述最準確的是（）。A、新開發(fā)房地產(chǎn)項目B、用于出售用途的房地產(chǎn)項目C、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)D、用于投資或再開發(fā)的房地產(chǎn)答案：C解析：考點:假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。凡是具有開發(fā)或在開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法等成本法以外的方法求取的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價。2.下列關(guān)于價值類型的表述中，錯誤的是（）。A、現(xiàn)狀價值為市場價值B、投資價值屬于非市場價值C、市場價值的前提之一是繼續(xù)使用D、同一估價對象可能有不同類型的價值答案：A解析：本題考查的是市場價值、投資價值

2、、現(xiàn)狀價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值和殘余價值。現(xiàn)狀價值是否是市場價值取決于其現(xiàn)狀用途是否是最高最佳用途，是的話，就是市場價值，不是的話，就會低于市場價值。3.下列有關(guān)長期趨勢法的描述中，錯誤的是（）。A、長期趨勢法的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的B、擁有越長時期.越真實的歷史價格資料，作出的推測.判斷越準確C、長期趨勢難以消除房地產(chǎn)價格的短期波動和意外變動D、長期趨勢法適用的估價對象是價值.價格有一定變動規(guī)律的房地產(chǎn)答案：C解析：本題考查的是長期趨勢法。選項C錯誤，長期趨勢可以消除房地產(chǎn)價值、價格的短期波動和意外變動等不規(guī)則變動。4.某類商品房20042008年的售價分別為6000元/m

3、2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為（）元/m2。A、7974.00B、8023.00C、8056.25D、8078.00答案：C解析：考點:平均增減量法。2004年到2008年的各年增量為300、378、534、433，則其平均增量為（300+378+534+433）/4=411.25；2009年預測價格=6000+411.25×5=8056.25。5.某套住宅建筑面積100m2，套內(nèi)建筑面積為93m2，使用面積系數(shù)為0.8，每平方米使用面積為10000元，則該住宅建筑面積下的價格為（）元/m2。

4、A、8000B、9300C、9750D、10000答案：A解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。使用面積100×0.880（m2）。建筑面積下的價格使用面積下的價格×使用面積/建筑面積10000×80/1008000（元/m2）。6.報酬率是一種與利率、內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應是（）。A、報酬率是投資回收與投入資本的比率B、風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應低，反之，報酬率應高C、當投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率D、當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率答案：D解析：本題考查的是報酬率的實質(zhì)。

5、報酬率是投資回報與所投入資金的關(guān)系，選項A說成了投資回收。投資回收只是保本。風險大，風險報酬高。二者是正比關(guān)系。選項B，能獲得額外報酬時，投資者的報酬率可以適當降低，選項C，土地投資可靠，風險小，所以要求的報酬率比其他長期投資的報酬率可以低一些。7.收益法適用的條件是房地產(chǎn)的（）。A、收益能夠量化B、風險能夠量化C、收益或風險其中之一可以量化D、收益和風險均能量化答案：D解析：本題考查的是收益法概述。收益法估價需要具備的條件是房地產(chǎn)未來的收益和風險都能夠較準確地預測。8.在原劃撥土地上建造的某辦公樓，建成于2001年8月31日，經(jīng)濟壽命為60年，后于2011年8月31日補辦了建設(shè)用地使用權(quán)出讓

6、手續(xù)，土地使用期限為40年（自2011年8月31日起計），建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后對建筑物按殘余價值給予補償。2012年8月31日對該辦公樓進行評估，經(jīng)測算，該辦公樓的土地重新取得價格為3000萬元，建筑物重置成本為4500萬元，殘值率為0。該辦公樓在2012年8月31日的評估價值為（）萬元。A、5850B、6125C、6510D、6675答案：D解析：考點:市場提取法。舊的房地價格土地重新購建成本建筑物重新購建成本建筑物折舊30004500×（111/60）6675（萬元）。土地使用權(quán)早于建筑物經(jīng)濟壽命到期。但是因為建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后對建筑物按殘余價值給予補償，計算折舊期限的

7、時候，按照建筑物經(jīng)濟壽命算。9.下列關(guān)于各種類型租金的表述中，錯誤的是（）。A、市場租金是指由市場供求狀況決定的租金B(yǎng)、商品租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金C、準成本租金是指接近但還達不到成本租金水平的租金D、福利租金是象征性收取的很低水平的租金答案：B解析：本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。選項B錯誤，商品租金也稱為全價租金，是指以房地產(chǎn)價值為基礎(chǔ)確定的租金，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅、保險費、地租和利潤八項因素構(gòu)成。成本租金是指按照出租房屋的經(jīng)營成本確定的租金，由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產(chǎn)稅五項因素構(gòu)成。10

8、.（）要求評估價值是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。A、合理原則B、有效原則C、合法原則D、公正原則答案：C解析：本題考查的是獨立客觀公正原則。所謂"客觀"，就是要求估價師和估價機構(gòu)在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應按照事物的本來面目、實事求是地進行估價。11.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的（）特性決定的。A、易受限制B、相互影響C、獨一無二D、不可移動答案：D解析：本題考查的是不可移動。房地產(chǎn)的不可移動特性，決定了它只能就地開發(fā)、利用或消費，并受制于其所在的空間環(huán)境（如當?shù)氐?/p>

9、制度政策、社會經(jīng)濟發(fā)展狀況、鄰里關(guān)系等）。注意審題，題干中出現(xiàn)了“就地”字眼，我們要善于敏銳的發(fā)現(xiàn)題干中的提示。就地的意思就是不可移動。選項A是個具有極強干擾性的選項。因為房地產(chǎn)不可移動，所以使用受限。如果是多選題，選項A也說得過去，但是題干中問的是“本質(zhì)上”。所以只有選項D是正確答案。12.某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了比較法和收益法求取；采用成本法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質(zhì)上采用了（）。A、假設(shè)開發(fā)法和基準地價修正法兩種方法B、假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法C、假設(shè)開發(fā)法、

10、比較法、收益法和成本法四種方法D、假設(shè)開發(fā)法、比較法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法答案：B解析：本題考查的是選用估價方法進行測算。本題采用的主要方法只有2種，假設(shè)開發(fā)法和成本法，其他的幾種方法屬于求取其中部分數(shù)據(jù)時采用的技術(shù)手段，不屬于完整的方法。13.我國貨幣政策的五個“檔次”中，處于中間值的是（）。A、適度從緊B、適度寬松C、穩(wěn)健D、適中答案：C解析：考點:制度政策因素。貨幣政策有從緊、適度從緊、穩(wěn)健、適度寬松、寬松五個檔次。其中“穩(wěn)健”是中間值。14.某寫字樓的建筑面積為540m2，年有效毛收入為108萬元，年運營費用與建筑物凈收益之和為400元/m2，土地資本化率為10.8%

11、，假設(shè)收益年期無限。該寫字樓用地的價格為（）萬元。A、500B、750C、800D、1000答案：C解析：考點:凈收益測算的基本原理。土地年凈收益1080000540×400864000（元）；土地價值86.4/0.108800（萬元）。15.【2013年真題】根據(jù)房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法，不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍按照（）劃分。A、行政區(qū)域B、估價目的C、估價對象規(guī)模D、價值類型答案：B解析：本題考查的是不應承接估價業(yè)務(wù)的情形。不同資質(zhì)等級房地產(chǎn)估價機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍根據(jù)估價目的劃分，應當在資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事估價業(yè)務(wù)，但不受地域范圍的限制。16.估價中的主要不同意見和外部

12、專業(yè)幫助的專業(yè)意見記錄（）。A、應作為估價資料保存B、不用作為估價資料保存C、由估價機構(gòu)決定是否保存D、依委托人的意見決定是否保存答案：A解析：考點:保存估價資料。保存的估價資料應全面、完整，一般包括：（1）估價報告；（2）估價委托書和估價委托合同；（3）估價所依據(jù)的委托人提供的資料；（4）估價項目來源和溝通情況記錄；（5）估價對象實地查勘記錄；（6）估價報告內(nèi)部審核記錄；（7）估價中的主要不同意見記錄；（8）外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。17.某宗建筑物密度為50%的土地上，建有一棟8層且各層建筑面積相等的住宅樓，均價為5000元/平方米，房地產(chǎn)總價為2000萬元，樓面地價為1200元/平方米。該

13、宗土地的總價為（）萬元。A、96B、192C、240D、480答案：D解析：本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。建筑面積20000000/50004000（平方米），土地總價4000×1200480（萬元）。18.在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格是（）。A、現(xiàn)貨價格B、期貨價格C、現(xiàn)房價格D、期房價格答案：B解析：考點:現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格。期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格。19.報酬率的表達式為（）。A、投資回報所投入的資本B、投資回收所投入的資本C、（投資回報投資回收）所投入的資本D、（投資回收投資回報）所投入

14、的資本答案：A解析：考點:報酬率的實質(zhì)。報酬率=投資回報所投入資本。20.下列有關(guān)“可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)相似”的要求，描述不當?shù)氖牵ǎ、兩者區(qū)位相近B、兩者用途相近C、兩者權(quán)利性質(zhì)相同D、兩者檔次相當答案：B解析：本題考查的是選取可比實例。選項B錯誤，可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)用途應相同。21.某成片荒地面積1km2，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，建設(shè)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年，上述費用均勻投入，可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為65%。該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應計成本是（）元/m2。A、310.61B、321.60C、477.87D、49

15、4.77答案：C解析：考點:房地產(chǎn)價格構(gòu)成。建設(shè)成本、管理費用、銷售費用3億；投資利息3×（17.2%）0.511061.23（萬元）；總成本31061.23（萬元）；單位成本為310.61（萬元）；可轉(zhuǎn)讓地塊單位成本310.61/65%477.87（元/m2）。22.建筑物重新購建成本的求取方法中，將建造日期時的建安工程費調(diào)整為價值時點時的建安工程費的方法稱之為（）。A、單位比較法B、分部分項法C、工料測量法D、指數(shù)調(diào)整法答案：A解析：本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方法。單位比較法的實質(zhì)是比較法。即修正：將實際而可能不是正常的單位建安工程費修正為正常的單位建安工程費，將建造日

16、期時的建安工程費調(diào)整為價值時點時的建安工程費，將可比實例的狀況調(diào)整到估價對象的狀況。23.房地產(chǎn)權(quán)利中，屬于債權(quán)的是（）。A、地役權(quán)B、建設(shè)用地使用權(quán)C、抵押權(quán)D、租賃權(quán)答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)實物、權(quán)益和區(qū)位的含義。債權(quán)是權(quán)利人請求特定義務(wù)人為或不為一定行為的權(quán)利。債權(quán)的權(quán)利人不能要求與其債權(quán)債務(wù)關(guān)系無關(guān)的人為或不為一定行為。只有租賃關(guān)系是建立在債權(quán)債務(wù)關(guān)系基礎(chǔ)上的。債權(quán)只有一種，就是租賃權(quán)，其他的都是物權(quán)。24.某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現(xiàn)單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元，其中電梯配置費用為9

17、0萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為（）萬元。A、2400B、2410C、2490D、2500答案：A解析：考點:分解法。該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值25001002400（萬元）。25.下列有關(guān)均衡價格的表述中，錯誤的是（）。A、均衡價格是市場價格運行的必然趨勢B、均衡價格是市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格C、市場價格偏離均衡價格時，證明需求量與供給量相等D、偏離的市場價格會自動回復到均衡價格水平答案：C解析：考點:房地產(chǎn)均衡價格。市場價格偏離均衡價格時，會出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。26.運用比較法評估某套住宅的現(xiàn)時市場價格，選取的可比實例建成時間

18、與估價對象建成時間相同，2年前公開掛牌出售，成交日期與價值時點相差1年，該類住宅因使用損耗導致每多使用一年價格下降1%，如果不考慮其他因素，則該可比實例成交價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為（）。A、100/101B、100/100C、100/99D、100/98答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法。即把可比實例在1年前的房地產(chǎn)狀況，調(diào)整為現(xiàn)在價值時點的房地產(chǎn)狀況。在百分比調(diào)整中，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)應以估價對象狀況為基準（100）來確定，可比實例成交日期與價值時點相差一年，該類住宅因使用損耗導致每多使用一年價格下降1%，一年前的房地產(chǎn)狀況得分為101。因此：可比實例在自身狀況下的價值

19、5;1/（1+1%）=可比實例在估價對象狀況下的價格，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為：100/101。另外可以推斷：1年前的房地產(chǎn)損耗小，其房地產(chǎn)狀況比價值時點的房地產(chǎn)狀況好。所以房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)小于1。用排除法，也只有選項A正確。27.某商務(wù)樓工程基礎(chǔ)施工中，導致鄰近一幢住宅樓出現(xiàn)一定程度的墻體開裂和基礎(chǔ)不均勻沉降。該住宅總建筑面積為5000m2，共50套住房。經(jīng)評估，該住宅樓在未受損失狀況下的市場價格為9000元/m2，平均每套住房的市場租金是3000元/月，在受損狀況下的市場價格為7800元/m2。不考慮其他情況，該住宅在不修復情況下的價值減損額是（）萬元。A、150B、450C、600D、90

20、0答案：C解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。（90007800）×5000600（萬元）。28.在國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價，一般是評估（）。A、掛牌底價B、正常市場價格C、競買人可承受的最高價D、最可能的成交價答案：C解析：本題考查的是評估價、保留價、起拍價、應價和成交價。因為是為競買人確定報價提供參考依據(jù)，所以評估的是競買人可承受的最高價；而如果是政府部門委托估價，則可能是掛牌底價。29.在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應的比較價格分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應

21、的比準單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比較單價，則前者與后者的差值是（）元/m2。A、-100B、-50C、50D、100答案：B解析：考點:計算最終的比較價值。加權(quán)平均值為：6800×0.36700×0.56300×0.26650（元/m2）。中位數(shù)為：6700。差值為：66506700-50（元/m2）。30.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經(jīng)濟壽命和剩余土地使用年限為35年；市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2；運營費用率為租金收入的25%；該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。該商鋪的價值為

22、（）萬元。A、521B、533C、695D、711答案：A解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。年租金收入=500×120×12=72（萬元）；運營費用=72×25%=18（萬元）；凈收益=72-18=54（萬元）；（萬元）。31.根據(jù)國有土地上房屋征收與補償條例，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處（）的罰款。A、1萬元以上3萬元以下B、3萬元以上5萬元以下C、5萬元以上10萬元以下D、5萬元以上20萬元以下答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。國有土地上房屋征收與補償條例規(guī)定，

23、房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，由發(fā)證機關(guān)責令限期改正，給予警告，對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)并處5萬元以上20萬元以下的罰款，對房地產(chǎn)估價師并處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入信用檔案；情節(jié)嚴重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書；造成損失的，依法承擔賠償責任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。32.某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的60%，通過可比實例計算出的土地資本化率和建筑物資本化率分別為8%和10%。該房地產(chǎn)的綜合資本化率是（）。A、8.0%B、8.8%C、9.0%D、9.6%答案：B解析：本題考查的是投資組合技術(shù)。R0L×RLB×RB60%×

24、;8%40%×10%8.8%。33.某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，房地產(chǎn)稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元。租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。A、245B、275C、315D、345答案：D解析：考點:凈收益測算的基本原理。折舊費，抵押貸款還本付息額都不作為運營費用扣除。需要扣除的就是：維修費、保險費、管理費50萬元，水電供暖費40萬元，房地產(chǎn)稅65萬元，所以凈收益為500405065345（萬元）。34.關(guān)于建筑

25、物重新購建成本求取方法的說法，錯誤的是（）。A、單位比較法需要將估價對象的實際建筑安裝工程費修正為可比實例建筑物的實際建筑安裝工程費B、分部分項法應結(jié)合各個構(gòu)件或分部分項工程的特點使用計量單位C、工料測量法主要用于求取具有歷史價值的建筑物的重新購建成本D、指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗其他方法的測算結(jié)果答案：A解析：本題考查的是單位比較法。A選項說反了，任何時候都是將可比實例修正為估價對象。35.房地產(chǎn)市場不是一個全國性市場，更不是一個全球性市場，而是一個地區(qū)性市場的根本原因是房地產(chǎn)的（）特性。A、獨一無二B、不可移動C、流動性差D、用途多樣答案：B解析：考點:不可移動。房地產(chǎn)的不可移動特性，決定了它

26、只能就地開發(fā)、利用或消費，并要受制于其所在的空間環(huán)境，而不像其他商品那樣，原料地（房地產(chǎn)開發(fā)的最主要原料是土地）、生產(chǎn)地和消費地可以不在同一個地方，能夠在不同地區(qū)之間調(diào)劑余缺,從生產(chǎn)地或者供給過剩、需求不足、價格較低的地區(qū)，運送到消費地或者供給短缺、需求旺盛、價格較高的地區(qū)。因此，房地產(chǎn)市場通常不是全國性市場，更不是全球性市場，而是地區(qū)性市場。36.當以標準臨街宗地的總價作為路線價時，應采用的修正率為（）。A、深度價格修正率B、累計深度價格修正率C、平均深度價格修正率D、加權(quán)深度價格修正率答案：B解析：本題考查的是路線價法計算臨街土地價值或價格。當以標準臨街宗地的總價作為路線價時，應采用累計深

27、度價格修正率。37.某宗土地的規(guī)劃容積率為3，可興建6000m2的商住樓，經(jīng)評估總地價為180萬元，該宗土地的單價為（）元/m2。A、100B、300C、600D、900答案：D解析：考點:統(tǒng)一計價單位。容積率總建筑面積/建筑用地面積：建筑用地面積6000/32000m2；土地單價1800000/2000900元/m2。38.為評估某估價對象2013年10月15日的市場價格，選取的可比實例價格情況是：交易日期為2013年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應繳納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，又知最近1年來該地區(qū)該類房

28、地產(chǎn)價格每月環(huán)比增長0.5%，則該可比實例經(jīng)修正、調(diào)整后的價格是（）元/m2。A、7000B、7003C、7436D、7670答案：B解析：考點:交易情況修正的方法。正常負擔下的價格7000/（13%）6796.12（元/m2）。該可比實例經(jīng)修正、調(diào)整后的價格6796.12×（1.005）67003（元/m2）。39.甲擁有的某宗房地產(chǎn)初次抵押估價價值為100萬元，銀行為甲提供80萬元貸款擔保。若甲實現(xiàn)再次抵押，通常情況下可以獲得的再次抵押擔保是（）。A、不超過100萬元B、不超過80萬元C、不超過20萬元D、在2080萬元答案：C解析：考點:房地產(chǎn)抵押的需要。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價

29、值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。1008020。40.按照我國法律的規(guī)定，居住用地的最高使用年限為（）年。A、70B、60C、50D、40答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)的特性。建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，局地用地為70年。41.估價方法中，主要用于存量房交易稅收估價和房地產(chǎn)稅計稅價格評估的是（）。A、基準地價修正法B、修復成本法C、價差法D、標準價調(diào)整法答案：D解析：本題考查的是標準價調(diào)整法。標準價調(diào)整法是一種批量估價方法，主要用于存量房交易稅收估價和房地產(chǎn)稅計稅價值評估。42.下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于社會因素的是（）。A、房地產(chǎn)投機B、房地產(chǎn)制度政策

30、C、人口增長D、居民收入答案：A解析：本題考查的是社會因素。影響房地產(chǎn)價格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機、城市化。選項B，是制度政策因素；選項C，是人口因素；選項D，是經(jīng)濟因素。43.在成交日期時一次付清的價格或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格為（）。A、名義價格B、實際價格C、市場價格D、成交價格答案：B解析：考點:名義價格和實際價格。在成交日期一次性付清的價格或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期的價格為實際價格。44.評估某宗房地產(chǎn)2017年7月1日的市場價值，選取的可比實例中該類房地產(chǎn)的成交日期為2016年10月1日，成交價格為1

31、3500元/m2，另知：該類房地產(chǎn)市場價格2016年6月1日至2017年3月1日，平均每月比上月上漲1.5%，2017年3月1日至7月1日平均每月比上月上漲2%，則進行市場狀況調(diào)整后可比實例的比較價格為（）元/平方米。A、16171.27B、15742.17C、15776.47D、16333.38答案：B解析：本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。2016年10月1日到2017年3月1日，共5個月，月平均上漲率1.5%。2017年3月1日至2017年7月1日（價值時點），共4個月，月平均上漲2%。13500×（11.5%）5（12%）415742.17（元/m2）。45.下列選項中，表示房

32、地產(chǎn)價格與一般物品價格的相同之處的是（）。A、受供求因素的影響B(tài)、與區(qū)位密切相關(guān)C、價格形成的時間通常較長D、價格實質(zhì)是權(quán)益的價格答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)價格的特點。房地產(chǎn)價格與家具、機器設(shè)備等一般商品的價格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：（1）都是價格，用貨幣來表示；（2）都有波動，受供求因素的影響；（3）都是按質(zhì)論價，即優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。46.下列關(guān)于統(tǒng)一稅費負擔的說法，錯誤的是（）。A、買賣雙方都應繳納或各負擔一部分的稅費，如補繳出讓金、印花稅B、交易稅費正常負擔下的價格是指在買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格C、評估的估價對象價值或價格，一般是基于買賣雙方

33、各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價值或價格D、應由賣方繳納的稅費=正常負擔下的價格×應由賣方繳納的稅費比率答案：A解析：考點:統(tǒng)一稅費負擔。選項A錯誤，買賣雙方都應繳納或各負擔一部分的稅費，如印花稅。補繳出讓金是由買方繳納的稅費。47.房屋征收評估中，若被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄上簽字或蓋章的，應當由（）見證，有關(guān)情況應當在評估報告中說明。A、房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人B、與房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構(gòu)無利害關(guān)系的第三人C、公證機關(guān)和無利害關(guān)系的第三人D、人民法院答案：A解析：考點:實地查勘估價對象。被征收人拒絕在估價師對估價對象的實地查勘記錄

34、上簽字或蓋章的，應有房屋征收部門、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應當在評估報告中說明。48.某市A房地產(chǎn)開發(fā)公司征收B村的100畝農(nóng)田，該項目涉及B村農(nóng)業(yè)人口50戶，180人，據(jù)查征收前，B村人均耕地面積為1畝。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值約為1000元畝。按照規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)公司應向B村支付的土地補償費金額最低為（）萬元，最高為（）萬元。A、30，60B、30，80C、60，100D、80，100答案：C解析：考點:土地成本。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的610倍。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應向B村支付的土地補償費金額最低1000元畝×

35、100畝×660萬元。A房地產(chǎn)開發(fā)公司應向B村支付的土地補償費金額最高1000元畝×100畝×10100萬元。49.某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為5000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該工程尚拖欠到期應付工程款1000萬元，同時還有一筆抵押率為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（）萬元。A、2000B、3000C、3500D、4000答案：A解析：本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、計稅價值、征收價值和保險價值。再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值-（已抵押貸款余額/社會一般抵押率）-拖欠的建設(shè)工程價款-其他法定優(yōu)

36、先受償款=5000（1000/50%）10002000（萬元）。50.利率因素，屬于影響房地產(chǎn)價格因素中的（）。A、經(jīng)濟因素B、金融因素C、社會因素D、政治因素答案：A解析：考點:經(jīng)濟因素。利率屬于經(jīng)濟因素，經(jīng)濟因素包括經(jīng)濟發(fā)展、居民收入、物價、利率、匯率。51.下圖是一塊前后兩面臨街、總深度為175英尺、臨街寬度為30英尺的矩形地塊。已知前街路線價為320元/平方英尺，后街路線價為240元/平方英尺。則采用重疊價值估價法計算出的地塊總價值為（）萬元。A、150.8B、160.8C、170.8D、180.8答案：B解析：本題考查的是計算臨街土地的價值。前街影響深度總深度×前街路線價&

37、#247;（前街路線價后街路線價）175×320÷（320240）100（英尺）。后街影響深度總深度×后街路線價÷（前街路線價后街路線價）（或用：總深度-前街影響深度）175×240÷（320240）75（英尺）（175-100）?？們r前街路線價×前街臨街深度價格修正率×臨街寬度×前街影響深度后街路線價×后街臨街深度價格修正率×臨街寬度×后街影響深度320×100%×30×100240×120%×30×75160.8

38、（萬元）。52.某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年均有效毛收入為400萬元，運營費用率為30%，預計5年后出售時總價為6000萬元，銷售稅費為售價的6%，無風險報酬率為6%，風險報酬率為無風險報酬率的25%。該寫字樓目前的價格為（）萬元。A、5061.44B、5546.94C、5562.96D、6772.85答案：A解析：本題考查的是報酬率的求取方法。報酬率6%+6%×25%7.5%。5061.44（萬元）。53.（）是以安全利率加風險調(diào)整值作為報酬率，即將無風險報酬率和風險報酬率的每一部分予以加總得到報酬率。A、市場提取法B、累加法C、投資報酬率排序插入法D、線性插入法答案：B解析

39、：考點:報酬率的求取方法。累加法是以安全利率加風險調(diào)整值作為報酬率，即將報酬率視為包含無風險報酬率和風險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加得到報酬率。54.下列關(guān)于估價依據(jù)的表述中，正確的是（）。A、選取估價依據(jù)應具有針對性，主要是根據(jù)價值時點和估價對象來選取B、估價機構(gòu)不得制定嚴于估價標準的企業(yè)標準C、房地產(chǎn)估價規(guī)范房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準是效力最低的估價標準D、不同的估價目的和估價對象，估價依據(jù)有所不同答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)估價的要素。選項A錯誤，選取估價依據(jù)應具有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取；選項B錯誤，鼓勵估價機構(gòu)制定嚴于國家標準的企業(yè)標準；選項C

40、錯誤，房地產(chǎn)估價規(guī)范房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準是效力最高的估價標準，其要求是估價的底線；選項D正確，不同的估價目的和估價對象，估價依據(jù)有所不同。55.根據(jù)城市房地產(chǎn)管理辦法，下列有關(guān)房地產(chǎn)行政管理對房地產(chǎn)估價的需要，表述正確的是（）。A、采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價B、基準地價.標定地價和各類房屋的重置價格根據(jù)具體情況確定并公布，不受時間的制約C、房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應當向省級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價D、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財產(chǎn)答案：A解析：本題考查的是對房地產(chǎn)估價的需要。選項A正確，采取雙方協(xié)議方式出讓土地使

41、用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價；選項B錯誤，基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定并公布；選項C錯誤，房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報；選項D錯誤，房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。56.某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了比較法和收益法求取；采用成本法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取

42、寫字樓在建工程的價值，實質(zhì)上采用了（）。A、假設(shè)開發(fā)法和基準地價修正法兩種方法B、假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法C、假設(shè)開發(fā)法、比較法、收益法和成本法四種方法D、假設(shè)開發(fā)法、比較法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法答案：B解析：本題考查的是估價作業(yè)方案的內(nèi)容。主要的方法只有2種，假設(shè)開發(fā)法和成本法，其他的幾種方法屬于求取其中部分數(shù)據(jù)時采用的技術(shù)手段，不屬于完整的方法。57.一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折；（3）首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸

43、款；（4）約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格和實際價格差異的是（）。A、第（1）、（3）種情況B、第（3）、（4）、（5）種情況C、第（2）、（4）種情況D、第（2）、（4）、（5）種情況答案：D解析：本題考查的是名義價格和實際價格。（1）名義價格與實際價格相同；（3）由于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以AB可以排除。（5）肯定存在名義價格和實際價格的差異，所以正確選項是D。58.一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：（1）要求在成

44、交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，則給予5%的折扣；（3）首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款；（4）約定自成交日期起一年內(nèi)一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格和實際價格差異的是（）。A、第（1）.（3）種情況B、第（3）.（4）.（5）種情況C、第（2）.（4）種情況D、第（2）.（4）.（5）種情況答案：D解析：本題考查的是名義價格和實際價格。（1）名義價格實際價格絕對相同，（3）由于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以選項AB可以

45、排除。（5）肯定存在名義價格和實際價格的差異，所以選項D正確。59.假設(shè)開發(fā)法在形式上是適用于評估新開發(fā)房地產(chǎn)價值的（）的“倒算法”。A、比較法B、收益法C、成本法D、長期趨勢法答案：C解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法概述。假設(shè)開發(fā)法在形式上是評估新開發(fā)的房地產(chǎn)價值的成本法的“倒算法”。60.在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測算。A、指數(shù)修勻法B、平均增減量法C、平均發(fā)展速度法D、二次拋物線趨勢法答案：C解析：考點:平均發(fā)展速度法。在運用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的

46、幅度大致接近，宜選用平均發(fā)展速度法測算；如果是各期上升的數(shù)額大致接近，宜選用平均增減量法計算。61.某鋼混結(jié)構(gòu)廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得的使用期限為50年的工業(yè)用途的土地使用權(quán)，廠房建設(shè)期為2年。土地使用權(quán)出讓合同約定土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物現(xiàn)在的成新率為（）。A、70.00%B、83.33%C、84.00%D、86.67%答案：B解析：本題考查的是年限法。建筑物剩余使用年限就是土地的剩余使用年限=50-10=40年，建筑物已經(jīng)使用年限=10-2=8年，成新率q=n/N=40/48=83.33%。62.關(guān)

47、于房地產(chǎn)互補品的說法，正確的是（）。A、商業(yè)用房與工業(yè)用房是互補品B、新建商品房與存量房是互補品C、經(jīng)濟適用住房與普通商品住房是互補品D、郊區(qū)住宅與連接它和市區(qū)的高速公路收費是互補品答案：D解析：本題考查的是房地產(chǎn)需求。某種房地產(chǎn)的互補品，是指與它相互配合的其他房地產(chǎn)或物品，如住宅和與其配套的商業(yè)、娛樂房地產(chǎn)，城市郊區(qū)的住宅和高速公路收費。在互補品之間，對一種物品的消費如果多了，對另一種物品的消費也會多起來。因此，一種房地產(chǎn)的互補品的價格低時，對該種房地產(chǎn)的需求就會增加。例如，城市郊區(qū)的住宅，當降低或取消連接它與市區(qū)的高速公路收費時，對其需求就會增加。因此，收費降低，房價會漲；收費提高，房價會

48、降。63.某宗房地產(chǎn)的收益期限為38年，通過預測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在35萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為10%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。A、267.35B、287.86C、298.84D、300.86答案：D解析：考點:凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。64.在房地產(chǎn)估價中，建筑物（）。A、包括房屋和構(gòu)筑物兩大類B、僅包括房屋，不包括構(gòu)筑物C、包括房屋.構(gòu)筑物和土地D、僅僅指房屋答案：A解析：本題考查的是房地產(chǎn)的含義。建筑物有廣義和狹義兩種含義。廣義的建筑物包括房屋和構(gòu)筑物，是指用建筑

49、材料構(gòu)筑的空間和實體。狹義的建筑物主要指房屋，不包括構(gòu)筑物。房屋是指有基礎(chǔ)、墻體、門窗和頂蓋，起著擋風遮雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸侵擾等作用，供人們在其內(nèi)部進行生活和生產(chǎn)活動的建筑空間，如住宅、辦公樓、商店、賓館、廠房、倉庫等。構(gòu)筑物是指人們一般不直接在其內(nèi)部進行生活和生產(chǎn)活動的工程實體或附屬建筑設(shè)施，如水塔、煙囪、道路、橋梁、隧道、水壩等。在房地產(chǎn)估價中一般將建筑物作廣義理解。65.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地使用期限為50年，項目建設(shè)期為5年，自價值時點至建成還需2.5年，建成后的建筑面積為11000m2，年凈收益為350萬元，若報酬率為7%，折現(xiàn)率為10%，建筑物經(jīng)濟壽命與土地使用期限同時結(jié)

50、束，則建成后的房地產(chǎn)于價值時點的價值為（）萬元。A、3752B、3806C、4128D、4830答案：A解析：本題考查的是假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取。V=A/Y×1-1/（1+Y）n/（1+Y）t，A350萬元，n50年5年45年，t2.5年，V（350/7%）×11/（17%）45/（110%）2.53752.33（萬元）。66.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方合同約定成交價格為2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方

51、負擔，并在原價格基礎(chǔ)上相應調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應付給賣方的價格約為（）元/m2。A、2139B、2146C、2651D、2659答案：D解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)。正常負擔下的價格賣方實得金額/（1應由賣方繳納的稅費比率）2385/（16.8%）2559.01（元/m2），買方實付金額正常負擔下的價格×（1應由買方繳納的稅費比率）2559.01×（13.9%）2658.81（元/m2）。67.下列有關(guān)房地產(chǎn)估價與定價，表述正確的是（）。A、估價與通常意義上的定價沒有本質(zhì)不同B、估價師進行估價，是將客觀存在的房地產(chǎn)價值揭示出來C、估價師進行估價，是代替市場

52、定價而不是模擬市場定價D、估價師是運用自己的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價值答案：B解析：考點:房地產(chǎn)估價的特點。選項A錯誤，估價與通常意義上的定價有本質(zhì)不同；選項C錯誤，房地產(chǎn)估價應是模擬市場定價而不是代替市場定價；選項D錯誤，估價師是運用自己的專業(yè)知識和實踐經(jīng)驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產(chǎn)價值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價值。68.運用標準價調(diào)整法進行估價時，首要步驟是（）。A、進行房地產(chǎn)分組B、確定估價范圍C、設(shè)定標準房地產(chǎn)D、測算標準價答案：B解析：考點:標準價調(diào)整法。運用標準價調(diào)整法估價，一般分為下列步驟：（1）確定估價范圍；（2）進行房地產(chǎn)分組；（3）設(shè)定標準房

53、地產(chǎn)；（4）測算標準價；（5）確定有關(guān)調(diào)整系數(shù)；（6）計算各宗被估價房地產(chǎn)的價值或價格。69.估價假設(shè)和限制條件是估價報告中對估價假設(shè)和估價報告使用限制的說明，要防止出現(xiàn)的情形中不包括（）。A、隨意編造假設(shè)和限制條件B、未對應說明的假設(shè)和限制條件予以說明C、無針對性地列舉一些與本估價項目無關(guān)的假設(shè)和限制條件D、未假定估價師的執(zhí)業(yè)水平答案：D解析：考點:估價假設(shè)和限制條件。在說明估價假設(shè)和限制條件時，應有針對性并盡量簡明，要防止出現(xiàn)以下3種情況：（1）隨意編造假設(shè)和限制條件；（2）應說明的估價假設(shè)和限制條件不予以說明；（3）無針對性地列舉一些與本估價項目無關(guān)的假設(shè)和限制條件。70.下列選項中，表

54、示房地產(chǎn)價格與一般物品價格的相同之處的是（）。A、受供求因素的影響B(tài)、與區(qū)位關(guān)系密切C、價格形成的時間通常較長D、價格實質(zhì)是權(quán)益的價格答案：A解析：考點:房地產(chǎn)價格的特點。房地產(chǎn)價格與家具、機器設(shè)備等一般商品的價格，既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：（1）都是價格，用貨幣來表示；（2）都有波動，受供求因素的影響；（3）都是按質(zhì)論價，即優(yōu)質(zhì)高價，劣質(zhì)低價。71.某幢辦公樓應配置電梯，但實際未安裝，現(xiàn)單獨增加電梯（包括土建工程費用、電梯購置與安裝費用等）需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元，其中電梯配置費用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為（）萬元

55、。A、2400B、2410C、2490D、2500答案：A解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。該辦公樓扣除沒有電梯引起的折舊后的價值25001002400（萬元）。72.某宗房地產(chǎn)的土地使用期限為50年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余經(jīng)濟壽命為55年。該宗房地產(chǎn)正常情況下每年可獲得凈收益15萬元，報酬率為7.5%，該房地產(chǎn)的收益價值為（）萬元。A、188.92B、194.62C、196.25D、198.18答案：A解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。價值時點，土地剩余使用年限為50-10=40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無常收回地上

56、建筑物，則建筑物剩余收益期為40年，年凈收益為15萬元，報酬率為7.5%，則：房地產(chǎn)價值V=A/Y×1-1/（1+Y）n=15/7.5%×1-1/（1+7.5%）40=188.92（萬元）。73.在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于（）。A、社會因素B、環(huán)境因素C、人口因素D、行政因素答案：A解析：本題考查的是社會因素。影響房地產(chǎn)價格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機、城市化。74.對同一宗房地產(chǎn)而言，關(guān)于其土地價格、建筑物價格和房地價格的表述中，錯誤的是（）。A、同一宗房地產(chǎn)的價格只能歸屬于這三種對象之中B、房地價值在土地與建筑物之間的分配，與房地產(chǎn)分割、合并估價相同C、在房地產(chǎn)價格分配的情況下，各部分的價值之和等于整體價值D、房地價格往往等同于人們平常所說的房價答案：B解析：考點:土地價值、建筑物價值和房地價值。選項B，房地價值在土地與建筑物之間的分配，與房地產(chǎn)分割、合并估價不同：在房地產(chǎn)價值分配的情況下，各部分的價值之和等于整體價值；在房地產(chǎn)分割的情況下，分割后的各個獨立部分的價值之和一般小于分割前的整體價值；在房地產(chǎn)合并的情況下，合并后的價值一般大于合并前的各個獨立部分的價值之和。75.房地產(chǎn)估價中，獨立客觀公正原則要求估價機構(gòu)