公墓建設(shè)項(xiàng)目管理及可行性研究財(cái)務(wù)報(bào)告

1、*市*縣城區(qū)公墓建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告*市工程咨詢中心目 錄第十一章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)511.1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說(shuō)明511.2、收益測(cè)算611.3 成本費(fèi)用711.3.1建設(shè)費(fèi)攤銷(xiāo)711.3.2員工工資福利費(fèi)及管理費(fèi)711.3.3銷(xiāo)售費(fèi)用711.3.4財(cái)務(wù)費(fèi)用811.3.5成本費(fèi)用811.4利潤(rùn)及分配911.5財(cái)務(wù)盈利能力分析911.6償債能力分析11第十三章 不確定性及風(fēng)險(xiǎn)分析1313.1不確定性分析1313.1.1盈虧平衡分析1313.1.2敏感性分析1313.2風(fēng)險(xiǎn)定性分析1513.2風(fēng)險(xiǎn)定量分析17附 表附表一：*縣城區(qū)公墓建設(shè)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表附表二：*縣城區(qū)公墓建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)投資估算表附表三：*縣

2、城區(qū)公墓建設(shè)項(xiàng)目總投資使用計(jì)劃與資金籌措表附表四：*縣城區(qū)公墓建設(shè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入估算表附表五：*縣城區(qū)公墓建設(shè)項(xiàng)目成本費(fèi)用估算表附表六：*縣城區(qū)公墓建設(shè)項(xiàng)目利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表附表七：*縣城區(qū)公墓建設(shè)項(xiàng)目貸款還本付息計(jì)算表附表八：*縣城區(qū)公墓建設(shè)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表附表九：*縣城區(qū)公墓建設(shè)項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表附表十：*縣城區(qū)公墓建設(shè)項(xiàng)目敏感性分析數(shù)據(jù)匯總表11 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家計(jì)委2006年頒布實(shí)施的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)并結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)測(cè)算,經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和不確定性分析。11.1、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說(shuō)明項(xiàng)目建設(shè)期1年，第1年指從2012年7月至2013年5月；第2年指。項(xiàng)目墓

3、穴銷(xiāo)售期5年，售墓穴期第1年為2013年6月至2014年5月，售墓穴第2年為2014年6月至2015年5月，售墓穴第3年為2015年6月至2016年5月，售墓穴第4年為2016年6月至2017年5月，售墓穴第5年為2017年6月至2018年5月。項(xiàng)目期則為6年。企業(yè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法按國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法及參數(shù)（第三版）的方法進(jìn)行計(jì)算，項(xiàng)目評(píng)價(jià)基本參數(shù)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)取值確定如下：融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率8%。貸款償還期限為五年。項(xiàng)目?jī)攤芰χ笜?biāo)利息備付率的最低可接受值取2償債備付率的最低可接受值取1.3。資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)50%。公墓管理及其他人員10人。墓穴預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格，一類(lèi)（公益性）按2000元

4、穴，占5%；二類(lèi)按17800元穴，占65%；三類(lèi)按20800元穴，占30%。預(yù)計(jì)銷(xiāo)售期五年，第一年30%；第二年30%；第三年20；第四年10%；第五年10%。11.2、收益測(cè)算見(jiàn)附表四：*縣城區(qū)公墓建設(shè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷(xiāo)售收入估算表。經(jīng)分項(xiàng)估算，總經(jīng)營(yíng)收益3042.74萬(wàn)元。其中公墓銷(xiāo)售收入3012.46萬(wàn)元;墓穴管理收入30.28萬(wàn)元。計(jì)劃在銷(xiāo)售第一年收益906.26萬(wàn)元;第二年收益908.78萬(wàn)元;第三年收益609.22萬(wàn)元；第四年收益308.82萬(wàn)元；第五年收益309.66萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)總額為720.37萬(wàn)元，凈利潤(rùn)(稅后利潤(rùn))636.02萬(wàn)元。11.3 成本費(fèi)用11.3.1建設(shè)費(fèi)攤銷(xiāo)公墓項(xiàng)目

5、建設(shè)投資建成的墓穴就是出售的商品，不是運(yùn)行期用于生產(chǎn)的固定資產(chǎn)，因此墓穴不存在固定資產(chǎn)折舊，其建設(shè)投資資金按銷(xiāo)售墓穴時(shí)攤銷(xiāo)回收。銷(xiāo)售第一年及第二年(項(xiàng)目期第2年及第3年)，分別攤銷(xiāo)390.70萬(wàn)元;銷(xiāo)售第三年(項(xiàng)目期第4年),攤銷(xiāo)260.46萬(wàn)元；銷(xiāo)售第四年及第五年(項(xiàng)目期第5年及第6年),分別攤銷(xiāo)130.23萬(wàn)元。合計(jì)五年攤銷(xiāo)完全部墓穴建設(shè)投資1302萬(wàn)元。11.3.2員工工資福利費(fèi)及管理費(fèi)在建設(shè)期員工工資福利費(fèi)在建設(shè)期其它費(fèi)用中支付。在銷(xiāo)售期五年內(nèi)，高級(jí)員工5名,普通員工5名的工資費(fèi)按高級(jí)員工每月工資福利費(fèi)3000元計(jì)（福利費(fèi)占工資費(fèi)用的14%），普通員工每月2000元計(jì)。則年需30萬(wàn)元。

6、管理費(fèi)為員工工資福利費(fèi)用的50%計(jì)，則為15萬(wàn)元。11.3.3銷(xiāo)售費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用用于廣告費(fèi)及銷(xiāo)售中發(fā)生的各類(lèi)費(fèi)用。在墓穴銷(xiāo)售五年期間按銷(xiāo)售收入的3%提取,則銷(xiāo)售第一年需要27.11萬(wàn)元,銷(xiāo)售第二年至第五年需27.11萬(wàn)元、18.07萬(wàn)元、9.04萬(wàn)元、9.04萬(wàn)元。11.3.4財(cái)務(wù)費(fèi)用因貸款500萬(wàn)元,建設(shè)期的利息16.00萬(wàn)元已計(jì)入總投資中,在銷(xiāo)售期的第一年計(jì)息32萬(wàn)元計(jì)入總成本中償還銀行, 在銷(xiāo)售期的第二年至第五年分別計(jì)息22.40萬(wàn)元、12.80萬(wàn)元、6.40萬(wàn)元、3.20萬(wàn)元分別計(jì)入當(dāng)年總成本中償還銀行。11.3.5成本費(fèi)用上述各類(lèi)費(fèi)用合計(jì)為總成本費(fèi)用，數(shù)據(jù)見(jiàn)附表五：*縣城區(qū)公墓建設(shè)項(xiàng)目

7、成本費(fèi)用估算表?？勺兂杀荆航ㄔO(shè)投資攤銷(xiāo)及銷(xiāo)售費(fèi)用是隨著銷(xiāo)售量的大小來(lái)決定攤銷(xiāo)金額，因此劃歸可變成本。銷(xiāo)售第一年可變成本為417.81萬(wàn)元,銷(xiāo)售第二年至第五年各年可變成本分別為417.81萬(wàn)元、278.54萬(wàn)元、139.27萬(wàn)元、139.27萬(wàn)元。固定成本：在銷(xiāo)售中員工工資福利費(fèi)、管理費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)均是在銷(xiāo)售當(dāng)年必須要發(fā)生的費(fèi)用，不以銷(xiāo)售量的大小變化，因此定為固定成本。銷(xiāo)售第一年固定成本為165.46萬(wàn)元，銷(xiāo)售第二年至第五年各年固定成本分別為155.86萬(wàn)元、146.26萬(wàn)元、139.86萬(wàn)元、136.66萬(wàn)元。經(jīng)營(yíng)成本：為總成本減去建設(shè)投資墓穴攤銷(xiāo)費(fèi)及財(cái)務(wù)費(fèi)用。銷(xiāo)售期第一年及第二年分別為160.5

8、7萬(wàn)元,第三年為151.54萬(wàn)元, 第四年及第五年分別為142.50萬(wàn)元。11.4利潤(rùn)及分配由附表六:*縣城區(qū)公墓建設(shè)項(xiàng)目利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表,在銷(xiāo)售期五年內(nèi)利潤(rùn)總額為720.37萬(wàn)元,第一年為267.32萬(wàn)元;第二年則為279.44萬(wàn)元;第三年則為147.31萬(wàn)元;第四年則為11.13萬(wàn)元;第五年則為15.17萬(wàn)元。在利潤(rùn)總額中,上繳所得稅84.35萬(wàn)元,企業(yè)留下稅后凈利潤(rùn)636.02萬(wàn)元。11.5財(cái)務(wù)盈利能力分析A、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)系指能使項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。（CI-CO）t（1+FIRR）-t=0項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率及項(xiàng)目資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收

9、益率都依據(jù)上式計(jì)算，但所用的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出不同。CI現(xiàn)金流入量;CO現(xiàn)金流出量;(CI-CO)凈現(xiàn)金流量;項(xiàng)目計(jì)算期為6年。見(jiàn)附表八:*縣城區(qū)公墓建設(shè)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表。由表計(jì)算得出項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(所得稅前)為11.3%,高于確定的基準(zhǔn)收益率8%,說(shuō)明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行,并且收益適度。通過(guò)附表九: *縣城區(qū)公墓建設(shè)項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流量表計(jì)算,得出資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率所得稅前10.5%,所得稅后7.0%,說(shuō)明所得稅前項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行,而所得稅后偏低,說(shuō)明需應(yīng)給稅收優(yōu)惠,才能保證業(yè)主收益合理。B、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）系指按設(shè)定8%的折現(xiàn)率計(jì)算的項(xiàng)目4年內(nèi)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和，按下式計(jì)算

10、。FNPV=（CI-CO）t（1+ic）-tIc設(shè)定的折現(xiàn)率為8%；據(jù)附表八計(jì)算: *縣城區(qū)公墓建設(shè)項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（所得稅前I=8%）為177.2萬(wàn)元。 （所得稅后I=8%）為17.8萬(wàn)元,說(shuō)明項(xiàng)目投資者可確保獲得8%的收益外尚有一定收益。C、靜態(tài)投資回收期項(xiàng)目投資回收期系指以項(xiàng)目的凈收益回收項(xiàng)目投資所需要的時(shí)間。項(xiàng)目投資回收期采用下式計(jì)算。（CI-CO）t=0利用附表八累計(jì)所得稅后凈現(xiàn)金流量由正變負(fù)的時(shí)間5.42(年)。所得稅前靜態(tài)投資回收期為5.23年。體現(xiàn)了業(yè)主在公墓產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)中投資回報(bào)期適中的特點(diǎn)。11.6償債能力分析A、利息備付率利息備付率(ICR)系指在償還期內(nèi)

11、息稅前利潤(rùn)(EBIT)與應(yīng)付利息(PI)的比值，按下式計(jì)算。ICR=EBIT/PI通過(guò)利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表及附表七: *縣城區(qū)公墓建設(shè)項(xiàng)目貸款還本付息計(jì)算表計(jì)算,在借款次年償還150萬(wàn)元的本金,在這一年利息備付率為9.35;在借款后第二年再償還150萬(wàn)元的本金，此年利息備付率為13.48;在借款后第三年再償還100萬(wàn)元的本金，此年利息備付率為12.51，超過(guò)公墓開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利息備付率最低可接受值2較多，而此后借款后第四年及第五年分別償還50萬(wàn)元,當(dāng)年利息備付率為分別為2.74及5.74,均超過(guò)2,說(shuō)明項(xiàng)目?jī)斶€借款利息有保障。B、償債備付率償債備付率（DSCR）系指在借款償還期內(nèi)用于計(jì)算還本付息的資金（

12、EBITDA-TAX）與應(yīng)還本付息資金（PD）的比值，按下式計(jì)算。DSCR=（EBITDA-TAX）/PDEBITDA息稅前利潤(rùn)加建設(shè)費(fèi)攤銷(xiāo)；TAX企業(yè)所得稅。通過(guò)附表六：*縣城區(qū)公墓建設(shè)項(xiàng)目利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表及附表七：*縣城區(qū)公墓建設(shè)項(xiàng)目貸款還本付息計(jì)算表計(jì)算, 在借款次年至第五年各需償還150萬(wàn)元、150萬(wàn)元、100萬(wàn)元、50萬(wàn)元、50萬(wàn)元的本金,在這五年償債備付率為2.47以上,超過(guò)項(xiàng)目?jī)攤鶄涓堵首畹涂山邮苤?.3，說(shuō)明項(xiàng)目還本付息的保障程度較高。12不確定性及風(fēng)險(xiǎn)分析12.1不確定性分析12.1.1盈虧平衡分析 以項(xiàng)目總銷(xiāo)售確定盈虧平衡點(diǎn):BEP=總固定成本/(總銷(xiāo)售收入-總可變成本-總

13、稅費(fèi)) =744.11 /(3042.74 -1392.69-185.5) =50.8%繪圖見(jiàn)下頁(yè) 由圖及計(jì)算可知項(xiàng)目的盈虧點(diǎn)居中,在銷(xiāo)售期五年內(nèi)完成銷(xiāo)售計(jì)劃的50.8%,項(xiàng)目就不盈不虧。12.1.2敏感性分析由及敏感性分析圖分析可知，投資額及收入的變化對(duì)項(xiàng)目效益影響最大，而經(jīng)營(yíng)成本的變化對(duì)項(xiàng)目效益影響極小。敏感度系數(shù)(SAF)系指項(xiàng)目評(píng)價(jià)指標(biāo)變化率與不確定因素變化率之比,按下式計(jì)算。SAF=（A/A）/（F/F）F/F不確定因素F的變化率；A/A為不確定性因素F發(fā)生F變化時(shí)，評(píng)價(jià)指標(biāo)A的相應(yīng)變化率。從附表十:*縣城區(qū)公墓建設(shè)項(xiàng)目敏感性分析數(shù)據(jù)匯總表得知墓穴收入變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感度系數(shù)為1

14、2.46,投資變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性系數(shù)為11.43,而經(jīng)營(yíng)成本變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性系數(shù)僅為3.18,而投資及收入同時(shí)變化對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的敏感性系數(shù)為1.03。因此從項(xiàng)目在操作中應(yīng)特別注重對(duì)建設(shè)投資的控制及運(yùn)行好市場(chǎng)的銷(xiāo)售。12.2風(fēng)險(xiǎn)定性分析根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，并結(jié)合該地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、*縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀和規(guī)劃情況，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：(1)工程風(fēng)險(xiǎn)：因工程地質(zhì)和水文地質(zhì)條件出乎預(yù)料的變化，工程設(shè)計(jì)發(fā)生重大變化，會(huì)導(dǎo)致工程量增加、投資增加；由于前期準(zhǔn)備工作不足，會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)施階段建設(shè)方案的變化；工程設(shè)計(jì)方案不合理，可能給項(xiàng)目的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)影響，造成經(jīng)濟(jì)損失。(2)

15、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目中建構(gòu)筑物設(shè)計(jì)所采用的技術(shù)方案不適合,而在施工中帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。(3)組織管理風(fēng)險(xiǎn)：由于項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)不當(dāng)、管理機(jī)制不完善或是主要管理者能力不足等，導(dǎo)致項(xiàng)目不能按計(jì)劃建成投產(chǎn)，投資超出估算。(4)資金風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中如出現(xiàn)特殊情況，中斷或延誤資金供應(yīng)，將影響項(xiàng)目建設(shè)。防范和降低風(fēng)險(xiǎn)措施(1)工程風(fēng)險(xiǎn)：工程風(fēng)險(xiǎn)對(duì)本項(xiàng)目屬一般風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)加強(qiáng)巖土勘察工作，并在設(shè)計(jì)階段全面考慮工程風(fēng)險(xiǎn)因素，采取針對(duì)性的措施，可避免或降低工程風(fēng)險(xiǎn)危害。(2)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)：技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)本項(xiàng)目屬一般風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)重視設(shè)計(jì)施工階段，嚴(yán)格遵守國(guó)家相關(guān)規(guī)范，精心設(shè)計(jì)，可將技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。(3)組織管理風(fēng)險(xiǎn)：組織管理風(fēng)險(xiǎn)對(duì)

16、本項(xiàng)目屬一般風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)完善組織機(jī)構(gòu)和管理機(jī)制，加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)期間的管理，可避免或降低組織管理風(fēng)險(xiǎn)危害。(4)資金風(fēng)險(xiǎn)：資金風(fēng)險(xiǎn)對(duì)本項(xiàng)目屬于一般風(fēng)險(xiǎn)。只要根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，合理安排建設(shè)項(xiàng)目，做好項(xiàng)目建設(shè)的資金安排計(jì)劃，量力而行，是可以避免出現(xiàn)項(xiàng)目資金不到位的情況的。 可見(jiàn)，針對(duì)以上各種風(fēng)險(xiǎn)因素，本項(xiàng)目提出了相應(yīng)的防范措施，可有效的解決或降低本項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，保障項(xiàng)目的順利實(shí)施。12.2風(fēng)險(xiǎn)定量分析根據(jù)敏感性分析結(jié)果,本項(xiàng)目采取投資額及銷(xiāo)售收入變化情況進(jìn)行概率樹(shù)分析，以確定凈現(xiàn)值的期望值及項(xiàng)目可行的概率分析。風(fēng)險(xiǎn)分析條件1、墓穴銷(xiāo)售收入：按財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)確定的方案,在運(yùn)行中實(shí)現(xiàn)此銷(xiāo)售計(jì)劃的概

17、率取為50%;在運(yùn)行中售墓收入提高20%的概率取為30%;出現(xiàn)售墓收入降低20%的概率取為20%。2、建設(shè)投資：按財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)確定的投資方案,在運(yùn)行中按此計(jì)劃建設(shè)完成的概率確定為50%，建設(shè)投資提高20%的概率確定為10%，建設(shè)投資降低20%的概率確定為40%。風(fēng)險(xiǎn)定量分析按基本方案為基數(shù)，投資和收入各增加20%及減少20%后項(xiàng)目重新組合為九個(gè)事件，按此九個(gè)事件的條件重新計(jì)算所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）。事件一：當(dāng)投資增加20%，收入增加20%時(shí)，所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值則為214萬(wàn)元；事件二：當(dāng)投資增加20%，收入不變時(shí)，所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值則變下降為-228萬(wàn)元；事件三：當(dāng)投資增加20%，售墓穴收入?yún)s減少20%時(shí)，所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值則降為-669萬(wàn)元；事件四：當(dāng)投資不變，而售墓穴收入?yún)s增加20%時(shí)，所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值則增加至619萬(wàn)元；事件五：投資及售墓穴收入均不變按基本方案運(yùn)行時(shí)，所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值不變則為177萬(wàn)元；事件六：投資不變，收入減少20%時(shí)，所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減少至-264萬(wàn)元。事件七：當(dāng)投資減少20%，而售墓穴收入則增加20%時(shí)，所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值則可增加至1024萬(wàn)元；事件八：當(dāng)投資減少20%，售墓穴收入不變時(shí)，所得稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)