房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估試題及答案

1、浙江省2010年10月自考房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)估試題課程代碼：00972一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題，每小題2分，共40分)在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無(wú)分。1.對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)說(shuō)，土地是( )A.平面的B.三維立體的C.陸地表面D.地下空間2.同一估價(jià)對(duì)象，_不同，估價(jià)依據(jù)以及采用的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)有所不同，評(píng)估出的客觀合理價(jià)格或價(jià)值也會(huì)不同。( )A.估價(jià)目的B.估價(jià)對(duì)象C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象3.某宗土地的土地面積為2000平方米，規(guī)劃容積率為3，用途為住宅，經(jīng)評(píng)估總地價(jià)為3600萬(wàn)元，該宗土地的樓面單價(jià)為_(kāi)元/平方米

2、。( )A.3000B.6000C.12000D.180004.在評(píng)估期房?jī)r(jià)格時(shí)，( )A.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)在）的狀態(tài)B.估價(jià)對(duì)象狀況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)在）的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)C.估價(jià)對(duì)象狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（未來(lái)）的狀態(tài)D.估價(jià)對(duì)象狀況為未來(lái)某時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況為估價(jià)時(shí)點(diǎn)（現(xiàn)在）的狀態(tài)5.下列屬于正常交易的情況是( )A.土地使用權(quán)協(xié)議出讓B.企業(yè)破產(chǎn)拍賣(mài)辦公樓C.商品房預(yù)售D.相鄰房地產(chǎn)的合并、分割交易6.市場(chǎng)比較法的基本原理是( )A.最高最佳原理B.預(yù)期原理C.替代原理D.收益遞減原理7.某宗房地產(chǎn)2010年5月的成交價(jià)格

3、為12000元/平方米，以2008年1月為基期的該區(qū)該類(lèi)房地產(chǎn)2010年5月2010年10月的價(jià)格指數(shù)分別為99，97，100，102，105，116，則該宗房地產(chǎn)2010年10月的價(jià)格接近_元/平方米。( )A.13920B.14060C.14461D.150008.運(yùn)用市場(chǎng)比較法時(shí)，需要把可比實(shí)例房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格經(jīng)過(guò)修正，變成估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在_的客觀合理價(jià)格。( )A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)B.搜集該可比實(shí)例時(shí)C.估價(jià)作業(yè)時(shí)間D.可比實(shí)例成交時(shí)9.開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的基數(shù)是( )A.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本B.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用C.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+銷(xiāo)售稅費(fèi)D.開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息1

4、0.某寫(xiě)字樓因年代久遠(yuǎn)，內(nèi)部功能已不能滿足現(xiàn)代辦公的需要，由此引起的該寫(xiě)字樓價(jià)值貶損屬于( )A.物質(zhì)折舊B.會(huì)計(jì)折舊C.經(jīng)濟(jì)折舊D.功能折舊11.某10年前建成交付使用的建筑物，在此期間該建筑物的維修養(yǎng)護(hù)情況正常，估價(jià)人員實(shí)地觀測(cè)判定其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為40年，殘值率為零。用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為( )A.27%B.20%C.79%D.80%12.有一建筑物，建筑總面積為1000平方米，已使用5年，重置價(jià)格為6000元/平方米，殘值率為5%，年折舊率2%，計(jì)算該建筑物的現(xiàn)值是_萬(wàn)元。( )A.400B.420C.487D.54313.實(shí)際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來(lái)求取建筑物的折舊，

5、而是注重建筑物的( )A.剩余價(jià)值B.實(shí)際損耗程度C.剩余使用壽命D.實(shí)際使用年限14.有一宗房地產(chǎn)總價(jià)為2000萬(wàn)元，綜合資本化率為7%，土地資本化率為6%，建筑物資本化率為8%，則該宗房地產(chǎn)的土地價(jià)格為_(kāi)萬(wàn)元（收益可視為無(wú)限年）。( )A.800B.900C.1000D.110015.某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為40年，包括土地開(kāi)發(fā)和房屋建造過(guò)程，至今已有8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)正常情況下的年有效毛收入為100萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為40%，該類(lèi)房地產(chǎn)的資本化率為8%，該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為_(kāi)萬(wàn)元。( )16.某一房地產(chǎn)，其土地價(jià)值是總價(jià)值的30%，綜合資本化率為6.4%，建筑物資本化率為7%，該宗房

6、地產(chǎn)的土地資本化率為( )A.3%B.4%C.5%D.6%17.對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類(lèi)型中評(píng)估值最大的是( )A.收益價(jià)格B.快速變現(xiàn)價(jià)格C.積算價(jià)格D.謹(jǐn)慎價(jià)格18.對(duì)于收益性房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命是( )A.建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日止的時(shí)間B.在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間C.由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護(hù)狀態(tài)等決定的時(shí)間D.剩余經(jīng)濟(jì)壽命與實(shí)際年齡之和的時(shí)間19.假設(shè)開(kāi)發(fā)法在形式上是( )A.評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法B.評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的收益法的倒算法C.評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的收益法的倒算法D.評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格的成本法的倒算法2

7、0.某塊臨街深度為50m、臨街寬度為30m的矩形土地甲，總價(jià)為40萬(wàn)元。其相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150m，臨街寬度為15m，則運(yùn)用四三二一法則計(jì)算土地乙的總地價(jià)為_(kāi)萬(wàn)元。( )二、多項(xiàng)選擇題(本大題共7小題，每小題2分，共14分)在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目要求的，請(qǐng)將其代碼填寫(xiě)在題后的括號(hào)內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無(wú)分。1.區(qū)位是_在空間地域上有機(jī)結(jié)合的具體表現(xiàn)。( )A.自然地理區(qū)位B.經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位C.交通地理區(qū)位D.環(huán)境地理區(qū)位E.社會(huì)地理區(qū)位2.下列關(guān)于實(shí)地查勘的說(shuō)法中，不正確的是( )A.對(duì)于面積小、價(jià)值低的房地產(chǎn)可不進(jìn)行實(shí)地查勘B.實(shí)地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和

8、數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來(lái)，形成實(shí)地查勘記錄C.實(shí)地查勘人員應(yīng)在實(shí)地查勘記錄上簽名，而委托人中的陪同人員，可以不在記錄上簽名D.在實(shí)地查勘記錄上應(yīng)注明實(shí)地查勘日期E.實(shí)地查勘應(yīng)到實(shí)地對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象資料進(jìn)行核實(shí)3.房地產(chǎn)權(quán)益狀況修正的內(nèi)容包括_修正。( )A.繁華程度B.臨街狀況C.容積率D.使用年限E.經(jīng)濟(jì)區(qū)位4.下列關(guān)于重新構(gòu)建價(jià)格的描述中，正確的是( )A.重建價(jià)格的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果B.重新構(gòu)建價(jià)格是待估房地產(chǎn)的實(shí)際耗費(fèi)C.重新構(gòu)建價(jià)格有重置價(jià)格和重建價(jià)格兩種D.重置價(jià)格適用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的評(píng)估E.重新構(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的5.在運(yùn)用收益法求取凈收益時(shí)，要考慮房地產(chǎn)的(

9、)A.客觀收益B.實(shí)際收益C.有形收益D.無(wú)形收益E.潛在收益6.用路線價(jià)法評(píng)估特殊土地時(shí)需要用路線價(jià)再配合_計(jì)算出待估宗地的價(jià)格。( )A.深度價(jià)格修正率B.資本化率C.收益率D.物價(jià)指數(shù)E.其他價(jià)格修正率7.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告應(yīng)記載的事項(xiàng)包括( )A.估價(jià)師聲明B.估價(jià)的假設(shè)條件C.估價(jià)的限制條件D.估價(jià)結(jié)果報(bào)告E.估價(jià)技術(shù)報(bào)告三、簡(jiǎn)答題（本大題共4小題，前3小題各5分，第4小題7分，共22分）1.房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循哪些原則？2.何謂資本化率，可以用哪些方法確定？3.成本法的理論依據(jù)和適用對(duì)象是什么？4.不同用途房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣標(biāo)準(zhǔn)有何差異？四、計(jì)算題（本大題共2小題，每小題5分，共10分）1.

10、某宗房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)雙方在合同中明確，買(mǎi)方付給賣(mài)方11625元/平方米，買(mǎi)賣(mài)中涉及的稅費(fèi)均由買(mǎi)方來(lái)負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中賣(mài)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7%，應(yīng)由買(mǎi)方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%。求該宗房地產(chǎn)交易中應(yīng)由賣(mài)方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)以及正常成交價(jià)格。2.某類(lèi)房地產(chǎn)20052009年的價(jià)格分別為8900元/平方米、9700元/平方米、10525元/平方米、11300元/平方米、12150元/平方米。試用平均增減量趨勢(shì)法估計(jì)該類(lèi)房地產(chǎn)于2010年的價(jià)格。五、案例綜合題（本大題14分） 某在建工程開(kāi)工于2009年3月31日，擬建為辦公綜合樓。用地總面積1000平方米，規(guī)劃建筑容積率為3.5。土地使用權(quán)年限為50年，從開(kāi)工之日起計(jì)。土地取得成本樓面地價(jià)6000元/平方米，該工程正常建設(shè)期為2年，建設(shè)費(fèi)用為每平方米建筑面積3000元，專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)的10%；至2010年9月30日已完成主體封頂，已投入了建設(shè)費(fèi)用及專業(yè)費(fèi)的70%，還需要投入總建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)的30%（假設(shè)均勻投入）。貸