百強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目案例之二十三——蘇州綠寶廣場(chǎng)

1、百強(qiáng)商業(yè)項(xiàng)目案例之蘇州綠寶廣場(chǎng)    綠寶廣場(chǎng)所在的蘇州高新區(qū)位于古城區(qū)的西部，人口近35萬。     擁有交通便利的特殊地理優(yōu)勢(shì)，通過區(qū)內(nèi)滬寧高速公路、蘇滬高速公路、蘇州繞城高速公路、沿江高速、蘇嘉杭高速公路、蘇滬機(jī)場(chǎng)路、312國道、230省道、蘇虞張公路及京滬鐵路（輕軌）等交通干線輻射整個(gè)華東地區(qū)。 綠寶廣場(chǎng)是 蘇州第一家綜合性大型購物休閑廣場(chǎng) 總建筑面積為275,000m2，包括大型購物中心、美食街、不夜城休閑娛樂中心La Piazza、酒店服務(wù)式公寓、星級(jí)酒店，將分期開發(fā)完成。其中一期建筑總面積約140，000m2，于2006

2、年12月20日試營業(yè)。 它是當(dāng)?shù)厣虡I(yè)，娛樂及辦公中心。大型購物商場(chǎng)、美食街、休娛樂中心、酒店式服務(wù)公寓，時(shí)尚專賣店，各式餐飲美食，休閑娛樂，一應(yīng)具全，盡顯時(shí)尚氣息。 商場(chǎng)沿街均為品牌餐飲店，（如好人民間小吃，KFC，味千拉面，必勝客等），兩層獨(dú)立商鋪，其中第二層為半開放式構(gòu)造（透明玻璃搭建），建筑面積95.3-354.8平方米，面寬4.2-6米，進(jìn)深10-15米，底層層高5.2米， 可分兩層使用。 商場(chǎng)中心為時(shí)尚品牌專賣店，目前大部分已經(jīng)開業(yè)，單層商鋪，建筑面積44-179.6平方米，主要為100平米左右店面，面寬6米，進(jìn)深12米，層高5.2米。 不夜城集娛樂餐飲為一體的休閑中心，一二層內(nèi)部連

3、接餐飲店，包括蜀味工坊，米蘿咖啡，角斗士酒吧，韓國料理等，內(nèi)部通過樓梯連接，采用小店面打通方式，店面面寬6米左右，進(jìn)深15米左右，一層層高4.2米，二層層高3.6米（不含一二層中間夾層空調(diào)放置空間）。三層主要是娛樂店，包括超級(jí)玩家游戲廳，紅磨房KTV，目前已經(jīng)開業(yè)。 經(jīng)營管理模式 分期開發(fā)模式 綠寶廣場(chǎng)總建筑面積為27.5萬平方米，預(yù)計(jì)分三期建設(shè)完成。其中一期包括大型購物中心、美食街、不夜城休閑娛樂中心，建筑總面積約14萬平方米，目前已全部建設(shè)完成。后期將逐步推進(jìn)酒店式公寓、辦公及星級(jí)酒店的建設(shè)。 運(yùn)營管理模式 本項(xiàng)目的運(yùn)營主要模式為租賃，僅有非常少量的商鋪對(duì)外出售。開發(fā)商引入了專業(yè)的商業(yè)管理

4、公司進(jìn)行招商與后期運(yùn)營管理 。 項(xiàng)目綜合分析 綠寶廣場(chǎng)選址于蘇州高新區(qū)黃金商業(yè)圈內(nèi)，項(xiàng)目總規(guī)模龐大。作為蘇州市第一個(gè)真正的、國際標(biāo)準(zhǔn)的購物中心，明確定位于中高端消費(fèi)群，具有最合理的業(yè)態(tài)組合、專業(yè)化的運(yùn)營管理以及足夠便利的交通、停車條件等優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)。 綠寶廣場(chǎng)位于蘇州新區(qū)的長江路和鄧尉路交匯處，憑借高速公路和規(guī)劃中的城際軌道交通，交通優(yōu)勢(shì)明顯。 大型購物商場(chǎng)，美食街，娛樂中心，時(shí)尚專賣店，餐飲美食，休閑娛樂，一應(yīng)具全，業(yè)態(tài)組成非常豐富。 綠寶廣場(chǎng)的購物中心采用了主力店與店中店相結(jié)合的經(jīng)營方式，主力店是近8000平方米的泰華商城綠寶店，集聚了大量時(shí)尚流行品牌，新華書店、休閑SPA等，B1層還將有大型

5、超市入駐，實(shí)現(xiàn)了購物“一站通”。 豐富的美食選擇和休閑娛樂設(shè)施，大型電玩城“超級(jí)玩家”、提供KTV服務(wù)的紅磨坊休閑會(huì)所以及角斗士酒吧則吸引了大量有購買力的年輕消費(fèi)客層。 空間布局特點(diǎn) 綠寶廣場(chǎng)在其外圍主要設(shè)置的是餐飲類商鋪，而內(nèi)部主要是服飾類，面積在90-110左右?？梢钥闯鲈擁?xiàng)目主要還是把餐飲與服飾類分隔開來，以免油煙等不利因素影響到購物區(qū)的環(huán)境。 綠寶廣場(chǎng)能夠定位為中高檔綜合購物場(chǎng)所的最大特點(diǎn)是吸引了本地高檔商場(chǎng)的代表泰華商場(chǎng)。泰華商場(chǎng)目前全部面積達(dá)到了6500左右。而且在招商過程中，該品牌也獲得了較多優(yōu)惠政策。 綠寶廣場(chǎng)擁有1200平方米中庭，大氣壯觀，可以主辦各類大型活動(dòng)。此大廳也可以

6、短期出租，供相關(guān)企業(yè)進(jìn)行展覽等活動(dòng)，同時(shí)也可以在此布置一些可移動(dòng)式小鋪來吸引年輕一族。 招商策略評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目定位為中高檔消費(fèi)場(chǎng)所，因?yàn)樵谖放迫胱r(shí)首先吸引蘇州本土知名的高檔品牌（如泰華商場(chǎng)）?？紤]到今后項(xiàng)目的統(tǒng)一管理和定位，因此招商采用只租不售的方式，由業(yè)主申報(bào)經(jīng)營項(xiàng)目和品牌及選中位置，最終由廣場(chǎng)經(jīng)營集團(tuán)確定店面的租金，而且招商引入弱化競爭方式，例如，目前已經(jīng)有味千拉面入駐廣場(chǎng)，將不再對(duì)其他面類餐飲商家招商。 上述舉措一舉拉開了與其他競爭對(duì)手距離，同時(shí)也從側(cè)面篩選了客戶層次，為物業(yè)的管理創(chuàng)造了良好條件。 其他輔助手段分析 綠寶廣場(chǎng)經(jīng)常舉辦大型的活動(dòng)，以吸引目標(biāo)客群的關(guān)注。這在商業(yè)項(xiàng)目早期的運(yùn)營中是非常必要的，能夠起到迅速聚集人氣，提高商業(yè)氛圍的作用。 結(jié)合信息化與網(wǎng)絡(luò)化構(gòu)建起來的網(wǎng)絡(luò)展示平臺(tái)，也是它有針對(duì)性對(duì)年輕客層定向推廣的有效手段2樓 2010-01-28 14:52 評(píng)論：可惜偌大的商業(yè)廣場(chǎng)沒有影城，是個(gè)遺憾。應(yīng)該是設(shè)計(jì)上的失誤?，F(xiàn)代一站式大型商業(yè)地產(chǎn)都不會(huì)忽視這個(gè)元素的。另外也沒看到健身