我對(duì)成本控制的總結(jié)與思考

1、我對(duì)成本控制的總結(jié)與思考當(dāng)今時(shí)代，房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)逾演逾烈,由此對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理、成本管理提出了更高的要求。根據(jù)我的學(xué)習(xí)經(jīng)歷和工作實(shí)踐,現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)公司成本控制做如下總結(jié):第一、 做好地質(zhì)勘察階段的成本控制工作。在項(xiàng)目做出決策后,通過招標(biāo)引入地勘單位，并簽訂地勘合同，在合同中應(yīng)明確，地勘單位應(yīng)該對(duì)原始地貌以及詳細(xì)的地質(zhì)狀況做出完整具體準(zhǔn)確的地勘報(bào)告資料，保證對(duì)設(shè)計(jì)單位提供真實(shí)可靠的設(shè)計(jì)依據(jù)。地勘單位應(yīng)該對(duì)地勘報(bào)告資料的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)，如果因地勘報(bào)告資料的偏差導(dǎo)致設(shè)計(jì)的錯(cuò)誤，那么相關(guān)責(zé)任應(yīng)該由地勘單位承擔(dān).也就是說地質(zhì)勘察合同文件一定要明確清楚地勘單位的任務(wù)與責(zé)任,地質(zhì)勘察工作一定要做做到位，為下

2、一步的設(shè)計(jì)工作打下良好的基礎(chǔ)。地質(zhì)勘察工作作為一項(xiàng)基礎(chǔ)性的工作對(duì)工作成本的影響可以歸結(jié)為三個(gè)方面:一是選擇工程地質(zhì)條件有利的路線，對(duì)工程造價(jià)起著決定性的作用；二是勘察資料的準(zhǔn)確性直接影響工程成本；三是由于對(duì)特殊不良的工程地質(zhì)問題認(rèn)識(shí)不足導(dǎo)致的工程成本的增加。在實(shí)際工程施工過程中，有很多的設(shè)計(jì)變更都是因?yàn)榈刭|(zhì)勘察報(bào)告的偏差引起的設(shè)計(jì)錯(cuò)誤,往往變更看書增加的費(fèi)用也較高。因此，我們一定要對(duì)建設(shè)工程地質(zhì)勘察工作引起高度的重視。第二、 做好設(shè)計(jì)階段的成本控制工作.設(shè)計(jì)階段是分析處理工程技術(shù)和經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵環(huán)節(jié),也是有效控制工程成本的重要階段。在工程設(shè)計(jì)階段，成本管理人員需要密切配合設(shè)計(jì)人員,協(xié)助其處理好工程

3、技術(shù)先進(jìn)性與經(jīng)濟(jì)合理性之間的關(guān)系。在初步設(shè)計(jì)階段要按照可行性研究報(bào)告和投資估算進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較，確定初步設(shè)計(jì)方案。在施工圖設(shè)計(jì)階段，要按照審批的初步設(shè)計(jì)內(nèi)容、范圍和概算造價(jià)進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與分析，確定施工圖設(shè)計(jì)方案。設(shè)計(jì)階段工程成本管理的主要方法是通過多方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)方案;同時(shí)，通過推行限額設(shè)計(jì)和標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，有效控制工程成本。比如，我們應(yīng)該從兩個(gè)或者幾個(gè)設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上評(píng)選出價(jià)值最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，既保證了我們的建筑品質(zhì)，又合理地降低了我們的成本支出。即我們應(yīng)該做好方案的評(píng)價(jià)選優(yōu)工作。又如,我們可以根據(jù)以往的工程施工經(jīng)驗(yàn)，推行門窗標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì),推行欄桿標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。在工程設(shè)計(jì)合

4、同中我們可以約定，根據(jù)前期的地質(zhì)勘察各種資料，詳細(xì)完整準(zhǔn)確地設(shè)計(jì)施工圖紙,力爭(zhēng)減少和避免以后的工程設(shè)計(jì)變更。在合同中約定，變更金額超出原設(shè)計(jì)施工圖對(duì)應(yīng)的施工合同金額一定比例以外的費(fèi)用應(yīng)該由設(shè)計(jì)單位承擔(dān)。編寫好工程設(shè)計(jì)合同條款也至關(guān)重要。第三、 關(guān)于原始地貌以下土石方的大開挖工程。土方的挖、運(yùn)、回填、找平對(duì)工程成本有較大的影響。我們的地下人防、地下車庫、地下商業(yè)的建筑規(guī)模與挖土方有密切的關(guān)系.地下人防、地下車庫、地下商業(yè)等地下工程的規(guī)模一定合理確定，地下人防一定要滿足我們的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，地下車庫一定要符合戶數(shù)與車位數(shù)的最低比例要求,同時(shí)車庫和地下商業(yè)也可以給我們帶來高額的經(jīng)濟(jì)價(jià)值?？傊?在用地面積

5、一定的情況下，同時(shí)在不違背行業(yè)相關(guān)要求的前提下，我們應(yīng)該充分利用地下空間,獲取應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。不要因?yàn)橥潦焦こ藤M(fèi)用的增加,而放棄了以后地下工程的高額經(jīng)濟(jì)回報(bào)。第四、 編制好施工圖預(yù)算文件。施工圖預(yù)算作為建設(shè)程序中一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)文件,在工程建設(shè)實(shí)施過程中具有十分重要的作用。施工圖預(yù)算是設(shè)計(jì)階段控制工程造價(jià)的重要環(huán)節(jié)，是控制施工圖設(shè)計(jì)不突破設(shè)計(jì)概算的重要措施。施工圖預(yù)算是控制工程造價(jià)及資金合理使用的依據(jù)。施工圖預(yù)算是確定工程招標(biāo)控制價(jià)的依據(jù).施工圖預(yù)算可以作為確定合同價(jià)款、撥付工程進(jìn)度款及辦理工程結(jié)算的基礎(chǔ).在施工圖設(shè)計(jì)明確的情況下，準(zhǔn)確完整地編寫施工圖預(yù)算文件尤為重要.前期，做好市場(chǎng)調(diào)查工

6、作，了解當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐娜斯げ牧?、機(jī)械臺(tái)班價(jià)格,并參考當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐恼靸r(jià)信息指導(dǎo)價(jià)。編寫施工圖預(yù)算文件一定要做到完整、準(zhǔn)確、符合當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)行情，盡量采用符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的工程量清單計(jì)價(jià)模式.工程量計(jì)算要準(zhǔn)確清晰,工程列項(xiàng)要完整，嚴(yán)格做到不漏項(xiàng)、不錯(cuò)項(xiàng)，項(xiàng)目特征描述一定要清楚完整.第五、 做好招投標(biāo)及合同洽商階段的成本控制工作。首先是招投標(biāo)階段。要對(duì)整個(gè)招投標(biāo)過程有一個(gè)全面的時(shí)間規(guī)劃,盡量壓縮招投標(biāo)的時(shí)間成本。認(rèn)真編寫好招標(biāo)文件,對(duì)其中的遞交投標(biāo)文件等時(shí)間的規(guī)定、本工程招標(biāo)范圍、特殊專項(xiàng)工程的質(zhì)量要求、合同價(jià)格的組成、合同價(jià)款的調(diào)整、合同爭(zhēng)議的處理一定要界定清楚。針對(duì)投標(biāo)文件中的價(jià)格文件，在總價(jià)保持不

7、變的情況下，盡量把后面完成的工作單價(jià)調(diào)整的高一些,而前面完成的工作單價(jià)調(diào)整得低一些，這樣從資金的時(shí)間價(jià)值考慮有利于節(jié)約支出費(fèi)用的成本.針對(duì)綜合單價(jià)分析表,一定要嚴(yán)格控制人工費(fèi)單價(jià)和機(jī)械費(fèi)用單價(jià)，如果此費(fèi)用偏高，會(huì)造成施工方在以后新的工程定價(jià)時(shí)參考當(dāng)前的人工費(fèi)和機(jī)械臺(tái)班單價(jià)，而不利于建設(shè)方的成本控制。其次是合同簽訂階段。合同一般分為總價(jià)合同、單價(jià)合同、成本加酬金合同,一定要根據(jù)本工程的實(shí)際情況選擇合理的合同模式。比如，固定總價(jià)合同一般適用于規(guī)模較小、技術(shù)難度較小、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完整、設(shè)計(jì)變更少、工期較短的工程項(xiàng)目，固定總價(jià)合同中承包商主要承擔(dān)大部分風(fēng)險(xiǎn)。單價(jià)合同，一般適用于雖然圖紙不完備，但是采用標(biāo)準(zhǔn)

8、設(shè)計(jì)的項(xiàng)目,單價(jià)合同適用范圍比較寬，風(fēng)險(xiǎn)可以得到合理的分?jǐn)?，并且能鼓?lì)承包單位通過提高工效等手段從成本節(jié)約中提高利潤(rùn)。這類合同能夠成立的關(guān)鍵在于雙方對(duì)單價(jià)和工程量計(jì)算方法的確認(rèn)。要重視合同的編制與管理，在合同中要明確施工單位的責(zé)、權(quán)、利范圍及關(guān)系，明確調(diào)整合同價(jià)的具體情況,明確工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證的前提條件，盡量減少設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證，明確調(diào)整安全文明施工費(fèi)用的條件，以免結(jié)算時(shí)產(chǎn)生不必要的爭(zhēng)議。對(duì)重大建設(shè)項(xiàng)目、重要工程物資采購(gòu)要實(shí)行招投標(biāo),多渠道收集施工單位信息，對(duì)施工單位的背景進(jìn)行必要的調(diào)查分析，公開、公平、公正、嚴(yán)格地選擇施工單位和供應(yīng)商。第六、 做好施工階段的成本控制.施工階段是實(shí)施建設(shè)工

9、程價(jià)值的主要階段,也是資金投入量最大的階段。在施工階段，由于施工組織設(shè)計(jì)、工程變更、索賠、工程計(jì)量方式的差別以及工程實(shí)施過程中各種不可預(yù)見因素的存在，使得施工階段成本成本管理難度很大.建設(shè)單位應(yīng)該通過編制資金使用計(jì)劃、及時(shí)進(jìn)行工程計(jì)量與結(jié)算、預(yù)防并處理好工程變更與索賠，有效控制工程成本.我認(rèn)為應(yīng)做好以下幾方面的工作:1、 資金使用計(jì)劃的編制.參照已經(jīng)完成的施工圖預(yù)算文件，根據(jù)工程項(xiàng)目的組成編制資金使用計(jì)劃，明確整個(gè)工程的總目標(biāo)成本。并根據(jù)工程的整體進(jìn)度計(jì)劃逐一分解到每月，明確每月的工程目標(biāo)成本支出。并編制出詳細(xì)的資金使用計(jì)劃表,其中要明確每月計(jì)劃完成的具體工程內(nèi)容及對(duì)應(yīng)的金額,當(dāng)月需要支出的其

10、他費(fèi)用等。2、 對(duì)變更、簽證與索賠管理。工程變更、簽證與索賠是影響工程價(jià)款結(jié)算的重要因素,在施工過程中我們要對(duì)此高度重視.是什么原因引起的變更，什么事情可能會(huì)引起索賠，責(zé)任在誰,過程中我們一定要記錄在案。在合同中要明確界定工程變更的范圍和內(nèi)容，要明確索賠成立的條件,以及各種可能情況引起索賠后責(zé)任承擔(dān)原則。在當(dāng)月把變更和索賠產(chǎn)生的費(fèi)用計(jì)算羅列清楚，責(zé)任由誰承擔(dān)一定要界定清楚，形成備用文件資料。工程變更是指合同實(shí)施過程中由發(fā)包人、監(jiān)理人提出或承包人提出經(jīng)發(fā)包人批準(zhǔn)的合同工程任一項(xiàng)工作的增、減、取消或施工工藝、順序、時(shí)間的改變；設(shè)計(jì)圖紙的修改;施工條件的改變;招標(biāo)工程量清單的錯(cuò)、漏從而引起合同條件的

11、改變或者工程量的增減變化.在變更事件的處理過程中，一定要注意變更的原因,變更的范圍，變更對(duì)工期和費(fèi)用的影響，特別是變更工程價(jià)格的調(diào)整原則，以及變更所引起的工期變化.現(xiàn)場(chǎng)簽證是指發(fā)包人或其授權(quán)現(xiàn)場(chǎng)代表與承包人或其授權(quán)現(xiàn)場(chǎng)代表就施工過程中涉及的責(zé)任事件所作的簽認(rèn)證明。針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證,一定要準(zhǔn)確地把握合同條款,首先明確是否應(yīng)該簽證,也就是簽證的理由是什么，此事件是否滿足簽證的條件，過程中要準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)該簽證的工程量和相應(yīng)的費(fèi)用,其費(fèi)用通常與當(dāng)月工程進(jìn)度款同期支付。索賠是指有合同的雙方,在履行合同的過程中有損失發(fā)生，無過錯(cuò)、無責(zé)任、不應(yīng)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的一方要求另一方補(bǔ)償?shù)囊环N經(jīng)濟(jì)行為。在索賠事件的處理過程中，一

12、定要注意索賠成立的條件,索賠的程序,索賠的內(nèi)容,準(zhǔn)確把握應(yīng)該索賠的工期和費(fèi)用.工期索賠一般是業(yè)主的責(zé)任且延誤的時(shí)間超出了某工作的總時(shí)差，超出部分可以索賠。費(fèi)用索賠，一般是業(yè)主的責(zé)任,合理的費(fèi)用都可以索賠，窩工或閑置狀態(tài)只考慮合理的人、才、機(jī)、規(guī)費(fèi)和稅金，不計(jì)取管理費(fèi)、利潤(rùn)；工作狀態(tài)應(yīng)計(jì)取管理費(fèi)、利潤(rùn)、規(guī)費(fèi)和稅金。在實(shí)際項(xiàng)目管理中,索賠往往會(huì)發(fā)展成為經(jīng)濟(jì)糾紛，事件發(fā)生的過程中我們的現(xiàn)場(chǎng)影像,雙方共同確認(rèn)的資料文件至關(guān)重要，出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)盡量找第三方調(diào)解,嚴(yán)重時(shí)可以仲裁或起訴.3、 工程費(fèi)用的動(dòng)態(tài)監(jiān)控.根據(jù)前面已經(jīng)編寫完成的資金使用計(jì)劃表，并根據(jù)當(dāng)月完成的工程內(nèi)容編制工程實(shí)際費(fèi)用支出表，根據(jù)“費(fèi)用偏差

13、=已完工程的計(jì)劃費(fèi)用已完工程的實(shí)際費(fèi)用”和“進(jìn)度偏差=已完工程計(jì)劃費(fèi)用擬完工程的計(jì)劃費(fèi)用”兩個(gè)基本原理,得出當(dāng)月的“費(fèi)用偏差”和“進(jìn)度偏差"，形成工程成本月度抒表文件。如果出現(xiàn)工程費(fèi)用超支或工程進(jìn)度拖后，那么我們就應(yīng)該與項(xiàng)目管理人員溝通，找出引起本月工程費(fèi)用超支和進(jìn)度拖后的原因.在以后的工程管理中不再出現(xiàn)類似的問題。第七、 做好工程價(jià)款結(jié)算階段的成本控制。首先是選擇合理的工程價(jià)款結(jié)算方式。比如常見的有按月結(jié)算和分段結(jié)算，需要在合同中明確。在此我提倡推行“一單一結(jié)"和“中間結(jié)算”，也就是說設(shè)計(jì)變更單或現(xiàn)場(chǎng)簽證單一旦發(fā)生，就可以在當(dāng)月辦理結(jié)算,進(jìn)入進(jìn)度付款，這樣就有效地減輕了項(xiàng)目總結(jié)算的工作壓力。作為建設(shè)單位應(yīng)重點(diǎn)做好工程竣工結(jié)算的審查工作,依據(jù)合同給定的結(jié)算方法進(jìn)行，根據(jù)不同的施工合同類型，應(yīng)該采用不同的審查方法。比如采用工程量清單計(jì)價(jià)方式的