2015年吉林省房地產(chǎn)估價師《相關(guān)知識》：工程造價計價的基本原理試題

1、2015年吉林省房地產(chǎn)估價師相關(guān)知識：工程造價計價的基本原理試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個事最符合題意） 1、2003年國家出臺了國有土地使用權(quán)出讓實(shí)行“招拍掛”的政策，對我國房地產(chǎn)投資產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響，這種情形屬于房地產(chǎn)投資特性中的。 A：需要適時的更新改造投資 B：投資價值難以判斷因而易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險 C：易受政策影響 D：存在效益外溢和轉(zhuǎn)移 E：借款合同 2、某宗房地產(chǎn)，通過預(yù)測得到未來5年的凈收益分別為30萬元、32萬元、33萬元、35萬元、38萬元，從第6年到未來無窮遠(yuǎn)，每年的

2、凈收益將穩(wěn)定在40萬元左右，該類房地產(chǎn)的報酬率為6%，則該房地產(chǎn)的收益價格為_萬元。 A600 B639 C667 D6693、房產(chǎn)分戶圖是在的基礎(chǔ)上進(jìn)一步繪制的明細(xì)圖。 A：地籍圖 B：宗地圖 C：房產(chǎn)分幅圖 D：房產(chǎn)分丘圖 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、物業(yè)甲為寫字樓項(xiàng)目，2003年末價值為1000萬元，預(yù)計2004年末價值為1100萬元的可能性為50%，為900萬元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的價值的標(biāo)準(zhǔn)差為10%：物業(yè)乙為高爾夫球場項(xiàng)目，2003年末價值為1000萬元，2004年末價值為1200萬元的可能性為50%，為800萬元的可能性為50%，則2004年該物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)差為20%。

3、由以上資料，（）投資風(fēng)險更大。 A物業(yè)甲 B物業(yè)乙 C一樣大 D無法判斷5、耕地占用稅的征稅對象是。 A：占用的耕地 B：占用耕地從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的行為 C：占用的耕地面積 D：占用的耕地的產(chǎn)值 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、城市房屋拆遷補(bǔ)償估價中，實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換房屋為期房的，為結(jié)算房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價評估所調(diào)換房屋的房地產(chǎn)市場價格，應(yīng)屬于_。 A估價時點(diǎn)和估價對象均為現(xiàn)在 B估價時點(diǎn)和估價對象均為未來 C估價時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象為未來 D估價時點(diǎn)為現(xiàn)在，估價對象為過去 7、估價資料歸檔的目的是建立資料庫和備案，以方便今后的估價及管理工作。估價資料歸檔主要作用不包括。 A：有助于估價

4、機(jī)構(gòu)和估價人員不斷提高估價水平 B：有助于解決日后可能發(fā)生的估價糾紛 C：有助于保持估價機(jī)構(gòu)工作的連續(xù)性 D：有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行資質(zhì)審查和考核 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 8、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運(yùn)營費(fèi)用為60萬元，月平均空置率為5，月平均租金損失率為2，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是萬元。 A：3300 B：3310 C：3600 D：3610 E：借款合同 9、某臨街深度30.48%(100ft)、臨街寬度20%的矩形土地，總價為1500萬元。根據(jù)四三二一法則，與其相鄰、臨街深度為15.24%(50ft)、臨

5、街寬度20%的矩形土地的總價為_萬元。 A1200 B1150 C1100 D1050 10、貸款質(zhì)押是借款人以_作為債權(quán)的擔(dān)保。 A第三方保證人以自身的財產(chǎn) B財產(chǎn) C不動產(chǎn) D動產(chǎn)或權(quán)力11、房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、房地產(chǎn)抵押權(quán)人依法拍賣房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地如實(shí)申報成交價格。 A：縣級或縣級以上人民政府 B：縣級或縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 C：縣級以上人民政府 D：縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、某高層住宅大樓，房地總價值為8 000萬元，其中建筑物價值占40。某人擁有其中的一套住宅，房地價值為130萬元，該部分的建筑物價值為50萬元，則此人占

6、有的土地份額為。 A：167 B：21 C：23 D：25 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 13、下列利息支出中，應(yīng)予以資本化的是_。 A為生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的長期借款利息 B為對外投資而發(fā)生的借款利息支出 C籌建期間發(fā)生的長期借款利息支出 D清算期間發(fā)生的長期借款利息支出14、某幢大廈為6層綜合樓，其中13層為商場，46層為寫字樓，商場均為甲公司擁有，寫字樓為乙公司擁有該大廈的土地價值為3 500萬元，房地總價值為5 000萬元，其中商場的房地價值為3 000萬元，寫字樓的房地價值為2 000萬元，按照房地價值進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒ㄓ嬎慵坠痉謹(jǐn)偟牡貎r數(shù)額為。 A：2 100萬元 B：3 000萬元

7、C：1 270萬元 D：2 400萬元 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 15、市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括。 A：移動平均法 B：指數(shù)平滑法 C：市場因子推演法 D：簡單平均法 E：借款合同 16、下列不屬于導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)折舊的因素是_。 A交通擁擠 B建筑技術(shù)減少 C城市規(guī)劃改變 D自然環(huán)境惡化 17、將商業(yè)保險分為財產(chǎn)保險、人身保險、責(zé)任保險和信用保證保險是按照_不同而劃分的。 A被保險標(biāo)的 B保險資金來源 C保險的實(shí)施方法 D保險責(zé)任承擔(dān)的次序 18、個別發(fā)展項(xiàng)目因素、建筑物類型、地點(diǎn)等引起的項(xiàng)目風(fēng)險屬于（）。 A系統(tǒng)風(fēng)險 B資本價值風(fēng)險 C個別風(fēng)險 D比較風(fēng)險 19、實(shí)際估價中設(shè)

8、定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是。 A：過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法 B：過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法 C：未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法 D：未來數(shù)據(jù)資本化公式法 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 20、某幢辦公樓應(yīng)配置電梯，但實(shí)際未安裝，現(xiàn)單獨(dú)增加電梯(包括土建工程費(fèi)用、電梯購置與安裝費(fèi)用等)需要100萬元。類似帶電梯的辦公樓的重置價格為2500萬元，其中電梯配置費(fèi)用為90萬元，扣除因沒有電梯引起的折舊后，該辦公樓的價值為萬元。 A：2400 B：2410 C：2490 D：2500 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格 21、某市2008年存量商品住宅的吸納率為50，該市同期存量商品住宅的吸納周期是

9、。 A：半個月 B：2個月 C：半年 D：2年 E：借款合同 22、在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進(jìn)行分成，屬于動用_的行為。 A宅基地所有權(quán) B空間利用權(quán) C地役權(quán) D建筑物相鄰關(guān)系23、張某以自己的住房抵押，在某銀行貸款。王某應(yīng)到房地產(chǎn)管理部門辦理_登記。 A房屋變更登記 B房屋轉(zhuǎn)移登記 C房屋初始登記 D他項(xiàng)權(quán)利登記 24、某租戶承租某商場的部分柜臺，雙方商定基礎(chǔ)租金為15萬元/月，并當(dāng)租戶的月營業(yè)額超過150萬元時收取3%的百分比租金。當(dāng)租戶的月營業(yè)額為180萬元時，其應(yīng)繳納的租金是（）萬元/月。 A13.2 B15.9 C19.5 D2

10、0.425、某地塊為一帶有陳舊建筑物200 的空地，地價為2 500元，面積為400。拆除建筑物費(fèi)用為150元，殘值50元。則該地塊總價為萬元。 A：98 B：52 C：54 D：103 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價格二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項(xiàng)。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項(xiàng)得 0.5 分） 1、假設(shè)開發(fā)法評估待開發(fā)土地價值時，選取最佳的開發(fā)利用方式包括選取最佳的。 A：區(qū)位 B：用途 C：檔次 D：周圍環(huán)境 E：建筑規(guī)模 2、下列房地產(chǎn)投資評價指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有。 A：現(xiàn)金回報率 B：投資回收期 C：借款償還期

11、 D：資產(chǎn)負(fù)債率 E：資本金利潤率3、房地產(chǎn)開發(fā)公司對商品住宅的保修期從商品住宅_之日起計算。 A竣工 B竣工驗(yàn)收 C入住 D交付 4、下列關(guān)于企業(yè)利潤的公式中，正確的是_。 A經(jīng)營利潤=經(jīng)營收入-經(jīng)營成本-期間費(fèi)用-經(jīng)營稅金及附加 B經(jīng)營收入=銷售收入+出租收入+自營收入 C稅前利潤=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額 D期間費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用 E可供分配利潤=稅后利潤-(法定公積金+未分配利潤)5、正常成交價格的形成條件有。 A：理性且自私的經(jīng)濟(jì)行為 B：買者和賣者都具有完全信息 C：買賣雙方是出于利己動機(jī)進(jìn)行交易的 D：不存在賣者因特殊興趣而給予附加出價 E：適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易 6、下列_不

12、符合設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具備的條件。 A注冊資本980萬元 B有3名一級建造師 C有3名注冊會計師 D有符合公司法人登記的名稱 7、A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過出讓方式，取得了一塊建設(shè)用地使用權(quán)，該項(xiàng)目總投資5000萬元。B房地產(chǎn)開發(fā)公司投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)萬元以上，才有可能取得商品房預(yù)售許可證。 A：500 B：750 C：1000 D：1250 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 8、下列屬于法定委托拍賣程序的是。 A：委托拍賣函 B：委托人拍賣意向 C：拍賣人接受委托 D：雙方當(dāng)事人洽談 E：簽訂委托拍賣合同 9、承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人_。 A應(yīng)重新辦理租賃

13、登記備案手續(xù)，房屋租賃合同方可生效 B可以收回房屋出租給其他人 C可以要求增加租金 D應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同 10、在職職工李某以抵押貸款的方式在甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)開發(fā)的S住宅小區(qū)預(yù)購一套商品住房。2001年8月，李某與甲公司簽訂了購買該套商品住房的預(yù)售合同，預(yù)售合同中對房屋建筑面積僅約定“房屋建筑面積100，1建筑面積的價格為3000元”。2002年2月，S住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格并交付使用。經(jīng)房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)確認(rèn)，李某所購商品住房的套內(nèi)建筑面積為95，該套住房所在樓共有20套住房，套內(nèi)建筑面積總計3000，需分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為450。2002年3月，李某將房屋出租給王某。20

14、03年8月，王某將房屋轉(zhuǎn)租給張某。 (2003年試題)下列關(guān)于王某轉(zhuǎn)租該套住房的表述中，正確的有。 A：王某轉(zhuǎn)租該套住房，必須經(jīng)李某同意 B：王某已支付房租給李某，故李某不可以從房屋轉(zhuǎn)租中獲益 C：李某與王某簽訂的房屋租賃合同已登記備案，王某與張某簽訂的房屋轉(zhuǎn)租合同不必登記備案 D：房屋轉(zhuǎn)租期間，轉(zhuǎn)租合同隨原租賃合同解除而解除 E：抵押財產(chǎn)被查封11、某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報率為。(2009年試題) A：5.00% B：7.50% C：1

15、8.36% D：28.85% E：借款合同 12、H省Z房地產(chǎn)公司擬獲得A市B縣城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)C村所有的集體土地從事經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)。C村原耕地面積為80(公頃)，農(nóng)業(yè)總?cè)丝跒?00人，現(xiàn)征收C村基本農(nóng)田以外的耕地30，該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值為600元。經(jīng)商定，土地補(bǔ)償費(fèi)為該耕地前3年平均年產(chǎn)值的8倍；每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的5倍。被征收土地上的附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)為25萬元。中華人民共和國土地管理法中規(guī)定的征收工地中，有批準(zhǔn)權(quán)限的政府包括。 A：縣人民政府 B：市人民政府 C：省人民政府 D：國務(wù)院 E：政府收回土地，并與土地使用者簽訂

16、收回土地協(xié)議書 13、建筑規(guī)模一般在13萬之間，服務(wù)人口在1030萬人，年營業(yè)額在15億元之間，該物業(yè)為。 A：市級購物中心 B：地區(qū)購物商場 C：居住區(qū)商場 D：鄰里服務(wù)性商店 E：借款合同14、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。目前該類物業(yè)無風(fēng)險報酬率為5%，風(fēng)險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于_萬元。 A536 B549 C557 D816 15、估價時點(diǎn)為現(xiàn)在，估計對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在_中。 A房地產(chǎn)損害賠償案件 B房

17、地產(chǎn)糾紛案件 C房地產(chǎn)預(yù)售 D房地產(chǎn)預(yù)測 16、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認(rèn)為購買銷售自行車的店鋪比購買生產(chǎn)自行車的廠房的投資風(fēng)險小。這是因?yàn)榍罢弑群笳呔哂校ǎ?A更長的經(jīng)濟(jì)壽命 B更顯著的各異性 C更強(qiáng)的適應(yīng)性 D更專業(yè)的物業(yè)管理 17、建筑與水有關(guān)的物理性質(zhì)有等。 A：孔隙率 B：抗?jié)B性 C：抗凍性 D：彈性和塑性 E：耐磨性 18、某寫字樓月潛在毛租金收入為100萬元，月平均運(yùn)營費(fèi)用為60萬元，月平均空置率為5%，月平均租金損失率為2%，月平均其他收入為潛在毛租金收入的3%，則該寫字樓的月凈經(jīng)營收入是_萬元。 A33.00 B33.10 C36.00 D36.10 19、項(xiàng)目報建制

18、度中，凡在我國境內(nèi)投資興建的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，包括外國獨(dú)資、合資、合作的開發(fā)項(xiàng)目都必須實(shí)行報建制度，接受的監(jiān)督管理。 A：當(dāng)?shù)毓ど绦姓鞴懿块T B：當(dāng)?shù)赜媱澬姓鞴懿块T授權(quán)機(jī)構(gòu) C：當(dāng)?shù)赜媱澬姓鞴懿块T D：當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門授權(quán)機(jī)構(gòu) E：當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門 20、在進(jìn)行供給分析時，主要的內(nèi)容有：_。 A分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 B調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢和未來可能的供給 C分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃 D分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期循環(huán)運(yùn)動情況 E分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供給之間的數(shù)量差異 21、張某以自己的房產(chǎn)向保險人投保，確定該房產(chǎn)的價值為100萬元，由于地震該房屋開裂，評估其重置凈值為60萬元，損失比例為50，則賠償金額為萬元。 A：100 B：75 C：50 D：25 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、在統(tǒng)計調(diào)查中，下列哪些選項(xiàng)既能作為調(diào)查單位，又能作為報告單位？（） A土地使用權(quán)出讓 B派出所 C商品房銷售 D學(xué)校 E工廠23、關(guān)于各級房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)各資質(zhì)等級應(yīng)具備的條件，下列說法中正確的是_。 A一級房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)從事房地產(chǎn)估價活動連續(xù)6年以上，取得房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)二級資質(zhì)2年以上 B一級房地產(chǎn)估價師