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1、i / 255目錄序言一、編纂住宅操作手冊之緣起 . 6二、 本手冊的編制原則與說明 .7三、 住宅項目的開發(fā)流程及本手冊的內(nèi)容 . 9投資篇1投資篇工作內(nèi)容概述 . 112. 項目尋找.123. 項目的可行性分析 . 134. 項目談判.195. 簽訂項目合作協(xié)議 . 20附件. 21前期手續(xù)篇1 前期手續(xù)篇概述 .222 項目立項審批 .233 成立項目實施機構 . 244 規(guī)劃設計報批 .285 市政管線綜合及四源報裝 . 326 取得國有土地使用權證 .347 拆遷安置及拆遷補償 .388 工程招投標 . 429 取得工程開工許可證 .45ii / 25510 取得預售許可證 . 49
2、11 前期相關稅費 . 51規(guī)劃設計篇1. 住宅規(guī)劃設計概述 .532 方案設計.543. 初步設計.564. 施工圖設計 . 585. 裝修設計. 596. 設計合同.607. 住宅規(guī)劃設計技術要點 .61營銷篇1 房地產(chǎn)營銷概述 .672. 房地產(chǎn)策劃工作 .683 房地產(chǎn)銷售.98附:市場調查的方法 . 110附件. 1 12工程篇1. 工程項目建設與管理 . 1142. 工程建設項目的招標與投標 . 1193. 工程項目的前期管理 . 1225. 工程項目的技術管理 . 1316. 工程項目的質量與進度控制管理 . 1477. 工程項目的預算成本管理 . 1518 工程項目的設備材料管
3、理 . 152iii / 2559.工程項目的合同管理 . 15610. 工程項目的安全管理 . 16111. 工程項目監(jiān)理 . 16212. 工程項目的竣工驗收和工程結算 . 17313. 工程項目的信息管理 . 178預算控制篇1. 工作概述. 1 812. 工程造價測算 .1823. 工程預算的管理與控制 .1 834 甲方供貨預算管理 . 1845 工程經(jīng)濟合同管理 . 1 846 工程款及其它工程建設費用的支付控制 .185附件 1:發(fā)包辦法 . 185附件 2:招標實施細則 . 186附件 3: 工程經(jīng)濟洽商簽定規(guī)則 . 189附件 4:工程建設費用支付程序 . 190附件 5:零
4、星工程事項預算管理規(guī)則 . 191售后服務篇1 概述:. 1922 售后服務過程中與有關機構的關系 .1 923 售后服務各階段工作內(nèi)容及程序 .193物業(yè)管理篇1. 工作內(nèi)容概述 . 2132. 物業(yè)管理的幾個階段及與地產(chǎn)商、業(yè)主的關系.214iv / 2553. 前期物業(yè)管理中的業(yè)務環(huán)境調查工作 . 2154.項目本身的資料準備工作5.物業(yè)管理部門對發(fā)展商在項目開發(fā)中的建議工作. 2206. 業(yè)主入住的文件編寫工作 . 2227 物業(yè)管理部門內(nèi)部管理文件的編寫工作 .2248. 物業(yè)管理公司接管物業(yè)工作.2249. 業(yè)主入住工作 .22510. 業(yè)主入住后的裝修管理工作 . 22611.
5、業(yè)主檔案的建立工作 . 22912. 與發(fā)展商的溝通及保修協(xié)議的履行工作 .23013. 服務設施及服務項目的設立工作 . 23114. 住宅小區(qū)的日常管理工作 . 23215. 成立業(yè)主委員會的工作 .23616. 與業(yè)主建立有效溝通的工作 . 23717 財務管理工作 . 238附件. 241法律篇1. 法律篇述及范圍 .2432. 現(xiàn)行房地產(chǎn)法律體系 . 2433. 房地產(chǎn)法.2444 現(xiàn)行房地產(chǎn)法律體系中幾項重要制度 .2455. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) .2466. 開發(fā)形式.246217v / 2557. 房地產(chǎn)開發(fā)用地 .2478. 集體土地征用 . 2489. 城市房屋拆遷 . 249
6、10. 工程建設.25011. 預售. 25212. 交付. 25313. 物業(yè)管理.254附件一:法規(guī) . 254附件二:合同 . 255財務篇(內(nèi)容暫缺)6 / 255序言一、編纂住宅操作手冊之緣起1、專業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展商 - 北京萬通的成長北京萬通實業(yè)股份有限公司 (以下簡稱北京萬通)是以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè) 的專業(yè)地產(chǎn)公司。 1993 年成立以來,先后成功地開發(fā)了萬通新世界廣場、萬通 發(fā)展大廈(國航大廈)、西安二十一世紀國際商貿(mào)中心、萬通工商研修學院等 項目,取得了良好的經(jīng)濟效益和社會效益。其中萬通新世界廣場的開發(fā)使“北 京萬通”在業(yè)界名聞遐邇,一舉奠定了在北京房地產(chǎn)界的地位。 1996 年公
7、司認 識到高檔外銷物業(yè)市場供過于求,競爭激烈,明智果斷地將開發(fā)方向轉移到量 大面廣的內(nèi)銷住宅的開發(fā)上來。 特別是 1997 年以來,國家把住宅產(chǎn)業(yè)作為新的 經(jīng)濟增長點,陸續(xù)出臺了房改、金融、稅收等配套政策,并出臺了以“經(jīng)濟適 用房”開發(fā)為主體的住房公共政策,希望以此帶動整個國民經(jīng)濟的增長,并解 決老百姓的住房問題。北京萬通適時地調整產(chǎn)品結構,將開發(fā)重點轉移到面向 中高收入者的中高檔住宅上來 (包括相應的土地開發(fā)) 。1997 年著手準備、 1998 年即向市場推出大型高級住宅項目萬泉新新家園,從項目的區(qū)位選擇、規(guī) 劃設計、產(chǎn)品定位、市場行銷等方面,均取得了滿意的效果,并在開發(fā)過程中 形成了“萬
8、通住宅項目面向用戶的總體解決方案”。在土地開發(fā)方面,經(jīng)過公 司上下的共同努力,調整了位于北京商務中心區(qū)(CBD)核心地段的“萬通理想世 界”項目的功能比例,將公寓、高級住宅的面積比例增加到總建筑面積的 50% 以上,使得北京萬通在商務中心區(qū)(CBD)具有 40萬平方米的公寓、高級住宅的 項目土地儲備。同時繼續(xù)推進位于東四環(huán)的萬通新新家園(東風農(nóng)場)的征地 立項手續(xù),可望早日完成住宅建筑面積達到 100 萬平方米的土地一級市場的開 發(fā)目標。2、上述系列開發(fā)活動, 使我們在地產(chǎn)和房屋開發(fā)方面已經(jīng)積累了豐富的經(jīng) 驗。這些經(jīng)驗有:為客戶創(chuàng)造多重價值的企業(yè)理念,項目尋找與項目定位的方 法,產(chǎn)品設計及營銷的方法和技巧,項目實施的作業(yè)流程,成本控制和質量控 制的有效方法,樹立“萬通高尚住宅社
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