上海片區(qū)開發(fā)及借鑒

1、1.上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演變經(jīng)過30年工業(yè)化道路的探索以及對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，上海提出“長期堅持三二一產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，長期堅持二三產(chǎn)業(yè)同時推動經(jīng)濟增長”和“優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，優(yōu)先發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)”的發(fā)展戰(zhàn)略。經(jīng)過不斷地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，上海已初步形成了以重點產(chǎn)業(yè)為龍頭、區(qū)縣工業(yè)為主體、工業(yè)園區(qū)為主要載體的產(chǎn)業(yè)布局結(jié)構(gòu)。目前上海已經(jīng)進入重要的轉(zhuǎn)型時期，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與優(yōu)化升級也面臨著重要的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型。需要從工業(yè)化階段性理論與上海國際大都市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標相結(jié)合。上海工業(yè)的發(fā)展目標是形成國際大都市城市功能的工業(yè)支撐體系。李偉.上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢研究J.上海社會科學院部門經(jīng)濟研究經(jīng)濟研究所，2011 (6)

2、。上海要發(fā)展成為多功能的中心城市，進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為必然。然而，以犧牲第二產(chǎn)業(yè)獲得的發(fā)展是并不可取的。所以需要協(xié)調(diào)好第二產(chǎn)業(yè)與第三產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系。上海應該發(fā)展那些技術(shù)密集、深加工、高附加值的第二產(chǎn)業(yè)。近幾年來，上海第三產(chǎn)業(yè)增長加快，是支撐全市經(jīng)濟增長的支柱。以生產(chǎn)服務業(yè)為主的現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展迅猛，成為上海第三產(chǎn)業(yè)主體。上?，F(xiàn)代服務業(yè)的快速發(fā)展，是原有的生產(chǎn)服務業(yè)，如金融、研發(fā)，為制造企業(yè)提供更加多樣化和個性化的產(chǎn)品，而新生的生產(chǎn)服務業(yè)，如物流、信息服務業(yè)，使原有制造業(yè)企業(yè)承擔的部分功能走向?qū)I(yè)化和社會化。葉英，范炳全，曹靜.上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其發(fā)展模式系統(tǒng)分析J.產(chǎn)經(jīng)透視

3、，2007?！笆濉逼陂g上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整總的方向是大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，加快形成服務經(jīng)濟為主的產(chǎn)業(yè)就夠，為“四個中心”提供重要的產(chǎn)業(yè)支撐。圖1.“十二五”產(chǎn)業(yè)布局示意2.上海城市功能定位演變建國以后，政府對上海的功能定位，主要作過三次較為明確的規(guī)定：第一次，是以恢復、維持和治好戰(zhàn)爭的創(chuàng)傷為重點，把畸形發(fā)展的舊上海建造成為人民的新上海。第二次是以“充分利用，合理發(fā)展”方針為指導，把上海建設成為國內(nèi)先進的綜合性工業(yè)基地和科學技術(shù)基地。第三次是以“一個龍頭，四個中心”為目標，把上海建設成為現(xiàn)代化的國際大都市。鄒榮庚，杜捷.試論解放后上海城市功能定位的變化及其原因J.上海黨

4、史與黨建 2001年12月目前，上海城市發(fā)展的戰(zhàn)略定位已經(jīng)明確為建立“四個中心”，目標是形成國際經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、航運中心基本功能，形成走在全國前列的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)業(yè)體系?！笆濉币?guī)劃提出明確市域功能區(qū)域。浦東地區(qū)要推動新一輪城市功能和形態(tài)開發(fā),加快發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，成為四個中心”的核心功能區(qū)。中心城區(qū)及拓展區(qū)要增強城市綜合服務功能，提升現(xiàn)代化國際化水平，成為傳承歷史文脈、彰顯城市魅力、發(fā)展服務經(jīng)濟的主要承載區(qū)。郊區(qū)要推進新型工業(yè)化和新型城市化，積極發(fā)展先進制造業(yè)、戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)，培育具有全球競爭力的產(chǎn)業(yè)集群，建設若干與長三角聯(lián)動發(fā)展的新城，成為上海發(fā)

5、展的新引擎。崇明三島地區(qū)要加強生態(tài)建設和環(huán)境保護，推動綠色低碳發(fā)展，成為上?？沙掷m(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略空間和現(xiàn)代化綜合生態(tài)島。加快重點地區(qū)發(fā)展。實施世博園區(qū)后續(xù)開發(fā)，形成低碳生態(tài)的文化交流和公共活動中心、新的服務經(jīng)濟集聚區(qū)?；窘ǔ珊鐦蛏虅諈^(qū)核心區(qū)，著力打造上海國際貿(mào)易中心的新平臺和長三角地區(qū)的高端商務中心。以迪士尼項目為核心，加快上海國際旅游度假區(qū)規(guī)劃建設。統(tǒng)籌規(guī)劃、有序推進黃浦江沿岸綜合開發(fā)，積極促進蘇州河兩岸地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展。上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要圖2.四大功能區(qū)3.上海重點行業(yè)的空間格局空間布局結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向是整合市域空間資源，完善調(diào)整城鎮(zhèn)體系，優(yōu)化功能和產(chǎn)業(yè)的空間布局，構(gòu)建與

6、“四個中心城市”建設相適應的城市空間形態(tài)。國際金融中心的空間載體重點是要依托陸家嘴金融城、外灘金融集聚帶、張江金融信息服務產(chǎn)業(yè)基地、洋山保稅趕去等，靜安、盧灣、長寧、徐匯等中心城區(qū)將規(guī)劃作為金融服務業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈延伸的重要承載區(qū)域。國際貿(mào)易中心的空間載體重點是依托以虹橋商務區(qū)為核心的“大虹橋”地區(qū)和世博園區(qū)的后續(xù)利用，以及黃埔、靜安、盧灣徐匯等以打造“購物天堂”為功能的城區(qū)。國際航運中心的空間載體是依托浦東地區(qū)的“三港三區(qū)”（外高橋港區(qū)、浦東機場空港、洋山深水港、外高橋保稅區(qū)、洋山保稅區(qū)、浦東機場綜合保稅區(qū)）等航運基礎設施和條件，以及浦東和北外灘的航運服務集聚區(qū)。上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年

7、規(guī)劃綱要a.金融行業(yè)當前上海金融產(chǎn)業(yè)的空間布局主要進行“一城一帶”規(guī)劃和建設。圖3.外灘金融集聚帶規(guī)劃圖資料來源：上海國際金融中心建設十一五“規(guī)劃(1)外灘金融集聚帶。其總體上以金融為主體，集聚發(fā)展金融業(yè)和相關(guān)配套的現(xiàn)代服務業(yè)，為陸家嘴發(fā)展金融要素市場、集聚重要金融機構(gòu)和外資總部提供服務。黃浦區(qū)立足于與陸家嘴錯位互補、協(xié)同發(fā)展，加快樓宇載體、配套功能和金融環(huán)境建設，著力打造外灘金融集聚帶。目前，黃浦區(qū)抓緊細化吸引證券基金、投資銀行、資產(chǎn)管理、融資服務的等五類金融機構(gòu)的具體措施和操作辦法。新華網(wǎng)(2)陸家嘴金融城。為給金融業(yè)長期發(fā)展預留空間，將加速推進陸家嘴金融城東擴計劃，形成“一道三區(qū)”(世紀

8、大道、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、竹園商貿(mào)區(qū)、花木生態(tài)文化區(qū))的發(fā)展布局；擴大空間先行啟動的范圍，將包括世紀大道因被、浦東大道以南、浦東南路以東、嶗山路以西。b.房地產(chǎn)業(yè)到2009年底，上海全市癥狀住宅用地約400平方公里。其中，中心城現(xiàn)狀住宅用地約占全市總量的四成；遠郊現(xiàn)狀住宅用地約占全市總量的三成。上海住宅房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展格局如下：(1)大型居住區(qū)。近期上海將在內(nèi)外環(huán)線之間繼續(xù)建設和新建新江灣城、真新、豐莊、萬里、古美、梅隴、春申、三林、六里、花木、來樣、凌橋、張江、御橋等大型居住園區(qū)，重點建設好新江灣城、萬里、春申等居住區(qū)。(2)花園別墅。上海解放后的花園住宅(別墅)的區(qū)位分布主要呈現(xiàn)松江區(qū)、浦東新區(qū)

9、、閔行區(qū)三足鼎立之勢。此外，盧灣區(qū)、徐匯區(qū)、長寧區(qū)、普陀區(qū)、虹口區(qū)、嘉定區(qū)和青浦區(qū)也有不少分布。但位于郊區(qū)的其他區(qū)如青浦、嘉定、南匯、奉賢等也有不少別墅成交，成為上海別墅開發(fā)的新熱點區(qū)域。(3)公寓。上海解放前的老公寓主要分布在外環(huán)線以內(nèi)的中心城區(qū)。其中，以盧灣區(qū)、徐匯區(qū)、靜安區(qū)和虹口區(qū)數(shù)量最多，黃埔區(qū)、長寧區(qū)、閘北區(qū)和楊浦區(qū)則有少量，其他區(qū)幾乎沒有。上海解放以后的公寓則主要位于盧灣、徐匯、靜安、長寧、普陀和浦東新區(qū)。(4)中低價商品房基地。當前上海已經(jīng)形成寶山顧村鎮(zhèn)、嘉定江橋鎮(zhèn)、南匯康橋鎮(zhèn)和周浦鎮(zhèn)四大重大工程配套商品房基地，同時，還在閔行蓮花南路、閔行浦江鎮(zhèn)、浦東新區(qū)曹路鎮(zhèn)建立了中低價商品房

10、土地儲備基地。從中低價商品房的分布看，中低價商品房用地有逐漸向中心城區(qū)以外擴散趨勢。c.商業(yè)圖4上海1982年與2006年商業(yè)中心分布對比除了中心城區(qū)外，上海的商業(yè)中心主要沿著中環(huán)線的近郊或者邊緣過渡帶分布，特別是社區(qū)商業(yè)中心在閔行、長寧、普陀、楊浦區(qū)分布比較密集，而遠郊商業(yè)分布比較少。杜霞.城市空間結(jié)構(gòu)特征探討J.山東師范大學學報（自然科學版），2008。上海傳統(tǒng)的商業(yè)是由處于城市繁華中心地位的“兩街”，即南京路、淮海路構(gòu)成。當前上?，F(xiàn)行的商業(yè)布局模式基本采用了以“四街四城”八個市級商業(yè)中心、特色商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)為支撐的多層次的現(xiàn)代商業(yè)布局結(jié)構(gòu)。其中類如上海八個市級商業(yè)中心的區(qū)域是（邱峰等2

11、005）:南京東路、淮海中路、四川北路、南京西路、徐家匯商城、豫園商城、新客站不夜城、浦東新上海商業(yè)城。列入上海十二個區(qū)域商業(yè)的中心的城區(qū)是：五角場、老西門、曹家渡、中山公園、虹橋、大柏樹、提籃橋、打浦橋、上海莘城、武寧新城，彭浦、昌里。d.物流產(chǎn)業(yè)上海物流樞紐構(gòu)架體系初步形成。上海港口格局目前主要由洋山深水泊位群、外高橋泊位群、寶山泊位群三個泊位群組成。其中，洋山保稅港區(qū)借助其特定的政策扶持，成為了上海港口物流樞紐最重要的組成部分。上海的航空物流樞紐呈現(xiàn)“一市兩場”的特點，形成了以浦東國際機場為主要園區(qū)，連接國際輻射內(nèi)地的航空物流網(wǎng)絡。羅軍.淺談上海物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展對策J.學術(shù)探討，2010第6

12、期并且，隨著上海港口進一步開放，上海的物流服務業(yè)呈現(xiàn)初步集聚的態(tài)勢。目前，形成了以上海航交所為集聚地的物流貨代產(chǎn)業(yè)集聚、陸家嘴為集聚地的航運金融產(chǎn)業(yè)集聚態(tài)勢。上千家航運物流企業(yè)進駐在航交所附近，在上海航交所附近形成了航運服務產(chǎn)業(yè)的集群。航交所附近集聚了中國最大的物流企業(yè)中遠集團、中海集團等壟斷物流企業(yè)，同時還集聚了上千家中小規(guī)模的物流貨運代理企業(yè)。e.創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)圖4上海市經(jīng)委掛牌的75家創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)分布圖褚勁風.上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)空間集聚的影響因素分析J.中國人口 資源與環(huán)境，2009, （ 19） : 2.在上?！笆濉碑a(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)成為上海未來五年中新的支柱產(chǎn)業(yè)。上海的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)已初步

13、形成研發(fā)設計、建筑設計、文化傳媒、咨詢策劃、時尚消費五大類馬文剛.笑對“七年之癢”上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)全新起航J.上海信息化，2011年2月版。創(chuàng)意園區(qū)是上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要載體。目前創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)空間布局已逐步形成集聚特色：一是黃浦江和蘇州河沿岸的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚帶初具雛形。其中，黃浦江沿岸創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶以舉辦世博會為契機，依托沿岸老廠房資源和世博會場館建設，以研發(fā)設計、會展、廣告、時尚消費設計為重點；蘇州河沿岸創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)帶充分利用蘇州河沿岸的老廠房、老倉庫，重點發(fā)展建筑設計、動漫、游戲、媒體、廣告設計。二是形成了一批在國內(nèi)外具有一定知名度的特色創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)。如田子坊、M50創(chuàng)意倉庫等現(xiàn)代設計和視覺藝術(shù)創(chuàng)意的

14、創(chuàng)作展示中心。他們代表著上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的實力和水平，也是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的發(fā)展方向。12f.信息產(chǎn)業(yè)上海已經(jīng)基本建成了以下一些信息產(chǎn)業(yè)基地：(1)園區(qū)類的信息產(chǎn)業(yè)基地，主要有漕河涇園區(qū)、張江園區(qū)、外高橋園區(qū)、松江信息產(chǎn)業(yè)基地、青浦工業(yè)園、南匯信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)；(3)都市工業(yè)信息產(chǎn)業(yè)基地，主要有科技京城、上海多媒體產(chǎn)業(yè)園區(qū)(“數(shù)字長寧”、上海多媒體谷)。當前，上海微電子制造業(yè)基地由兩部分組成，即浦東微電子制造基地和漕河經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。微電子基地制造業(yè)基地西延可連松江工業(yè)區(qū)和青浦工業(yè)區(qū)，形成一個橫貫上海東西、以“一帶兩區(qū)”為主體的，由眾多的點、線、面等網(wǎng)絡要素連成一體，成為一個具有多層次性的網(wǎng)絡體系

15、。梁新華.上海創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)“十二五”發(fā)展研究：創(chuàng)意思路和產(chǎn)業(yè)新政J.上海經(jīng)濟研究，2010年第12期。張仁橋，湯建中.上海市大型制造業(yè)基地開發(fā)模式研究J.人文地理，2007第4期。圖5上海微電子制造業(yè)基地網(wǎng)絡型空間組織模式4. 國內(nèi)外片區(qū)開發(fā)案例4.1 多倫多湖濱區(qū)主題：以公共文化為主的RBW都市綜合體加拿大度多倫多的湖濱區(qū)曾經(jīng)是以海運設施、倉儲、鐵路等為主的工業(yè)區(qū)。20世紀60年代開始逐漸是退并閑置。從1978年開始，在加拿大聯(lián)邦政府的直接領(lǐng)導下，多倫多湖濱區(qū)開始了為期30余年的再開發(fā)建設?，F(xiàn)在的多倫多港灣一湖濱區(qū)(Harbourfront)已成為由住宅、文化、休閑娛樂與商業(yè)融合而成的都市綜合體

16、。湖岸沿線的住宅和商業(yè)物業(yè)由湖濱公園和開放空間系統(tǒng)有機地聯(lián)系在一起。現(xiàn)在，該地區(qū)已成為加拿大著名的文化名勝，多倫多市居民重要的休閑娛樂場所。圖多倫多湖濱區(qū)?項目概況多倫多湖濱區(qū)重建地塊位于多倫多湖邊，東起York街，西至Stadium路，北起LakeshoreBoulevard,Gardiner高速公路，南至中央湖濱碼頭。占地40.47平方米。多倫多湖濱區(qū)分為五個碼頭區(qū)：約克碼頭、約翰碼頭、楓葉碼頭、斯芭蒂娜碼頭和巴瑟斯特碼頭。圖湖濱區(qū)規(guī)劃圖?整體開發(fā)計劃在最初的總體開發(fā)框架中，明確指出了該地區(qū)開發(fā)的四個目標：（1）將湖濱區(qū)建成多倫多市的中心城市海濱；（2）將湖濱區(qū)作為公共場所加以保護和開發(fā)（

17、3）采用的開發(fā)方式將考慮其特殊的位置、條件和歷史；（4）通過對湖濱區(qū)土地的恰當組織和管理，實現(xiàn)湖濱區(qū)有限公司財政上的自立。后來，對湖濱區(qū)的開發(fā)計劃進行修改。修改后的湖濱區(qū)開發(fā)計劃，強調(diào)計劃的完整性，鼓勵公眾最大限度地進入和利用湖濱，要求皇后碼頭西街以南的新建筑不能高于3層；皇后碼頭西街以北的開發(fā)必須在適當?shù)母叨认拗浦畠?nèi)；同時，開發(fā)計劃還必須與公園總體規(guī)劃相結(jié)合，采用綜合的設計方法以及高質(zhì)量、以人為本的設計標準，確保建筑物和公共空間相互聯(lián)系，與湖濱地塊一起形成一個整體。開發(fā)計劃主要包括：第一，在皇后碼頭以南大幅擴大公共空間，不再建設其他的共管公寓。計劃的3座公寓樓建設用地改為湖濱區(qū)其他地塊。第二

18、，位于約克碼頭的約翰碼頭南部的湖濱娛樂和文化活動中心的承建者，必須保證該地塊其他未完的開發(fā)項目的建設，應該優(yōu)先考慮娛樂和文化活動項目，其中包括DuMaurier劇院、Malson舞臺、約克碼頭的更新改造以及新的航海中心，同時必須考慮相應的配套休閑亭和停車場的建設。第三，建設密度應該明顯低于城市金融區(qū)的建設密度，對皇后碼頭西街以北的新建筑必須制定明確的高度限制。第四，湖濱區(qū)的開發(fā)必須放到更大范圍的周邊地區(qū)加以考慮，周邊城市與湖濱區(qū)的連接是該地區(qū)能否成功開發(fā)的關(guān)鍵。這種連接，包括湖邊人行道的通達和順暢的汽車交通、景觀長廊開放空間的連接，以及高度和密度也隨著距湖邊距離的遠近作相應變化。第五，交通的聯(lián)

19、系尤其重要，必須優(yōu)先保證LRT到巴瑟斯特通道右側(cè)道路的擴建，并將其交由地區(qū)交通部門管理。這是結(jié)束該重要地區(qū)交通緊張的唯一途徑。通過適當?shù)慕ㄖ锖蟪罚訉捈s克街。第六，基于組合的用途的原則，提供必須的社區(qū)設施，包括學校和社區(qū)中心。?湖濱公園和開放空間系統(tǒng)1992年，多倫多市與湖濱公司簽訂了執(zhí)行協(xié)議，以完成該地區(qū)的基礎設施和公園改建物建設。隨著湖濱區(qū)最后一塊地塊的出售和開發(fā)，用于公用場地開發(fā)、湖濱公園以及開發(fā)空間體系建設的資金到位。從那時開始，一些公園用地陸續(xù)完成了開發(fā)，其中包括占地8000平方米的音樂公園、斯巴丹那碼頭的濕地公園等。2001年，多倫多市政府發(fā)布了中央碼頭II期計劃筑波計劃。200

20、3年，多倫多市議會批準了集中楓葉碼頭東西兩側(cè)，及其相關(guān)停泊處的湖濱公園和開放空間系統(tǒng)的一起設計方案HTO計方案?？傮w布局通過湖濱公園和開放空間的建設，將湖濱區(qū)域的五個碼頭有機地聯(lián)系在一起。一期工程主要集中在楓葉碼頭東和楓葉碼頭西，以及相連的停泊區(qū)域。巴斯特碼頭以社區(qū)使用為主，所有的設計方案和用途以該地區(qū)居民需求為導向。大部分的新景觀將建在西部活動區(qū)，包括新的餐館、大型木雕和海洋中心，以及“大船”和游艇的入塢區(qū)。斯巴丹娜碼頭區(qū)以環(huán)境和保護目標為主，用途包括改善魚類生態(tài)、湖岸沿線，以及皇后碼頭活動區(qū)域的環(huán)境優(yōu)化。湖濱中心區(qū)即約翰碼頭和約克碼頭區(qū)，以文化和航海主題為主。最為主要的旅游景點，該地區(qū)是以

21、湖濱中心活躍的娛樂計劃為支撐，通過加寬水邊木板路和建設更好地碼頭通道，改善湖邊的通道。?項目運營由約翰碼頭和約克碼頭構(gòu)成的湖濱中心集聚了公共文化和娛樂休閑建筑與設施。其經(jīng)營和管理以及相應的活動策劃和推廣均由湖濱中心負責。其資金來源為政府贈予基金的收益、機構(gòu)團體的贊助、政府補貼、文化休閑設施和場館經(jīng)營，以及舉辦各種活動的經(jīng)營收入。市政公共設施的運營，由對應的市政管理部門負責經(jīng)營、管理和維護。住宅和商業(yè)開發(fā)項目的運行由開發(fā)商自主銷售、經(jīng)營和管理，或委托其他的專業(yè)公司來進行。?案例借鑒1、多倫多湖濱區(qū)在項目立項編制設計時，既考慮保證計劃的完整性及長期性。特別在尋求公眾長期利益方面尋找最佳方案。如設立

22、非盈利機構(gòu)進行公共設施的管理等，而三級政府及私人機構(gòu)聯(lián)合運作的方式，更提高了項目的運營效率。2、在規(guī)劃方面，湖濱區(qū)項目的公共開放空間將其他區(qū)域進行組合和聯(lián)結(jié)，逐步將原工業(yè)建筑轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)、辦公等不同功能物業(yè)。3、多倫多湖濱區(qū)以組合的設計方法與綜合用途的思路進行整體規(guī)劃設計，以第一城市金融區(qū)的密度規(guī)劃都市綜合題項目。同時，保護歷史建筑，混合收益與非盈利住房等方式，使城市空間充滿活力。4、根據(jù)項目需求，設定娛樂與文化活力建設有限，使相應的配套設施提高了公眾最大限度地進入和利用都市綜合體。5、多倫多湖濱區(qū)與周邊區(qū)域進行了良好的聯(lián)接，加強人行道、汽車道、景觀長廊等各種功能的交通系統(tǒng)。龍固新.城市升級的引

23、擎全球都市綜合體案例典型案例集4.2 倫敦碼頭主題：城市衰落去綜合產(chǎn)業(yè)型都市綜合體倫敦碼頭區(qū)改造項目是上世紀80年代后倫敦中心區(qū)最大規(guī)模的房地產(chǎn)項目之一，包含商業(yè)，住宅，辦公等復合功能。圖倫敦碼頭區(qū)的過去與現(xiàn)在對比1981年七月由政府牽頭組成的半官方性質(zhì)的都市綜合題開發(fā)商一倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（LDDC,分三個階段歷時17年，將一個22平方公里近似廢棄的老去改造成倫敦的一個全新的金融、商業(yè)、商務區(qū)。?歷史關(guān)鍵點1981-1986規(guī)劃、籌備、預熱通過對市場整體的準確判斷，首期開發(fā)片區(qū)從道格拉斯階段島啟動；建立并推動私人住宅市場，實施基礎設施建設，從而預熱土地市場1987-1990社區(qū)基礎設施建

24、設加大了對社區(qū)基礎設施的投入，與此同時也對政府公屋、醫(yī)療中心、教育及培訓機構(gòu)加大了投入1991-1998完善改造工程宏觀經(jīng)濟得到恢復，各項工程繼續(xù)開展?開發(fā)模式及策略通過與私營開發(fā)商的合作，由LDDC寸具體項目進行包裝推廣，再由私營開發(fā)商出面，達到融資的目的。前期啟動首先提升開發(fā)區(qū)土地的商業(yè)價值，并通過分期開發(fā)住宅、工業(yè)和商業(yè)、物業(yè)所獲得的收益滾動開發(fā)。圖倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司區(qū)域開發(fā)階段示意圖1981-1998?改造后的情況M.中國財政經(jīng)濟出版社。住宅情況得到改善1971-1983年間，碼頭區(qū)常住人口下降了18.5%。區(qū)內(nèi)83%勺人住的是由政府提供的公屋，整個公屋中的20%犬況極差。1981

25、年由LDDCF始分階段對碼頭區(qū)進行改造，81-97年間累計完成了24042套住房。商業(yè)開發(fā)區(qū)的興建開發(fā)以后，寫字樓需求增加，租金也達到了歷史最高水平，2001年，上半年每平方英尺為42英鎊/年，相對于1981年的25英鎊/年，上漲了68%在倫敦市區(qū)，租金達到了每平方英尺65/年。碼頭區(qū)中的金絲雀碼頭現(xiàn)已成為倫敦新的金融和商業(yè)中心，在此落戶的世界級銀行和媒體機構(gòu)包括匯豐銀行、花旗銀行、巴克利銀行、每日電訊、獨立報、路透社以及鏡報等。交通狀況得到改善改造前，交通狀況十分惡劣。經(jīng)過改造整個碼頭區(qū)的交通狀況得到極大的改善，使人們出行更加方便。并且1998年，交通基礎設施為倫敦碼頭去創(chuàng)造了20700個額

26、外工作崗位。圖2000年碼頭區(qū)交通狀況圖?碼頭區(qū)主要變化指標1981年1998年項目結(jié)束后的預測人口（個）3900084000115000碼頭區(qū)就業(yè)崗位（個2700084000168000存量住宅單位（個）150003600050000私人住宅比例（）54452碼頭區(qū)企業(yè)數(shù)量（個）1.01426005000在碼頭區(qū)工作的居民人數(shù)52001050013000?案例借鑒1、城市衰落區(qū)的改造，須有較強的政府資源及政策支持。倫敦碼頭區(qū)再造工程即是由半官方性質(zhì)的LDDCS行實施，其組建的模式及較大的權(quán)利范圍是整個區(qū)域改造成功的基礎。2、倫敦碼頭區(qū)針對核心問題，圍繞土地增值，把有限的資金運用到最主要的交通

27、設施上，繼而發(fā)展其他設施的整體發(fā)展戰(zhàn)略，保證整個區(qū)域得以良好發(fā)展的正確方向。3、在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的設計上，倫敦碼頭區(qū)將最初第一階段的碼頭運輸，第二階段的食品、飲料、煙草、部分與金融與服務，提升到最終第三階段的以金融、商業(yè)、商務、后工業(yè)化公園為主的產(chǎn)業(yè)上來，逐步增強區(qū)域的綜合競爭能力。4、在都市綜合題的改建過程中，倫敦碼頭區(qū)創(chuàng)造性地以創(chuàng)新工作及制度方式，如在土地取1得、融資方式、改造完成后的交接工作等方面，均成為政府今后的新工作模板。M.中國財政經(jīng)濟出版社。15龍固新.城市升級的引擎全球都市綜合體案例典型案例集4.3 上海新天地主題：延續(xù)歷史建筑文脈的TBD型都市綜合體以“城市起居室，上海新天地”為主

28、題推廣的上海新天地項目，作為具有上海歷史文化風貌的都市綜合體，其以獨特的石庫門建筑區(qū)為基礎，改造成具有國際水平的餐飲、商業(yè)、娛樂休閑步行街。通過中西文化的融合，使上海新天地在充滿現(xiàn)代氣息的同時飽含了歷史的韻味。?太平橋地區(qū)改造項目北區(qū)大部分石庫門建筑被改造為具歷史、文化內(nèi)涵的特色商業(yè)、餐飲、娛樂和路由綜合小區(qū)，以特色餐飲和零售業(yè)為主，其主要部分即為上上海著名的旅游景點“新天地”。南區(qū)的建筑體現(xiàn)了現(xiàn)代氣息，建造成一座綜合商業(yè)娛樂中心，與相鄰的“豫園”和“世紀大道”等上海傳統(tǒng)商業(yè)旅游景點交相輝映。“企業(yè)大道”辦公區(qū)上海市中心最高檔的住宅小區(qū)中區(qū)興業(yè)路為中國共產(chǎn)黨第一次代表大會會址所在南北走向的中軸

29、步行街，將各種不同功能的區(qū)域練成整體?上海新天地改造新天地的原則是不建造高樓大廈，要完整地保留這一片區(qū)域的上海舊城的歷史風情。中西合璧、新舊結(jié)合將上海特有的傳統(tǒng)石庫門舊里弄和充滿現(xiàn)代感的建筑融為一體。新天地規(guī)劃，根據(jù)不同風格的建筑分別安排辦公展示區(qū)、休閑文化娛樂區(qū)和服務公寓。在開發(fā)的不同階段逐漸深化。第一階段強調(diào)綜合性。第二階段將歷史文化特色放在了更高的位置，希望建成上海獨特的旅游景點。第三階段投資方要讓新天地成為一個國際交流和聚會的地點。?開發(fā)與經(jīng)營模式將城市進行更新的同時保護其發(fā)展。在舊弄堂、小洋樓的基礎上改造出上海新天地。只租不賣，管理者與經(jīng)營者相分離，這樣的模式與國際Mall運營模式同步。因為Mall的組織和構(gòu)造形式，包含著一種促銷思想，即要讓消費者在購物場所盡可能停留較長時間，該模式可保證和提高管理水平，更可使Mall以一個統(tǒng)一的社會形象面對消費者，同時由于Mall內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨特的品牌形象和經(jīng)營風格。?案例借鑒1、為了吸引品牌商家，新天地對第一批進駐的商戶給予很大的優(yōu)惠，并不完全從成本考慮，從而形成了品牌云集的商業(yè)環(huán)境。2、管理者與經(jīng)營者分離。上海新天地只租不賣，管理者與經(jīng)營者分離，這樣的模式與國際Mall運營模式同步，