第四章 房地產(chǎn)評估

1、精選課件1第四章 房地產(chǎn)價格評估教學目的教學目的：熟練運用成本法、市場法和收益法等進行房地產(chǎn)價格評估。教學重點教學重點：成本法、市場法、假設開發(fā)法的運用教學課時教學課時：9學時教學手段教學手段：多媒體教學手段精選課件2第一節(jié)第一節(jié) 土地使用權評估土地使用權評估一、土地概述（一）土地的概念（二）土地的特性 土地面積的有限性自然特性 土地空間位置的固定性 土地使用價值的永續(xù)性和增值性 土地的不可替代性 用途多樣性經(jīng)濟特性 經(jīng)濟地理位置的可變性 可壟斷性精選課件3（三）土地的分類按社會按社會經(jīng)濟用途經(jīng)濟用途分為工業(yè)、商業(yè)、交通等分為工業(yè)、商業(yè)、交通等按按經(jīng)濟地理位置經(jīng)濟地理位置分為市中心、一般市區(qū)等

2、分為市中心、一般市區(qū)等按按所有權歸屬所有權歸屬分為國家、集體等分為國家、集體等按按利用程度利用程度分為高度集約使用、正常使用等分為高度集約使用、正常使用等按按開發(fā)程度與開發(fā)趨勢開發(fā)程度與開發(fā)趨勢分為已開發(fā)、未開發(fā)等分為已開發(fā)、未開發(fā)等 精選課件4二、土地使用權概述（一）土地使用權的概念P88 從土地所有權衍生，并與土地所有權相分離，依照法律法規(guī)或合同約定而非自由發(fā)生的受限制的物權。 獲得方式：出讓、劃撥、轉讓、租賃精選課件5（二）與土地使用權相關的法律規(guī)定（二）與土地使用權相關的法律規(guī)定P88 國有土地使用權國有土地使用權 集體所有土地的承包經(jīng)營權集體所有土地的承包經(jīng)營權（三）土地使用權的特性

3、（三）土地使用權的特性 對土地使用權本身的限制對土地使用權本身的限制 -不包括該土地范圍內的地下資源、埋藏物和市政公不包括該土地范圍內的地下資源、埋藏物和市政公用設施。用設施。 土地使用的管制土地使用的管制 -土地用途土地用途 建筑高度建筑高度 容積率、建筑密度容積率、建筑密度 建筑物后退紅線距離、建筑距離建筑物后退紅線距離、建筑距離 綠地率綠地率 交通出入口方位、停車泊位交通出入口方位、停車泊位 建筑體量體形、色彩建筑體量體形、色彩 地面標高地面標高 其他要求：環(huán)境保護、消防安全、衛(wèi)生防疫等其他要求：環(huán)境保護、消防安全、衛(wèi)生防疫等精選課件6（四）土地的權屬分類 土地所有權 土地使用權P89

4、劃撥土地使用權 出讓土地使用權 租賃土地使用權精選課件7v基準地價基準地價政府政府按照按照城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)不同的土地級別或均質區(qū)段不同的土地級別或均質區(qū)段分別評估的商業(yè)、工業(yè)、居住等各類用途的分別評估的商業(yè)、工業(yè)、居住等各類用途的單位面積單位面積土地使用權的土地使用權的平均平均價格價格。v標定地價標定地價市、縣政府市、縣政府根據(jù)管理需要評估的、在正常根據(jù)管理需要評估的、在正常土地市場和正常經(jīng)營管理條件下，土地市場和正常經(jīng)營管理條件下，具體具體宗地在宗地在某一期某一期日日的土地使用權價格。的土地使用權價格。v出讓底價政府根據(jù)正常市場狀況下宗地應達到的地出讓底價政府根據(jù)正常市場狀況下宗地應達到的地價水平，

5、綜合考慮各種政策因素的影響，確定的某一價水平，綜合考慮各種政策因素的影響，確定的某一宗地出讓時的宗地出讓時的最低價格最低價格控制標準?？刂茦藴?。v交易價在土地市場中交易價在土地市場中實際達成實際達成的交易價格。的交易價格。（五）土地使用權的價格類型（五）土地使用權的價格類型精選課件8（六）影響土地使用權價格的因素（一）一般因素（一）一般因素社會因素社會因素經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素政策因素政策因素人口數(shù)量和質量人口數(shù)量和質量政治安定狀況和社會治安狀況政治安定狀況和社會治安狀況城市化狀況和公共設施的建設狀態(tài)城市化狀況和公共設施的建設狀態(tài)經(jīng)濟發(fā)展狀況和儲蓄及投資水平經(jīng)濟發(fā)展狀況和儲蓄及投資水平財政收支及金融

6、狀況和利率財政收支及金融狀況和利率物價、工資及就業(yè)水平物價、工資及就業(yè)水平土地和住房制度土地和住房制度城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃房地產(chǎn)價格政策和稅收政策房地產(chǎn)價格政策和稅收政策精選課件9（二）區(qū)域因素（二）區(qū)域因素住宅類住宅類商業(yè)類商業(yè)類工業(yè)用地工業(yè)用地交通設施；交通設施；商業(yè)網(wǎng)點配置；商業(yè)網(wǎng)點配置；學校、公園、醫(yī)院學校、公園、醫(yī)院配置配置腹地大小及商業(yè)群落腹地大小及商業(yè)群落狀況；狀況；營業(yè)類別及競爭狀況營業(yè)類別及競爭狀況運輸設施的便利運輸設施的便利程度及建設狀況程度及建設狀況環(huán)境污染程度；環(huán)境污染程度；景觀環(huán)境狀況景觀環(huán)境狀況顧客來源及購買能力顧客來源及購買能力狀況狀況動力

7、供應和供水動力供應和供水排水狀況排水狀況居民職業(yè)、教育程居民職業(yè)、教育程度、社會階層等居度、社會階層等居住環(huán)境以及街道的住環(huán)境以及街道的寬度、構造等狀況寬度、構造等狀況顧客的交通手段及交顧客的交通手段及交通狀況通狀況與關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位與關聯(lián)產(chǎn)業(yè)的位置以及與生產(chǎn)緊置以及與生產(chǎn)緊密的氣候、地質密的氣候、地質和水文條件和水文條件精選課件10（三）個別因素（三）個別因素影響土地影響土地價格的因價格的因素素位置、面位置、面積、地勢、積、地勢、地質地質形狀、寬形狀、寬度、深度度、深度臨街情況臨街情況交通狀況交通狀況精選課件11三、土地使用權評估的原則P95（一）土地使用權評估的基本原則 供需原則 替代原則 最

8、有效利用原則 預期原則（二）土地使用權價格評估的相關應用原則 競爭原則 預期收益原則、變化原則、變動原則、評估基準日原則 貢獻原則、報酬遞增遞減原則、均衡原則精選課件12 土地使用權評估的成本法土地使用權評估的成本法v（一）基本思路（一）基本思路v根據(jù)土地開發(fā)所耗費的成本來確定土地價格的一根據(jù)土地開發(fā)所耗費的成本來確定土地價格的一種方法。種方法。v以土地取得費和基礎設施開發(fā)費用作為基本成本，以土地取得費和基礎設施開發(fā)費用作為基本成本，再加上一定的再加上一定的利息利息、利潤利潤、應納稅金應納稅金和和土地增值土地增值收益收益來確定土地價格。來確定土地價格。四、土地使用權價格評估方法及其應用四、土地

9、使用權價格評估方法及其應用精選課件13新開發(fā)土地新開發(fā)土地土地市場欠發(fā)育、交易實例少的地區(qū)的土地土地市場欠發(fā)育、交易實例少的地區(qū)的土地（二）適用范圍（二）適用范圍精選課件14（三）操作步驟（三）操作步驟v土地評估的成本法公式：土地評估的成本法公式： 土地價值土地價值= =土地取得費用土地取得費用 + +土地開發(fā)費土地開發(fā)費 + +稅費稅費 + +利息利息 + +利潤利潤 + +土地增值收益土地增值收益考慮個別因素和使用年限的修正系數(shù)考慮個別因素和使用年限的修正系數(shù)精選課件15（四）舉例（四）舉例例例1： 某市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內有一塊土地面積為某市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)內有一塊土地面積為50005000平

10、方米，該地塊的土地征地費用（含安置、平方米，該地塊的土地征地費用（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為每畝拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為每畝1010萬萬元，土地開發(fā)費為每平方公里元，土地開發(fā)費為每平方公里2 2億元，土地開億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的的35%35%，開發(fā)商要求的投資回報率為，開發(fā)商要求的投資回報率為10%10%，當?shù)?，當?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿橥恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%15%，銀行貸款年利率，銀行貸款年利率為為6%6%，評估該土地的價值。，評估該土地的價值。 精選課件16 承上例承上例（1 1）土地取得費）土

11、地取得費=10=10萬元萬元/ /畝畝=150=150元元/ /平方米平方米（2 2）土地開發(fā)費）土地開發(fā)費=2=2億元億元/ /平方公里平方公里=200=200元元/ /平方米平方米（3 3）投資利息。土地取得費的計息期為兩年，土地開發(fā)費為分）投資利息。土地取得費的計息期為兩年，土地開發(fā)費為分段均勻投入，則：段均勻投入，則： 土地取得費利息土地取得費利息=150=150* *（1+6%1+6%）2-12-1） =18.54=18.54（元（元/ /平方米）平方米） 土地開發(fā)費利息土地開發(fā)費利息=200=200* *35%35%* *（1+6%1+6%）1.51.5-1-1） +200+200

12、* *65%65%* *（1+6%1+6%）0.50.5-1-1） =10.23=10.23（元（元/ /平方米）平方米）（4 4）開發(fā)利潤）開發(fā)利潤= =（1 1）+ +（2 2）* *10%=3510%=35（元（元/ /平方米）平方米）（5 5）土地價值）土地價值= =（1 1）+ +（2 2）+ +（3 3）+ +（4 4）* *（1+15%1+15%） =475.84=475.84（元（元/ /平方米）平方米）土地總價土地總價精選課件17v某宗地所在區(qū)域的土地取得費為15萬元/畝，土地開發(fā)費為10萬元/畝，土地開發(fā)周期為20個月。土地開發(fā)費在開發(fā)期內均勻投入，貸款月利率為1%，按月計

13、算復利。土地開發(fā)的投資回報率為10%，土地增值收益率為15%，土地資本化率為7%，土地使用年期為30年。v要求：試評估該宗土地的價格。 精選課件18v土地使用權評估的市場法（一）評估程序（一）評估程序v收集資料收集資料-where-wherev選擇交易實例選擇交易實例-how many-how manyv修正修正交易情況交易情況v修正修正交易日期交易日期v修正修正區(qū)域因素區(qū)域因素v修正修正個別因素個別因素v確定評估值確定評估值精選課件19（二）計算公式一（二）計算公式一v實際評估工作中，其計算公式：實際評估工作中，其計算公式： P=PP=P* *A A* *B B* *C C* *D D或或

14、=P=P* *100/100/（）（）* *（）（）/100/100* *100/100/（）（）* *100/100/（）（）其中：其中： A=100/A=100/（）（）= =正常交易情況指數(shù)正常交易情況指數(shù)/ /交易實例交易情況指數(shù)交易實例交易情況指數(shù) B=B=（）（）/100=/100=評估基準日價格指數(shù)評估基準日價格指數(shù)/ /交易實例交易價格指數(shù)交易實例交易價格指數(shù) C=100/C=100/（）（）= =評估對象所處區(qū)域因素條件指數(shù)評估對象所處區(qū)域因素條件指數(shù)/ /交易實例所交易實例所處區(qū)域因素條件指數(shù)處區(qū)域因素條件指數(shù) D=100/D=100/（）（）= =評估對象個別因素條件指數(shù)

15、評估對象個別因素條件指數(shù)/ /交易實例個別因交易實例個別因素條件指數(shù)素條件指數(shù)精選課件20（二）計算公式二（二）計算公式二v如果如果土地容積率土地容積率與與土地使用年限土地使用年限單獨修正，則計算公式為：單獨修正，則計算公式為： P=PP=P* *A A* *B B* *C C* *D D* *容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)* *土地使用年期修正系數(shù)土地使用年期修正系數(shù)其中：其中： 容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù) = =評估土地容積率修正系數(shù)評估土地容積率修正系數(shù)/ /交易實例土地容積率修正系數(shù)交易實例土地容積率修正系數(shù) 土地使用年期修正系數(shù)土地使用年期修正系數(shù) mm評估對象的使用年限；評估對象的

16、使用年限； nn交易實例的使用年限。交易實例的使用年限。nmrrK111)1 (11精選課件21（三）適用范圍（三）適用范圍有充足交易實例的地區(qū)有充足交易實例的地區(qū)房地產(chǎn)買賣、投資決策房地產(chǎn)買賣、投資決策精選課件22（四）案例分析（四）案例分析案例案例1某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內，占地某房地產(chǎn)地處繁華商業(yè)區(qū)內，占地900900平方米，平方米，地上地上200200平方米建筑物為一舊式住宅。委托人要平方米建筑物為一舊式住宅。委托人要求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)實價值。評估人員經(jīng)調查求評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)實價值。評估人員經(jīng)調查了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為每平方了解到，現(xiàn)該區(qū)域商業(yè)用途土地價格為每平方米米4 4

17、萬元，該區(qū)域的商品房每平方米萬元，該區(qū)域的商品房每平方米1 1萬元，城萬元，城市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為市規(guī)劃中該區(qū)域的容積率為5 5。該房地產(chǎn)的現(xiàn)實。該房地產(chǎn)的現(xiàn)實價值大約是多少？說明依據(jù)和理由。價值大約是多少？說明依據(jù)和理由。精選課件23分析：分析：該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值：該房地產(chǎn)的現(xiàn)時價值：900900* *4=36004=3600萬元萬元依據(jù)：最佳使用原則依據(jù)：最佳使用原則理由：該房地產(chǎn)的現(xiàn)時用途很不合理。理由：該房地產(chǎn)的現(xiàn)時用途很不合理。 其一，商業(yè)區(qū)內建民宅，用途不合理；其一，商業(yè)區(qū)內建民宅，用途不合理； 其二，使用強度未達到城市規(guī)劃規(guī)定的其二，使用強度未達到城市規(guī)劃規(guī)定的容積率，土地未

18、得到充分利用。容積率，土地未得到充分利用。精選課件24案案 例例2 2有一待估宗地有一待估宗地G G需評估，現(xiàn)搜集到與待估宗地條件類似的需評估，現(xiàn)搜集到與待估宗地條件類似的6 6宗地，宗地，具體情況見表：具體情況見表：宗宗 地地 成交價成交價 交易時間交易時間 交易情況交易情況 容積率容積率 區(qū)域因素區(qū)域因素 個別因素個別因素 A 680 1999 +1% 1.3 0 +1% B 610 1999 0 1.1 0 -1% C 700 1998 +5% 1.4 0 -2% D 680 2000 0 1 -1% -1% E 750 2001 -1% 1.6 0 +2% F 700 2002 0 1

19、.3 +1% 0 G 2002 0 1.1 0 0精選課件25 上表中成交價的單位為：元上表中成交價的單位為：元/ /平方米。該城市地價指數(shù)表如下：平方米。該城市地價指數(shù)表如下： 時間時間 1996 1997 1998 1999 2000 2001 20021996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 指數(shù)指數(shù) 100 103 107 110 108 107 112100 103 107 110 108 107 112 精選課件26v另據(jù)調查，該市此類用地容積率與地價的關系為：另據(jù)調查，該市此類用地容積率與地價的關系為：v當容積率在當容積率在1 11.51.5之間時，容

20、積率每增加之間時，容積率每增加0.1,0.1,宗地單宗地單位地價容積率為位地價容積率為1 1時的地價增加時的地價增加5%5%；超過；超過1.51.5時，超出時，超出部分的容積率每增長部分的容積率每增長0.10.1，單位地價比容積率為，單位地價比容積率為1.01.0時時的地價增加的地價增加3%3%。v對交易情況、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例對交易情況、區(qū)域因素、個別因素的修正，都是案例宗地與被估宗地比較，表中負號表示案例條件比待估宗地與被估宗地比較，表中負號表示案例條件比待估宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值宗地差，正號表示案例宗地條件優(yōu)于被估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正

21、幅度。大小代表對宗地地價的修正幅度。v試根據(jù)以上條件，評估該宗土地試根據(jù)以上條件，評估該宗土地20022002年的價格。年的價格。精選課件27分析：分析：1.建立容積率地價指數(shù)表建立容積率地價指數(shù)表容積率容積率 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6地價指數(shù)地價指數(shù)100 105 110 115 120 125 128精選課件28v2.2.案例修正計算案例修正計算vA.680A.680* *vB.B.vC.C.vD.D.vE.E.vF.F.精選課件29v3.3.評估結果評估結果v案例案例D D的值為異常值，應予剔除。其他結果較的值為異常值，應予剔除。其他結果較為接近，取其平均值作為

22、評估結果。為接近，取其平均值作為評估結果。v因此，待估宗地因此，待估宗地G G的評估結果為：的評估結果為：v（620+627+623+638+633620+627+623+638+633）/5=628/5=628（元（元/ /平方米）平方米） 精選課件30（五）基準地價系數(shù)修正法（五）基準地價系數(shù)修正法P116P116概念概念確定參照物確定參照物-基準地價基準地價 ；對各種因素進行系數(shù)修正對各種因素進行系數(shù)修正 ；計算待估土地評估值計算待估土地評估值 。公式公式= =基準地價基準地價(1+(1+地價修正系數(shù)地價修正系數(shù)) ) * *時間因素系數(shù)時間因素系數(shù) * *個別因素修正系數(shù)個別因素修正系

23、數(shù) * *市場轉讓因素修正系數(shù)市場轉讓因素修正系數(shù) 精選課件31注意事項注意事項各地對基準地價公布的時間不一致各地對基準地價公布的時間不一致 各地政府對基準地價的構成內容規(guī)定不一致各地政府對基準地價的構成內容規(guī)定不一致 各地對土地使用權年限規(guī)定不一致各地對土地使用權年限規(guī)定不一致 精選課件32案案 例例3 3某企業(yè)和外商合資，利用其現(xiàn)有場地做投資。某企業(yè)和外商合資，利用其現(xiàn)有場地做投資。場地共場地共15001500平方米，土地最高出讓年限為平方米，土地最高出讓年限為6060年，年，合資合資3535年，取還原利率為年，取還原利率為10%10%。經(jīng)調查得知，該。經(jīng)調查得知，該地政府規(guī)定基準地價為地

24、政府規(guī)定基準地價為10001000元元/ /平方米，并分析平方米，并分析該確定場地個別因素修正系數(shù)為該確定場地個別因素修正系數(shù)為120%120%，該市場，該市場轉讓因素修正系數(shù)為轉讓因素修正系數(shù)為110%110%，試用基準地價系數(shù)，試用基準地價系數(shù)修正法評估該土地使用權轉讓價格。修正法評估該土地使用權轉讓價格。精選課件33v解：先求出土地轉讓年限修正系數(shù)：解：先求出土地轉讓年限修正系數(shù)：v(1(110%)10%)(1(110%)10%)1/(11/(110%)10%)1=0.9681=0.968v已知個別因素修正系數(shù)為已知個別因素修正系數(shù)為120%,120%,市場轉讓因素市場轉讓因素修正系數(shù)為

25、修正系數(shù)為110%,110%,則土地轉讓價格為則土地轉讓價格為: :vP=AP=Av=1500=1500100010000.9680.968120%120%110%110%v=1916640(=1916640(元元) )精選課件34土地使用權評估的收益法土地使用權評估的收益法（一）基本概念（一）基本概念 也稱為土地殘余估價法，即待估土地處于也稱為土地殘余估價法，即待估土地處于房地合一房地合一狀態(tài)，并且用收益法以外的方法能狀態(tài)，并且用收益法以外的方法能求得建筑物的價格時，從房地產(chǎn)的凈收益中求得建筑物的價格時，從房地產(chǎn)的凈收益中扣除歸屬于建筑物的扣除歸屬于建筑物的純收益純收益，即可得到歸屬，即可得

26、到歸屬于土地的于土地的純收益純收益，再用土地的還原利率，再用土地的還原利率還原還原，便可得到土地使用權的收益價格。便可得到土地使用權的收益價格。精選課件35（二）估價公式（二）估價公式土地還原利率土地純收益土地價格：相等，且收益期無限長若土地未來各年純收益土地收益年限其中：年折現(xiàn)系數(shù)第年土地純收益第土地使用權價格一般公式：n)ii(n1i精選課件36（三）適用范圍（三）適用范圍v適用于：適用于：有收益有收益的土地價格評估；的土地價格評估；v不適用于：政府機關、學校、公園等不適用于：政府機關、學校、公園等公建公建設施設施的土地價格評估。的土地價格評估。精選課件37（四）操作步驟： 1.收集相關資

27、料 2.估算年土地總收益 3.確定年土地總費用P107 4.確定土地純收益P107-108 5.確定土地還原利率 -土地純收益與價格比率法 -安全利率加風險調整值法 -投資風險與投資收益率綜合排序插入法 6.選擇適當?shù)挠嬎愎絇109精選課件38補充：補充：年收益的計算年收益的計算 年收益總收入年收益總收入總費用總費用v總收入的確定總收入的確定 潛在毛收入：假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀潛在毛收入：假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收入。態(tài)下可獲得的收入。 有效毛收入：由潛在毛收入扣除有效毛收入：由潛在毛收入扣除正常的空置正常的空置、拖拖欠租金欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的

28、收以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。入。 除有除有租約限制租約限制之外，總收入應采用之外，總收入應采用正?？陀^正?？陀^的數(shù)的數(shù)據(jù)。據(jù)。精選課件39注意：注意： 房地產(chǎn)的收入分為實際房地產(chǎn)的收入分為實際收入和客觀收入。其中：收入和客觀收入。其中： 實際收入：經(jīng)營房地產(chǎn)實際收入：經(jīng)營房地產(chǎn)所得到的實際成果；所得到的實際成果； 客觀收入：排除了各種客觀收入：排除了各種特殊、偶然因素，并處于特殊、偶然因素，并處于最最佳利用狀態(tài)佳利用狀態(tài)時，房地產(chǎn)在公時，房地產(chǎn)在公開市場上一般可能取得的正開市場上一般可能取得的正常收入。常收入。最佳利用方向和最最佳利用方向和最佳利用強度佳利用強度精選課件40v總

29、費用運營費用總費用運營費用 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，如維修費、費用及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，如維修費、管理費、保險費、稅金等。管理費、保險費、稅金等。 運營費用應該是運營費用應該是客觀費用客觀費用； 折舊折舊不能作為運營費用被扣出。不能作為運營費用被扣出。精選課件41v凈收益有效毛收入凈收益有效毛收入合理運營費用合理運營費用（1 1）出租型房地產(chǎn)）出租型房地產(chǎn)凈收益凈收益租賃收入租賃收入 維修費、管理費、保險費和稅金維修費、管理費、保險費和稅金租賃收入有效毛收入租賃保證金和押金的利息租賃收入有效毛收入

30、租賃保證金和押金的利息精選課件42（2）商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)）商業(yè)經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益凈收益商品銷售收入商品銷售收入商品銷售成本商品銷售成本經(jīng)營費用經(jīng)營費用商品銷售稅金及附加商品銷售稅金及附加管理費用管理費用財務費用財務費用商業(yè)利潤商業(yè)利潤精選課件43（3 3）生產(chǎn)型房地產(chǎn)）生產(chǎn)型房地產(chǎn)凈收益凈收益產(chǎn)品銷售收入產(chǎn)品銷售收入生產(chǎn)成本生產(chǎn)成本產(chǎn)品銷售費用產(chǎn)品銷售費用產(chǎn)品銷售稅金及附加產(chǎn)品銷售稅金及附加管理費用管理費用財務費用財務費用廠商利潤廠商利潤精選課件44（4 4）尚未使用或自用的房地產(chǎn)）尚未使用或自用的房地產(chǎn) 可以按照有收益的可以按照有收益的類似房地產(chǎn)類似房地產(chǎn)的有關資的有關資料按上述相應的方式計

31、算凈收益；料按上述相應的方式計算凈收益； 直接比較得出凈收益。直接比較得出凈收益。精選課件45還原利率還原利率v概念概念 也稱折現(xiàn)率，是房屋建筑物以及土地使也稱折現(xiàn)率，是房屋建筑物以及土地使用權的用權的投資收益率投資收益率，是一個將房地產(chǎn)的，是一個將房地產(chǎn)的年收年收益轉換為現(xiàn)值益轉換為現(xiàn)值的百分比。的百分比。精選課件46v還原利率的種類還原利率的種類（1 1）綜合還原利率計算）綜合還原利率計算房產(chǎn)合一房產(chǎn)合一價格價格（2 2）建筑物還原利率僅計算）建筑物還原利率僅計算建筑物建筑物價格價格（3 3）土地還原利率單純計算）土地還原利率單純計算土地土地價格價格三種利率存在內在聯(lián)系：三種利率存在內在聯(lián)

32、系：BLBrLrr21精選課件47v還原利率的計算方法還原利率的計算方法（1 1）租價比法）租價比法步驟步驟 收集房地產(chǎn)市場最近交易的類似房地收集房地產(chǎn)市場最近交易的類似房地產(chǎn)的交易價格、凈收益等資料；產(chǎn)的交易價格、凈收益等資料； 對每個交易實例都用凈收益除以銷售對每個交易實例都用凈收益除以銷售價格，得到類似房地產(chǎn)的收益與價格的比價格，得到類似房地產(chǎn)的收益與價格的比率；率； 采用算術平均法或加權平均法計算。采用算術平均法或加權平均法計算。精選課件48（2 2）安全利率加風險調整值法）安全利率加風險調整值法 優(yōu)點：考慮了投資的各種風險因素；優(yōu)點：考慮了投資的各種風險因素； 缺點：估算結果不夠準確

33、。缺點：估算結果不夠準確。（3 3）投資收益率排序插入法）投資收益率排序插入法精選課件49v現(xiàn)有一宗地，占地面積為100平方米，2003年11月通過出讓方式取得土地使用權，使用年期為50年。該宗土地上的房屋面積為250平方米，現(xiàn)全部用于出租。v要求：根據(jù)以下資料評估該宗土地2008年11月份的價格：v1、該房屋出租每年收取押金5萬元，平均每月租金收入為3萬元，平均每月總費用為1.5萬元；v2、該房屋耐用年限為50年，已使用5年，目前重置價值為每建筑平方米4 000元，殘值率為0；v3、押金收益為9%；v4、土地還原利率為6%，建筑物還原利率為8%。 精選課件50v某房地產(chǎn)的總使用面積為1萬平方

34、米，月租金為7元平方米。預計年房租損失費為年預期租金總收入的5，房產(chǎn)稅為年預期租金總收入的12，管理費、修繕費為年預期租金總收入的6，房屋財產(chǎn)保險費為0.3萬元年。預計該房地產(chǎn)尚可以使用10年。折現(xiàn)率為12。v要求：v（1）求該房地產(chǎn)的年租金總收入。v（2）求該房地產(chǎn)的年出租費用。v（3）求該房地產(chǎn)的年純收益。v（4）計算該房地產(chǎn)的評估值。 精選課件51（一）基本概念 又稱為假設開發(fā)法，是在預計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。土地使用權評估的剩余法土地使用權評估的剩余法精選課件52v思路：估算房

35、地產(chǎn)未來正常交易價格估算房地產(chǎn)未來正常交易價格； 扣除建筑物的建造成本；扣除建筑物的建造成本； 扣除與建造、買賣相關的扣除與建造、買賣相關的專業(yè)費、利專業(yè)費、利息、稅費和利潤息、稅費和利潤； 其余額就是待估土地價格。其余額就是待估土地價格。精選課件53（二）基本公式v宗地價格宗地價格開發(fā)價值開發(fā)價值v 建筑費建筑費v 專業(yè)費專業(yè)費v 不可預見費用不可預見費用v 稅費稅費v 利息利息v 利潤利潤精選課件54v開發(fā)價值：土地開發(fā)完成后房地產(chǎn)的總價值；開發(fā)價值：土地開發(fā)完成后房地產(chǎn)的總價值； 采用市場法評估。采用市場法評估。v建筑費：直接工程費間接工程費建筑承包建筑費：直接工程費間接工程費建筑承包商

36、利潤。商利潤。v專業(yè)費：地質勘察費建筑設計費工程預算專業(yè)費：地質勘察費建筑設計費工程預算費；建筑費的費；建筑費的5 51010。v不可預見費用不可預見費用：（建筑費專業(yè)費）：（建筑費專業(yè)費）2 2or or 5%.5%.精選課件55v被評估對象為“七通一平”的空地，面積1000平方米，用于辦公樓。最佳開發(fā)設計總建筑面積為5000平方米，預計3年后竣工時的平均售價為3000元/平方米。預計總費用450萬元，專業(yè)費用6%，利息率為10%，利潤率為20%，稅費按樓價的3%計，建筑費第一年投入50%，第二、三年分別投入25%。v求地價 。精選課件56第二節(jié)第二節(jié) 建筑物評估建筑物評估一、建筑物的概念一

37、、建筑物的概念（一）（一）房屋房屋 供人居住、生產(chǎn)、供人居住、生產(chǎn)、工作、學習和進行其他社工作、學習和進行其他社會活動，以及儲藏物品等會活動，以及儲藏物品等的建筑；的建筑； 主要構件：基礎、墻、主要構件：基礎、墻、門、窗、柱和屋頂。門、窗、柱和屋頂。精選課件57（二）構筑物（二）構筑物 房屋以外的工房屋以外的工程建筑，如道路、程建筑，如道路、水壩、隧道、水塔、水壩、隧道、水塔、橋梁等。橋梁等。精選課件58結構件材質結構件材質鋼結構鋼結構鋼筋混泥土結構鋼筋混泥土結構混合結構混合結構其他結構其他結構框架結構框架結構框架剪力墻結構框架剪力墻結構剪力墻結構剪力墻結構磚混結構磚混結構磚木結構磚木結構經(jīng)濟

38、用途經(jīng)濟用途工業(yè)用建筑物工業(yè)用建筑物民用建筑物民用建筑物民用住宅民用住宅公共建筑公共建筑營業(yè)用建筑物營業(yè)用建筑物行政用建筑物行政用建筑物（二）建筑物的分類（二）建筑物的分類精選課件59（三）建筑物的特性P121-122v不能脫離土地單獨存在v使用期限是有限的v屬于可再生社會資源v其所有權受其土地使用權性質與年限限制精選課件60（四）影響建筑物價值的個別因素P122v面積v建筑結構v建筑高度v附屬設施v建造質量v建成及投入使用時間v平面布局v外觀v產(chǎn)權v其他精選課件61二、建筑物評估的特點（一）應在合法的前提下進行 符合相關的規(guī)劃限制條件（二）應考慮其所有權受土地使用權使用年限限制的特性（三）房

39、地分估精選課件62三、建筑物評估的成本法（一）重置成本的構成v建安工程費v專業(yè)費用P124v建設稅費v建設期利息v開發(fā)商利潤精選課件63（二）重置成本的估算方法（二）重置成本的估算方法1.重編預算法重編預算法v按照編制工程預算的思路，估算建造所需的各種材按照編制工程預算的思路，估算建造所需的各種材料、設備的料、設備的數(shù)量數(shù)量和和標準人工時數(shù)標準人工時數(shù)，然后逐一乘以估，然后逐一乘以估價時點各材料、設備的價時點各材料、設備的單位價格和人工勞務費標準單位價格和人工勞務費標準，再再累加求和累加求和得到建筑物的重置成本。得到建筑物的重置成本。v主要測算建筑物更新重置成本主要測算建筑物更新重置成本v優(yōu)點

40、：準確性較高優(yōu)點：準確性較高v缺點：估算的工作量大缺點：估算的工作量大v主要用于主要用于承包商投標承包商投標。精選課件642.預決算調整法v根據(jù)預決算資料測算各部分的根據(jù)預決算資料測算各部分的工程數(shù)量工程數(shù)量，然后采用，然后采用現(xiàn)行單價和費用項目及費用標準，確定現(xiàn)行單價和費用項目及費用標準，確定各部分成本各部分成本，然后將各部分的成本然后將各部分的成本加總加總，得出建筑物的重置成本。，得出建筑物的重置成本。v假設前提：建筑物原工程量是合理的。假設前提：建筑物原工程量是合理的。v適應范圍：工業(yè)建筑的成本估算。適應范圍：工業(yè)建筑的成本估算。精選課件653.價格指數(shù)調整法v根據(jù)公布的根據(jù)公布的建筑物

41、成本指數(shù)建筑物成本指數(shù)，將建筑物的，將建筑物的原始成本原始成本調整為目前的成本水平，以求取建筑物的重置成本。調整為目前的成本水平，以求取建筑物的重置成本。v缺點：缺點：估算精度較低。估算精度較低。精選課件664.單位比較法v通過查閱有關部門定期公布的成本手冊，或通過查閱有關部門定期公布的成本手冊，或調查近期建成的類似建筑物的調查近期建成的類似建筑物的單位造價單位造價資料，資料，結合建筑物時間和建筑規(guī)格方面的結合建筑物時間和建筑規(guī)格方面的差異差異進行進行相應修正，確定估價對象的相應修正，確定估價對象的單位成本單位成本，進而，進而計算重置成本。計算重置成本。精選課件67（三）實體性貶值的測算（三）

42、實體性貶值的測算1.年限法 實體性折舊實體性折舊= =重置成本重置成本實體性損耗率實體性損耗率 其中：其中： 實體性損耗率實際已使用年限實體性損耗率實際已使用年限耐用年限耐用年限 耐用年限與土地使用權年限的數(shù)量關系耐用年限與土地使用權年限的數(shù)量關系精選課件682.打分法v借助建筑物成新率的評分標準，根據(jù)建筑借助建筑物成新率的評分標準，根據(jù)建筑物的實際狀況進行對照打分，得出建筑物物的實際狀況進行對照打分，得出建筑物的成新率。的成新率。%100100BSG設備部分得分裝修部分得分結構部分得分成新率其中：其中：G-G-結構部分的評分修正系數(shù)結構部分的評分修正系數(shù) S-S-裝修部分的評分修正系數(shù)裝修部

43、分的評分修正系數(shù) B-B-設備部分的評分修正系數(shù)設備部分的評分修正系數(shù)精選課件69v某混合結構3層樓房，經(jīng)評估人員現(xiàn)場打分，結構部分為75分，裝修部分為80分，設備部分為60分。修正系數(shù)分別為G=0.6,S=0.2,B=0.2，則該樓房成新率為多少? 精選課件70v待估鋼筋混凝土結構建筑物賬面原值為500萬元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底對該建筑物進行評估。假定2000年的價格指數(shù)為100%，從2001年到2006年的價格指數(shù)每年環(huán)比上升增長的幅度分別為1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察打分，結構、裝修及設備三部分的得分分別為9

44、0、80和80，其修正系數(shù)分別為0.8、0.1和0.1。v要求：v（1）估算該建筑物的重置成本；v（2）采用年限法和打分法估算成新率，權重分別為50%和50%；v（3）估算該建筑物2006年底的價格。（計算結果以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位小數(shù)） 精選課件71（四）功能性貶值的測算（四）功能性貶值的測算1.1.概念概念v由于建筑物的用途、使用強度、設計、結構、裝修、由于建筑物的用途、使用強度、設計、結構、裝修、設備配置等不合理造成的功能不足或浪費所形成的設備配置等不合理造成的功能不足或浪費所形成的價值損失。價值損失。2.2.常見情形常見情形 建筑錯位建筑錯位：建筑物的用途和使用強度與其占用的：

45、建筑物的用途和使用強度與其占用的土地的最佳利用不符。土地的最佳利用不符。 建筑過度建筑過度：建筑物相對于鄰區(qū)的建筑物過大或過：建筑物相對于鄰區(qū)的建筑物過大或過于豪華，所引起的功效損失。于豪華，所引起的功效損失。 建筑不足建筑不足：建筑物相對于鄰區(qū)的建筑物過小或質：建筑物相對于鄰區(qū)的建筑物過小或質量太差，所引起的功效損失。量太差，所引起的功效損失。精選課件72（五）經(jīng)濟性貶值的測算v由于建筑物以外的原因影響建筑物效用的發(fā)由于建筑物以外的原因影響建筑物效用的發(fā)揮，從而引起的價值損失。揮，從而引起的價值損失。v常用年收益損失額折現(xiàn)的方法計算。常用年收益損失額折現(xiàn)的方法計算。精選課件73四、建筑物評估

46、的殘余法四、建筑物評估的殘余法v當待估建筑物處于當待估建筑物處于房地合一房地合一狀態(tài)，并且用收狀態(tài)，并且用收益法以外的方法能求得益法以外的方法能求得土地的價格土地的價格時，從房時，從房地產(chǎn)的凈收益中地產(chǎn)的凈收益中扣除扣除屬于土地的純收益，即屬于土地的純收益，即可得到歸屬于可得到歸屬于建筑物的純收益建筑物的純收益，再用建筑物，再用建筑物的還原利率的還原利率還原還原，便可得到建筑物的評估值。，便可得到建筑物的評估值。精選課件74v一居住用平房占用宅基地一居住用平房占用宅基地100100平方米，月租金平方米，月租金950950元，元，另外已運用成本法求得土地使用權價格為另外已運用成本法求得土地使用權價格為500500元元/ /平方平方米，土地還原利率為米，土地還原