合同范本之租賃合同法律條款

1、租賃合同法律條款【篇一：可以法定解除租賃合同的情形有哪些】免費(fèi)法律咨詢就上法幫網(wǎng)可以法定解除租賃合同的情形有哪些?1. 合同法第九十四條“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：(一 )因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的 ;(二 )在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三 )當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四 )當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的 ;(五 )法律規(guī)定的其他情形。”根據(jù)合同法第二百三十三條，租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。

2、2. 最高院的司法解釋第八條根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋第八條，因下列情形之一，導(dǎo)致租賃房屋無(wú)法使用，承租人請(qǐng)求解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：(一 )租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;(二 )租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;(三 )租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況的。第三種情形包括例如未經(jīng)消防驗(yàn)收或者消防驗(yàn)收不合格、未經(jīng)竣工驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的情形。給承租方的建議：在上述情況下，建議承租人在簽署租賃合同之前首先要求出租人提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證、竣工驗(yàn)收證明、消防驗(yàn)收證明以及房屋產(chǎn)權(quán)證明。本文來(lái)源：法幫網(wǎng)（）1【

3、篇二：標(biāo)準(zhǔn)房屋租賃合同】房屋租賃合同甲方（出租方）：乙方（承租方）：根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就乙方承租甲方房屋事宜，為明確雙方權(quán)利義務(wù)，經(jīng)協(xié)商一致，訂立本合同。一、甲方出租給乙方的房屋位于，建筑面積：平方米，地下室平方米。二、該房屋租賃期共 個(gè)月，自 年 月 日起至 年 月 日止，租賃期滿，甲方有權(quán)收回出租房屋，乙方應(yīng)如期交還。乙方如要求續(xù)租，則必須在租賃期滿一個(gè)月之前通知甲方，經(jīng)雙方協(xié)商后，重新簽訂租賃合同。三、該房屋租金為 元/月，（小寫(xiě) 元）。房屋租金支付方式為 。乙方需提前 天支付下次房租。四、乙方向甲方承諾，租賃該房屋僅作為使用，未經(jīng)甲方事先書(shū)面同意，

4、乙方不得擅自更改房屋用途、房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)及設(shè)施等；否則甲方有權(quán)終止合同，如對(duì)房屋及設(shè)施造成損壞，乙方應(yīng)予賠償。五、乙方在租賃期間需向甲方支付該房屋保證金人民幣（小寫(xiě)元）。合同期滿，若房屋內(nèi)設(shè)施完好無(wú)損以及物業(yè)費(fèi)等結(jié)清之后，甲方應(yīng)在合同到期當(dāng)日將保證金無(wú)息退還給乙方。六、租賃期間，如政府有關(guān)部門(mén)征收與該房屋有關(guān)的費(fèi)用，但本合同中并未列出的項(xiàng)目，應(yīng)由甲方承擔(dān)；租賃期間需要乙方承擔(dān)的的費(fèi)用有七、甲方違反本合同規(guī)定，提前收回房屋或甲方因房屋權(quán)屬不清或非法出租房屋而導(dǎo)致本合同無(wú)效時(shí)，應(yīng)向乙方支付一個(gè)月租金做為違約金，退還剩余租金、保證金；在租賃期內(nèi)，乙方擅自退租的，乙方應(yīng)向甲方支付一個(gè)月租金做為違約金并賠

5、償損失。八、租賃期間，乙方有下列行為之一的，甲方有權(quán)終止合同，收回該房屋，應(yīng)向甲方支付一個(gè)月租金做為違約金并賠償損失。（ 1）未經(jīng)甲方書(shū)面同意，將房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借他人使用或拆改變動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)或損壞房屋設(shè)施；（ 2）改變本合同規(guī)定的租賃用途或利用該房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；九、本合同未盡事宜，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可訂立補(bǔ)充條款。補(bǔ)充條款及附件均為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。十、本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商，協(xié)商不成的，按下列方式解決（以下兩種方式只能選擇一種）： 提請(qǐng)鄭州市仲裁委員會(huì)仲裁。向房產(chǎn)所在地人民法院提起訴訟。十一、如乙方因特殊情況需要退租應(yīng)提前一個(gè)月告知甲方，甲方應(yīng)退還

6、房屋押金及剩余房租！十二、其他約定事項(xiàng)（其他條款與此條款沖突的，以此條款為準(zhǔn)）：十三 、本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，具有同等法律效力。甲 方：乙 方：證件號(hào)：證件號(hào)：代理人：代理人：證件號(hào)：證件號(hào)：電 話：電話：日期：【篇三：法律審查租賃合同】法律審查出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無(wú)法律效力，主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行審查。 11、應(yīng)注意審查租賃合同是否存在合同法規(guī)定的合同無(wú)效或可撤銷(xiāo)的情形 合同無(wú)效的情形合同法第五十二條規(guī)定： “有下列情形之一的，合同無(wú)效： 1、一方以欺詐，脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益； 2

7、、惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益； 3、以合法形式掩蓋非法目的； 4、損害社會(huì)公共利益； 5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。 ” 合同可撤銷(xiāo)的情形合同法第五十四條規(guī)定： “下列合同，當(dāng)事人一方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)： 1、因重大誤解訂立的； 2、在訂立合同時(shí)顯失公平的；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷(xiāo)。 ”2、應(yīng)注意審查出租人是否享有出租房屋的實(shí)體權(quán)利，否則將導(dǎo)致合同無(wú)效。 房屋的所有權(quán)人出租的：應(yīng)注意審查出租人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱(chēng)一致，必要時(shí)到房屋管理部門(mén)查詢。 委

8、托或代理出租的：應(yīng)注意審查房屋所有權(quán)人是否與出租房屋產(chǎn)權(quán)證上的名稱(chēng)一致，是否經(jīng)所有權(quán)人同意或授權(quán)，是否有所有權(quán)人同意或授權(quán)出租的書(shū)面證明材料。 共有房屋出租的：應(yīng)注意審查是否經(jīng)其他共有人同意，是否有其他共有人同意出租的書(shū)面證明材料 房屋轉(zhuǎn)租的：應(yīng)注意審查是否經(jīng)出租人同意，是否有出租人同意轉(zhuǎn)租的書(shū)面證明材料。3、應(yīng)注意審查租賃房屋的狀態(tài)，否則將導(dǎo)致合同無(wú)效 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的城鎮(zhèn)房屋，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)

9、的臨時(shí)城鎮(zhèn)建筑，與承租人訂立的租賃合同無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。4、應(yīng)注意審查租賃合同的租賃期限、否則將導(dǎo)致合同無(wú)效。 租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。 租賃期限超過(guò)臨時(shí)城鎮(zhèn)建筑的使用期限，超過(guò)部分無(wú)效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門(mén)批準(zhǔn)延長(zhǎng)使用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)使用期限內(nèi)的租賃期間有效。 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過(guò)承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過(guò)部分的約定無(wú)效。編輯本段相關(guān)法規(guī)中華人民共和國(guó)合同法最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 2最高人

10、民法院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬┚庉嫳径畏商卣?房屋租賃合同是移轉(zhuǎn)房屋使用權(quán)的合同。這一點(diǎn)將其與買(mǎi)賣(mài)合同區(qū)分開(kāi)來(lái)。后者是以移轉(zhuǎn)物的所有權(quán)為目的。由于房屋租賃合同僅移轉(zhuǎn)房屋的使用權(quán)，所以承租人僅能依合同約定對(duì)租賃房屋進(jìn)行使用收益，而不得處分。在承租人破產(chǎn)時(shí)，租賃房屋不得列人破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，出租人有取回權(quán)。2房屋租賃合同是諾成、雙務(wù)、有償合同。房屋租賃合同自雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議時(shí)成立，而不以房屋的交付為合同的成立要件，故系諾成合同而非實(shí)踐合同。雙方當(dāng)事人互負(fù)權(quán)利義務(wù)，為雙務(wù)合同。出租人出租房屋的目的在于獲取租金，而承租人支付租金的目的在于獲得房屋使用權(quán)，故租賃合同為有償合同。3房屋租賃合同具有臨

11、時(shí)性。房屋租賃合同讓渡的是租賃房屋的使用權(quán)，故租賃期限不宜過(guò)長(zhǎng)，否則將與臨時(shí)讓渡房屋使用權(quán)的目的不符，也容易因房屋返還產(chǎn)生爭(zhēng)議。而且，租賃合同屬于債權(quán)關(guān)系，與物權(quán)具有永久性不同，如租賃期限過(guò)長(zhǎng)，也有害于租賃房屋的改良。因此，合同法第二百一十四條規(guī)定： “租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。編輯本段法律問(wèn)題房屋租賃合同是以房屋為租賃物的合同，即出租人和承租人之間關(guān)于出租人將房屋交付承租人使用、收益，承租人交付租金并于合同終止時(shí)將租用的房屋返還給出租人的協(xié)議。作為租賃合同的主要類(lèi)型之一，房屋租賃合同具

12、備租賃合同的通性，而由于其租賃標(biāo)的物是不動(dòng)產(chǎn)，又有自身的突出特點(diǎn)。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋作為市場(chǎng)主體的主要財(cái)產(chǎn)形式之一，具有舉足輕重的地位。時(shí)至今日，房屋租賃合同糾紛已經(jīng)難以避免地成為司法實(shí)踐中常見(jiàn)的民事合同糾紛，從而受到廣泛關(guān)注。房屋租賃合同的性質(zhì)、對(duì)于承租人的特殊保護(hù)、轉(zhuǎn)租及有關(guān)裝潢、添加物的處理等焦點(diǎn)問(wèn)題在理論界有不同的看法，實(shí)踐中的處理亦不統(tǒng)一，在學(xué)理及立法、司法界均應(yīng)進(jìn)一步明確。筆者試圖從自身的實(shí)踐積累出發(fā)，通過(guò)介紹、分析相關(guān)案例，對(duì)房屋租賃合同的若干法律問(wèn)題進(jìn)行研究和探討。由于自身水平有限，文中觀點(diǎn)難免有欠妥之處，但愿本文能起到拋磚引玉的效果。 筆者在本文中著重討論了以下問(wèn)題：

13、第一章、房屋租賃合同概述。通過(guò)簡(jiǎn)要闡述房屋租賃合同的概念、法律特征及主要類(lèi)型對(duì)房屋租賃合同進(jìn)行了宏觀的介紹，并著重討論了房屋租賃權(quán)的性質(zhì)和房屋租賃合同的效力。筆者認(rèn)為，房屋租賃的權(quán)源植根于合法占有較之所有權(quán)更為合理，在理論上并無(wú)障礙，也有利于房屋租賃合同實(shí)務(wù)問(wèn)題的解決。學(xué)界對(duì)租賃權(quán)的性質(zhì)有不同的認(rèn)識(shí)，主要有債權(quán)說(shuō)、物權(quán)說(shuō)以及租賃權(quán)之物權(quán)化說(shuō)等三種觀點(diǎn)，筆者贊同租賃權(quán)之物權(quán)化說(shuō)，認(rèn)為租賃權(quán)在本質(zhì)上仍然是債權(quán)，法律賦予承租人的租賃權(quán)以物權(quán)性質(zhì)的保護(hù)方式并未從根本上改變租賃權(quán)的債權(quán)性質(zhì)。第二章、房屋租賃合同對(duì)承租人的特殊保護(hù)。筆者在本章中結(jié)合司法實(shí)踐中的相關(guān)案例具體討論了 “買(mǎi)賣(mài)不破租賃 ”法則和承

14、租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)兩個(gè)問(wèn)題。 “買(mǎi)賣(mài)不破租賃 ”是對(duì)所有權(quán)的限制，反映了現(xiàn)代民法追求公平正義和經(jīng)濟(jì)效率的價(jià)值趨向。承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一項(xiàng)法定權(quán)利，可以對(duì)抗第三人，同時(shí)，承租人只能在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 第三章、轉(zhuǎn)租。房屋的轉(zhuǎn)租是指房屋承租人不退出租賃關(guān)系，而將租賃房屋出租給次承租人使用、收益的情形。根據(jù)其法律后果不同，轉(zhuǎn)租可以分為同意轉(zhuǎn)租與自行轉(zhuǎn)租。轉(zhuǎn)租在實(shí)踐中引發(fā)的爭(zhēng)議頗多，在理論界和實(shí)際處理中均有不同的觀點(diǎn)，難以進(jìn)行透徹的討論，故筆者僅結(jié)合部分案例加以分析，對(duì)轉(zhuǎn)租進(jìn)行概括性的介紹。 第四章、房屋租賃合同中的裝潢、添加物的問(wèn)題。本章所涉及的問(wèn)題也是實(shí)踐中發(fā)生爭(zhēng)議較多的問(wèn)題，筆者認(rèn)為裝潢

15、、添加物應(yīng)該屬于添附理論中的附合，中國(guó)政法大學(xué)碩士學(xué)位論文房屋租賃合同若干法律問(wèn)題研究但我國(guó)現(xiàn)行法律并未將添附規(guī)定為物權(quán)的取得方式，相關(guān)的司法解釋將裝演、添加物歸屬的判定權(quán)賦予了法院，這種做法雖然能夠在短期內(nèi)有所作用，但難以從根本上解決問(wèn)題，在制定物權(quán)法時(shí)宜明確規(guī)定添附制度。在房屋租賃合同終止時(shí)，法院確定裝演、添加物歸出租人所有，出租人給予承租人適當(dāng)補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)在于不當(dāng)?shù)美颠€。在司法實(shí)踐中，對(duì)裝演、添加物價(jià)值的確定實(shí)踐中曾經(jīng)有過(guò)幾種作法，各有利弊，筆者認(rèn)為以現(xiàn)有價(jià)值評(píng)估法最為合理，另外，確定裝演、添加物的補(bǔ)償價(jià)值在評(píng)估現(xiàn)值的基礎(chǔ)上還需考慮其他多種因素。編輯本段合同款項(xiàng)房屋租賃合同是指住房出

16、租人和承租人在租賃住房時(shí)簽訂的、用來(lái)明確雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議。作為住房的承租人，既要清楚自己的權(quán)利，也應(yīng)了解自己的義務(wù)。具體來(lái)說(shuō)，房屋租賃合同應(yīng)包括以下條款：1雙方當(dāng)事人的情況合同中應(yīng)寫(xiě)明出租人和承租人的姓名及住址等個(gè)人情況。2住房具體情況住房的具體位置，寫(xiě)明住房的確切位置，如位于某路某號(hào)某室；住房面積；住房裝修情況，簡(jiǎn)要說(shuō)明住房的墻壁、門(mén)窗、地板、天花板、廚房和衛(wèi)生間的裝修情況；配備設(shè)施和設(shè)備，簡(jiǎn)要列舉住房?jī)?nèi)出租人為承租人準(zhǔn)備的家具、家用電器、廚房設(shè)備和衛(wèi)生間設(shè)備等；住房的產(chǎn)權(quán)及產(chǎn)權(quán)人，寫(xiě)明這套住房為何種產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)人是誰(shuí)，出租人與產(chǎn)權(quán)人的關(guān)系及是否得到產(chǎn)權(quán)人的委托出租住房。3住房用途主要說(shuō)明

17、以下兩點(diǎn)：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、還是允許承租人或其家庭與其他人合?。蛔》渴莾H能用于居住，還是同時(shí)可以有其他用途，如辦公等。4租賃期限由于承租人不希望頻繁搬家，而出租人也不希望在短時(shí)間內(nèi)又要尋找新的房客，雙方都需要有一段比較穩(wěn)定的時(shí)間，所以需要在合同中約定一個(gè)期限。在這個(gè)期限內(nèi)，如果沒(méi)有特殊情況，出租人不得收回住房，承租人也不得放棄這一住房而租賃別的住房。期限到了之后，承租人將住房退還給出租人。如果承租人要繼續(xù)租賃這套住房，則要提前通知出租人。經(jīng)協(xié)商，出租人同意后，承租人可繼續(xù)租賃這套住房。如承租人要搬走，但是沒(méi)有找到合適的新住處，出租人應(yīng)酌情延長(zhǎng)租賃期限。5房租及支付方式住房租

18、金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內(nèi)，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清較長(zhǎng)期限的房租，可以和出租人討價(jià)還價(jià)，要求給予一些優(yōu)惠。但從承租人的經(jīng)濟(jì)承受能力角度考慮，按月或按季付款造成的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)相對(duì)較小。6住房修繕責(zé)任出租人是住房的產(chǎn)權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人的委托人，所以修繕住房是出租人的責(zé)任。承租人在租賃前應(yīng)對(duì)住房及其內(nèi)部設(shè)施進(jìn)行認(rèn)真檢查，保證自己今后能夠正常使用。如果在正常使用過(guò)程中住房或設(shè)施損壞，承租人應(yīng)及時(shí)通知出租人請(qǐng)物業(yè)管理公司予以維修。但如果是因?yàn)槌凶馊耸褂貌划?dāng)而造成損壞的，由承租人負(fù)責(zé)維修或賠償。出租人無(wú)力對(duì)住房進(jìn)行修繕的，承租人可與其共同出資

19、維修，承租人負(fù)擔(dān)的維修費(fèi)用可以抵償應(yīng)交的租金或由出租人分期償還。7住房狀況變更承租人應(yīng)該愛(ài)護(hù)住房和各種設(shè)施，不能擅自拆、改、擴(kuò)建或增加。在確實(shí)需要對(duì)住房進(jìn)行變動(dòng)時(shí)，要征得出租人的同意，并簽訂書(shū)面協(xié)議。8轉(zhuǎn)租的約定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通過(guò)轉(zhuǎn)租取得租金收入。由于這種轉(zhuǎn)租行為影響到出租人的利益，所以雙方應(yīng)該在合同中對(duì)轉(zhuǎn)租加以規(guī)定。如果允許轉(zhuǎn)租，雙方可以協(xié)商確定一個(gè)分享轉(zhuǎn)租收入的比例；如果不允許轉(zhuǎn)租，而承租人擅自轉(zhuǎn)租，出租人則有權(quán)終止租賃合同。9違約責(zé)任在簽訂合同時(shí)，雙方就要想到可能產(chǎn)生的違反合同的行為，并在合同中規(guī)定相應(yīng)的懲罰辦法。例如，如果承租人不按期交納房租，出租人可以提前終止

20、合同，讓其搬離；如果出租人未按約定配備家具等，承租人可以與其協(xié)商降低房租等。10 租賃合同的變更和終止如果在租賃過(guò)程中出租人和承租人認(rèn)為有必要改變合同的上述各項(xiàng)條款，如租賃期限、租金等，雙方可以通過(guò)協(xié)商對(duì)合同進(jìn)行變更。如果承租人由于工作等的變動(dòng)需要與他人互換住房，應(yīng)該事先征得出租人同意，換房后，原租賃合同終止，出租人和新的承租人簽訂新的租賃合同。如果合同未到期時(shí)出租人和承租人中有一方要提前解除合同，則要提前通知對(duì)方，并按照合同約定或協(xié)商給予對(duì)方一定的補(bǔ)償。如果合同到期，那么該合同自然終止。 編輯本段糾紛問(wèn)題房屋租賃合同糾紛問(wèn)題出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)

21、任等條款達(dá)成一致意見(jiàn)后，合同視為成立。房屋租賃合同有無(wú)效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，為對(duì)房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)審查：1、審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。2、審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。但只要法律法規(guī)沒(méi)有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。建設(shè)部 1995 年以第 42 號(hào)令發(fā)布的城市房屋租賃管理辦法第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：(一 )未依法取得房屋所有權(quán)證的;(二 )司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的 ;(三 )共有房屋

22、未取得共有人同意的;(四 )權(quán)屬有爭(zhēng)議的 ;(五 )屬于違法建筑的;(六 )不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;(七 )已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;(八 )不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的;(九 )有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。城市房屋租賃管理辦法認(rèn)為房屋租賃的權(quán)源只能是所有權(quán)。而無(wú)論是法理分析，還是具體考察國(guó)外關(guān)于租賃的立法及審判實(shí)踐，都會(huì)得出房屋租賃的權(quán)源來(lái)自合法占有的結(jié)論。房屋租賃的權(quán)源問(wèn)題也恰是長(zhǎng)期困擾審判人員的根本問(wèn)題。也正是這個(gè)問(wèn)題使得許多房屋糾紛案件難以作出合乎邏輯和合乎實(shí)際情況的判決。比如按揭房出租，因沒(méi)有完全取得產(chǎn)權(quán)，是否就認(rèn)為出租行為無(wú)效呢 ? 還如大量存在的 “二房東 ”現(xiàn)象，是否 “二房東 ”與他人簽訂的租賃合同都無(wú)效呢 ? 顯然，這些出租行為認(rèn)為無(wú)效，極不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也會(huì)導(dǎo)致房屋資源的閑置和浪費(fèi)。這與社會(huì)主義立法的目的和法律應(yīng)適應(yīng)事物發(fā)展規(guī)律的原則是相左的。從物權(quán)的角度來(lái)分析，所有權(quán)人出讓占有權(quán)是很常見(jiàn)的，合法占有權(quán)人在所有權(quán)人允許的范圍內(nèi)享受收益權(quán)，理應(yīng)恰當(dāng)，否