物業(yè)公司財(cái)務(wù)管理制度

1、精品物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)管理制度1. 基本任務(wù)管理處財(cái)務(wù)管理的基本任務(wù)是: 物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)管理為獨(dú)立運(yùn)作及核算，與物業(yè)管理公司分開。籌集和管理物業(yè)管理處的資金和資產(chǎn)，組織日常財(cái)產(chǎn)運(yùn)作和會(huì)計(jì)核算，協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)開支，真實(shí)地、系統(tǒng)地、全面地反映公司的經(jīng)營狀況，監(jiān)督各項(xiàng)財(cái)務(wù)計(jì)劃的執(zhí)行情況。1 會(huì)計(jì)制度1.1 管理處的業(yè)務(wù)范圍，所屬國內(nèi)行業(yè)，執(zhí)行其所屬行業(yè)之會(huì)計(jì)制度。1.2 執(zhí)行公司統(tǒng)一規(guī)定的會(huì)計(jì)制度。2 會(huì)計(jì)年度2.1 為了符合國內(nèi)會(huì)計(jì)法要求，管理處需按國內(nèi)規(guī)定的會(huì)計(jì)年度，即自公歷1月 1 日起至 12 月 31 日止，編制一套符合國內(nèi)要求的會(huì)計(jì)報(bào)告。3 記帳本位幣管理處記帳以人民幣為單位。4 收入和費(fèi)用的

2、確認(rèn)感謝下載載精品管理處正確劃分資本性支出和權(quán)益性支出，對各項(xiàng)收入和費(fèi)用的確認(rèn)采用權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。2. 公司內(nèi)部財(cái)務(wù)管理的基本工作2.1 財(cái)務(wù)匯報(bào)流程1. 財(cái)務(wù)匯報(bào)流程1.1 管理處財(cái)務(wù)每月定期向項(xiàng)目中心物管部報(bào)告。1.2 物管部財(cái)務(wù)每月定期向項(xiàng)目中心財(cái)務(wù)部報(bào)告。2. 財(cái)務(wù)匯報(bào)格式2.1 為統(tǒng)一口徑、便于匯總，管理處統(tǒng)一使用公司總部規(guī)定的財(cái)務(wù)報(bào)告格式。3. 財(cái)務(wù)報(bào)告分類3.1 月報(bào)、季報(bào)和年報(bào)4. 財(cái)務(wù)報(bào)告組成及內(nèi)容4.1 財(cái)務(wù)報(bào)告組成按公司總部統(tǒng)一規(guī)定編報(bào)，其主要報(bào)告有：4.1.1 資產(chǎn)負(fù)債表；4.1.2 損益表；4.1.3 現(xiàn)金流量表 ;4.1.4 其他報(bào)表（包括但不限于固定資產(chǎn)，應(yīng)收賬，

3、應(yīng)付賬，收入明細(xì)賬等）。4.2 財(cái)務(wù)報(bào)告中管理處核算或反映的內(nèi)容按公司總部統(tǒng)一規(guī)定執(zhí)行。5. 財(cái)務(wù)報(bào)告提交與審批時(shí)間5.1 季報(bào)應(yīng)于每月 5 日以前、年報(bào)應(yīng)于年度終了10 日內(nèi)，報(bào)公司總部物業(yè)經(jīng)理審批。5.2 公司總部物業(yè)經(jīng)理應(yīng)在收到管理處財(cái)務(wù)報(bào)告次日起3 日內(nèi)審?fù)?，并將?cái)務(wù)報(bào)告返還各管理處。6. 對外公布資料：按廣州市物業(yè)管理辦法每季公布收支表給業(yè)戶查看。感謝下載載精品2.2 預(yù)算及審批預(yù)算流程1.預(yù)算制度1.1 管理處的一切財(cái)務(wù)收支活動(dòng)都要按財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行，受財(cái)務(wù)預(yù)算的制約；1.2 管理處的財(cái)務(wù)預(yù)算由年度財(cái)務(wù)預(yù)算、季度財(cái)務(wù)預(yù)算組成；1.3 管理處的財(cái)務(wù)預(yù)算要樹立全局觀念，搞好綜合平衡，做到統(tǒng)

4、籌兼顧；1.4 財(cái)務(wù)預(yù)算需經(jīng)地區(qū)總監(jiān)審批后才能執(zhí)行；1.5 預(yù)算編制禁止巧立名目，弄虛作假。2.預(yù)算編制根據(jù)2.1 管理處業(yè)務(wù)范圍及工作方式；2.2 管理處所在地區(qū)生活及工資水平；2.3 由管理處付薪的員工人數(shù)；2.4 管理處擁有或控制的固定資產(chǎn)的構(gòu)成及數(shù)量、價(jià)值等；2.5 租賃的房屋、設(shè)施等的數(shù)量及價(jià)格；2.6 其他3.預(yù)算編制、審批及撥款流程3.1 前季度第二個(gè)月月末各管理處部門向財(cái)務(wù)提供預(yù)算所需數(shù)據(jù)，然后財(cái)務(wù)部按總部統(tǒng)一規(guī)定之預(yù)算格式編制。3.2 管理處在前季度第三個(gè)月第一個(gè)星期，將預(yù)算報(bào)物業(yè)經(jīng)理審批。3.3 物業(yè)經(jīng)理收到各管理處預(yù)算，在10 日內(nèi)審批完成。3.4 審批完畢后，交地區(qū)總監(jiān)

5、最后審批，審批于5 日內(nèi)完成。3.5 審批后的財(cái)務(wù)預(yù)算，及時(shí)回復(fù)各管理處并通知公司總部（項(xiàng)目中心）財(cái)務(wù)部。3.6 公司總部財(cái)務(wù)部根據(jù)審批后的管理處預(yù)算的撥款金額、撥款時(shí)間等，及時(shí)為各管理處撥款。感謝下載載精品4.預(yù)算與實(shí)際對比4.1 各管理處的財(cái)務(wù)報(bào)告，要有反映預(yù)算數(shù)與實(shí)際完成數(shù)對比資料；4.2 實(shí)際完成數(shù)大于預(yù)算5% 以上時(shí)，要有文字說明；4.3 實(shí)際完成數(shù)小于預(yù)算10% 以上時(shí)，要有文字說明；2.3 審批管理1. 營運(yùn)開支審批1.1 范圍 :非業(yè)主 ,住客按金 / 基金等的物業(yè)管理處營運(yùn)開支,一般多于 RMB500 。1.2 申請程序1.3 未經(jīng)批準(zhǔn)和有效報(bào)銷前的支出當(dāng)個(gè)人借款處理1.4

6、審批權(quán)1.4.1 物業(yè)管理處主管可簽批支付每單不多于RMB500 。1.4.2 物業(yè)管理公司物業(yè)經(jīng)理可簽批支付每單RMB3000或以下。1.4.3 物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)總監(jiān)（即項(xiàng)目中心財(cái)務(wù)總監(jiān)）加簽每單RMB3,000 至RMB30,000 。1.4.4 物業(yè)管理公司總經(jīng)理（即項(xiàng)目中心地區(qū)總監(jiān)）加簽每單RMB 以上。1.4.5 有效合同或預(yù)算。1.5 復(fù)核2. 備用現(xiàn)金開支審批2.1 最高存放金額 :RMB5,000 ；申請現(xiàn)金補(bǔ)充備用現(xiàn)金金額:RMB500 ；存款應(yīng)付約一星期需要。2.2 備用現(xiàn)金適用范圍：難以用支票形式支付的小額支出，一般不多于RMB200 。2.3 申請程序。2.4 未經(jīng)批準(zhǔn)

7、和有效報(bào)銷前的支出當(dāng)個(gè)人借款處理。感謝下載載精品2.5 審批權(quán)2.5.1 物業(yè)管理處主管可簽批支付每單不多于RMB3002.5.2 物業(yè)管理公司物業(yè)經(jīng)理可簽批支付每單RMB300 以上3. 合同方面3.1 如已有合同之約束，及既定協(xié)議之金額，則由物業(yè)經(jīng)理簽批后便完成審批。3.2 未有合同 ,則按如下情況3.2.1 對外簽約 (備預(yù)算 )3.2.1.1 預(yù)算金額 30,000 元或以上 審批 : 總經(jīng)理3.2.1.2 預(yù)算金額 3,000-30,000元或以下 審批 : 財(cái)務(wù)總監(jiān)3.2.1.3 預(yù)算金額 3,000 元以下 審批 : 物業(yè)經(jīng)理3. 貨幣資金及往來帳項(xiàng)管理3.1 現(xiàn)金管理1.現(xiàn)金處

8、理1.1 管理處的現(xiàn)金管理由現(xiàn)金出納和會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)，現(xiàn)金出納，應(yīng)每天登記當(dāng)天的現(xiàn)金收支記錄及整理有關(guān)憑證資料，管理處負(fù)責(zé)人可以隨時(shí)監(jiān)督檢查。1.2 管理處辦公室應(yīng)儲(chǔ)存適量現(xiàn)金，現(xiàn)暫定500 元，足夠 3-5 天內(nèi)的日常零星開支。現(xiàn)金存量在規(guī)定的限額內(nèi)。當(dāng)現(xiàn)金余額到達(dá)現(xiàn)金存量下限時(shí),由出納通知會(huì)計(jì)，并準(zhǔn)備支票由物業(yè)經(jīng)理簽署后提取現(xiàn)金。1.3 現(xiàn)金出納根據(jù)管理處開支情況，提出現(xiàn)金存量上下限報(bào)總部物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)。1.4 辦公室應(yīng)把現(xiàn)金儲(chǔ)存于保險(xiǎn)箱內(nèi)。1.5 保險(xiǎn)箱密碼與保險(xiǎn)箱鎖匙由二人分別持有管理，未得物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)不得移交第三者。1.6 出納與會(huì)計(jì)每周末及月末下班前進(jìn)行現(xiàn)金盤點(diǎn)；由出納填寫現(xiàn)金盤點(diǎn)登記表兩

9、感謝下載載精品人共同簽字。月末盤點(diǎn)，會(huì)計(jì)核對現(xiàn)金帳無誤后，再由會(huì)計(jì)及出納共同簽署確認(rèn)帳物相符。管理處負(fù)責(zé)人可以隨時(shí)進(jìn)行監(jiān)督盤點(diǎn)。出納每日必須登記現(xiàn)金日記帳， 保證賬目與現(xiàn)金數(shù)額相符，并每月與會(huì)計(jì)對帳。2. 現(xiàn)金提款2.1 管理處每月的用款由項(xiàng)目的專用帳戶開支。2.2 管理處現(xiàn)金儲(chǔ)存量在規(guī)定限額內(nèi)（現(xiàn)暫定在不超過5 ，000 元。每當(dāng)現(xiàn)金余額到達(dá)現(xiàn)金存量下限（ 500 元）時(shí)，出納要通知會(huì)計(jì)，并準(zhǔn)備轉(zhuǎn)帳支票預(yù)約簽署。財(cái)務(wù)部要每月咨詢管理處主管，建議財(cái)務(wù)部主管修訂現(xiàn)金存量上下限。2.3 每次提款由出納負(fù)責(zé)安排，管理處派員與出納一同提款。3.2 按金管理1.退還裝修押金及裝修工作證押金程序1.1 裝

10、修后 3 個(gè)月內(nèi)，管理處對已裝修單位驗(yàn)收合格后，填寫裝修按金發(fā)還申請表 ，并附上文件憑證 .1.2 管理處經(jīng)理簽名同意后可予以退還裝修押金及工作證押金。1.3 財(cái)務(wù)核實(shí)發(fā)還申請表后才發(fā)放款項(xiàng)。3.3 支出報(bào)銷流程1. 支出簡化流程1.1 各部門需指定一人與財(cái)務(wù)部對口辦理有關(guān)支出報(bào)銷管理工作。（其他人員支出報(bào)銷亦統(tǒng)一由部門與財(cái)務(wù)部對口）1.2 部門任何支出，先向財(cái)務(wù)部索取付款申請表，填好后連同有關(guān)單據(jù)合格、發(fā)票等并作背書，經(jīng)部門負(fù)責(zé)人核實(shí)簽字。1.3 管理處經(jīng)理簽批后，再交財(cái)務(wù)部核對。會(huì)計(jì)核對后，將付款申請書及有關(guān)單據(jù)交財(cái)務(wù)部出納。感謝下載載精品1.4 出納登記現(xiàn)金日記帳，將簽署后的付款申請書與

11、發(fā)票、原始憑證等交會(huì)計(jì)。1.5 財(cái)務(wù)部會(huì)計(jì)入帳，制作憑證。1.6 若要開支票，會(huì)計(jì)負(fù)責(zé)準(zhǔn)確支票并安排蓋章。1.7 遇到物業(yè)經(jīng)理審批權(quán)限以外，需要總部審批的支出，由物業(yè)經(jīng)理與有關(guān)高層預(yù)約時(shí)間審批。2.支出報(bào)銷時(shí)限2.1 由管理處負(fù)責(zé)人確定每周的某段時(shí)間天為報(bào)銷日期，非特殊情況，其他時(shí)間不審批報(bào)銷。2.2 管理處人員有因工預(yù)借款項(xiàng)，應(yīng)在完成業(yè)務(wù)返回管理處后3 日內(nèi)報(bào)銷結(jié)帳，對有特殊情況的其清帳日期亦不得超過30 天。出差前領(lǐng)款亦不可以早于出差前3 天領(lǐng)款。3.現(xiàn)金預(yù)支3.1 管理處貨品購買，盡可能地使用非現(xiàn)金結(jié)算方式。3.2 預(yù)借現(xiàn)金必須填寫借支單，經(jīng)管理處主管簽字后，向出納領(lǐng)款，副本留在出納處，

12、正本予會(huì)計(jì)入帳，但出納及會(huì)計(jì)要在副本上簽署確認(rèn)。預(yù)借現(xiàn)金必須在借出日起 3 日以內(nèi)歸還 / 清帳。清賬前，借款人需個(gè)人承擔(dān)借款責(zé)任；每次借款不得越過人民幣3000 元，若部門總借款共3 次而未清賬時(shí)，共3000 元便不可再預(yù)借款項(xiàng)。3.3 員工使用現(xiàn)金應(yīng)取得原始憑證/ 合格方案并背書， 填付款申請表 ，本人簽字后，交管理處經(jīng)理批準(zhǔn)簽字，會(huì)計(jì)審核，向出納領(lǐng)款。有預(yù)借現(xiàn)金者，應(yīng)同時(shí)還清所借現(xiàn)金。3.4 若有特殊情況不能取得原始憑證/ 合格方案，用款人應(yīng)以書面形式說明原因，并得到部門主管核實(shí)批準(zhǔn)，財(cái)務(wù)部審核，作為自制憑證入帳。注：凡采購辦公用品及各種設(shè)備、物料，要經(jīng)行政部辦理入倉出倉手續(xù)，并簽字核實(shí)

13、。感謝下載載精品3.4 帳戶管理1.戶口分類物業(yè)管理公司物業(yè)管理處戶口類別 負(fù)責(zé)人 用 途 戶口類別 負(fù)責(zé)人 用 途1、基本戶口 財(cái)務(wù)總監(jiān) 作收支費(fèi)用 1 、小額戶口 物業(yè)經(jīng)理 支付日常支出（儲(chǔ)備額不超過10,000 元） （ 3000 元以下）2、大額戶口 財(cái)務(wù)總監(jiān) 處理日常收款及轉(zhuǎn)帳至小額戶3、按金戶口 財(cái)務(wù)總監(jiān) 收取裝修按金、管理費(fèi)按金4、基金戶口 財(cái)務(wù)總監(jiān) 收取資產(chǎn)儲(chǔ)備金注：每個(gè)管理處均開設(shè)以上類別戶口2.戶口運(yùn)作1.小額戶1.1 支付 RMB3,000 或以下物業(yè)管理處營運(yùn)開支。1.2 小額戶運(yùn)作類似備用金運(yùn)作模式,資金不足時(shí)以實(shí)報(bào)實(shí)銷的形式大額戶轉(zhuǎn)入。1.3 小額戶不收管理費(fèi)和其他

14、物業(yè)管理處的收入。1.4 戶口簽名人除管理物業(yè)管理公司的地區(qū)總監(jiān)與財(cái)務(wù)總監(jiān)外，物業(yè)管理公司主管（ KK LEUNG ）可單獨(dú)執(zhí)行。2.大額戶2.1 主要支付 RMB3,000以上的物業(yè)管理處營運(yùn)收入。2.2 大額戶運(yùn)作類似公司的基本戶運(yùn)作模式，資金不足時(shí)以實(shí)報(bào)實(shí)銷形式大額戶調(diào)入。感謝下載載精品2.3 大額戶收管理費(fèi)和其他物業(yè)管理處的營運(yùn)開支。2.4 資金不足由所屬物業(yè)管理公司免息借入補(bǔ)足，一些非一般支出經(jīng)特定審批程序或會(huì)由基金戶撥入應(yīng)付。2.5 戶口簽名人參考廣州項(xiàng)目中心下屬公司銀行戶運(yùn)作模式，物業(yè)管理公司主管（KKLEUNG ）可單獨(dú)簽 RMB3000 可以下的支票。3.按金戶3.1 專門收

15、支物業(yè)管理處客戶的各類按金。3.2 戶口簽名人參考廣州項(xiàng)口管理中心下屬公司銀行戶運(yùn)作模式,物業(yè)管理公司主管(KK LEUNG) 要單獨(dú)簽 RMB3000或以下的支票。4.基金戶4.1 專門收支物業(yè)管理處客戶的各類基金。4.2 一些非一般支出經(jīng)特定審批程序或會(huì)由基金戶調(diào)撥至大額戶應(yīng)付。4.3 戶口簽名人參考廣州項(xiàng)目中心下屬公司銀行戶運(yùn)作模式,物業(yè)管理公司主管(KK LEUNG) 可單獨(dú)簽 RMB3000或以下的支票。4. 固定資產(chǎn)的管理4.1 計(jì)價(jià)方法1. 資產(chǎn)計(jì)價(jià)采用歷史成本原則。2.凡單位價(jià)值 2 ，000 元以上，使用期限在一年以上的，并在使用中保持原來物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，列為固定資產(chǎn)。3.設(shè)

16、備或物品要作報(bào)廢 ,填寫物品報(bào)廢申請表4.2 折舊1.折舊按照建時(shí)的成本價(jià)及預(yù)期可使用年限，以直線法每月計(jì)算，不預(yù)計(jì)殘值和清理費(fèi)用。感謝下載載精品2.購建的固定資產(chǎn) ,從次月開始計(jì)提折舊；處理的固定資產(chǎn)從次月開始不計(jì)折舊。資產(chǎn) 預(yù)計(jì)可使用年限汽車10年電腦及其輔件3 年家具5年辦公室儀器 5 年裝修3年其他 報(bào)總部批準(zhǔn)后執(zhí)行5.費(fèi)用的管理5.1 報(bào)銷手續(xù)1.用款申請1.1 購買大宗物品（ 1,000 元以上）需做三份報(bào)價(jià)分析填報(bào)報(bào)價(jià)分析表；在有預(yù)算情況下 1,000 元以下由管理處經(jīng)理審批：1,000 元至 3,000 元由總部物業(yè)經(jīng)理審批； 3000 元以上由總經(jīng)理或授權(quán)物業(yè)經(jīng)理審批。2.報(bào)

17、銷手續(xù)2.1 持原始憑證（購物發(fā)票）填寫付款申請表，經(jīng)手人按審批單要求填寫后交管理處有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽名。2.2 報(bào)銷審批單由管理處經(jīng)理或有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)簽名后，現(xiàn)金開支的結(jié)清余款，有備用金的補(bǔ)足備用金。 1000 元以下之零星開支費(fèi)用，由管理處經(jīng)理審批予以報(bào)銷。3.備用金3.1 各部門主管因公需零星購物的可申請備用金，備用金限額管理處經(jīng)理1,000 元，各部門主管 300 元。3.2 申請備用金需填寫借支單由總部物業(yè)經(jīng)理簽名同意，再到財(cái)務(wù)部領(lǐng)取，作感謝下載載精品為本部門購物使用。4.車費(fèi)報(bào)銷手續(xù)4.1 管理處派員外出辦事，根據(jù)取回的合理憑證填寫付款申請表（車票）貼在后面，經(jīng)手人簽名、交由有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批簽名后結(jié)

18、清余款。5.2 工資發(fā)放1.工資發(fā)放1.1 財(cái)務(wù)部于每月 2 日前將工資發(fā)放資料報(bào)總部物業(yè)經(jīng)理審批。1.2 物業(yè)經(jīng)理應(yīng)在每月2 日前審批完畢，并將工資發(fā)放資料返回管理處財(cái)務(wù)部。1.3 管理處于每月 8 日根據(jù)審批后的工資資料發(fā)放工資。1.4 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備支票及匯款單。1.5 人事部負(fù)責(zé)考勤及核實(shí)出席時(shí)間5.3 應(yīng)酬費(fèi)用1.應(yīng)酬費(fèi)用1.1 所有應(yīng)酬費(fèi)用（包括送禮） 必須由財(cái)務(wù)部另冊詳盡列同被接待單位的資料、日期、人數(shù)、地點(diǎn)。1.2 與管理處有關(guān)的對外單位發(fā)生的應(yīng)酬費(fèi)用，管理處人員內(nèi)部的文娛活動(dòng)費(fèi)用，應(yīng)在預(yù)算中另列。1.3 應(yīng)酬費(fèi)用只為管理處部份有業(yè)務(wù)上需要的員工而設(shè)。各部門員工的應(yīng)酬費(fèi)必須事先經(jīng)公司主管經(jīng)理同意。1.4 管理處每月應(yīng)酬費(fèi)用不得超出預(yù)算上限，及每次應(yīng)酬費(fèi)用不得超出RMB500 元。若管理處主管認(rèn)為當(dāng)月需較多應(yīng)酬或某次應(yīng)酬將超出標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)預(yù)先請示物業(yè)經(jīng)理批準(zhǔn)后 ,方能為之。6.