民法課件 第14章用益物權(quán)

1、第十四章 用益物權(quán) 本章主要介紹了用益物權(quán)的含義與特征，以及土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)的含義、特點(diǎn)、效力等內(nèi)容。用益物權(quán)的含義與特征（一）含義 用益物權(quán)是指非所有權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依法享有的占有、使用和收益的權(quán)利。用益物權(quán)的含義與特征（二）特征 1、是一種他物權(quán)：它是在他人所有的物上設(shè)定的物權(quán)。 2、是受到一定限制的物權(quán)：用益物權(quán)人行使權(quán)利不得損害所有權(quán)人的利益。 3、是以物的使用價(jià)值為實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)的物權(quán)：它設(shè)立的目的在于獲取物的使用價(jià)值，因而其標(biāo)的物必須具有使用價(jià)值。 4、是有期限物權(quán)：任何一種用益物權(quán)都有一定的期限，在存續(xù)期間屆滿時(shí)，用益物權(quán)即歸于消滅。用

2、益物權(quán)的含義與特征（二）特征 5、大多為獨(dú)立物權(quán)：絕大多數(shù)的用益物權(quán)一經(jīng)設(shè)立，便具有獨(dú)立于所有權(quán)而存在的特性，權(quán)利人對(duì)于用益物權(quán)的享有不以其他財(cái)產(chǎn)權(quán)為前提。 6、客體主要是不動(dòng)產(chǎn)，但也可以是動(dòng)產(chǎn)：用益物權(quán)的客體主要是不動(dòng)產(chǎn)，動(dòng)產(chǎn)一般不宜設(shè)置該權(quán)利，因?yàn)閯?dòng)產(chǎn)種類繁多、數(shù)量零碎、其價(jià)值一般也比不動(dòng)產(chǎn)低；若有所需，可以買為自有，即使需要利用他人的動(dòng)產(chǎn)，也可以通過(guò)借用或者租賃的方式滿足，而不必依賴用益物權(quán)。 我國(guó)的用益物權(quán)體系物權(quán)法確認(rèn)了四種用益物權(quán)類型： （一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)（二）建設(shè)用地使用權(quán)（三）宅基地使用權(quán)（四）地役權(quán)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的含義與特征（一）含義 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是指自然人、法人或者非法

3、人組織對(duì)農(nóng)村用于農(nóng)業(yè)的土地，通過(guò)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的方式加以利用的用益物權(quán)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的含義與特征（二）特征 、主體具有特殊性 該權(quán)利的主體是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的自然人、法人及非法人組織；這不僅限于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，還包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外的自然人、法人或非法人組織 、標(biāo)的物具有特殊性 該權(quán)利的客體為土地，但范圍具有特殊性，不含城市國(guó)有土地。 、產(chǎn)生方式具有特定性 該權(quán)利不是直接依據(jù)法律規(guī)定取得的，而是需要由發(fā)包人和承包人之間簽訂承包合同，并且土地承包合同生效的時(shí)間即為該權(quán)利設(shè)立的時(shí)間。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得（一）依法律行為取得 1、以家庭承包方式設(shè)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 這是指本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以家庭

4、為單位，與集體經(jīng)濟(jì)組織之間通過(guò)合同設(shè)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的行為。這是土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)取得的最主要方式。 2、以其他方式設(shè)定土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 對(duì)于不宜采取家庭承包方式的“四荒”（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）土地，法律允許以其他方式進(jìn)行承包。 3、以轉(zhuǎn)讓、互換等方式繼受取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) 即可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的取得（二）基于法律行為以外的原因而取得 除法律行為外，繼承為基于法律行為以外的原因而取得土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的方式。在承包期內(nèi)，繼承人可以繼續(xù)承包。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的效力（一）承包方的權(quán)利與義務(wù) 1、承包方的權(quán)利 （1）占有、使用、收益的權(quán)利 這是指占有土地、按照

5、承包地的自然屬性和承包合同的約定用途，對(duì)承包地進(jìn)行使用，并獲取承包地上產(chǎn)生的收益的權(quán)利。 （2）依法流轉(zhuǎn)權(quán) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是用益物權(quán)，具備流轉(zhuǎn)的法律基礎(chǔ)。承包方有權(quán)依法自主決定土地承包權(quán)是否流轉(zhuǎn)以及流轉(zhuǎn)的方式。 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的效力（一）承包方的權(quán)利與義務(wù) 2、承包方的義務(wù) （1）維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)業(yè)建設(shè) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)僅在農(nóng)業(yè)用地上存在，應(yīng)當(dāng)為了發(fā)展農(nóng)業(yè)目的而存續(xù)。因此，承包方應(yīng)當(dāng)維持土地的農(nóng)業(yè)用途，不得私自將承包地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)（如建廠房）。 （2）依法保護(hù)和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害 承包方在承包經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)保持承包地的土地生態(tài)及其環(huán)境的良好性能和質(zhì)量，合

6、理利用土地，不得給土地造成永久性損害。（3）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù) 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的效力（二）發(fā)包方的權(quán)利與義務(wù) 1、發(fā)包方的權(quán)利 （1）發(fā)包本集體所有的或者國(guó)家所有但依法由本集體使用的農(nóng)村土地 集體土地由集體經(jīng)濟(jì)組織享有所有權(quán)，而國(guó)家所有但依法由集體經(jīng)濟(jì)組織使用的農(nóng)村土地，其使用、收益權(quán)歸集體經(jīng)濟(jì)組織享有，這就決定了集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)對(duì)這些農(nóng)村土地進(jìn)行發(fā)包。（2）監(jiān)督承包方依照承包合同約定的用途合理利用和保護(hù)土地基于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的特殊性，承包方負(fù)有依照合同約定的用途合理利用和保護(hù)土地的義務(wù)，發(fā)包方對(duì)此有監(jiān)督權(quán)。（3）制止承包方損害承包地和農(nóng)業(yè)資源的行為 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的效力（二）發(fā)包方

7、的權(quán)利與義務(wù) 、發(fā)包方的義務(wù) （1）維護(hù)發(fā)包方的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，非因特定情形，承包期內(nèi)不得調(diào)整或收回承包地。 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是承包方依法享有的物權(quán)，任何組織和個(gè)人都不得侵犯；發(fā)包方不得非法變更、解除土地承包合同，調(diào)整或收回承包地。 （2）尊重承包方的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，不得干涉承包方依法進(jìn)行正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng) 承包方享有使用、收益權(quán)，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行處置，發(fā)包方不得干涉。 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的效力（二）發(fā)包方的權(quán)利與義務(wù) 、發(fā)包方的義務(wù)（3）依照承包合同約定，為承包方提供生產(chǎn)、技術(shù)、信息等服務(wù) 如果承包合同約定了發(fā)包方提供生產(chǎn)、技術(shù)、信息等服務(wù)的，發(fā)包方應(yīng)當(dāng)履行。（4）執(zhí)行縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）

8、土地利用總體規(guī)劃，組織本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 這是指執(zhí)行縣、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）根據(jù)經(jīng)濟(jì)建設(shè)需要和土地的適宜性，在較長(zhǎng)的規(guī)劃時(shí)期內(nèi)，對(duì)土地資源進(jìn)行的統(tǒng)籌安排，并組織相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。（5）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的效力以事例認(rèn)識(shí)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的效力以事例認(rèn)識(shí)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的效力 王某2001年承包土地15畝，承包期30年。2006年，王某與李某協(xié)商，將承包地轉(zhuǎn)讓給李某蓋加工廠，轉(zhuǎn)讓期28年。問(wèn)題：該轉(zhuǎn)讓行為是否有效？為什么？ 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的消滅（一）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的提前收回 這是指在土地承包經(jīng)營(yíng)合同約定的承包期限屆滿之前，發(fā)包人在發(fā)生特定事由時(shí)將承包地提前收回，使土地承包經(jīng)

9、營(yíng)權(quán)歸于消滅的行為。（二）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的提前交回 這是指在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)合同約定的承包期限屆滿之前，承包方將承包地交回發(fā)包方，其土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)歸于消滅的行為。（三）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的期限屆滿 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)是一種有期限的物權(quán)，在期限屆滿時(shí)歸于消滅，但土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人可以按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繼續(xù)承包。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的消滅（四）承包地被征收 國(guó)家基于社會(huì)公共利益的需要征收集體所有的土地時(shí)，在該土地上設(shè)立的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)當(dāng)然消滅，但國(guó)家應(yīng)當(dāng)給予承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人充分的、合理的補(bǔ)償。（五）承包地滅失或使用價(jià)值喪失 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)必須存在于一定的承包地上，否則便失去了存在的基礎(chǔ)。因此，如果承包地滅失或者喪失使用價(jià)值，

10、則土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)消滅。（六）承包方死亡無(wú)繼承人或繼承人放棄繼承 土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的存續(xù)必須以承包方的存在為前提，如果作為權(quán)利主體的承包方死亡且無(wú)繼承人的，其所享有的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)也隨之消滅。建設(shè)用地使用權(quán)的含義與特征（一）含義 建設(shè)用地使用權(quán)是指自然人、法人或非法人組織依法享有的，利用國(guó)家或集體所有的土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的用益物權(quán)。 建設(shè)用地使用權(quán)的含義與特征（二）特征 1、建設(shè)用地使用權(quán)的客體既可以是國(guó)有土地，也可以是集體所有的土地 國(guó)有土地和集體土地都可以作為建設(shè)用地設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。 2、建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容是利用土地從事建設(shè) 該權(quán)利的標(biāo)的土地具有用途上的特殊性，即只能用于

11、建造、保有建筑物、構(gòu)筑物和附屬設(shè)施，而不能以耕作為目的進(jìn)行種植。 3、建設(shè)用地使用權(quán)既可以在地表設(shè)立，也可以在地下設(shè)立 隨著對(duì)土地的立體利用，地上、地下均可設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，故同一塊土地上可能存在多個(gè)建設(shè)用地使用權(quán)。 4、建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)能具有完備性 該權(quán)利的權(quán)能不僅包括對(duì)土地本身的占有、使用和收益，且該權(quán)利可以獨(dú)立進(jìn)入市場(chǎng)交易，是一種具有高度流轉(zhuǎn)性的用益物權(quán)。 建設(shè)用地使用權(quán)的設(shè)立（一）建設(shè)用地使用權(quán)的出讓 這是指國(guó)家以土地所有人的身份，將建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。這是土地使用權(quán)原始取得的一種方式。 （二）建設(shè)用地使用權(quán)的劃

12、撥 建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥也是建設(shè)用地使用權(quán)的原始取得方式之一。建設(shè)用地使用權(quán)的劃撥是經(jīng)縣級(jí)人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將國(guó)有土地交付其使用，或者將土地?zé)o償交付給土地使用者使用的行為。 設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，自登記時(shí)起建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立。自登記時(shí)起建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立。建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容（一）建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利 1、利用土地進(jìn)行建設(shè) 建設(shè)用地使用權(quán)的核心內(nèi)容就是利用土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。但是，建設(shè)用地使用權(quán)取得的方法不同，建設(shè)的內(nèi)容也不相同。 2、享有其建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附

13、屬設(shè)施的所有權(quán) 建設(shè)用地使用權(quán)人在土地之上建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。 建設(shè)用地使用權(quán)的內(nèi)容（二）建設(shè)用地使用權(quán)人的義務(wù) 1、支付建設(shè)用地使用權(quán)費(fèi)用的義務(wù) 以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，土地使用者應(yīng)當(dāng)以出讓金的方式，向土地所有人繳納費(fèi)用。 2、土地的使用和保護(hù)義務(wù) 建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照設(shè)立該權(quán)利時(shí)所登記的用途使用土地，需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。 建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)保護(hù)和合理利用土地，使土地免受他人侵害、按照土地的自然屬性和法律屬性合理使用土地，維護(hù)土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值。建設(shè)用地使用權(quán)的處分（一

14、）含義 建設(shè)用地使用權(quán)的處分是指權(quán)利人在權(quán)利存續(xù)期間內(nèi)，將其建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資、贈(zèng)與等行為。建設(shè)用地使用權(quán)的處分（二）方式、轉(zhuǎn)讓 建設(shè)用地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)以合同方式再行轉(zhuǎn)移的行為。轉(zhuǎn)讓必須訂立書(shū)面合同。 、出租 建設(shè)用地使用權(quán)的出租是指土地使用者作為出租人，將建設(shè)用地使用權(quán)隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人交付租金的行為。出租必須訂立書(shū)面合同。 、抵押 建設(shè)用地使用權(quán)的抵押是指抵押人以其建設(shè)用地使用權(quán)向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)依法從抵押的建設(shè)用地使用權(quán)拍賣所得價(jià)款中優(yōu)先受償。抵押必須訂立書(shū)面合

15、同，并且建設(shè)用地使用權(quán)抵押時(shí)，其地上建筑物、其他附著物也隨之抵押。建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的關(guān)系我國(guó)法律要求建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)一并處分。也就是說(shuō)，房屋和建設(shè)用地使用權(quán)必須共同作為交易的標(biāo)的，而不能分別處分，即建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物所有權(quán)均不能單獨(dú)轉(zhuǎn)移、抵押或出租，必須同時(shí)發(fā)生變動(dòng)。這就是“房隨地走”、“地隨房走”的規(guī)則。建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的關(guān)系以事例認(rèn)識(shí)建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的關(guān)系以事例認(rèn)識(shí)建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的關(guān)系 某公司因不能清償?shù)狡趥鶆?wù)被宣告破產(chǎn)，破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)包括一棟大廈。債權(quán)人甲公司欲取得該土地的使用權(quán)，乙公司欲取得該大廈。問(wèn)題：甲、乙公司的要求是否能夠同

16、時(shí)得到滿足？ 建設(shè)用地使用權(quán)的消滅（一）土地滅失 在土地全部滅失的情況下，建設(shè)用地使用權(quán)的標(biāo)的不復(fù)存在，權(quán)利也應(yīng)當(dāng)消滅；在土地部分滅失的情況下，建設(shè)用地使用權(quán)僅就剩余部分而存在。（二）使用期限屆滿 用益物權(quán)有期限限制。在期限屆滿時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)消滅。但是，劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)一般沒(méi)有期限的限制。（三）提前收回土地 基于公共利益的需要，國(guó)家有權(quán)在建設(shè)用地使用權(quán)期限尚未屆滿時(shí)提前收回土地，從而使該權(quán)利消滅。建設(shè)用地使用權(quán)的消滅（四）行政處罰在建設(shè)用地使用權(quán)人閑置土地或是違反合同約定的開(kāi)發(fā)條件時(shí)，有關(guān)行政機(jī)關(guān)可以提前無(wú)償收回建設(shè)用地使用權(quán)，從而使該權(quán)利消滅。此種無(wú)償收回，在性質(zhì)上屬于行政處罰。 （

17、五）其他的消滅事由建設(shè)用地使用權(quán)還可以因權(quán)利人的拋棄、國(guó)家受讓建設(shè)用地使用權(quán)從而發(fā)生混同而消滅，但若此建設(shè)用地使用權(quán)為他人權(quán)利的標(biāo)的，則該權(quán)利并不因此而消滅。宅基地使用權(quán)的含義與特征（一）含義 宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民在集體所有的土地上建造住宅及附屬設(shè)施的用益物權(quán)。宅基地使用權(quán)的含義與特征（二）特征、權(quán)利主體的特定性宅基地使用權(quán)的主體限于自然人，并且原則上限于農(nóng)村村民。、權(quán)利客體的特定性宅基地使用權(quán)的客體限于集體所有的土地。、土地用途的特定性法律規(guī)定宅基地只能用于農(nóng)村村民建設(shè)住宅及其附屬設(shè)施。、取得上的無(wú)償性宅基地使用權(quán)是一種帶有社會(huì)福利性質(zhì)的權(quán)利，是農(nóng)民的安身之本，由集體成員無(wú)

18、償取得，無(wú)償使用，用于解決農(nóng)民的基本居住問(wèn)題。宅基地使用權(quán)的含義與特征以事例理解宅基地使用權(quán)的特征以事例理解宅基地使用權(quán)的特征 北京城郊農(nóng)民甲為了獲得比較高的售房款，遂將自建住宅賣給了城市居民乙，雙方簽訂了房屋買賣合同。問(wèn)題：甲能否取得該房屋的所有權(quán)？為什么？宅基地使用權(quán)的取得（一）宅基地使用權(quán)的原始取得、法律直接授予在我國(guó)建立宅基地使用權(quán)制度之后，對(duì)之前的農(nóng)村居民建房占用宅基地的情形，除有擅自占地、亂占耕地等違法情形之外，法律直接賦予了其宅基地使用權(quán)。、集體經(jīng)濟(jì)組織依法無(wú)償授予在農(nóng)村村民實(shí)際居住需求的情況下，集體經(jīng)濟(jì)組織負(fù)有義務(wù)設(shè)定宅基地使用權(quán)并轉(zhuǎn)移給作為其成員的村民，供其建造并保有房屋及其

19、附屬設(shè)施。但為了避免土地浪費(fèi)，法律對(duì)于授予的程序、條件、面積等進(jìn)行了規(guī)制。宅基地使用權(quán)的取得（二）宅基地使用權(quán)的繼受取得、我國(guó)雖然不允許宅基使用權(quán)的單獨(dú)流轉(zhuǎn)，但是農(nóng)村村民私有房屋的流轉(zhuǎn)并不為法律所禁止。宅基地使用權(quán)可以通過(guò)房屋轉(zhuǎn)讓而一并取得。、我國(guó)法律承認(rèn)私有房屋為繼承的標(biāo)的，宅基地使用權(quán)也可因房屋的繼承而取得。宅基地使用權(quán)的效力（一）宅基地使用權(quán)人的權(quán)利、在宅基地上建造房屋及其他附屬物、有權(quán)處分宅基地使用權(quán) （1）我國(guó)法律不允許宅基地使用權(quán)處分后用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)； （2）經(jīng)處分后，宅基地使用權(quán)人不能再申請(qǐng)宅基地使用權(quán)； （3）宅基地使用權(quán)的受讓主體受到限制，不能出售給城鎮(zhèn)居民。宅基地使用權(quán)的效

20、力（二）宅基地使用權(quán)人的義務(wù)、權(quán)利人不得非法轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán) 以索取物資等方式變相買賣宅基地使用權(quán)的，不產(chǎn)生宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力。、接受政府統(tǒng)一規(guī)劃 因國(guó)家基本建設(shè)或村鎮(zhèn)規(guī)劃需要征用土地或改變土地用途的，或者居民個(gè)人的宅基地過(guò)多的，經(jīng)過(guò)法定程序，權(quán)利人應(yīng)服從合理的調(diào)劑或重新安排。、正當(dāng)使用宅基地 不得將宅基地作為生產(chǎn)資料使用，如蓋廠房等。宅基地使用權(quán)的消滅（一）宅基地的收回與調(diào)整土地所有權(quán)人根據(jù)城鎮(zhèn)或農(nóng)村的發(fā)展規(guī)劃，可以收回或調(diào)整宅基地使用權(quán)。（二）宅基地的征收國(guó)家為了公共利益的需要，可以征收宅基地，并就宅基地上的建筑物給予相應(yīng)的補(bǔ)償。（三）宅基地使用權(quán)的拋棄權(quán)利人自愿交回宅基地的，權(quán)利

21、消滅。宅基地使用權(quán)的消滅（四）長(zhǎng)期閑置宅基地 我國(guó)土地資源緊缺，因此不能允許宅基地長(zhǎng)期閑置，故對(duì)于暫時(shí)不用的宅基地可以進(jìn)行多種處理。（五）宅基地消滅 作為宅基地使用權(quán)客體的土地滅失，則宅基地使用權(quán)喪失了存在的基礎(chǔ)，應(yīng)歸于消滅。（六）宅基地面積超標(biāo) 面積超標(biāo)的宅基地，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的面積標(biāo)準(zhǔn)重新確定使用權(quán)，其超標(biāo)部分退還集體。（七）特殊情形下的房屋滅失 非農(nóng)業(yè)戶口居民原在農(nóng)村的宅基地，房屋拆除后沒(méi)有批準(zhǔn)重建的，土地使用權(quán)由集體收回。地役權(quán)的含義與特征（一）含義 地役權(quán)是指不動(dòng)產(chǎn)所有人或使用人為了自己不動(dòng)產(chǎn)利用的便利，而利用他人不動(dòng)產(chǎn)的用益物權(quán)。其中，為自己不動(dòng)產(chǎn)的便利而使用他人的不動(dòng)產(chǎn)的一

22、方稱為地役權(quán)人，又稱需役地人；將自己的不動(dòng)產(chǎn)供他人使用的一方稱為供役地人；因使用他人不動(dòng)產(chǎn)而獲便利的不動(dòng)產(chǎn)為需役地；為他人不動(dòng)產(chǎn)的便利而供使用的不動(dòng)產(chǎn)為供役地。地役權(quán)的含義與特征（二）特征 1、地役權(quán)是存在于他人不動(dòng)產(chǎn)之上的物權(quán) 該權(quán)利是在他人的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)定的負(fù)擔(dān)，這一特點(diǎn)表現(xiàn)在：（1）該權(quán)利的標(biāo)的是不動(dòng)產(chǎn)，包括土地、房屋和其他附屬物；（2）該權(quán)利是在他人的不動(dòng)產(chǎn)之上設(shè)立的。 2、地役權(quán)是為需役地的便利而設(shè)定的物權(quán) 設(shè)定地役權(quán)的目的在于為自己的不動(dòng)產(chǎn)的使用提供便利，以增加其效用。 3、地役權(quán)不得以其他用益物權(quán)的內(nèi)容為內(nèi)容 地役權(quán)的內(nèi)容可以由當(dāng)事人以合同進(jìn)行約定，但是，地役權(quán)的內(nèi)容不得以其他各

23、種獨(dú)立的用益物權(quán)的內(nèi)容為內(nèi)容。地役權(quán)的含義與特征（二）特征 4、地役權(quán)具有從屬性 需役地所有權(quán)或使用權(quán)與地役權(quán)具有主從關(guān)系，地役權(quán)應(yīng)當(dāng)依附于需役地所有權(quán)或者使用權(quán)而存在。地役權(quán)基于其特定的設(shè)立目的，其存在就是為了便于需役地所有人或使用人利用需役地，因此具有從屬性。 5、地役權(quán)具有不可分性 地役權(quán)存在于供役地和需役地的全部，不能被分割為各個(gè)部分或僅僅以一部分單獨(dú)存在。地役權(quán)的含義與特征以事例認(rèn)識(shí)地役權(quán)的從屬性以事例認(rèn)識(shí)地役權(quán)的從屬性 甲公司與乙公司約定：為滿足甲公司開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)觀景的需要，甲公司向乙公司支付100萬(wàn)元，乙公司在20年內(nèi)不在自己廠區(qū)建造6米以上的建筑。甲公司將全部房屋售出后不久，乙

24、公司在自己的廠區(qū)建造了一棟8米高的廠房。問(wèn)題：1、小區(qū)業(yè)主是否有權(quán)要求乙公司拆除超過(guò)6米的建筑？ 2、甲公司是否有權(quán)要求乙公司拆除超過(guò)6米的建筑？地役權(quán)的取得（一）約定取得 地役權(quán)的約定取得即當(dāng)事人之間以地役權(quán)設(shè)定合同來(lái)設(shè)定地役權(quán)。此種設(shè)定應(yīng)當(dāng)以對(duì)供役地?fù)p害最小的方法為之，且不得違背公共秩序與善良風(fēng)俗。 （二）時(shí)效取得 例如，對(duì)于一方所有的或者使用的建筑物范圍內(nèi)歷史形成的必經(jīng)通道，所有權(quán)人或者使用人不得阻塞。（三）法定取得 、因用益物權(quán)的設(shè)定而取得地役權(quán)在國(guó)有或者集體所有的土地上，已經(jīng)存在供整宗土地使用的設(shè)施，如果就該土地設(shè)立土地使用權(quán)等，而權(quán)利人又有繼續(xù)使用這些設(shè)施的必要的，則視為權(quán)利人取得

25、使用既存設(shè)施的地役權(quán)。、因用益物權(quán)的分割轉(zhuǎn)讓而取得地役權(quán)土地使用權(quán)人等將其權(quán)利分割轉(zhuǎn)讓，受讓人對(duì)于既存的供整宗土地使用的設(shè)施有繼續(xù)使用的必要時(shí)，取得以使用該設(shè)施為內(nèi)容的地役權(quán)。地役權(quán)的內(nèi)容（一）地役權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)、利用供役地地役權(quán)存在的目的在于以供役地供需役地的便利之用。所以，地役權(quán)人當(dāng)然享有使用供役地的權(quán)利。、從事必要的附隨行為、設(shè)置并保有必要的附屬設(shè)施地役權(quán)人有權(quán)從事必要的附隨行為，即為達(dá)到地役權(quán)的目的，而不得不實(shí)施的行為，但應(yīng)采取對(duì)供役地?fù)p害最小的方式；并可為實(shí)現(xiàn)利用目的而在供役地上設(shè)置并保有附屬設(shè)施。、物上請(qǐng)求權(quán)地役權(quán)在性質(zhì)上為物權(quán)，因此地役權(quán)人享有物上請(qǐng)求權(quán)。地役權(quán)人在其權(quán)利受到妨害時(shí)，可以要求妨害人排除妨害、消除危險(xiǎn)。地役權(quán)的內(nèi)容（一）地役權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)、支付費(fèi)用的義務(wù)地役權(quán)的設(shè)定可以是有償?shù)?，也可以是無(wú)償?shù)?。若為有償，則地役權(quán)人負(fù)有支付費(fèi)用的義務(wù)。、維持附屬設(shè)施的義務(wù)地役權(quán)人對(duì)于其在權(quán)利行使的必要范圍內(nèi)所為的設(shè)施，負(fù)有維持的義務(wù)，以防止供役地因此而受到損害、合理使用供役地的義務(wù)基于誠(chéng)信原則，地役權(quán)人對(duì)供役地的使用應(yīng)當(dāng)選擇損害最小的方式進(jìn)行。地役權(quán)人因行使地役權(quán)