供應鏈管理（SCM）系統(tǒng)可行性報告

1、泓泰集團供應鏈管理（SCM）系統(tǒng)可行性報告江西泓泰企業(yè)集團有限公司2003年8月18日（一） 企業(yè)基本情況1、基本情況企業(yè)名稱：江西泓泰企業(yè)集團有限公司網(wǎng) 址：電子郵件：ht通訊地址：南昌國家高新技術開發(fā)區(qū)高新六路116號注冊時間：1995年2月注冊資金：人民幣伍仟零貳拾捌萬元（RMB 5028萬元）登記注冊類型：股份制經(jīng)濟規(guī)模：公司于1995年引進具有國際先進水平的生產(chǎn)線，是當時同行業(yè)國內(nèi)第三家、省內(nèi)第一家生產(chǎn)鋁塑復合幕墻材料的生產(chǎn)廠家。1997年為保持同行業(yè)技術生產(chǎn)水平與產(chǎn)品質(zhì)量的權威性，公司投入巨大的人力和物力進行設備技術改造項目，大大降低生產(chǎn)成本，提高產(chǎn)品質(zhì)量，使得單線設備生產(chǎn)率提高了

2、50%，位列全國同行業(yè)之首?，F(xiàn)年產(chǎn)達120萬平方米，年銷售收入達1.3億元，自1997年至今累計實現(xiàn)利稅8000多萬元。2003年集團發(fā)展需要，在高新開發(fā)區(qū)投資1.2億元興建了泓泰高新工業(yè)園，為泓泰集團打造國際一流企業(yè)、一流品牌創(chuàng)建了新的基礎。人才資源：公司現(xiàn)有人員198人（不含銷售人員），其中大專以上學歷人員80人，占總數(shù)40%，本科以上學歷19人。主要管理人員26人，技術開發(fā)人員8人，生產(chǎn)人員102人，分別占企業(yè)人員總數(shù)的13%、4%、51.5%,平均年齡28.96歲。企業(yè)負責人：法人代表陳猛先生，現(xiàn)43歲，江西省安義縣人，管理類大專學歷，經(jīng)濟師，歷任江西省供銷社農(nóng)業(yè)物資總公司總經(jīng)理助理、

3、總經(jīng)理、江西泓泰建材工業(yè)有限公司董事長兼總經(jīng)理，任江西泓泰企業(yè)集團有限公司董事長兼總裁。是中國建材工業(yè)協(xié)會鋁塑復合材料分會副理事長、中國外商投資企業(yè)協(xié)會理事、江西省外商投資企業(yè)協(xié)會常務理事、江西省建材工業(yè)協(xié)會常務理事。企業(yè)榮譽：企業(yè)的主導品牌“雅麗泰”鋁塑復合幕墻系列產(chǎn)品先后獲得“江西省名牌產(chǎn)品”、“國家建設部推薦產(chǎn)品”、“國家權威檢測達標產(chǎn)品”、“江西省重點保護產(chǎn)品”、“高新技術產(chǎn)品”、“建材科技成果推廣應用產(chǎn)品”、“奧運會建筑材料推薦產(chǎn)品”等數(shù)十項榮譽證書，成為全國復合幕墻材料行業(yè)最具影響力和知名度的品牌之一。泓泰集團公司先后獲得“高新技術企業(yè)”、“先進技術企業(yè)”、“質(zhì)量管理先進企業(yè)”、“

4、特級納稅信譽等級企業(yè)”、“維護消費者權益先進單位”、“南昌重點工業(yè)企業(yè)”、“南昌地區(qū)工業(yè)銷售30強企業(yè)”、“AAA級信用企業(yè)”等榮譽。短短幾年泓泰集團迅速崛起，成為行業(yè)龍頭骨干企業(yè)。在我國重點工程如昆明至大理高速公路、蕪湖長江大橋等和各省標志性工程如武漢國際會展中心、北京中級人民法院、大連國際網(wǎng)球中心、南昌紅谷灘會展中心、南昌高新區(qū)智能大廈等都留下了“雅麗泰”的身姿，工商銀行等多家銀行、連鎖店、江鈴等都指定使用“雅麗泰”產(chǎn)品。同時，集團通過邊貿(mào)將產(chǎn)品銷往中亞地區(qū)，在俄羅斯、哈薩克斯坦和土耳其等國家重點場館建設中樹立了中國產(chǎn)品新形象。2、信息化工作小組2002年11月1日，經(jīng)總栽辦公室會議討論，

5、決定組建集團企業(yè)信息化工作小組，集團總栽陳猛親自擔任組長，執(zhí)行總經(jīng)理樂秀杰、總監(jiān)余昌浪擔任副組長，IT部經(jīng)理劉卿擔任項目經(jīng)理，項目成員分別有IT部網(wǎng)管李喬，各部門負責人：陳勇、萬超、劉揚葵、周瑯妮、祝金貴，各分廠/分公司負責人：詹賢佑、羅輝、鄢鴻云。自從工作小組建成以來，對集團的企業(yè)信息化工作起到了促進作用，加快了信息化的進程，在企業(yè)信息化建設中集團領導層表現(xiàn)出很大的決心，遇到因難不動搖。3、企業(yè)應用信息技術的現(xiàn)狀和項目實施的基礎條件互聯(lián)網(wǎng)站：1997年開發(fā)企業(yè)網(wǎng)站www.china-。后來注冊了新的域名、，在國際互聯(lián)網(wǎng)上展示了企業(yè)的形象、產(chǎn)品，使客戶更容易、更快捷的了解公司的產(chǎn)品、文化。后來

6、相續(xù)開發(fā)了集團郵箱系統(tǒng)和銷售渠道管理系統(tǒng)，在公司、辦事處（經(jīng)銷商）、客戶之間起到了一定的橋梁作用。集團內(nèi)聯(lián)網(wǎng)：2003年集團在南昌高新技術產(chǎn)業(yè)區(qū)新建泓泰技術工業(yè)園，已投入30多萬元組建集團內(nèi)部局域網(wǎng)，將來會擴展為覆蓋全國所有的分公司、分廠和辦事處等分支機構的廣域網(wǎng)，現(xiàn)各分公司、分廠和辦事處等分支機構已經(jīng)有一部分組建了局域網(wǎng)。硬件設備：名稱數(shù)量金額（元）臺式電腦51臺329，500手提電腦7臺112，000投影儀1臺50，000黑白激光打印機A31臺14，000黑白激光打印機A43臺6，000彩色打印機6臺7，200票據(jù)打印機6臺8，100針型打印機2臺3，500掃描儀4臺7，800合計金額53

7、8，100管理軟件：1、 速達進銷存+財務（網(wǎng)絡版）；使用在銷售、倉庫、物流、財務相關部門，此系統(tǒng)為企業(yè)帶來了以下效益：準時發(fā)貨率95%-100%，庫存精確率達到95%-99%，訂單生產(chǎn)提前期縮短62%-86%，提高庫存周轉(zhuǎn)率25%-85%，縮短生產(chǎn)周期50%-88%。2、 財務中心使用了用友U850總賬、報表、財務分析；及時的反映集團公司的財務狀況，為集團決策層提供及時的參考信息。3、 營銷中心使用了客戶關系管理軟件（CRM）單機版；管理、查詢客戶資料，在售后服務方面發(fā)揮了很好的作用。4、網(wǎng)上營銷渠道管理系統(tǒng)；在分公司、辦事處與集團總部之間架起了一道橋梁，使各分公司、辦事處快捷、實時的掌握集

8、團的庫存情況和最新消息，同時可以下載集團的文檔及模塊，在編寫文檔時統(tǒng)一了格式，在集團的CI系統(tǒng)中取到了一定的作用。5、科技中心使用了CAD進行產(chǎn)品開發(fā)、施工應用設計。加快了新產(chǎn)品開發(fā)的進度，在施工應用設計中提高了客戶的滿意度。（二） 申報示范企業(yè)信息化建設的實施方案1、企業(yè)信息化建設實施的目的和意義用選進的管理思想改造傳統(tǒng)的管理模式，對企業(yè)進行管理重組和管理革命，實現(xiàn)面向客戶的集成化的管理目標：運用先進的信息技術，對企業(yè)物資流、資金流、信息流進行有效的控制和制約，實現(xiàn)“三低一高”（即生產(chǎn)成本最低，管理費用最低，銷售價格最高）的經(jīng)營目標；在信息化思想和信息技術的支持下，實現(xiàn)對企業(yè)進行脫胎換骨改造

9、的發(fā)展目標。2、國內(nèi)同行業(yè)、同領域信息化技術的應用狀況與水平信息化在我國經(jīng)歷了將近20年的歷程，并已取得很大的成就，根據(jù)2003年6月30日計算機世界網(wǎng)報道2002年我國制造業(yè)信息化指數(shù)增長18.21，這說明2002年我國制造業(yè)信息化的大環(huán)境得到了明顯改善，制造業(yè)企業(yè)信息化建設的效果逐漸凸顯，企業(yè)領導對制造業(yè)信息化的信心普遍增強。通過對國內(nèi)多家企業(yè)的考查發(fā)現(xiàn)，成功實施后的企業(yè)，管理工作明顯得到加強，其中，北新建材MOVEX ERP項目于2000年3月開始試運行。經(jīng)過立項調(diào)研、方案設計、系統(tǒng)配置、模塊實施與上線四階段，項目現(xiàn)已進入系統(tǒng)并行運行階段（即新老系統(tǒng)同時運行）,已試運行了生產(chǎn)、倉庫、銷售

10、、采購、財務五個部分，共涉及石膏板、龍骨、巖棉、礦棉、后勤加工廠、物資部、銷售部七個部門，運行中取得了一些成果，最重要的是在北新引進了全新的管理理念，具體表現(xiàn)在以下方面：1. 實現(xiàn)了信息標準化、編碼規(guī)范化；2. 理順了業(yè)務流程，規(guī)范了企業(yè)管理；3. 提高了企業(yè)的管理效率，為領導決策提供科學的依據(jù)；4. 減少了應收帳款余額，加快了資金回籠；5. ERP管理理念在企業(yè)初步形成；6. 建立了“數(shù)據(jù)超市”；7. 降低了庫存成本；8. 提高了人力資源的管理效率；9. 取得了良好的社會效益。3、泓泰集團企業(yè)信息化建設的總體規(guī)劃以集團五年發(fā)展規(guī)劃確定的管理改進計劃為基礎，配合集團體制、機制、管理和技術的持續(xù)

11、創(chuàng)新，充分利用現(xiàn)代信息技術，經(jīng)過三到四年的努力，建立和形成滿足集團公司及其控股企業(yè)協(xié)同運轉(zhuǎn)、高效管理和科學決策需要的泓泰集團綜合信息系統(tǒng)。為深度開發(fā)信息資源、加速信息流通、實現(xiàn)信息資源共享和提高信息利用能力提供有效手段，促進集團公司及其控股企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營、管理和決策方式的改進和優(yōu)化，提高集團的整體創(chuàng)新能力、經(jīng)濟效益和市場競爭力。企業(yè)的信息化建設是一個長期持續(xù)的過程，在這一過程，需要企業(yè)付出大量的人工和足夠的資金保障，同時項目的成功也可以為企業(yè)帶來巨大的效益。有些企業(yè)希望一次性的全面實施信息化，這就使企業(yè)進入了誤區(qū)：1、信息化在建設初期，依據(jù)穩(wěn)妥性原則，會產(chǎn)生大量的重復性勞動，即手工和電腦數(shù)據(jù)

12、的重復錄入。這就給工作人員帶來了雙倍的勞作。一步到位的思想將給全廠的運作帶來巨大的負擔，讓工作人員產(chǎn)生抵制情緒，不但不利企業(yè)信息化的進程，反而妨礙了企業(yè)的運轉(zhuǎn)。2、企業(yè)信息化的過程也是人員素質(zhì)不斷成長的過程，需要我們的工作人員不斷提高其自身素質(zhì)（包括管理理念、文明行為、電腦操作水平等）才能使信息化工作落到實處、發(fā)揮功效。因此我們認為企業(yè)的信息化建設應遵守如下原則：“全面規(guī)劃、分步實施、以點帶面、帶動全局”，并對集團的企業(yè)信息化建設進行了三步規(guī)劃：第一階段：供應鏈管理 實施周期：12個月采購管理：采購管理與物料需求計劃、庫存、應付賬管理、成本、生產(chǎn)等系統(tǒng)集成，工作內(nèi)容包括貨源調(diào)查、供應商評估、建

13、立供應商檔案記錄、采購作業(yè)操作、采購訂單跟蹤、抽檢貨品質(zhì)量、控制進度、安排運輸、到貨驗收入庫、驗收報告登錄、庫存事務處理、退貨、退款、補充貨品、返工處理以及采購核算管理和發(fā)票校驗。庫存管理：庫存是聯(lián)系供應、生產(chǎn)和銷售的樞紐。主要功能是在供需之間建立緩沖區(qū)，達到緩和用戶需求與企業(yè)生產(chǎn)能力之間，最終裝配需求與零件加工工序之間，生產(chǎn)廠家需求與原材料供應商之間的供需矛盾。利用該系統(tǒng)，管理人員可以實時獲得動態(tài)的物料庫存狀況信息，以便更好地控制庫存，提高齊套率，以及交貨的及時性，改善客戶服務水平。庫存管理包括材料的入庫、出庫、轉(zhuǎn)庫和盤存調(diào)整、質(zhì)量檢驗等工作內(nèi)容，另外該系統(tǒng)還可提供如批號管理和多地點庫存業(yè)務

14、處理等功能。銷售管理：銷售管理以訂單為核心，并對訂單進行跟蹤和管理。銷售預測、銷售計劃和銷售合同是主生產(chǎn)計劃的需求來源，幫助企業(yè)完成客戶檔案及信用管理、產(chǎn)品銷售價格管理、銷售合同管理、提貨、服務及發(fā)票管理等一系列事務。第二階段：財務管理系統(tǒng) 實施周期：12個月總賬管理：（1）靈活的帳戶和組織體系。帳戶可以定義到生產(chǎn)經(jīng)營需要管理的每個內(nèi)容和項目，組織體系可以定義到任何層次的管理結構，這種帳戶和組織體系結構尤其適合多核算分店的集團企業(yè)；（2）有效的預算控制功能，能夠進行自上而下，自下而上或中、遠期預算；（3）業(yè)務自動化，銷售經(jīng)營活動中的數(shù)據(jù)通過通訊傳遞給財務系統(tǒng)自動生成記帳憑證，另外，系統(tǒng)中設置了

15、一些常用分錄、轉(zhuǎn)回分錄，財務部門只要做一些雜項收入和雜項支出憑證，使財務人員由核算轉(zhuǎn)為真正的監(jiān)督和控制；（4）方便的匯總和快速的查詢?？梢远x任意層的帳戶組和組織來進行匯總，條件式的查詢可以非常快速地查詢到業(yè)務的不源；（5）強大的報表功能，任何查詢和匯總信息都可以報表的形式輸出；應收帳款管理：（1）自動發(fā)票生成，當銷售發(fā)運形成后，經(jīng)過模塊通訊自動產(chǎn)生應收帳款發(fā)票，財務人員只需審核和維護；（2）自動形成分錄，當應收帳款發(fā)票打印后在總帳中自動產(chǎn)生會計分錄；（3）現(xiàn)金收款自動匹配，當應收帳款現(xiàn)金回款后，系統(tǒng)會自動匹配（也可以由用戶干預）相對應的發(fā)票；（4）強有力的信用控制；（5）有效的客戶管理，能夠

16、快速計算出客戶的帳齡試算表和其他有價值的客戶財務報表。應付帳款管理：（1）自動發(fā)票生成，當采購業(yè)務形成后經(jīng)過模塊通訊自動產(chǎn)生應付帳款發(fā)票，帳務人員只需審核和維護；（2）自動形成分錄，當應付帳款發(fā)票打印后在總帳中自動產(chǎn)生會計分錄；（3）付款控制，提供作出有效付款決定所需要的信息，能有效控制支付給供應商的款項；（4）現(xiàn)金需求管理，通過預測現(xiàn)金需求，防止重復付款和末授權的付款。通過預測現(xiàn)金需求，防止重復付款和末授權的付款。通過分析報表可以幫助獲得盡可能的折扣；（5）有效的供應商管理，能夠快速計算出供應商的帳齡試算表和其他有價值的供應商財務報表。成本管理：成本管理子系統(tǒng)是整個生產(chǎn)系統(tǒng)實現(xiàn)閉環(huán)控制的重要

17、環(huán)節(jié)。在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動中，成本管理的作用是有組織地、系統(tǒng)地運用預測、計劃、控制、核算、分析、考核等方法，對構成產(chǎn)品成本的各種因素及影響產(chǎn)品成本的各個經(jīng)營環(huán)節(jié)實施管理，以達到降低成本，提高經(jīng)濟效益之目的。成本管理子系統(tǒng)采用標準成本計算體系，與財務、生產(chǎn)、庫存、銷售等系統(tǒng)全面集成。應用該系統(tǒng)可以更準確、快速地進行成本費用的歸集和分配，提高成本計算的及時性和正確性。同時通過定額成本的管理、成本模擬、成本計劃，能夠更為有效地進行成本預測、計劃、分析、考核，提高企業(yè)成本的管理水平?，F(xiàn)金管理：現(xiàn)金管理提供雜項支出、雜項收入、銀行對收、支 支自動打印、靈活的余額和帳務查詢。第三階段：制造資料計劃（MRP）

18、 實施周期：12個月生產(chǎn)管理：采用條碼管理方式，將控制點完全設到了生產(chǎn)線及工作中心，動態(tài)及時地反映車間作業(yè)計劃緊密結合，以JIT的管理思想，用看報管理的方式使企業(yè)生產(chǎn)現(xiàn)場現(xiàn)代化。質(zhì)量管理：在企業(yè)注重自身品質(zhì)建設的今天，質(zhì)量管理尤為重要。質(zhì)量管理是企業(yè)管理的一個重要組成部分，主要通過對原材料質(zhì)檢信息、半成品質(zhì)檢信息、產(chǎn)成品質(zhì)檢信息以及產(chǎn)品售后質(zhì)量反饋信息的收集、統(tǒng)計、分析，向企業(yè)各級管理人員提供企業(yè)各環(huán)節(jié)質(zhì)量分析報告，使他們能及時了解產(chǎn)品的質(zhì)量信息及存在的問題，及早采取措施，避免不必要的損失，提高產(chǎn)品的信譽。4、企業(yè)實施信息化建設具體步驟： 項目組織建立項目組織制定實施目標、策略和計劃項目啟動大

19、會系統(tǒng)安裝 系統(tǒng)培訓原理培訓流程培訓產(chǎn)品培訓 系統(tǒng)定義業(yè)務流程整理新業(yè)務流程定義編碼規(guī)則定義 環(huán)境準備安排數(shù)據(jù)準備工作指導數(shù)據(jù)準備檢查數(shù)據(jù)準備系統(tǒng)接口準備 系統(tǒng)切換定義切換計劃切換培訓執(zhí)行初始化系統(tǒng)切換確認 運行維護現(xiàn)場維護Internet遠程支持所達到的目標：降低成本、強應變能力的加速器、保數(shù)據(jù)真實準確的可靠工具、塞管理漏洞的有效手段、實現(xiàn)扁平化管理的技術保障。5、企業(yè)實施信息化建設的經(jīng)費預算項目工程總費用3726，000萬元，其中硬件設備費用：1126,000萬元；軟件費用：2600，000萬元；系統(tǒng)已經(jīng)過我公司各層的周密分析，預計不可控制費用控制在總費用的2%。價格明細如下：硬件名稱硬件

20、用途需求數(shù)量金額（元）服務器數(shù)據(jù)庫服務器130,000WEB服務器110,000工作站桌面電腦80360,000綜合布線光纜及超五類雙絞線（安普）240,000其它設備主交換機（華為）210,000次交換機（華為）1836,000PC視、音頻設備18090,000防火墻1100,000投影機4200,000考勤機及IC卡(3000人)50,000合 計1126,000軟件名稱版 本數(shù)量金額（元）WINDOWS2000 Server2200,000WINDOWS2000中文專業(yè)版或98中文版隨機SQL Server2000中文版2300,000第一階段供應鏈管理采購管理、庫存管理、銷售管理400

21、,000第二階段財務管理總帳管理、應收應付帳款管理、成本管理、現(xiàn)金管理400,000第三階段制造資料計劃生產(chǎn)管理、質(zhì)量管理500,000設計CAD系統(tǒng)800,000合 計2600,0006、企業(yè)信息化建設預期產(chǎn)生的經(jīng)濟、社會、環(huán)境效益經(jīng)濟效益： 降低1%的經(jīng)營成本； 減少庫存5%10%，庫存周轉(zhuǎn)率能提高50%，使流動資金的占用率降低10%； 快速響應市場，準時交貨率提高了55%，而誤期率平均降低35%，增加銷售額15%； 有助于企業(yè)強化計劃與管理的有效性和科學性，優(yōu)化資源利用，降低生產(chǎn)成本，提高產(chǎn)品按期交貨率，樹立企業(yè)的新形象，提高企業(yè)參與國內(nèi)外市場的竟爭能力； 有助于加強企業(yè)管理，杜絕各種漏

22、洞，減少企業(yè)中各種人為的損失和浪費，提高制造系統(tǒng)的控制和管理水平，做到當日信息在當日存儲，有關領導和職能部門可以通過網(wǎng)絡立即檢索到所需的最新信息，以便作出決策； 能夠有效實現(xiàn)系統(tǒng)內(nèi)各分分系統(tǒng)間信息的及時和可靠傳送，存取及信息和充分和可靠地共享，從而達到全集團公司的信息集成； 為企業(yè)提供了大量的數(shù)據(jù)，積累了歷史資料，通過對這些資料的統(tǒng)計分析，進而可以做出戰(zhàn)略計劃； 提高產(chǎn)品質(zhì)量、縮短制造時間。社會效益： 作為信息化示范企業(yè)，泓泰集團信息化成功將給其它制造業(yè)的企業(yè)提供一個范本、模式； 企業(yè)信息化實施還能提高本企業(yè)在市場的知名度，使本企業(yè)的無形資產(chǎn)增值。 企業(yè)實施信息化后，內(nèi)外信息交流加速、人員素質(zhì)

23、提高、為企業(yè)增收，給社會創(chuàng)造更多更好的精神與物質(zhì)財富。江西泓泰企業(yè)集團有限公司 2003年8月18日 華南新城項目可行性研究報告一九九九年十月目 錄 一、項目名稱 2二、項目地點 2三、項目背景 2四、項目開發(fā)企業(yè)概況 3（一） 發(fā)展商簡介 3（二） 投資商簡介 3 五、項目設想 4（一） 總體規(guī)劃 4（二） 主要經(jīng)濟技術指標 5（三） 形態(tài)結構規(guī)劃 6（四） 住宅基本戶型 6六、市場分析及發(fā)展前景 6（一） 99年廣州市房地產(chǎn)市場前景分析 6（二） 項目市場分析 91、 優(yōu)越的地理位置 92、 配套完善，生活便利 93、 現(xiàn)有樓盤分析 94、 項目的發(fā)展前景 10七、項目開發(fā)計劃 11八、項

24、目資金籌集 11九、基本數(shù)據(jù)說明 12十、項目開發(fā)進度 12十一、財務分析 13（一） 銷售收益估算表 13（二） 利潤估算表 13（三） 現(xiàn)金流量表 14十二、項目評估結果 15華南新城可行性研究報告一項目名稱番禺華南新城二項目地點廣州市番禺南村（番禺大橋東南地段），建設用地規(guī)劃許可證033341、033342、033343號。項目東側為規(guī)劃居住用地；南面緊靠城市骨干道路：南村鎮(zhèn)南大路；西側距華南快速干線僅一公里，是對外出勤交通和聯(lián)系廣州市區(qū)的交通軸向，由此往廣州天河中心區(qū)僅15分鐘車程，交通十分便捷；北面旁依珠江，與廣州市區(qū)隔水相望。三項目背景98年11月份，國家發(fā)展計劃委員會、建設部、國

25、土資源部、中國人民銀行等四部門聯(lián)合發(fā)出通知，要求各地抓緊落實今年已下達的經(jīng)濟適用住房計劃。顯然，大規(guī)模的經(jīng)濟適用住房建設，一方面是建立健全我國新的住房供應保障體系的需要，另一方面，也是滿足廣大中低收入階層對住房的有效需求，進而推動經(jīng)濟增長的需要。這種由政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一拆遷、統(tǒng)一組織建設的、具有良好銷售前景的“大眾住房”，必將成為中低價位房地產(chǎn)的“主渠道”，進而起到平抑房地產(chǎn)價格的作用。目前，經(jīng)濟住房的開發(fā)在北京、上海、西安、大連、福州、成都、等城市進展迅速。據(jù)報導，到目前為止，北京已開發(fā)經(jīng)濟住房237.5萬平方米，售價大部分在20004000元/平方米之間；西安市預計在98年投資4

26、8.25億元，開發(fā)410萬平方米經(jīng)濟住房；福州預計在98年開發(fā)經(jīng)濟住房170萬平方米。目前，廣州市房地產(chǎn)價格偏高，在廣州發(fā)展經(jīng)濟住房，既是今后廣州市房地產(chǎn)政策的重點所在，也具有極為廣闊的市場前景。正是在這種大好環(huán)境下，在廣東省和番禺市政府的大力支持下，廣東珠江投資公司著手在番禺南村鎮(zhèn)建設一個經(jīng)濟住房生活小區(qū)，為廣東省省直機關干部、廣州地區(qū)部分教師員工、廣州市中低收入階層提供美觀大方、舒適實用、環(huán)境優(yōu)美的家庭住房。四項目開發(fā)企業(yè)概況（一）發(fā)展商簡況 廣東華南新城房地產(chǎn)有限公司是由番禺珠江房地產(chǎn)有限公司和英屬處女島愛寶置業(yè)有限公司合作成立的中外合作公司，經(jīng)廣東省工商行政管理局批準于二000年六月九

27、日注冊登記，注冊資金為46475萬元，合作經(jīng)營期限為20年。 合作公司宗旨為：為社會提供環(huán)境優(yōu)美、生活舒適、價格適宜的房地產(chǎn)商品，并從開發(fā)中獲得合法利潤，發(fā)展各方經(jīng)濟。生產(chǎn)經(jīng)營范圍是：在經(jīng)番禺市規(guī)劃局編號為033341、033342、033343號建設用地規(guī)劃許可證同意使用的位于番禺市南村鎮(zhèn)珠江邊以南、南大道以北、西至番禺市房地產(chǎn)公司用地紅線邊項目土地的開發(fā)、建設、銷售、出租以及管理自建的商業(yè)住宅樓宇。合作項目規(guī)劃總用地面積為2015614平方米，項目計劃分期進行開發(fā)，首期開發(fā)的用地面積為995793平方米，建筑面積約為140萬平方米。 合作公司設董事會，實行董事會領導下的總經(jīng)理負責制。董事長

28、胡榮義系由愛寶置業(yè)公司委派，董事會成員共五人，由董事會決定合作公司的一切重大事宜。公司下設辦公室、財務部、工程部、設計室、開發(fā)部、銷售部等部門。公司員工共80人，其中大專學歷20人，大學學歷40人，碩士、總工程師10人，共占職工總數(shù)的87.5%，聚集了一批房地產(chǎn)開發(fā)建設各方面的人才。 （二）投資商簡況 中方 番禺珠江房地產(chǎn)有限公司。該公司的合作股東為：廣東珠江投資有限公司，占89%股份；番禺市南村鎮(zhèn)經(jīng)濟發(fā)展總公司，占1%股份；廣東珠江工程總承包有限公司，占10%股份。 公司的兩大股東廣東珠江投資有限公司和廣東珠江工程總承包有限公司具有長期的合作歷史，具備較強的經(jīng)濟技術實力。廣東珠江投資有限公司

29、擁有完整合理的內(nèi)部結構及各方面專業(yè)人員，在房地產(chǎn)市場競爭中具備較大的優(yōu)勢，并把控制成本放在各項工作的首位。公司利用大批量生產(chǎn)的優(yōu)勢，從設計方案上大套用、小調(diào)整，原材料大批量采購，加上采用標準化管理模式施工建設等方式，有效地降低開發(fā)成本，使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價格出售，從而取得價格優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢，有效地提高了在市場的競爭力。 近年來，廣東珠江投資有限公司憑借其雄厚的經(jīng)濟實力，良好的施工質(zhì)量，不斷強化其品牌優(yōu)勢。公司組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、愉景雅苑、駿景花園，在廣州市各具特色、燦爛一方，堪稱典范。 至99年10月，廣東珠江投資有限公司在廣州地區(qū)成功開發(fā)樓盤11個，建設用地面積約2

30、12萬平方米，總建筑面積約5936萬平方米，已建成面積356萬平方米。所開發(fā)樓盤銷售良好，已建樓盤平均銷售率達95以上，市場反應熱烈。公司在發(fā)展過中，與金融部門、合作單位建立了良好的信用關系。隨著綜合實力的增強，公司除了繼續(xù)在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展外，還有計劃參與橋梁高速公路等相關項目的投資建設，同時還探索投資教育產(chǎn)業(yè)和信息產(chǎn)業(yè)。公司有較強的經(jīng)濟技術實力，產(chǎn)品銷售實力，具備開發(fā)大型房地產(chǎn)項目的能力。外方 愛寶置業(yè)有限公司（英屬處女島）是香港合生創(chuàng)展集團旗下的投資公司，倚靠集團的實力，在內(nèi)地投資創(chuàng)業(yè)。集團自93年在內(nèi)地投資以來，擁有在內(nèi)地注冊的十二個房地產(chǎn)項目公司的物業(yè)發(fā)展及投資權益，其總注冊資金為68

31、054萬元，總建筑樓面面積約為2621300平方米。98年公司股票在香港聯(lián)交所上市，籌集資金達64300萬元，加上集團對廣州房地產(chǎn)市場的深刻認識，使本集團成為廣州房地產(chǎn)界之翹楚。五項目規(guī)劃設計華南新城將建設為廣州地區(qū)最大的經(jīng)濟住房小區(qū)，以其優(yōu)越的地理位置、超前的規(guī)劃設計、完善的配套設施、幽雅的園區(qū)環(huán)境，專業(yè)的物業(yè)管理，徹底改變?nèi)藗兊淖》坑^念。（一）、總體規(guī)劃 華南新城項目占地面積約200萬平方米，總建筑面積約260萬平方米。充分利用其優(yōu)越的地理位置，全部用于建造多、低層低密度、高尚的超大規(guī)模經(jīng)濟住房小區(qū)，主要解決廣東省政府機關人員、廣州地區(qū)部分教師員工、以及廣州市中低收入階層的住房問題，建筑成

32、本力爭控制在2000元/平方米以內(nèi)，該項目將以多層建筑為主，并包含有超市、農(nóng)貿(mào)市場、公交車場、餐廳酒店、學校醫(yī)療保健中心、體育場等全部公共配套設施，力求使項目規(guī)劃做到檔次高、價格低、環(huán)境優(yōu)美（綠化率達35.97%）、設計先進（采用無梁無柱結構）、裝飾精美（鋪木地板）、配套齊全，使之成為我省經(jīng)濟住房示范小區(qū)。（二）、華南新城主要經(jīng)濟技術指標1、規(guī)劃用地平衡表：2、主要經(jīng)濟技術指標表：項 目數(shù) 量單 位總征用地2015614平方米總規(guī)劃用地1874518.98平方米總建筑面積2602664.81平方米建筑占地面積329699.01平方米綠地面積674233.89平方米道路面積152086.88平方

33、米綠地率35.97%容積率1.39建筑密度17.59%居住總戶數(shù)21575戶居住總人口75513人人口毛密度403人/公頃 (三)、形態(tài)結構規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃總目標：特色鮮明、生態(tài)優(yōu)良、經(jīng)濟與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的居住園區(qū)。具體目標：（1）充分利用其優(yōu)越地理環(huán)境，引入珠江與已有山崗，河涌景致，創(chuàng)造新的生態(tài)居住體系和住區(qū)景觀。（2）創(chuàng)造既有現(xiàn)代生活氣息又有獨特地域特點的園區(qū)文化，這種文化將以濱江風景和嶺南特色為其主要素。（3）強調(diào)整個居住區(qū)的空間形態(tài)特色及個性特點,創(chuàng)造豐富的園區(qū)空間和建筑體量。（4）分期建設、滾動開發(fā)，使其成為可持續(xù)發(fā)展的范例。（5）強調(diào)住宅的自然化、健康化和節(jié)能化。同時為了適應市場需求，注

34、重戶型設計多樣化。住宅設計健康、自然、戶型多樣。所有戶型設計均考慮到自然通風，創(chuàng)造良好的室內(nèi)氣候，依據(jù)人的生活模式，以起居室為中心，公私、潔污、鬧靜分區(qū)。廳、房朝向均以景觀視線為主，兼顧朝向。立面處理以具有現(xiàn)代化氣息的嶺南特色為目標。底層部位架空結合布置環(huán)境藝術小品，娛樂設施等，將室外鋪地自然延伸進入架空層，避免架空層無人光顧的情景，屋頂部分作綠化處理，頂蓋弧型飄板，局部漏空，體伸通透輕靈的特點。標準層處理為標準凸窗臺，透空鐵飾陽臺欄桿，同時戶型之間避免視線干擾。（四）、住宅基本戶型 小區(qū)設計有 A、B、C、D、E、F、G、H八種住宅類型，共984棟，戶型從一房一廳一衛(wèi)至五房二廳三衛(wèi)等五種戶型

35、，住宅面積從57.92233平方米。六市場分析及發(fā)展前景（一） 99年廣州市房地產(chǎn)市場前景分析1999年，廣州市房地產(chǎn)發(fā)展存在許多有利條件，預計99年廣州市房地產(chǎn)仍將呈平穩(wěn)緩步上升趨勢。1廣州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境分析房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與一個國家的政策、經(jīng)濟息息相關。99年廣州市房地產(chǎn)環(huán)境存在許多有利因素，主要包括以下幾個方面：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟環(huán)境逐步改善一是全國宏觀經(jīng)濟盡管遇到了一系列困難，但1998年經(jīng)過全國人民的共同努力，仍然獲得了持續(xù)穩(wěn)定的增長，除了力爭達到8%的增長率外，同時也為99年繼續(xù)保持平穩(wěn)增長打下了良好的基礎。二是為了刺激經(jīng)濟的加速回升，預計99年國家將適當放松銀根。三是國際經(jīng)濟

36、在經(jīng)歷了97、98年低谷后，99年將逐步走向復蘇。這些因素無疑會對國內(nèi)房地產(chǎn)生積極的影響。廣州市作為國內(nèi)充滿活力的中心城市，98年經(jīng)濟增長位居國內(nèi)各大城市之首，為99年廣州市房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強有力的后盾。國家及地方政府更加重視和支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展國家“九五”計劃中已明確把房地產(chǎn)業(yè)作為新的經(jīng)濟增長點加以培育和扶持。圍繞這一思路，近年來廣州市制定實施了一系列具有針對性的鼓勵、支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有關政策，包括停止審批新的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、清理開發(fā)用地、收回閑置用地、加強土地征用與拆遷的規(guī)范化管理、清理對房地產(chǎn)業(yè)的收費項目、健全房地產(chǎn)中介管理、改善房地產(chǎn)投資環(huán)境等。這些政策和措施的出臺，對促進房地產(chǎn)業(yè)

37、的發(fā)展有重要的推動作用。住房制度改革的力度進一步加大廣州市住房制度改革一直走在全國的前面。1998年，廣州市進一步加大力度，正式實施具有重要意義的貨幣分房政策。傳統(tǒng)的職工福利分房政策的終結，以及即將推出的允許自購房、房改房和解困房上市辦法，將使人們的住房觀念徹底改變，從而必將有更多的商品房屋進入市場參與交換，也會有更多的貨幣吸引到市場流通領域，進一步啟動住宅消費，對刺激搞活房地產(chǎn)市場，特別是住宅市場將產(chǎn)生積極作用。住宅金融的推選及利率的調(diào)整有利于吸引資金投向房地產(chǎn)業(yè)已全面推開。據(jù)了解，廣州市自1992年開辦個人住房貸款業(yè)務，至98年5月份，全市商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款余額141億元，比去年同期增加5

38、8億元。其中，個人住房按揭余額52億元，比去年同期增加36億元。有關方面表示，今年下半年，廣州市金融業(yè)將配合市政府房改房政策以及即將出臺的住房公積金貸款管理辦法，大幅度增加房地產(chǎn)貸款額度。而銀行利率的一再下調(diào)，不僅有利于發(fā)展商降低開發(fā)成本，而且有利于吸引民間儲蓄存款和股市資金投資樓市。居民收入的增長和樓價的回落促使社會購買力相對提高改革開放以來，伴隨著國民經(jīng)濟的高速增長，廣州市居民收入水平一直保持較快的增長勢頭，收入水平在十大城市中始終高居首位。到1998年9月止，廣州市居民儲蓄存款余額已達到1752億元。由于供求關系的緩解，加上政府不斷清理各種稅費，廣州市商品住宅價格出現(xiàn)回落，預計1999年

39、商品住宅價格漲價空間不大。因此，居民對商品房、特別是中低價商品房的購買能力相對提高。2、1999年廣州市房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本趨勢：商品住宅一枝獨秀 1999年廣州市房地產(chǎn)投資將保持平衡的增長勢頭，預計全市房地產(chǎn)開發(fā)投資可望突破300億元，增幅為13%左右，其中住宅投資預計完成185億元，增幅為18%；寫字樓投資為28億元，增幅為-12%，這將是繼97年投資減少后，連續(xù)第二年減少投資；商業(yè)用房預計完成投資45億元，增幅為-10%。商品住宅將繼續(xù)保持一枝獨秀。隨著福利分房政策的正式終結，預計1999年價格適中的普通多層住宅將呈現(xiàn)較好的銷售態(tài)勢，增幅估計可達六成左右；規(guī)劃、設計、管理較好的豪華住宅小

40、區(qū)將會繼續(xù)在銷售市場中占有一席之地，預計全年銷售面積會增長兩成左右。部分素質(zhì)優(yōu)良、環(huán)境幽雅的近、遠郊樓盤，隨著人們選擇住房觀念的改變以及分期購車措施的實施，也會得到越來越多人的青睞。商品住宅的市場銷售價格，除少數(shù)優(yōu)質(zhì)熱銷樓盤有一、二成左右的升幅外，其余住宅供應充足，估計調(diào)價的空間不大，總體上呈平穩(wěn)趨勢。 （二）項目市場分析該項目地段位于番禺市南村鎮(zhèn)，毗鄰番禺大橋，其市場優(yōu)勢主要表現(xiàn)在如下： 1、優(yōu)越的地理位置項目位于番禺南村番禺大橋東南地段，緊靠南村鎮(zhèn)政府新的搬遷地，其西面緊靠番禺大橋，北面直臨珠江水岸，西南面十分鐘車程是番禺市政府所在地，北面十五分鐘車程可到達廣州市天河區(qū)政府新址，其地理位置

41、十分特殊。由于其處在番禺南村鎮(zhèn)政府所在地，離番禺市政府非常近，該地段將是番禺市今后發(fā)展的新興經(jīng)濟、文化中心地帶。而由于其緊靠廣州市南部，通過番禺大橋、華南大橋，到廣州市中心地帶天河區(qū)、只需十五分鐘車程，完善的道路網(wǎng)絡，貫通廣州及番禺，而洛溪橋、虎門大橋、南沙港及蓮花山港咫尺可達，無論往返廣州、珠海、深圳或香港皆路路暢通，并且該項目本身規(guī)劃的專線交通汽車及特設的穿梭巴士，將使該項目的交通極為方便。而廣州市受地理位置及城市規(guī)劃影響，正急速地向東、向南的方向發(fā)展，廣州市重心東移及南移的趨勢已是不容置疑，東邊天河區(qū)經(jīng)過近十年的高速發(fā)展，已初具現(xiàn)代化新城市特點，作為今后廣州市房地產(chǎn)發(fā)展的重心地帶已成現(xiàn)實

42、。西南邊番禺祈福新城、麗江花園、廣州碧桂園等樓盤推出及市場反映熱烈，說明了越來越多又是十分適合作為廣州市近郊、遠郊商品住房發(fā)展地。并且，該項目北面是珠江水面，項目地塊本身內(nèi)有三座天然生態(tài)山林和兩條天然溪流、環(huán)境優(yōu)美，空氣清晰，非常適合建設為大型住宅小區(qū)。 2、配套完善，生活便利 1）生活設施配套：小區(qū)內(nèi)設有大型的農(nóng)貿(mào)市場、超級市場、士多店、酒店餐廳、理發(fā)店等、極大方便居民日常生活需要。 2）健身娛樂、醫(yī)療保健設施：小區(qū)本身附設有醫(yī)療、娛樂設施，又臨近南村鎮(zhèn)、番禺市政府，市政各種設施，可滿足居民各種娛樂休閑、醫(yī)療健身需要。 3）教育設施：小區(qū)本身附設有中學、小學、幼兒園。 3、現(xiàn)有樓盤分析該項目屬于廣州市近郊、遠郊類樓盤。目前該類樓盤價格大致在20004000元/平方米之間，其開發(fā)地點主要處于廣州市白云區(qū)、芳村區(qū)、番禺市、南海市黃岐鎮(zhèn)一帶，其中優(yōu)以番禺市靠近廣州市一帶的開發(fā)樓盤令人注目。近幾年來的發(fā)展軌跡表明，該地區(qū)樓盤售價一直呈穩(wěn)步上升趨勢，并且隨著開發(fā)樓盤的名聲越高，