淺談地方房?jī)r(jià)的調(diào)控措施及對(duì)策研究

1、淺談地方房?jī)r(jià)的調(diào)控措施及對(duì)策研究摘要：住房?jī)r(jià)格關(guān)系到群眾的切身利益，引起社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。近年來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)主要大中城市的房?jī)r(jià)大幅攀升，對(duì)此國(guó)家出臺(tái)一系列調(diào)控措施，但是效果并不十分明顯。本文通過對(duì)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲過快的原因分析和對(duì)現(xiàn)行房?jī)r(jià)調(diào)控措施及其影響的具體分析，找出其失效的原因所在，并提出相應(yīng)的對(duì)策與建議。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 價(jià)格調(diào)控 對(duì)策建議隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展與城市化進(jìn)程的快速推進(jìn)，“居者有其屋”已成為提高人民生活水平的基本內(nèi)容。近年來，部分大中城市房?jī)r(jià)大幅攀升，超出了城市大多數(shù)居民的承受能力。國(guó)家出臺(tái)一系列房?jī)r(jià)調(diào)控措施，其最終目的都是從構(gòu)建和諧社會(huì)的角度出發(fā)，解決人民群眾最

2、為關(guān)心的房?jī)r(jià)上漲過快問題，但這些措施并沒有從根本上穩(wěn)定房?jī)r(jià)。一、我國(guó)近年來房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的原因分析（一）住房消費(fèi)需求量大是住房?jī)r(jià)格快速上漲的基本原因。1、居民的需求增加。隨著國(guó)民收入的增加，城市居民的生活水平提高，急需改善住房條件。2、城市新增人口需要住房。我國(guó)目前正處于城市化的發(fā)展時(shí)期，因城市化而導(dǎo)致的城市人口增長(zhǎng)是巨大的，隨之而來對(duì)住房的需求也急劇增大。3、城市拆遷迫使部分居民購(gòu)買房屋。我國(guó)許多城市舊城改造的速度非?？臁Ｔ趯?duì)舊城的拆遷中，許多居民失去了住宅，他們也會(huì)購(gòu)買房屋。需求量大是導(dǎo)致住房?jī)r(jià)格快速上漲的一個(gè)明顯的旁證是農(nóng)村和小城鎮(zhèn)的住房?jī)r(jià)格比較穩(wěn)定。農(nóng)村和小城鎮(zhèn)住房?jī)r(jià)格變化基本不大

3、，這是由于其人口相對(duì)固定，從而使需求比較穩(wěn)定。（二）建筑工程造價(jià)成本不斷提高推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。在市場(chǎng)機(jī)制下，住房?jī)r(jià)格的確定除受制于供求關(guān)系之外，還取決于房屋的建造成本，也就是工程造價(jià)。在我國(guó)城市商品住房的開發(fā)中，房屋的建筑工程造價(jià)不斷攀升，導(dǎo)致這種現(xiàn)象的因素主要有五個(gè)：1、土地拍賣價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。目前在房屋的建筑成本中，土地所占的比例約為35%，部分地區(qū)則更高。地價(jià)的上漲必然導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)成本的提高，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)的快速上漲。2、不斷增加的融資成本。央行不斷提高銀行存款準(zhǔn)備金率和銀行利率，增大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款難度、還貸壓力，提高了其自有資金投入比例，直接增加了開發(fā)商的開發(fā)成本。3、建筑材料漲

4、價(jià)及用工成本增加。近年來，水泥、鋼筋、鋁合金等建筑材料的價(jià)格上漲幅度比較大，成為房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)推動(dòng)因素。另外，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人工工資也在逐年上漲，工人對(duì)收入增加需求增大，從而導(dǎo)致用工成本增加。4、房屋質(zhì)量不斷提升。近幾年修建的房屋小區(qū)環(huán)境到房屋結(jié)構(gòu)與以前相比都有很大的提升，例如，綠化面積增大、景觀設(shè)計(jì)、功能區(qū)劃分等，這必然會(huì)導(dǎo)致成本的增加。5、居高不下的稅費(fèi)成本。長(zhǎng)期以來居高不下的政府各類相關(guān)稅費(fèi)，加大了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)和經(jīng)營(yíng)成本，在一定程度上拉高了房?jī)r(jià)。（三）民間資本缺乏適當(dāng)?shù)耐顿Y途徑，大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致對(duì)住房的需求虛高。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高，民間資本的數(shù)量逐漸增大，這些資金

5、需要一個(gè)投資的渠道釋放出去。房地產(chǎn)的保值增值功能使得大量民間資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，用于炒作住房。聞名全國(guó)的“溫州炒房團(tuán)”正是這一現(xiàn)象的典型表現(xiàn)。（四）房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)、銷售手段促使房?jī)r(jià)升高。土地資源的稀缺和價(jià)格的上漲，導(dǎo)致開發(fā)商在開發(fā)和銷售商品房的過程中采取一些手段來推高房?jī)r(jià)，以獲取最大利潤(rùn)。開發(fā)商采取的手段主要有：1、有意識(shí)推遲開發(fā)進(jìn)度，囤積土地。2、建設(shè)高檔房屋以獲取更高的利潤(rùn)。3、隱瞞房屋開發(fā)、銷售的各種信息，人為制造供求緊張的現(xiàn)象。（五）政府因素。除了市場(chǎng)因素外，政府的因素也是重要原因。住房保障制度、公平交易制度和稅收調(diào)控制度的缺失，使國(guó)家以抑制總需求增長(zhǎng)為主的房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控措施失效，高

6、地價(jià)、高房?jī)r(jià)和高需求同時(shí)存在。一些地方政府一味通過公開拍賣土地來取得更多的建設(shè)資金，使規(guī)劃與建設(shè)不協(xié)調(diào)，導(dǎo)致重復(fù)拆建加大城建成本1。另外，公共產(chǎn)品缺乏也是造成住房?jī)r(jià)格偏高的重要原因。由于公共產(chǎn)品不足，居民家庭教育和醫(yī)療支出所占的比重迅速提高，消費(fèi)者對(duì)未來收入和支出的不確定性預(yù)期增強(qiáng)，越來越不敢花錢，也就越來越覺得住房?jī)r(jià)高。二、房?jī)r(jià)調(diào)控措施分析及其對(duì)房?jī)r(jià)的影響現(xiàn)行的房?jī)r(jià)調(diào)控措施主要包括：金融調(diào)控、土地調(diào)控、稅收調(diào)控及住房保障調(diào)控四個(gè)方面。（一）金融調(diào)控措施采取金融手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)是國(guó)際上通行的做法，無論是通過縮進(jìn)銀根的間接調(diào)控，還是直接針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商以及購(gòu)房者的貸款政策，目的都是使房地產(chǎn)市場(chǎng)

7、健康發(fā)展，將房地產(chǎn)價(jià)格控制在合理的水平。1、 金融政策調(diào)控內(nèi)容金融政策主要包括三方面：一是提高對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商投資貸款標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格控制自有資金比例和房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率等；二是提高個(gè)人購(gòu)買房產(chǎn)按揭首付比例，如“新國(guó)八條”規(guī)定：貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%；三是提高房貸利率，此項(xiàng)政策的目的是控制遍地開花的房地產(chǎn)開發(fā)，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款規(guī)模，打擊投機(jī)性炒房，保護(hù)中低收入家庭購(gòu)房。2、金融政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響從土地儲(chǔ)備，到房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)建設(shè)，再到房地產(chǎn)購(gòu)買，每一個(gè)環(huán)節(jié)都離不開銀行金融信貸的支持。金融信貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是很大的：（1）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金比例將直接影響開發(fā)

8、商的開發(fā)成本，它們都會(huì)迫使開放商減少資金占用，減少土地囤積并加速住房銷售。這類金融政策的調(diào)控效果取決于開發(fā)商對(duì)流動(dòng)性和資金成本變動(dòng)的承受能力，如果承受能力弱，則調(diào)控效果有效。央行曾上調(diào)商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的優(yōu)惠利率和個(gè)人房貸首付比例，以期通過高利率，增加購(gòu)房成本來抑制投資需求，進(jìn)而達(dá)到控制房?jī)r(jià)上漲的目的。（2）調(diào)節(jié)住房貸款首付比例和貸款利率會(huì)直接影響購(gòu)房需求，對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)節(jié)作用最為迅速，效果也較明顯。但提高商業(yè)性貸款也加大了中低收入群體居住性需求購(gòu)房的困難，抑制了正常的住房需求。（二）土地調(diào)控措施地價(jià)是房?jī)r(jià)的“龍頭”，又是房?jī)r(jià)的重要組成部分。地價(jià)決定房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)反過來又會(huì)拉動(dòng)地價(jià)的上升。在我國(guó)，

9、土地是國(guó)家所有的，政府對(duì)土地出讓一級(jí)市場(chǎng)是壟斷的，所以土地價(jià)格在很大程度上不是在市場(chǎng)中形成的。但政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，可在一定程度上控制土地的供給彈性，避免土地價(jià)格的大起大落。1、土地政策調(diào)控內(nèi)容土地政策主要是通過限制土地供應(yīng)和提高土地價(jià)格，提高房地產(chǎn)投資成本等行政手段，達(dá)到減少房地產(chǎn)投資的目的。2、土地政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響首先，國(guó)家對(duì)土地投放數(shù)量的變動(dòng)會(huì)直接影響土地價(jià)格，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。一般來說，如果政府增加土地供應(yīng)，則會(huì)促使地價(jià)下降，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降，但如果開發(fā)商囤積土地，則政府僅僅通過調(diào)節(jié)土地投放便難以實(shí)現(xiàn)調(diào)控房?jī)r(jià)的目標(biāo)。近年來，我國(guó)一直實(shí)行的是“收緊地根”的宏觀調(diào)控措施，使土地供應(yīng)不斷減少，

10、土地價(jià)格的上漲是必然的。國(guó)土資源部應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和數(shù)量。對(duì)住房?jī)r(jià)格上漲過快的地方，應(yīng)適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地的供應(yīng)量，科學(xué)地確定土地供應(yīng)規(guī)模，用供給來調(diào)節(jié)需求與房?jī)r(jià)2。其次，國(guó)家對(duì)土地投放數(shù)量的變動(dòng)會(huì)引發(fā)未來住房供給的數(shù)量變動(dòng)，進(jìn)而影響房?jī)r(jià)。但土地投放數(shù)量的變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，會(huì)受購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的制約。當(dāng)現(xiàn)實(shí)的房?jī)r(jià)不斷上升時(shí)，即時(shí)土地投放變動(dòng)減少也很難改變購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的短期預(yù)期。因此，土地調(diào)控政策對(duì)地價(jià)的調(diào)控是迅速有效的，但對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控則受制于開發(fā)商的土地囤積行為和購(gòu)房者的“追漲殺跌”，其效果存在時(shí)滯

11、，不能迅速顯現(xiàn)出來。（三）稅收調(diào)控措施稅收調(diào)控是通過對(duì)房地產(chǎn)流通的各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收手段從而增加房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)及轉(zhuǎn)讓成本，控制房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)水平，適當(dāng)增加購(gòu)房者稅收成本而抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性行為。1、稅收政策調(diào)控內(nèi)容稅收調(diào)節(jié)政策主要包括：一是對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房與非普通住房、首次購(gòu)房與非首次購(gòu)房實(shí)行差別化稅收政策。二是加強(qiáng)土地增值稅的征收管理工作，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算管理，對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查。三是穩(wěn)步推進(jìn)個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。2、稅收調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響房地產(chǎn)稅收政策實(shí)際上是一個(gè)綜合性政策。在房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同環(huán)節(jié)設(shè)置不同的稅種，可以起

12、到不同的調(diào)控作用。在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)征稅將增加房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅將增加住房轉(zhuǎn)讓的交易成本。稅收政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面3：（1）在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，通過規(guī)范相關(guān)稅費(fèi)，減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)和經(jīng)營(yíng)成本，在一定程度上抑制價(jià)格飆升。（2）通過加大流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅賦，增大炒房成本，壓縮獲利空間，達(dá)到抑制投機(jī)炒作的目的。（3）改革房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅制，直接或間接為單位的實(shí)名制基礎(chǔ)上，對(duì)擁有標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的住房和標(biāo)準(zhǔn)外的住房規(guī)定不同的稅率，抑制出于投機(jī)目的的房地產(chǎn)保有行為，促使房地產(chǎn)價(jià)格低落。從短期來看，對(duì)交易環(huán)節(jié)，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)采取稅收差別對(duì)待有利于抑制投機(jī)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)；而從長(zhǎng)期看，通過征收

13、房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，會(huì)降低房地產(chǎn)的投資價(jià)值，有助于抑制奢侈性投機(jī)性住房需求，利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)?？傊?，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收政策將會(huì)直接影響購(gòu)房需求，特別是投機(jī)性需求，因而對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控作用是直接有效的。（四）住房保障調(diào)控措施住房保障是住房領(lǐng)域的社會(huì)保障，是政府為彌補(bǔ)市場(chǎng)“失靈”，通過運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、行政和法律手段，為保障滿足居民的基本住房需求所做出的多種制度安排。為了進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控，近年來，國(guó)家相繼出臺(tái)了國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見、廉租住房保障辦法、經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法和關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見等一系列文件，主要圍繞進(jìn)一步建立健全城市廉租住房制度，改進(jìn)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)適

14、用住宅制度以及逐步改善其他住房困難群體的居住條件等三個(gè)方面采取措施，旨在加大住房需求調(diào)節(jié)力度，增加住房供應(yīng)量等途徑引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)。1、住房保障政策調(diào)控內(nèi)容住房保障政策的調(diào)控主要體現(xiàn)在：加快城鎮(zhèn)廉租房、公租房建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。目前，我國(guó)住房保障制度的供給主要包括：供給出售型和非出售型保障性住房。出售型保障性住房包括經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)商品房；非出售的保障性住房包括廉租房和公共租賃住房。2、住房保障政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響保障性住房的投入使用將會(huì)分流市場(chǎng)上的一部分需求，緩解強(qiáng)大的市場(chǎng)需求，同時(shí)加大新建商品住房供應(yīng)以求實(shí)現(xiàn)住房供求的平衡。但由于我國(guó)保障性住房覆

15、蓋率低，調(diào)控作用并不明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2011年1月公布的1月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況的數(shù)據(jù)顯示：與2010年12月份相比，在2011年1月，全國(guó)70個(gè)大中城市的新建商品住宅價(jià)格漲幅超過20的城市有3個(gè)，僅有3個(gè)城市出現(xiàn)下降；若是與去年同月相比，在1月中，70個(gè)大中城市同比價(jià)格出現(xiàn)上漲的共有68個(gè)城市，下降的只有2個(gè)城市。其中，漲幅超過10的城市有10個(gè)。由此可見，針對(duì)房?jī)r(jià)的密集調(diào)控措施收效甚微。三、房?jī)r(jià)調(diào)控措施失效的原因（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求強(qiáng)烈。在國(guó)外，常年租住房屋是十分普遍的現(xiàn)象，而中國(guó)人的家庭觀念很強(qiáng)，要成家立業(yè)必須得先擁有一套屬于自己的住房。隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和城市化進(jìn)程的

16、加速，數(shù)量龐大的城市居民加上涌入城市的打工者形成了巨大的住房需求。另外，城市的改造、拆遷，也必然產(chǎn)生了大量的住房需求。加上住房對(duì)于大多數(shù)人來說是生活必需品，需求的價(jià)格彈性相對(duì)較低，提高契稅、印花稅和住房貸款利率等造成的住房?jī)r(jià)格的上漲和成本的上升不會(huì)使得住房需求量有較大程度的下降，居民的真實(shí)性住房需求具有一定程度的剛性。(二國(guó)家緊縮地根，土地價(jià)格不斷上漲，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不降反升。國(guó)家緊縮地根，嚴(yán)格控制商品房用途的土地供給，規(guī)定土地供給要以拍賣、競(jìng)價(jià)等方式出讓。這些措施本來是想保持房地產(chǎn)行業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，防止出現(xiàn)過熱發(fā)展和房地產(chǎn)泡沫，但在客觀上卻使得城市優(yōu)良地段供給不足，從而加劇了住房市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面4

17、，使得房?jī)r(jià)不降反升。(三房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，投資需求旺盛從投資性需求來說近年來隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康快速發(fā)展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚大量資金需要尋找投資渠道，而股票、期貨、基金等投資工具的收益少，操作難度大且缺乏保障，再加上長(zhǎng)期低利率的因素，而房?jī)r(jià)不斷上漲的示范效應(yīng)使得投資性購(gòu)房快速增長(zhǎng)并保持了較高的比例，部分普通市民也把積蓄用于購(gòu)置房屋，以保值增值。同時(shí)，不少外資大規(guī)模涌入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也加大了房地產(chǎn)的投資性需求。(四房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)性需求旺盛。首先，由于房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，對(duì)房產(chǎn)的投機(jī)性需求越來越旺盛，炒房者增多，以期通過轉(zhuǎn)手來獲利。由于我國(guó)并沒有廣泛地推廣房產(chǎn)交易實(shí)名制和建立

18、完善的個(gè)人信用系統(tǒng)，導(dǎo)致房產(chǎn)過戶實(shí)名制不完善，信貸與稅務(wù)等部門對(duì)于購(gòu)房者的房產(chǎn)擁有狀況不能夠準(zhǔn)確的了解，都大大降低了國(guó)家針對(duì)投機(jī)性交易的政策效果。其次，房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲使得一些開發(fā)商有意減少當(dāng)期的開盤量，通過延期獲得預(yù)售許可證、大幅提價(jià)以延緩銷售速度、內(nèi)部炒房等捂盤現(xiàn)象，以期更大利潤(rùn)。開發(fā)商的這些投機(jī)行為，加劇了住房的緊張局面，使得房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。目前，尚缺少針對(duì)這些不法行為的有效打壓措施。(五普通商品房和保障性住房供給不足，收效甚微。國(guó)家要求滿足中低收入家庭住房需求，調(diào)節(jié)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大普通商品房和保障性住房建設(shè)，但收效甚微。在利潤(rùn)杠桿的作用下，相對(duì)于建設(shè)普通商品房和保障性住房，開發(fā)商更愿意

19、開發(fā)利潤(rùn)較高的高檔住宅。建設(shè)普通商品房和保障性住房，同時(shí)也會(huì)減少地方政府的財(cái)政收入，造成普通商品房和保障性住房的供給數(shù)量嚴(yán)重不足。（六）建筑造價(jià)成本不斷增加建筑材料漲價(jià)、開發(fā)商融資成本及用工成本增加，增大了房地產(chǎn)的造價(jià)。隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，建材價(jià)格，人工工資都隨經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而增長(zhǎng)，城市建設(shè)配套費(fèi)用和稅收也在不斷增加，從各個(gè)方面都增大了房屋造價(jià)，導(dǎo)致房產(chǎn)調(diào)控措施失效。四、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的對(duì)策與建議（一）增加普通商品房和保障性住房有效供給。 為中低收入家庭提供普通商品房和保障性住房，這是各級(jí)政府的首要責(zé)任。一是增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供給。把中小套型、中低價(jià)位的住房供應(yīng)放到很重要的位置,要增大中小套

20、型、中低價(jià)位商品房面積占開發(fā)建設(shè)總面積比重。要在城市建筑規(guī)劃中明確中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和限價(jià)商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)規(guī)模，并分解到住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃，并落實(shí)到地塊。二是各級(jí)地方政府應(yīng)當(dāng)加大對(duì)增加經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的投入力度。要求各級(jí)政府都要從每年新增財(cái)力中拿出一定比例，作為專項(xiàng)資金，專門用于經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，可以起到抑制房?jī)r(jià)上漲的作用。（二）增加土地供給，降低土地價(jià)格，是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的重要舉措。據(jù)調(diào)查，土地價(jià)格在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成中所占比重最大，約為35，成為影響房地產(chǎn)價(jià)格的最重要因素。土地供應(yīng)、土地價(jià)格是由各級(jí)政府掌控的，土地出讓收入是歸各級(jí)政府使用的。

21、房?jī)r(jià)上漲過快，土地供給不足導(dǎo)致土地價(jià)格上漲的強(qiáng)力推動(dòng)負(fù)有不可推卸的責(zé)任，對(duì)此群眾意見很大，普遍認(rèn)為政府在此問題上無所作為，甚至是利益同謀。因此，增加土地供給，降低土地價(jià)格是解決房?jī)r(jià)快速上漲的重要舉措。（三）增加房地產(chǎn)投融資渠道，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本目前房地產(chǎn)企業(yè)的投融資主要依靠單一的銀行貸款和自有資金投入，融資渠道單一，成本較高，應(yīng)發(fā)展銀行信貸以外的融資方式，建立多元化的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本。一是大力發(fā)展房地產(chǎn)投資信托(REIT，從信托公司獲得融資渠道；二是鼓勵(lì)符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場(chǎng)融資，采用股權(quán)融資模式，信托投資公司以股權(quán)的方式進(jìn)入，充實(shí)企業(yè)的資本金；三是培育和

22、完善房地產(chǎn)債券市場(chǎng)，應(yīng)鼓勵(lì)有條件的房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行1年期以上的長(zhǎng)期債券進(jìn)行融資，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債券的發(fā)行主體、融資項(xiàng)目和利率等適當(dāng)放松限制，為房地產(chǎn)企業(yè)通過債券融資創(chuàng)造良好的外部條件；四是大力鼓勵(lì)合作開發(fā)融資，開發(fā)商尋找一家或者幾家有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)行合作開發(fā)，是分散和轉(zhuǎn)移籌資負(fù)擔(dān)，降低融資成本的較好方法。（四）完善稅制，變堵為疏，調(diào)整稅收調(diào)控的著力點(diǎn)。1、開征房地產(chǎn)稅(或者物業(yè)稅：以家庭為單位，按照能力負(fù)擔(dān)原則確定征稅標(biāo)準(zhǔn)：對(duì)于90平方米以下住房免稅；對(duì)于90140平方米住房按1征稅；對(duì)于140平方米(含以上住房按2征稅。房地產(chǎn)稅以房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，按年征收。以取得房屋產(chǎn)權(quán)證明時(shí)間為

23、準(zhǔn)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，竣工之日起一年內(nèi)還未出售房屋，視同自用房屋征稅。這樣規(guī)定有以下好處5：(1在供給方面:第一，房地產(chǎn)稅的開征增加了房地產(chǎn)所有者的持有成本，迫使他們把閑置的房地產(chǎn)重新投入流通，增加存量房的供給。雖然我國(guó)二手房市場(chǎng)交易在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中所占的比重不算很大，但根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)這些年的增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì)來看，存量房的供給在平衡供求關(guān)系中的作用將日益顯現(xiàn)。第二，房地產(chǎn)稅的開征也將同樣增加房地產(chǎn)投資者和投機(jī)者的房產(chǎn)持有成本。特別是降低了其投資和投機(jī)的收益預(yù)期。從根本上打擊其盲目投資和投機(jī)的積極性，促使其盡快拋出所持有的房地產(chǎn)，對(duì)于緩解當(dāng)前房地產(chǎn)供求矛盾起到積極作用。(2在需求方面:第

24、一，房地產(chǎn)稅的征收使得房地產(chǎn)將來的部分升值收益以房地產(chǎn)稅的形式收歸國(guó)家所有，降低了投資房地產(chǎn)的預(yù)期收益，同時(shí)又增加了房地產(chǎn)投資者和投機(jī)者的持有成本,從而有效遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和投機(jī)需求。第二，房地產(chǎn)的持有成本的增加也會(huì)使普通消費(fèi)者更改消費(fèi)觀念，放棄超過實(shí)際需求的求大求多的消費(fèi)心理。從而在努力滿足房地產(chǎn)合理需求的同時(shí)，盡可能杜絕房地產(chǎn)資源的浪費(fèi)。第三，對(duì)于中低收人家庭來講，由于90平方米以下住房免稅，使其房地產(chǎn)持有成本大幅下降，可以滿足其基本住房需求，保證其社會(huì)福利。對(duì)于政府而言，可以發(fā)揮稅收杠桿功能，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段，引導(dǎo)開發(fā)商大量開發(fā)政府鼓勵(lì)、大部分消費(fèi)者歡迎的房地產(chǎn)項(xiàng)目，避免政府通過地根緊縮

25、、銀根收緊、控制結(jié)構(gòu)等行政手段打壓房地產(chǎn)投資行為給市場(chǎng)傳遞房源緊張、價(jià)格趨漲的錯(cuò)誤信息。2、取消“5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓二手房就全額征收營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加；5年后轉(zhuǎn)讓144平方米以內(nèi)的二手住房，就差額征收營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加以及5年后轉(zhuǎn)讓144平方米以上住房就全額征收營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加”等相關(guān)規(guī)定，使大量的二手房進(jìn)入市場(chǎng)交易。推動(dòng)二手房市場(chǎng)走向繁榮，這不僅有利于居民梯度消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)，而且有利于二手房?jī)r(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的預(yù)期形成。3、在完善土地增值稅政策的基礎(chǔ)上加強(qiáng)征管。建議取消對(duì)“5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的144平方米以上的二手住房，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅，其中35年的，減半征收土地增

26、值稅”的規(guī)定，改為無論是新增商品房還是二手房交易，均應(yīng)按照條例全部征收土地增值稅。這樣做，在利用市場(chǎng)手段而不僅僅是蒼白的行政手段來規(guī)范土地市場(chǎng)的同時(shí)，有利于轉(zhuǎn)化收入形式。將土地增值收入以稅收的形式，借助市場(chǎng)機(jī)制收歸國(guó)有，減少政府參與操作土地市場(chǎng)的嫌疑，從而避免行政供地減少傳遞給市場(chǎng)的房?jī)r(jià)趨漲的錯(cuò)誤信息，有利于引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期向政策預(yù)期發(fā)展。4、保留二手房轉(zhuǎn)讓就差額征收個(gè)人所得稅的規(guī)定。在運(yùn)用稅收手段調(diào)節(jié)二手房轉(zhuǎn)讓者收入水平的同時(shí)。降低了投機(jī)性炒房者的收入預(yù)期，增加了地方政府的財(cái)政收入，有利于社會(huì)公平。（五）嚴(yán)抓工程管理，控制建筑工程造價(jià)，降低房屋成本，從方案設(shè)計(jì)開始，重點(diǎn)設(shè)計(jì)開發(fā)普通商品房住宅小區(qū)

27、，減少高檔住宅小區(qū)開發(fā)量，降低因配套設(shè)施增加而產(chǎn)生的建筑成本。嚴(yán)格控制建安成本，降低工程造價(jià)：做好招標(biāo)管理、工期安排、材料與設(shè)備購(gòu)置，合理安排工程順序、竣工驗(yàn)收，減少各環(huán)節(jié)費(fèi)用支出，從而降低房屋成本。（六）將解決民眾住房問題納入政績(jī)考核體系。 地方政府執(zhí)行政策不力甚至成為政策執(zhí)行的阻力原因在于這些政策損害地方政府既得利益從而導(dǎo)致積極性不高。建立對(duì)地方官員在改善居民居住狀況方面的考核指標(biāo)以及在房?jī)r(jià)漲幅方面的控制納入政績(jī)考核體系，這就直接將抑制高房?jī)r(jià)與地方政府的切身利益綁定政府從土地上得到的收入多了，房?jī)r(jià)就會(huì)上漲，居民就買不起房，住房狀況就會(huì)下降，對(duì)政府官員的考核評(píng)價(jià)就會(huì)降低。從而提高地方政府對(duì)于抑制房?jī)r(jià)過高的積極性。另外將民眾住房狀況及抑制高房?jī)r(jià)納入政績(jī)考核，對(duì)規(guī)范保障房建設(shè)中的政府行為及腐敗也有著積極意義6。 （七）其他措施。1、完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露機(jī)制，做好