長(zhǎng)沙地鐵調(diào)研報(bào)告

1、長(zhǎng)沙地鐵調(diào)研報(bào)告 一、長(zhǎng)沙地鐵建設(shè)的可行性分析地鐵交通工具是城市化發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。是在地面交通工具已經(jīng)無(wú)法滿足不斷增長(zhǎng)的城市人口的需求情況下，尋求地下空間緩解交通壓力。同時(shí)，地鐵作為一項(xiàng)先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模龐大，投入資金較多。因此，目前已有地鐵城市都具有人口數(shù)目大、年財(cái)政收入較多的特點(diǎn)。國(guó)家有關(guān)部門已經(jīng)規(guī)定地方財(cái)政一般預(yù)算收入在100億元以上，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到1000億元以上，城區(qū)人口在300萬(wàn)人以上可以建設(shè)地鐵。2008年，長(zhǎng)沙市總?cè)丝谶_(dá)到659萬(wàn)，其中城鎮(zhèn)人口395.15萬(wàn)。全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值3001億元，地方財(cái)政收入342億元，其中一般預(yù)算收入205.6億元。長(zhǎng)沙建設(shè)地鐵

2、項(xiàng)目的基本條件已經(jīng)達(dá)到。在與其他城市初建地鐵時(shí)期的人口、財(cái)政等情況進(jìn)行比較來(lái)看，長(zhǎng)沙市各個(gè)數(shù)據(jù)都達(dá)到并且超過(guò)了其他城市當(dāng)時(shí)的水平，長(zhǎng)沙市已經(jīng)具備了建設(shè)地鐵的條件和能力。全國(guó)部分城市建設(shè)地鐵時(shí)期的主要數(shù)據(jù)城區(qū)人口（萬(wàn)）GDP（億元）年財(cái)政收入（億元）廣州（1993年）-710-深圳（1999年）190.181436.51184.79南京（2000年）289.591020164.6長(zhǎng)沙（2008年）395.153001205.6二、長(zhǎng)沙市地鐵的規(guī)劃 2009年1月15日，國(guó)家發(fā)改委正式批準(zhǔn)長(zhǎng)沙快速軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃，要求長(zhǎng)沙按照經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、安全的原則，在20082015年，首先建成軌道交通1號(hào)線

3、一期工程和2號(hào)線一期工程。其中，1號(hào)線一期工程：自汽車北站至萬(wàn)家麗路站，線路長(zhǎng)22.77公里，建設(shè)期2010年-2015年。設(shè)站17座，自汽車北站，經(jīng)由伍家?guī)X、芙蓉廣場(chǎng)、侯家塘、省政府，至環(huán)保工業(yè)園。與株洲、湘潭城際軌道對(duì)接。2號(hào)線一期工程：自河西高新路至新長(zhǎng)沙站，線路長(zhǎng)23.15公里，建設(shè)期為2008年-2013年。其中設(shè)站16座，自麓谷大道，經(jīng)由汽車西站、溁灣鎮(zhèn)、五一市民廣場(chǎng)、芙蓉綠化廣場(chǎng)、袁家?guī)X、長(zhǎng)沙火車站、體育新城，至新長(zhǎng)沙火車站。與武廣高速鐵路對(duì)接，旅客出行可以做到“零換乘”。 三、地鐵建設(shè)對(duì)沿線樓盤的影響3.1地鐵的三個(gè)效應(yīng)由于地鐵作為交通工具具備大量、高效、準(zhǔn)時(shí)等特點(diǎn)，地鐵的建成

4、將會(huì)帶來(lái)三個(gè)較明顯的效應(yīng)：時(shí)間換空間效應(yīng)、交通舒緩效應(yīng)、人流聚集效應(yīng)。3.1.1時(shí)間換空間效應(yīng)時(shí)間換空間的概念，即許多事物的價(jià)值判斷原本是以空間距離來(lái)衡量的，現(xiàn)在就開(kāi)始變成以時(shí)間長(zhǎng)短來(lái)衡量。具體來(lái)說(shuō)就是：一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的價(jià)值是隨著與市中心的距離越來(lái)越遠(yuǎn)而價(jià)值遞減，這也就是所謂的一類地塊、二類地塊的劃分，但地鐵建成后情況不同了，而是以時(shí)間為考量單位，比如A樓盤位于市中心一類地塊，但從A樓盤出發(fā)到市中心步行需要25分鐘，而另一個(gè)B樓盤位于市郊的地鐵站出口邊，坐地鐵到市中心的地鐵出口需要20分鐘，如果沒(méi)通地鐵，兩個(gè)樓盤的價(jià)格可能相差較大，如果地鐵一通，B樓盤與A樓盤的價(jià)格很可能非常接近，甚至?xí)霈F(xiàn)

5、B樓盤價(jià)格高于A樓盤的情況。因此，地鐵建成后受益最大的將是距離市中心較遠(yuǎn)的郊區(qū)。在地鐵建成后，郊區(qū)至市中心的時(shí)間縮短。市區(qū)的空間優(yōu)勢(shì)變?nèi)酰紖^(qū)相對(duì)健康的環(huán)境將使一部分居民選擇到郊區(qū)居住。因此，位于遠(yuǎn)郊的地鐵站口附近的樓盤升值空間較大。3.1.2交通舒緩效應(yīng)由于地鐵具備強(qiáng)大的客運(yùn)能力，因此能夠較大的緩解地面的交通壓力。特別是對(duì)于交通相對(duì)較擁擠的中心地區(qū)及客運(yùn)終轉(zhuǎn)站。對(duì)于因受交通壓力影響的樓盤，會(huì)有一定的升值空間。3.1.3人流聚集效應(yīng)地鐵作為未來(lái)長(zhǎng)沙市主要的交通工具，客運(yùn)能力強(qiáng)，地鐵站口將會(huì)形成大量人流，這就形成了商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。但對(duì)人流量我們要加以區(qū)分，一般來(lái)說(shuō)，人流可以分成目的人流量、休閑

6、人流量、過(guò)路人流量，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，最有意義的是目的人流量，而休閑人流量則次之，最沒(méi)有意義的是過(guò)路人流量。在吸納了較大的目的人流量和休閑人流量下，在配合區(qū)域自身的商業(yè)狀況。很可能形成新的、具有較大影響力的商業(yè)中心。該地區(qū)的樓盤也能得到較大的升值空間。3.2地鐵對(duì)沿線樓盤的影響地鐵作為城市的重大項(xiàng)目，其便捷的交通能力，能夠改變城市的格局。對(duì)于“地段”較依賴的房地產(chǎn)項(xiàng)目，受其影響較大。下面針對(duì)長(zhǎng)沙市地鐵2號(hào)線的客運(yùn)路線，對(duì)沿線各版塊樓盤的影響進(jìn)行分析：地鐵2號(hào)線路線： 3.2.1麓谷版塊 河西作為長(zhǎng)沙市先導(dǎo)區(qū)，這幾年有了較快發(fā)展。而作為河西的核心部分，麓谷版塊發(fā)展的相對(duì)較好。但是，相對(duì)于河?xùn)|地區(qū)

7、來(lái)說(shuō)，仍有一定差距。制約其發(fā)展的主要兩個(gè)因素為：商業(yè)和交通。由于河西缺少較成型的，規(guī)模較大的商業(yè)中心。居民一般都前往河?xùn)|進(jìn)行購(gòu)物，再加上居民的工作地點(diǎn)有大部分在河?xùn)|。所以，交通需求較大。但是目前，河西的交通能力尚不夠發(fā)達(dá)。典型的就是湘江一橋經(jīng)常出現(xiàn)堵塞現(xiàn)象。地鐵2號(hào)線的建設(shè)，將會(huì)很大程度的提升河西的交通能力。在時(shí)間換空間效應(yīng)的影響下，河西交通能力差的劣勢(shì)將會(huì)改善，而其環(huán)境較好的優(yōu)勢(shì)將得到提升。此外，位于汽車西站站附近的集商務(wù)、商業(yè)、會(huì)展、科研、居住等多種功能于一體的新的城市中心梅溪湖的建設(shè)，也對(duì)河西未來(lái)的發(fā)展起到很大的推動(dòng)作用。區(qū)域內(nèi)具有潛力樓盤:樓盤名稱所給信息廣告用語(yǔ)均價(jià)起價(jià)景秀江山

8、83;首域公園兩房7萬(wàn)首付，闊景三房、四房誠(chéng)意登記中；可使用8萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)貼指標(biāo)送購(gòu)房?jī)?yōu)惠12000元；送1%契稅；看房再送精美禮品41003400山水·英倫莊園心中有“墅”推薦：200聯(lián)排別墅，贈(zèng)65大花園，RMB74萬(wàn)（一口價(jià)）別墅與別墅之間的差別，因?yàn)榈罔F清晰的界定了。3100-麓山楓·情三房二廳二衛(wèi)，即買即住，贈(zèng)送置業(yè)補(bǔ)助68888元；生活向西，工作向東，中間有地鐵36003200岳麓現(xiàn)代城岳麓現(xiàn)代城寬景住宅/IT廣場(chǎng)黃金牛鋪火爆熱銷中2009地鐵時(shí)代，IT猛龍過(guò)江；大河西地鐵第一戰(zhàn)；大規(guī)劃大經(jīng)濟(jì)大先導(dǎo)54004600共和世家現(xiàn)房實(shí)景呈現(xiàn)，三房四房特推一口價(jià)單位

9、，本周六、日舉辦繽紛水果節(jié)，誠(chéng)邀品鑒地鐵，只是我們微不足道的賣點(diǎn)45004000恒大御景本周額外特別88折；空中花園美墅3月8日將成本價(jià)隆重開(kāi)盤；開(kāi)盤必特價(jià)，特價(jià)必升值；-4480麓谷版塊的價(jià)格走勢(shì)：3.2.2中心版塊中心版塊的五一廣場(chǎng)商圈，是目前長(zhǎng)沙市最大的商業(yè)中心。日均人流量達(dá)到30萬(wàn)人次。而芙蓉廣場(chǎng)則集中了眾多金融機(jī)構(gòu)?？梢哉f(shuō)中心版塊是長(zhǎng)沙市目前的金融與商業(yè)中心。因此，日均人流量較大，交通狀況不佳。地鐵的建成，可以有效的緩解中心地區(qū)的交通壓力。使由于交通情況而放棄在中心地區(qū)居住的現(xiàn)象得到緩解。同時(shí)，地鐵的人流聚集效應(yīng)將使中心商業(yè)得到更大發(fā)展。地鐵帶來(lái)的大量目標(biāo)、休閑人群，不僅使已成熟的商

10、業(yè)中心更繁華，對(duì)其他商業(yè)潛力較強(qiáng)的商業(yè)地區(qū)，能夠起到很大的推動(dòng)作用。如：袁家?guī)X站。地鐵是否能帶動(dòng)某個(gè)區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)，最重要的還是要看這個(gè)區(qū)域自身的商業(yè)狀況，如果某個(gè)區(qū)域，有一兩個(gè)比較大型的SHOPPINGMALL、超大型專業(yè)市場(chǎng)等，那地鐵能帶來(lái)大量的目的人流，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮是立竿見(jiàn)影的。而袁家?guī)X站附近既是阿波羅商業(yè)城和友誼商店，自身的商業(yè)狀況已經(jīng)具備，地鐵帶來(lái)的大量目的人流，將很可能使袁家?guī)X地區(qū)商業(yè)得到快速發(fā)展。區(qū)域內(nèi)具有潛力樓盤：樓盤名稱所給信息廣告用語(yǔ)均價(jià)起價(jià)星城世家中庭央座珍品新品現(xiàn)房上市；4月28日全面交房，4288元/抄底倒計(jì)時(shí)但凡人群精英，當(dāng)居大宅中央49003988山水華景14

11、9/158四房大宅，準(zhǔn)現(xiàn)房，星級(jí)酒店入駐；抄底價(jià)3380元/限量發(fā)售城市大邸，與地鐵共享城市繁華3400-風(fēng)尚國(guó)際芙蓉核心黃金旺鋪！搶到賺到！芙蓉核心，誰(shuí)領(lǐng)風(fēng)騷？長(zhǎng)沙地鐵2號(hào)旁“最具發(fā)展?jié)摿ξ飿I(yè)”之風(fēng)尚國(guó)際-東璽門2月24日L2棟VIP卡全城首發(fā)5000抵2萬(wàn)，均價(jià)3800元/2月24日L2棟VIP卡全城首發(fā)5000抵2萬(wàn)，均價(jià)3800元/-3800中心版塊的價(jià)格走勢(shì)：3.2.3武廣新城版塊到明年武廣高速全線通車，長(zhǎng)沙到武漢1個(gè)小時(shí)，到廣州將只需要3個(gè)小時(shí)。滬昆高速鐵路建成后，長(zhǎng)沙到上海只需要4小時(shí)，到杭州3小時(shí)，到昆明不到4小時(shí)。同時(shí)，“武廣新城”也是地鐵2號(hào)線的終點(diǎn)站。顯然，武廣新城版塊最

12、大的優(yōu)勢(shì)在于交通?！拔鋸V新城”作為城市地鐵與高速鐵路的樞紐，將成為聯(lián)系珠三角、長(zhǎng)三角以及中西部和省內(nèi)郴州等地的核心。區(qū)域內(nèi)具有潛力樓盤：樓盤名稱所給信息廣告用語(yǔ)均價(jià)起價(jià)鑫億·山水城市風(fēng)景心中有“墅”推薦：200聯(lián)排別墅，贈(zèng)65大花園，RMB74萬(wàn)（一口價(jià)）地鐵2號(hào)線口岸樓盤45004100上河國(guó)際廣場(chǎng)僅16套精品現(xiàn)房，3698元/即買即?。∫豢趦r(jià)清盤特惠發(fā)售，收官在即、先搶先得上河懶寓，地鐵口岸物業(yè)4200-中城·麗景香山傍山珍惜情景洋房VIP誠(chéng)意邀約。二期冠軍勛邸精品板式小高層二房至四房單位，持續(xù)熱銷中。三地鐵融匯大武廣，下一站傳奇公園家40003880天晟·海

13、拔東方9號(hào)棟持續(xù)熱銷中，一口價(jià)3188元/。7號(hào)棟即將升值開(kāi)盤地鐵口岸，極速升值；-3100中隆·國(guó)際御璽地鐵，是個(gè)論述地鐵，是個(gè)論述4200-綠城·桂花城3期多層洋房最后30套優(yōu)惠清盤！電梯洋房熱銷品質(zhì)，有地鐵更令人心動(dòng)；地鐵長(zhǎng)沙大道站，武廣國(guó)際新城核心區(qū)57004000嘉宇·盛世華章一期首批準(zhǔn)現(xiàn)房最高價(jià)3280元/開(kāi)往盛世的地鐵34803180錦湘·國(guó)際星城購(gòu)140平米以上住宅，獲贈(zèng)車位一個(gè)；購(gòu)140平米以下住宅，享受每平米減50元優(yōu)惠地鐵通到錦湘，房子買到錦湘42003600摩天一號(hào)優(yōu)惠認(rèn)購(gòu)登記中誰(shuí)？是這摩天街區(qū)的新主人-愿景·童話里凡購(gòu)

14、買童話里141戶型，贈(zèng)送面積10；僅限15套！限量發(fā)售，大戶生活近在咫尺此刻，童話里春光燦爛，請(qǐng)抓緊兌現(xiàn)大戶生活-3600中城·麗景香山傍山珍惜情景洋房VIP誠(chéng)意邀約。二期冠軍勛邸精品板式小高層二房至四房單位，持續(xù)熱銷中。三地鐵融匯大武廣，下一站傳奇公園家-白沙灣嘉園特價(jià)房50套：優(yōu)惠價(jià)格3180-3480元/；價(jià)格便宜才是硬道理長(zhǎng)沙體育新城，白沙灣嘉園-3180武廣版塊的價(jià)格走勢(shì)：3.3地鐵沿線樓盤價(jià)值的提升地鐵沿線的樓盤因地鐵的建設(shè)其價(jià)值會(huì)得到一定程度的提升，根據(jù)其他城市地鐵沿線樓盤的價(jià)值上升情況來(lái)看：地區(qū)價(jià)格變化廣州地鐵于1993年開(kāi)工，開(kāi)工當(dāng)年和第二年，廣州地鐵一號(hào)線沿線物業(yè)

15、升值15%25%，1999年一號(hào)線正式開(kāi)通后，地鐵沿線物業(yè)再次升值15%25%。南京1號(hào)地鐵同一時(shí)期內(nèi)，地鐵樓盤比非地鐵樓盤房?jī)r(jià)高出1015。 北京5號(hào)地鐵開(kāi)工后，其沿線物業(yè)的價(jià)格年平均上漲幅度近17.8%。可見(jiàn)，一般情況下，地鐵沿線樓盤在地鐵建設(shè)期間內(nèi)，將有10%-15%的價(jià)格上升空間。同時(shí)，在一般情況下在同一區(qū)域內(nèi)，靠近地鐵站口的樓盤均價(jià)要高一些。四、地鐵商業(yè)地鐵是一種大量、安全、高效、準(zhǔn)點(diǎn)的城市軌道交通工具，在人口密集的現(xiàn)代化大都市，地鐵在城市綜合交通體系中具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，因而通常成為主要的客運(yùn)交通方式，客流量相當(dāng)龐大。如何利用龐大客流帶來(lái)的商機(jī)，增加收益，同時(shí)也為向乘客提供更完善服務(wù)。

16、是擺在首次建設(shè)地鐵的長(zhǎng)沙政府所要解決的問(wèn)題。4.1長(zhǎng)沙市商業(yè)物業(yè)情況從長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年用于商業(yè)地產(chǎn)的投資、施工數(shù)據(jù)，及歷年商業(yè)地產(chǎn)竣工數(shù)據(jù)來(lái)看，長(zhǎng)沙市商業(yè)地產(chǎn)處于不斷增加趨勢(shì)。結(jié)合目前長(zhǎng)沙市商業(yè)的發(fā)展情況，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)占房地產(chǎn)投資比例仍將不段增加。地鐵商業(yè)作為地鐵建設(shè)帶來(lái)的總要產(chǎn)物之一。擁有強(qiáng)大的發(fā)展?jié)摿Α：侠砝瞄_(kāi)發(fā)地鐵商業(yè)，將是影響長(zhǎng)沙市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的主要因素之一。4.2地鐵商業(yè)地鐵商業(yè)是地鐵商鋪（地鐵商鋪是地鐵過(guò)道商鋪與地鐵商業(yè)街或商業(yè)城的統(tǒng)稱，不包括建在地鐵車站地面上的商鋪。地鐵過(guò)道商鋪一般指建造在地鐵過(guò)道或地鐵售票站附近的商鋪，這種類型的商鋪比較常見(jiàn)。）、商業(yè)廣告、地

17、鐵線各站廳配置了以沖印、西點(diǎn)、便利店等經(jīng)營(yíng)便利性商品和服務(wù)的不同業(yè)種組合的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本采用連鎖經(jīng)營(yíng)方式。 4.3其他城市地鐵商業(yè)特點(diǎn)在其他已建設(shè)地鐵的城市，相對(duì)完善的地鐵商業(yè)已經(jīng)基本形成。地鐵商業(yè)的盈利水平，是保證地鐵穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，各城市政府相當(dāng)重視地鐵商業(yè)的發(fā)展。根據(jù)城市自己的特點(diǎn)，形成了有自己特色的地鐵商業(yè)。部分城市地鐵商業(yè)特點(diǎn)：上海地鐵站內(nèi)商鋪的經(jīng)營(yíng)地鐵各站站臺(tái)通常沒(méi)有或僅僅配少量即時(shí)、便捷的自動(dòng)售貨機(jī)和報(bào)刊雜志銷售點(diǎn)。地鐵站廳設(shè)置較多主要經(jīng)營(yíng)書(shū)報(bào)、洗衣、數(shù)碼快照等面積小、服務(wù)即時(shí)、經(jīng)營(yíng)專業(yè)的商鋪。商鋪主要采用各站連鎖套餐的經(jīng)營(yíng)方式。但經(jīng)營(yíng)狀況因分布不規(guī)范、經(jīng)營(yíng)單一

18、、缺乏吸引力而不盡人意。地下商場(chǎng)或商業(yè)街上海的靜安寺伊美時(shí)尚廣場(chǎng)、人民廣場(chǎng)地下香港名店街等地下商場(chǎng)或商業(yè)街多建于客流量較大的站點(diǎn)，主要經(jīng)營(yíng)服裝飾品，目標(biāo)顧客瞄準(zhǔn)時(shí)尚的青年男女。 特色化經(jīng)營(yíng)的香港名店街，引進(jìn)追求時(shí)尚潮流的“香港”概念和香港零售業(yè)先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理理念，主要經(jīng)營(yíng)中檔名牌禮品、飾品和化妝品；目標(biāo)顧客瞄準(zhǔn)1826歲追求時(shí)尚的年輕族。廣州地鐵沿線站廳商業(yè) 一號(hào)線各站點(diǎn)站廳大都設(shè)置了商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)，但除天河西站具有一定規(guī)模和比較集中外，其它多為零星分布，主要經(jīng)營(yíng)書(shū)報(bào)刊、沖印、西餅店、銀行、便利店等，進(jìn)駐地鐵商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的主力商家以連鎖企業(yè)為主。二號(hào)線與一號(hào)線站廳商鋪的經(jīng)營(yíng)模式和業(yè)態(tài)種類相近。與站廳

19、連接的地下商業(yè)街與站廳連接的地下商場(chǎng)或商業(yè)街經(jīng)營(yíng)面積和規(guī)模較大。烈士陵園站的流行前線是主營(yíng)時(shí)髦服裝、飾品及特色食肆的流行時(shí)尚地帶，吸引追慕時(shí)尚的中、大學(xué)生及潮流青年。芳村站與花地灣站間的地下商業(yè)街前段是好美居家居廣場(chǎng)，后段是服裝飾品購(gòu)物廣場(chǎng)，但因位置偏僻經(jīng)營(yíng)狀況較差。北京地鐵站內(nèi)商業(yè)基本情況及特點(diǎn)目前地鐵線各站廳配置了以沖影、西點(diǎn)、便利店等經(jīng)營(yíng)便利性商品和服務(wù)的不同業(yè)種組合的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)基本采用連鎖經(jīng)營(yíng)方式。但與地鐵站連接的地下商場(chǎng)、商業(yè)街的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)十分滯后。在地鐵西單站站廳與西單商場(chǎng)連接的地下空間設(shè)立的西單站地下商貿(mào)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)面積僅558平方米，主要經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、北京特色食品等中

20、低檔商品，經(jīng)營(yíng)狀況不好。香港站臺(tái)、站廳內(nèi)商業(yè)站臺(tái)因功能限制基本沒(méi)設(shè)置商業(yè)，但各類廣告布滿站臺(tái)通道壁、地鐵隧道壁的有效空間。面積較大的站廳客流旺盛，因此分布著不少滿足即時(shí)性、便捷性需求的商鋪。商鋪的業(yè)態(tài)設(shè)置以銀行、便利店、西餅屋、干洗店等種類為主。商鋪裝潢考究，環(huán)境頗好，經(jīng)營(yíng)狀況不錯(cuò)。沿線地下商場(chǎng)與站廳連接的地下商場(chǎng)定位明確、經(jīng)營(yíng)靈活，是融購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、觀光為一體的綜合性商城。最具特色的地下商場(chǎng)是銅鑼灣時(shí)代廣場(chǎng)地下一層的“時(shí)代便利集”，主要經(jīng)營(yíng)中西特色餐飲、休閑娛樂(lè)、便民超市、服裝飾品；目標(biāo)顧客瞄準(zhǔn)大眾消費(fèi)者，價(jià)格適中，生意頗好。4.4地鐵商業(yè)的主要特點(diǎn)通過(guò)對(duì)幾個(gè)城市地鐵商業(yè)的考察和分析，總

21、結(jié)出地鐵商業(yè)的幾個(gè)主要特點(diǎn)。地鐵商業(yè)經(jīng)營(yíng)分布特點(diǎn)：4.4.1地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍一般分為四大類：第一類是即時(shí)性消費(fèi)商品，包括報(bào)刊雜志、點(diǎn)心飲品等；第二類是便利性商品或服務(wù)，包括沖印店、洗衣店、銀行、西餅店、旅行社和便利店等；第三類是流行性商品，諸如手機(jī)、MP3、CD、VCD碟、流行軟件等電子類消費(fèi)品，流行性書(shū)刊、服裝飾物與精品等類別；第四類是咖啡店、飲品店、快速餐飲店等，這個(gè)類別的加入使地鐵站成為重要的公共活動(dòng)空間而非單純的交通節(jié)點(diǎn)，但這些店鋪的設(shè)置需要滿足消防條例的規(guī)定。4.4.2在商業(yè)分布上，地鐵站臺(tái)由于吐納乘客的功能性要求和限制基本上不設(shè)置商業(yè)，因此地鐵商圈可分為三個(gè)層次：第一層次是站廳內(nèi)零

22、星商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，面積小，以經(jīng)營(yíng)即時(shí)性消費(fèi)商品為主；第二層次是面積較大的站廳內(nèi)商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)范圍以便利性商品和服務(wù)與流行性商品為主。第三個(gè)層次為地下商場(chǎng)或商業(yè)街。地鐵沿線較大型地下商場(chǎng)或商業(yè)街，一般以經(jīng)營(yíng)流行性服飾、皮具和精品為主，目標(biāo)消費(fèi)者通常鎖定大中學(xué)生和追求時(shí)尚的年青人，價(jià)格多中低檔。強(qiáng)調(diào)主題、特色經(jīng)營(yíng)，以期產(chǎn)生特色化經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，比較成功的例子是上海香港名店街、廣州的流行前線?？傮w上看，商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類與經(jīng)營(yíng)規(guī)模密切相關(guān)，規(guī)模小就以經(jīng)營(yíng)第一、二類商品為主，規(guī)模大則主要經(jīng)營(yíng)第三、四類商品。4.4.3地鐵站內(nèi)商鋪基本上都采用連鎖經(jīng)營(yíng)形式。連鎖經(jīng)營(yíng)迎合了消費(fèi)者習(xí)慣消費(fèi)和品牌依賴的消費(fèi)心理，最大限度方便了消費(fèi)者

23、。只有流行類商品中的服裝飾物與精品等一般不采用連鎖經(jīng)營(yíng)，而是視不同站點(diǎn)的客流而定。4.4.4地面商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r對(duì)地下商業(yè)設(shè)置具有很大影響，地面地下互動(dòng)關(guān)系明顯。通常地面屬于商業(yè)中心，地下商業(yè)也會(huì)比較興旺，但地下商業(yè)一般是作為地面的補(bǔ)充。地面屬于辦公區(qū)或住宅區(qū)，地下商業(yè)一般可以發(fā)揮中低價(jià)位的社區(qū)商業(yè)中心的作用或者發(fā)展成為特色商場(chǎng)。總結(jié)面對(duì)城市化建設(shè)不斷加速的長(zhǎng)沙市，地鐵的建設(shè)，無(wú)疑是個(gè)利好消息。其不僅能夠解決愈發(fā)突出的交通問(wèn)題，同時(shí)，對(duì)于目前在金融危機(jī)下，稍顯低迷的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，將能夠起到一劑強(qiáng)心劑的作用。特別是境況不佳的房地產(chǎn)行業(yè)。根據(jù)地鐵時(shí)間換空間、交通舒緩、人流聚集三個(gè)主要特點(diǎn)。其對(duì)沿線地產(chǎn)的影

24、響將主要體現(xiàn)為：距離市中心愈遠(yuǎn)的站口附近樓盤，其價(jià)值提升的將愈大。而對(duì)于市中心的站口，其帶來(lái)的影響將主要體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)方面。因此，就地鐵2號(hào)線軌道路線來(lái)看，麓谷版塊、武廣新城版塊中，站口附近的住宅商品房?jī)r(jià)格將會(huì)有所上升；而中心版塊中，站口附近的商業(yè)商品房?jī)r(jià)格將會(huì)有所上升。地鐵商業(yè)作為地鐵的特殊產(chǎn)物，是減輕地鐵運(yùn)營(yíng)負(fù)擔(dān)的重要手段。從各大城市的地鐵商業(yè)來(lái)看，地鐵商業(yè)物業(yè)主要是以商業(yè)服務(wù)業(yè)為主。同時(shí)，有必要指出，各城市地鐵商業(yè)在初期都有虧損的現(xiàn)象。因此，需要具備面對(duì)困難的準(zhǔn)備，不斷探索出一條結(jié)合長(zhǎng)沙自身的商業(yè)特點(diǎn)和地鐵地下商業(yè)特點(diǎn)的，長(zhǎng)沙市地鐵商業(yè)之路。下面的是2016年經(jīng)典勵(lì)志語(yǔ)錄，需要的朋友可以

25、欣賞，不需要的朋友下載后可以編輯刪除！謝謝！1、有來(lái)路，沒(méi)退路;留退路，是絕路。2、為目標(biāo)，晚臥夜半，夢(mèng)別星辰，腳踏實(shí)地，凌云舍我其誰(shuí)!3、做一題會(huì)一題，一題決定命運(yùn)。4、靜下來(lái)，鑄我實(shí)力;拼上去，亮我風(fēng)采。5、拼一載春秋，搏一生無(wú)悔。6、狠抓基礎(chǔ)是成功的基礎(chǔ)，持之以恒是勝利的保證。7、把汗水變成珍珠，把夢(mèng)想變成現(xiàn)實(shí)!8、擰成一股繩，搏盡一份力，狠下一條心，共圓一個(gè)夢(mèng)。9、每天都是一個(gè)起點(diǎn)，每天都有一點(diǎn)進(jìn)步，每天都有一點(diǎn)收獲!10、22.對(duì)命運(yùn)承諾，對(duì)承諾負(fù)責(zé)11、我自信，故我成功，我行，我一定能行。12、不敢高聲語(yǔ)，恐驚讀書(shū)人。13、高三高考高目標(biāo)，苦學(xué)善學(xué)上好學(xué)。14、爭(zhēng)分奪秒巧復(fù)習(xí)，勤學(xué)

26、苦練創(chuàng)佳績(jī)、攀蟾折桂，舍我其誰(shuí)。15、眼淚不是我們的答案，拼搏才是我們的選擇。16、站在新起點(diǎn)，迎接新挑戰(zhàn)，創(chuàng)造新成績(jī)。17、遇難心不慌，遇易心更細(xì)。18、樂(lè)學(xué)實(shí)學(xué)，挑戰(zhàn)高考;勤勉向上，成就自我。19、努力造就實(shí)力，態(tài)度決定高度20、忘時(shí)，忘物，忘我。誠(chéng)實(shí)，樸實(shí)，踏實(shí)。21、精神成人，知識(shí)成才，態(tài)度成全。22、作業(yè)考試化，考試高考化，將平時(shí)考試當(dāng)高考，高考考試當(dāng)平時(shí)。23、我高考我自信我成功!24、23.再苦再累不掉隊(duì)，再難再險(xiǎn)不放棄25、拼搏高考，今生無(wú)悔;越過(guò)高三，追求卓越!26、挑戰(zhàn)人生是我無(wú)悔的選擇，決勝高考是我不懈的追求。27、山高不厭攀，水深不厭潛，學(xué)精不厭苦：追求!28、學(xué)練并舉

27、，成竹在胸，敢問(wèn)逐鹿群雄今何在?師生同志，協(xié)力攻關(guān)，笑看燕趙魁首誰(shuí)人得。29、快馬加鞭君為先，自古英雄出少年。30、太陽(yáng)每天都是新的，你是否每天都在努力。31、把握現(xiàn)在、就是創(chuàng)造未來(lái)。32、25.我因X班而自豪，X班因我而驕傲33、我心飛翔，路在腳下。34、人活著要呼吸。呼者，出一口氣;吸者，爭(zhēng)一口氣35、辛苦三年，幸福一生。36、精神成就事業(yè)，態(tài)度決定一切。2016年經(jīng)典勵(lì)志語(yǔ)錄二你一定要堅(jiān)強(qiáng)，即使受過(guò)傷，流過(guò)淚，也能咬牙走下去。因?yàn)?，人生，就是你一個(gè)人的人生。竹子用了4年時(shí)間，僅僅長(zhǎng)了3cm，從第五年開(kāi)始，以每天30cm的速度瘋狂的生長(zhǎng)，僅僅用了六周時(shí)間就長(zhǎng)到了15米。其實(shí)在前面的四年，竹

28、子將根在土壤里延伸了數(shù)百平米。做人做事亦是如此，不要擔(dān)心你此時(shí)的付出得不到回報(bào)，因?yàn)檫@些付出都是為了扎根。人生需要儲(chǔ)備!多少人，沒(méi)熬過(guò)那三厘米!能夠比跌倒的次數(shù)多一次站起來(lái)的次數(shù)，你就是強(qiáng)者!開(kāi)始，去做，這是最難的一步。往往，突破了最難的一步以后，或者說(shuō)，破除了想像中的困難以外，其他的事，可能反而容易。尤其有些事情，上癮以后，形成習(xí)慣，不繼續(xù)反而不舒服。再好的方法，對(duì)于徹底的、不想上進(jìn)的懶人是無(wú)效的，但既然，生命是屬于自己的，愿意行動(dòng)與否，也還是自己的事。成功與不成功之間，有時(shí)距離是很短的，你只要后退一步或再向前幾步。想得再多不如行動(dòng)一次;說(shuō)得再好不如立刻就做!人與人的距離是說(shuō)與做的差別;人與

29、人的差別是信與愿的有無(wú)!凡事實(shí)行則無(wú)瑕憂慮，空想則寸步難行。無(wú)論要做什么立刻行動(dòng)!馬上行動(dòng)!開(kāi)始行動(dòng)!做一件事情，只有最初五分鐘熱情的，叫失敗者;最后五分鐘仍有熱情的，叫成功者。當(dāng)你周圍都是米的時(shí)候，你很安逸;當(dāng)有一天米缸見(jiàn)底，才發(fā)現(xiàn)想跳出去已無(wú)能為力。有一種陷阱，名叫安逸!別在最能吃苦的年紀(jì)選擇安逸!沒(méi)有危機(jī)!是最大的危機(jī)!自己不上進(jìn)，危機(jī)無(wú)處不在吞噬你的理想和靈魂，混下去很容易，混上去太難了!為什么成功的不是你。年輕的你，迷茫又著急。你想要房子想要汽車，想要旅行想要高品質(zhì)生活。你不斷催促自己成長(zhǎng)，卻沉不下心來(lái)認(rèn)真讀一篇文章;你急切地期待成功，卻每次在遇到挫折時(shí)提前退縮。既然沒(méi)有過(guò)那些汗水和

30、拼搏，又何必在旁觀別人的榮耀與成功時(shí)憤憤不平呢?所以，努力吧，別抱怨。如果你要做一件事，請(qǐng)只管安安靜靜的去做。因?yàn)槟鞘悄阕约旱氖?，別人不知道你的情況，也不可能幫你實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想。千萬(wàn)不要因?yàn)樘摌s心而炫耀，也不要因?yàn)閯e人一句評(píng)價(jià)放棄自己的夢(mèng)想。其實(shí)最好的狀態(tài)，是堅(jiān)持自己的夢(mèng)想，聽(tīng)聽(tīng)前輩的建議，少錯(cuò)幾步。值不值，時(shí)間是最好的證明。你可以沒(méi)有夢(mèng)想，但不能不知道現(xiàn)在要做什么，你可以長(zhǎng)相平凡丟到人群里就被淹沒(méi)，但不能隨波逐流成為沒(méi)有個(gè)性的復(fù)制品，你可以被壓力逼迫得痛哭一百次，但哭完記得笑一千次給它看，你可以習(xí)慣為別人付出，但至少別忘了為自己而活，你可以學(xué)會(huì)假裝，但最后不要變成你當(dāng)初討厭的那種人。你比你想象中更

31、勇敢，比你看起來(lái)更強(qiáng)大，也比你以為的更聰明。2016年經(jīng)典勵(lì)志語(yǔ)錄三1、如果真的想活得悠閑，那么，為何不學(xué)著讓自己釋放心靈的重負(fù)，學(xué)著忘卻，忘記那些無(wú)礙于個(gè)人原則的得失;無(wú)關(guān)大局的磕磕碰碰;無(wú)傷大雅的前嫌舊隙呢?學(xué)會(huì)讓自己時(shí)時(shí)都輕裝上陣，瀟灑前行!2、人格的完善是本，財(cái)富的確立是末。3、古人云“隱忍不怒的人，勝于勇者”、“修己冶心的人勝于攻城掠地的將領(lǐng)”。生活中，寬容可以減少人與人之間的隔閡，可以讓大家更好地溝通，彼此多一些體貼和關(guān)懷。4、“一個(gè)人不能騎兩匹馬，騎上這匹，就要丟掉那匹，聰明人會(huì)把凡是分散精力的要求置之度外?！比说纳途κ怯邢薜?，我們要學(xué)會(huì)將聚光鏡一樣，排除一切瑣事的干擾，將

32、所有的資料、精力、熱情聚焦并鎖定你的目標(biāo)上。5、一個(gè)能從別人的觀念來(lái)看事情，能了解別人心靈活動(dòng)的人，永遠(yuǎn)不必為自己的前途擔(dān)心。一個(gè)人最大的破產(chǎn)是絕望，最大的資產(chǎn)是希望。不要等待機(jī)會(huì)，而要?jiǎng)?chuàng)造機(jī)會(huì)。6、喜歡的最高境界是你可能為她去死，可愛(ài)的最高境界是你得為你愛(ài)的人好好活著。7、如果人生需要一個(gè)完美的符號(hào)，沒(méi)有比微笑更合適的了。微笑，它是甜美的歌聲，能唱出生活的快樂(lè);它是溫暖的陽(yáng)光，能驅(qū)散心頭的陰影;它是無(wú)邊的春風(fēng)，能蓬勃事業(yè)的生機(jī)。8、微笑可以減輕緊張的情緒和壓力，不管面對(duì)多么憤怒或者沖動(dòng)得人，只要微笑示之，都能坦然以對(duì)，微笑一把神奇的鑰匙，可以打開(kāi)別人心靈的窗戶，傳遞心靈的善意，退一步，海闊天

33、空;退一步，瞞天過(guò)海;沖動(dòng)是魔鬼，只要心平氣和靜下心來(lái)，相對(duì)而笑，一切都能化干戈為玉帛。9、很多人找女朋友或者男朋友，把學(xué)歷當(dāng)作指標(biāo)之一，既希望對(duì)方能夠給他/她伴侶的溫暖與浪漫，又希望他/她知識(shí)豐富、學(xué)歷相當(dāng)或更高，在事業(yè)上能蒸蒸日上;我想說(shuō)，你找的是伴侶，不是合作伙伴，更不是同事，生活就是生活，這個(gè)人適合你，即使你是博士他/她斗大字不識(shí)一個(gè)，那也無(wú)所謂，適合就會(huì)和諧融洽，人比文憑更重要10、聽(tīng)著一首歌，反反復(fù)復(fù)，琢磨不透，自己在想什么?難道真的愛(ài)她么?可為什么說(shuō)不出口呢，愛(ài)情就是買賣，看透就好。癡情的人不會(huì)有真愛(ài)、讓這一切隨風(fēng)，吹到天涯海角。不要再讓我見(jiàn)到，對(duì)你，既然說(shuō)不出，那就模模糊糊?；?/p>

34、許，這樣最好，誰(shuí)都不會(huì)太累。11、一個(gè)能從別人的觀念來(lái)看事情，能了解別人心靈活動(dòng)的人，永遠(yuǎn)不必為自己的前途擔(dān)心。12、人要想樹(shù)立自己的威信，就要不斷進(jìn)行自我完善和修養(yǎng)、嚴(yán)于律己。你要求別人怎么樣，首先必須自己先做到那樣，身教的效果總比言傳更為快捷。嚴(yán)于律己能使自己成為一個(gè)最可信賴的人。13、成功的道路上，肯定會(huì)有失敗;對(duì)于失敗，我們要正確地看待和對(duì)待，不怕失敗者，則必成功;怕失敗者，則一無(wú)是處，會(huì)更失敗。14、選幾個(gè)自認(rèn)為能靠得住的人組成良好、穩(wěn)固、有力的人際關(guān)系的核心。這首選的幾個(gè)人可以包括自己的朋友、家庭成員和那些在你職業(yè)生涯中彼此聯(lián)系緊密的人。他們構(gòu)成你的影響力內(nèi)圈，因?yàn)樗麄兡茏屇惆l(fā)揮所

35、長(zhǎng)，而且彼此都希望對(duì)方成功。15、我們現(xiàn)在做的工作，也許過(guò)于平淡，也許雞毛蒜皮。但這就是工作，是生活，是成就人事的不可缺少的基礎(chǔ)。對(duì)于敬業(yè)者來(lái)說(shuō)，凡事無(wú)小事，簡(jiǎn)單不等于容易。16、親情是一種深度，友情是一種廣度，而愛(ài)情是一種純度。親情是沒(méi)有條件、不求回報(bào)的陽(yáng)光沐浴，友情是浩蕩巨大、可以隨時(shí)安然棲息的堤岸;而愛(ài)情則是神秘?zé)o邊、可以使歌至到忘情淚至瀟灑的心靈照射。人生一世，親情、友情、愛(ài)情;三者缺一，已為遺憾，三者缺二，實(shí)為可憐;三者皆缺，活而如亡。17、如果你心中有陽(yáng)光，就不會(huì)恐懼前方的坎坷;如果你心中有勇氣，就不會(huì)畏縮不前;無(wú)論前方風(fēng)多大，雨多大，闖過(guò)去就是一片海闊天空!孩子別憂傷，生命的美麗

36、就是堅(jiān)強(qiáng)的走過(guò)坎坷!18、好心沒(méi)有錯(cuò)，但也要分清是非，不分原則的善良，是“愚善”，就像東郭先生一樣。因此，在沒(méi)有搞清一件事是否值得做之前，要敢于說(shuō)“不”，不要被他人利用，更不要一不小心成為他人的替罪羊。19、其實(shí)路并沒(méi)有錯(cuò)，錯(cuò)的是選擇，愛(ài)并沒(méi)有錯(cuò)，錯(cuò)的是緣分，所以無(wú)論何地，一路的風(fēng)景總是有限的，終究會(huì)有美好的。生命不是一場(chǎng)賽跑，而是一次旅行。20、什么是嫁得好?嫁得好并不是嫁富豪，而是嫁給一個(gè)能給你安全感的男人。住在別墅里天天流淚的，你進(jìn)的不是天堂而是地獄。真正嫁得好的女人，是住在單元房里卻被老公哄的像只傻鳥(niǎo)，愛(ài)你一時(shí)，寵你一世，騙你一輩子!其實(shí)日子過(guò)得好，真的不是有多少錢，而是無(wú)憂無(wú)慮無(wú)煩惱

37、。21、想取得成功，不僅要吃“苦中苦”，也要相關(guān)條件的配合支持，那些光知道吃苦的人，那些吃了不值得吃的苦的人，那些把吃苦當(dāng)成解決一切問(wèn)題法寶的人，恐怕只能繼續(xù)在“苦中苦”的怪圈里徘徊。22、人往往是失去之后才懂得珍惜，可是為時(shí)已晚，即使是哭干眼淚也換不回曾經(jīng)的擁有。多少人都是這樣的感嘆：擁有時(shí)不知道珍惜，失去時(shí)已無(wú)可挽回。23、從不犯錯(cuò)的孩子長(zhǎng)大后要么成為庸才，要么早晚要犯大錯(cuò)。因此，我們要適度降低對(duì)孩子的期望與要求，鼓勵(lì)他們真實(shí)地面對(duì)自己的缺點(diǎn)和錯(cuò)誤，鼓勵(lì)他們?cè)趪L試中不怕犯錯(cuò)誤，注重過(guò)程的體驗(yàn)和收獲，摘掉“好孩子”的面具。24、成功不是將來(lái)才有的，而是從決定去做的那一刻起，持續(xù)累積而成。25、人生的最大遺憾莫過(guò)于錯(cuò)誤地