前期介入萬科物業(yè)管理

1、 物業(yè)管理之前期介入物業(yè)管理之前期介入前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理 新的成功新的成功 新的開始新的開始前期物業(yè)管理包含哪些階段？前期物業(yè)管理包含哪些階段？ 新項目總體流程圖新項目總體流程圖規(guī)劃規(guī)劃 設(shè) 計設(shè) 計階段階段 營營銷銷 策策劃劃 階階段段 施施工工 建建設(shè)設(shè) 階階段段服服務(wù)務(wù) 中中心心成成 立立至至 交交付付交交付付 半半年年 內(nèi)內(nèi)第一階段第一階段第五階段第五階段什么叫前期介入什么叫前期介入前期介入前期介入物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)物業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃、施開發(fā)各個階段，包括項目決策、規(guī)劃設(shè)

2、計、營銷策劃、施工建設(shè)、竣工驗收等，就參與介入工建設(shè)、竣工驗收等，就參與介入 。前期介入前期介入施工建設(shè)階段施工建設(shè)階段營銷策劃階段營銷策劃階段規(guī)劃設(shè)計階段規(guī)劃設(shè)計階段 新項目總體流程圖新項目總體流程圖第一階段第一階段規(guī)劃規(guī)劃 設(shè)計設(shè)計階段階段 營營銷銷 策策劃劃 階階段段 施施工工 建建設(shè)設(shè) 階階段段服服務(wù)務(wù)中中心心成成 立立至至 交交付付交交付付 半半年年 內(nèi)內(nèi)第一階段：規(guī)劃設(shè)計階段第一階段：規(guī)劃設(shè)計階段安防、消防安防、消防交通布局交通布局社區(qū)配套用房社區(qū)配套用房員工宿舍員工宿舍垃圾站垃圾站管理用房管理用房整體布局整體布局 需要關(guān)注的焦點問題需要關(guān)注的焦點問題春眠不覺曉春眠不覺曉 處處聞啼

3、處處聞啼鳥鳥 武器：武器： 形成項目的形成項目的 物業(yè)管理設(shè)計要點物業(yè)管理設(shè)計要點 依據(jù)：依據(jù)： 政策法規(guī)、項目特點、業(yè)主關(guān)注焦點政策法規(guī)、項目特點、業(yè)主關(guān)注焦點 注意：注意： 跟進(jìn)方法、時機(jī)、手段、介入質(zhì)量跟進(jìn)方法、時機(jī)、手段、介入質(zhì)量 焦點一、安防系統(tǒng)焦點一、安防系統(tǒng)圍墻高度，閉路監(jiān)控探頭，夜間紅外圍墻高度，閉路監(jiān)控探頭，夜間紅外補(bǔ)償功能、紅外周界防越系統(tǒng)、組團(tuán)封閉、門禁對講系統(tǒng)、補(bǔ)償功能、紅外周界防越系統(tǒng)、組團(tuán)封閉、門禁對講系統(tǒng)、出入口門的形式（電動門、磁力門的利弊）、物防設(shè)施出入口門的形式（電動門、磁力門的利弊）、物防設(shè)施 規(guī)劃設(shè)計階段規(guī)劃設(shè)計階段第一階段：規(guī)劃設(shè)計階段焦點一：安防系統(tǒng)

4、焦點一：安防系統(tǒng) 與物業(yè)管理方案中的安防體系相適應(yīng)與物業(yè)管理方案中的安防體系相適應(yīng) 堅持必須的內(nèi)容：堅持必須的內(nèi)容： 周邊圍墻及朝向區(qū)外一樓業(yè)主圍欄周邊圍墻及朝向區(qū)外一樓業(yè)主圍欄的紅外報警系統(tǒng)的紅外報警系統(tǒng) 主出入口及車場出入口的閉路監(jiān)控主出入口及車場出入口的閉路監(jiān)控系統(tǒng)系統(tǒng) 斷電后電控門禁系統(tǒng)的開啟斷電后電控門禁系統(tǒng)的開啟 考慮資源的合理利用（探頭與圍合紅外，考慮資源的合理利用（探頭與圍合紅外，滾動開發(fā)項目的技防設(shè)施前置利用）滾動開發(fā)項目的技防設(shè)施前置利用） 組團(tuán)封閉，防爬刺、防爬網(wǎng)、圍墻高度組團(tuán)封閉，防爬刺、防爬網(wǎng)、圍墻高度安防系統(tǒng)安防系統(tǒng)周界紅處線報警系周界紅處線報警系統(tǒng)統(tǒng)閉路監(jiān)控系統(tǒng)閉

5、路監(jiān)控系統(tǒng)門禁系統(tǒng)門禁系統(tǒng)對講系統(tǒng)對講系統(tǒng)廣播系統(tǒng)廣播系統(tǒng)巡更系統(tǒng)巡更系統(tǒng)車輛道閘系統(tǒng)車輛道閘系統(tǒng)居家安防系統(tǒng)居家安防系統(tǒng)物防設(shè)施物防設(shè)施 物防設(shè)施優(yōu)先關(guān)注，穩(wěn)定、可靠、后物防設(shè)施優(yōu)先關(guān)注，穩(wěn)定、可靠、后期成本低期成本低 圍墻：圍墻： 防爬刺（網(wǎng)）：圍墻、采光井、燃?xì)夥琅来蹋ňW(wǎng)）：圍墻、采光井、燃?xì)夤芟涞裙芟涞?出入口出入口 組團(tuán)封閉組團(tuán)封閉 技防設(shè)施技防設(shè)施分布合理，非多多益善分布合理，非多多益善 關(guān)鍵鏡頭的確定關(guān)鍵鏡頭的確定 人防優(yōu)化、沙盤推演人防優(yōu)化、沙盤推演采光井等重要部位安裝防爬設(shè)施采光井等重要部位安裝防爬設(shè)施東莞高爾夫采光井的隱形防盜網(wǎng)，聯(lián)接至中心東莞高爾夫采光井的隱形防盜網(wǎng)，聯(lián)接

6、至中心監(jiān)控鏡頭分布合理；監(jiān)控鏡頭分布合理；關(guān)鍵鏡頭的確定；關(guān)鍵鏡頭的確定；固定攝像機(jī)、三可變攝像機(jī)和一體化攝像機(jī)的選擇適當(dāng)；固定攝像機(jī)、三可變攝像機(jī)和一體化攝像機(jī)的選擇適當(dāng)；紅外報警的位置：關(guān)注工地圍板，同步設(shè)置聯(lián)動照明；紅外報警的位置：關(guān)注工地圍板，同步設(shè)置聯(lián)動照明；控制中心的選址控制中心的選址大樹構(gòu)成了新的攀爬危險源大樹構(gòu)成了新的攀爬危險源 大堂大堂 單元玻璃門地彈簧單元玻璃門地彈簧前期是前期是9090度限位度限位, , 經(jīng)常造成門敞開經(jīng)常造成門敞開, ,門禁系統(tǒng)形成虛門禁系統(tǒng)形成虛設(shè)設(shè), ,顧客很不滿意顧客很不滿意, ,也存有較大安全隱患也存有較大安全隱患; ;后期改為無后期改為無限位地

7、彈簧限位地彈簧; ; 智能化技術(shù)在物業(yè)安全管理中的運用智能化技術(shù)在物業(yè)安全管理中的運用焦點二、交通布局焦點二、交通布局業(yè)主關(guān)注人車分流，特業(yè)主關(guān)注人車分流，特別是規(guī)劃有學(xué)校的路段別是規(guī)劃有學(xué)校的路段 ；開放與封閉的協(xié)調(diào)；開放與封閉的協(xié)調(diào)；防范車輛亂停放的設(shè)施防范車輛亂停放的設(shè)施大門的設(shè)置考慮成本大門的設(shè)置考慮成本停車場的集中分布停車場的集中分布標(biāo)識問題標(biāo)識問題高峰期車輛流量高峰期車輛流量開放式小區(qū)車輛的控制開放式小區(qū)車輛的控制p需要關(guān)注的焦點問題需要關(guān)注的焦點問題與規(guī)劃設(shè)計部門一起探討與規(guī)劃設(shè)計部門一起探討 早早作功夫作功夫 第一階段：規(guī)劃設(shè)計階段焦點二焦點二 道路交通系統(tǒng)道路交通系統(tǒng)焦點三、

8、照明交流設(shè)計焦點三、照明交流設(shè)計要考慮節(jié)能和控制的方便，多要考慮節(jié)能和控制的方便，多路控制路控制 一鍵控制一鍵控制 商鋪單獨控制商鋪單獨控制焦點四、垃圾站及垃圾捅平面布置焦點四、垃圾站及垃圾捅平面布置 垃圾捅的實用性垃圾捅的實用性焦點五、消防中心、控制中心的設(shè)置以及焦點五、消防中心、控制中心的設(shè)置以及“二合一二合一”要求要求 焦點六、管理用房、員工宿舍、社區(qū)配套用房（關(guān)注國焦點六、管理用房、員工宿舍、社區(qū)配套用房（關(guān)注國 家和地方政策法規(guī)）家和地方政策法規(guī)）p需要關(guān)注的焦點問題需要關(guān)注的焦點問題與規(guī)劃設(shè)計部門一起探討與規(guī)劃設(shè)計部門一起探討 早作功夫早作功夫 第一階段：規(guī)劃設(shè)計階段焦點六焦點六

9、物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房地產(chǎn)不重視，通過持續(xù)的溝通解決問題地產(chǎn)不重視，通過持續(xù)的溝通解決問題 以法規(guī)為依據(jù)：公式，形成地產(chǎn)規(guī)劃要點報政府以法規(guī)為依據(jù)：公式，形成地產(chǎn)規(guī)劃要點報政府部門批準(zhǔn)，完全產(chǎn)權(quán)部門批準(zhǔn)，完全產(chǎn)權(quán) 物業(yè)管理用房面積公式？物業(yè)管理用房面積公式？ 管理用房的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；管理用房的標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)有規(guī)定的，從其規(guī)定；當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的，地產(chǎn)公司應(yīng)按照項目總建當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)沒有規(guī)定的，地產(chǎn)公司應(yīng)按照項目總建筑面積千分之二比例（不足筑面積千分之二比例（不足50平方米的按平方米的按50平方平方米計）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由物米計）向物業(yè)公司提供管理用房，不足部分由

10、物業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費業(yè)公司自行解決，由此產(chǎn)生成本應(yīng)在物業(yè)管理費測算時統(tǒng)籌考慮。測算時統(tǒng)籌考慮。 裝修標(biāo)準(zhǔn)裝修標(biāo)準(zhǔn);不低于不低于500元每平方米，地產(chǎn)支付元每平方米，地產(chǎn)支付 WGWG08-22地產(chǎn)公司委托物業(yè)相關(guān)業(yè)地產(chǎn)公司委托物業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)操作規(guī)范務(wù)操作規(guī)范管理用房裝修時間：預(yù)留至少管理用房裝修時間：預(yù)留至少3個月，重視解決水電問題個月，重視解決水電問題 確保入住后工作正常開展；確保入住后工作正常開展；管理用房布局：管理用房布局：“前店后廠前店后廠”，“一站式服務(wù)一站式服務(wù)”，集中式分集中式分布布員工宿舍員工宿舍難！痛苦難！痛苦! 影響大！影響大！】解決辦法：解決辦法：

11、通過管理用房富余解決；通過管理用房富余解決； 會所與管理用房對調(diào)解決（武漢花城）；會所與管理用房對調(diào)解決（武漢花城）； 架空層解決，通風(fēng)問題、產(chǎn)權(quán)糾紛及業(yè)主感受（深圳花城）架空層解決，通風(fēng)問題、產(chǎn)權(quán)糾紛及業(yè)主感受（深圳花城） 地產(chǎn)提供商業(yè)用房解決（深圳萬科城）地產(chǎn)提供商業(yè)用房解決（深圳萬科城） 直接建一棟綜合樓，最佳方案但實現(xiàn)很難直接建一棟綜合樓，最佳方案但實現(xiàn)很難 地產(chǎn)出資造社區(qū)周邊購買員工宿舍（沈陽金色，深圳地產(chǎn)地產(chǎn)出資造社區(qū)周邊購買員工宿舍（沈陽金色，深圳地產(chǎn)針對一線員工關(guān)懷有此明確意見）針對一線員工關(guān)懷有此明確意見）焦點六焦點六 物業(yè)管理用房物業(yè)管理用房焦點七、單車、摩托車停放點、公共

12、洗焦點七、單車、摩托車停放點、公共洗手間手間焦點八、其他個案，如水景、山體、商焦點八、其他個案，如水景、山體、商業(yè)布局與業(yè)態(tài)控制，商業(yè)排污管直徑、業(yè)布局與業(yè)態(tài)控制，商業(yè)排污管直徑、排煙、化糞池、燈箱設(shè)置，商業(yè)導(dǎo)向排煙、化糞池、燈箱設(shè)置，商業(yè)導(dǎo)向及識別系統(tǒng)及識別系統(tǒng)p需要關(guān)注的焦點問題需要關(guān)注的焦點問題與規(guī)劃設(shè)計部門一起探討與規(guī)劃設(shè)計部門一起探討 早作功夫早作功夫 綠化帶無排水溝，黃泥水外流交付時已作好排水溝施工階段已經(jīng)完成少量變更施工階段已經(jīng)完成少量變更物業(yè)補(bǔ)硬化，效果總差一點物業(yè)補(bǔ)硬化，效果總差一點垃圾桶：大、蓋、留縫排臭、垃圾桶：大、蓋、留縫排臭、有煙灰缸，底部要硬化有煙灰缸，底部要硬化左

13、邊為施工階段作好，右邊為物左邊為施工階段作好，右邊為物業(yè)后期硬化。業(yè)后期硬化。假如一次成型？假如一次成型？與設(shè)計部門對接，后期增加了安全隔離裝置與設(shè)計部門對接，后期增加了安全隔離裝置減速坡、凸鏡、斑馬線、導(dǎo)向系統(tǒng)的前期介入減速坡、凸鏡、斑馬線、導(dǎo)向系統(tǒng)的前期介入一期油棕?fù)踝∩虘粢暰€，開放一期油棕?fù)踝∩虘粢暰€，開放性較差，商戶意見大性較差，商戶意見大二期喬木美觀實用休閑，且對二期喬木美觀實用休閑，且對商戶視線和開放性無影響商戶視線和開放性無影響小區(qū)路燈、草坪燈等公共照明分片區(qū)、分種類、分路控制（如小區(qū)路燈、草坪燈等公共照明分片區(qū)、分種類、分路控制（如1 1路控制路控制1 1、3 3、5 5號燈，

14、號燈，2 2路控制路控制2 2、4 4、6 6號燈）便于以后故障時不影響小區(qū)照明；同號燈）便于以后故障時不影響小區(qū)照明；同時，路燈的燈罩采用透明玻璃，以提高小區(qū)公共部分的照明亮度；時，路燈的燈罩采用透明玻璃，以提高小區(qū)公共部分的照明亮度； 對生長茂盛對生長茂盛, ,郁蔽性強(qiáng)的喬木郁蔽性強(qiáng)的喬木, ,要充分考慮種植密度要充分考慮種植密度, ,在樹底下種植一些較耐在樹底下種植一些較耐陰的植物陰的植物, ,不要鋪設(shè)草皮（萬科城一期、花城已出現(xiàn)此現(xiàn)象）不要鋪設(shè)草皮（萬科城一期、花城已出現(xiàn)此現(xiàn)象） 接線盒：草坪內(nèi)有一些接線盒，接線盒：草坪內(nèi)有一些接線盒，是豎起裝，易被人踩壞和絆腳；是豎起裝，易被人踩壞和

15、絆腳； 改為平接埋地，并封蠟防水，既改為平接埋地，并封蠟防水，既美觀又實用美觀又實用新項目總體流程圖新項目總體流程圖第二階段第二階段規(guī)劃規(guī)劃 設(shè) 計設(shè) 計階段階段 營營銷銷 策策劃劃 階階段段 施施工工 建建設(shè)設(shè) 階階段段服服務(wù)務(wù)中中心心成成 立立至至 交交付付交交付付 半半年年 內(nèi)內(nèi)第二階段：營銷支持策劃第二階段：營銷支持策劃物業(yè)管理策劃物業(yè)管理策劃銷售承諾銷售承諾營銷支持營銷支持服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)合同簽訂創(chuàng)新設(shè)想管理費業(yè)主文件銷售支持與銷售承諾規(guī)范銷售支持與銷售承諾規(guī)范 營銷支持營銷支持： 在編制銷售包裝設(shè)計任務(wù)書和營銷工作方案時，在編制銷售包裝設(shè)計任務(wù)書和營銷工作方案時，需要物業(yè)管理概念及模式研究

16、作為項目策劃的一需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設(shè)計內(nèi)容的要求部分，以滿足銷售包裝設(shè)計內(nèi)容的要求 銷售人員培訓(xùn)銷售人員培訓(xùn) 物業(yè)管理常識及萬科物業(yè)的品牌優(yōu)勢物業(yè)管理常識及萬科物業(yè)的品牌優(yōu)勢 項目物業(yè)管理服務(wù)特色項目物業(yè)管理服務(wù)特色 銷售過程中物業(yè)管理相關(guān)注意事項（違章承諾、銷售過程中物業(yè)管理相關(guān)注意事項（違章承諾、配套承諾、服務(wù)承諾等）配套承諾、服務(wù)承諾等） 銷售承諾、圖片、展板、提交報告資銷售承諾、圖片、展板、提交報告資料等注意存檔料等注意存檔與客戶相關(guān)文本的制定與客戶相關(guān)文本的制定 前期物業(yè)管理合同前期物業(yè)管理合同 業(yè)主臨時公約業(yè)主臨時公約 與當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)的融合與

17、當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)的融合前期物業(yè)管理合同前期物業(yè)管理合同簽訂主體：開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂。簽訂主體：開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂。 簽訂時間：簽訂時間： 新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成；日完成； 預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得商品房預(yù)售許可商品房預(yù)售許可證證之前完成；之前完成；備案：如當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)章政策有要求備案：如當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)規(guī)章政策有要求與客戶簽訂：與客戶簽訂： 以銷售合同以銷售合同 附件方式（不鼓勵）附件方式（不鼓勵） 以補(bǔ)充條款方式：摘要有關(guān)業(yè)主權(quán)利義務(wù)重要以補(bǔ)充條款方式：摘要有關(guān)業(yè)主權(quán)利義務(wù)重要條款條款前期物業(yè)管理合同前期物業(yè)管理合同內(nèi)容填寫的重要性內(nèi)

18、容填寫的重要性 填寫錯誤填寫錯誤 不當(dāng)承諾（突發(fā)事件為不當(dāng)承諾（突發(fā)事件為0、設(shè)備完好率、設(shè)備完好率100%等）等）注意事項：注意事項： 物業(yè)管理費繳納時間物業(yè)管理費繳納時間 項目類型的全面性（會所、學(xué)校等）項目類型的全面性（會所、學(xué)校等） 不同產(chǎn)權(quán)的車位的不同標(biāo)準(zhǔn)與收益分配不同產(chǎn)權(quán)的車位的不同標(biāo)準(zhǔn)與收益分配 利用公共部位與公共設(shè)施獲得的經(jīng)營收入按約定納入維修利用公共部位與公共設(shè)施獲得的經(jīng)營收入按約定納入維修基金基金 附件中物業(yè)構(gòu)成部分附件中物業(yè)構(gòu)成部分兩個問題：兩個問題： 前期維修資金能否使用前期維修資金能否使用 違約金物業(yè)是否有權(quán)減免違約金物業(yè)是否有權(quán)減免業(yè)主臨時公約業(yè)主臨時公約內(nèi)容：內(nèi)容

19、：約定業(yè)主之間共同遵守的規(guī)定，不應(yīng)包括物業(yè)公司或開約定業(yè)主之間共同遵守的規(guī)定，不應(yīng)包括物業(yè)公司或開發(fā)商的權(quán)利義務(wù)。發(fā)商的權(quán)利義務(wù)。性質(zhì)為業(yè)主的承諾，而非業(yè)主與物業(yè)公司或開發(fā)商或三性質(zhì)為業(yè)主的承諾，而非業(yè)主與物業(yè)公司或開發(fā)商或三者之間的協(xié)議者之間的協(xié)議 明示：明示：由開發(fā)商在物業(yè)銷售現(xiàn)場與銷售合同一起向物業(yè)買受人由開發(fā)商在物業(yè)銷售現(xiàn)場與銷售合同一起向物業(yè)買受人明示，并予以說明。明示，并予以說明。簽訂：簽訂：時間：開發(fā)商在與業(yè)主簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)當(dāng)要求時間：開發(fā)商在與業(yè)主簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)當(dāng)要求業(yè)主對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。業(yè)主對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。主體：業(yè)主單方簽確認(rèn)函即

20、可，物業(yè)公司或開發(fā)商不應(yīng)主體：業(yè)主單方簽確認(rèn)函即可，物業(yè)公司或開發(fā)商不應(yīng)當(dāng)簽字當(dāng)簽字/蓋章或作其他承諾。蓋章或作其他承諾。新項目總體流程圖新項目總體流程圖第三階第三階段段規(guī)劃規(guī)劃 設(shè) 計設(shè) 計階段階段 營營銷銷 策策劃劃 階階段段 施施工工 建建設(shè)設(shè) 階階段段服服務(wù)務(wù)中中心心成成 立立至至 交交付付交交付付 半半年年 內(nèi)內(nèi)第三階段：開工建設(shè)至項目開盤第三階段：開工建設(shè)至項目開盤施工工程介入施工工程介入地產(chǎn)關(guān)系地產(chǎn)關(guān)系地產(chǎn)設(shè)施的管理地產(chǎn)設(shè)施的管理開盤開盤 內(nèi)部經(jīng)營市場化內(nèi)部經(jīng)營市場化 委托關(guān)系契約化委托關(guān)系契約化 業(yè)務(wù)關(guān)系制度化業(yè)務(wù)關(guān)系制度化物業(yè)與地產(chǎn)關(guān)系物業(yè)與地產(chǎn)關(guān)系地產(chǎn)關(guān)系地產(chǎn)關(guān)系地產(chǎn)地產(chǎn)

21、物業(yè)物業(yè)物業(yè)進(jìn)入可行性研究物業(yè)管理概念和模式研究物業(yè)管理方案和物業(yè)管理費用商業(yè)、管理用房前期介入、接管驗收、集中入住、開荒費、水電熱差額、差價地產(chǎn)擁有產(chǎn)權(quán)的空置房、車庫、商鋪、項目部辦公室、賣場、會所及娛樂場所、食堂、地產(chǎn)車輛、住戶巴士、尾盤銷售、物業(yè)租賃、房屋維修、采購、臨時用工行政關(guān)系行政關(guān)系經(jīng)營考核經(jīng)營考核委托管理、經(jīng)營、代理、臨時服務(wù)業(yè)務(wù)項目物業(yè)管理委托關(guān)系物業(yè)與地產(chǎn)關(guān)系示意圖物業(yè)與地產(chǎn)關(guān)系示意圖委托契約委托契約地產(chǎn)關(guān)系地產(chǎn)關(guān)系 客戶的利益最終還是地產(chǎn)的利益（忠誠度、股東利客戶的利益最終還是地產(chǎn)的利益（忠誠度、股東利益）益） 角色：物業(yè)管理是客戶與開發(fā)商溝通的橋梁角色：物業(yè)管理是客戶與

22、開發(fā)商溝通的橋梁 定位：即要保障客戶的利益，又要保障地產(chǎn)的利益定位：即要保障客戶的利益，又要保障地產(chǎn)的利益 原則：以事實為依據(jù)，以契約與制度為準(zhǔn)繩原則：以事實為依據(jù)，以契約與制度為準(zhǔn)繩吃誰的糧？吃誰的糧？為誰扛槍為誰扛槍? 為誰打仗？為誰打仗？與地產(chǎn)關(guān)系的理順與地產(chǎn)關(guān)系的理順 服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容 與地產(chǎn)各部門業(yè)務(wù)對與地產(chǎn)各部門業(yè)務(wù)對接方式接方式 流程與操作規(guī)范流程與操作規(guī)范 費用結(jié)算方式費用結(jié)算方式 物業(yè)管理前期開辦服物業(yè)管理前期開辦服務(wù)協(xié)議務(wù)協(xié)議 物業(yè)管理前期介入服物業(yè)管理前期介入服務(wù)協(xié)議務(wù)協(xié)議 物業(yè)管理零星服務(wù)協(xié)物業(yè)管理零星服務(wù)協(xié)議議工程施工跟進(jìn)范圍：范圍： 主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲，即

23、在設(shè)備、門窗安裝階主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲，即在設(shè)備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前段，時間上大致在竣工驗收前35個月。個月。 目的：目的： 質(zhì)量監(jiān)控、設(shè)備設(shè)施功能的提前學(xué)習(xí)、隨時提出功能改進(jìn)質(zhì)量監(jiān)控、設(shè)備設(shè)施功能的提前學(xué)習(xí)、隨時提出功能改進(jìn)建議建議內(nèi)容內(nèi)容(設(shè)備安裝與隱蔽工程設(shè)備安裝與隱蔽工程) 了解委托項目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的了解委托項目各類機(jī)電設(shè)施設(shè)備配置或容量、設(shè)施設(shè)備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目；并指出設(shè)計中缺陷、遺漏的工程項目； 加強(qiáng)常見工程質(zhì)量

24、通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。加強(qiáng)常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。 從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷，包括從業(yè)主使用功能角度，注意完善相關(guān)設(shè)計規(guī)劃缺陷，包括各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙各類開關(guān)、空調(diào)位（孔）、插座、排水、預(yù)留電源、排煙道、門的開啟方向等。道、門的開啟方向等。接管驗收接管驗收 流程流程 內(nèi)容注意事項內(nèi)容注意事項資料（交接清單，分類資料（交接清單，分類歸檔）歸檔）公共設(shè)施（新版銷售合公共設(shè)施（新版銷售合同約定更為嚴(yán)格）同約定更為嚴(yán)格）細(xì)部檢查細(xì)部檢查 應(yīng)地產(chǎn)要求，為地產(chǎn)提供服務(wù)應(yīng)地產(chǎn)要求，為地產(chǎn)提供服務(wù) 結(jié)果性檢查結(jié)果性檢查 全面質(zhì)量

25、檢查全面質(zhì)量檢查 集團(tuán)物業(yè)部文件：細(xì)部檢查可按集團(tuán)物業(yè)部文件：細(xì)部檢查可按照照1元每平方米由地產(chǎn)支付費用元每平方米由地產(chǎn)支付費用入伙前模擬接管驗收的重要性入伙前模擬接管驗收的重要性 驗收時間及頻次：提前驗收時間及頻次：提前3 3個月開始，組織個月開始，組織2 23 3次模擬驗收次模擬驗收 主導(dǎo)單位：地產(chǎn)客戶中心、物業(yè)服務(wù)中心主導(dǎo)單位：地產(chǎn)客戶中心、物業(yè)服務(wù)中心 參加單位：參加單位： 項目部、總包單位、施工單位、監(jiān)理公司項目部、總包單位、施工單位、監(jiān)理公司 重點事項：驗收內(nèi)容重點事項：驗收內(nèi)容 驗收標(biāo)準(zhǔn)、分組人員確定驗收標(biāo)準(zhǔn)、分組人員確定 定期召開驗收溝通會議，確定整改時間和要求定期召開驗收溝通

26、會議，確定整改時間和要求 作用：作用： 提早發(fā)現(xiàn)，提早解決，提高產(chǎn)品交付質(zhì)量，提升客戶滿提早發(fā)現(xiàn)，提早解決，提高產(chǎn)品交付質(zhì)量，提升客戶滿意度，融洽客戶關(guān)系意度，融洽客戶關(guān)系 客戶受益，地產(chǎn)受益，物業(yè)受益客戶受益，地產(chǎn)受益，物業(yè)受益接管驗收常見問題及對策接管驗收常見問題及對策 滲漏水：滲漏水： 提前提前3 3個月作淋水試驗、暴雨天氣查看現(xiàn)場、及時整改或確個月作淋水試驗、暴雨天氣查看現(xiàn)場、及時整改或確定口徑。定口徑。 交付標(biāo)準(zhǔn)與銷售合同及附圖是否一致：交付標(biāo)準(zhǔn)與銷售合同及附圖是否一致： 要特別關(guān)注，如是否有缺漏項，陽臺露臺等標(biāo)準(zhǔn)是否與合要特別關(guān)注，如是否有缺漏項，陽臺露臺等標(biāo)準(zhǔn)是否與合同相符、入戶

27、花園地面是否符合合同等，否則存在賠付及同相符、入戶花園地面是否符合合同等，否則存在賠付及法律隱患。法律隱患。 園建等觀感設(shè)施：園建等觀感設(shè)施： 綠化提前植苗、道路是否下沉積水、配套設(shè)施是否按交付綠化提前植苗、道路是否下沉積水、配套設(shè)施是否按交付標(biāo)準(zhǔn)及時到位等標(biāo)準(zhǔn)及時到位等 門窗五金工程：門窗五金工程： 常見問題，門窗能否關(guān)閉、把手、門鎖等常見問題，門窗能否關(guān)閉、把手、門鎖等接管驗收常見問題及對策接管驗收常見問題及對策 土建工程：土建工程： 是否存在空鼓、墻面地面平整度、樓層標(biāo)高、坡度、排水是否存在空鼓、墻面地面平整度、樓層標(biāo)高、坡度、排水設(shè)施設(shè)施 水電工程：水電工程： 通水通電試驗、水管線路走

28、向標(biāo)注通水通電試驗、水管線路走向標(biāo)注 通球試驗：通球試驗： 所有公共排污、雨水管道和套房戶內(nèi)連接公共管道之間的所有公共排污、雨水管道和套房戶內(nèi)連接公共管道之間的管道全部要作通球試驗，保證無建筑垃圾堵塞，避免后期管道全部要作通球試驗，保證無建筑垃圾堵塞，避免后期裝修和使用時發(fā)生糾紛。裝修和使用時發(fā)生糾紛。 其他：其他： 智能化系統(tǒng)及配置是否符合、空調(diào)位設(shè)置是否合理智能化系統(tǒng)及配置是否符合、空調(diào)位設(shè)置是否合理新項目總體流程圖第四階段第四階段規(guī)劃規(guī)劃 設(shè) 計設(shè) 計階段階段 營營銷銷 策策劃劃 階階段段 施施工工 建建設(shè)設(shè) 階階段段服服務(wù)務(wù)中中心心成成 立立至至 交交付付交交付付 半半年年 內(nèi)內(nèi)第四階段：服務(wù)中心成第四階段：服務(wù)中心成立至交付立至交付工作移交工作移交組織架構(gòu)組織架構(gòu)物資裝備物資裝備管理流程管理流程入住策劃入住策劃證照印鑒證照印鑒管理用房裝修管理用房裝修公共關(guān)系公共關(guān)系前期介入持續(xù)推進(jìn)前期介入持續(xù)推進(jìn)交付前一個月物業(yè)交付前一個月物業(yè)管理見面會或預(yù)體驗管理見面會或預(yù)體驗VKWG08-2204入住工作指引入住工作指引VKWG08-30物業(yè)管理項目籌建工作指引物業(yè)管理項目籌建工作指引第五階段：交付使用半年內(nèi)第五階段：交付使用半年內(nèi)裝修管理裝修管理返修管理返修管理客戶關(guān)系客戶關(guān)系遺