地鐵對(duì)房地產(chǎn)的增值影響有多大

1、地鐵對(duì)房地產(chǎn)的增值影響有多大？ 6月6日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)關(guān)于審批杭州市城市快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃的請(qǐng)示的通知，杭州成為首個(gè)被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)軌道交通建設(shè)規(guī)劃的城市。杭州的發(fā)展即將跨入地鐵時(shí)代。政府該怎樣利用地鐵引導(dǎo)城市的發(fā)展，開(kāi)發(fā)商該如何結(jié)合地鐵進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，百姓該如何在地鐵沿線選擇投資機(jī)會(huì)，眾說(shuō)紛紜，仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智。 浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心賈生華教授的研究團(tuán)隊(duì)對(duì)此進(jìn)行了系統(tǒng)的研究。該團(tuán)隊(duì)成員之一鄭明遠(yuǎn)高級(jí)工程師長(zhǎng)期從事地鐵沿線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的策劃、招商和管理工作，是國(guó)內(nèi)研究地鐵沿線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的權(quán)威專家，于近日出版了國(guó)內(nèi)第一本系統(tǒng)研究軌道交通引導(dǎo)城市開(kāi)發(fā)的專著軌道交通時(shí)代的城市開(kāi)發(fā)。本

2、報(bào)特意邀請(qǐng)鄭明遠(yuǎn)和利鳴俊先生，將兩人共同思考的一些主要觀點(diǎn)摘要發(fā)表，算是參與本刊焦點(diǎn)話題討論的一家之言。歡迎社會(huì)各界來(lái)稿發(fā)表見(jiàn)解，集思廣益，出謀劃策，本刊近期將持續(xù)該話題的探討。 我們時(shí)常可以見(jiàn)到，某個(gè)城市的地鐵規(guī)劃方案一出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商便聞風(fēng)而動(dòng)，紛紛甩出“地鐵物業(yè)”這張王牌，大肆炒作，往往也會(huì)使投資者蜂擁而上；對(duì)即將開(kāi)通地鐵的社區(qū)，人們也會(huì)滿心歡喜地期待自己的房屋不斷升值，期望地鐵為他們送來(lái)財(cái)富。在他們眼里，似乎沿線物業(yè)升值可期，穩(wěn)賺不賠。曾有一些媒體報(bào)道過(guò)，地鐵使廣州地鐵1號(hào)線沿線的樓價(jià)上漲了50%以上，有的機(jī)構(gòu)還據(jù)此提出完全可以通過(guò)征收沿線房地產(chǎn)的增值收益來(lái)補(bǔ)貼地鐵運(yùn)營(yíng)的虧損。地鐵對(duì)房地產(chǎn)

3、的增值影響真的這么神奇嗎？ 根據(jù)地價(jià)構(gòu)成模型，地價(jià)可分成區(qū)位價(jià)格、轉(zhuǎn)換成本（土地由農(nóng)地轉(zhuǎn)為市地所耗費(fèi)的轉(zhuǎn)換成本總值）、不確定價(jià)值、預(yù)期價(jià)值（地區(qū)發(fā)展可獲得的土地收益增長(zhǎng)值）、農(nóng)業(yè)租金價(jià)格（農(nóng)業(yè)地租和資金貼現(xiàn)率所決定土地農(nóng)業(yè)收益現(xiàn)值）五個(gè)部分。地鐵車站周邊的房地產(chǎn)增值主要是因?yàn)榭蛇_(dá)性提高產(chǎn)生了區(qū)位價(jià)值，以及土地的集聚利用（如土地利用性質(zhì)改變、土地利用強(qiáng)度提高、開(kāi)發(fā)速度加快等）而產(chǎn)生的外溢價(jià)值。所以沿線房地產(chǎn)的增值不完全是地鐵引起的。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料，可以概括出地鐵影響下沿線房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的特征。 1價(jià)格變動(dòng)的空間特征 大多數(shù)城市的統(tǒng)計(jì)表現(xiàn)出： 1）就某一個(gè)車站，在理想狀況下，離車站越近，房地產(chǎn)價(jià)格

4、越高，呈現(xiàn)出正態(tài)分布的特征。因此，車站附近的房地產(chǎn)的價(jià)值高于位于區(qū)間的房地產(chǎn)，即對(duì)于投資者而言，最有價(jià)值的不是一條地鐵線的本身，關(guān)鍵是出入口。 2）車站地區(qū)范圍內(nèi)的房地產(chǎn)，與所在區(qū)域其他類似房地產(chǎn)相比，前者比后者的價(jià)格要高出10%15%。那些高于這個(gè)幅度的增值，應(yīng)該是將其他因素的影響也摻雜進(jìn)來(lái)了。 3）不同區(qū)位的土地，其房地產(chǎn)價(jià)格是不同的。因此，即使是同一條線路，位于不同區(qū)位的車站，其周邊房地產(chǎn)價(jià)格的空間特征也是不同。已發(fā)展成熟的城市中心區(qū)由于原有區(qū)位條件已相當(dāng)優(yōu)越，在用地強(qiáng)度或性質(zhì)未改變時(shí)，修建地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不是很明顯；而接近城市的邊緣地區(qū)，由于區(qū)位條件的改善幅度很大，土地集聚利用比

5、較顯著，故房地產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)受地鐵的影響非常明顯。所以越是交通不成熟的區(qū)域，地鐵投資對(duì)周邊地區(qū)產(chǎn)生的效益越大，房地產(chǎn)價(jià)格的升幅也越大。 2價(jià)格變動(dòng)的時(shí)間特征 觀測(cè)表明，沿線房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)會(huì)隨著地鐵線路的規(guī)劃、施工、啟用而有不同的成交價(jià)位。在地鐵開(kāi)工前，人們往往產(chǎn)生對(duì)房地產(chǎn)預(yù)期心理的增值。一般而言，這個(gè)時(shí)期的房產(chǎn)價(jià)格升值幅度通常很大。從投資心理學(xué)的角度看，在開(kāi)通前，投資者已期望地鐵對(duì)樓價(jià)的升值影響，故房地產(chǎn)價(jià)格反映了這種期望。如廣州地鐵1號(hào)線的花地灣站，附近的大規(guī)模開(kāi)發(fā)始于19921993年，在1994年住宅的平均售價(jià)為4000元/ 平方米，到1997年地鐵1號(hào)線首段開(kāi)通前上升至6000元/平方

6、米，但在地鐵開(kāi)通后不僅不再上升，反而到1999年回落至4000元/平方米，到2001年更跌至3000元/平方米，至今一直徘徊在3000元/ 平方米。這說(shuō)明，地鐵概念在前期用得過(guò)多，在地鐵開(kāi)通后不能再次成為樓盤銷售的賣點(diǎn)，成交價(jià)也因此下跌。地鐵開(kāi)通后，由于這一地區(qū)發(fā)展?fàn)顩r一直不理想，房地產(chǎn)價(jià)格的下跌就反映了市場(chǎng)的真實(shí)狀況。一般來(lái)說(shuō)，城市中心區(qū)，由于其商業(yè)氛圍已經(jīng)形成，其增值的周期很短；而新開(kāi)發(fā)區(qū)，增值周期則較長(zhǎng)。 可見(jiàn)，地鐵對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生的增值可視為開(kāi)通前預(yù)期心理的增值和事后實(shí)質(zhì)效益兩部分的合計(jì)。由于預(yù)期心理的增值容易受市場(chǎng)等因素感染，所以，地鐵開(kāi)通前是開(kāi)發(fā)商炒作房地產(chǎn)價(jià)值的最佳時(shí)期。但在此時(shí)入市

7、的個(gè)人投資者，往往容易被套牢。所以對(duì)投資者而言，要警惕在前期過(guò)多透支地鐵對(duì)房?jī)r(jià)的影響。 前面提到的有媒體報(bào)道廣州地鐵1號(hào)線沿線房?jī)r(jià)升了50%。將這個(gè)升幅全歸于地鐵這樣的判斷是很不合理的。事實(shí)上，在大多數(shù)情況下，樓價(jià)的上升事實(shí)上是對(duì)開(kāi)發(fā)商“低開(kāi)高走”營(yíng)銷手段的一種錯(cuò)覺(jué)，比如，開(kāi)盤均價(jià)是4300元/ 平方米，半年后4800元/ 平方米，感覺(jué)漲了500元，升值能力比較快，但實(shí)際上并沒(méi)有漲這么多，只不過(guò)向真實(shí)價(jià)格靠攏。因此，沿線房地產(chǎn)的升值到底有多大程度是地鐵的貢獻(xiàn)，還是需要慎重對(duì)待。但筆者同意，由于地鐵概念的帶動(dòng)作用，對(duì)開(kāi)發(fā)商加快銷售速度是有很大影響的。 3價(jià)格變動(dòng)的結(jié)構(gòu)特征 地價(jià)模型表明，決定房地

8、產(chǎn)的價(jià)值有多方面的因素，除交通條件外，還有市場(chǎng)、政策、規(guī)劃水平、周邊環(huán)境和配套水平等。上海的一項(xiàng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，決定房?jī)r(jià)的影響因素中，交通的便利性所占權(quán)重為0.31、環(huán)境因素所占權(quán)重為0.282、生活配套設(shè)施的完善程度所占權(quán)重為0.233，三項(xiàng)合計(jì)達(dá)0.825?？梢?jiàn)，地鐵對(duì)提高房地產(chǎn)價(jià)值有積極的作用。但房地產(chǎn)能否升值，有多大的升值空間，還應(yīng)綜合考慮各方面的因素。即使說(shuō)，房地產(chǎn)的升值不能單靠地鐵來(lái)拉動(dòng)，最終還要看樓盤自身質(zhì)素、周邊配套、人文、環(huán)境等因素?？梢?jiàn)，地鐵只會(huì)給高品質(zhì)的樓盤“錦上添花”，而不會(huì)給品質(zhì)低下的產(chǎn)品“雪中送炭”。 地鐵也會(huì)對(duì)沿線房地產(chǎn)的價(jià)值造成一定的負(fù)面影響。由于地鐵在運(yùn)行過(guò)程中不可

9、避免地會(huì)產(chǎn)生噪音與振動(dòng)，所以地鐵地面或高架線路周邊的房屋，特別是住宅，不但沒(méi)有升值，反而有一定跌幅。根據(jù)國(guó)外城市的經(jīng)驗(yàn)，那些與地鐵線路有一定距離，既方便出行，又不受干擾的房地產(chǎn)，才真正具有投資價(jià)值。房地產(chǎn)本身的價(jià)值越高，對(duì)噪音、振動(dòng)的影響的敏感程度越高，甚至?xí)^(guò)對(duì)可達(dá)性提高的敏感性；如果沿線的住戶屬于低收入階層，這個(gè)階層對(duì)可達(dá)性的敏感程度會(huì)大于噪音、振動(dòng)影響的敏感度，因而低收入地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)噪音、振動(dòng)的敏感程度一般不大。這從另外一個(gè)角度說(shuō)明，愿意在沿線買房的消費(fèi)者大多是中、下收入階層的人群，沿線特別是線路兩端地區(qū)的房屋，其檔次應(yīng)以中等偏上為主。真正的高檔住宅區(qū)應(yīng)與地鐵保持一定的距離。 所

10、以，在實(shí)際判斷某一地房地產(chǎn)的價(jià)值增長(zhǎng)時(shí)，要綜合多種因素判斷，切勿僅著眼于有無(wú)地鐵。 地鐵+配套   郊區(qū)住宅增值潛力大主持人：前面兩期關(guān)于地鐵以及地鐵對(duì)城市和房地產(chǎn)的影響的系列訪談，引起業(yè)界和網(wǎng)友共同參與和探討。今天有幸邀請(qǐng)到富力地產(chǎn)銷售策劃部的李總和龍湖地產(chǎn)弗萊明戈項(xiàng)目策劃經(jīng)理鄭露，兩位公司正好有項(xiàng)目受益于地鐵，這期我們就從具體項(xiàng)目來(lái)看看地鐵和物業(yè)之間的結(jié)合，以及開(kāi)發(fā)商除了營(yíng)銷，在地鐵價(jià)值的挖掘上還可以有哪些作為。應(yīng)該說(shuō)地鐵對(duì)市區(qū)和遠(yuǎn)端房產(chǎn)的帶動(dòng)作用是不同的。兩位的項(xiàng)目一個(gè)在市區(qū)，一個(gè)位于郫縣蜀都新城，怎么看待地鐵對(duì)區(qū)域不同的帶動(dòng)作用呢？李紅超：我們這個(gè)項(xiàng)目是富力.史丹尼

11、國(guó)際公寓、富力天匯MALL和富力華庭，是處在市中心，這么大的體量，從成都市目前的消費(fèi)人群和消費(fèi)力來(lái)看的話，是很難支撐住的。所以必須在城市交通功能方面和城市公共交通的便利性上提升整個(gè)物業(yè)價(jià)值，最終才能實(shí)現(xiàn)整個(gè)物業(yè)的保值增值，也才能夠保證這個(gè)商業(yè)后期三十多萬(wàn)方商業(yè)的運(yùn)營(yíng)。當(dāng)初富力之所以拿天匯MALL這個(gè)項(xiàng)目，也是知道成都市有這些規(guī)劃，其實(shí)這些規(guī)劃對(duì)我們項(xiàng)目在后期也是一個(gè)很大的促進(jìn)作用。到2010年地鐵一號(hào)線全部貫通了，對(duì)天府廣場(chǎng)和整個(gè)CBD的物業(yè)有一個(gè)很大的提升。從北京、深圳、廣州、上海等地，這些地方的地鐵價(jià)值已經(jīng)呈現(xiàn)出來(lái)，地鐵不僅僅是對(duì)住宅物業(yè)和寫字樓物業(yè)有一個(gè)升值作用，對(duì)商業(yè)的促進(jìn)也是比較大的

12、。說(shuō)實(shí)在的，現(xiàn)在對(duì)地鐵公司的施工進(jìn)度感到比較滿意。2011年有可能2號(hào)線要通，這樣的話剛好切入到我們項(xiàng)目上。富力天匯MALL項(xiàng)目打算明年年初要開(kāi)業(yè)，后年我們的高端物業(yè)也要呈現(xiàn)，一號(hào)線和2號(hào)線的貫通，包括整個(gè)交通組織的達(dá)成和我們項(xiàng)目完全可以協(xié)調(diào)在一起，所以我們?cè)谶@方面還是充滿了期待。從其他城市來(lái)看，地鐵一旦貫通之后，周邊的物業(yè)一到兩年，慢的話三到五年會(huì)升值40%和50%，這是在其他很多城市是屢試不爽的，尤其對(duì)市中心城市的物業(yè)也有很大的帶動(dòng)。對(duì)郊縣項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在成都市三環(huán)和三環(huán)周邊的土地我想最近兩到三年之內(nèi)基本上會(huì)被消耗殆盡，這樣之后按照目前的城市化進(jìn)程來(lái)看的話，這部分土地是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足成都市未來(lái)

13、的居民的居住所需，所以很多郊縣的盤也是未來(lái)市場(chǎng)需求的重點(diǎn)。郊縣涉及到公共交通這個(gè)問(wèn)題，如果公交車感覺(jué)比較慢，比較堵，就需要地鐵。所以地鐵對(duì)成都市近郊的樓盤以后的升值潛力和規(guī)劃上有很大的促進(jìn)作用。我們有一個(gè)郊縣項(xiàng)目是富力桃園，我對(duì)未來(lái)我們富力桃園和整個(gè)成都市近郊的其他項(xiàng)目以后能夠繼續(xù)熱銷或者完成比較穩(wěn)定的銷售，地鐵對(duì)樓盤的銷售是有很大的支撐作用的。李紅超：富力地產(chǎn)營(yíng)銷策劃部副總經(jīng)理主持人：剛才您說(shuō)到了地鐵對(duì)房?jī)r(jià)提升，區(qū)別來(lái)看的話，市區(qū)的房?jī)r(jià)更多的是以隨著城市化進(jìn)程自然而然的增值，但郊縣，如果地鐵或其它軌道交通通到那個(gè)地方之后，很可能成為一個(gè)引爆點(diǎn)，它的價(jià)值會(huì)很快體現(xiàn)出來(lái)，象弗萊明戈也在郫縣，你們

14、怎么樣看待城市的這種軌道交通對(duì)房?jī)r(jià)的提升呢？鄭露：在快鐵開(kāi)通以前，郫縣的區(qū)域市場(chǎng)是比較狹窄的?？赡芫褪钦f(shuō)像蜀都新城片區(qū)的供應(yīng)主要是供給郫縣、犀浦、大城西的這么一部分人，剛剛李總說(shuō)的交通堵塞是非常嚴(yán)重的（地面交通），大多數(shù)購(gòu)房者選擇物業(yè)的時(shí)候區(qū)域性比較強(qiáng)，我在南門上班就選擇在南門，我在市中心上班買房子就買在市中心，如果說(shuō)地下的交通通了，之后對(duì)區(qū)域性的強(qiáng)調(diào)就不是很強(qiáng)了。主持人：削弱了郊區(qū)的概念。鄭露：對(duì)，生活半徑增大了，交通成本降低了，不管是從經(jīng)濟(jì)上還是時(shí)間上都是節(jié)約了成本。我們之前做過(guò)一次手機(jī)短信廣告，我記得我們發(fā)了20萬(wàn)條，分別發(fā)給東西南北各五萬(wàn)條，但是當(dāng)天來(lái)電話最大的是城南和城北的。如果我們

15、沒(méi)有地鐵，更關(guān)注我們房子的是城西的，城南和城北就不會(huì)很關(guān)注，所以說(shuō)地鐵對(duì)物業(yè)的增值功能是非常大的。而且我們從歷史數(shù)據(jù)可以看出來(lái)，舉個(gè)例子吧，香港，香港地鐵沿線的物業(yè)相對(duì)于不是地鐵沿線的物業(yè)，如果是理性價(jià)差是25%到30%左右。包括大陸像北京、上海、廣州這些地方，每一個(gè)地方在地鐵通之前和通之后沿線的物業(yè)增值，最高的達(dá)到76%以上，而且是兩年之內(nèi)。然后，象上海，2004年之前上海地鐵沿線的物業(yè)是6900多塊錢的均價(jià)，到2006年是12300了。所以在整個(gè)地鐵通了以后，給所有購(gòu)房者帶來(lái)的是不同的生活模式。蜀都新城也在強(qiáng)調(diào)15分鐘生活圈，意思就是15分鐘可以從蜀都新城到市中心或者青城山?？扈F到了青城山

16、，你可以到青城山喝一杯下午茶，或者到城中心的星巴克喝一杯咖啡，都是15分鐘的事情。所以更多購(gòu)房者對(duì)生活的要求和品質(zhì)上的喜好會(huì)選擇郊區(qū)物業(yè)，我們現(xiàn)在所謂的郊區(qū)也就不是郊區(qū)了。鄭露：龍湖弗萊明戈項(xiàng)目策劃經(jīng)理主持人：長(zhǎng)遠(yuǎn)看這是肯定的，郊區(qū)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)因?yàn)榈罔F的因素升值了多少？什么時(shí)候會(huì)有一個(gè)非常明顯的升值？鄭露：其實(shí)是這樣的，大多數(shù)的市民也好，或者社會(huì)各界也好，可能現(xiàn)在對(duì)地鐵物業(yè)這個(gè)概念也不是十分的清晰。但是在這個(gè)過(guò)程中還是有一部分購(gòu)房者是先知先覺(jué)的。最近說(shuō)快鐵施工的進(jìn)度提前的18天這個(gè)事情，大家都清楚，所以隨著這個(gè)進(jìn)程最近大家對(duì)地鐵物業(yè)概念也有升溫。地鐵在成都是第一次，大家還沒(méi)有親身經(jīng)歷過(guò)一個(gè)地鐵物

17、業(yè)，想象不到地鐵的社會(huì)價(jià)值和生活價(jià)值在什么地方。如果1、2號(hào)線通了以后我們的物業(yè)增值明顯，對(duì)于3、4號(hào)線沿線的物業(yè)相對(duì)1、2號(hào)線升值更快，因?yàn)榇蠹业囊庾R(shí)更清楚了。大家的意識(shí)需要媒體引導(dǎo)，需要政府引導(dǎo)，讓他認(rèn)識(shí)到這個(gè)價(jià)值所在，最后才能決定物業(yè)增值的速度。從我們項(xiàng)目來(lái)講，龍湖品牌的房子一直都是屬于低開(kāi)高走勻速前進(jìn)的，從增值上來(lái)講也并非說(shuō)單單是地鐵一個(gè)因素。主持人：是一種比較理性的認(rèn)識(shí)。地鐵作為改善城市交通的利器，對(duì)樓盤來(lái)說(shuō)也是一種利好，是錦上添花的東西，但是樓盤自身的品質(zhì)和周邊的配套是不是完善，消費(fèi)者可能更看重這些方面的因素？鄭露：在一個(gè)大區(qū)域之內(nèi)，大家享受到的配套是一樣的，作為地鐵而言，地鐵沿線的物業(yè)如果是離的太近可能對(duì)生活也不是太好，有一個(gè)適當(dāng)?shù)木嚯x是最好的，而且在這個(gè)距離之內(nèi)需要有一個(gè)完善的生活配套和一個(gè)比較完美的生活圈?，F(xiàn)在，所有大的地塊和區(qū)域副中心都在實(shí)行一種造城運(yùn)動(dòng)，所謂造城是什么呢？就是有公園，有醫(yī)院，有學(xué)校，這是最根本的配套，也是政府投入最多的配套，因?yàn)橛辛诉@些之