成本數(shù)據(jù)庫-審視成本管控第一關(guān)資料

1、精品文檔成本數(shù)據(jù)庫，審視成本管控2014-06-17明源地產(chǎn)研究院國內(nèi)某知名地產(chǎn)老總在瞄準一地皮后，迅速讓自己的投資智囊團給出“測算成本”，結(jié)果出人意料的是，四位專家竟然給出迥然不同但卻各自有理的四種結(jié)果。這可急壞了馬上就要拿地的老總，究竟誰更專業(yè)？老總心里沒底。伴隨房地產(chǎn)市場競爭日趨激烈和房企多項目、規(guī)?；陌l(fā)展，科學理性拿地做項目成為房地產(chǎn)效益管控的重要環(huán)節(jié)。拿地就要做測算，可現(xiàn)實總是“測”不準，不是測高就是估低，測算部門自身也是有苦說不出，抱怨公司要求太高，測算本身就是難事、又沒任何可參考指標，怎么“測”？雖然項目做了很多，但在新項目實施中成本管控依舊感覺無章可循，缺乏參考性如何高效解決

2、這些問題？“成本數(shù)據(jù)庫”的建設是個方法。、什么是成本數(shù)據(jù)庫成本數(shù)據(jù)庫就是企業(yè)通過搜集和積累項目開發(fā)全生命周期的成本數(shù)據(jù)，經(jīng)過處理后，總結(jié)形成各類成本指標庫，并利用這些信息為企業(yè)運營決策及新項目的開發(fā)提供指導和參考，以達到成本最低和市場最大化的原則。它主要包括項目規(guī)劃指標、產(chǎn)品規(guī)劃指標、項目成本構(gòu)成、成本科目單方造價、以及各科目下具體的測算模型、經(jīng)濟技術(shù)指標。其中測算模型與經(jīng)濟技術(shù)指標是成本數(shù)據(jù)庫中最有價值的部份。一個完整規(guī)范的成本數(shù)據(jù)庫除了函有項目竣工結(jié)算和成本核算的數(shù)據(jù)沉淀外，還應包括其它同類項目的數(shù)據(jù)補充，以及融入同行的項目成本數(shù)據(jù)。成本測算、成本核算和成本數(shù)據(jù)庫三者之間形成循環(huán)的閉環(huán)關(guān)系

3、，相互影響，相互制約。成本數(shù)據(jù)庫為下一個項目成本測算提供經(jīng)驗和關(guān)鍵參考，而下一個項目的最終成本結(jié)算/核算又為成本數(shù)據(jù)庫充實新的實踐數(shù)據(jù)。、成本數(shù)據(jù)庫價值幾何為便于說明建立成本數(shù)據(jù)庫對企業(yè)項目管控的價值，我們將項目全過程劃分為拿地、開發(fā)和結(jié)算三個階段，下面就具體來看看成本數(shù)據(jù)庫在這三個階段的重要價值。1. 項目拿地階段在合理的成本指標框架體系和標準測算模型的分門別類下，企業(yè)將歷史項目的成本數(shù)據(jù)充分沉淀到企業(yè)信息化平臺中，形成帶有企業(yè)自身特色的標準成本庫。當企業(yè)在拿地做項目時，就可充分參考歷史成本數(shù)據(jù)庫中的過往項目成本結(jié)構(gòu)、項目規(guī)劃指標、產(chǎn)品指標、各項經(jīng)濟技術(shù)指標等快速進行成本測算和項目決策。2.

4、 項目開發(fā)階段有了成本數(shù)據(jù)庫，可以將新項目與歷史標桿項目從成本構(gòu)成、具體經(jīng)濟技術(shù)指標層面進行對比，找出偏差較大的科目，通過原因分析，發(fā)現(xiàn)問題，最終采取針對性措施降低“問題”成本。在這個過程對比中，具體需要對比項目的單方造價和指標含量的差異率，差異較大的就要引起高度重視。另外，在與乙方采購招標過程中，可以參考成本數(shù)據(jù)庫過往的采購招標指標，有效防控和杜絕乙方成本虛報。3. 項目結(jié)算階段成本數(shù)據(jù)庫將存在項目經(jīng)理、成本經(jīng)理等關(guān)鍵人才腦海中的工程經(jīng)驗、成本知識記錄匯總，形成知識沉淀。同時，完善的成本數(shù)據(jù)庫本身融匯了經(jīng)驗豐富的成本專家的核心經(jīng)驗和寶貴知識，在公司內(nèi)部充分分享、快速復制后，可以防止成本科目細

5、則的缺項漏項、建立標準的測算模型、融匯經(jīng)驗值的產(chǎn)品技術(shù)指標，以及包含市場行情的經(jīng)濟指標。三、如何構(gòu)建企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫企業(yè)如何用最少的時間和成本建立成本數(shù)據(jù)庫？具體而言，企業(yè)建立成本數(shù)據(jù)庫需要經(jīng)過建體系、沉淀數(shù)據(jù)、合理應用和對比分析四個環(huán)節(jié)。1. 建立企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫體系建立成本數(shù)據(jù)庫體系主要包括建立指標模板和建立成本測算模型兩大部分。建立指標模板：通過多項目對比，對整個項目的項目規(guī)劃指標、產(chǎn)品規(guī)劃指標、經(jīng)濟技術(shù)指標提煉出標準模板。在這個過程中作為集團公司有必要對各區(qū)域、各項目公司的成本科目，一般來說是前3-4級科目統(tǒng)一標準、原則上不允許隨意更改。建立成本測算模型：在談測算模型之前，需要提醒的是一般

6、會將項目成本劃分為建安和非建安兩大類。建安部分按產(chǎn)品維度進行測算，非建安部分，按項目維度進行測算。測算模型是成本數(shù)據(jù)庫中的基礎公式，根據(jù)成本科目和成本特性我們將測算模型劃分為三類，此模型基本囊括了項目的各項科目成本。第一類型：指標*系數(shù)*造價例如：綠化成本=建筑總面積*綠化率*每平米綠化造價第二類型：工程量*造價第三類型：直接錄入總價2. 沉淀數(shù)據(jù)成本數(shù)據(jù)是數(shù)據(jù)庫的最原始、最真實、最有價值的素材源泉。數(shù)據(jù)庫沉淀的工作主要細分為三類：第一，是建立歷史項目/產(chǎn)品的成本數(shù)據(jù)庫。這是最基本也是最有本企業(yè)特色的數(shù)據(jù)，在未來項目和產(chǎn)品參考中這類數(shù)據(jù)是第一參考體系。第二，是關(guān)于其它同行企業(yè)的項目成本數(shù)據(jù)庫。

7、這個數(shù)據(jù)獲取有些難度，但他是站在全行業(yè)高度和視野下檢視自己企業(yè)成本管控指標的水平和參考，在很大程度上將改良和優(yōu)化企業(yè)自身一些成本瓶頸。第三，是基于以上企業(yè)歷史項目/產(chǎn)品的成本數(shù)據(jù)庫和同行業(yè)其它企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫兩者的積累和總結(jié)，建立企業(yè)級的標準成本庫，最終形成項目和產(chǎn)品兩個維度的標準、系統(tǒng)的成本指標庫。3. 合理應用一般來說，數(shù)據(jù)庫的應用主要表現(xiàn)在拿地前的成本測算參考，輔助項目決策以及指導項目過程中的成本管控。在新項目成本測算時，快速從“企業(yè)標準成本庫”和其它測算方案引入技術(shù)經(jīng)濟指標，而后根據(jù)新項目的實際情況進行產(chǎn)品或科目的替換與調(diào)整，快速并有效測算出新項目的成本。而在過程具體應用中，成本數(shù)據(jù)庫的

8、快速查詢和有效參考將為項目進程具體微觀環(huán)節(jié)提供重要參考和比較價值。有了系統(tǒng)的成本數(shù)據(jù)庫，地產(chǎn)商就可以按項目維度、產(chǎn)品維度和科目維度進行快速查詢。比如說在產(chǎn)品查詢時，項目負責人可以根據(jù)同類產(chǎn)品以及同區(qū)域的市場行情和特征進行同類查找，并通過快速的查找替換，高效的形成適合項目特征的合理的測算模型。常見的查找替換模式包括如下：a. 按項目查找替換查找：內(nèi)外部、區(qū)域、項目特征；替換：項目替換；b. 按產(chǎn)品查找替換查找：產(chǎn)品分類、區(qū)域，如：住宅連排別墅；替換：產(chǎn)品替換；查找：明細科目、產(chǎn)品、指標；替換：科目測算模型替c.按科目查找替換換。4. 對比分析有對比才有新發(fā)現(xiàn)，新項目成本數(shù)據(jù)與歷史成本數(shù)據(jù)的橫向縱

9、向?qū)Ρ韧芨S富、更真實了解新項目的成本優(yōu)勢和劣勢。比如在項目成本對比中，對比新老項目的單方造價與總價的差額和比率，就可以判斷出新項目在單方造價對成本的節(jié)約和成本利用上的優(yōu)劣。而產(chǎn)品建安成本對比通過技術(shù)經(jīng)濟指標系數(shù)、單價和總結(jié)的綜合對比，許多產(chǎn)品的技術(shù)經(jīng)濟問題都會做到心中有數(shù)。而對于數(shù)據(jù)庫自身而言，一旦企業(yè)項目和產(chǎn)品達到一定規(guī)模和數(shù)量后，同類指標的積累和豐富，企業(yè)可以完全對同類指標進行基于統(tǒng)計學原理上的指標波動的分布總結(jié)。比如基于指標波動的上限、下限分析、指標波動的平均值等進行統(tǒng)計數(shù)據(jù)價值分析這些對指標數(shù)據(jù)庫自身指標單元的真實性、全面性將形成更科學的指導意義。四、成本數(shù)據(jù)庫的加速器一一信息化工具沒有同步提升內(nèi)部管理的外部業(yè)務大規(guī)模擴張，必是不穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略。伴隨房地產(chǎn)跨區(qū)域、多項目外部經(jīng)營的推進和房地產(chǎn)規(guī)范化管理、精細化管理的內(nèi)在要求，房地產(chǎn)迅速建立規(guī)范、標準的企業(yè)成本數(shù)據(jù)庫便是當前房地產(chǎn)企業(yè)一大要求。但諸多粗放式管理的地產(chǎn)商還在用傳統(tǒng)WOREXCE曲表格來記錄和處理錯綜復雜的成本數(shù)據(jù)