湖南省物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法(2016年最新版)

1、湖南省物業(yè)專項維修資金管理暫行辦法第一章  總則第一條  為了加強對物業(yè)專項維修資金的管理，保障物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和維修，維護物業(yè)專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、物業(yè)管理條例、住宅專項維修資金管理辦法規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本辦法。第二條  本辦法適用于我省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督。第三條  本辦法所稱的物業(yè)專項維修資金，是指專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造資金。第四條  物業(yè)專項維修資金實行專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、屬地統(tǒng)一管理、政府監(jiān)督

2、、監(jiān)管分離的原則。第五條  省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會同省財政廳負(fù)責(zé)全省物業(yè)專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。市州、縣市房地產(chǎn)主管部門會同同級財政部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)專項維修資金的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。設(shè)區(qū)的市、縣市房地產(chǎn)主管部門設(shè)立物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)具體負(fù)責(zé)物業(yè)專項維修資金的日常管理工作。區(qū)房地產(chǎn)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）按照規(guī)定的職責(zé)分工，負(fù)責(zé)物業(yè)專項維修資金管理相關(guān)工作。第六條  房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)主動將有關(guān)信息網(wǎng)站和聯(lián)系電話對外發(fā)布，接受社會和媒體監(jiān)督。并依托現(xiàn)有住房信息管理系統(tǒng)，有效嵌入物業(yè)專項維修資金業(yè)務(wù)查詢、辦理和業(yè)主表決等功能，進一步提高物業(yè)專項維修資金管

3、理效率。第二章  交 存第七條  同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，兩戶以上業(yè)主的住宅和非住宅物業(yè)，其業(yè)主應(yīng)當(dāng)交存物業(yè)專項維修資金。第八條  商品住宅、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存物業(yè)專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)赝惤ㄖ惭b工程每平方米造價的5至8。出售公有住房的，售房單位按照多層住宅不低于售房款的20、高層住宅不低于售房款的30，從售房款中一次性提取物業(yè)專項維修資金；購房業(yè)主按照所擁有住宅的建筑面積交存物業(yè)專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%。設(shè)區(qū)的市、縣市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)

4、地實際情況，在本辦法規(guī)定的范圍內(nèi)合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期物業(yè)專項維修資金的數(shù)額，并適時調(diào)整。交存標(biāo)準(zhǔn)公布前應(yīng)當(dāng)報上一級房地產(chǎn)主管部門備案。第九條  實行預(yù)售的商品房，購房者應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售合同備案前，將首期物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶；截至房屋竣工尚未售出及開發(fā)建設(shè)單位自留的物業(yè)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請竣工驗收前，將首期物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶；實行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)專項維修資金可從監(jiān)管的預(yù)售資金中劃轉(zhuǎn)。實行現(xiàn)售的商品房，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申請竣工驗收前，將首期物業(yè)專項維修資金存入物業(yè)專項維修資金專戶。未按照本辦

5、法規(guī)定交存首期維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得向業(yè)主交付房屋。第十條  物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定確定商業(yè)銀行作為物業(yè)專項維修資金的專戶管理銀行，開立物業(yè)專項維修資金專戶，資金專戶下以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)總賬，以幢為單位設(shè)分幢賬，按房屋戶門號設(shè)分戶賬。儲存出售公有住房劃轉(zhuǎn)的物業(yè)專項維修資金，一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)包含兩個以上原公有住房售房單位物業(yè)的，售房單位交存部分按售房單位設(shè)分賬，按幢設(shè)分幢賬，業(yè)主交存部分按房屋戶門號設(shè)分戶賬。物業(yè)專項維修資金自存入物業(yè)專項維修資金專戶之日起，按中國人民銀行規(guī)定的利率計息，每年6月30日為結(jié)息日。第十一條  省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會同省財

6、政廳、人民銀行長沙中心支行制定具體辦法，規(guī)范物業(yè)專項維修資金專戶管理銀行的選定，加強專戶管理銀行服務(wù)質(zhì)量考核。第十二條  業(yè)主分戶賬內(nèi)的物業(yè)專項維修資金余額不足首期交存額30的，物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)方式公告續(xù)交事項，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。由物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)代管物業(yè)專項維修資金的，續(xù)交的具體管理辦法由所在地設(shè)區(qū)的市或縣市房地產(chǎn)主管部門會同同級財政部門制定。由業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定。第十三條  業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分?jǐn)?，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支；物業(yè)專項維修資金劃

7、轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后，工作經(jīng)費還可以按規(guī)定從物業(yè)專項維修資金增值部分列支。工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。第十四條  本辦法實施前，未建立物業(yè)專項維修資金的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按本辦法的交存標(biāo)準(zhǔn)或所在地設(shè)區(qū)的市或縣市房地產(chǎn)主管部門核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)進行補建。出售公有住房售房時未提取或者未足額提取物業(yè)專項維修資金的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定補提；業(yè)主未交存的，應(yīng)當(dāng)按本辦法的交存標(biāo)準(zhǔn)或所在地房地產(chǎn)主管部門核準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)補交。第十五條  續(xù)交、補交的物業(yè)專項維修資金可以一次性交存，也可隨物業(yè)管理費逐月交存。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他相關(guān)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合物業(yè)專項維修資金的收取、交存等工作。由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或

8、者其他機構(gòu)代收的物業(yè)專項維修資金，應(yīng)當(dāng)及時劃轉(zhuǎn)物業(yè)專項維修資金專戶。房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收、劃轉(zhuǎn)續(xù)交物業(yè)專項維修資金的情況納入其信用檔案管理。未按規(guī)定及時續(xù)交、補交物業(yè)專項維修資金的業(yè)主，其相關(guān)拒交、滯交情況將納入個人征信系統(tǒng)。第十六條  收取物業(yè)專項維修資金，應(yīng)當(dāng)出具由湖南省財政廳統(tǒng)一印制的專用收據(jù)。第三章  使 用第十七條  物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。第十八條  物業(yè)專項維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應(yīng)急使用。計劃使用是指采取一次投票集中表決多個計劃維修項目

9、的使用方式；一般使用是指采取傳統(tǒng)方法一次投票表決一個維修項目的使用方式；應(yīng)急使用是指采取應(yīng)急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。業(yè)主表決方式可以采取常規(guī)表決，即經(jīng)有利害關(guān)系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，視為表決通過；也可以采用異議表決，即根據(jù)業(yè)主共同管理規(guī)約約定的表決條件和表決方式，持不同意意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。第十九條  物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?，相關(guān)業(yè)主有約定的，從其約定。已交存物業(yè)專項維修資金的，分?jǐn)傎M用從

10、業(yè)主分戶賬中列支。業(yè)主分戶賬面余額不足以支付分?jǐn)傎M用的，由該業(yè)主補足。未交存物業(yè)專項維修資金的，分?jǐn)傎M用由該業(yè)主直接支付。第二十條  物業(yè)專項維修資金的計劃使用項目適用條件：（一）可以預(yù)見的、以延長物業(yè)使用壽命為主要目的的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備周期性的維修、更新和改造；（二）同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主受益；（三）單項物業(yè)維修和更新、改造項目費用在三萬元以下。第二十一條  計劃使用項目必須納入物業(yè)專項維修資金使用計劃，經(jīng)業(yè)主大會一次性表決同意，并報物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)備案。物業(yè)專項維修資金使用計劃由業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，根據(jù)房屋和設(shè)施設(shè)備的使用年限、維修保養(yǎng)

11、和損耗等情況編制。一次性表決的物業(yè)專項維修資金使用計劃有效期限不超過五年，有效期內(nèi)使用總金額不得超過本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)專項維修資金交存總額的百分之五。第二十二條  市州、縣市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)制定一次性表決使用物業(yè)專項維修資金的具體辦法和流程，公布物業(yè)專項維修資金使用計劃格式文本。第二十三條  物業(yè)專項維修資金的一般使用項目適用條件：（一）同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)部分業(yè)主受益的物業(yè)項目的維修、更新和改造；（二）臨時發(fā)生并需要在較短時間內(nèi)完成的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。第二十四條  物業(yè)專項維修資金的一般使用程序為：物業(yè)服務(wù)企業(yè)接到業(yè)主報修或者發(fā)現(xiàn)問題

12、后，經(jīng)業(yè)主委員會（未成立業(yè)主委員會的，由所在地社區(qū)居委會）現(xiàn)場核實，編制物業(yè)專項維修資金使用方案，通過有利害關(guān)系的業(yè)主表決同意，報物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)備案。未聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主按照本辦法規(guī)定組織實施。第二十五條  物業(yè)專項維修資金的應(yīng)急使用適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全，需要立即進行的維修、更新和改造的緊急情況。主要包括以下情形：（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞；（二）消防、電力、供水、供氣系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙或者部分設(shè)備損壞嚴(yán)重等重大安全隱患或者緊急情況；（三）電梯故障；（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動，玻璃幕墻炸裂；

13、（五）其他發(fā)生危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情形。第二十六條  物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)代管期間發(fā)生第二十五條規(guī)定的情形時，按照以下程序辦理：（一）業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)向物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)提出書面申請。依照相關(guān)規(guī)定需要技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督、消防、電力、通訊、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門檢測、鑒定的，相關(guān)檢測鑒定機構(gòu)應(yīng)盡快出具書面檢測鑒定意見；（二）物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)收到申請后立即組織相關(guān)單位現(xiàn)場勘察；（三）經(jīng)勘察需要維修的，應(yīng)當(dāng)通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主立即組織維修，并在勘察確認(rèn)后一個工作日內(nèi)將核實的維修費用百分之五十劃轉(zhuǎn)到維修單位，維修單位應(yīng)

14、當(dāng)立即組織搶修；（四）維修項目竣工后，物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)應(yīng)當(dāng)將維修情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)適當(dāng)位置公示七日，公示期滿后，管理機構(gòu)將維修費用應(yīng)付余額劃轉(zhuǎn)到維修單位。第二十七條  由業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金的，發(fā)生第二十五條規(guī)定情形時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)報業(yè)主委員會確認(rèn)，由業(yè)主委員會按照核實維修費用的百分之五十預(yù)先撥付到維修單位。維修單位應(yīng)當(dāng)立即組織搶修。維修項目竣工后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將維修情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)適當(dāng)位置公示七日，公示期滿后，將維修費用應(yīng)付余額劃轉(zhuǎn)到維修單位。第二十八條  發(fā)生第二十五條規(guī)定情形時，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主未按規(guī)定實

15、施維修、更新和改造的，物業(yè)所在地物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)、區(qū)房地產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織代修，維修、更新和改造費用從物業(yè)專項維修資金專戶中列支。第二十九條  應(yīng)急維修工程首期費用撥付后，維修組織單位或者個人應(yīng)當(dāng)將維修方案、工程審價報告、工程驗收合格證明、涉及戶數(shù)和分?jǐn)偡桨傅仍谛^(qū)內(nèi)明顯位置進行不少于七日的公示。相關(guān)業(yè)主在公示期內(nèi)提出異議的，由異議人與組織維修單位協(xié)商解決。協(xié)商不成的，異議人可依法向仲裁機構(gòu)申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。第三十條  物業(yè)項目維修和更新、改造費用三萬元以上的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)具備相應(yīng)資質(zhì)的工程造價咨詢機構(gòu)審核。推行公開招投標(biāo)方式選聘

16、維修單位，引導(dǎo)第三方專業(yè)機構(gòu)參與工程監(jiān)理和驗收。審價、監(jiān)理、驗收費用列入維修和更新、改造成本。組織維修單位應(yīng)根據(jù)合同，在維修、更新、改造工程保修期內(nèi)留存質(zhì)量保證金。第三十一條  下列費用不得從物業(yè)專項維修資金中列支：（一）依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費用；（二）依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)裙芫€和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；（三）列入房屋買賣合同中的露臺、庭院等部位的維修費用；（四）因人為損壞及其他原因應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的鑒定、修復(fù)費用；（五）根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)合同約定，

17、應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的維修和養(yǎng)護費用。第三十二條  在保證物業(yè)專項維修資金正常使用的前提下，可以按照國家有關(guān)規(guī)定將物業(yè)專項維修資金用于定期組合存款、購買一級市場新發(fā)行的國債等，確保資金的安全和保值增值。第四章  監(jiān)督管理第三十三條  業(yè)主大會成立前，物業(yè)專項維修資金應(yīng)存入當(dāng)?shù)匚飿I(yè)專項維修資金專戶管理銀行的物業(yè)專項維修資金專戶中，由物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)統(tǒng)一代管。第三十四條  業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會表決通過，業(yè)主大會可在當(dāng)?shù)匚飿I(yè)專項維修資金專戶管理銀行開設(shè)物業(yè)專項維修資金賬戶，并報所在地物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)備案。建筑區(qū)劃發(fā)生變動，或業(yè)主委員會主

18、任或副主任發(fā)生更換，以及業(yè)主委員會的名稱、聯(lián)系方式、地址發(fā)生變動等情況，業(yè)主委員會應(yīng)持相關(guān)手續(xù)到物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)和專戶管理銀行辦理物業(yè)專項維修資金賬戶的有關(guān)變更手續(xù)。區(qū)房地產(chǎn)主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)加強對劃轉(zhuǎn)后物業(yè)專項維修資金管理、使用的指導(dǎo)和監(jiān)督。市州、縣市房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)制定業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金的具體辦法。第三十五條  業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)提交以下備案材料：（一）物業(yè)專項維修資金自行管理申請表；（二）業(yè)主大會同意自行管理物業(yè)專項維修資金的表決結(jié)果；（三）物業(yè)專項維修資金管理方案；（四）業(yè)主

19、管理規(guī)約；（五）參與財務(wù)管理的業(yè)主委員會成員或者聘用財務(wù)管理人員的財會專業(yè)技能的證明材料；（六）房地產(chǎn)主管部門認(rèn)為必要的其他材料。第三十六條  物業(yè)專項維修資金賬戶應(yīng)當(dāng)通過轉(zhuǎn)賬結(jié)算，不得支取現(xiàn)金。用于支付維修及更新、改造工程費用的物業(yè)專項維修費用只能支付到約定的維修單位賬戶中。第三十七條  物業(yè)專項維修資金應(yīng)當(dāng)建立公示和查詢制度，接受業(yè)主對公共賬戶和房屋賬戶中物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。第三十八條  物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)代管物業(yè)專項維修資金的，由設(shè)區(qū)的市、縣市物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)每月與維修資金專戶管理銀行核對物業(yè)專項維修資金賬目，

20、并將下列情況每年至少向全體業(yè)主公布一次：（一）物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的總額；（二）發(fā)生物業(yè)維修、更新、改造的項目和費用以及按戶分?jǐn)偳闆r，應(yīng)當(dāng)按每幢建筑物公布；一幢建筑物有兩個或者兩個以上門號的，應(yīng)當(dāng)按門號公布；（三）業(yè)主分戶賬中物業(yè)專項維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；（四）其他有關(guān)物業(yè)專項維修資金使用和管理的情況。業(yè)主大會自行管理物業(yè)專項維修資金的，由業(yè)主委員會或者其委托的賬目管理單位負(fù)責(zé)公布。物業(yè)專項維修資金的使用情況應(yīng)按年度接受會計中介審計，會計師事務(wù)所由主管部門通過政府采購統(tǒng)一選取。年度審計及會計師事務(wù)所選取情況應(yīng)及時對外進行公示。第三十九條  業(yè)主對設(shè)區(qū)的市、縣市物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)、業(yè)主委員會或者賬目管理單位根據(jù)本辦法第三十八條規(guī)定公布的情況有異議的，可以要求復(fù)核。管理機構(gòu)、業(yè)主委員會或者賬目管理單位應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核申請之日起七個工作日內(nèi)予以答復(fù)。業(yè)主對業(yè)主委員會或者賬目管理單位復(fù)核答復(fù)有異議的，可以申請設(shè)區(qū)的市、縣市物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)復(fù)查；對設(shè)區(qū)的市、縣市物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)復(fù)核答復(fù)有異議的，可以申請設(shè)區(qū)的