房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的主要條款

1、房地產(chǎn)合作開發(fā)合同的主要條款（ 1）合作開發(fā)當(dāng)事人的名稱、姓名、住所；（ 2）項(xiàng)目概況（包括：座落地點(diǎn)、項(xiàng)目性質(zhì)、四至、占地面積、有關(guān)規(guī)劃指標(biāo)等）；（ 3）項(xiàng)目現(xiàn)狀；A、 項(xiàng)目報(bào)批現(xiàn)狀包括規(guī)劃參數(shù)，并列明取得的批文；B、 項(xiàng)目動(dòng)拆遷、開發(fā)現(xiàn)狀。（4）合作方式；A、 共同組建項(xiàng)目公司方式需約定：項(xiàng)目公司的注冊(cè)資金、出資比例、時(shí)間；組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立、運(yùn)作程序、利潤(rùn)分配等；B、 合作建房協(xié)議方式；需約定：合作各方的投資方式（包括土地投入的評(píng)估）、投入期限、投資比例、合作經(jīng)營(yíng)方式、運(yùn)作機(jī)構(gòu)的組成、利益（權(quán)益）分配等。（ 5） 項(xiàng)目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移（包括項(xiàng)目公司成立前所發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)償、土地使用

2、權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理等）；（ 6） 項(xiàng)目的總投資數(shù)額（包括成立項(xiàng)目公司的注冊(cè)資本及投資總額的差異）的投入方式；（ 7） 項(xiàng)目合作建設(shè)計(jì)劃（規(guī)模、進(jìn)度等）；（ 8） 合作各方的權(quán)利義務(wù)（應(yīng)約定有關(guān)審批手續(xù)的辦理、有關(guān)項(xiàng)目建設(shè)管理工作的分擔(dān)以及合作投資回報(bào)的分配方式）；（9）違約責(zé)任；（10）解決爭(zhēng)議的方法；11）合作當(dāng)事人約定的其它事項(xiàng)。制作房地產(chǎn)合作開發(fā)和項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)注意的問題1、制作房地產(chǎn)合作開發(fā)合同應(yīng)注意的問題（ 1） 要明確合作各方的開發(fā)資質(zhì)或取得資質(zhì)的相應(yīng)責(zé)任；（ 2） 約定先合伙或合作、后成立項(xiàng)目公司的方式，其承擔(dān)民事責(zé)任方式先后不同；要明確先后的權(quán)利義務(wù)關(guān)系及辦理相應(yīng)手續(xù)的責(zé)任主體；

3、（ 3） 組成項(xiàng)目公司合作開發(fā)的，要明確注冊(cè)資本投入方式以及注冊(cè)資本與投資總額的差異的處理對(duì)策及相應(yīng)的責(zé)任；（ 4） 以土地使用權(quán)入股組成項(xiàng)目公司的，土地使用權(quán)須作評(píng)估；（ 5） 以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組織，并明確合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；（ 6） 合作開發(fā)一方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式和責(zé)任人；（ 7） 個(gè)地塊上合作開發(fā)涉及幾個(gè)性質(zhì)不同的項(xiàng)目，應(yīng)分別立項(xiàng)、分別進(jìn)行審批并辦理不同的證照；（ 8） 合作開發(fā)各方的投資回報(bào)的方式，應(yīng)按是否以開發(fā)項(xiàng)目的房屋為標(biāo)的分別規(guī)定權(quán)利義務(wù)，投資回報(bào)系

4、約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體辦法；投資回報(bào)系分配利潤(rùn)的，應(yīng)約定利潤(rùn)的計(jì)取方式；（ 9） 合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時(shí)的政府批準(zhǔn)手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔(dān)及面積分配方式；（ 10） 合作開發(fā)合同由于需辦理相關(guān)手續(xù)，往往效力待定，合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認(rèn)無效或不生效時(shí)的具體處理方法。合作開發(fā)房地產(chǎn)的合同要求（一）合同的形式如果將房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)分為三個(gè)階段：開發(fā)前期階段、開發(fā)建設(shè)銷售階段、開發(fā)后期階段，那么針對(duì)三個(gè)不同的項(xiàng)目開發(fā)階段對(duì)應(yīng)的法律關(guān)系的特點(diǎn)也就不同。開發(fā)前期階段實(shí)質(zhì)是：開發(fā)商與政府的博弈合同關(guān)系的特點(diǎn)是：主體單一、內(nèi)容簡(jiǎn)單、法律關(guān)系清晰、爭(zhēng)議較少開發(fā)建設(shè)階段一一實(shí)質(zhì)是

5、：開發(fā)商與施工單位的博弈合同關(guān)系的特點(diǎn)是：主體單一、內(nèi)容較多、法律關(guān)系清晰、爭(zhēng)議有但可調(diào)和開發(fā)后期階段一一實(shí)質(zhì)是：開發(fā)商與購房人的博弈物業(yè)公司與業(yè)主的博弈合一合同關(guān)系的特點(diǎn)是：主體較多、內(nèi)容龐雜、法律關(guān)系混亂、爭(zhēng)議過多難以協(xié)調(diào)相應(yīng)的，這三個(gè)不同的項(xiàng)目開發(fā)階段對(duì)應(yīng)著不同的合同類型合同類型分述如下：開發(fā)前的獲地階段常見的項(xiàng)目開發(fā)獲地，主要有五種基本方式；相應(yīng)涉及五種不同形式的國(guó)有土地使用權(quán)獲取合同：1 、劃撥獲地（一般是開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房）一一與政府的土地主管部門一一國(guó)有土地使用權(quán)劃撥合同；2 、出讓獲地一一與政府的土地主管部門一一國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；出讓一般又分三種形式（也即三種合同）：協(xié)議

6、出讓；招標(biāo)出讓；拍賣出讓。3 、轉(zhuǎn)讓獲地一一與土地使用權(quán)人一一國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同；4 、合作共建的獲地（一方出地、另一方出資金）一一與合作另方一一合作開發(fā)合同（通常認(rèn)為是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式）；5 、公司股權(quán)變更的獲地一一與股權(quán)受讓人一一股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同（通常認(rèn)為是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的特殊形式）。獲地后的準(zhǔn)備階段1 、拆遷與安置一一與被拆遷人一一拆遷與安置合同（產(chǎn)權(quán)調(diào)換合同/作價(jià)補(bǔ)償合同）；2 、通水通電一一與供水、電單位一一水電供應(yīng)合同；3 、項(xiàng)目策劃一一與策劃專業(yè)機(jī)構(gòu)一一項(xiàng)目策劃合同；4 、工程勘察、設(shè)計(jì)一一與勘察、設(shè)計(jì)單位一一工程勘察、設(shè)計(jì)合同；5 、場(chǎng)地整理、平整一一與施工單位一一委托

7、拆建、平整施工合同；6 、環(huán)境評(píng)價(jià)、地震、人防、防雷、測(cè)繪等一一與相關(guān)單位一一委托服務(wù)合同。獲地后融資階段1 、與銀行或其他金融機(jī)構(gòu)的借款合同；2 、借款擔(dān)保合同或土地使用權(quán)抵押合同。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)銷售階段一般所要涉及的合同開發(fā)建設(shè)階段1、 項(xiàng)目施工實(shí)行招投標(biāo)的與招投標(biāo)機(jī)構(gòu)委托招投標(biāo)合同；2、 項(xiàng)目施工實(shí)行發(fā)承包的一一與工程施工單位的一一建設(shè)工程施工合同（包括土建施工合同、水電暖安裝合同、裝飾裝修合同、園林綠化合同等）；3、 項(xiàng)目施工實(shí)行監(jiān)理的一一與工程監(jiān)理單位的一一工程監(jiān)理合同；4、 建筑材料采購一一與出賣人一一建筑材料買賣合同；5、 以在建項(xiàng)目融資的一一與銀行或其他金融機(jī)構(gòu)、個(gè)人一一借款合同

8、、借款擔(dān)保合同或在建項(xiàng)目抵押合同；6、 在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的與受讓方在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同（包括合作共建合同、合資共建合同（通常認(rèn)為是在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的特殊形式）。開發(fā)銷售階段7、 、商品房預(yù)售的一一與買受人一一商品房買賣（預(yù)售）合同；9、委托中介機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的與中介機(jī)構(gòu)委托銷售合同;8、 、商品房現(xiàn)售的一一與買受人一一商品房買賣（現(xiàn)房）合同；10、商品房廣告一一與廣告發(fā)布機(jī)構(gòu)一一廣告發(fā)布合同（電影、電視廣告、報(bào)紙雜志廣告、廣播電臺(tái)廣告、戶外平面或立體廣告、彩葉傳單廣告等）；11、開發(fā)企業(yè)應(yīng)選聘前期物業(yè)企業(yè)與物管企業(yè)前期物管委托合同/與購房人前期物管合同；12、開發(fā)企業(yè)應(yīng)制定臨時(shí)管理規(guī)約13、商品房?jī)蓵?/p>

9、制度一一開發(fā)企業(yè)向購買人提供一一商品房質(zhì)保書、住宅使用說明書；14、項(xiàng)目竣工一一與施工單位一一工程質(zhì)量保修合同；15、商品房出租一一與承租人一一房屋租賃合同；16、開發(fā)企業(yè)代辦房產(chǎn)證的一一與買房人一一委托辦證合同；17、開發(fā)企業(yè)代收費(fèi)的（如水、電、暖、氣、通訊的開戶費(fèi)或使用費(fèi)）一一與收費(fèi)單位的代理收繳費(fèi)協(xié)議/與購房人的代理收繳費(fèi)協(xié)議。項(xiàng)目開發(fā)的后期階段一般所要涉及的合同1 、對(duì)已售出但未交付的房屋，開發(fā)公司移交物業(yè)企業(yè)管理的一一與物業(yè)公司一一房屋移交協(xié)議；2 、開發(fā)建設(shè)資料移交物管企業(yè)或業(yè)主大會(huì)的一一與物管企業(yè)或業(yè)主大會(huì)一一資料移交協(xié)議；3 、物業(yè)專項(xiàng)維修資金移交業(yè)主大會(huì)一一與業(yè)主大會(huì)一一資金

10、移交協(xié)議；4 、其他法定或者約定的服務(wù)、義務(wù)一一相關(guān)明示、規(guī)范的合同。（二）、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同是約束合作各方的憲法規(guī)定法性文件，因此合作開發(fā)房地產(chǎn)合同條款中應(yīng)注意以下幾方面的內(nèi)容：1） 應(yīng)明確合作方式，是成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)，還是不成立項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)，如不成立項(xiàng)目公司，是各方聯(lián)名開發(fā)，還是有一方或數(shù)方隱名參與開發(fā)。2） 成立項(xiàng)目公司合作開發(fā)的，要明確注冊(cè)資本投入方式以及注冊(cè)資本與投資總額的差異的處理對(duì)策及相應(yīng)的責(zé)任；3）以土地使用權(quán)入股組成項(xiàng)目公司的，土地使用權(quán)須作評(píng)估并明確4）以籌建處或其它名義合作開發(fā)的，須使之成為能獨(dú)立承擔(dān)權(quán)利義務(wù)的其它經(jīng)濟(jì)組織，合作籌建各方的權(quán)利義務(wù)；5）合作開發(fā)一

11、方以土地使用權(quán)作為合作投資的，應(yīng)辦理土地使用人和使用性質(zhì)的變更登記手續(xù)，并明確有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式和責(zé)任人；6）一個(gè)地塊上合作開發(fā)涉及幾個(gè)性質(zhì)不同的項(xiàng)目，應(yīng)分別立項(xiàng)、分別進(jìn)行審批并辦理不同的證照；7）合作開發(fā)各方的投資回報(bào)的方式，應(yīng)按是否以開發(fā)項(xiàng)目的房屋為標(biāo)的分別規(guī)定權(quán)利義務(wù)，投資回報(bào)約定分房的，應(yīng)明確房屋分配的具體辦法；投資回報(bào)約定分配利潤(rùn)的，定利潤(rùn)的計(jì)算以應(yīng)約及分配方式；8）在當(dāng)事人訂立的合作開發(fā)合同中，只有合作各方共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，才能認(rèn)定為合法有效的合作合同，除此之外，均不視為合法有效的合作行為；9）合作開發(fā)合同應(yīng)約定建筑面積增加時(shí)的政府批準(zhǔn)手續(xù)和增加面積的成本，增加分擔(dān)及面積分配方式

12、；10）合作合同應(yīng)具體約定一旦合同被確認(rèn)無效或不生效時(shí)的具體處理方法。11）應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的工期進(jìn)行明確的規(guī)定。12）應(yīng)對(duì)合作各方在合作中的職責(zé)進(jìn)行明確約定。最高人民法院關(guān)于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛的司法解釋三、合作開發(fā)房地產(chǎn)合同糾紛第十四條本解釋所稱的合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供出讓土地使用權(quán)、資金等作為共同投資，共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。第十五條合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的當(dāng)事人一方具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。當(dāng)事人雙方均不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前當(dāng)事人一方已經(jīng)取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)或者已依法合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。第十六條土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，以劃撥土地使用權(quán)作為投資與他人訂立合同合作開發(fā)房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效。但起訴前已經(jīng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。第十七條投資數(shù)額超出合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，對(duì)增加的投資數(shù)額的承擔(dān)比例，當(dāng)事人協(xié)商不成的，按照當(dāng)事人的過錯(cuò)確定；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由或者當(dāng)事人的過錯(cuò)無法確定的，按照約定的投資比例確定；沒有約定投資比例的，按照約定的利潤(rùn)分配比例確定。第十八條房屋實(shí)際建筑面積少于合作開發(fā)房地產(chǎn)合同的約定，