房地產(chǎn)審計(jì)流程

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)審計(jì)工作流程一、實(shí)地初步了解樓盤情況：1、了解分期規(guī)劃與樓盤布局2、繪制樓盤簡(jiǎn)圖3、目測(cè)各棟完工程度與交付入住情況，初步了解各棟銷售情況。4、了解開發(fā)土地是否為耕地、是否有回遷安置。二、查閱會(huì)計(jì)賬簿、報(bào)表，從層面上了解開發(fā)項(xiàng)目的整體經(jīng)營(yíng)情況，包括開發(fā)產(chǎn)品收入成本配比情況、成本項(xiàng)目歸集、發(fā)票開具情況、費(fèi)用支出情況、已交稅金情況，進(jìn)行合理性分析，確定查賬重點(diǎn)。需關(guān)注以下幾點(diǎn)：1、 開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到完工條件企業(yè)是否在完工當(dāng)年度進(jìn)行企業(yè)所得稅匯算清繳，未匯算的，進(jìn)行測(cè)算看是否有補(bǔ)稅空間，有查補(bǔ)空間的，分析開發(fā)成本的合理性，把重點(diǎn)放在成本費(fèi)用的調(diào)整上，進(jìn)行記賬憑證詳查。測(cè)算沒有補(bǔ)稅空間的，重點(diǎn)

2、應(yīng)放在企業(yè)隱瞞售房收入上與低價(jià)銷售調(diào)整上。2、 開發(fā)產(chǎn)品達(dá)到土地增值稅清算條件的，進(jìn)行清算，步驟參照上述完工產(chǎn)品企業(yè)所得稅。3、 達(dá)到完工條件的通過企業(yè)所得稅測(cè)算沒有補(bǔ)稅空間的，重點(diǎn)放在預(yù)售收入上面，關(guān)注回遷情況資料，依據(jù)企業(yè)提供的銷售明細(xì)表篩選出每棟樓銷售情況，以備進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查實(shí)，按樓號(hào)、單元、房號(hào)、類別逐戶核對(duì)。4、 達(dá)不到完工條件的，重點(diǎn)應(yīng)放在契稅、耕地占用稅、土地使用稅、個(gè)人所得稅、印花稅、房產(chǎn)稅上面，收入應(yīng)關(guān)注付款方式、付款時(shí)間、及各種定金形式、有無低價(jià)銷售情況。關(guān)注土地使用稅、房產(chǎn)稅計(jì)稅時(shí)間。二、列出所需資料清單。包括如下內(nèi)容：1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及批文復(fù)印件土地出讓合同復(fù)印件建設(shè)

3、工程規(guī)劃許可證及批文復(fù)印件建設(shè)工程施工許可證及批文復(fù)印件商品房（預(yù)）銷售許可證及批文復(fù)印件國有土地使用證復(fù)印件；2、樓盤銷售開始日至檢查實(shí)施當(dāng)月售樓部門的銷售臺(tái)賬或房源銷控表，（列明開發(fā)期數(shù)、樓號(hào)、單元號(hào)、合同號(hào)、商品房類別、建筑面積、合同金額、付款金額、付款時(shí)間）；3、樓盤銷售開始日至檢查實(shí)施當(dāng)月商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表與售房合同原件；4、建筑安裝合同、招標(biāo)文件、施工單位投標(biāo)文件；（如需要審核工程成本）5、房屋租賃協(xié)議、銀行對(duì)賬單、銀行貸款利息結(jié)算通知單、借款合同；6、銷售現(xiàn)房的提供市物價(jià)局的商品房銷售價(jià)格批復(fù)、商品房申請(qǐng)銷售明細(xì)表；以上資料要求企業(yè)提供時(shí)復(fù)印件必須加蓋公章。四、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)勘查及與

4、企業(yè)相關(guān)人員溝通交流1、了解整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃布局、項(xiàng)目進(jìn)度：總建筑面積、分期開發(fā)的建筑面積、可售面積、不可售面積、已售面積分期開發(fā)已完工樓號(hào)的建筑面積與已售面積、尚未完工樓號(hào)及建筑面積與已售面積；（為企業(yè)所得稅匯算清繳或土地增值稅清算做準(zhǔn)備工作）2、銷售情況分期了解記錄已銷售的樓號(hào)、房型、房號(hào)、完工程度、是否已交付使用。查看電表、水表、物業(yè)交費(fèi)記錄測(cè)量有必要測(cè)量的土地面積、建筑面積（如無數(shù)據(jù)資料）查看開發(fā)企業(yè)開發(fā)房屋自用、出租情況，售樓處建筑面積與賬面價(jià)值是否相符；五、實(shí)質(zhì)性審計(jì)階段1、關(guān)注契稅計(jì)稅成本包括的范圍2、關(guān)注土地使用稅計(jì)稅面積及方法3、關(guān)注預(yù)收房款入賬金額與現(xiàn)場(chǎng)勘查情況的匹配，是否有

5、回遷補(bǔ)償，回遷房是否交付，是否視為銷售交納營(yíng)業(yè)稅。4、關(guān)注房屋銷售價(jià)格，各房屋類型銷售價(jià)格與同年度同類型銷售價(jià)格相比較有無低價(jià)銷售情況，關(guān)注大面積銷售同一個(gè)客戶與團(tuán)購銷售，價(jià)格是否存在低價(jià)銷售，利用關(guān)聯(lián)方交易轉(zhuǎn)移收入。5、是否有股東購買或股東間分配房屋，是否有房屋抵債事項(xiàng)，價(jià)格是否低于同類房屋均價(jià)。6、關(guān)注是否有代售情況，提供代售合同，代售方式、傭金計(jì)算方法，是否存在延遲提供銷售清單，必要與代售方對(duì)賬。7、關(guān)注企業(yè)所得稅預(yù)交毛利率扣除期間費(fèi)用的范圍、票據(jù)是否合規(guī)、是否相關(guān)。8、關(guān)注營(yíng)銷活動(dòng)家電贈(zèng)送、贈(zèng)品、抽獎(jiǎng)個(gè)人所得稅的代扣代繳、開發(fā)商贈(zèng)送商品的視為銷售。9、關(guān)注房產(chǎn)稅計(jì)稅成本：電梯設(shè)備、水電

6、暖設(shè)施、裝修等不可移動(dòng)的房屋構(gòu)成部分是否計(jì)入房屋價(jià)值。10 、印花稅相關(guān)事項(xiàng)：建筑安裝合同、加工承攬合同、委托合同、借款合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合同、商品房購銷合同、商品購買合同、咨詢服務(wù)合同等。11 、關(guān)注房屋是否已交付使用，沒有驗(yàn)收、結(jié)算已交付使用的均視為完工，應(yīng)進(jìn)行完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳。是否達(dá)到土地增值稅清算條件，達(dá)到清算條件的計(jì)算出應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。12 、已完工或視為已完工房屋，依據(jù)會(huì)計(jì)資料測(cè)算企業(yè)成本結(jié)轉(zhuǎn)單位建筑安裝成本是否合理，工程未結(jié)算的，依據(jù)國稅發(fā)200931號(hào)文規(guī)定執(zhí)行。13 、企業(yè)記賬憑證較多的，根據(jù)檢查時(shí)間安排，要提高查賬效率，要通過查閱賬簿確定需審核的記賬憑證，遵循重要性原則，無需所有憑證逐一審核。六、采集相關(guān)證據(jù)注意事項(xiàng)1、需被檢查單位做相關(guān)說明的應(yīng)以書面形式并簽字或蓋章2、被檢查單位提供的資料應(yīng)加蓋公章或簽字3、需現(xiàn)場(chǎng)拍照的資料七、工作底稿的整理檢查結(jié)論確定后，整理工作底稿需遵循以下原