房地產開發(fā)與經營考點

1、房地產開發(fā)與經營考點一、選擇1 、“開發(fā)”一詞，意指生產者或經營者對森林、土地、水力等自然資源進行整理或改造以達到一定的經濟或社會目的的行為。2 、房地產產品的不可移動性（固定性）決定了房地產開發(fā)的地域性。3 、工業(yè)與民用建筑須繳納一定的城市建設配套費用。4 、廣義的房地產經營是指房地產經營者貫通于房地產產品生產、流通、消費的全部過程。5 、下列關于房地產成片開發(fā)的說法，哪些是正確的？（A、C）A、房地產成片開發(fā)不僅要進行要進行房地產產品的建設，還應進行相應基礎設施的建設。B、新區(qū)的開發(fā)與舊城區(qū)開發(fā)最大的不同在于建設成本與建設難度低。C、隨著城市建設的發(fā)展，舊城區(qū)改造已經成為了目前房地產開發(fā)中

2、的熱點問題。D、與新區(qū)開發(fā)相比，舊城區(qū)開發(fā)的風險更大。5、“十一五規(guī)劃”明確提出，爭取到2020年，大部分既有建筑實現節(jié)能改造，新建建筑完全實現建筑節(jié)能65%的總目標，使我國建筑節(jié)能水平接近或達到階段中等發(fā)達國家的水平。6、房地產資產除了通過經營業(yè)務獲取穩(wěn)定的現金流入外，還可以發(fā)揮其融通資金的功能。通過設定抵押權，發(fā)揮其融通資金的功能，如抵押貸款業(yè)務、抵押貸款證券。7 、實踐表明，房地產業(yè)對國民經濟發(fā)展具有重要的推動作用，是國民經濟的支柱產業(yè)，也是繁榮城市經濟的先導性、動力型產業(yè)8 、“三通一平”即水通、電通、道路通及場地平整?！捌咄ㄒ黄健奔唇o水通、排水通、電通、道路通、通訊、通燃氣、通熱及場

3、地平整。9 、用于自然狀態(tài)的土地或有部分基礎設施的土稱為生地或毛地。用于房屋建筑或其他建筑用途的土地稱為熟地。10 、我國房地產開發(fā)企業(yè)資質等級可劃分為五個級別，即一級、二級、三級、四級和暫時級或臨時級。11 、從事房地產開發(fā)經營3年以上的二級資質。12 、針對新成立的房地產開發(fā)企業(yè)，其應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內，持相關文件到房地產開發(fā)主管部門申請暫定資質證書，申請暫定資質證書的條件不得低于四級資質企業(yè)的條件。13 、二級資質的房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設項目，承擔業(yè)務的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門確定。14 、彈性原則是指企業(yè)組織必須

4、不斷適應外界環(huán)境的變化，適時進行自身調整改造，以達成企業(yè)組織和企業(yè)外部環(huán)境之間的動態(tài)平衡。15 、職能型組織結構這種結構呈現出金字塔形，處在金字塔頂部的是高層管理者，而順著塔頂而下，依次分布著中層管理者和基層操作人員。16 、職能型結構的優(yōu)勢在于使用人員方面靈活性較大。17 、項目型組織結構是指在公司內部成立專門的項目機構，獨立地承擔項目管理任務，對項目目標負責。18 、項目型組織結構的劣勢在于組織效率低下、成本高，浪費人才。19、宏觀環(huán)境如個人可支配收入的提高。20、環(huán)境分析研究的不深入，是重要因素之一。環(huán)境分析不深入，機會選擇的失誤，不僅使投資者遭受巨大損失，也在相當程度上阻礙了房地產產業(yè)

5、發(fā)展的進程。21、我國土地實行國家所有和集體所有。22 、企業(yè)優(yōu)勢與環(huán)境有利條件結合，即S+O=機會點企業(yè)優(yōu)勢與環(huán)境不利條件結合，即S+T=可規(guī)避風險企業(yè)劣勢與環(huán)境有利條件結合，即W+O=可借力機會點企業(yè)劣勢與環(huán)境不利條件結合，即W+T=風險點（威脅點）-23、若是房地產開發(fā)經營的內容為出租或出售，顯然房地產周期的高峰期為最佳時機；若為購買或開發(fā)房地產，應選擇房地產周期低谷期的后期階段。24、安全型較高的投資類型是什么？土地商業(yè)住宅寫字樓25 、土地投資由于數額巨大，風險性比一般的房地產投資要大很多。26 、高檔住宅由于價格高，收益相對也大，但面臨的風險更大。27 、風險一般指自然界或社會所發(fā)

6、生的災害或意外事故，其顯著的特點是不確定性。28 、國家出售土地具有壟斷權的一級市場。29 、土地使用權出讓具有很強的計劃性。30 、國有土地使用權出讓最高年限按下列用途確定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年。31 、土地使用權出讓一級市場不再實行協(xié)議出讓，全部采用招標、拍賣或掛牌的方式。32 、農村集體土地所有權屬集體所有。33 、征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前3年平均年產值的6-10倍。34 、拆遷人在拆遷活動中除對被拆遷房屋的所有人給予補償。35 、安置的對象是被拆除房屋的使用人，而不是所有人

7、。36 、被拆遷人或者房屋承租人在裁決規(guī)定的搬遷期限內未搬遷的有關部門行政強制拆遷。37 、地價測算的常用方法假設開發(fā)法。38 、投資社會研究階段的主要任務是對投資項目或投資方向提出建議。39 、在初步可行性研究階段需進行粗略的審查：市場需求與供應、建筑材料供應狀況、項目所在地區(qū)的社會經濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算、項目財務分析等。40 、建設投資估算的精度在±10%，所需要費用根據項目的大小不同而有所不同，小型項目約占投資的1%-3%，大型復雜的工程約占0.2%-1%。41 、探測性調查的回答是“可以做什么”，也即是“投石問路”。

8、因果性調查的回答是“為什么”。42 、直接觀察法如在晚上可觀察該小區(qū)住戶的亮燈數量，由此可得到較為準確的入住率。43 、行為記錄法屬觀察法。44 、單元估算法如以每間客房的綜合投資乘以客房數估算一座酒店的總投資，以每張病房的綜合投資乘以病床數估算一座醫(yī)院的總投資等。45 、單位指標估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。46 、其他費用估算工程監(jiān)理費。47 、資金來源與運用表反映項目計算期內各年的資金盈余或短缺情況。48 、資產負債表是反映償債能力的。49 、安全性按風險程度大小分為A,B,C,D4級；A級風險最小ABCD。50 、銀行是房地產開發(fā)項目最主要的資金來源。

9、51 、評標小組的成員來自房地產開發(fā)企業(yè)的代表和有關技術、經濟等方面的專家，成員人數為五人以上單數，其中技術，經濟等方面的專家不得少于成員總數的三分之二。52 、開標由房地產開發(fā)項目招標人主持。53 、評議法一般適用于小型工程或規(guī)模較小的改擴建項目招標。綜合評分法是將評審各種指標和評議標準在招標文件內規(guī)定，開標后按評標程序，根據評分標準，由評委對各投標單位的標書進行評分，最后以總得分最高的投標單位為中標單位。評標價法也稱合理低標價法，按預定的方法將某些評審要素按一定規(guī)則折算為評審價格，加到該標書的報價上形成評標價。54 房地產開發(fā)工程建設監(jiān)理實行招標，有助于房地產開發(fā)企業(yè)獲得高質量的監(jiān)理服務。

10、55 機械作業(yè)的晝間噪聲不高于85分貝，夜間噪聲不高于55分貝。56 竣工驗收應滿足的條件是完成工程設計和合同約定的各項規(guī)定。57開發(fā)商應當在工程竣工驗收7個工作日前將驗收的時間地點及驗收組名單書面通知負責監(jiān)督該工程的工程質量監(jiān)督機構。58 開發(fā)商收到承包商提交的竣工驗收報告后28天內不組織驗收，或者驗收后14天內無修改意見的，視為驗收報告被認可。從29天開始，承包商不再承擔工程保管和其他一切意外責任。59 撇脂定價策略是一種高價策略。60房地產銷售渠道的長短與市場的供求狀況直接有關要求短。6160.2%的居民是通過報紙獲取房地產信息，34.1%的居民經常注意戶外廣告。62房地產開發(fā)與經營項目

11、社會效益指標是國民經濟指標勞動就業(yè)指標提供居住水平指標交通便捷程度指標住宅區(qū)安全程度指標住宅區(qū)衛(wèi)生指標。63、目前，城市垃圾處理最主要的方式是二、判斷與改錯1 、一般商品的交換對象范圍不受限制，而房地產產品的交易則要受到各種各樣的限制。2 、房地產開發(fā)必須以經營為核心，這是現代房地產開發(fā)的根本要求。3 、可行性研究包括兩個內容：一是在獲得土地之前的初步可行性究；二是獲得土地之后的融資可行性研究。在我國可行性研究是合二為一的。4、房屋銷售實現的是房屋所有權的轉換，而房屋的租賃實現的是一定期限內使用權的轉換。5、房地產投資決策必須堅持以定量分析為主的原則。然而定量分析有賴于定性分析，只有建立在科學

12、的定性分析基礎上的定量分析，才是最可靠的。6、為強化節(jié)約和集約利用土地，必須實現土地利用方式的根本性轉變，也即利用方式由粗放型向集約型轉變、由大手大腳用地向厲行節(jié)約用地轉變、由寬松優(yōu)惠供地向從緊從嚴供地轉變、由約束性不強的管理向依法依規(guī)嚴格管理轉變。7、房地產投資是房地產形態(tài)的資產，是房地產財產中被經濟主體擁有或控制的能夠以貨幣計價并在市場上交換的部分，屬于固定資產，可以劃分為實物（土地、房屋）和權力。8、房地產企業(yè)以營利為目標，以開發(fā)與經營活動為內容，在充分利用企業(yè)資源的基礎上，實現房地產企業(yè)經濟效益最大化。9、房地產企業(yè)在國民經濟中的作用是促進消費結構和產業(yè)結構的合理化。10 、混合型組織

13、結構這種組織結構形式對中小組織比較適用，但對規(guī)模較大、決策時需要考慮較多因素的組織不太適合。11 、彈性原則與內部環(huán)境是不斷變化的，是由于房地產企業(yè)經營的外部環(huán)境與內部環(huán)境是不斷變化的，因而房地產企業(yè)的經營目標應具有一定的彈性，以適應不斷變化的內部環(huán)境。12 、房地產開發(fā)與經營環(huán)境分為宏觀環(huán)境、中觀環(huán)境與微觀環(huán)境。13 、房地產市場周期可以分為四個不同的階段：市場整理階段、市場穩(wěn)定階段、項目開發(fā)階段和過度建設階段。14 、國家出讓土地使用權后，土地仍然是國家所有，仍然是國家的領土，因此，土地使用者不得拒絕或阻攔國家主權的行駛。15 、基礎設施建設費是指建筑物2米以外和項目紅線范圍內的各種管線、

14、道路工程，其費用包括自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設施的建設費用。16 、在財務評價前，必須進行財務預測。就是先要收集、估計和測算一系列財務數據，作為財務評價所需的基本數據。17 現金流量表反映項目計算期內各年的現金流入和現金流出，用以計算財務內部收益率財務凈現值及投資回收期等評價指標，分析項目財務盈利能力。18 速動比率是速動資產和流動負債的比值。19 人口凈密度與平均每人住宅建筑面積有關，在相同住宅建筑面積密度條件下，平均每人住宅建筑面積超高，則人口密度相對降低。20 監(jiān)理任務大綱是監(jiān)理投標單位制定監(jiān)理規(guī)劃確定監(jiān)理報價的依據。21 開發(fā)項目建設總進

15、度計劃是指依據設計文件對開發(fā)項目從動工到竣工驗收的全過程。22 工程預付款是建設工程施工合同訂立后開發(fā)企業(yè)在承包商正式動工前7天應支付的用于施工準備和采購材料構件的流動資金。23 分析投資就是利用會計核算業(yè)務核算和統(tǒng)計核算的資料，對投資的支出過程和影響因素進行分析，尋求成本降低的途徑，為實現成本目標創(chuàng)立良好的條件。24 因素分析法又稱“連鎖置換法”或“連環(huán)替代法”，是通過成本因素的分解，監(jiān)測每一個因素的變化程度對成本形成的影響，從而找到投資控制中關鍵因素的方法。25 、確定水準點與坐標控制點，以書面形式交給承包人，并進行現場交驗。專用條款內需要分項明確約定放線依據資料的交驗要求，以便合同履行過

16、程中合理地區(qū)分放線錯誤的責任歸屬。26 、對于并非自己的過錯，而是應由合同對方承擔責任的情況造成的實際損失，向對方提出給予補償的要求。27 、索賠是一種未經對方確認的單方行為，這種索賠要求能否得到最終實現，必須要通過雙方確認后才能實現。三、名詞解釋1 、房屋置換房屋置換是指房屋使用人之間根據各自需要，按照有關法規(guī)，以房屋互換為主、貨幣補償為輔的一種換房的交易行為。2 、確定型決策確定型決策是一種在自然狀態(tài)的發(fā)生非常明確的情況下進行的決策，決策者確知需要解決的問題、環(huán)境條件、未來結果，在決策過程中只要比較各種備選方案的可知執(zhí)行結果，就能作出精確估計的決策。3 、風險型決策風險型決策（隨機決策）也

17、稱隨機決策，即決策方案未來的自然狀態(tài)不能預先確定，可能存在若干狀態(tài)。4 、不確定型決策不確定型決策是指決策者對未來可能發(fā)生的情況雖有所了解，但又無法確定或估計其自然狀態(tài)發(fā)生概率的情況而作出的決策。5 、消費結構消費結構是指社會人群對不同商品的消費支出占其總收入的比例或比重。6 、產業(yè)結構產業(yè)結構是指國民經濟中各產業(yè)部門及產業(yè)部門內部不同層次之間質的結合與量的比例情況。7 、掛牌出讓土地使用權掛牌出讓是由市、縣土地管理部門或委托機構發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止時的出價結果確定土地使用者的行為。

18、8 、安置補助費安置補助費是指為了安置以土地為主要生產資料并取得生活來源的農業(yè)人口生活，國家所給予的生活補助。9 、新菜地開發(fā)建設基金新菜地開發(fā)建設基金是指征用城市郊區(qū)商品菜地時支付的費用。10 、貨幣補償貨幣補償是指拆遷人將被拆遷房屋按照房地產市場評估價格，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。11 、 房屋產權調換-房屋產權調換是指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為。12 假設開發(fā)法假設開發(fā)法是一種科學實用的測算方法，其基本理論依據是預期原理，其可靠性程度的高低主要取決于兩個預測：第一，是否根據土地最佳利

19、用方式開發(fā)，包括地塊的用途建筑規(guī)模容積率建筑設計等；第二，是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發(fā)完成后的房地產價格。13 房地產開發(fā)資金成本房地產開發(fā)資金成本是投資者在房地產開發(fā)項目實施中，為籌集和使用資金而付出的代價。14 邊際資金成本邊際資金成本是指企業(yè)在新增一個單位的資本而需要負擔的成本。15 容積率容積率是指每公頃開發(fā)小區(qū)用地上建造的建筑面積。16 綠化覆蓋率綠化覆蓋率指在建設用地范圍內全部綠化種植物水平投影面積之和和與建設用地面積的比率。房地產開發(fā)項目報建是指在原規(guī)劃設計方案的基礎上，房地產開發(fā)企業(yè)委托規(guī)劃設計單位提出各單體建筑的設計方案，并對其布局進行定位，對開

20、發(fā)項目用地范圍內的道路和各類工程管線作更深入設計，使其達到施工要求，并提交有關部門審批的過程。18 建設工程規(guī)劃許可證建設工程許可證是由城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的用于確認建設工程是否符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。19 定標開發(fā)企業(yè)對投標者進行全面審查評比分析，最后選定中標者的過程叫定標。20 進度管理進度管理是指以進度計劃為依據，綜合利用組織技術經濟和合同措施，確保項目工期目標得以實現。21 房地產開發(fā)項目投資管理房地產開發(fā)項目投資管理是在保證工期和質量的前提下，利用組織經濟技術和合同措施將成本控制在計劃范圍之內，并且尋求最大限度的投資節(jié)約。22 工程索賠工程索賠對并非自己過錯，而是應由合同對方

21、承擔責任的情況造成的實際損失，向對方提出給予補償的要求。23 房地產開發(fā)項目的竣工驗收房地產開發(fā)項目的竣工驗收是指建設單位在單位工程驗收和專業(yè)驗收的基礎上邀請有關部門和相關專業(yè)人員對房地產項目中涉及公共安全和公眾利益的內容及公共設施配套建設等情況的核定。24 分戶驗收分戶驗收是指住宅工程在按照國家規(guī)范要求內容進行工程竣工驗收時，對每一戶及單位工程公共部門進行的專門驗收，并在分戶驗收合格后出具工程質量竣工驗收記錄。25 成本加成定價法成本加成定價法又稱完全成本定價法，是以成本為中心的傳統(tǒng)定價方法，即在單位成本的基礎上，再加上一定比率的加成來制定房地產的價格。26 目標利潤定價法目標利潤定價法又稱

22、投資利益定價法，是根據房地產企業(yè)的總成本和計劃的總銷售量，再加上按投資利益率確定的目標利潤額來進行定價的方法。27 變動成本定價法變動成本定價法又稱邊際貢獻定價法，是企業(yè)以房地產開發(fā)的變動成本為基礎來確定產品銷售價格的方法。28 需求導向定價法需求導向定價法是房地產企業(yè)以市場需求為基礎，根據消費者的需求強度和對價格的心理反應的不同來制定產品價格的一種方法。29 、競爭導向定價法競爭導向定價法是房地產企業(yè)以競爭商品的價格為基礎，根據同類房地產的市場競爭情況來制定產品價格的一種方法。30 、房地產開發(fā)與經營項目后評價房地產開發(fā)與經營項目后評價就是以房地產開發(fā)與經營項目為對象，對其經濟效益、社會效益

23、、環(huán)境效益以及顧客滿意度進行的全面考核。31 、房地產購買后行為評價房地產購買后行為評價是指客戶購買房地產產品后，在觀察期和使用期對于產品使用價值、心理期望滿足程度、企業(yè)守信程度、服務滿意程度以及投資價值的全面感受、體驗與判斷，以及據此而必然產生的對于產品及開發(fā)商的評價、社會傳播行為和處理不滿意的方式的選擇。四、簡答1、影響購買者購后滿意度的因素？（ 1）購買者對于預測效果的預測（ 2）購買者對交易公平性的理解（ 3）購買者購后心理狀態(tài)以及購后效果不理想的原因歸屬4）購買者對產品本身可改良、優(yōu)化空間的理解2 、物價水平、利率、匯率以及政策因素與房地產價格之間的關系比較復雜3 、房地產價格制定的

24、程序一般包括六個步驟？確定定價目標-預測成本-估測目標市場需求-分析競爭者-選擇定價方法并進行測算-確定銷售價格4、房地產價格制定的目標？（ 1）實現預期投資利潤率（ 2）項目或當期利潤最大化（ 3）適應市場競爭（ 4）樹立企業(yè)品牌（ 5）提高市場占有率（ 6）求得生存5 、常用的差別定價策略有哪些？（ 1）質量差價（ 2）朝向差價（ 3）樓層差價5）視野差價（ 6）邊間差價6 、心理定價策略有哪些？（ 1）尾數定價策略（ 2）整數定價策略（ 3）聲望定價策略（ 4）習慣定價策略7 、投資計劃表的主要內容有哪些？（ 1）工程分項編碼（ 2）工程內容（ 3）計量單位（ 4）工程數量（ 5）計劃綜

25、合單價（ 6）工程發(fā)生的起止時間8 、主要質量控制要點？（ 1）審核施工組織設計（ 2）對原材料的檢驗（ 3 ）對工程中的配套設備進行檢驗（ 4）控制混凝土質量（ 5）隱蔽工程驗收9 、參與者的主要安全任務？（開發(fā)商和施工企業(yè)）開發(fā)商應向承包商提供安全生產作業(yè)環(huán)境和安全施工措施的所需費用，及時將安全施工措施和拆除工程的有關資料向當地建設行政主管部門備案，不得任意壓縮施工工期、明示或者暗示承包人采用不符合安全生產的規(guī)范標準。施工企業(yè)應在施工前編制詳細的施工技術要求和安全方案，施工現場根據不同的施工階段采取相應的安全措施，城區(qū)內施工應有封閉圍欄措施，對毗鄰的建筑物、構筑物和地下管線采取相應的措施，

26、對于施工起重機械、腳手架、自升模板等安裝。拆卸工程應由相應的資質單位承擔并經驗收后方能投入使用，為現場作業(yè)人員提供必要的安全措施和進行安全教育。10 、對于承包商來說，文明施工的主要內容有哪些？（ 1）施工現場的公示標志（ 2）施工現場的總平面布置整齊有序，材料機具設備堆置合理（ 3）施工現場用電符合安全操作規(guī)程（ 4）施工機械經檢查合格，不侵占場內道路（ 5）施工道路通暢、排水系統(tǒng)良好、建筑垃圾堆放合理并能夠及時清除6）勞動保護器具、勞保設施經常檢查，保證安全有效7）職工生活設施符合衛(wèi)生要求8）消防設施運行良好11 、環(huán)境管理主要包括的內容有哪些？1 ）施工垃圾及時消除，高大建筑物的建筑垃圾

27、應有專門的處理方法2）施工道路定期灑水，防止揚塵，車輛開出工地不帶泥沙3）對于細顆粒物的運輸與儲存要注意密封和遮蓋4）不在現場燃燒產生有毒、有害氣體的物質，如工藝必須，則應有相應的處理裝置5）拆除建筑物時，注意灑水6）施工廢水、污水必須經沉淀池沉淀后排放12 、層次分析法的基本思路？層次分析法的基本思路：按照評價問題中各類因素之間的隸屬關系把它們排成從高至低的若干層次，建立不同層次元素之間的相互關系。13 、與老城區(qū)相比，新城區(qū)在地理位置上表現出的劣勢：1）地處城市外圍，商業(yè)配套、文教設施、道路交通基礎設施不完善。（ 2）人口密度小，生活氣息不濃，不適合進行商業(yè)中心、寫字樓、餐廳娛樂等項目開發(fā)

28、。（ 3）由于征用農地，審批難度大。（ 4）給排水、電、氣、電訊等配套市政設施均需要開發(fā)企業(yè)自行建設，加大建設成本，增長了建設周期。14 、新城區(qū)開發(fā)的優(yōu)勢？（ 1）遠離城市中心，新城區(qū)空氣清晰、環(huán)境優(yōu)美、四周寬敞空曠（ 2）新城區(qū)地廣人稀，拆遷難度小，拆遷成本小，規(guī)劃約束條件少。（ 3）新城區(qū)的建設比舊城區(qū)改造成本大大降低，建設難度降低。容易獲得政府的批準與支持。15 、供求關系調整緩慢性的表現方面？（ 1）供求角度，房地產經營的供應彈性小。無論市場上對某種房地產商品的需求量有多大、價格有多高，房地產經營者都很難在較短時間或特定空間范圍內迅速、大量地生產，以滿足市場需求。（ 2）需求角度，房

29、地產經營的需求彈性小。盡管房地產商品的需求具有廣泛性和多樣性，但其需求彈性比較小。只有隨著人口的增長、經濟發(fā)展水平的逐步提高、居民收入水平的提高，房地產的需求量才會逐步增大。16 、目前金融結構的特征？已形成一個以中國人民銀行為領導，以建設銀行、工商銀行、農業(yè)銀行房地產信貸部為主體，其他銀行房地產信貸部和地方性住房儲蓄銀行為輔導，住房合作社、信托投資公司、各類保險公司等為補充的房地產金融機構體系。17 、風險型決策的基本思路？根據已知條件下直接有的或計算出來的狀態(tài)收益值或損失值及概率，計算出狀態(tài)期望值，然后累計狀態(tài)期望值得到的方案期望值，即可能出現的所有的自然狀態(tài)的期望值，最后根據方案期望值的

30、大小來決定。18 、房地產開發(fā)與經營環(huán)境的特定？（ 1）關聯(lián)性：房地產開發(fā)與經營環(huán)境是有諸多因素共同構成的系統(tǒng)，各種因素相互聯(lián)系相互影響。政治因素與經濟因素是對立統(tǒng)一的，經濟因素不能脫離政治因素單獨存在，政治因素也要通過經濟因素體現。分析房地產開發(fā)與經營環(huán)境時，不能簡單孤立地看問題，而應從各環(huán)境因素內在聯(lián)系上把握產生的交叉效應。（ 2）可變性:房地產開發(fā)與經營環(huán)境是一個動態(tài)、可變的開放系統(tǒng)，處于不停的運動之中。可變性一方面表現在外部環(huán)境的可變性，如政府的宏觀政策、城市基礎設施建設等。另一方面環(huán)境中各個因素不是孤立的，而是相互聯(lián)系、相互作用、相互協(xié)調的，而這種相互作用使得某些因素發(fā)生變化，如行業(yè)

31、的發(fā)展態(tài)勢、居民購買力等。（3）相對性:房地產開發(fā)與經營環(huán)境好與壞、成熟是否、機制是否健全、法律是否完善都是相對而言，是通過比較得到的結果。（4）層次性：房地產開發(fā)與經營環(huán)境所處環(huán)境是一個綜合體，從分析角度可分為宏觀、中觀、微觀環(huán)境三層次，其下再根據其呈現出的以不同活動為中心的物質環(huán)境，可將之劃分出與一定活動相聯(lián)系的子環(huán)境，如居住環(huán)境、工業(yè)環(huán)境等。19、通貨膨脹對房地產業(yè)及市場產生的雙面影響？（ 1）通貨膨脹會造成房地產市場供給的減少，因為通貨膨脹會嚴重影響開發(fā)成本，增大投資風險。（ 2）通貨膨脹會使市場需求擴大。因為具有保值效益的房地產產品，在通貨膨脹率較高時會刺激以保值為目的的投資的增加，

32、從而會增加房地產的需求。20、目前我國人口地理分布出現的何種傾向？（ 1）人口遷移、人口流動呈現不斷擴大的趨勢。農村人口流向城市、內地人口流向沿海、不發(fā)達地區(qū)人口流向發(fā)達地區(qū)的現象日趨加劇，并有不斷擴大趨勢。（ 2）城市人口增長速度明顯加快（ 3）由于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展，農村居民中的職工人數迅速增加。21 、土地使用權轉讓和行政劃撥之間的關聯(lián)與區(qū)別?(1)土地使用權轉讓是指經出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過出售、交換或贈予方式將土地使用權轉移給他人的行為。土地使用權的轉讓是在土地使用權出讓的基礎上，土地使用權在土地使用者之間的橫向流動，對于開發(fā)企業(yè)而言，這種土地使用權間的橫向流動就是土地交

33、易的二級市場；對于未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的，土地使用權不得轉讓。在轉讓的同時，轉讓土地的的地上建筑物及其附著物，并應當依照規(guī)定辦理過戶手續(xù)。(2)土地使用權劃撥是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。在傳統(tǒng)的計劃經濟體制下，土地資源的使用與分配，主要依賴于政府的無償劃撥。對于開發(fā)企業(yè)而言，也可以通過無償劃撥形式取得開發(fā)用地，但主要是用于經濟適用房建設。22 、采用土地使用權行政劃撥的問題與對策？當前土地違法現象較為嚴重，有些地方政府通過修改土地利用總體規(guī)劃，化整為

34、零，把土地的審計權限下放到地方政府，出現低標準土地補償、拖欠征地補償費等侵犯農民利益的現象。對于這些現象治理，一是應加大土地違法案件的查處力度；二是應進行土地產權制度改革，保護農村集體土地使用權，保障農民的合法權益。23 、臨時建筑、違章建筑的拆遷補償？臨時建筑必須在批準的使用權限內拆除。因此，拆除已超過批準使用期限的臨時建筑，不給予補償。對于尚沒有超過批準使用年限的臨時建筑，可考慮臨時建筑在使用期限內的殘值和剩余合法使用期的長短，給予適當補償。違章建筑的存在是不合法的，拆除違章建筑堅決不予補償。24 、組團競標團隊主要工作包括哪些？（ 1）認真研究公告信息與相關文件，討論本開發(fā)企業(yè)是否符合相關條件以及是否具有開發(fā)能力。（ 2）進行現場勘查，了解地塊具體位置、地塊開發(fā)程度、地塊周邊情況、地塊片區(qū)市場情況等內容。（ 3）研討地塊擬開發(fā)的物業(yè)形態(tài)、政策和工程技術的可行性，預測樓盤的銷售或經營情況，以對地塊價格進行準確測算。（ 4）測算地塊價格，便于編排標書或參加拍賣叫價。