房屋拆遷補償估價操作實務(wù)供參考

1、上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會房屋拆遷評估培訓(xùn)材料 房屋拆遷補償估價操作實務(wù)（供參考）目 錄 第一部分 有關(guān)解釋和技術(shù)細則一、 拆遷補償估價的價格、內(nèi)涵二、 作業(yè)流程1、 拆遷補償估價項目作業(yè)流程2、 現(xiàn)場踏勘工作注意事項三、 估價方法及操作要點（一） 估價方法的選擇（二） 基準(zhǔn)價格修正法（三） 市場比較法應(yīng)注意的事項（四） 收益法及操作中注意事項（五） 成本法及操作四、 估價結(jié)果平衡第二部分 估價成果內(nèi)容及格式一、 估價匯總報告內(nèi)容及格式二、 估價技術(shù)報告內(nèi)容及要求三、 分戶報告（附分戶估價報告格式表）四、 成果資料存檔第一部分 有關(guān)解釋和技術(shù)細則一、 拆遷補償估價的價格定義、內(nèi)涵1、拆遷補償估價價

2、格的定義根據(jù)上海市城市房屋拆遷補償估價技術(shù)規(guī)范（試行）中關(guān)于房地產(chǎn)價格的定義，拆遷補償估價的價格應(yīng)是不考慮抵押、租賃等他項權(quán)利影響的公開市場價格。2、 拆遷補償評估價格的內(nèi)涵及相應(yīng)的操作 由于土地使用權(quán)性質(zhì)的不同，在具體操作中需分別處理。 居住房屋 除花園住宅以外的居住房屋，凡是有產(chǎn)證的一律視同產(chǎn)權(quán)房，無產(chǎn)證的需與委托方協(xié)商并在報告中加以說明。 非居住房屋 出讓土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)，應(yīng)根據(jù)土地剩余使用年限和建筑物尚可使用年限，評估其有效使用期限內(nèi)的房地產(chǎn)市場價格。對于劃撥土地上的房地產(chǎn)，評估價格中不包含土地使用權(quán)出讓金。二、 作業(yè)流程 1、拆遷補償估價項目作業(yè)流程（見下圖）受理任務(wù)組織安排制定

3、勘察測量表格實地勘察選擇評估方法思路適用基準(zhǔn)價格修正法不適用基準(zhǔn)價格修正法平衡、確定類別基準(zhǔn)價格劃分房屋類別選擇評估方法選擇典型房屋編寫估價報告、技術(shù)報告平衡、確定分戶房地產(chǎn)價格評估典型房屋價格填寫分戶估價報告單按照通常程序評估因素修正計算2、現(xiàn)場踏勘的注意事項（1）現(xiàn)場踏勘應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)性質(zhì)和房屋類別，提前制作統(tǒng)一的現(xiàn)場勘察表，并按照勘察表列舉的勘察內(nèi)容要求進行現(xiàn)場勘察工作?？辈毂響?yīng)注明踏勘時間、踏勘人。房屋結(jié)構(gòu)、用途、建造年代、使用面積、建筑面積、產(chǎn)權(quán)可以從房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證獲得。其中房屋結(jié)構(gòu)一般分為鋼混、混合、磚混、磚木立柱、磚木單墻、木結(jié)構(gòu)、竹木、竹結(jié)構(gòu)等。（2）現(xiàn)場勘察應(yīng)拍攝可以

4、反映基地整體現(xiàn)狀的照片，并分類選擇有代表性的房屋進行拍照；（3）如果無產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)在現(xiàn)場勘察時記錄房屋平面圖、標(biāo)示尺寸，用于評估工作參考。三、 估價方法及操作要點（一）估價方法的選擇房屋類別條 件適用方法居住房屋集中、連片、同類型房屋基準(zhǔn)價格修正法整棟花園住宅、新式里弄及其它不適用基準(zhǔn)價格修正法的房屋市場比較法、成本法非居住房屋有成交案例市場比較法無成交案例，有出租案例收益還原法無成交案例，無出租案例，如機關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、工廠成本法在建工程成本法、假設(shè)開發(fā)法（二）、基準(zhǔn)價格修正法1、 基準(zhǔn)價格修正法的適用范圍基準(zhǔn)價格修正法適用同一基地中集中連片大批量同類型居住房屋以拆遷補償為目的的價格評估。對

5、整幢花園住宅、新式里弄住宅的拆遷補償評估不宜采用基準(zhǔn)價格修正法，應(yīng)單獨進行。2、 基準(zhǔn)價格修正法的具體操作步驟 （1）現(xiàn)場踏勘，搜集房地產(chǎn)用途、面積、產(chǎn)權(quán)等相關(guān)資料，填寫踏勘表；（2）劃分房屋類別；（3）按房屋類別選擇典型房屋；（4）調(diào)查搜集典型房屋的可比交易實例；（5）計算確定各類別典型房屋的價格作為類別基準(zhǔn)價格；（6）進行各類別基準(zhǔn)價格平衡，確定各類別基準(zhǔn)價格；（7）進行估價對象與代表性房屋的比較分析，確定修正因素和修正系數(shù)，評估估價對象的價格；（8） 進行估價結(jié)果審核、平衡，制作估價結(jié)果一覽表（表格形式和內(nèi)容見估價結(jié)果報告書內(nèi)容及試行規(guī)范格式）。（9）編制估價匯總報告和技術(shù)報告；（10）

6、制作分戶估價報告（見分戶報告試行格式）；（11）整理資料存檔。3、劃分房屋類別的具體要求和操作要點按照房屋的結(jié)構(gòu)、式樣、功能相同，建造年份、房地產(chǎn)價格水平相近等來劃分房屋類別。在具體操作時，可以在上海市房屋建筑類型分類表（滬房90規(guī)字發(fā)第518號）分類的基礎(chǔ)上，結(jié)合可能收集到的交易實例進行劃分，類別和實例應(yīng)有對應(yīng)關(guān)系。據(jù)經(jīng)驗，類別可以細分，也可粗分。一般地說，類別劃分越細，估價精度越高，但對類別劃分工作和實例的要求越高。房屋類別劃分可參考居住房屋分類參考表：居住房屋分類參考表房屋類別總體結(jié)構(gòu)式樣特征分類標(biāo)準(zhǔn)及特征說明公寓1-1鋼骨高層一般為50年代建造，主體結(jié)構(gòu)為鋼骨，8層以上（含8層），有分

7、層住宅形態(tài)，有獨立室號和專門出入，有正規(guī)的客廳、陽臺，一套或多套衛(wèi)生設(shè)備，裝修精致，有電梯設(shè)備。公寓1-2鋼混高層或多層一般為40年代建造，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架的高層或多層住宅，有分層住宅形態(tài)，有獨立室號和專門出入，有正規(guī)的客廳、陽臺，有正規(guī)衛(wèi)生設(shè)備，裝修精良，有電梯設(shè)備。公寓1-3混合一梯兩戶一般為40年代建造，混合結(jié)構(gòu)，7層（含7層）以下，有分層住宅形態(tài)，有獨立室號和專門出入，有正規(guī)的客廳、陽臺，有正規(guī)衛(wèi)生設(shè)備和電梯，公共部位裝修較好。 公寓1-4混合一梯多戶一般為40年代建造，主體混合結(jié)構(gòu)，7層（含7層）以下，有分層住宅形態(tài)，整體呈連接式，有客廳和衛(wèi)生設(shè)備，無電梯，裝修普通?；▓@住宅

8、2-1部分鋼砼容積率<0.6一般為20-40年代建造，建筑主體為鋼砼結(jié)構(gòu)，并且保養(yǎng)較好，客廳、餐廳等功能、布局合理，有兩套以上衛(wèi)生設(shè)備的獨立或聯(lián)接式住宅?；▓@較大，建筑容積率<0.6的為2-1類；花園較小, 建筑容積率³0.6的為2-2類?；▓@住宅2-2部分鋼砼容積率³0.6花園住宅2-3混合容積率<0.6一般為20-40年代建造，建筑主體為混合結(jié)構(gòu)，有正規(guī)的客廳、餐廳等，有兩套以上衛(wèi)生設(shè)備的獨立或聯(lián)接式住宅?；▓@較大，建筑容積率<0.6的為2-3類；花園較小, 建筑容積率³0.6的為2-4類?；▓@住宅2-4混合容積率³0.6花園

9、住宅2-5磚木容積率<0.6一般為20-40年代建造，建筑主體為磚木結(jié)構(gòu)，客廳、餐廳等功能較好，主體單層高3米以上，有兩套以上衛(wèi)生設(shè)備的獨立或聯(lián)接式住宅?；▓@較大，建筑容積率<0.6的為2-5類；花園較小, 建筑容積率³0.6的為2-6類?；▓@住宅2-6磚木容積率³0.6新工房3-1鋼混高層一般為5060年代建造，8層以上（含8層）鋼混結(jié)構(gòu)，裝修普通，有獨用廚房、衛(wèi)生設(shè)施和陽臺，各有室號和專門出入，有電梯設(shè)備。新工房3-2鋼混高層 8層以上（含8層）鋼混結(jié)構(gòu)，裝修較好，公共部位墻面、地面貼磚，有獨立成套廚房、衛(wèi)生和陽臺，各有室號和專門出入，有電梯和大門等設(shè)備。9

10、0年代以后建造的為3-2類，7080年代建造的為3-3類。新工房3-3鋼混高層新工房3-4混合多層獨立成套7層（含7層）以下混合結(jié)構(gòu)，有獨用成套大衛(wèi)生設(shè)備，各有室號及專門出入。90年代以后建造現(xiàn)澆結(jié)構(gòu)的為3-4類，7080年代建造的為3-5類。新工房3-5混合多層獨立成套新工房3-6混合多層獨立成套一般為5060年代建造，以45層的混合結(jié)構(gòu)為主，有全套獨用衛(wèi)生設(shè)備，有陽臺且各有室號及專門出入。新工房3-7混合多層不成套一般為50年代建造，7層（含7層）以下混合結(jié)構(gòu)，合用廚房和衛(wèi)生設(shè)備、或單項獨用、改全獨用，一般無陽臺和正規(guī)廳。新工房3-8磚木多層不成套 一般為50年代建造，7層（含7層）以下磚

11、木結(jié)構(gòu)，合用廚房、衛(wèi)生等設(shè)施。新工房3-9磚混不成套 一般為50年代建造，7層（含7層）以下磚、木混合或小梁薄板結(jié)構(gòu)，合用倒便器或無衛(wèi)生設(shè)備。新式里弄4-1混合新穎三層 一般為20-40年代建造，新穎三層聯(lián)結(jié)式混合結(jié)構(gòu)，裝修較好，有三件套大衛(wèi)生設(shè)備，有小花園、陽臺等設(shè)施。新式里弄4-2磚混普通三層(含假三層) 一般為20-40年代建造，普通三層（含假三層）聯(lián)結(jié)式磚混結(jié)構(gòu)，有衛(wèi)生、廚房設(shè)備，無獨立花園、陽臺設(shè)施。新式里弄4-3磚木普通二層(含假二層)一般為20-40年代建造，普通二層（含假二層）聯(lián)結(jié)式磚木結(jié)構(gòu)，有衛(wèi)生、廚房設(shè)備，無獨立花園、陽臺設(shè)施。舊式里弄5-1磚木1等新式石庫門一般為40年代

12、建造，新式石庫門，聯(lián)接式磚木1等結(jié)構(gòu)住宅，有衛(wèi)生設(shè)備，無花園、陽臺設(shè)施。舊式里弄5-2磚木2等普通石庫門或廣式一般為30-40年代建造，普通石庫門或廣式，聯(lián)接式磚木2等結(jié)構(gòu)住宅，無衛(wèi)生設(shè)備。舊式里弄5-3磚木(立柱單墻)舊式樓房 一般為30-40年代建造，聯(lián)接式立柱單墻結(jié)構(gòu)，式樣陳舊的樓房，無衛(wèi)生設(shè)備。舊式里弄5-4磚木平 房 一般為30-40年代建造，聯(lián)接式磚木結(jié)構(gòu)，單層平房，無衛(wèi)生設(shè)備。舊式里弄5-5磚木(立柱單墻)矮樓房 一般為30-40年代建造，聯(lián)接式磚木結(jié)構(gòu)，層高低矮的樓房，無衛(wèi)生設(shè)備。簡屋6-1木結(jié)構(gòu)或磚墻瓦 頂 建造標(biāo)準(zhǔn)低的簡陋房屋或臨時房屋，瓦屋面、磚墻身、木屋架三項條件中至少

13、有一項比較簡陋不正規(guī)，無衛(wèi)生設(shè)備。自建房屋7-1磚混多層 一般為市區(qū)70年代以后的自建房屋，多為磚混結(jié)構(gòu)。其中2層（含2層）以上多層樓房為7-1類，單層平房為7-2類，一般無衛(wèi)生設(shè)備。自建房屋7-2磚混平房4、 選擇典型房屋典型房屋是各類別房屋中建筑結(jié)構(gòu)、功能、式樣具有代表性的房屋。選擇典型房屋時應(yīng)注意以下事項：（1）典型房屋應(yīng)分類選擇；（2）典型房屋要求在建筑結(jié)構(gòu)、式樣和功能等方面具有代表性，如位置、采光、視野、房屋保養(yǎng)、基本無裝修或一般裝修的房屋；（3）公寓、新里住宅、新工房和合用的花園住宅一般以正房為主、根據(jù)正房或主臥室朝向并結(jié)合交易實例選擇典型房屋；（4）典型房屋的具體條件應(yīng)清楚、準(zhǔn)確

14、。5、基準(zhǔn)價格的評定評估基準(zhǔn)價格的技術(shù)要求與房地產(chǎn)估價規(guī)范和滬房地資市200266號文規(guī)定中關(guān)于市場比較法的有關(guān)要求相同。一般應(yīng)考慮的修正因素主要包括：交易日期、交易情況、區(qū)域因素、個別因素。區(qū)域因素包括：座落、交通便捷程度、環(huán)境優(yōu)劣狀況、商服繁華程度、公建配套設(shè)施狀況等；個別因素包括：位置、朝向、層次、設(shè)備、公共部位裝修等。對于交易實例與典型房屋或者典型房屋估價對象房屋在結(jié)構(gòu)、房型、設(shè)備、的修正可參考下表確定：居住房屋拆遷補償估價結(jié)構(gòu)、式樣、房型、設(shè)備修正系數(shù)參考表修正因素類別標(biāo)準(zhǔn)房屋修正因子修正幅度備注建筑結(jié)構(gòu)磚木類磚木1等磚混2磚木1等0磚木2等-2簡易結(jié)構(gòu)-8混合類混合預(yù)制混合預(yù)制0%

15、混合現(xiàn)澆5%鋼混、鋼骨類普通鋼混普通鋼混0%鋼 骨3%式樣公寓、合用的花園住宅聯(lián)接式一梯兩戶聯(lián)接式一梯多戶-2%獨立式一梯多戶-1%聯(lián)接式一梯兩戶0%獨立式一梯兩戶2新式里弄單開間單開間0%指整幢建筑式樣雙開間5%舊式里弄普通石庫門新式石庫門2%普通石庫門0%廣式-2%房型兩室一廳三室兩廳1.5無廳修正-2%;假層、亭子間、底層車庫、輻房的修正系數(shù)指相對于兩室一廳正房單價的修正系數(shù)。三室一廳1兩室兩廳1兩室一廳0%一室一廳-1%假層、亭子間-5%底層車庫-10%輔房-10%煤衛(wèi)設(shè)備煤衛(wèi)2戶全合用煤衛(wèi)全獨用8%一套以上衛(wèi)生每增加一套修正0.5%改建全獨用5%煤衛(wèi)單項獨用3%煤衛(wèi)2戶全合用0%煤衛(wèi)

16、3戶（含3戶）以上全合用-1%倒便器-5%無衛(wèi)生-6%基準(zhǔn)價格評定中的其他具體要求如下：（1） 應(yīng)對基地內(nèi)和臨近區(qū)域內(nèi)的成交實例做全面調(diào)查，一般應(yīng)調(diào)查本拆遷基地一年內(nèi)全部成交案例，并經(jīng)分析剔除后，每一種類型的房屋應(yīng)選擇4或4個以上的正常案例作為可比實例進行評估。（2） 可比實例應(yīng)優(yōu)先選用基地內(nèi)的成交實例；（3） 可比實例的價格經(jīng)比較修正后相差幅度應(yīng)不超過30；（4） 應(yīng)取可比實例經(jīng)修正后的價格的平均值作為典型房屋的價格。（5） 基準(zhǔn)價格關(guān)系到整個基地估價結(jié)果的可比性和合理性，評估得到各類別典型房屋的價格后，必需經(jīng)過平衡后確定各類別房屋的基準(zhǔn)價格。6、分戶房屋估價 估價對象房屋分戶估價即在基準(zhǔn)價

17、格基礎(chǔ)上，通過估價對象房屋具體條件與典型房屋條件的比較，根據(jù)上海市城市房屋拆遷補償估價技術(shù)規(guī)范（試行）中規(guī)定的朝向、層次和其他因素修正標(biāo)準(zhǔn)，確定修正系數(shù)，評定具體房屋價格。（三）估價對象直接采用市場比較法時應(yīng)注意的事項 1、總體技術(shù)要求與建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)估價規(guī)范關(guān)于市場比較法的有關(guān)要求相同。 2、選擇成交案例不應(yīng)少于3個，成交日期不超過6個月，可比成交實例主要要求與估價對象在建筑結(jié)構(gòu)、房屋類別、建造年代和價格類別上相同或相近，并且應(yīng)優(yōu)先選用本拆遷范圍內(nèi)發(fā)生的成交案例。3、 修正系數(shù)可參考本文中有關(guān)修正系數(shù)表中列出的標(biāo)準(zhǔn)進行修正。4、 要注意比較對象的一致性。（四）收益法及操作中的注意事項 不

18、具備市場比較法估價條件但有租金收益的可采用收益法估價，即根據(jù)估價對象出租時正常情況下的年租金和該房屋的可使用年限，還原得到估價對象的拆遷補償價格。 采用收益法估價時應(yīng)考慮正常情況的空置率，并采用房屋出租純收益。出租純收益及費用計算參考同類區(qū)域、同類房屋的社會平均水平。 還原率應(yīng)按照行業(yè)社會平均水平確定。（五）成本法及操作 既無成交實例又無租金收益的，可采用成本法估價，即分別評估出估價對象單位建筑面積的熟地樓面價格和建筑物現(xiàn)值，取二者之和作為估價對象價格。樓面地價按出讓土地使用權(quán)的正常市場價格標(biāo)準(zhǔn)評定；建筑物現(xiàn)值根據(jù)重置成本結(jié)合成新折舊評定。 具體操作中，樓面地價應(yīng)采用市場比較法和其他一種方法綜

19、合評定?？筛鶕?jù)相同或相似區(qū)域相同用途、功能的物業(yè)的開發(fā)價值，根據(jù)合理確定的地價構(gòu)成，采用假設(shè)開發(fā)法（剩余法）評估樓面地價。 四、估價結(jié)果平衡拆遷補償估價結(jié)果正式確定前，應(yīng)進行評估價格的平衡。平衡包括拆遷地塊內(nèi)部各個類別、分戶之間和就近同類地塊之間的平衡。第二部分 估價成果內(nèi)容及格式拆遷補償估價成果包括估價匯總報告、分戶報告和估價技術(shù)報告。一、 估價匯總報告 估價匯總報告又稱估價報告，是向拆遷委托方提交的經(jīng)過匯總的估價結(jié)果報告書。估價匯總報告一般由首頁、估價師聲明、估價結(jié)果報告書、附件四部分構(gòu)成。估價報告首頁由項目名稱、委托估價方（名稱）、受托估價機構(gòu)（名稱）、簽發(fā)及估價人員（姓名）、房地產(chǎn)估價

20、報告編號構(gòu)成。獨立為一頁。估價師聲明是簽發(fā)及估價人員就估價報告的客觀、公正、公平性作出的承諾或聲明。要列明估價師姓名、注冊資格證書號。獨立為一頁。估價結(jié)果報告是報告書的主體。主要記載了估價對象、估價目的、估價時點、價格定義、估價方法及技術(shù)要點、房屋分類、修正系數(shù)表和估價結(jié)果匯總表等。（參考規(guī)范格式見附件1）分戶報告可以作為匯總報告的附件，提交給委托方。 匯總報告的其他附件主要應(yīng)包括：1、 估價對象地理位置示意圖（主要指拆遷地塊的地理位置）2、 估價對象的產(chǎn)權(quán)證明及有關(guān)資料3、 經(jīng)被拆遷人簽字認可的估價對象的實地踏勘、測繪記錄、現(xiàn)狀照片4、 可比實例的實地踏勘記錄及其它資料5、 其他相關(guān)依據(jù)資料

21、6、 機構(gòu)資格證書7、 簽發(fā)及估價人員資格證書二、 估價技術(shù)報告每個拆遷估價項目應(yīng)有完整的估價技術(shù)報告，市場比較法、成本法、收益法的要求與房地產(chǎn)估價報告及技術(shù)報告規(guī)范格式（19970609發(fā)布）中有關(guān)要求相同。主要應(yīng)闡述清楚估價的技術(shù)方法和方法選擇的依據(jù)、估價的過程、各參數(shù)、系數(shù)的取值標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)、估價結(jié)果的平衡情況和結(jié)果的確定方法等。采用基準(zhǔn)價格修正法的一般應(yīng)闡述清楚以下事項： 應(yīng)闡述劃分房屋類別的依據(jù)、劃分結(jié)果、各類別房屋的建筑結(jié)構(gòu)、建造年代、式樣、設(shè)備設(shè)施條件等特征標(biāo)準(zhǔn)； 典型房屋的選擇條件、選擇結(jié)果； 可比實例的情況描述和類別基準(zhǔn)價格的評估及確定過程； 各估價對象修正因素和修正系數(shù)； 各

22、估價對象的估價結(jié)果；采用基準(zhǔn)價格修正法的估價技術(shù)報告的具體內(nèi)容和參考格式見附件2。三、 分戶報告分戶報告一般包括以下內(nèi)容：1、 項目基本內(nèi)容：估價對象、位置、委托方、評估機構(gòu)（地址、法人代表等）、價格定義、價格時點等；2、 估價對象情況：房型、朝向、設(shè)備、層次等；3、 計算過程要點：基準(zhǔn)價格、修正系數(shù)、估價結(jié)果；4、 簽名蓋章：估價師和估價機構(gòu)；5、 提示性條款：復(fù)估時效、復(fù)估機構(gòu)聯(lián)系電話/地址等。參考格式見附件3：房屋拆遷補償估價分戶報告四、 成果資料存檔下列資料須和估價報告、技術(shù)報告一起整理存檔。1、 委托估價合同；2、 拆遷許可證或建設(shè)用地規(guī)劃許可證或有關(guān)批準(zhǔn)文件；3、 估價對象的產(chǎn)權(quán)證

23、明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；4、 估價對象的實地查勘記錄、照片等資料；5、 可比實例的實地查勘記錄、照片等資料；6、 確定估價結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；7、 其他涉及估價項目的一切必要資料。附件1： 基準(zhǔn)價格修正法估價結(jié)果報告內(nèi)容及規(guī)范格式（供參考）一、 委托估價方 名稱、法定代表人、地址、拆遷資質(zhì)等級及資質(zhì)證書號等二、 受托估價方 名稱、法定代表人、地址、估價資質(zhì)等級及資質(zhì)證書號等三、 估價對象簡介1、 估價對象界定：基地的座落、范圍、門牌號、土地面積等2、 權(quán)利和登記狀況 估價對象權(quán)利人、使用人、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)；登記用途；房屋類別、建筑結(jié)構(gòu)等。 可以表格形式整理表述。3、 建筑物及

24、設(shè)備、公共部位裝修狀況根據(jù)房屋類別，以表格形式分類整理描述的基地總體情況。表述內(nèi)容應(yīng)包括：哪些類別的房屋、建筑結(jié)構(gòu)、建筑年代、具備的設(shè)施條件、房型和式樣等。4、 房地產(chǎn)價格影響因素分析（1） 基地所在區(qū)域條件：商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華程度、公交便捷程度、市政設(shè)施條件和環(huán)境優(yōu)劣狀況。（2） 基地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場行情：主要是該區(qū)域商品房和二手房市場銷售狀況、平均或一般價格水平。（3） 其它個別條件：基地內(nèi)部有無環(huán)境污染、噪音、地質(zhì)方面等的不利因素或集中綠地、公共景觀建筑等有利條件；有無城市建設(shè)規(guī)劃制約或有利因素，等等。四、 估價目的評估房地產(chǎn)公開市場價格，供拆遷補償參考五、 估價時點估價時點為房屋拆遷許可

25、證頒發(fā)之日六、 價格定義 滿足全部限制條件下于估價時點的房地產(chǎn)公開市場價格，不包含房屋室內(nèi)二次裝修費用七、 估價原則八、 估價方法及要點1、 估價總體思路和技術(shù)方法 總體闡述選擇基準(zhǔn)價格修正法的理由、總體技術(shù)思路。2、 房屋分類表將房屋分類結(jié)果按下表表述：類別名稱類別條件表述類別房屋備注（以90518號文為基礎(chǔ)細分）（表述內(nèi)容應(yīng)包括：式樣、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備條件、建造年代等）（列舉屬于該類別的房屋的幢號、門牌號）對個別與類別條件有差異的房屋予以說明 3）基準(zhǔn)價格的評定 采用市場比較法評定基準(zhǔn)價格的 列示采用的可比交易實例表（4個以上） ×××類別可比交易實例表：交

26、易實例名稱實例1實例2實例3實例4位置價 格（元/M2）價格類別價格期日建筑結(jié)構(gòu)所在層/總層數(shù)房 型建筑面積建造年代設(shè)施設(shè)備條件其他條件 采用的修正系數(shù)總表 即在基準(zhǔn)價格基礎(chǔ)上修正評估分戶房地產(chǎn)價格時，進行朝向、層次和其它因素修正時具體取定的修正系數(shù)。 采用成本法評估基準(zhǔn)價格的 熟地樓面價的評定方法和技術(shù)思路，建筑物價格的評估方法和技術(shù)思路。 采用假設(shè)開發(fā)法（剩余法）評估熟地樓面價的，列舉測算開發(fā)價值或銷售價格的多層商品房銷售實例，列出剝離成本項目計算熟地樓面價格的公式。 采用成本法評估熟地樓面價的，列出累加成本項目計算熟地樓面價格的公式。 各類別建筑物套用的基本價格或造價標(biāo)準(zhǔn) 采用成本法評估

27、得到基準(zhǔn)價格后，再經(jīng)修正評估分戶房地產(chǎn)價格的，列出與前述類似的采用的修正系數(shù)總表。 4）類別基準(zhǔn)價格類別名稱類別基準(zhǔn)價格（元/M2）備 注分類名稱以建筑面積計的房地產(chǎn)價格注明價格內(nèi)涵及條件九、 估價結(jié)果估價結(jié)果應(yīng)精確到個位。大批量拆遷房屋的估價結(jié)果可以表格式表述，表格形式和內(nèi)容如下：×××基地拆遷補償估價結(jié)果一覽表估價機構(gòu)： 估價時點： 年 月 日序號估價對象位 置產(chǎn)權(quán)或使用人權(quán)利狀況土地使用權(quán)性質(zhì)建筑面積房屋類別建筑結(jié)構(gòu)實際用途登記用途評估設(shè)定用途評估單價(元/M2)總價(元)備 注十、 簽發(fā)及估價人員包括：姓名、資格證書號、簽名或簽章十一、 估作業(yè)日期附件2、

28、 基準(zhǔn)價格修正法估價技術(shù)報告書內(nèi)容及規(guī)范格式（供參考）一、 估價對象簡介1、 估價對象界定：估價對象基地的座落、范圍、門牌號、土地面積等2、 地上房屋情況概述二、 房地產(chǎn)價格影響因素分析1、 區(qū)域因素分析指基地所在的區(qū)域條件，包括：商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華程度、公交便捷程度、市政設(shè)施條件和環(huán)境優(yōu)劣狀況等影響房地產(chǎn)價格的區(qū)域性因素。2、 市場行情分析指基地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場行情：主要是該區(qū)域商品房和二手房市場銷售狀況、平均或一般價格水平，并應(yīng)按評估對象中的房地產(chǎn)用途和房屋類別類別分別分析、表述。3、 其它個別因素分析（1）基地內(nèi)部或周邊有無環(huán)境污染、噪音；（2）基地內(nèi)部或周邊有無集中綠地、公共景觀建筑等有

29、利條件；（3）有無城市建設(shè)規(guī)劃制約或有利因素（4）有無地質(zhì)方面等的不利因素，等等。三、 估價方法及技術(shù)思路總體闡述選擇基準(zhǔn)價格修正法的理由、技術(shù)過程，表述內(nèi)容包括選擇基準(zhǔn)價格修正法的依據(jù)、基準(zhǔn)價格的評定方法和方法選擇的理由、分戶價格的評估方法。四、 估價方法和過程（一）采用市場比較法評定基準(zhǔn)價格的1、 房屋分類1） 房屋分類的依據(jù) 闡明分類依據(jù)的要素：如式樣、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備和設(shè)施條件等； 2）分類結(jié)果(可按下表闡述)類別名稱類別條件表述類別房屋備注（以90518號文為基礎(chǔ)細分）（表述內(nèi)容應(yīng)包括：式樣、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備條件、建造年代等）（列舉屬于該類別的房屋的幢號、門牌號，并指明典型房屋）對個

30、別與類別條件有差異的房屋予以說明 2、基準(zhǔn)價格的評定（1） 基準(zhǔn)價格的評估方法和思路 總體表述評定基準(zhǔn)價格選用的方法、依據(jù)和條件、評估的技術(shù)過程。（2） 選擇典型房屋根據(jù)房屋分類結(jié)果，分類指明典型房屋和典型房屋的特征，并整理列表表述。類別名稱典型房屋典型房屋特征備注典型房屋的幢號、門牌號 式樣、結(jié)構(gòu)、朝向、層次、房型、設(shè)施設(shè)備條件等。（3） 評定基準(zhǔn)價格按照建設(shè)部房地產(chǎn)估價規(guī)范關(guān)于市場比較法的有關(guān)要求和上海市城市房屋拆遷補償估價技術(shù)規(guī)范（試行）對市場比較法和基準(zhǔn)價格評定的有關(guān)要求，逐個對各類別的典型房屋的價格進行評估。 （4）類別基準(zhǔn)價格的平衡說明類別基準(zhǔn)價格之間及與類似區(qū)域拆遷估價基準(zhǔn)價格的差異狀況，是否需要平衡調(diào)整、平衡的理由和依據(jù)。（5）類別基準(zhǔn)價格表類別名稱典型房屋類別基準(zhǔn)價格（元/M2）備 注分類名稱以建筑面積計的房地產(chǎn)價格注明價格內(nèi)涵及條件3、分戶估價修正系數(shù)（1） 朝向修正系數(shù)確定修正系數(shù)的依據(jù)、取值說明及系數(shù)匯總