房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)經(jīng)營模式分析

1、房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)經(jīng)營模式分析2014-04-22永信行評估咨詢房地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)經(jīng)營模式分析在過去的20多年里，中國房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營大多采用以資產(chǎn)重型化為特征的香港模式，房地產(chǎn)開發(fā)總攬全包，獲得了巨大的利潤。但隨著國內(nèi)市場變化和政府調(diào)控政策的深入，房地產(chǎn)企業(yè)依靠的囤地增值、低成本信貸等傳統(tǒng)重資產(chǎn)盈利模式面臨挑戰(zhàn)。一、資產(chǎn)重型化模式盈利方式及面臨的挑戰(zhàn)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)曾經(jīng)通過資產(chǎn)重型化經(jīng)營模式獲得了大量的超額利潤，通過對房地產(chǎn)企業(yè)各盈利環(huán)節(jié)進行細分和研究之后，我們可以把重資產(chǎn)經(jīng)營模式分為四大基礎盈利方式。土地增值：土地的稀缺性和不可替代性決定了土地資源供給數(shù)量的有限，造成土地有

2、限供給與相對無限需求之間的矛盾，根據(jù)市場經(jīng)濟規(guī)律，需求大于供給的時候，土地的出讓金價格就會逐步攀升（見圖1）。自2000年以來，由于房地產(chǎn)需求的增加，帶動房價高速上漲，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)儲備的土地資源大幅增值，輕松賺取“土地紅利”。時間差和房價高漲是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賺取“土地紅利”的重要原因。盡管相關法律規(guī)定了企業(yè)獲取房地產(chǎn)開發(fā)用地后的開工建設時間，由于沒有嚴格實施，從而致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都大量囤積土地、放緩開發(fā)速度、延長開發(fā)周期，隨著時間推移，賺取土地增值帶來的“土地紅利”。資本增值：房地產(chǎn)企業(yè)資本增值具體可分為以下兩個方面。一方面表現(xiàn)為房地產(chǎn)企業(yè)低成本的融資。主要涉及如何以最小成本獲得企業(yè)所需要

3、的資本，普通的資本籌集包括自有資本的積累、權益資本的籌集和負債資本的籌集。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，主要融資方式是負債資本，主要途徑有房地產(chǎn)經(jīng)營貸款、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)信托以及發(fā)行債券等方式，其中對銀行低息貸款是以前房地產(chǎn)企業(yè)主要的融資方式。另一方面是優(yōu)化資本運營結構以獲得最大的資本收益。房地產(chǎn)企業(yè)利用資本運營調(diào)整資本的結構，具體來說包括企業(yè)負債結構、投資結構、資產(chǎn)結構、經(jīng)營結構、來源結構等，企業(yè)需要在總資產(chǎn)與凈資產(chǎn)、負債資本與權益資本、長期負債與短期負債、專業(yè)化經(jīng)營與多元化經(jīng)營、長期投資與短期投資、金融資本經(jīng)營收益等構成要素中進行目標結構的選擇與合理比例的確定，高負債化的資本結構是以前房地產(chǎn)企

4、業(yè)最典型的資本運營結構。圖1：2000-2013年第一季度重點城市分用途平均地價指數(shù) 資料來源：國土資源部相關數(shù)據(jù)。周轉增值：2011年以來，房地產(chǎn)企業(yè)信貸緊張、資金成本快速升高，在這樣的環(huán)境下，高周轉成為眾房企追求利潤的主要手段，高周轉的好處在于，能給房企帶來大規(guī)模、高市場占有率以及投資的快速回收。該模式的代表是行業(yè)標桿企業(yè)萬科，萬科自2010年起適時采取了深入二三線城市、主攻中小戶型、加快周轉的運營策略。這種“高周轉、不囤地”的開發(fā)模式、高于同行的管理水平、多達40余個城市的市場規(guī)模，促進了萬科“逆勢擴張”，用337天實現(xiàn)了1000億的銷售規(guī)模，成為了國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)第一家年銷售額千億級公司

5、。高周轉加快了單位資本的盈利效率，成為近幾年房地產(chǎn)企業(yè)普遍追求的盈利模式。當前，國家對地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控進一步加大，限購限價政策深入實施，土地升值減緩、利潤率上升空間降低，地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)的重資產(chǎn)盈利模式面臨嚴峻挑戰(zhàn)。 市場競爭壓力：地產(chǎn)行業(yè)跑馬圈地的時代已經(jīng)過去，現(xiàn)在從一線城市到二三線城市，都有數(shù)量眾多的地產(chǎn)企業(yè)在產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)參與市場競爭，特別是同質化競爭非常激烈。以旅游地產(chǎn)為例，央企華僑城是旅游地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，其開發(fā)的歡樂谷項目為其贏得了巨額利潤。在利潤的吸引下，其他房地產(chǎn)企業(yè)紛紛介入旅游地產(chǎn)開發(fā)，在準一線城市的武漢，上海世茂集團投資 400億打造的武漢嘉年華主題樂園項目，在蘇 州、常州、徐州、

6、泰安、寧波等較為核心的二三線 城市，宋城股份、蘇州高新等企業(yè)投資的各種主題公園項目也已紛紛落地。在行業(yè)同質化競爭的壓力下，華僑城負債率明顯上升，2012年超過 72%，已經(jīng)越過了國資委對央企負債率劃定的70%的“紅線”，而且未來還將面臨更為激烈的競 爭格局。 企業(yè)運營壓力：傳統(tǒng)的重資產(chǎn)開發(fā)模式需要大量的前期投入資金，而這些投資主要由企業(yè)獨自承擔。2011年以來，各大銀行先后收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸款，證監(jiān)會也暫停房地產(chǎn)上市公司再融資，地產(chǎn)企業(yè)資金鏈承受巨大壓力而不得不通過信托，甚至高利貸等手段融資。這種融資成本非常高，使企業(yè)的財務杠桿率大幅下滑，盈利水平隨之下降。重資產(chǎn)模式下的地產(chǎn)企業(yè)運營核心是資金鏈

7、，在沒有外部資金支持的情況下，企業(yè)經(jīng)營只能局限于一定區(qū)域或開發(fā)有限的地產(chǎn)項目，企業(yè)運營受到嚴重制約。政策稅收壓力：近幾年，國家對房地產(chǎn)的調(diào)控日益嚴厲。土地增值稅使地產(chǎn)企業(yè)在土地增值環(huán)節(jié)的利潤被稅負拿走，囤地模式行不通了；更為嚴厲的限價政策使房地產(chǎn)企業(yè)的銷售利潤受到制約，暴利時代難以再現(xiàn)，囤房模式也行不通了；日益深入的限購政策，二手房轉讓政策使地產(chǎn)市場的投機需求大幅減少，整個地產(chǎn)市場的活躍度逐漸降低。而根據(jù)上證、深證上市公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為稅負最高的行業(yè)，在統(tǒng)計的23個一級行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)整體稅負約為15%左右，企業(yè)的盈利水平受到了極大的削弱。通過分析我們可以看出，地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)重

8、型化模式已經(jīng)難以適應當前的政策環(huán)境和市場形勢，單打獨斗、統(tǒng)包統(tǒng)攬的粗放型運作模式盈利日益困難，地產(chǎn)企業(yè)盈利模式需要擺脫“重型化”，轉向“輕資產(chǎn)模式”。二、地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)輕型化的優(yōu)點及經(jīng)營模式分析地產(chǎn)企業(yè)輕資產(chǎn)模式突出特點是投入小、風險??；高杠桿率、高回報率；標準化程度高，專業(yè)化程度高。具體而言，其主要優(yōu)點有以下幾點。融資方式多樣，有效打破資金瓶頸。在融資模式上，輕資產(chǎn)模式的資金來源方式眾多，投入的自有資金通常較小。根據(jù)歷史數(shù)據(jù)統(tǒng)計，輕資產(chǎn)模式比較發(fā)達美國房地產(chǎn)企業(yè)通常自身只投入約15%左右的資金，另外有15%左右的資金來源于銀行資金，其他70%是社會大眾的資金，主要有房地產(chǎn)開發(fā)基金、產(chǎn)業(yè)信托基金

9、、物業(yè)投資基金等方式。這種以基金為核心的“輕資產(chǎn)模式”保證了企業(yè)的資金安全，有利于企業(yè)順利運營。市場風險分散，利于企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營。在“輕資產(chǎn)模式”下，地產(chǎn)企業(yè)自身投入的資本小，資金來源的多樣化使得房地產(chǎn)企業(yè)的風險由全社會共擔，企業(yè)的風險得到了稀釋。以美國房地產(chǎn)企業(yè)為例，盡管美國房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平低于國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，但其盈利的穩(wěn)定性遠高于國內(nèi)企業(yè)，根據(jù)最近20年的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，美國房地產(chǎn)的回報率長期穩(wěn)定在9.5%13%之間，其波動幅度遠小于國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)。 專業(yè)能力突出，競爭優(yōu)勢充分顯現(xiàn)?！拜p資產(chǎn)模式”的另一個優(yōu)點是市場高度細分，專業(yè)化非常高。房地產(chǎn)企業(yè)都傾向于選取自身最具優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)

10、節(jié)，加以培育發(fā)展，形成企業(yè)獨特的競爭優(yōu)勢。美國房地產(chǎn)行業(yè)在資本運作、設計策劃、拆遷征地、建設施工、銷售租賃、物業(yè)管理等產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)都有非常專業(yè)的企業(yè)，這些企業(yè)在取得專業(yè)化優(yōu)勢后，往往會把規(guī)模做大，成為這一環(huán)節(jié)最具競爭力、最強、規(guī)模經(jīng)濟最優(yōu)的企業(yè)。 通過比對國外地產(chǎn)行業(yè)比較先進的“輕資產(chǎn)模式”，結合國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，我們認為國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)實施“輕資產(chǎn)”運營，可以選取以下模式。金融化以小投入撬動大資本。這種模式下，地產(chǎn)企業(yè)是組織者，通過組建基金（如房地產(chǎn)基金、物業(yè)基金等）將社會上的資金集中起來進行地產(chǎn)運營。目前國內(nèi)已經(jīng)有多家企業(yè)開始探討這種模式。如萬通控股董事長馮侖“導演+制片”的輕資產(chǎn)模式正在萬通

11、地產(chǎn)內(nèi)部一步步實踐。 2013年萬通地產(chǎn)將依托正奇資本基金平臺，發(fā)起規(guī)模約為13.2億元的CBD物業(yè)投資基金，投資標的為北京中服Z3地塊。目前，萬通地產(chǎn)Z3項目的財務規(guī)劃已經(jīng)全部完成，因為有物業(yè)投資基金的資金支持，包括地價在內(nèi)的Z3項目后續(xù)資金目前都已經(jīng)全部解決。這種以基金為核心的“輕資產(chǎn)”模式未來還將在萬通地產(chǎn)現(xiàn)有的全部商用物業(yè)中展開。產(chǎn)業(yè)基金是地產(chǎn)“輕資產(chǎn)”模式最直觀的運營模式，而地產(chǎn)金融化還包括直接融資租賃、經(jīng)營租賃和出售回租等多種運作模式，他們的共性都是運用杠桿手段以較小的資本撬動大資本，實現(xiàn)風險分散，獲取相對較高的收益。標準化把單商品做成大規(guī)模。產(chǎn)業(yè)化的本質是規(guī)模經(jīng)濟，而規(guī)模經(jīng)濟的基

12、礎是標準化。在房地產(chǎn)市場資源相同的情況下，誰擁有標準化體系，誰就擁有行業(yè)的未來。標準化其實就是管理的專業(yè)化、精細化，其核心是產(chǎn)品的標準化。即從產(chǎn)品的設計、施工、采購、成本控制等環(huán)節(jié)制定標準，進行復制。產(chǎn)品標準化背后是流程的標準化、管理的標準化，即從“客戶細分價值細分居住要求技術標準設計模塊標準化產(chǎn)品”體系的整套標準流程。在產(chǎn)品標準化層面做得最出色的地產(chǎn)企業(yè)是萬科。萬科根據(jù)客戶細分，劃分出不同客戶的價值關注點，推出客戶對居住面積、居住環(huán)境、產(chǎn)品結構風格、產(chǎn)品功能、局部指標等方面的居住要求，進而將居住要求轉化為技術標準，落實到設計的模塊，形成部品的模塊化、功能的模塊化、戶型的模塊化和組團的模塊化等

13、，經(jīng)過大量的沉淀最終構成一個標準化的產(chǎn)品體系。目前很多房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)有意識地把業(yè)已開發(fā)出來的、比較成熟的地產(chǎn)產(chǎn)品梳理總結，使之標準化。如華僑城地產(chǎn)的華僑城系列、中糧置地的大悅城系列、華潤置地的橡樹灣系列等都是比較成功的案例。專業(yè)化由運營型轉為服務型。地產(chǎn)行業(yè)向“輕型化”轉型，由投資運營轉為專業(yè)服務也是未來的重要趨勢。相對于額度巨大的地產(chǎn)投資，做專業(yè)服務相當于是“沒有本錢的生意”，但其利潤率卻相當可觀。這一模式國內(nèi)做得比較好的是綠城的代建模式。2010年9月，在經(jīng)過精心策劃之后，綠城成立綠城房產(chǎn)建設管理有限公司，專業(yè)從事代建業(yè)務。綠城代建業(yè)務進展相當神速，不到半年，綠城的代建業(yè)務已落地項目就達到

14、了近40個，總規(guī)劃建筑面積約500萬平方米，已成功進入浙江、上海、江蘇、福建、山東、河南等多個省市。綠城的代建模式幾乎不占用綠城的資金，但卻是綠城新的利潤增長點和未來轉型的方向。目前綠城的代建業(yè)務以項目代建、資本代建等商業(yè)代建為主，同時，安置房、保障房等政府代建項目也是綠城代建業(yè)務拓展的主要方向。通過經(jīng)驗積累和專業(yè)培育，綠城的代建業(yè)務水平和質量在不斷提高，已成為其核心競爭力。三、地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)輕型化經(jīng)營需要培育的基本能力 中國房地產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)的商業(yè)模式是“投資拿地開發(fā)銷售”，這種一條龍大而全的資產(chǎn)重型化商業(yè)模式對高速發(fā)展時期的中國房地產(chǎn)業(yè)來說可謂居功至偉，成就了十幾年的中國房地產(chǎn)業(yè)的奇跡。然而，隨著

15、行業(yè)的發(fā)展，這種模式越來越顯露出它的局限性，而分工專業(yè)、資產(chǎn)輕型化的“美國模式”將成為未來的行業(yè)發(fā)展主流模式。投資與開發(fā)、建設、后期物業(yè)管理、服務分別由產(chǎn)業(yè)鏈條上的專業(yè)公司來負責，這將是行業(yè)的未來發(fā)展趨勢。要實現(xiàn)這一模式轉變，地產(chǎn)公司應該著重培養(yǎng)以下能力。一是卓越的組織管理能力。資產(chǎn)輕型化的地產(chǎn)開發(fā)模式使房地產(chǎn)企業(yè)不再全部運作整個產(chǎn)業(yè)鏈，而是將產(chǎn)業(yè)鏈各個環(huán)節(jié)都交由專業(yè)的公司參與運作，房地產(chǎn)企業(yè)自身只是一個組織者、統(tǒng)籌者，這就需要其具備卓越的組織管理能力，使各個環(huán)節(jié)能夠銜接有序，充分發(fā)揮最大效應。 二是突出的資本運作能力。輕資產(chǎn)運作模式使房地產(chǎn)企業(yè)的金融化屬性進一步增強，企業(yè)不但要以較低的成本融入社會資金，還要有較強地資本經(jīng)營運作能力，加快資本周轉速度，提高資金使用效率，同時要特別注意金融風險的防范，使企業(yè)資金流始終處于高效安全的快速周