資產(chǎn)評估課后習(xí)題答案整理

1、第五章 機器設(shè)備評估計算題答案1解：（1）計算重置成本根據(jù)物價上漲指數(shù)分別求出2000年各組成部分的重置價格：壓力機=35150%/120%=43.75（萬元）基礎(chǔ)及安裝=4.5（1+100%）=9（萬元）運雜費=1.1萬元2000年12月該設(shè)備重置成本=43.75+9+1.1=53.85（萬元）（2）計算實體性貶值實體損耗率： ( 5120%+595%)/（5120%+595%+3）=78.2%實體性貶值額： 53.8578.2%=42.1（萬元）（3）功能性貶值（53）2（133%）1-(1+12%)-3/12%=2.682.4018=6.44（萬元）（4）計算評估價值 P=重置成本實體性

2、貶值功能性貶值 =53.8542.16.44 =5.31（萬元）2解：（1）計算油罐重置成本 用價格指數(shù)按不同投資時期調(diào)整計算： 油罐主體：（35000020000）2.5=825000（元） 采集系統(tǒng)：320001.5=48000（元） 工業(yè)電視：500001.2=60000（元）油灌重置成本=825000+48000+60000=933000（元）（2）計算加權(quán)重置成本 單位：元投資時間現(xiàn)行成本投資年限加權(quán)重置成本1994年8250001299000001998年4800083840002000年600006360000合 計9330001064400（3）計算加權(quán)投資年限 1064400

3、933000=11.4（年）（4）計算成新率 成新率= = =51%（5）計算評估價值 P=重置成本成新率 =93300051% =475830（元）3解：（1）可修復(fù)實體貶值：8000元 （2）不可修復(fù)實體損耗率：4/(4+8) =33.3% （3）不可修復(fù)部分實體貶值：（1200008000）33.3%=37296（元） （4）實體性陳舊貶值總額：8000+37296=45296（元） （5）設(shè)備的成新率=（145396/120000）100% =62.25%4解：（1）計算重置成本（68000+8400）（1+2%）(1+8%）=84162.24元 （2）有形損耗 84162.24（13

4、%）+200010/22=38016.99（元） （3）功能性貶值2800（1-20%）(10%+1)12-1/10%(10%+1)12=8722（元） （4）該鍋爐評估值84162.2438016.998722=37423.45（元） 第六章房地產(chǎn)評估計算題答案1甲、乙雙方聯(lián)建一棟建筑物開發(fā)經(jīng)營，甲方出地5000平方米，并出資300萬元；乙方出資5000萬元參與建設(shè)。投資比例為4：6。已知規(guī)劃開發(fā)項目的建筑容積率為4，覆蓋率為50%，單位建筑面積造價為1100元/平方米，單位建筑面積各項稅費為200元/平方米。求：（1）該地塊的單位面積地價，樓面地價。（2）該建筑物每層平均分?jǐn)偟貎r（設(shè)每層建

5、筑面積相等）。解：（1）設(shè)土地價格為x x=3033.33萬元 即地塊總價為3033.33萬元該地塊的單位面積價格=6066.67元/平方米樓面地價=0.1517萬元/平方米=1517元/平方米或：樓面地價=土地單價/容積率=1517元/平方米（2）容積率= 建筑總面積=土地總面積容積率=50004=20000平方米建筑物占地面積=土地總面積覆蓋率=500050%=2500平方米建筑物層數(shù)=8層建筑物每層平均分?jǐn)偟貎r=3033.338=379.17萬元3預(yù)計某房地產(chǎn)未來五年的年凈收益將保持在400萬元的水平，第5年未計劃將該房地出售，出售價格預(yù)計比現(xiàn)在增值5%，出售時需要對增值部分繳納30%的

6、稅費。折現(xiàn)率為10%。試估算房地產(chǎn)當(dāng)前的價值。解： （1）求該房地產(chǎn)未來5年收益的現(xiàn)值 400（1-1/1.15）0.1 = 1516.32（萬元） （2）假定該房地產(chǎn)當(dāng)前價值這P，則該房地產(chǎn)第5年末出售收益的現(xiàn)值為 P（1+5%）-P5%30%（1+10%）5 = 0.6426P （3）求該房地產(chǎn)當(dāng)前的價值 P = 0.6426P+1516.32 P = 4242.64（萬元）4某公司于2000年11月以有償出讓方式取得A地塊50年使用權(quán)，并于2001年11月在該地塊上建成建筑物B，-試根據(jù)以上資料用收益法計算B建筑物價格。解：（1）計算房地產(chǎn)年收益：4003012=144000元（2）計算

7、年費用：土地使用稅及房產(chǎn)稅=20400=8000元管理費用=30400124%=5760元年維修費用=15004002%=12000元年保險費=15004000.2%=1200元（3）計算房地產(chǎn)年純收益： 14400080005760120001200=117040元（4）計算土地年純收益：24004505%=54000元（5）計算房屋建筑物年純收益：11704054000=63040元（6）計算評估值：d=0.0196=1.96%63040=768596.98元5某城市內(nèi)，有一宗住宅用地500平方米需要評估，-按以上條件，估算該住宅用地的單位地價和樓面地價。解：（1）確定地價指數(shù)年、月200

8、3.12003.22003.32003.42003.102003.122004.82004.10地價指數(shù)100101102103109111119121（2）比準(zhǔn)價格進(jìn)行期日修正、容積率修正、位置修正、基礎(chǔ)設(shè)施修正、交通修正、地勢修正、形狀和其他修正：PA=1200=1062.96元/平方米PB=1300=1201.20元/平方米PC=1400=1352.25元/平方米PD=1100=1052.39元/平方米（3）運用算術(shù)平均法確定待估地塊價格并進(jìn)行年期修正（PA+ PB+ PC+ PD）/4=1162.2元/平方米1162.2=1162.21.0259=1197.43元/平方米委估地塊評估總

9、價=1197.43500=598715元 單位地價：79.83萬元/畝 樓面地價：1197.432=598.72元/m26某廠現(xiàn)使用的土地-4767729平方米的土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估，現(xiàn)用成本逼近法評估該宗地價格。解：（1）土地取得費用 土地補償費=12006=7200元/畝=10.80元/平方米安置補償費=120010=12000元/畝=18元/平方米青苗補償費=120080%=960元/畝=1.44元/平方米地上附著物補償=10000元/畝=15元/平方米 以上四項合計45.24元/平方米（2）土地開發(fā)費=50元/平方米（3）稅費=6.6+0.9+1.1+3+37.5=49.1元/平方米（4）土地取得費利息=（45.24+49.1）=11.66元/平方米 若按單利：土地取得利息費=（45.24+49.1）6%2=11.32元/平方米土地開發(fā)費利息=50=3元/平方米 若按單利：土地開發(fā)利息=506%2=3元/平方米小計：11.66+3=14.66元/平方米（5）利潤額=（C1+ C2+C3）資金利潤率=（45.24+50+49.1）10%=14.43元/平方米（6）土地成本計算：土地成本=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+投資利息+資金利潤=45.24+50+49.1+14.66+14.43 =1