一份營(yíng)銷推廣思路

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上金地·格林小城下階段推廣建議下階段推廣任務(wù)：提供有力的推廣宣傳支持，確保完成今年的銷售任務(wù)1、 項(xiàng)目銷售情況Ø 項(xiàng)目總體銷售情況將近過(guò)半，達(dá)到48%；Ø 小戶型產(chǎn)品已基本售磬，中大戶型庫(kù)存壓力突顯；Ø 國(guó)慶黃金周過(guò)后，客流量急劇下降，日平均客流量只有15批；Ø 現(xiàn)場(chǎng)成交率依舊低迷，只有14%，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、房源、價(jià)格等因素對(duì)成交影響較大；Ø 客戶年齡層面較為年輕，購(gòu)房預(yù)算及經(jīng)濟(jì)收入水平偏低，需求戶型集中在120以下，以中小戶型為主；結(jié)論： 調(diào)整項(xiàng)目整體推廣方向，拔高項(xiàng)目形象，以大戶型產(chǎn)品推介為主，吸引更多的大戶型

2、潛在客戶將是下階段營(yíng)銷推廣工作的“重中之重”。2、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況Ø 04年的東莞四城區(qū)中檔盤（均價(jià)28003500元/）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，樓盤數(shù)量有明顯的增加，包括宏遠(yuǎn)、中信、光大等幾大發(fā)展商都在沿四環(huán)路范圍布下戰(zhàn)線，并且在產(chǎn)品的定位上與本項(xiàng)目相類似（120中戶型為主打），形成“一擁而上、瓜分市場(chǎng)”的局面。展望11、12月份，各大樓盤都會(huì)為完成今年的銷售目標(biāo)，推出強(qiáng)勢(shì)的營(yíng)銷推廣，繼續(xù)爭(zhēng)奪更大的市場(chǎng)份額；Ø 宏遠(yuǎn)江南世家延續(xù)了去年開盤以來(lái)良好的銷售勢(shì)頭，即使工程進(jìn)度緩慢，但由于有清晰而有影響力的項(xiàng)目形象與周邊的成熟配套做支持，下半年以來(lái)銷售趨勢(shì)較為平穩(wěn)，國(guó)慶黃金周的新貨上市，更是

3、強(qiáng)占了兩房與小三房的市場(chǎng)空缺，創(chuàng)造了該項(xiàng)目下半年的月銷售套數(shù)新高。該樓盤下階段的推廣將繼續(xù)延續(xù)項(xiàng)目獨(dú)特的形象，以推售中小戶型產(chǎn)品為主，繼續(xù)占領(lǐng)兩房與小三房的市場(chǎng)空擋。另135145的中大戶型預(yù)計(jì)會(huì)在元旦后推出，在短期內(nèi)不會(huì)對(duì)我項(xiàng)目的庫(kù)存單位造成太大的影響；Ø 中信凱旋城的庫(kù)存比例約剩余1520%，并且是現(xiàn)樓發(fā)售，銷售壓力已進(jìn)一步減輕，同時(shí)剩余的以中戶型產(chǎn)品（148）為主，國(guó)慶黃金周皆推出了促銷降價(jià)的優(yōu)惠措施（降幅約2%），影響了市場(chǎng)上該面積需求客戶的消費(fèi)趨向。預(yù)計(jì)該項(xiàng)目11月會(huì)繼續(xù)采用暗中降價(jià)促銷的策略，并借12月份入伙一周年的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)進(jìn)行大規(guī)模的宣傳推廣，將庫(kù)存貨量盡快出手；

4、16; 中信陽(yáng)光澳園在黃金周前夕也推出115150的新貨，而且相比本項(xiàng)目在價(jià)格上具有一定的優(yōu)勢(shì)（115三房實(shí)收均價(jià)為3300元/、145四房實(shí)收均價(jià)為3600元/），并且在推廣上主打“中信社區(qū)成熟配套”直擊格林小城的軟肋。預(yù)計(jì)下階段（重點(diǎn)是11月中下旬與12月中旬）該樓盤會(huì)在工程進(jìn)度上面大做文章，根據(jù)逐步展現(xiàn)的園林景觀與建筑外力面，強(qiáng)調(diào)大社區(qū)的生活氛圍及配套優(yōu)勢(shì)；Ø 光大景湖春天經(jīng)過(guò)黃金周的促銷消化，現(xiàn)剩余大約200套，以160大三房戶型為主，景湖花園君蘭雅筑開盤不久，銷售情況一般，主打戶型150三房、170四房的庫(kù)存壓力明顯。預(yù)計(jì)此兩大樓盤將會(huì)繼續(xù)以價(jià)格策略影響市場(chǎng)，通過(guò)低價(jià)促銷的

5、形式干擾我項(xiàng)目，并在12月中旬借“光大地產(chǎn)社區(qū)文化節(jié)”活動(dòng)的開展，大力宣傳促銷，達(dá)到減輕庫(kù)存壓力的目的；Ø 項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)將會(huì)隨著明年元旦東峻豪園與光大景湖春曉的推出而明顯加劇。東峻豪園雖然以別墅為主打，但小高層數(shù)量也不少，而且戶型比例方面也偏向中大戶型。光大景湖春曉現(xiàn)在是工程打樁階段，預(yù)計(jì)會(huì)借12月下旬至元月的“光大地產(chǎn)社區(qū)文化節(jié)”活動(dòng)預(yù)先接受登記認(rèn)籌，由于主力面積也在110左右，并且整體價(jià)格會(huì)低于同區(qū)域市場(chǎng)均價(jià)。此兩個(gè)近在咫尺的樓盤在歲末時(shí)節(jié)推出，將會(huì)為我項(xiàng)目的整體推廣帶來(lái)較大的影響。結(jié)論： 格林小城經(jīng)過(guò)了兩個(gè)月的市場(chǎng)洗禮，成績(jī)有目共睹，但在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，如何使我項(xiàng)目推廣的

6、“聲音”跳出來(lái)，令市場(chǎng)有一個(gè)清晰的認(rèn)知與區(qū)分是下階段推廣必須要考慮的重點(diǎn)。預(yù)計(jì)其他在售樓盤在11月份的推廣會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，今年的最后一次集中推廣將會(huì)出現(xiàn)在12月中下旬。3、 營(yíng)銷工作節(jié)點(diǎn)及項(xiàng)目工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)Ø 11月4日頒發(fā)“建設(shè)部人居生態(tài)住宅獎(jiǎng)”東莞首個(gè)國(guó)家級(jí)生態(tài)住宅獎(jiǎng)項(xiàng)Ø 11月15日樓體外立面開始展現(xiàn)項(xiàng)目重要建筑元素展現(xiàn)Ø 11月20日會(huì)所游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)工程完工社區(qū)配套工程落成Ø 12月15日薔薇院架空層景觀完工庭院生活展現(xiàn)Ø 12月上旬，項(xiàng)目樓體外立面全部完工項(xiàng)目整體效果展現(xiàn)結(jié)論： 黃金周過(guò)后的11、12月份是市場(chǎng)傳統(tǒng)的銷售淡季，下階段的推廣

7、應(yīng)該突破淡季的概念，根據(jù)項(xiàng)目的自身?xiàng)l件不斷創(chuàng)造驚喜，延續(xù)項(xiàng)目在市場(chǎng)的新鮮度，而項(xiàng)目的工程進(jìn)度（特別是外立面與庭院內(nèi)架空層景觀的展現(xiàn)）將在這方面提供巨大的支持。從另一方面解析，項(xiàng)目能否完成今年的銷售任務(wù)，能否完成下階段的推廣任務(wù)，工程進(jìn)度將起到?jīng)Q定性的作用。下階段推廣思路：結(jié)合工程進(jìn)度及營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，根據(jù)市場(chǎng)的變化，有節(jié)奏的進(jìn)行宣傳推廣1、 11月份報(bào)紙廣告計(jì)劃及建議發(fā)布日期星期發(fā)布媒體版式廣告主題輔助內(nèi)容費(fèi)用11月4日 四廣州日?qǐng)?bào)半版硬稿小城的品位生活產(chǎn)品推介、獲獎(jiǎng)信息30,00011月5日 五夾報(bào)發(fā)行 （3萬(wàn)份）小城特刊大戶型的可比性優(yōu)勢(shì)、 小城的品位生活獲獎(jiǎng)信息66,00011月12日 五東莞

8、日?qǐng)?bào)全版?？〕堑钠肺簧町a(chǎn)品推介、獲獎(jiǎng)信息36,00011月18日 四東莞日?qǐng)?bào)半版?？鸬氐钠焚|(zhì)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品推介、促銷信息31,00011月19日 五廣州日?qǐng)?bào)半版硬稿金地品質(zhì)篇一產(chǎn)品推介、促銷信息40,50011月25日 四東莞日?qǐng)?bào)半版?？鸬氐钠焚|(zhì)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品推介、促銷信息30,00011月26日 五南方都市報(bào)全版硬稿金地品質(zhì)篇二產(chǎn)品推介、促銷信息40,800費(fèi)用合計(jì)274,300元投放計(jì)劃注解：Ø 上半月的推廣節(jié)奏是延續(xù)10月份下旬對(duì)“小城品位生活”的系列宣傳，并把“品位生活”的廣告內(nèi)容進(jìn)一步拔高。按照上個(gè)月的節(jié)奏，以軟文的投放為主，再配以兩個(gè)系列硬稿（10月30日、11月4日），通過(guò)

9、“軟硬”結(jié)合的方式使廣告的訴求更多渠道、更加直接有效的傳達(dá)給消費(fèi)者；Ø 項(xiàng)目外立面將從11月15日開始展示。作為最直接展現(xiàn)樓盤性格的建筑元素，小城的外立面將為市場(chǎng)帶來(lái)最直接的可比性優(yōu)勢(shì)，鋼練、簡(jiǎn)潔、富有現(xiàn)代感的外立面將讓消費(fèi)者對(duì)金地產(chǎn)品品質(zhì)的認(rèn)知從現(xiàn)場(chǎng)觀感的角度進(jìn)行升華。但11月下旬也同樣是中信陽(yáng)光澳園外立面展現(xiàn)的時(shí)期，在宣傳推廣上我們是選擇正面交鋒還是避其鋒芒呢？通過(guò)對(duì)兩個(gè)項(xiàng)目的風(fēng)格、特點(diǎn)與營(yíng)銷手法分析，我們的產(chǎn)品是更具有戰(zhàn)斗力的。因此我們建議結(jié)合本項(xiàng)目的工程支持點(diǎn)，集中在11月中下旬，對(duì)“金地品質(zhì)”進(jìn)行系列炒作，并配以有針對(duì)性的產(chǎn)品推介和促銷信息，加速大戶型單位的銷售，同時(shí)也為1

10、2月份的宣傳推廣預(yù)熱；Ø 考慮到每一期廣告對(duì)大戶型產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)的宣傳力度不夠，我們建議在11月份的第一個(gè)星期，結(jié)合“榮獲生態(tài)住宅獎(jiǎng)項(xiàng)”的節(jié)點(diǎn)，將獲獎(jiǎng)信息作為引線，主打“全景致洋房的可比性優(yōu)勢(shì)”，力推大戶型單位的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，同時(shí)補(bǔ)充對(duì)“小城品位生活”的渲染，加強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品可比性優(yōu)勢(shì)的認(rèn)識(shí)，加速大戶型單位的銷售；Ø 對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的宣傳上將從兩個(gè)重點(diǎn)作為突破口外立面、建筑材料，每周兩稿，一硬一軟，再將“金地的品質(zhì)習(xí)慣”作為渲染，從品質(zhì)的角度拔高項(xiàng)目的形象。2、 11月份影視廣告計(jì)劃及建議（請(qǐng)?jiān)斠姼郊┩斗庞?jì)劃注解：Ø 考慮到影視廣告增加對(duì)產(chǎn)品方面的訴求，本月投放將以15秒為主，密度集中在中上旬，主投周三、四、五，避開下旬其他樓盤的密集投放；Ø 下旬的投放，以本港臺(tái)與莞視三套的15秒廣告套餐為主，并配合東城、南城等地方臺(tái)的支持，進(jìn)一步延續(xù)中上旬的效果；Ø 考慮到主推的大戶型產(chǎn)品在厚街的潛在消費(fèi)力，建議增加厚街地方臺(tái)的投放，吸引更多的客戶，促進(jìn)成交；Ø 標(biāo)版文字繼續(xù)沿用“美麗小城，現(xiàn)正熱銷”；Ø 增加廣告片中對(duì)產(chǎn)品的訴求，主打大戶型產(chǎn)品，建議在畫面下方添加色塊，補(bǔ)充文字信息：“115150平方的房子實(shí)用率高達(dá)90%？！建議您來(lái)小城看看，驚喜的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這個(gè)?！?、 12月份廣告投放展望12月份，預(yù)計(jì)幾大發(fā)展商為確保