房屋租賃期間的維護(hù)-管理方案

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上2、 房屋租賃期間的維護(hù)、管理方案一、房屋本體管理與維修措施大綱分析本項(xiàng)目物業(yè)所在地區(qū)的氣候，作為本物業(yè)房屋建筑日常維護(hù)。為確保本物業(yè)正常發(fā)揮其使用功能，保持其干凈、漂亮、整潔的建筑形象，依據(jù)建筑物特點(diǎn)和該地區(qū)環(huán)境氣候特征，我方將堅(jiān)持以預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急性的修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原則，對(duì)房屋本體及公用設(shè)施采用多樣化的維護(hù)管理手段，并引入綠色環(huán)保型維修養(yǎng)護(hù)的概念，編制科學(xué)性和操作性強(qiáng)的修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，應(yīng)用環(huán)保型新材料、新工藝進(jìn)行實(shí)施。同時(shí)對(duì)房屋本體及公用設(shè)施加強(qiáng)防凍、防裂、防潮、防滑的管理。 在管理期內(nèi)我方將通過(guò)以下管理措施的實(shí)施，實(shí)現(xiàn)既定管理目標(biāo)，以保障房屋及公用

2、設(shè)施的正常使用功能和獨(dú)特的景觀(guān)特色。二、 房屋日常維修和養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施效果我方將通過(guò)對(duì)物業(yè)設(shè)施的日常巡視發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理和定期的保養(yǎng)維修，確保房屋本體和公共設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)達(dá)到達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施效果：1.維修養(yǎng)護(hù)的總效果1)保證房屋的使用功能和安全；2)維護(hù)房屋外觀(guān)完好；3)延長(zhǎng)房屋使用壽命，發(fā)揮房屋的使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值；4)房屋及配套設(shè)施完好率99%以上5)房屋零修、急修及時(shí)率為100%6)中大修工程質(zhì)量合格率為100%7)重大維修工程回訪(fǎng)率為100%。2.房屋本體日常維修的標(biāo)準(zhǔn)1）屋內(nèi)地面：無(wú)開(kāi)裂，無(wú)空鼓，無(wú)凹陷；2）吊頂，天花板：無(wú)殘缺，平整穩(wěn)固，無(wú)污跡；3）門(mén)、窗：無(wú)損壞，無(wú)

3、變形，開(kāi)順暢、關(guān)嚴(yán)緊，扣把齊全；4）欄桿、圍攔：完整牢固無(wú)損壞，油漆無(wú)脫落；5）道路、車(chē)場(chǎng)：路面平整，無(wú)空鼓、無(wú)凹陷，完好路面覆蓋率99%以上；6）熱水器、排氣扇等各種小型設(shè)備：正常運(yùn)轉(zhuǎn)，加熱正常，無(wú)漏水。7)房屋外墻面：無(wú)損壞，無(wú)污跡，無(wú)滲水，整潔統(tǒng)一；8)房屋內(nèi)墻面：平整無(wú)裂縫，墻面無(wú)脫落，潔凈無(wú)污跡；9)排水口：無(wú)雜物堵塞，護(hù)網(wǎng)完好；10)排污井：無(wú)堵塞，排放良好。11)照明開(kāi)關(guān)：控制可靠，分合靈活，接線(xiàn)無(wú)松動(dòng)、無(wú)超負(fù)載發(fā)熱現(xiàn)象；12)線(xiàn)路：絕緣0.5兆歐以上，表皮無(wú)損傷、老化，接點(diǎn)處無(wú)發(fā)熱變色現(xiàn)象；13)日光燈：不閃爍，無(wú)兩頭發(fā)黑、燈管不亮現(xiàn)象；14)白熾燈：燈口與燈泡結(jié)合不松動(dòng)，應(yīng)按

4、不同要求合理安裝不同功率的燈泡；15)室外照明：燈具無(wú)破損，無(wú)漏雨進(jìn)水現(xiàn)象。三、 房屋建筑日常定期維護(hù)的實(shí)施細(xì)則根據(jù)日常巡視檢查的結(jié)果，我方組織專(zhuān)業(yè)人員對(duì)房屋建筑的輕微損傷進(jìn)行日常零星維修養(yǎng)護(hù)工作。按時(shí)組織房屋定期查勘和季節(jié)性查勘工作，全面地了解房屋建筑完損狀況，確定房屋的完損等級(jí)，以此制訂、補(bǔ)充、完善房屋建筑的定期維護(hù)計(jì)劃。另外，遇大風(fēng)、暴雨等惡劣天氣，及時(shí)對(duì)房屋建筑的基礎(chǔ)、外墻、金屬構(gòu)件、屋面等易受直接影響的結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面檢查，根據(jù)檢查結(jié)果制訂針對(duì)性的維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案。1.玻璃幕墻的修繕與養(yǎng)護(hù)由于本項(xiàng)目玻璃幕墻多、分布廣，易受大風(fēng)，暴雨等惡劣天氣的破壞性影響，我方將重視對(duì)玻璃幕墻的檢查和維

5、護(hù)工作，以確保結(jié)構(gòu)的安全性。定期對(duì)預(yù)埋和連接構(gòu)件的檢查和防銹處理，對(duì)于松動(dòng)或其它異常情況及時(shí)向市政府相關(guān)部門(mén)報(bào)告，在雨季加強(qiáng)對(duì)玻璃幕墻的檢查，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)采取補(bǔ)救措施。2.砌體結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)2.1砌體結(jié)構(gòu)的修繕主要是砌體裂縫和腐蝕砌體的修繕，一般在裂縫穩(wěn)定以后進(jìn)行，以免維修后又很快出現(xiàn)新裂縫。維修沉降裂縫和溫度裂縫時(shí)，首先消除產(chǎn)生裂縫的隱患，避免反復(fù)多次的修補(bǔ)。維修時(shí)將采用環(huán)保型高強(qiáng)材料修復(fù)。2.2砌體結(jié)構(gòu)的加固砌體結(jié)構(gòu)的承重構(gòu)件（如墻、柱等）出現(xiàn)開(kāi)裂、腐蝕、變形時(shí)，我方將組織專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行鑒定，對(duì)已達(dá)到危險(xiǎn)程度的構(gòu)件，進(jìn)行磚砌體結(jié)構(gòu)加固，以確保房屋建筑的使用功能。2.3砌體結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)為防

6、止砌體破壞，我方將至制定嚴(yán)格的管理制度，禁止屋面、樓板過(guò)載荷，同時(shí)，采取防水、防腐措施，防止砌體受潮、腐蝕，并進(jìn)行定期檢查，保持排水系統(tǒng)通暢，保證磚砌體結(jié)構(gòu)完好；屋面隔熱層、保溫層及屋面柔性分格縫發(fā)生損壞時(shí)，及時(shí)安排工程人員修復(fù)，減少和穩(wěn)定溫度裂縫發(fā)展。3.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的修繕與養(yǎng)護(hù)我方處將依據(jù)本物業(yè)的特點(diǎn)，制定嚴(yán)格的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)維修與養(yǎng)護(hù)的實(shí)施方案，包括鋼筋混凝土表面損壞的維修、鋼筋混凝土深層損壞的維修、鋼筋銹蝕的維修、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的加固和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的養(yǎng)護(hù)，并提醒用戶(hù)不得隨意改變房屋用途和改變房屋結(jié)構(gòu)，禁止超載使用。4.房屋防水工程的修繕與養(yǎng)護(hù)在日常維護(hù)工作中，我方將堅(jiān)持防排結(jié)合，以

7、防為主的原則，選用環(huán)保、新型、高效、高質(zhì)的維修養(yǎng)護(hù)材料，對(duì)屋面、墻體、地下室以及室內(nèi)的防水工程進(jìn)行及時(shí)的修繕與養(yǎng)護(hù)，同時(shí)對(duì)防水工程建立技術(shù)檔案、定期檢查、合理施工、及時(shí)修復(fù)。5.房屋裝飾工程的修繕與養(yǎng)護(hù)我方將制定嚴(yán)密的房屋裝飾工程的修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃：對(duì)石質(zhì)、土質(zhì)等塊料飾面定期清洗、晶面處理和打蠟，地板、墻面、天花保持定期清潔，保持無(wú)污跡、無(wú)斑痕、無(wú)變形、無(wú)裂縫；對(duì)房屋裝飾工程以養(yǎng)護(hù)為主，以維修為手段，定期檢查，發(fā)現(xiàn)缺陷及時(shí)處理。6.門(mén)窗的修繕與養(yǎng)護(hù)我方將定期對(duì)門(mén)窗進(jìn)行檢查和維護(hù)，特別是大風(fēng)、暴雨天氣前后加強(qiáng)對(duì)門(mén)窗的檢查，做好防潮工作，避免木質(zhì)門(mén)受潮后腐蝕和蟲(chóng)蛀，影響門(mén)的使用功能。定期進(jìn)行油漆；加強(qiáng)

8、對(duì)鋁合金門(mén)窗的保護(hù)，使其免遭侵蝕和撞擊，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。7.公用設(shè)施的維修和養(yǎng)護(hù)我方將加強(qiáng)公共設(shè)施的日常巡視檢查，及時(shí)處理小的損壞和隱患。四、 房屋建筑管理的特點(diǎn)1、房屋建筑管理的重點(diǎn)房屋建筑在多種裝飾材料的使用上，決定了今后我們?cè)诠芾砉ぷ髦?，針?duì)不同的裝飾材料需要采取多樣化的維護(hù)管理手段，如木質(zhì)材料的防腐、防染色、防褪色、防蛀蝕；地毯的防潮、防蛀蝕、防染色；大理石、花崗巖等石質(zhì)材料的防腐蝕、防染色；玻璃幕墻的防變形防脫落等，都是今后裝飾工程維護(hù)的重要內(nèi)容。2、房屋建筑養(yǎng)護(hù)目標(biāo)我們對(duì)房屋本體和公用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)的目標(biāo)是：保證房屋的使用功能和安全，維護(hù)房屋外觀(guān)完好，延長(zhǎng)房屋使用壽命，充分發(fā)揮房屋

9、的使用價(jià)值，實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值，房屋及配套設(shè)施完好率99%以上，房屋零修、急修及時(shí)率為100%，中大修工程質(zhì)量合格率為100%，重大維修工程回訪(fǎng)率為100%。3、房屋建筑養(yǎng)護(hù)范圍在充分分析物業(yè)的建筑特點(diǎn)及功能結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，我們確立了房屋本體維修養(yǎng)護(hù)范圍：承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、梁、屋頂、柱等）、房屋的抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、內(nèi)外墻面、樓梯間、公共通道、門(mén)廳及公共屋面等部位的維修和養(yǎng)護(hù)。（電梯、消防設(shè)施、本體上下水管道等設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)詳見(jiàn)機(jī)電設(shè)備管理內(nèi)容。）五、 房屋建筑管理的計(jì)劃對(duì)房屋本體及公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)管理，我們堅(jiān)持以預(yù)防為主的計(jì)劃性維修保養(yǎng)和應(yīng)急性的修繕養(yǎng)護(hù)相結(jié)合的原

10、則，編制科學(xué)性和操作性強(qiáng)的修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。房屋本體維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目時(shí)間間隔次數(shù)維修養(yǎng)護(hù)內(nèi)容1地基基礎(chǔ)半年一1.檢查地基有無(wú)超過(guò)允許范圍的不均勻沉降。2.檢查基礎(chǔ)有無(wú)開(kāi)裂、破損，勒腳有無(wú)破損。每季一1了解房屋內(nèi)有無(wú)發(fā)現(xiàn)白蟻，檢查公共部位有無(wú)白蟻，發(fā)現(xiàn)蟻害，及時(shí)報(bào)進(jìn)行防治。每年一1檢查房屋基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)性能是否完好以及地基沉降總量情況。2承重結(jié)構(gòu)梁每季一1檢查有無(wú)變形、裂縫、腐蝕。每年一1檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。板每季一1檢查有無(wú)彎曲變形、裂縫、腐蝕。每年一1檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。柱每季一1檢查有無(wú)傾斜，變形、裂縫、腐蝕。每年一1檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。承重墻每季一1檢查有無(wú)孔洞、裂縫、腐蝕

11、。每年一1檢查整體結(jié)構(gòu)性能是否完好。備注：對(duì)于承重結(jié)構(gòu)各部件，若出現(xiàn)因設(shè)計(jì)或不可抗拒因素引起的嚴(yán)重?fù)p壞，我們委托專(zhuān)家進(jìn)行分析、計(jì)算，擬訂維修方案，由專(zhuān)業(yè)公司實(shí)施處理。3非承重墻每月一1檢查墻體是否平直、有無(wú)裂縫、孔洞、風(fēng)化等缺陷。每年一2檢查墻體結(jié)構(gòu)性能是否完好。4屋面每周一1.清掃、沖洗屋面。2.檢查雨水口有無(wú)堵塞，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)疏通。3.檢查屋面有無(wú)積水。4.檢查伸縮縫油膏有無(wú)變硬疏松、是否開(kāi)裂、脫邊，發(fā)現(xiàn)異常即時(shí)修復(fù)。5.檢查隔熱層，有無(wú)空洞、起鼓、滲漏，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修復(fù)。 6.發(fā)現(xiàn)涂料防水層破損、老化造成屋面滲漏的，及時(shí)修復(fù)或更換。7.檢查避雷網(wǎng)有無(wú)脫焊和間斷，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)補(bǔ)焊。每月1對(duì)

12、不銹鋼避雷網(wǎng)上不銹鋼油。每季一1油漆圓鋼避雷網(wǎng)。每年一1.全面修補(bǔ)隔熱層板，重新勾縫。2.檢修屋面防水層。3.檢查伸縮縫嵌填油膏是否完整。4屋面(續(xù))備注每年雨季對(duì)屋面進(jìn)行仔細(xì)檢查，及時(shí)消除涂料防水層破損、老化的狀況，以及沉降縫、伸縮縫的老化、滲漏情況。5樓地面每季一1檢查樓地面是否平整完好，有無(wú)空鼓和破裂。2檢查地面飾面材料有無(wú)松脫、空鼓、破損，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。3更換大面積松脫、破損的地面飾面材料。4對(duì)花崗石進(jìn)行拋光、晶面、打蠟處理。每年一1檢查樓地面面結(jié)構(gòu)功能的完好性。6樓梯每半年一1.檢查扶手、踏步有無(wú)損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。2.補(bǔ)換損壞的花崗石地板。3.修復(fù)空鼓的花崗石地板。每年一1

13、.油漆扶手。2.對(duì)空鼓、開(kāi)裂、損壞的地磚予以修復(fù)或更換。7公共通道每周一1.檢查地面有無(wú)起砂、空鼓、開(kāi)裂、松脫；發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)修復(fù)。2.公共通道及門(mén)廳的墻面有無(wú)污跡和剝落，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)處理。每半年一1.檢查扶手、踏步有無(wú)損壞，發(fā)現(xiàn)異常隨時(shí)修復(fù)。2.補(bǔ)換損壞的花崗石地板。3.修復(fù)空鼓的花崗石地板。每年一1.油漆扶手。2.對(duì)空鼓、開(kāi)裂、損壞的花崗石地板予以修復(fù)或換。8內(nèi)墻面涂料、石土質(zhì)塊材每月一1修補(bǔ)內(nèi)墻面裂縫、起鼓、脫落部分。2處理內(nèi)墻面變色現(xiàn)象。3.處理內(nèi)墻面局部滲漏。4.更換破損的石土質(zhì)塊材。每季一1處理內(nèi)墻面大面積滲漏。每年一1雨季對(duì)客戶(hù)窗臺(tái)進(jìn)行密封維護(hù)檢查，杜絕雨水侵入。備注內(nèi)墻面每3年翻

14、新一次。9吊頂每周一1檢查有無(wú)擦、劃、刮、踏壞，發(fā)現(xiàn)損壞及時(shí)修補(bǔ)。每月一2加強(qiáng)防水、防腐、防裂、防脹、防霉變工作，發(fā)現(xiàn)有水浸、腐爛、脹裂、霉變的部分及時(shí)修復(fù)。10門(mén)窗每月一1檢查木門(mén)門(mén)扇有無(wú)松動(dòng)、下垂、翹曲變形、霉變和腐朽。2門(mén)轉(zhuǎn)軸或摩擦磨損部位加潤(rùn)滑油。3（塑）鋼門(mén)窗、鋁合金門(mén)窗有無(wú)變形、生銹。每半年一1更換門(mén)窗的易磨損部件。定期養(yǎng)護(hù)計(jì)劃表類(lèi)別周期序號(hào)檢 查 內(nèi) 容房屋 本體共用設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)二年1瓷磚外墻面，清洗一次2室外墻體噴涂、全面噴涂一次二年大理石條磚、瓷面磚墻體、墻面清洗一次三年1室內(nèi)樓道、樓梯墻面修補(bǔ)、粉刷或噴涂一次2頂棚全面保養(yǎng)、粉刷一次3樓梯、扶手全面修補(bǔ)、刷漆一次4雨污水管四

15、年油漆一次二年1天面鐵欄、避雷帶、公共防盜網(wǎng)油漆一次2木門(mén)、窗油漆一次3木門(mén)、鐵門(mén)、防火門(mén)、鋁合金窗、百葉窗、木窗4信報(bào)箱每年刷漆一次（不銹鋼材料例外）5房屋標(biāo)識(shí)（棟號(hào)、單元號(hào)、樓層號(hào)）重噴寫(xiě)一次（不銹鋼材料例外）備注1、基礎(chǔ)設(shè)施在三年內(nèi)正常情況下不做計(jì)劃大維修，加強(qiáng)例行巡查，發(fā)現(xiàn)意外情況及時(shí)處理2、保養(yǎng)情況填入維修與服務(wù)聯(lián)系單。六、 房屋建筑管理的實(shí)施我方根據(jù)日常巡視檢查的結(jié)果，制訂房屋建筑的修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃。1、維修養(yǎng)護(hù)實(shí)施細(xì)則根據(jù)日常巡視檢查的結(jié)果，由我方組織專(zhuān)業(yè)人員實(shí)施房屋建筑的日常零星維修養(yǎng)護(hù)工作。每年對(duì)房屋建筑的使用情況作一次全面的鑒定，據(jù)此制訂年度修繕養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案。另外，遇臺(tái)風(fēng)、暴雨等惡劣天氣，對(duì)房屋建筑的基礎(chǔ)、外墻、屋面等易受直接影響的結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面檢查，根據(jù)檢查結(jié)果制