(新)新金山項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃

1、【精品文檔】如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除，僅供學(xué)習(xí)與交流(新)新金山項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃.精品文檔.新金山項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃第一節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的大體概況與投資經(jīng)營(yíng)方案一、 新金山項(xiàng)目概述1、 項(xiàng)目概況：該項(xiàng)目位于唐家灣情侶北路（南段）南側(cè)、金山總部基地東側(cè)，經(jīng)珠海市規(guī)劃國(guó)土局批準(zhǔn)，用地功能為住宅（二類），實(shí)際建設(shè)用地面積20000平方米，計(jì)容積率建筑面積率為50000平方米。出讓年限為住宅70年。該地塊最終以樓面地價(jià)5,000元/平方米，總地價(jià)250,000,000元。（表1） 【項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】?jī)?nèi)容指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)建設(shè)地點(diǎn)唐家灣情侶北路（南段）南側(cè)、金山總部基地東側(cè)規(guī)劃總用地面積2

2、0000m2總建筑面積59000m2計(jì)容積率面積50000m2建筑密度18%建筑容積率2.5住宅面積50000m2綠地率40%地下室面積9000m2居住總戶數(shù)600戶根據(jù)上述規(guī)劃經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，計(jì)容積率總建筑面積50000m2，另外不計(jì)容積率之地下室建筑面積6000m2，共 530個(gè)車位，項(xiàng)目總建筑面積56000m2，擬建15棟10層住宅（二類）。二、 項(xiàng)目投資方案（一）投資組合方式在房地產(chǎn)開發(fā)中，大量的資金周轉(zhuǎn)使開發(fā)商很難單憑自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)，本項(xiàng)目總投資（含貸款建設(shè)期利息）為 40737.44萬元，整個(gè)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期為2年，是一個(gè)建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入量大的建設(shè)項(xiàng)目。所以，一般采用投資的多

3、種組合運(yùn)用，一方面可減低融資的壓力，有助資金的流通；另一方面可相對(duì)降低開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)，使項(xiàng)目順利開發(fā)。 本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是自有資金，二是向銀行貸款，三是預(yù)售收入用于投資部分。資金動(dòng)作方式如下：自有資金全部用于投資；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資，初步估算按銷售收入 5733.43萬元 計(jì)算；此外還缺少的資金，則向銀行借貸。本項(xiàng)目開發(fā)總投資（含貸款利息）共計(jì) 40737.44 萬元，自有資金25000萬元，占總投資的61.37%，銷售收入再投入用于投資合計(jì) 5733.43萬元，另需貸款額合計(jì) 10000萬元。（二）資金動(dòng)作方式 在項(xiàng)目的前期，將匯集到的自有資金用于支付土

4、地使用權(quán)出讓金和前期工程費(fèi)；在獲取土地使用權(quán)后，可將其向銀行或金融機(jī)構(gòu)抵押以獲取銀行抵押貸款，用于地上建筑物建設(shè)；當(dāng)住宅樓建設(shè)完成了主體工程后就可進(jìn)行銷售，銷售收入再加上用其它方式籌措到的資金，就可將整個(gè)項(xiàng)目投資完成。1、自有資金 整個(gè)項(xiàng)目的自有資金為25000萬元，占總投資的 61.37 % ，分2年投入。詳見表2 （表2 ） 自有資金年度投入表 (單位:萬元)第一年第二年15800.5059199.4952、銀行貸款 銀行長(zhǎng)期貸款共有二筆，共計(jì)10000萬元，占總投資 24.55% ；從第一年起到第二年止每年借一筆。(表:6-1-3) 銀行貸款年度投入表 (單位:萬元)第一年第二年0100

5、00 3、銷售收入再投入。 銷售收入再投入按銷售收入的 5.9% 計(jì)算，從項(xiàng)目有銷售收入最后第三年開始，直到項(xiàng)目建設(shè)經(jīng)營(yíng)期結(jié)束，上半年為整個(gè)銷售收入的0 ,下半年為整個(gè)銷售收入的5.9%,總銷售收入再投入為5733.43萬元，占總投資的14.07%。(表:6-1-4) 銷售收入再投入年度投入表 (單位:萬元)第三年上半年下半年05733.43第二節(jié) 項(xiàng)目投資估算及資金籌措計(jì)劃一、 新金山項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算（一）開發(fā)成本估算（1）土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷安置補(bǔ)償及前期工程費(fèi)的三通一平、各種稅費(fèi)，共計(jì)投入資金25000萬元人民幣。（2）前期工程費(fèi)：408.38萬元，詳見本項(xiàng)目前期工程費(fèi)

6、估算表（見表6）。（表6） 前期工程費(fèi)估算表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬元）1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)×3%211.2332可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×0.15%10.563水文、地質(zhì)、勘察費(fèi)建安工程費(fèi)×0.15%10.564籌建開辦費(fèi)建安工程費(fèi)×2.5%176.03合計(jì)408.38(3)建安工程費(fèi)：7041.1萬元。（見表7）（表7） 小高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià) (單位:萬元)工結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)墻體：蒸壓加氣混凝土砌塊外墻裝飾：紙皮磚程層數(shù)（地下/裙樓/塔樓）：11F屋面：無機(jī)保溫砂漿保溫土方運(yùn)距：特地下室層高/裙樓層高/標(biāo)準(zhǔn)層高：3

7、.1m門窗：鋁合金門窗樁、基礎(chǔ)：征建筑面積：樓地面：水泥砂漿找平經(jīng)工程造價(jià)（元）單方造價(jià)（元/m²）1408.22 主體工程直接費(fèi)（元）采用計(jì)價(jià)依據(jù)2010定額計(jì)價(jià)濟(jì)分部分項(xiàng)工程地基與基礎(chǔ)工程主體工程裝飾工程給排水工程強(qiáng)弱電工程通風(fēng)空調(diào)工程其它指分項(xiàng)造價(jià)（元）2746932.86 1225403.57 83069.41 251150.42 標(biāo)單方造價(jià)（元/m²）898.23 400.70 27.16 82.13 占總造價(jià)比例（%）63.7828.451.935.83主材消耗量人工（工日）鋼筋（T）枋板材（m³）混凝土（m³）模板（m²）水泥（T

8、）砂（m³）15025.74 177.11 38.62 1180.03 11529.75 196.13 480.59 價(jià)格（元）84.00 5526.00 1207.00 539.00 57.63 480.00 95.00 單位消耗量4.91 0.06 0.01 0.39 3.77 0.06 0.16 工程開工日期：工程竣工日期：材料采用時(shí)間：附注小高層建安工程費(fèi)用組成每平方米建筑面積造價(jià)1408.22元/平方米建安工程費(fèi)： 小高層建安工程費(fèi)=1408.22×50000=7041.1萬元（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（紅線內(nèi)外工程費(fèi)）：858.26萬元，（詳見表7）。（表：6-3-3）

9、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)金額（萬元）1供電工程65萬元/公項(xiàng)×20000=1301302供水工程15萬元/公項(xiàng)×20000=30303電信工程7萬元/公項(xiàng)×20000=14144煤氣工程7萬元/公項(xiàng)×20000=14145綠化工程5.4萬元/公項(xiàng)×20000=10.810.86道路工程42.13萬元/公項(xiàng)×20000=84.2684.267排水工程37.6萬元/公項(xiàng)×20000=75.275.2合計(jì)500+358.26=858.26858.26注：本項(xiàng)目是一個(gè)高綠化花園小區(qū)，在原來的綠化成本內(nèi)再增加5

10、00萬建設(shè)中心花園（5）公建配套設(shè)施費(fèi)：1310萬元,詳見表:6-3-4（表8） 公建配套設(shè)施費(fèi)估算表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（平方米）單價(jià)（元/平方米）金額（萬元）1幼兒園100015001502衛(wèi)生院100014001403文化活動(dòng)中心150017002554物業(yè)管理處2001300265會(huì)所300017002106公廁10015005107垃圾壓縮站2001300268變電站120015001809煤氣調(diào)壓站5016008合計(jì)1310（6）開發(fā)期間稅費(fèi)：890.67萬元,詳見表9。（表9） 開發(fā)期間稅費(fèi)一覽表 (單位:萬元)序號(hào)類別計(jì)算依據(jù)交納稅額（萬元）1配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建安工程

11、費(fèi)×6%422.472建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)建安工程費(fèi)×0.4%28.163供水管網(wǎng)補(bǔ)償費(fèi)住宅：0.3T/人,600元/T住宅:43.24供電用電負(fù)荷費(fèi)住宅:4KVA/戶,480/KVA住宅:115.25其他建安工程費(fèi)×2%140.826物業(yè)管理基金建安工程費(fèi)×2%140.82合計(jì)890.67(7)不可預(yù)見費(fèi)。288.53萬元,取上面1-5項(xiàng)之和的3%不可預(yù)見費(fèi)=（0+408.38+7041.1+858.26+1310）×3%=288.53萬元（注：第一項(xiàng)土地使用權(quán)出讓金為政府公布數(shù)據(jù)，不存在不可預(yù)見性）（8）開發(fā)成本。35656.27萬元,以

12、上1-7項(xiàng)小計(jì):開發(fā)成本=25000+408.38+7041.1+858.26+1310+890.67+288.53=35796.94萬元二、開發(fā)費(fèi)用估算1、管理費(fèi)用：1038.53萬元,取上面1-5項(xiàng)之和的3%(25000+408.38+7041.1+858.26+1310) ×3%=1038.53萬元2、銷售費(fèi)用：2893.95萬元,詳見表10。（表10） 銷售費(fèi)用估算表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)計(jì)價(jià)（萬元）1廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)(96465)銷售收入×1%964.652銷售代理費(fèi)(96465)銷售收入×1%964.653其他銷售費(fèi)用(96465)銷售收

13、入×1%964.65合計(jì)2893.953、財(cái)務(wù)費(fèi)用：1004.01萬元,詳見貸款還本付息表4、開發(fā)費(fèi)用：4936.49萬元,前面1-3項(xiàng)之和三、總成本費(fèi)用匯總及分?jǐn)偙肀卷?xiàng)目的總成本費(fèi)用詳見投資成本費(fèi)用估算匯總表（表：6-3-7）（表： 6-3-7） 投資成本費(fèi)用估算匯總表 (單位:萬元)成本項(xiàng)目總額（萬元）1開發(fā)成本 35796.94（1）土地成本25000（2）前期工程費(fèi)408.38（3）建安工程費(fèi)7041.1（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)858.26（5）公建配套設(shè)施1310（6）開發(fā)期間稅費(fèi)890.67（7）不可預(yù)見費(fèi)288.532開發(fā)費(fèi)用4938.49（1）管理費(fèi)用1038.53（2）銷售

14、費(fèi)用2893.95（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用 1004.01 3合計(jì) 40733.43注：投資分?jǐn)偟脑瓌t：總原則：所有的總投資均應(yīng)分?jǐn)偟娇墒郏勺猓┑拿娣e中去。細(xì)則：（1）按計(jì)算投資的各項(xiàng)成本來分?jǐn)?（2）各分項(xiàng)中能按各功能使用容量來分?jǐn)偟陌锤鞴δ苁褂萌萘糠謹(jǐn)?（3）若不能按使用數(shù)量或容量來分?jǐn)偅瑒t按各功能的面積比例來分?jǐn)?（4）各種稅費(fèi)中與工程有關(guān)的按同一分項(xiàng)功能工程成本比例分?jǐn)?，同工程無關(guān)的按功能面積比例分?jǐn)?（5）與工程無關(guān)的分項(xiàng)按各功能面積比例分?jǐn)偹?、資金籌措、投資計(jì)劃及借款利息 （1）資金籌措與投資計(jì)劃本項(xiàng)目開發(fā)投資的資金來源有三個(gè)渠道：一是企業(yè)自有資金，二是銀行貸款，三是銷售房收入用于投資部分

15、。本項(xiàng)目開發(fā)商投入自有資金25000萬元作為啟動(dòng)資金，另需向銀行貸款 10000萬元用于投資，剩余部分5733.43萬元由銷售房收入補(bǔ)充，總投資為40733.43萬元，詳細(xì)投資見計(jì)劃與資金籌措表（表：6-3-8）（表：6-3-8 ） 投資計(jì)劃與資金籌措表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期201520161投資總額40733.4315310.50525422.92511建設(shè)投資 39729.4214820.50524908.915111土地成本250001250012500112前期工程費(fèi)408.38300108.38113建安工程費(fèi)7041.107041.1114基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)858.2608

16、58.26115公建配套設(shè)施費(fèi)131001310116開發(fā)期間稅費(fèi)890.67400490.67117不可預(yù)見費(fèi)288.53144.265144.265118管理費(fèi)1038.53519.265519.265119銷售費(fèi)用2893.951446.9751446.97512貸款利息1004.0101004.0113流動(dòng)資金0002資金籌措40733.4315800.50524932.92521自有資金2500015800.5059199.49522借款1000001000023銷售收入再投入5733.4305733.43（2）貸款本金的償還及利息支付 長(zhǎng)期借款采用每年本金等額償還方案，最后1年還清

17、，從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年開始計(jì)算。詳見貸款還本付息表。（央行2000年9月起執(zhí)行的貸款利率：4.9%）（表：6-3-9） 貸款還本付息結(jié)算表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營(yíng)期-第一年第二年1借款還本付息1.1年初借款累計(jì)-第一筆借款本年借款100001000010490本年應(yīng)計(jì)利息1004.01490514.01年底還本付息11004.01-11004.01年末借款累計(jì)10490013借款匯總年初借款累計(jì)-0-本年借款1000010000-本年應(yīng)計(jì)利息1004.01490514.01年底還本付息11004.01011004.01年末借款累計(jì)-2借款還本付息的資金來源2.1投資回收-1100

18、4.01注：1、貸款利率為4.9%; 2、當(dāng)年利息=（年初借款本息累計(jì)+當(dāng)年借款/2）×年利率第三節(jié) 項(xiàng)目銷售和租賃收入測(cè)算一、住宅銷售單價(jià)的確定（一）用房地產(chǎn)市場(chǎng)比較法確定銷 售價(jià)格上限（平均價(jià)格）詳細(xì)見本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位與策略部分：由上次測(cè)算可知道本項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格為：9700元/平方米（二）建議銷售測(cè)算單價(jià)為了方便計(jì)算本項(xiàng)目的銷售總額，我們?nèi)?700元/平方米為計(jì)算單價(jià)（三）總銷售收入的確定根據(jù)估算出來的結(jié)果，確定住宅部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的第二年中開始出售，整個(gè)銷售過程大概分四批進(jìn)行，住宅部分分別為10%、20%、30%、40%，價(jià)格分別為：9700、9900、10100、10300，銷

19、售率100%；商鋪部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年中開始出售，整個(gè)銷售過程分二批進(jìn)行，車位部分從建設(shè)經(jīng)營(yíng)期第三年中開始出售，整個(gè)銷售過程分二批進(jìn)行，車位部分分別為：50%、20%，價(jià)格分別為：15萬/個(gè)，銷售率70%。按照上述確定的每年出售比例和銷售單價(jià)，計(jì)算實(shí)際銷售總收入。（詳細(xì)見表：6-4-5）（表：6-4-1） 住宅銷售總收入預(yù)測(cè) (單位:萬元)項(xiàng)目可銷售面積建議銷售單價(jià)（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批10% 900097008730第二批20% 18000990017820第三批30% 270001010027270第四批40% 360001030037080合計(jì)90900（表：6-4-3）

20、 車位銷售總收入預(yù)測(cè) (單位:萬元)項(xiàng)目可銷售個(gè)數(shù)建議銷售單價(jià)（萬/個(gè)）銷售收入（萬元）第一批50%比例265153975第二批20%比例106151590合計(jì)5565（表：6-4-5） 全部銷售收入分批比例預(yù)測(cè) (單位:萬元)銷售計(jì)劃建設(shè)經(jīng)營(yíng)期年收入(萬元)合計(jì)批數(shù)比例面積201520162017上半年下半年上半年下半年110% 900087308730220%180001782017820330%270002727027270440%360003708037080750%車位26539753975820%車位10615901590合計(jì)873017820312453867096465注：1、

21、項(xiàng)目銷售計(jì)劃1.1銷售的政策限定1.1.1根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的商品房銷售政策商品房銷售管理辦法（2001年6月1日?qǐng)?zhí)行）中規(guī)定,房地產(chǎn)項(xiàng)目須投資達(dá)到總投資的百分之二十五后方后預(yù)銷售,南寧市一般的執(zhí)行原則是工程形象達(dá)二層以上時(shí)發(fā)給商品房預(yù)售許可證。1.1.2 按現(xiàn)行的中國(guó)中行的住房信貸政策,對(duì)于多層建筑須主體封頂、高層建筑達(dá)主體三分之二工程形象進(jìn)度時(shí)，可以辦理按揭手續(xù)并向開發(fā)商支付按揭款項(xiàng)。1.1.3 根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)計(jì)劃安排,每一流水片達(dá)到預(yù)售條件時(shí),應(yīng)在該流水片開工后的第二季,達(dá)到銀行按揭款支付的條件是,應(yīng)是該流水片動(dòng)工后的第三季。1.2銷售計(jì)劃設(shè)計(jì)1.2.1 按珠海市目前行業(yè)的慣例,初步考慮本項(xiàng)目每

22、流水片在開工后第二季取得預(yù)售許可證后開始住宅正式對(duì)市場(chǎng)發(fā)售期房。1.2.2 根據(jù)本項(xiàng)目的區(qū)位及項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力分析,每一流水片在開始預(yù)售后，前兩季為期房，后兩季為準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房，根據(jù)南寧市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)及消費(fèi)者對(duì)期房現(xiàn)房的不同接受程度，我們?cè)O(shè)定每一流水片從開始預(yù)售的首季開始，一年內(nèi)完成銷售。 1.2.3 根據(jù)項(xiàng)目的開發(fā)和銷售進(jìn)程，車庫在銷售的項(xiàng)目取得預(yù)售證或者項(xiàng)目成為準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)開始發(fā)售，并在每個(gè)流水片的最后一個(gè)季度中銷售。二、車庫租賃單價(jià)的確定（一）采用市場(chǎng)比較法確定租賃價(jià)格（平均價(jià)格）根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格定位策略部分，我們可知本項(xiàng)目的車位月租賃單價(jià)為：250元/個(gè)售時(shí)的單價(jià)：15萬元/個(gè)。（見表：

23、6-4-7）（注：假設(shè)車位出租在第五年開始，在24年末轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售價(jià)格為15萬元/個(gè)）（表：6-4-7） 車位出租計(jì)劃和出租收入估算表 （單位：千元）序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng) 營(yíng) 期12345678910111213141516171819202122231可出租個(gè)數(shù)0001592單位租金(元/個(gè).月)0002002002002002002002502502502502503003003003003003503503503503可能的毛租金收入(萬元)00038383838383848484848487272727272848484844出租率(%)0006570758085909090909090

24、95959595951001001001005有效毛租金(萬元)00025272930323443434343436868686868848484846轉(zhuǎn)售單價(jià)(元/個(gè))150007轉(zhuǎn)售收入(萬元)2398合計(jì)1307萬元第五節(jié) 建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、 稅金計(jì)算1、住宅銷售稅金及附加估算：詳見住宅銷售稅金及附加估算表（表：6-5-1） 住宅部分銷售稅金及附加表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期合計(jì)2015201620171銷售收入02655069915964652銷售稅金及附加(17.55%)04659.52512270.0816929.612.1營(yíng)業(yè)稅(5%)01327.5349

25、5.754823.252.2城市維護(hù)建設(shè)稅(0.35%)092.925244.7337.632.3教育附加稅(0.15%)039.825104.87144.72.4房地產(chǎn)稅(12%)031868389.811575.82.5交易印花稅（0.05%）013.27534.9648.232、車位租賃稅金及附加估算：詳見車位租賃稅金及附加估算表（表：6-5-3） （表：6-5-3） 車位租賃稅金及附加 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)期經(jīng) 營(yíng) 期1234567891011121314151617181920212223轉(zhuǎn)售1租賃(轉(zhuǎn)售)收入00025272930323443434343436868686

26、86884848484239萬元2租賃稅金及附加(17.55%)0004.44.75.15.35.66.07.57.57.57.57.511.911.911.911.911.914.714.714.714.7422.1營(yíng)業(yè)稅(5%)0001.31.41.51.51.61.72.22.22.22.22.23.43.43.43.43.44.24.24.24.2122.2城市維護(hù)建設(shè)稅(0.35%)0000.090.090.100.100.110.120.150.150.150.150.150.240.240.240.240.240.290.290.290.290.842.3教育附加(0.15%)0

27、000.040.040.040.050.050.050.060.060.060.060.060.10.10.10.10.10.130.130.130.130.362.4交易印花稅（0.05%）0000.010.010.010.020.020.020.020.020.020.020.020.030.030.030.030.030.040.040.040.040.122.5房地產(chǎn)稅（12%）00033.23.53.63.84.15.25.25.25.25.28.28.28.28.28.210.110.110.110.128.7二、 損益表與靜態(tài)盈利分析1、住宅部分損益表。（表：6-5-4） 住宅部

28、分損益表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期2015201620171銷售收入96465026550699152總成本費(fèi)用40733.43015800.50524932.9254銷售稅金及附加16929.6104659.52512270.085利潤(rùn)總額38801.96506089.9732711.9956所得稅(33%)12804.6502009.6910794.967稅后利潤(rùn)25997.31504080.2821917.0358盈余公積金(1%)36.21220408.0282191.70359可分配利潤(rùn)23397.583503672.25219725.3315投資利潤(rùn)率95.26

29、%-投資利稅率23.88%-資金本利潤(rùn)率155.2%-評(píng)價(jià)指標(biāo)：（1）住宅部分投資的投資利潤(rùn)率=（利潤(rùn)總額/總投資額）×100%= (38801.965/40733.43) ×100%=95.26%（2）住宅部分投資的投資利稅率=（利稅總額/總投資額）×100%=(5404.8+498.38+3104.93)/ 37725.35×100%=23.88%（3）住宅部分資金的投資利潤(rùn)率=（利潤(rùn)總額/住宅部分自有資金）×100%=(38801.965/25000) ×100%=155.2%本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較

30、，可以接受，故項(xiàng)目可行。3、 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評(píng)價(jià)的主要依據(jù)是國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部頒發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)，參照我國(guó)新的財(cái)會(huì)制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際情況，分別計(jì)算全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。由于本項(xiàng)目為租售并舉的項(xiàng)目，所以要運(yùn)用多個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)來進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)，主要評(píng)價(jià)指標(biāo)有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）及項(xiàng)目動(dòng)、靜態(tài)回收期等指標(biāo)。評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算過程詳見住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：6-5-5）、住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表（表：6-5-7） 注：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。反映出項(xiàng)

31、目所占用資金的盈利率，即反映出項(xiàng)目的盈利能力。當(dāng)FIRR大于基準(zhǔn)收益率時(shí)，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率Ic將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。是考察項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)盈利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，凈現(xiàn)值大于或等于零的項(xiàng)目是可以考慮接受的。建議選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率，本項(xiàng)目貸款利率為4.9% .1、 住宅全部投資現(xiàn)金流量表（表：6-5-5） 住宅部分全部投資現(xiàn)金流量表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期2005200620071現(xiàn)金流入0265506991511銷售收入0265506991512其他現(xiàn)金流入0

32、002現(xiàn)金流出015310.50525422.92521建設(shè)投資014820.50524908.91522土地增值稅00023銷售稅金及附加04659.52512270.0824所得稅02009.6910794.963凈現(xiàn)金流(入-出）011239.49544492.0754累計(jì)凈現(xiàn)金流011729.49545006.0855折現(xiàn)凈現(xiàn)金流0-11757.7519909.566累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-4910.61-16668.363241.27稅前凈現(xiàn)金流-5234-13928.6329504.78稅前累計(jì)凈現(xiàn)金流-5307.28-18807.1210697.589稅前折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-4842.81-

33、11941.5621828.5210稅前累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流-4910.61-16852.1674976.353評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后-財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）4976.3533241.2-財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率38.33%38.23%-投資回收期（靜態(tài)）2.6372.706-投資回收期（動(dòng)態(tài)）2.7552.837-（表：6-5-7） 住宅部分自有資金現(xiàn)金流量表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目名稱建設(shè)經(jīng)營(yíng)期2005200620071現(xiàn)金流入0265506991511銷售收入0265506991512其他現(xiàn)金流入0002現(xiàn)金流出022469.7249001.67521自有資金015800.5059199.19522銷售收入

34、再投入005733.4323償還貸款本金001000024償還貸款利息001004.0125銷售稅金及附加04659.52512270.0826土地增值稅00027所得稅02009.6910794.963凈現(xiàn)金流010749.49544982.0754累計(jì)凈現(xiàn)金流0-1064.8253440.9655折現(xiàn)凈現(xiàn)金流0-912.9163333.52766累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流0-912.9162420.6116評(píng)價(jià)指標(biāo)稅后備注財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（I=8%）2420.6116由于本項(xiàng)目的內(nèi)部收益率大于8%,所以項(xiàng)目可行性!財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率38.48%投資回收期（靜態(tài)）（年）2.41投資回收期（動(dòng)態(tài)）（年）2.27整

35、理上表（表：6-5-5）得評(píng)價(jià)指標(biāo): （詳見表：6-5-8）（表：6-5-8） 評(píng)價(jià)指標(biāo) (單位:萬元)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)4976.3533241.2財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率38.33%38.23%投資回收期(靜態(tài))2.6372.706投資回收期(動(dòng)態(tài))2.7552.837由上述指標(biāo)可以看出,本項(xiàng)目住宅全部投資的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均為一較大的正值,稅前稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率均大于貼現(xiàn)率8%,投資回收期也滿足項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)期限的要求,故本項(xiàng)目住宅部分投資可行2、住宅自有資金投資現(xiàn)金流量表評(píng)價(jià)指標(biāo)稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(I=8%)2420.6116財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率38.48%投資回收期(靜態(tài))2.41投資回收

36、期(動(dòng)態(tài))2.27稅后靜態(tài)、動(dòng)態(tài)投資回收期都在項(xiàng)目投資的第二年和第三年之間，回收投資資金的速度還是比較快的。由上述的指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目住宅自有資金投資可行。四、資金來源與運(yùn)用表的貸款償還能力分析資金來源與運(yùn)用表集中體現(xiàn)了項(xiàng)目自身平衡的生存能力，是財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的重要依據(jù)。本項(xiàng)目的資金來源與運(yùn)用如住宅銷售部分資金來源與運(yùn)用表（表：6-5-10）本項(xiàng)目住宅銷售和商鋪與車位租賃每年都有盈余的資金，也就是說，每年的資金流入大于資金流出，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的貸款償還能力和自身平衡力。故本項(xiàng)目?jī)煞桨缚尚?。詳見資金來源與運(yùn)用表。（表：6-5-10） 住宅部分資金來源與運(yùn)用表 (單位:萬元)序號(hào)項(xiàng)目名稱經(jīng) 營(yíng) 期20

37、05200620071資金來源042350.50589114.4951.1銷售收入026550699151.2自有資金015800.5059199.4951.3銀行借款00100001.4其他收入0002資金運(yùn)用021979.7258487.9652.1建設(shè)投資015310.50524418.9152.2借款還本付息0011004.012.3銷售稅金及附加04659.52512270.082.4土地增值稅0002.5所得稅02009.6910794.963盈余資金17661285.76512650.324累計(jì)盈余資金17663051.76515702.085第六節(jié) 福滿花園項(xiàng)目不確定性分析本項(xiàng)

38、目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率等。這些因素，受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會(huì)條件的影響，有可能發(fā)生變化，影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。一、盈虧平衡分析（一）住宅銷售部分盈虧平衡假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，則由計(jì)算可得，當(dāng)住宅銷售率為75.70%時(shí)，住宅全部投資利潤(rùn)率為零，也即投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率60%時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為75.70%，可見其風(fēng)險(xiǎn)程度較高。（二）結(jié)論本項(xiàng)目之所以住宅銷售部分的風(fēng)險(xiǎn)較大，而商鋪與車位租賃部分的風(fēng)險(xiǎn)明顯偏小,一方面原因是商鋪與車位租賃的經(jīng)營(yíng)期限較長(zhǎng),資金回收較慢,而

39、住宅銷售回收資金的速度較快,回收資金馬上又投入到項(xiàng)目的投資中去,減少了商鋪與車位的資金投入量,像貸款利息,全用住宅銷售收入來支付;另一方面,在項(xiàng)目建設(shè)成本分?jǐn)偵?由于商鋪與車位的成本價(jià)格較低,但本地段的商鋪與車位投資回報(bào)較大,這也使得本項(xiàng)目商鋪與車位租賃風(fēng)險(xiǎn)程度降低。二、敏感性分析影響本項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益主要確定性因素為開發(fā)成本、售價(jià)水平、銷售稅率、建設(shè)經(jīng)營(yíng)期的長(zhǎng)短。據(jù)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，開發(fā)成本項(xiàng)目中最有可能發(fā)生波動(dòng)變化的是建安工程費(fèi)和售價(jià)水平。因而，本項(xiàng)目敏感性分析針對(duì)全部投資的評(píng)價(jià)指標(biāo)（財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤(rùn)率），分別計(jì)算售價(jià)上下波動(dòng)5%、10%和建安工程費(fèi)上下波動(dòng)10%、20%時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)影響

40、。計(jì)算結(jié)果詳見敏感性分析表（表：6-6-1）（表：6-6-1） 全部投資敏感性分析 (單位:萬元)全部投資基準(zhǔn)方案售價(jià)變動(dòng)建安工程費(fèi)變動(dòng)-10%-5%5%10%-20%-10%10%20%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3241.21436.4662369.484235.925169.1367331.375098.948633.173-1599.207財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值升降幅度-55.68%-26.89%30.69%59.48%126.19%57.32%-80.46%-149.34%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率38.23%37.87%38.13%38.28%38.33%38.43%38.33%37.36%40.02%財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率升降幅度-0.9417%-0.262%0.1308%0.26157%0.52314%0.26157%-2.2757%-4.682%投資利潤(rùn)率14.33%13.19%17.87%27.24%31.93%40.56%30.13%13.32%6.45%投資利潤(rùn)率升降幅度-7.96%24.70%90.09%122.82%183.04%110.26%-7.05%55%由表中數(shù)據(jù)可得：（1）售價(jià)、建安工程費(fèi)的變動(dòng)對(duì)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的影響。售價(jià)下降5%、10%，將引起該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別下降-26.89%、-55.68%；當(dāng)售價(jià)下降17.7%時(shí)，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零，到達(dá)臨界點(diǎn)，此時(shí)