管理費(fèi)測(cè)算工作指引

1、.管理費(fèi)測(cè)算工作指引第一章測(cè)算前準(zhǔn)備工作一、了解當(dāng)?shù)胤煞ㄒ?guī)及管理費(fèi)測(cè)算的相關(guān)內(nèi)容與注意事項(xiàng)查詢當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理?xiàng)l例、 前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法等相關(guān)法律法規(guī)，明確管理費(fèi)的相關(guān)內(nèi)容與注意事項(xiàng)，主要如下：1、了解當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價(jià)，是否有最高價(jià)限制，是否強(qiáng)制性規(guī)定不可突破最高限價(jià)。若屬于強(qiáng)制性不可突破的， 應(yīng)在測(cè)算時(shí)以物業(yè)公司不虧損為原則對(duì)人員數(shù)量、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整與下浮。2、了解管理費(fèi)是否需要包含水電公攤費(fèi)用。管理費(fèi)的收取建議不包含水電公攤，若當(dāng)?shù)卣邚?qiáng)制性規(guī)定必須包含的，在進(jìn)行管理費(fèi)測(cè)算時(shí)須加入水電公攤的成本費(fèi)用。二、了解本項(xiàng)目的基本情況1、與地產(chǎn)公司總工室、工程部、營(yíng)

2、銷部聯(lián)系，通過項(xiàng)目總規(guī)圖、相關(guān)設(shè)計(jì)圖紙了解本項(xiàng)目基本情況，主要如下：項(xiàng)目物業(yè)類型，占地面積，總建筑面積，住宅建筑面積（洋房建筑面積，別墅建筑面積），商業(yè)建筑面積，項(xiàng)目綠化面積，人工湖面積，園區(qū)出入口數(shù)量，樓棟數(shù)量，樓宇層數(shù)，規(guī)劃戶數(shù)及入住人數(shù)，各種設(shè)施設(shè)備的數(shù)量及功率等（詳見附件一）。2、若項(xiàng)目屬于綜合性樓盤（同時(shí)包含洋房、別墅、商鋪等）應(yīng)：（1）對(duì)員工人力成本、保潔外包、綠化養(yǎng)護(hù)等費(fèi)用按區(qū)域獨(dú)立核算；（2）涉及所有區(qū)域的管理人員人力成本、公共設(shè)施設(shè)備、日常辦公、固定資產(chǎn)折舊、保險(xiǎn)等共用性費(fèi)用先一起按總額核算，然后按建筑面積比例 （洋房建筑面、別墅建筑面積、商鋪建筑面積分別占總建筑面積的百分比

3、）分?jǐn)倻y(cè)算。三、查詢當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)頁腳.通過網(wǎng)絡(luò)、電話等渠道了解當(dāng)?shù)嘏c物業(yè)管理有關(guān)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)收費(fèi)行情，主要如下：1、電梯、機(jī)械車位、消防系統(tǒng)、水泵、高低壓、中央空調(diào)、監(jiān)控系統(tǒng)、智能系統(tǒng)、熱交換站等專業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)的的市場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；2、垃圾清運(yùn)、四害消殺、化糞池清理、綠化養(yǎng)護(hù)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等專業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（詳見附件二） 。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況及市場(chǎng)價(jià)格確定本項(xiàng)目各種設(shè)施設(shè)備及專業(yè)服務(wù)的管理方式。第二章管理費(fèi)測(cè)算管理費(fèi)測(cè)算一般包含的常規(guī)內(nèi)容有：1、人力綜合成本； 2、清潔管理費(fèi)用；3、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 4、設(shè)備維護(hù)費(fèi)用； 5、秩序維護(hù)費(fèi)用； 6、日常辦公費(fèi)用； 7、固定資產(chǎn)折舊

4、費(fèi)用； 8、物業(yè)公司保險(xiǎn)費(fèi)用； 9、稅費(fèi)等。一、人力綜合成本測(cè)算（一）制定人員架構(gòu)及編制方案1、根據(jù)項(xiàng)目建筑面積等基本信息及集團(tuán)定崗定編原則制定客服中心人員架構(gòu)圖（詳見附件三）及編制方案。2、人員編制應(yīng)按樓盤成熟階段的人員崗位及人數(shù)制定，會(huì)所、六大中心、劇場(chǎng)等配合銷售的人員崗位及停車場(chǎng)管理崗位不納入測(cè)算范圍。（二）制定人員工資及福利標(biāo)準(zhǔn)1、人員工資標(biāo)準(zhǔn)參考當(dāng)?shù)毓べY水平結(jié)合集團(tuán)薪酬體系估算，一般按集團(tuán)相應(yīng)崗位的薪資標(biāo)準(zhǔn)起薪線計(jì)算。2、社保、公積金、餐補(bǔ)等福利性費(fèi)用按集團(tuán)要求標(biāo)準(zhǔn)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況估算，可參考前期介入物業(yè)服務(wù)協(xié)議中的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)（詳見附件四）制定。頁腳.表 1：人力綜合成本測(cè)算表所屬區(qū)域

5、（洋房 / 別墅部門職務(wù)人數(shù)工資福利月度合計(jì)/ 商鋪 / 公用性質(zhì)）客服中心總經(jīng)理 /副總經(jīng)理經(jīng)理 / 副經(jīng)理客服主管物業(yè)主管人事助理客服部行政助理資產(chǎn)管理員兼?zhèn)}管客服前臺(tái)客服收費(fèi)物業(yè)助理客服部合計(jì)經(jīng)理維修主管運(yùn)行主管上門維修技工公共維修技工工程部運(yùn)行技工電梯技工弱電技工消防技工暖通技工供配電技工工程部合計(jì)經(jīng)理消防主管中隊(duì)長(zhǎng)巡邏隊(duì)長(zhǎng)保安部巡邏隊(duì)大門秩序崗大門形象崗園區(qū)固定崗監(jiān)控中心園區(qū)巡邏崗保安部合計(jì)總 計(jì)洋房獨(dú)立區(qū)域人，人力成本元；共用性質(zhì)人力成本分?jǐn)傇缓嫌?jì)元。別墅獨(dú)立區(qū)域人，人力成本元；共用性質(zhì)人力成本分?jǐn)傇?；合?jì)元。頁腳.商鋪獨(dú)立區(qū)域人，人力成本元；共用性質(zhì)人力成本分?jǐn)傇?；合?jì)元。說明

6、：洋房區(qū)域共用性質(zhì)人力成本分?jǐn)?共用性質(zhì)總?cè)肆Τ杀?#215;洋房建筑面積/ 總建筑面積。別墅與商鋪以此類推。二、清潔管理費(fèi)用測(cè)算1、清潔管理費(fèi)用主要包括：保潔人員外包、垃圾清運(yùn)、日常消殺等費(fèi)用。2、按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格水平按平均每人每月費(fèi)用乘以清潔人數(shù)計(jì)算清潔人員外包費(fèi)用；一般為1300-1800 元/ 人 / 月；廣州區(qū) 40 萬左右（保潔 65-80 人左右）成熟樓盤清潔外包費(fèi)用約9-12 萬元 / 月。3、清潔外包一般按包工包料（人工、清潔物料、清潔用具、清潔機(jī)器購(gòu)置全部包含）計(jì)算費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。4、根據(jù)園區(qū)規(guī)劃入住戶數(shù)估算每月生活垃圾清運(yùn)費(fèi)用，一般可按 5 元 / 戶的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；廣州區(qū)40 萬

7、左右（ 4300 戶左右）成熟樓盤垃圾清運(yùn)費(fèi)約1.5-2.5萬元 /月。5、按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格水平按平均每次消殺費(fèi)用乘以園區(qū)每月消殺次數(shù)（一般為 2-4 次/月）計(jì)算日常消殺費(fèi)用。6、日常消殺中一般不包含白蟻專項(xiàng)消殺防治，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所在地區(qū)實(shí)際情況確定是否需要增加白蟻專項(xiàng)防治費(fèi)用。表 2：清潔管理費(fèi)用測(cè)算表序每月總區(qū)域劃區(qū)域費(fèi)用項(xiàng)目?jī)?nèi)容測(cè)算依據(jù)共用區(qū)域分號(hào)費(fèi)用分本區(qū)域費(fèi)用區(qū)域合計(jì)攤費(fèi)用人員外包費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)洋房保潔人員人工及清1清潔外包（含物料）元/別墅潔消耗物料費(fèi)用人×人/月。商鋪洋房2日常生活垃圾清運(yùn)清運(yùn)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)垃圾清運(yùn)元/戶× 戶。費(fèi)用園區(qū)四害消殺費(fèi)3用；白蟻專項(xiàng)消殺、消殺費(fèi)

8、用標(biāo)準(zhǔn)日常消殺元/ 次× 次/ 月。防治費(fèi)用根據(jù)地區(qū)實(shí)際需要進(jìn)行別墅商鋪洋房別墅商鋪合 計(jì)清潔管理總費(fèi)用元。洋房區(qū)域元；別墅區(qū)域元；商鋪區(qū)域元。說明：共用區(qū)域費(fèi)用按建筑面積比例分?jǐn)偅纾貉蠓壳鍧嵧獍墓灿脜^(qū)域分?jǐn)傎M(fèi)用= 共用區(qū)域清潔外包總費(fèi)用×洋房建筑面積/總建筑面積。別墅與商鋪以此類推。頁腳.三、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用測(cè)算1、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用主要包括：日常綠化維護(hù)人工、苗木補(bǔ)種、綠化工具、肥料及農(nóng)藥等費(fèi)用。2、綠化養(yǎng)護(hù)一般按照當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格水平按平均每平方米養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包工包料）乘以園區(qū)綠化面積估算總體綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。3、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用一般按1-1.5 元 / 的單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算。表 3：綠化

9、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用測(cè)算表序每月總區(qū)域劃區(qū)域費(fèi)用項(xiàng)目?jī)?nèi)容測(cè)算依據(jù)共用區(qū)域分號(hào)費(fèi)用分本區(qū)域費(fèi)用區(qū)域合計(jì)攤費(fèi)用日常綠化維護(hù)、苗綠化費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)洋房1綠化管理木補(bǔ)種、綠化工具、元/ ×項(xiàng)目綠化面別墅農(nóng)藥及肥料等費(fèi)用積 。商鋪合 計(jì)綠化養(yǎng)護(hù)總費(fèi)用元。洋房區(qū)域元；別墅區(qū)域元；商鋪區(qū)域元。說明：共用區(qū)域費(fèi)用按建筑面積比例分?jǐn)偅纾貉蠓烤G化養(yǎng)護(hù)的共用區(qū)域分?jǐn)傎M(fèi)用= 共用區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)總費(fèi)用×洋房建筑面積 /總建筑面積。別墅與商鋪以此類推。四、秩序維護(hù)費(fèi)用測(cè)算秩序維護(hù)費(fèi)用主要包括： 警用器材裝備 （巡更棒、對(duì)講機(jī)、滅火器、雪糕筒、隔離帶、消防作戰(zhàn)服、防毒面具、錄像機(jī)硬盤、夜間反光衣等）的維護(hù)及更新費(fèi)用等，根

10、據(jù)保安崗位數(shù)量及相關(guān)設(shè)備配置數(shù)量進(jìn)行估算。表 4：秩序維護(hù)費(fèi)用測(cè)算表頁腳.序每月總區(qū)域劃區(qū)域費(fèi)用項(xiàng)目?jī)?nèi)容測(cè)算依據(jù)共用區(qū)域分號(hào)費(fèi)用分本區(qū)域費(fèi)用區(qū)域合計(jì)攤費(fèi)用巡更棒、對(duì)講機(jī)、洋房根據(jù)保安崗位數(shù)量警用器材滅火器、雪糕筒、別墅1及相關(guān)設(shè)備配置數(shù)裝備隔離帶等維護(hù)、更量估算新費(fèi)用商鋪合 計(jì)秩序維護(hù)總費(fèi)用元。洋房區(qū)域元；別墅區(qū)域元；商鋪區(qū)域元。說明：共用區(qū)域費(fèi)用按建筑面積比例分?jǐn)?，如：洋房秩序維護(hù)的共用區(qū)域分?jǐn)傎M(fèi)用= 共用區(qū)域秩序維護(hù)總費(fèi)用×洋房建筑面積 /總建筑面積。別墅與商鋪以此類推。五、日常辦公費(fèi)用測(cè)算1、日常辦公費(fèi)用主要包括：辦公用水電、電話網(wǎng)絡(luò)通訊、報(bào)刊雜志、日常辦公用品、社區(qū)文化、對(duì)外

11、關(guān)系、交通差旅、招聘廣告、業(yè)務(wù)接待等費(fèi)用。2、日常辦公費(fèi)用可按項(xiàng)目實(shí)際情況結(jié)合下表參考標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算，也可按大約 100 元 / 人/ 月的總體辦公費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)乘以客服中心總?cè)藬?shù)進(jìn)行估算。表 5：日常辦公費(fèi)用測(cè)算表序每月總項(xiàng)目?jī)?nèi)容測(cè)算依據(jù)備注號(hào)費(fèi)用廣州區(qū) 40 萬左右（客服物業(yè)用房水、 電費(fèi)、綠水費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)元/ 噸×辦公用水每中心 130 人左右）的成熟樓1辦公用水電日噸×30 天；電費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)元盤辦公水費(fèi)約 5000-8000 元化用水費(fèi)/ 噸×辦公用電每日度×30天/ 月；辦公電費(fèi)約 2-3 萬元/月話費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)元/ 分鐘×平均每臺(tái)廣州區(qū) 40 萬左右（客服

12、電話網(wǎng)絡(luò)通前臺(tái)、辦公室固定電話中心 130 人左右）的成熟樓2每日通話分鐘×臺(tái)×30訊及網(wǎng)絡(luò)寬帶費(fèi)用盤電話網(wǎng)絡(luò)通訊約天 ；帶寬元/ 年/M3500-4000 元/ 月辦公室及客服中心報(bào)訂閱報(bào)紙份、雜志份，元一般按報(bào)紙 400 元/ 份/ 年，3報(bào)刊雜志訂閱 2-3 份估算，雜志按實(shí)紙、雜志訂閱費(fèi)用/ 年際需要估算打印機(jī)碳粉、 A4 紙等一般可按 5-10 元/人/ 月估4辦公用品日常辦公用品及耗材平均元/ 人/ 月×人數(shù)算的費(fèi)用外聯(lián)工作（居委、派出一般可按平均每月 3000 元5業(yè)務(wù)接待所等）接待用餐、物品按項(xiàng)目檔次與實(shí)際情況估算估算購(gòu)置費(fèi)用頁腳.大型節(jié)日晚會(huì)及與

13、業(yè)一般按大型節(jié)日6社區(qū)文化按項(xiàng)目檔次與實(shí)際情況估算10000-20000元/次，普通活主聯(lián)誼活動(dòng)費(fèi)用動(dòng) 3000 元/ 次估算7對(duì)外關(guān)系證件年審、評(píng)優(yōu)申請(qǐng)等按項(xiàng)目檔次與實(shí)際情況估算費(fèi)用其他臨時(shí)性交通差旅、招聘廣告、按項(xiàng)目所在區(qū)域與實(shí)際情況估8員工培訓(xùn)、綠植租擺等費(fèi)用算費(fèi)用合計(jì)日常辦公總費(fèi)用元。洋房區(qū)域元；別墅區(qū)域元；商鋪區(qū)域元。說明：日常辦公費(fèi)用不需計(jì)算共用區(qū)域費(fèi)用攤分，按園區(qū)整體費(fèi)用計(jì)算。洋房區(qū)域日常辦公費(fèi)用 = 園區(qū)日常辦公總費(fèi)用×洋房建筑面積/總建筑面積。別墅與商鋪以此類推。六、設(shè)備維護(hù)費(fèi)用測(cè)算1、設(shè)備維護(hù)費(fèi)用主要包括：電梯、機(jī)械車位、供配電、公共照明、供暖、給排水（含水景水泵

14、）、消防、監(jiān)控安防等各項(xiàng)設(shè)備系統(tǒng)的日常維護(hù)維修費(fèi)用。2、電梯日常維護(hù)維修費(fèi)用一般采用半包維保形式（物業(yè)公司出大額材料費(fèi)用，支付給維保單位的維保費(fèi)包含人工及小額材料費(fèi)用） ，一般 300-500 元/ 月；電梯年審費(fèi)用按當(dāng)?shù)卣|(zhì)監(jiān)局規(guī)定計(jì)算。3、除電梯外的供配電、公共照明、供暖設(shè)備、給排水、消防、監(jiān)控及安防等各項(xiàng)設(shè)備系統(tǒng)一般采用自行維保的形式。 自行維保的主要費(fèi)用為維修耗材， 費(fèi)用價(jià)格可參考廣州地區(qū) 40 萬左右的成熟樓盤每月約 2-5 萬元的維保費(fèi)用。4、若有單項(xiàng)設(shè)備系統(tǒng)外委維保的根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)外包價(jià)格水平估算。表 6：設(shè)備維護(hù)費(fèi)用測(cè)算表序項(xiàng)目?jī)?nèi)容測(cè)算依據(jù)每月總區(qū)域區(qū)域費(fèi)用號(hào)費(fèi)用劃分本區(qū)域共用

15、區(qū)域區(qū)域合費(fèi)用分?jǐn)傎M(fèi)用計(jì)1電梯維護(hù)電梯年檢及電梯日常維電梯共臺(tái)。維護(hù)費(fèi)用：元洋房護(hù)維修費(fèi)用/ 臺(tái)/月；年檢費(fèi)用：元/ 臺(tái)供配電變壓器、高低壓柜、發(fā)電變配電設(shè)備日常綜合維保費(fèi)洋房2元/ 月；變壓器安檢 元/ 臺(tái)/年，別墅系統(tǒng)機(jī)等日常維護(hù)費(fèi)用高壓柜安檢元/臺(tái)/ 年商鋪公共照明樓宇、園區(qū)公共區(qū)域照明節(jié)能燈個(gè)/ 使用壽命 1.5 年×洋房3別墅系統(tǒng)燈日常維護(hù)費(fèi)用單價(jià) 元/12 個(gè)月商鋪換熱站換熱系統(tǒng)日常維洋房4供暖系統(tǒng)建筑面積× 元/別墅護(hù)費(fèi)用商鋪5給排水水泵、給水管網(wǎng)、排污管水泵共臺(tái)，維護(hù)費(fèi)用平均洋房系統(tǒng)網(wǎng)等日常維護(hù)費(fèi)用元/ 臺(tái)/月；管網(wǎng)、閥門維保及零別墅頁腳.部件更換 元/ 月

16、商鋪化糞池清每年一至兩次，清理量車洋房6化糞池清掏費(fèi)用（m3）× 元/ 車（ m3）別墅理商鋪消防線路管網(wǎng)、 主機(jī)、防根據(jù)當(dāng)?shù)貙I(yè)維保單位的市場(chǎng)洋房7消防系統(tǒng)排風(fēng)系統(tǒng)、噴淋、煙感等別墅價(jià)格估算日常維護(hù)費(fèi)用商鋪監(jiān)控安防門禁、攝像、紅外線設(shè)備根據(jù)當(dāng)?shù)貙I(yè)維保單位的市場(chǎng)洋房8別墅系統(tǒng)等日常維護(hù)費(fèi)用價(jià)格估算商鋪合計(jì)秩序維護(hù)總費(fèi)用元。洋房區(qū)域元；別墅區(qū)域元；商鋪區(qū)域元。說明：電梯維護(hù)費(fèi)用只納入洋房區(qū)域費(fèi)用，其它設(shè)備維護(hù)費(fèi)用分區(qū)域計(jì)算。共用區(qū)域費(fèi)用按建筑面積比例分?jǐn)?，如：洋房設(shè)備維護(hù)的共用區(qū)域分?jǐn)傎M(fèi)用 = 共用區(qū)域設(shè)備維護(hù)總費(fèi)用×洋房建筑面積 / 總建筑面積別墅與商鋪以此類推。七、固定

17、資產(chǎn)折舊費(fèi)用測(cè)算1、固定資產(chǎn)主要包括：辦公電腦、打印機(jī)、傳真機(jī)、空調(diào)、保險(xiǎn)柜、打卡機(jī)、辦公桌椅、飯?zhí)迷罹呒八奚豳Y產(chǎn)等各項(xiàng)日常辦公及生活使用的固定用具。2、根據(jù)客服中心人數(shù)及辦公場(chǎng)所實(shí)際需要估算各項(xiàng)固定資產(chǎn)數(shù)量，再根據(jù)每項(xiàng)資產(chǎn)的當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)單價(jià)計(jì)算固定資產(chǎn)總費(fèi)用。3、固定資產(chǎn)一般根據(jù)資產(chǎn)性質(zhì)按3-5 年折舊平均分?jǐn)偟矫吭逻M(jìn)行費(fèi)用估算。表 7：固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用測(cè)算表序預(yù)計(jì)使用固定資產(chǎn)名稱數(shù)量單價(jià)總額每年折舊費(fèi)每月折舊費(fèi)號(hào)年限1電腦按人數(shù)估算52打印機(jī)1 253傳真機(jī)154掃描儀155復(fù)印機(jī)156空調(diào)按人數(shù)估算57驗(yàn)鈔機(jī)158保險(xiǎn)柜159數(shù)碼相機(jī)1510投影儀1511打卡機(jī)1 2512綠化剪草機(jī)1313

18、對(duì)講機(jī)按人數(shù)估算3頁腳.14會(huì)議桌1515灶臺(tái)1516蒸飯機(jī)1517電熱水器1518宿舍床按人數(shù)估算519其它5合計(jì)固定資產(chǎn)折舊總費(fèi)用元。洋房區(qū)域元；別墅區(qū)域元；商鋪區(qū)域元。說明：固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用不需計(jì)算共用區(qū)域費(fèi)用攤分，按園區(qū)整體費(fèi)用計(jì)算。洋房區(qū)域固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用= 園區(qū)固定資產(chǎn)折舊總費(fèi)用×洋房建筑面積/總建筑面積。別墅與商鋪以此類推。八、保險(xiǎn)費(fèi)用測(cè)算物業(yè)公司的保險(xiǎn)費(fèi)用一般為小區(qū)公眾責(zé)任險(xiǎn)費(fèi)用， 應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建筑面積、 規(guī)劃戶數(shù)結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格水平估算，一般為 2-5 萬元 / 年。表 8：保險(xiǎn)費(fèi)用測(cè)算表序項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)年度費(fèi)用平均每月費(fèi)用備注號(hào)物業(yè)公司保險(xiǎn)根據(jù)項(xiàng)目建筑面積、規(guī)劃戶數(shù)結(jié)

19、1（小區(qū)公眾責(zé)任險(xiǎn)）合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格水平估算合計(jì)保險(xiǎn)總費(fèi)用元。洋房區(qū)域元；別墅區(qū)域元；商鋪區(qū)域元。說明：保險(xiǎn)費(fèi)用不需計(jì)算共用區(qū)域費(fèi)用攤分，按園區(qū)整體費(fèi)用計(jì)算。洋房區(qū)域保險(xiǎn)費(fèi)用 = 園區(qū)保險(xiǎn)總費(fèi)用×洋房建筑面積 /總建筑面積。別墅與商鋪以此類推。九、稅金費(fèi)用測(cè)算1、物業(yè)公司稅金一般按收入的5.6%左右計(jì)算 ,包括營(yíng)業(yè)稅、印花稅等。2、物業(yè)公司收入來源主要為管理費(fèi)收入。3、停車等經(jīng)營(yíng)性收入不納入管理費(fèi)測(cè)算的常規(guī)收入統(tǒng)計(jì)，只作為項(xiàng)目日后的附加收入項(xiàng)目。4、管理費(fèi)收入可參考下表公式測(cè)算，一般先按照當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價(jià)最高標(biāo)準(zhǔn)初步確定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)， 結(jié)合項(xiàng)目建筑面積計(jì)算管理費(fèi)收入總額，最后根據(jù)項(xiàng)目及頁腳

20、.當(dāng)?shù)貙?shí)際情況估算收繳率后（一般按95%左右）測(cè)算實(shí)際收入。表 9：收入和稅金費(fèi)用測(cè)算表序號(hào)項(xiàng)目測(cè)算依據(jù)每月總費(fèi)用區(qū)域劃分區(qū)域費(fèi)用洋房1管理費(fèi)收入建筑面積×單價(jià)元?jiǎng)e墅/ ×95%商鋪洋房2稅金費(fèi)用月度收入元×5.6%別墅商鋪說明：洋房區(qū)域管理費(fèi)收入 = 洋房管理費(fèi)預(yù)估標(biāo)準(zhǔn)×洋房建筑面積；洋房區(qū)域稅金費(fèi)用= 洋房管理費(fèi)收入×稅率。別墅與商鋪以此類推。十、費(fèi)用測(cè)算匯總根據(jù)上述測(cè)算的人力綜合成本、 清潔管理費(fèi)用、 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、 設(shè)備維護(hù)費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、日常辦公費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用、物業(yè)公司保險(xiǎn)費(fèi)用及稅金費(fèi)用匯總統(tǒng)計(jì)費(fèi)用總和。表 10 ：管理費(fèi)

21、測(cè)算匯總表（一）洋房區(qū)域洋房區(qū)域序號(hào)測(cè)算項(xiàng)目包含內(nèi)容月度總費(fèi)用（元）1人力綜合成本按首二期滿編計(jì)算，包含社保、公積金、服裝、宿舍、餐補(bǔ)等所有人力綜合成本2清潔管理費(fèi)用人員外包（包工包料）、垃圾清運(yùn)、日常消殺等3綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用日常綠化維護(hù)人工、苗木補(bǔ)種、綠化工具、綠化機(jī)器、農(nóng)藥及肥料等供配電、公共照明及路燈、二次給水機(jī)房、給排水系4設(shè)備維護(hù)費(fèi)用統(tǒng)、熱交換站、消防監(jiān)控、電梯維護(hù)等公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)5秩序維護(hù)費(fèi)用警用器材裝備費(fèi)、滅火器、消防作戰(zhàn)服等6日常辦公費(fèi)用辦公用品、辦公水電、通訊、網(wǎng)絡(luò)、招聘廣告等頁腳.7固定資產(chǎn)折舊電腦、空調(diào)、打印機(jī)、傳真機(jī)、桌椅等固定資產(chǎn)折舊8物業(yè)公司保險(xiǎn)小區(qū)公眾責(zé)任險(xiǎn)9利潤(rùn)按

22、 1-8 項(xiàng)之和的 8%計(jì)算10稅金按物業(yè)公司收入的 5.6%計(jì)算合計(jì)（二）別墅區(qū)域別墅區(qū)域序號(hào)測(cè)算項(xiàng)目包含內(nèi)容月度總費(fèi)用（元）1人力綜合成本按首二期滿編計(jì)算，包含社保、公積金、服裝、宿舍、餐補(bǔ)等所有人力綜合成本2清潔管理費(fèi)用人員外包（包工包料）、垃圾清運(yùn)、日常消殺等3綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用日常綠化維護(hù)人工、苗木補(bǔ)種、綠化工具、綠化機(jī)器、農(nóng)藥及肥料等4設(shè)備維護(hù)費(fèi)用供配電、公共照明及路燈、二次給水機(jī)房、給排水系統(tǒng)、熱交換站、消防監(jiān)控、電梯維護(hù)等公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)5秩序維護(hù)費(fèi)用警用器材裝備費(fèi)、滅火器、消防作戰(zhàn)服等6日常辦公費(fèi)用辦公用品、辦公水電、通訊、網(wǎng)絡(luò)、招聘廣告等7固定資產(chǎn)折舊電腦、空調(diào)、打印機(jī)、傳真機(jī)、

23、桌椅等固定資產(chǎn)折舊8物業(yè)公司保險(xiǎn)小區(qū)公眾責(zé)任險(xiǎn)9利潤(rùn)按 1-8 項(xiàng)之和的 8%計(jì)算10稅金按物業(yè)公司收入的 5.6%計(jì)算合計(jì)（三）商鋪區(qū)域商鋪區(qū)域序號(hào)測(cè)算項(xiàng)目包含內(nèi)容月度總費(fèi)用（元）1人力綜合成本按首二期滿編計(jì)算，包含社保、公積金、服裝、宿舍、餐補(bǔ)等所有人力綜合成本2清潔管理費(fèi)用人員外包（包工包料）、垃圾清運(yùn)、日常消殺等頁腳.日常綠化維護(hù)人工、苗木補(bǔ)種、綠化工具、綠化機(jī)器、農(nóng)藥3 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用及肥料等供配電、公共照明及路燈、二次給水機(jī)房、給排水系統(tǒng)、熱4 設(shè)備維護(hù)費(fèi)用交換站、消防監(jiān)控、電梯維護(hù)等公共設(shè)備設(shè)施維護(hù)5秩序維護(hù)費(fèi)用警用器材裝備費(fèi)、滅火器、消防作戰(zhàn)服等6日常辦公費(fèi)用辦公用品、辦公水電、

24、通訊、網(wǎng)絡(luò)、招聘廣告等7固定資產(chǎn)折舊電腦、空調(diào)、打印機(jī)、傳真機(jī)、桌椅等固定資產(chǎn)折舊8物業(yè)公司保險(xiǎn)小區(qū)公眾責(zé)任險(xiǎn)9利潤(rùn)按 1-8 項(xiàng)之和的 8%計(jì)算10稅金按物業(yè)公司收入的 5.6%計(jì)算合計(jì)月度總費(fèi)用 = 洋房區(qū)域月度費(fèi)用+ 別墅區(qū)域月度費(fèi)用+ 商鋪區(qū)域月度費(fèi)用= 洋房管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×洋房建筑面積 +別墅管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×別墅建筑面積 + 商鋪管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)×商鋪建筑面積洋房管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：元/ ；別墅管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：元/ ；商鋪管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：元/ 十一、調(diào)整管理費(fèi)測(cè)算結(jié)果1、根據(jù)上述相關(guān)測(cè)算依據(jù)完成管理費(fèi)第一次測(cè)算后，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目定位（高中低端）、當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)價(jià)及周邊項(xiàng)目現(xiàn)行收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比

25、較衡量。2、若測(cè)算后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際需要相差較遠(yuǎn)，應(yīng)根據(jù)預(yù)估的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)測(cè)算內(nèi)容中的相關(guān)項(xiàng)目費(fèi)用進(jìn)行調(diào)整，最后達(dá)到預(yù)估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。3、若對(duì)管理費(fèi)測(cè)算結(jié)果把握不準(zhǔn)可在測(cè)算過程中帶有定價(jià)預(yù)估性進(jìn)行測(cè)算，使測(cè)算結(jié)果與項(xiàng)目實(shí)際需要收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相符。附件一：項(xiàng)目基本情況調(diào)查表附件二：項(xiàng)目當(dāng)?shù)貙I(yè)服務(wù)市場(chǎng)情況調(diào)查表附件三：客服中心人員架構(gòu)圖附件四：前期介入物業(yè)服務(wù)人員人工綜合成本一覽表（2011 年度）監(jiān)察管理中心頁腳附件一：調(diào)研項(xiàng)目一項(xiàng)目基本情況1 物業(yè)類型2 區(qū)域位置3 建設(shè)指標(biāo)二住宅及配套設(shè)施情況4 住宅5 商業(yè)配套6 車 庫(kù).項(xiàng)目基本情況調(diào)查表調(diào)研內(nèi)容住宅物業(yè)別墅旅游物業(yè)其他所處城市：省會(huì)城市二線城市三

26、線城市其他所處位置：城區(qū)城 郊山 區(qū)占地面積（ ）M 2 建筑面積（ ）M 2 綠化面積 ( ）M 2，人工湖（）M2，道路 ( ） M 2，出入口（）個(gè)，其中主出入口（）個(gè)總戶數(shù)（）戶，別墅（）戶，總建筑面積（），多層（）棟（）， 小高層（）棟（），高層（）棟（），別墅（）棟（）綜合樓（）層；底商（） （）運(yùn)動(dòng)中心（）層；商業(yè)樓（）層） （） （）層（）車位；非機(jī)械（ ）層（）車位（ ） 地下：機(jī)械車庫(kù)（地上：（）車位，租（） %，售（）%頁腳.7公共洗手間（ ）個(gè)廁位總數(shù)（）個(gè)8外墻（ ）材料：玻璃幕墻 瓷磚 涂料 其他9 其他三公共設(shè)施設(shè)備監(jiān)控中心（）個(gè)，攝像機(jī)（）個(gè)，監(jiān)視器（）個(gè)；可視

27、對(duì)講主機(jī)（）10智能化系統(tǒng)臺(tái)，對(duì)講門口機(jī)（）個(gè)，圍墻機(jī)（），戶內(nèi)分機(jī)（）個(gè)；停車收費(fèi)系統(tǒng)（ ）套；紅外對(duì)射（）對(duì)；總功率（） KW；報(bào)警：報(bào)警點(diǎn)位（）點(diǎn)，廣播（）個(gè)，消防電話（）臺(tái)，功率（）KW；噴淋：噴淋泵（）臺(tái)，報(bào)警閥（）組，噴頭（）個(gè)，功率（）KW；11消防系統(tǒng)消火栓：消火栓泵（）臺(tái)，消火栓（ ）個(gè)，功率（）KW；防排煙：送風(fēng)機(jī)（）臺(tái)，排煙機(jī)（）臺(tái)，防火閥（）個(gè)，功率（）KW；防火卷簾：（ ）樘；氣體滅火： （）套，藥劑（） KG；12供配電系統(tǒng)高壓配電房（）間，高壓配電柜（）個(gè)；低壓配電房（）間，低壓配電柜（ ）個(gè)；變壓器室（）間；柴油發(fā)電機(jī)（）臺(tái)，功率（）KW；冷凍主機(jī)（）臺(tái)，功率（

28、） KW；冷卻塔（）臺(tái)，功率（） KW；13中央空調(diào)系統(tǒng)循環(huán)水泵（）臺(tái)，盤管風(fēng)機(jī)（）個(gè)，功率（）KW；運(yùn)行時(shí)段（-）；新風(fēng)機(jī)（）臺(tái)，功率（） KW；每年（）月 - （ ）月運(yùn)行；14電梯（ ）層 / 站，（ ）臺(tái)，功率（） KW；（ ）層 / 站，（ ）臺(tái)，功率（） KW；（ ）層 / 站，（ ）臺(tái)，功率（） KW；生活泵（）臺(tái)；功率（）KW；排污泵（）臺(tái)；功率（）KW，15給排水系統(tǒng)生活水池（）個(gè)；水池總?cè)萘浚ǎ?M 3，面積（）M2；水景（）個(gè)，（3功率消耗（） KW；）化糞池（）個(gè)，共 (） 316照明景觀功率（） KW，梯間功率（） KW，地下室（） KW，綜合樓公共照明功率（） KW

29、17車位機(jī)械車位（）個(gè)，功率（） KW；地面車位（）個(gè)附件二：項(xiàng)目當(dāng)?shù)貙I(yè)服務(wù)市場(chǎng)情況調(diào)查表評(píng)估項(xiàng)目調(diào)查內(nèi)容一當(dāng)?shù)毓潭ㄊ召M(fèi)項(xiàng)目1當(dāng)?shù)厮M(fèi)是否抄表到戶；住宅用水： （）元3商業(yè)用水：（）元3/M/M2當(dāng)?shù)仉娰M(fèi)是否抄表到戶；住宅用電： （）元 /KW ，商業(yè)用電：（）元 /KW ，非普用電（）元 /KW3當(dāng)?shù)厝細(xì)赓M(fèi)是否抄表到戶；住宅用氣： （）元3商業(yè)用氣：（）元3/M/M4當(dāng)?shù)夭膳M(fèi)是否抄表到戶；住宅采暖： （）元/M2商業(yè)采暖：（）元/M2物業(yè)服務(wù)費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)多層：（）元 /M 2·月小高層：（）元 /M 2·月5高層：（）元 /M 2·月別墅：（）元 /M 2&

30、#183;月（含浮動(dòng)百分比）商業(yè)：（）元 /M 2·月（是否含水電公攤 ,）6停車費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)地面停車（）元 /月地下停車（）元 /月（含浮動(dòng)百分比）7政府對(duì)稅費(fèi)的要求營(yíng)業(yè)稅稅率企業(yè)所得稅稅率頁腳.8社會(huì)保險(xiǎn)水平與規(guī)定社保繳交基數(shù)（） ，比例：基數(shù)額的（）%9住房公積金水平及規(guī)定公積金繳交基數(shù)（） ，比例：基數(shù)額的（） %10生活水池清洗責(zé)任方物業(yè)公司（單價(jià)：元）自來水公司11 政府對(duì)購(gòu)買保險(xiǎn)的要求二外包項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或當(dāng)?shù)貙I(yè)機(jī)構(gòu)服務(wù)的收費(fèi)行情（至少詢價(jià) 3-5 個(gè)家公司）12消防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)報(bào)警：（ ）元 /點(diǎn) / 月；消火栓（）元 / 個(gè) / 月；噴淋：（ ）元 /個(gè) / 月；防

31、火卷簾（ ）元 / 樘 / 月；氣體滅火（）元 / 套 /月；防排煙（）元 /臺(tái) /月；13智能化弱電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)監(jiān) 控 （）元/攝像機(jī)/月；可視對(duì)講（）元/戶/月；停車收費(fèi)系統(tǒng)（）元/套/月；14電梯等特種設(shè)備地方標(biāo)檢測(cè)要求：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：保養(yǎng)（）元 /年；準(zhǔn)（保養(yǎng)費(fèi)詢價(jià)3 家）15中央空調(diào)維護(hù)（）元 /末端/月16化糞池清理費(fèi)用：清掏車每車 (） 3清掏費(fèi)用（）元 / 車17垃圾處理方式及單價(jià)18四害消殺單價(jià)19日常清潔服務(wù)（）元 / 人·月或（）20外墻清洗（）元/M238綠化管養(yǎng)（）元 / 人·月或（）元/M 239 當(dāng)?shù)匚飿I(yè)公眾責(zé)任保險(xiǎn)公共責(zé)任險(xiǎn)（）元 / 年附件三：客

32、服中心人員架構(gòu)圖客服中心負(fù)責(zé)人（1 人）客服部經(jīng)理工程部經(jīng)理保安部經(jīng)理（1 人）（1 人）（1 人）頁腳.客物行人客客物維運(yùn)維運(yùn)消中形監(jiān)保服業(yè)政事服服業(yè)修行修行防控隊(duì)象安主主助助前收助主主技技主中長(zhǎng)崗員管管理理臺(tái)費(fèi)理管管工工管心（人人人人人人人人人人人人人人人人）頁腳.附件四：部門崗位客服中心項(xiàng)目負(fù)責(zé)人行政部部門經(jīng)理人事 / 行政專員監(jiān)察部監(jiān)察管理員培訓(xùn)部培訓(xùn)管理員部門經(jīng)理物業(yè)助理接待員門僮客服部電瓶車司機(jī)會(huì)所主管會(huì)所營(yíng)業(yè)人員廚師廚工 / 保潔員部門經(jīng)理工程維修強(qiáng)弱電技工部給排水技工綜合維修技工保安部部門經(jīng)理前期介入物業(yè)服務(wù)人員人工綜合成本一覽表（2011 年度）工資社保公積金節(jié)日加班費(fèi)服裝費(fèi)

33、宿舍用品餐補(bǔ)其他福利小計(jì)管理費(fèi)稅費(fèi)人工綜合成本15300.001077.32360.000.0062.756.94264.0021.0017092.010.00982.7918074.817300.00638.59104.000.0062.756.94264.0021.008397.280.00482.848880.133500.00638.59104.000.0062.756.94264.0021.004597.280.00264.344861.633500.00638.59104.000.0037.926.94264.0021.004572.450.00262.924835.373500.

34、00638.59104.000.0037.926.94264.0021.004572.450.00262.924835.376400.00638.59104.000.0062.756.94264.0021.007497.280.00431.097928.383000.00638.59104.00125.0037.926.94312.0021.004245.450.00244.114489.562000.00638.59104.00106.6737.926.94312.0021.003227.120.00185.563412.682000.00638.59104.00106.6737.926.94312.0021.003227.120.00185.563412.682200.00638.59104.00110.0037.926.94312.0021.003430.450.00197.253627.703000.00638.59104.00125.0062.756.94312.0021.004270.280.00245.544515.832000.00638.59104.00106.6737.926.94312.0021.003227.120.00185.563412.682800.00638.59104.00120.0037.