山東房地產(chǎn)價格房屋空置率及居民收入關(guān)系實(shí)證分析

1、山東房地產(chǎn)價格、房屋空置率及居民收入關(guān)系實(shí)證分析中國統(tǒng)計信息網(wǎng) 2006-01-04 09:38:36 盡管我國房地產(chǎn)市場化的進(jìn)程很短，但在經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民居住要求不斷提高的強(qiáng)大需求下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到了快速發(fā)展，同時房地產(chǎn)價格一度上漲也很快。國家針對不同時期房地產(chǎn)市場的情況曾多次實(shí)行宏觀調(diào)控，2005年上半年，又出臺了加強(qiáng)和調(diào)控、穩(wěn)定住房價格的兩個八項政策和措施。至目前，這一次的宏觀調(diào)控措施已出現(xiàn)明顯成效，房價上漲幅度開始放慢。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所起到的作用越來越大，而且與居民的切身利益有著密切的聯(lián)系，所以房價問題受到了普遍的關(guān)注，為了深入地了解房價對居民住房的影響，筆者根

2、據(jù)山東現(xiàn)有歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)，實(shí)證分析山東房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和發(fā)展方向，通過解析山東房價和空置率、居民收入之間的關(guān)系，了解城鎮(zhèn)居民對房價的承受能力，以期讓社會各界從更多的側(cè)面了解山東的房價問題。一、住房制度改革和價格基礎(chǔ)（一）山東房地產(chǎn)價格水平變化房改以后，居民住房從實(shí)物分配方式轉(zhuǎn)為貨幣化，加大了居民擁有住房的自由度，房屋需求快速增加。此后，國家著力引導(dǎo)的住房消費(fèi)，作為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，促進(jìn)了山東房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重逐年增加，1990年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重只有0.61%，到2004年上升到了4.94%，房地產(chǎn)開發(fā)投資猛增，促進(jìn)和滿足了居民住房的要求和標(biāo)準(zhǔn)，城市人口大量增

3、加，使住房需求出現(xiàn)了前所未有的火爆。投資需求和消費(fèi)需求兩項驅(qū)動，使房地產(chǎn)價格水平發(fā)生了較大的變化。見下圖：  房地產(chǎn)價格水平提高顯然來自于經(jīng)濟(jì)本身的復(fù)雜性，但供求矛盾依然是決定價格的主要因素，而且房地產(chǎn)需求的無限性和房地產(chǎn)供給的有限性，決定了房地產(chǎn)價格受需求變化的影響更大。從主要的方面觀察，山東房地產(chǎn)價格水平上漲的成因來自以下幾個方面：1、城市化進(jìn)程加快。2004年山東城鎮(zhèn)化率達(dá)到43.5%，比2000年擴(kuò)大了5.3個百分點(diǎn)，新增城鎮(zhèn)人口560萬人，按當(dāng)前平均居民水平測算，僅新增城鎮(zhèn)人口需約建筑面積1.5億平方米的住房，而同期山東商品住宅竣工面積只有0.75億平方米，供求差

4、距相差一倍。而從城鎮(zhèn)化率與各類房地產(chǎn)價格指數(shù)之間的相關(guān)性看，山東城鎮(zhèn)化率與各類房屋銷售價格指數(shù)、土地交易價格指數(shù)呈高度正相關(guān)，與房屋租賃價格指數(shù)的相關(guān)性較低（見下表）。這也說明，山東城鎮(zhèn)化的迅速發(fā)展對住房（包括新建商品房、二手房）、辦公樓、商業(yè)用房、其它用房以及用地等各類房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求增加，從而拉動價格的上升。數(shù)據(jù)還表明，現(xiàn)階段人們更希望擁有自己的住房加之流動人口偏少的影響，房屋租賃市場需求不足，價格總水平低迷。表：2000-2004年山東城鎮(zhèn)化率與各類房地產(chǎn)價格指數(shù)之間的相關(guān)系數(shù)指 標(biāo)相關(guān)系數(shù)房屋銷售價格總指數(shù)0.9725商品房銷售價格指數(shù)0.9746#住宅銷售價格指數(shù)0.9701寫字樓價

5、格指數(shù)0.7679商業(yè)用房價格指數(shù)0.9079二手房價格指數(shù)0.9415房屋租賃價格指數(shù)0.1583土地交易價格指數(shù)0.78282、供需比例擴(kuò)大。1998-2004年山東商品房銷售面積與當(dāng)年竣工面積之比呈現(xiàn)逐年擴(kuò)大趨勢，大量的歷年空置房屋被消化。1998-2004年山東商品房竣工面積累計增長303.01%，其中住宅累計增長312.23% ，而商品房銷售面積累計增長505.41%，其中住宅累計增長511.74%。同期，商品房銷售價格指數(shù)累計上升25.2%，其中住宅價格累計上升25.8%。數(shù)據(jù)表明，山東商品房銷售面積增幅明顯大于竣工面積增幅，居民住房需求逐年擴(kuò)大，推動了商品房價格的上升。表：199

6、8-2004年山東商品房供求與價格變化數(shù)據(jù)表年 份商品房供求狀況與價格指數(shù)其中：住宅供求狀況與價格指數(shù)當(dāng)年竣工房屋面積增幅%商品房銷售面積增幅%商品房銷售價格增幅%#住宅竣工面積（平方米）其中住宅銷售面積增幅%住宅銷售價格指數(shù)1998年24.56 39.76 100.5 55.37 59.22 101.0 1999年42.28 26.09 100.9 23.34 13.53 101.0 2000年1.76 22.48 101.4 1.18 19.82 101.8 2001年21.10 30.13 104.0 21.18 32.60 104.5 2002年26.75 20.85 105.2 21

7、.70 19.66 105.4 2003年22.80 32.77 107.0 27.44 35.27 107.4 2004年-10.86 12.15 112.3 -14.31 10.09 112.9 1998-2004年累計增幅%303.01505.41125.2312.23511.74125.83、住房面積、質(zhì)量和功能明顯提高。截止到2004年，全省城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積已達(dá)到20.16平方米，二居室以上套房擁有率占85.12%，個人產(chǎn)權(quán)擁用率達(dá)91.88%。全省城鎮(zhèn)居民住房擁有獨(dú)用自來水的占91.81%，廁所浴室設(shè)備齊全的占59.52%，具有空調(diào)、暖氣等取暖設(shè)備的占75.91%，使用管道

8、煤氣、液化石油氣的占93.98%。顯然，房屋的建筑面積，建筑質(zhì)量，科技含量提高改善了居民的居住條件，同時建設(shè)成本增加也推動了房價提高。表：1997-2004年山東商品房銷售及個人住宅購房情況數(shù)據(jù)表年份商品房銷售面積（萬平方米）#住宅銷售面積（萬平方米）住宅比重%個人住宅購房面積（萬平方米）個人購房面積占住宅銷售面積的比重%個人購房面積占商品房總面積的比重%房屋銷售價格指數(shù)%（以上年價格為100）1997年499.63431.3386.3217.550.443.5 1998年698.26686.7898.4588.3485.784.3100.81999年880.42779.6888.6

9、515.3566.158.5102.62000年1078.37934.286.6765.281.971.0102.62001年1403.251238.7588.31069.6686.376.2103.82002年1695.841482.2387.41369.1592.480.7105.52003年2251.522005.0389.11870.7893.383.1106.72004年2525.172207.2887.42136.1196.884.6111.5（資料來源：山東省固定資產(chǎn)投資和建筑業(yè)投資統(tǒng)計年鑒1997-2004，2004年為年快報數(shù)）4、城鎮(zhèn)居民收入水平快速提高。2004年，山東城

10、鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)9437.8元，比上年增長12.4%，比1998年增加了4057.72元，增長75.42%，年均增長9.8%。二、房價和房屋空置率、居民收入之間的關(guān)系從居民住房的市場化進(jìn)程分析，住房完全貨幣化的這些年，山東房屋供應(yīng)能力是不斷增強(qiáng)的，城鎮(zhèn)居民收入不斷增長，居民居住環(huán)境也得以前所未有的改善，房價也不斷的提高。房改期間，每一次房改政策出臺，國家在定價機(jī)制上都充分考慮了購房者的實(shí)際支付能力，考慮到了房價和工資收入的比例問題。住房分配制度貨幣化之后，政府在房價的具體管理方面逐漸弱化，而由市場進(jìn)行調(diào)節(jié)，故房屋分配貨幣化以后的歷史時期的房屋價格水平和居民的實(shí)際購房能力是否相匹配，保持怎

11、樣的房屋空置率才能使價格水平趨于平穩(wěn)，事實(shí)上已成了一個全社會關(guān)注的問題。（一）房屋價格與空置率、居民收入之間的關(guān)系1、房價與空置率之間的關(guān)系（1）顯然，空置率是從供應(yīng)的角度分析問題。通過山東1998-2004年商品房銷售價格指數(shù)與商品房空置率變動趨勢圖看出，價格和空置率的發(fā)展呈反向變化，空置率越低價格越高，空置率越高則價格越低，反映了最基本的價值規(guī)律。1998年，山東商品房空置率為35.07%，2004年下降到15.04%，與此相反，商品房價格指數(shù)由1998年的同比上升0.5%擴(kuò)大到2004年的同比上升12.3%。房屋價格對房屋的供應(yīng)量而言，非常敏感。 （2）房價和空置率的相關(guān)關(guān)系做

12、房價與空置率二者的散點(diǎn)圖，則表現(xiàn)出此消彼長的顯著線性負(fù)相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)為0.9511。  1998-2004年山東商品房空置率（設(shè)為X）對商品房銷售價格指數(shù)（設(shè)為Y）一元線性回歸方程如下：Y=19.96-0.61X （F=47.44）（t=8.6）（t=6.8）各項參數(shù)呈顯著性，該模型充分有效。說明1998-2004年間，住房需求旺盛，商品房空置率下降，使得價格上升，當(dāng)商品房空置率下降10%時，伴隨著商品房銷售價格上升6.1%。回歸直線對樣本數(shù)據(jù)的解釋比例高達(dá)90.47%。2、居民收入與房價的關(guān)系房地產(chǎn)價格同時也受消費(fèi)者（投資者）支付能力的影響，如果沒有一定的支付能力，事

13、實(shí)上也不會形成一定時期的價格，這里研究的顯然不是個例。我們以歷年山東城鎮(zhèn)居民家庭實(shí)際住房建筑面積平均水平和商品房平均價格水平，分析全省、不同收入階層以及不同城市城鎮(zhèn)居民的收入與房價的關(guān)系。（1）總體情況分析，1998年至2001年山東省房價與收入比基本穩(wěn)定在相對合理的空間，基本沒有超出世界銀行從經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵分析得出的5：1的比例，與我國通常使用的6：1的比例差距更遠(yuǎn)。自2002年以后，這個比例數(shù)有擴(kuò)大的趨勢，特別是2004年與上年相比，差距更大，說明2004年山東省房屋的價格相比較居民收入而言，增長的有些快了。為了更清楚的說明一些問題，我們把數(shù)據(jù)繼續(xù)上算到1991年，發(fā)現(xiàn)凡房價收入比較高的年份均屬

14、于經(jīng)濟(jì)相對過熱的年份。數(shù)據(jù)很明顯的顯示，房價收入比更多受經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵的變化影響，也就是說，一個時期房屋價格的上升不僅僅是由于需求引起的。從另一個角度來說，房屋價格變化并沒有完全考慮到居民是不是有足夠的支付能力。詳見圖表：表：1991-2004年山東城鎮(zhèn)居民房價收入比變化表年份1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年房價收入比6.025.876.815.714.803.834.32年份1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年房價收入比4.184.034.023.875.265.285.81 （2）按照居民收入分組，計算2004年不

15、同收入階層的城鎮(zhèn)居民房價收入比，我們可看到總體平均水平掩蓋下的差距。表：2004年山東不同收入階層的城鎮(zhèn)居民的房價收入比對比表 按商品房平均價格購買現(xiàn)住房面積的住房房價收入比全省平均5.81最低收入戶10%12.66#更低5%15.11低收入戶10%9.40較低收入戶20%7.94中等收入戶20%6.25較高收入戶20%5.03高收入戶10%4.32最高10%3.24#更高5%2.77從以上數(shù)據(jù)明顯看出，占60%的中等收入以下的收入戶房價收入比超出了6：1。也就是說這部分群體即使將家庭收入全部用于買房，也需要用6年以上的時間才能買到現(xiàn)有的住房，按照目前城鎮(zhèn)居民用于購建房的支出比例計算

16、的話，則花的時間將是幾十年甚至更長。顯然，這部分群體對當(dāng)前房價的承受能力較弱，價格水平大大超出了這部分群體的支付能力。根據(jù)這個計算，其中的20%的低收入戶和更低收入戶，這部分收入群體是根本買不起房的。而對于40%的較高以上收入戶而言，當(dāng)前的房價應(yīng)該是適中或還應(yīng)該再高一些。而且其中20%的高收入住戶在現(xiàn)有住房條件下擴(kuò)大30-60平方米的住房面積承受能力依然較強(qiáng)。（3）房價與收入比的地域性差別。對山東不同城市房價收入比的計算結(jié)果顯示，近幾年山東房價總水平上漲的動力主要來自沿海和周邊城市。目前濟(jì)南、青島、煙臺、威海、日照和德州等6個城市房價收入比明顯偏高，超過6：1。這些城市的居民收入相比較而言在全

17、省偏高，在這個前提下，房價收入比也高，可得出結(jié)論，沿海地區(qū)房價上漲得有些快了。從山東的情況分析，沿海地區(qū)房價快速上漲的驅(qū)動力主要來自客觀的要素，包括外來購房需求和市場房價前景看漲的預(yù)期等等。其它城市房價雖然也普遍上漲，但與收入相比較，仍在3-6的合理區(qū)間之內(nèi)。表：山東不同城市房價收入比市縣名稱按當(dāng)前住宅平均價格購買現(xiàn)住房面積的住房房價收入比濟(jì)南8.94青島11.38淄博5.04棗莊3.94東營3.71煙臺6.75濰坊5.20濟(jì)寧4.41泰安5.51威海8.40日照7.35萊蕪4.98臨沂4.47德州7.06濱州3.65菏澤4.52總體看，山東省房價收入比較為合理，但由于影響房地產(chǎn)價格的因素較多

18、，房地產(chǎn)的區(qū)域性強(qiáng)，不同城市、不同收入階層對房價的承受能力相差較大。（4）房價與收入的相關(guān)關(guān)系從1998-2004年數(shù)據(jù)看出，山東城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長速度高于同期房屋銷售價格的增長速度，這是房價上漲的基礎(chǔ)。用全省城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入總額與商品房平均價格作相關(guān)分析，二者的相關(guān)系數(shù)為0.9588，呈高度正相關(guān)，全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅與房屋銷售價格增幅相關(guān)系數(shù)為0.6452，其相關(guān)度也很高。由此也看出，房價上漲是有城鎮(zhèn)居民的收入能力作支撐的。見以下圖表： 表：1998-2004年山東商品房價格與城鎮(zhèn)居民收入數(shù)據(jù)表年份家庭可支配收入（元/戶）商品房平均價格（元/平方米）人均可

19、支配收入增幅（%）房屋銷售價格指數(shù)（以上年為100）1998年16893.451319.703.65100.81999年18123.961344.257.97102.62000年20118.911426.9811.72102.62001年21729.301456.959.42103.82002年22995.791604.767.23105.52003年25031.731698.2910.31106.72004年27841.512045.2912.36111.5表：1998-2004年山東房價與城鎮(zhèn)居民收入之間相關(guān)系數(shù)家庭可支配收入總額（元/戶）商品房平均價格（元/平方米）人均可支配收入增幅（%

20、）房屋銷售價格指數(shù)（以上年為100）家庭可支配收入（元/戶）1.0000 商品房平均價格（元/平方米）0.9588 1.0000 人均可支配收入增幅（%）0.6949 0.6214 1.0000 房屋銷售價格指數(shù)（以上年為100）0.9637 0.9907 0.6452 1.0000 分別做1998-2004年山東城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅與房屋銷售價格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入總額與商品房平均價格散點(diǎn)圖顯示，收入額與房價呈完全擬合狀態(tài)，呈高度線性相關(guān)。其方程式為：Y=171.66+0.063474X F=56.9（T=0.92） （T=7.54）該方程總體檢驗充分有效，居民戶均可支配收入總

21、額X系數(shù)的T檢驗值明顯大于2，等于7.54。即：當(dāng)城鎮(zhèn)居民戶均可支配收入額提高100元時，支撐商品房價格每平方米上升6.3元，回歸直線對樣本數(shù)據(jù)的解釋比例高達(dá)91.92%。但是這個時期城鎮(zhèn)居民收入在增長過程中波動較大，而房價則呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的局面，故按照增長幅度做城鎮(zhèn)居民收入與房屋銷售價格指數(shù)散點(diǎn)圖，則會出現(xiàn)在某一時期收入與價格的漲幅差距較大時不完全擬合的現(xiàn)象，但線性關(guān)系比較明顯。其方程式為：Y=97.94+0.7645X F=3.56（T=25.82）（T=1.89）即，當(dāng)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入提高10%時，房屋銷售價格上升7.6%。T檢驗值約等于2，回歸直線對樣本數(shù)據(jù)的解釋比例為41.63%

22、?？煽闯龇课輧r格和居民收入的發(fā)展速度是不均衡的。  三、城鎮(zhèn)居民改善住房條件的可能性分析鑒于以上關(guān)系分析，進(jìn)一步探討城鎮(zhèn)居民改善住房條件的可能性。截止到2004年，山東城鎮(zhèn)居民個人私房擁有率已達(dá)到91.88%，這么高的擁有率主要緣于房改。城鎮(zhèn)居民現(xiàn)有私房結(jié)構(gòu)大體情況是，原有私房占6.44%，房改私房占76.29%，商品房占9.15%，全省另有6.25%租賃公房、私房，其它1.7%。從現(xiàn)在的這種住房結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展二手房市場就更加重要。在現(xiàn)有商品房空置率及城鎮(zhèn)居民收入水平條件下，購買二手房改善住房條件將成為發(fā)展趨勢，原有私房可以上市交易變現(xiàn)，從而可大大減輕居民的購房負(fù)擔(dān)，為居民

23、改善住房提供了可能。從山東全省平均水平分析，城鎮(zhèn)居民按照2004年現(xiàn)有住房面積水平，購買商品房的房價收入比為5.81：1，具有一定的購房承受能力。如果將現(xiàn)住房按市場價估計值變現(xiàn)，以舊換新購買同等面積的商品房，所需支付的房價與收入之比只有2.52：1，承受能力明顯增強(qiáng)，為擴(kuò)大住房面積提供了可能。據(jù)測算，總體分析目前山東城鎮(zhèn)居民以舊換新，對購買比現(xiàn)有住房面積擴(kuò)大50平方米以內(nèi)的商品房有一定的承受能力。分不同收入階層看，不同的收入水平差距是非常大的，數(shù)據(jù)分析，約有20%的低收入戶基本上沒有能力購置新房，這一部分群體除了收入水平低以外，本身現(xiàn)住房面積也小、住房質(zhì)量差，即是賣掉現(xiàn)有住房，以舊換新，也無力

24、承擔(dān)購買與現(xiàn)有住房同樣面積的商品房。而相對于80%的絕大多數(shù)收入戶來講，以舊換新改善現(xiàn)有住房條件均有一定的承受能力。事實(shí)上，部分高收入群體的住房條件已比較好，甚至擁有兩套以上住房，其購房的目的不僅僅是為了改善住房條件，而更多帶有投資成份。表：山東城鎮(zhèn)居民不同收入階層以舊換新并擴(kuò)大一定的住房面積的房價收入比以舊換新購買現(xiàn)住房面積的商品房以舊換新擴(kuò)大住房10平方米以舊換新擴(kuò)大住房20平方米以舊換新擴(kuò)大住房30平方米以舊換新擴(kuò)大住房50平方米以舊換新擴(kuò)大住房70平方米以舊換新擴(kuò)大住房90平方米以舊換新擴(kuò)大住房110平方米以舊換新擴(kuò)大住房150平方米全省平均2.523.263.994.736.207.

25、669.1310.6013.54最低收入戶10% 7.849.6211.3913.1716.7220.2823.8327.3834.49 #更低5% 9.6111.7513.8816.0220.2924.5628.8333.0941.63低收入戶10% 5.466.737.999.2511.7814.3016.8319.3624.41較低收入戶20% 3.924.955.977.009.0511.1013.1515.2119.31中等收入戶20% 2.843.654.455.266.878.4810.0911.7014.92較高收入戶20% 1.872.493.123.744.996.247.

26、508.7511.25高收入戶10% 1.612.102.603.094.085.076.067.059.03最高10% 0.610.981.351.712.453.183.924.656.12 #更高5% 0.450.761.081.392.022.653.283.915.16根據(jù)全省17城市城鎮(zhèn)居民居住情況分析，受人口密度影響，大城市和沿海城市都存在住房面積偏少的問題。2004年，全省16市（不包括聊城）人均住房使用面積青島最少，只有15.45平方米/人，比全省平均水平低4.71平方米，另外沿海城市威海、煙臺住房面積也較低，人均住房使用面積為15.73和18.73平方米，省會城市濟(jì)南人均居

27、住面積相對也較少，為18.80平方米/人。從山東省城鎮(zhèn)居民的居住現(xiàn)狀看，大城市、沿海城市居住條件相對較差，即使收入較高，受房屋供給及價格的影響，住房改善壓力依然較大。濟(jì)南、青島2個大城市雖然收入較高，人均可支配收入過萬元，由前面的計算我們得知，兩地的房價相對收入來講更高。因此，即使?jié)?、青島的居民以舊換新購買與現(xiàn)住房同樣面積的商品房，房價與收入之比為5.27:1和6.15:1，擴(kuò)大面積，改善住房條件壓力較大，而其它中小城市相對壓力則較小。表：山東不同城市居民以舊換新并擴(kuò)大一定的住房面積的房價收入比城市現(xiàn)住房使用面積（平米/人）以舊換新購?fù)瑯用娣e的商品房擴(kuò)大10平方米擴(kuò)大20平方米濟(jì)南 18.8

28、05.27 18.92 22.50 青島 15.456.15 22.69 28.23 淄博 23.301.50 5.85 7.48 棗莊 19.671.66 6.36 7.87 東營 20.321.31 5.32 6.70 煙臺 15.732.51 10.65 13.87 濰坊 20.211.43 6.04 7.98 濟(jì)寧 20.102.00 7.55 9.20 泰安 19.122.50 9.68 11.85 威海 18.734.48 16.33 19.70 日照 20.734.52 15.87 18.53 萊蕪 21.922.54 9.06 10.77 臨沂 23.061.73 6.73 8.18 德州 21.783.26 12.30 14.73 濱州 19.491.02 4.52 5.92 菏澤 19.211.68 7.21 8.98 四、結(jié)論與建議1