山東房地產(chǎn)價格房屋空置率及居民收入關(guān)系實證分析

1、山東房地產(chǎn)價格、房屋空置率及居民收入關(guān)系實證分析中國統(tǒng)計信息網(wǎng) 2006-01-04 09:38:36 盡管我國房地產(chǎn)市場化的進程很短，但在經(jīng)濟發(fā)展和居民居住要求不斷提高的強大需求下，房地產(chǎn)經(jīng)濟得到了快速發(fā)展，同時房地產(chǎn)價格一度上漲也很快。國家針對不同時期房地產(chǎn)市場的情況曾多次實行宏觀調(diào)控，2005年上半年，又出臺了加強和調(diào)控、穩(wěn)定住房價格的兩個八項政策和措施。至目前，這一次的宏觀調(diào)控措施已出現(xiàn)明顯成效，房價上漲幅度開始放慢。由于房地產(chǎn)經(jīng)濟在國民經(jīng)濟發(fā)展中所起到的作用越來越大，而且與居民的切身利益有著密切的聯(lián)系，所以房價問題受到了普遍的關(guān)注，為了深入地了解房價對居民住房的影響，筆者根

2、據(jù)山東現(xiàn)有歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)，實證分析山東房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和發(fā)展方向，通過解析山東房價和空置率、居民收入之間的關(guān)系，了解城鎮(zhèn)居民對房價的承受能力，以期讓社會各界從更多的側(cè)面了解山東的房價問題。一、住房制度改革和價格基礎（一）山東房地產(chǎn)價格水平變化房改以后，居民住房從實物分配方式轉(zhuǎn)為貨幣化，加大了居民擁有住房的自由度，房屋需求快速增加。此后，國家著力引導的住房消費，作為新的經(jīng)濟增長點，促進了山東房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重逐年增加，1990年全省房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比重只有0.61%，到2004年上升到了4.94%，房地產(chǎn)開發(fā)投資猛增，促進和滿足了居民住房的要求和標準，城市人口大量增

3、加，使住房需求出現(xiàn)了前所未有的火爆。投資需求和消費需求兩項驅(qū)動，使房地產(chǎn)價格水平發(fā)生了較大的變化。見下圖：  房地產(chǎn)價格水平提高顯然來自于經(jīng)濟本身的復雜性，但供求矛盾依然是決定價格的主要因素，而且房地產(chǎn)需求的無限性和房地產(chǎn)供給的有限性，決定了房地產(chǎn)價格受需求變化的影響更大。從主要的方面觀察，山東房地產(chǎn)價格水平上漲的成因來自以下幾個方面：1、城市化進程加快。2004年山東城鎮(zhèn)化率達到43.5%，比2000年擴大了5.3個百分點，新增城鎮(zhèn)人口560萬人，按當前平均居民水平測算，僅新增城鎮(zhèn)人口需約建筑面積1.5億平方米的住房，而同期山東商品住宅竣工面積只有0.75億平方米，供求差

4、距相差一倍。而從城鎮(zhèn)化率與各類房地產(chǎn)價格指數(shù)之間的相關(guān)性看，山東城鎮(zhèn)化率與各類房屋銷售價格指數(shù)、土地交易價格指數(shù)呈高度正相關(guān)，與房屋租賃價格指數(shù)的相關(guān)性較低（見下表）。這也說明，山東城鎮(zhèn)化的迅速發(fā)展對住房（包括新建商品房、二手房）、辦公樓、商業(yè)用房、其它用房以及用地等各類房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求增加，從而拉動價格的上升。數(shù)據(jù)還表明，現(xiàn)階段人們更希望擁有自己的住房加之流動人口偏少的影響，房屋租賃市場需求不足，價格總水平低迷。表：2000-2004年山東城鎮(zhèn)化率與各類房地產(chǎn)價格指數(shù)之間的相關(guān)系數(shù)指 標相關(guān)系數(shù)房屋銷售價格總指數(shù)0.9725商品房銷售價格指數(shù)0.9746#住宅銷售價格指數(shù)0.9701寫字樓價

5、格指數(shù)0.7679商業(yè)用房價格指數(shù)0.9079二手房價格指數(shù)0.9415房屋租賃價格指數(shù)0.1583土地交易價格指數(shù)0.78282、供需比例擴大。1998-2004年山東商品房銷售面積與當年竣工面積之比呈現(xiàn)逐年擴大趨勢，大量的歷年空置房屋被消化。1998-2004年山東商品房竣工面積累計增長303.01%，其中住宅累計增長312.23% ，而商品房銷售面積累計增長505.41%，其中住宅累計增長511.74%。同期，商品房銷售價格指數(shù)累計上升25.2%，其中住宅價格累計上升25.8%。數(shù)據(jù)表明，山東商品房銷售面積增幅明顯大于竣工面積增幅，居民住房需求逐年擴大，推動了商品房價格的上升。表：199

6、8-2004年山東商品房供求與價格變化數(shù)據(jù)表年 份商品房供求狀況與價格指數(shù)其中：住宅供求狀況與價格指數(shù)當年竣工房屋面積增幅%商品房銷售面積增幅%商品房銷售價格增幅%#住宅竣工面積（平方米）其中住宅銷售面積增幅%住宅銷售價格指數(shù)1998年24.56 39.76 100.5 55.37 59.22 101.0 1999年42.28 26.09 100.9 23.34 13.53 101.0 2000年1.76 22.48 101.4 1.18 19.82 101.8 2001年21.10 30.13 104.0 21.18 32.60 104.5 2002年26.75 20.85 105.2 21

7、.70 19.66 105.4 2003年22.80 32.77 107.0 27.44 35.27 107.4 2004年-10.86 12.15 112.3 -14.31 10.09 112.9 1998-2004年累計增幅%303.01505.41125.2312.23511.74125.83、住房面積、質(zhì)量和功能明顯提高。截止到2004年，全省城鎮(zhèn)居民人均住房使用面積已達到20.16平方米，二居室以上套房擁有率占85.12%，個人產(chǎn)權(quán)擁用率達91.88%。全省城鎮(zhèn)居民住房擁有獨用自來水的占91.81%，廁所浴室設備齊全的占59.52%，具有空調(diào)、暖氣等取暖設備的占75.91%，使用管道

8、煤氣、液化石油氣的占93.98%。顯然，房屋的建筑面積，建筑質(zhì)量，科技含量提高改善了居民的居住條件，同時建設成本增加也推動了房價提高。表：1997-2004年山東商品房銷售及個人住宅購房情況數(shù)據(jù)表年份商品房銷售面積（萬平方米）#住宅銷售面積（萬平方米）住宅比重%個人住宅購房面積（萬平方米）個人購房面積占住宅銷售面積的比重%個人購房面積占商品房總面積的比重%房屋銷售價格指數(shù)%（以上年價格為100）1997年499.63431.3386.3217.550.443.5 1998年698.26686.7898.4588.3485.784.3100.81999年880.42779.6888.6

9、515.3566.158.5102.62000年1078.37934.286.6765.281.971.0102.62001年1403.251238.7588.31069.6686.376.2103.82002年1695.841482.2387.41369.1592.480.7105.52003年2251.522005.0389.11870.7893.383.1106.72004年2525.172207.2887.42136.1196.884.6111.5（資料來源：山東省固定資產(chǎn)投資和建筑業(yè)投資統(tǒng)計年鑒1997-2004，2004年為年快報數(shù)）4、城鎮(zhèn)居民收入水平快速提高。2004年，山東城

10、鎮(zhèn)居民人均可支配收入達9437.8元，比上年增長12.4%，比1998年增加了4057.72元，增長75.42%，年均增長9.8%。二、房價和房屋空置率、居民收入之間的關(guān)系從居民住房的市場化進程分析，住房完全貨幣化的這些年，山東房屋供應能力是不斷增強的，城鎮(zhèn)居民收入不斷增長，居民居住環(huán)境也得以前所未有的改善，房價也不斷的提高。房改期間，每一次房改政策出臺，國家在定價機制上都充分考慮了購房者的實際支付能力，考慮到了房價和工資收入的比例問題。住房分配制度貨幣化之后，政府在房價的具體管理方面逐漸弱化，而由市場進行調(diào)節(jié)，故房屋分配貨幣化以后的歷史時期的房屋價格水平和居民的實際購房能力是否相匹配，保持怎

11、樣的房屋空置率才能使價格水平趨于平穩(wěn)，事實上已成了一個全社會關(guān)注的問題。（一）房屋價格與空置率、居民收入之間的關(guān)系1、房價與空置率之間的關(guān)系（1）顯然，空置率是從供應的角度分析問題。通過山東1998-2004年商品房銷售價格指數(shù)與商品房空置率變動趨勢圖看出，價格和空置率的發(fā)展呈反向變化，空置率越低價格越高，空置率越高則價格越低，反映了最基本的價值規(guī)律。1998年，山東商品房空置率為35.07%，2004年下降到15.04%，與此相反，商品房價格指數(shù)由1998年的同比上升0.5%擴大到2004年的同比上升12.3%。房屋價格對房屋的供應量而言，非常敏感。 （2）房價和空置率的相關(guān)關(guān)系做

12、房價與空置率二者的散點圖，則表現(xiàn)出此消彼長的顯著線性負相關(guān)關(guān)系，相關(guān)系數(shù)為0.9511。  1998-2004年山東商品房空置率（設為X）對商品房銷售價格指數(shù)（設為Y）一元線性回歸方程如下：Y=19.96-0.61X （F=47.44）（t=8.6）（t=6.8）各項參數(shù)呈顯著性，該模型充分有效。說明1998-2004年間，住房需求旺盛，商品房空置率下降，使得價格上升，當商品房空置率下降10%時，伴隨著商品房銷售價格上升6.1%?；貧w直線對樣本數(shù)據(jù)的解釋比例高達90.47%。2、居民收入與房價的關(guān)系房地產(chǎn)價格同時也受消費者（投資者）支付能力的影響，如果沒有一定的支付能力，事

13、實上也不會形成一定時期的價格，這里研究的顯然不是個例。我們以歷年山東城鎮(zhèn)居民家庭實際住房建筑面積平均水平和商品房平均價格水平，分析全省、不同收入階層以及不同城市城鎮(zhèn)居民的收入與房價的關(guān)系。（1）總體情況分析，1998年至2001年山東省房價與收入比基本穩(wěn)定在相對合理的空間，基本沒有超出世界銀行從經(jīng)濟內(nèi)涵分析得出的5：1的比例，與我國通常使用的6：1的比例差距更遠。自2002年以后，這個比例數(shù)有擴大的趨勢，特別是2004年與上年相比，差距更大，說明2004年山東省房屋的價格相比較居民收入而言，增長的有些快了。為了更清楚的說明一些問題，我們把數(shù)據(jù)繼續(xù)上算到1991年，發(fā)現(xiàn)凡房價收入比較高的年份均屬

14、于經(jīng)濟相對過熱的年份。數(shù)據(jù)很明顯的顯示，房價收入比更多受經(jīng)濟內(nèi)涵的變化影響，也就是說，一個時期房屋價格的上升不僅僅是由于需求引起的。從另一個角度來說，房屋價格變化并沒有完全考慮到居民是不是有足夠的支付能力。詳見圖表：表：1991-2004年山東城鎮(zhèn)居民房價收入比變化表年份1991年1992年1993年1994年1995年1996年1997年房價收入比6.025.876.815.714.803.834.32年份1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年房價收入比4.184.034.023.875.265.285.81 （2）按照居民收入分組，計算2004年不

15、同收入階層的城鎮(zhèn)居民房價收入比，我們可看到總體平均水平掩蓋下的差距。表：2004年山東不同收入階層的城鎮(zhèn)居民的房價收入比對比表 按商品房平均價格購買現(xiàn)住房面積的住房房價收入比全省平均5.81最低收入戶10%12.66#更低5%15.11低收入戶10%9.40較低收入戶20%7.94中等收入戶20%6.25較高收入戶20%5.03高收入戶10%4.32最高10%3.24#更高5%2.77從以上數(shù)據(jù)明顯看出，占60%的中等收入以下的收入戶房價收入比超出了6：1。也就是說這部分群體即使將家庭收入全部用于買房，也需要用6年以上的時間才能買到現(xiàn)有的住房，按照目前城鎮(zhèn)居民用于購建房的支出比例計算

16、的話，則花的時間將是幾十年甚至更長。顯然，這部分群體對當前房價的承受能力較弱，價格水平大大超出了這部分群體的支付能力。根據(jù)這個計算，其中的20%的低收入戶和更低收入戶，這部分收入群體是根本買不起房的。而對于40%的較高以上收入戶而言，當前的房價應該是適中或還應該再高一些。而且其中20%的高收入住戶在現(xiàn)有住房條件下擴大30-60平方米的住房面積承受能力依然較強。（3）房價與收入比的地域性差別。對山東不同城市房價收入比的計算結(jié)果顯示，近幾年山東房價總水平上漲的動力主要來自沿海和周邊城市。目前濟南、青島、煙臺、威海、日照和德州等6個城市房價收入比明顯偏高，超過6：1。這些城市的居民收入相比較而言在全

17、省偏高，在這個前提下，房價收入比也高，可得出結(jié)論，沿海地區(qū)房價上漲得有些快了。從山東的情況分析，沿海地區(qū)房價快速上漲的驅(qū)動力主要來自客觀的要素，包括外來購房需求和市場房價前景看漲的預期等等。其它城市房價雖然也普遍上漲，但與收入相比較，仍在3-6的合理區(qū)間之內(nèi)。表：山東不同城市房價收入比市縣名稱按當前住宅平均價格購買現(xiàn)住房面積的住房房價收入比濟南8.94青島11.38淄博5.04棗莊3.94東營3.71煙臺6.75濰坊5.20濟寧4.41泰安5.51威海8.40日照7.35萊蕪4.98臨沂4.47德州7.06濱州3.65菏澤4.52總體看，山東省房價收入比較為合理，但由于影響房地產(chǎn)價格的因素較多

18、，房地產(chǎn)的區(qū)域性強，不同城市、不同收入階層對房價的承受能力相差較大。（4）房價與收入的相關(guān)關(guān)系從1998-2004年數(shù)據(jù)看出，山東城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長速度高于同期房屋銷售價格的增長速度，這是房價上漲的基礎。用全省城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入總額與商品房平均價格作相關(guān)分析，二者的相關(guān)系數(shù)為0.9588，呈高度正相關(guān)，全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅與房屋銷售價格增幅相關(guān)系數(shù)為0.6452，其相關(guān)度也很高。由此也看出，房價上漲是有城鎮(zhèn)居民的收入能力作支撐的。見以下圖表： 表：1998-2004年山東商品房價格與城鎮(zhèn)居民收入數(shù)據(jù)表年份家庭可支配收入（元/戶）商品房平均價格（元/平方米）人均可

19、支配收入增幅（%）房屋銷售價格指數(shù)（以上年為100）1998年16893.451319.703.65100.81999年18123.961344.257.97102.62000年20118.911426.9811.72102.62001年21729.301456.959.42103.82002年22995.791604.767.23105.52003年25031.731698.2910.31106.72004年27841.512045.2912.36111.5表：1998-2004年山東房價與城鎮(zhèn)居民收入之間相關(guān)系數(shù)家庭可支配收入總額（元/戶）商品房平均價格（元/平方米）人均可支配收入增幅（%

20、）房屋銷售價格指數(shù)（以上年為100）家庭可支配收入（元/戶）1.0000 商品房平均價格（元/平方米）0.9588 1.0000 人均可支配收入增幅（%）0.6949 0.6214 1.0000 房屋銷售價格指數(shù)（以上年為100）0.9637 0.9907 0.6452 1.0000 分別做1998-2004年山東城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅與房屋銷售價格指數(shù)、城鎮(zhèn)居民家庭可支配收入總額與商品房平均價格散點圖顯示，收入額與房價呈完全擬合狀態(tài)，呈高度線性相關(guān)。其方程式為：Y=171.66+0.063474X F=56.9（T=0.92） （T=7.54）該方程總體檢驗充分有效，居民戶均可支配收入總

21、額X系數(shù)的T檢驗值明顯大于2，等于7.54。即：當城鎮(zhèn)居民戶均可支配收入額提高100元時，支撐商品房價格每平方米上升6.3元，回歸直線對樣本數(shù)據(jù)的解釋比例高達91.92%。但是這個時期城鎮(zhèn)居民收入在增長過程中波動較大，而房價則呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的局面，故按照增長幅度做城鎮(zhèn)居民收入與房屋銷售價格指數(shù)散點圖，則會出現(xiàn)在某一時期收入與價格的漲幅差距較大時不完全擬合的現(xiàn)象，但線性關(guān)系比較明顯。其方程式為：Y=97.94+0.7645X F=3.56（T=25.82）（T=1.89）即，當城鎮(zhèn)居民人均可支配收入提高10%時，房屋銷售價格上升7.6%。T檢驗值約等于2，回歸直線對樣本數(shù)據(jù)的解釋比例為41.63%

22、?？煽闯龇课輧r格和居民收入的發(fā)展速度是不均衡的。  三、城鎮(zhèn)居民改善住房條件的可能性分析鑒于以上關(guān)系分析，進一步探討城鎮(zhèn)居民改善住房條件的可能性。截止到2004年，山東城鎮(zhèn)居民個人私房擁有率已達到91.88%，這么高的擁有率主要緣于房改。城鎮(zhèn)居民現(xiàn)有私房結(jié)構(gòu)大體情況是，原有私房占6.44%，房改私房占76.29%，商品房占9.15%，全省另有6.25%租賃公房、私房，其它1.7%。從現(xiàn)在的這種住房結(jié)構(gòu)，大力發(fā)展二手房市場就更加重要。在現(xiàn)有商品房空置率及城鎮(zhèn)居民收入水平條件下，購買二手房改善住房條件將成為發(fā)展趨勢，原有私房可以上市交易變現(xiàn)，從而可大大減輕居民的購房負擔，為居民

23、改善住房提供了可能。從山東全省平均水平分析，城鎮(zhèn)居民按照2004年現(xiàn)有住房面積水平，購買商品房的房價收入比為5.81：1，具有一定的購房承受能力。如果將現(xiàn)住房按市場價估計值變現(xiàn)，以舊換新購買同等面積的商品房，所需支付的房價與收入之比只有2.52：1，承受能力明顯增強，為擴大住房面積提供了可能。據(jù)測算，總體分析目前山東城鎮(zhèn)居民以舊換新，對購買比現(xiàn)有住房面積擴大50平方米以內(nèi)的商品房有一定的承受能力。分不同收入階層看，不同的收入水平差距是非常大的，數(shù)據(jù)分析，約有20%的低收入戶基本上沒有能力購置新房，這一部分群體除了收入水平低以外，本身現(xiàn)住房面積也小、住房質(zhì)量差，即是賣掉現(xiàn)有住房，以舊換新，也無力

24、承擔購買與現(xiàn)有住房同樣面積的商品房。而相對于80%的絕大多數(shù)收入戶來講，以舊換新改善現(xiàn)有住房條件均有一定的承受能力。事實上，部分高收入群體的住房條件已比較好，甚至擁有兩套以上住房，其購房的目的不僅僅是為了改善住房條件，而更多帶有投資成份。表：山東城鎮(zhèn)居民不同收入階層以舊換新并擴大一定的住房面積的房價收入比以舊換新購買現(xiàn)住房面積的商品房以舊換新擴大住房10平方米以舊換新擴大住房20平方米以舊換新擴大住房30平方米以舊換新擴大住房50平方米以舊換新擴大住房70平方米以舊換新擴大住房90平方米以舊換新擴大住房110平方米以舊換新擴大住房150平方米全省平均2.523.263.994.736.207.

25、669.1310.6013.54最低收入戶10% 7.849.6211.3913.1716.7220.2823.8327.3834.49 #更低5% 9.6111.7513.8816.0220.2924.5628.8333.0941.63低收入戶10% 5.466.737.999.2511.7814.3016.8319.3624.41較低收入戶20% 3.924.955.977.009.0511.1013.1515.2119.31中等收入戶20% 2.843.654.455.266.878.4810.0911.7014.92較高收入戶20% 1.872.493.123.744.996.247.

26、508.7511.25高收入戶10% 1.612.102.603.094.085.076.067.059.03最高10% 0.610.981.351.712.453.183.924.656.12 #更高5% 0.450.761.081.392.022.653.283.915.16根據(jù)全省17城市城鎮(zhèn)居民居住情況分析，受人口密度影響，大城市和沿海城市都存在住房面積偏少的問題。2004年，全省16市（不包括聊城）人均住房使用面積青島最少，只有15.45平方米/人，比全省平均水平低4.71平方米，另外沿海城市威海、煙臺住房面積也較低，人均住房使用面積為15.73和18.73平方米，省會城市濟南人均居

27、住面積相對也較少，為18.80平方米/人。從山東省城鎮(zhèn)居民的居住現(xiàn)狀看，大城市、沿海城市居住條件相對較差，即使收入較高，受房屋供給及價格的影響，住房改善壓力依然較大。濟南、青島2個大城市雖然收入較高，人均可支配收入過萬元，由前面的計算我們得知，兩地的房價相對收入來講更高。因此，即使?jié)稀⑶鄭u的居民以舊換新購買與現(xiàn)住房同樣面積的商品房，房價與收入之比為5.27:1和6.15:1，擴大面積，改善住房條件壓力較大，而其它中小城市相對壓力則較小。表：山東不同城市居民以舊換新并擴大一定的住房面積的房價收入比城市現(xiàn)住房使用面積（平米/人）以舊換新購同樣面積的商品房擴大10平方米擴大20平方米濟南 18.8

28、05.27 18.92 22.50 青島 15.456.15 22.69 28.23 淄博 23.301.50 5.85 7.48 棗莊 19.671.66 6.36 7.87 東營 20.321.31 5.32 6.70 煙臺 15.732.51 10.65 13.87 濰坊 20.211.43 6.04 7.98 濟寧 20.102.00 7.55 9.20 泰安 19.122.50 9.68 11.85 威海 18.734.48 16.33 19.70 日照 20.734.52 15.87 18.53 萊蕪 21.922.54 9.06 10.77 臨沂 23.061.73 6.73 8.18 德州 21.783.26 12.30 14.73 濱州 19.491.02 4.52 5.92 菏澤 19.211.68 7.21 8.98 四、結(jié)論與建議1