從“一房二租”看合同效力認(rèn)定

1、從“一房二租”看合同效力認(rèn)定【案情】2004年2月，某建筑公司因擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，擬在本市找一房主租賃幾間廠房。經(jīng)人介紹，在2月25日，該公司與甲棉紡廠簽訂了一份房屋租賃合同。合同約定：如果甲廠新建廠房于2004年9月底前后竣工并交付使用，就將舊房三間租給該建筑公司，每月租金2000元，租期10年。4月10日，該市某房地產(chǎn)公司也表示愿意租三間共300平方米的廠房給建筑公司，月租金1500元。但建筑公司考慮到已和甲廠簽訂了合同，還有5個(gè)月就能租到房，沒(méi)有必要為此違約，故未答應(yīng)。2004年9月20日，甲廠新建房竣工，并搬進(jìn)新廠房開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。建筑公司即于2004年10月14日要求履行合同。而甲廠卻告知

2、該建筑公司，甲廠已于2004年2月18日將三間房租給了個(gè)體戶(hù)李某，李某已于2004年9月 30日搬進(jìn)舊廠房。為此，建筑公司無(wú)法租到此房，重新另租廠房，損失30，000元。建筑公司請(qǐng)法院撤銷(xiāo)合同，并要求甲廠承擔(dān)法律責(zé)任。在處理本案時(shí)，關(guān)于甲廠故意隱瞞真相簽訂“一房二租”的附條件合同，最終導(dǎo)致建筑公司無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的，甲廠應(yīng)承擔(dān)什么法律責(zé)任產(chǎn)生分歧?！痉制缫庖?jiàn)】第一種意見(jiàn)認(rèn)為，甲廠應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。理由是：締約過(guò)失責(zé)任，是指合同成立前的締約過(guò)程中，因締約人一方致合同不成立或無(wú)效，或被撤銷(xiāo)且具有過(guò)失，因該過(guò)失而承擔(dān)的責(zé)任。根據(jù)合同法第四十二條第(二)項(xiàng)“故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或提供虛假情

3、況”，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。本案中，甲廠故意隱瞞已將廠房租給個(gè)體戶(hù)李某的事實(shí)，與建筑公司簽訂合同，違反誠(chéng)實(shí)信用原則，導(dǎo)致該合同撤銷(xiāo)，所以，甲廠應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任，賠償建筑公司的損失30，000元。第二種意見(jiàn)認(rèn)為：甲廠應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任?！驹u(píng)析意見(jiàn)】筆者同意第二種意見(jiàn)，認(rèn)為甲廠應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。理由是：要區(qū)分本案當(dāng)事人的責(zé)任性質(zhì)，主要是看本案合同是否生效。如生效，甲廠即應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，反之，則承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。而判斷合同是否有效，應(yīng)依據(jù)合同法的規(guī)定。本案涉及的合同是一個(gè)房屋租賃合同，且是附條件的合同，而不是附期限的合同。附條件的合同是指設(shè)定一定的條件，并將條件的成就與否作為決定效力發(fā)生或

4、消滅的根據(jù)的合同。條件的發(fā)生與否是不確定的事實(shí)，這是與附期限合同的根本區(qū)別。本案中雙方約定的事實(shí)是：甲廠新建廠房于2004年9月底前后竣工并交付使用。乍看起來(lái)，這事實(shí)既有期限，又有條件，更多的人認(rèn)為是附期限的合同。但是， 2004年9月底前后甲廠新建廠房能否竣工并交付使用是一不確定的事實(shí)，而“2004年9月底前后”這一期限是用來(lái)修飾“甲廠新建廠房竣工并交付使用”這一條件的。因此，筆者認(rèn)為，本合同是一附條件的合同。合同所附的條件依其對(duì)合同效力的影響不同，可分為解除條件與延緩條件。延緩條件又稱(chēng)停止條件，是指合同中的確定的權(quán)利和義務(wù)要在所附條件成就時(shí)才生效的條件。本案中雙方合同中的附條件為延緩條件。

5、因此，合同雖于2004年2月25日訂立，但并未生效，其生效時(shí)間應(yīng)是條件成就之時(shí)，即2004年9月20日。附條件的合同一經(jīng)成立，則已經(jīng)當(dāng)事人之間產(chǎn)生了法律關(guān)系，當(dāng)事人各方均應(yīng)受其約束。因此，在條件成就與否未定之前，行為人也不得為了自己的利益，以不適當(dāng)行為促進(jìn)或阻止條件的成就，而只能任其發(fā)展。合同法第45條第2款規(guī)定：“當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件成就;不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就?！币来?，本案中甲廠惡意阻止條件成就的事實(shí)發(fā)生，視為該條件已于2004年9月20日成就，該合同亦相應(yīng)地于2004年9月 20日生效。因此，本案合同已生效，甲廠應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。但在2004年

6、2月25日前雙方訂立合同之前，甲廠在已經(jīng)與他訂約的情形下，故意隱瞞了事實(shí)真相，又與建筑公司訂立合同，后又不履行合同，是否適用合同法第42條規(guī)定，對(duì)公司承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任呢?合同法第42條規(guī)定：“當(dāng)事人在訂立合同中有下列情形之一，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任：(一)假借訂立合同，惡意進(jìn)行磋商;(一)故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況;(三)有其他違背誠(chéng)實(shí)信用原則的行為。”但締約過(guò)失責(zé)任之適用，應(yīng)以一方給另一方依賴(lài)合同成立和有效，而由于合同不成立或無(wú)效的結(jié)果所蒙受的不利益。換言之，如果一個(gè)合同已經(jīng)成立、生效，并無(wú)適用締約過(guò)失責(zé)任之余地。本案中，雖然甲廠在締約過(guò)程中有故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)的行為，但該行為并未導(dǎo)致合同不成立或無(wú)效。恰恰相反，