物業(yè)項(xiàng)目強(qiáng)電系統(tǒng)管理辦法：電梯操作、保養(yǎng)規(guī)程

1、物業(yè)項(xiàng)目強(qiáng)電系統(tǒng)管理辦法：電梯操作、保養(yǎng)規(guī)程 物業(yè)項(xiàng)目強(qiáng)電系統(tǒng)管理方法：電梯操作、保養(yǎng)規(guī)程 二.電梯操作、保養(yǎng)規(guī)程 1.0目的 規(guī)范電梯運(yùn)行管理，修理保養(yǎng)工作，確保電梯良好運(yùn)行。 2.0適用范圍 適用于本公司轄區(qū)內(nèi)項(xiàng)目管理處電梯的運(yùn)行管理，修理保養(yǎng)。 3.0職責(zé)范圍 3.1工程處經(jīng)理負(fù)責(zé)檢查電梯運(yùn)行管理工作的實(shí)施狀況。 3.2工程處經(jīng)理負(fù)責(zé)審核設(shè)施年度修理保養(yǎng)計(jì)劃，并檢查修理保養(yǎng)工作的實(shí)施狀況。 3.3工程組主管負(fù)責(zé)電梯運(yùn)作管理的組織實(shí)施。 3.4工程組主管負(fù)責(zé)制定設(shè)施年度修理保養(yǎng)計(jì)劃，并詳細(xì)組織實(shí)施修理保養(yǎng)工作。 3.5電梯管理員詳細(xì)負(fù)責(zé)電梯的日常運(yùn)行管理修理保養(yǎng)。 4.0程序要點(diǎn) 4.1巡

2、察監(jiān)控 4.1.1工程組當(dāng)職人員每天應(yīng)對(duì)小區(qū)內(nèi)全部電梯的主要部位至少巡察一次。 4.1.2巡察監(jiān)控的主要內(nèi)容： a）線引電機(jī)有無(wú)異常噪音或氣味，是否溫度過(guò)高，線引電機(jī)軸承是否需要加注潤(rùn)滑油，螺栓是否松動(dòng)。 b）減速箱是否需要加注潤(rùn)滑油，油色，油位是否正常，連軸器是否牢固牢靠，螺栓有無(wú)松動(dòng)。 c）指示儀表，指示燈是否正確，各繼電器，接觸動(dòng)作是否正常，有無(wú)異常聲響。 d）變壓器，電阻器，電抗器溫度是否正常，有無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象。 e）制動(dòng)器動(dòng)作是否正常，制動(dòng)線圈是否過(guò)熱，制動(dòng)輪上是否有油污。 f）曳引輪，曳引繩，限速器，機(jī)械選層器，測(cè)速機(jī)等運(yùn)行是否正常，有無(wú)異常聲響。 g）通訊設(shè)備是否暢通靈敏，指示牌是否

3、完好，盤(pán)車(chē)手輪，開(kāi)閘板手等橡膠工具是否已放在制定位置。 h）轎箱照明燈是否正常，廳外轎內(nèi)指層，指令及指示燈是否正常。 i）廳門(mén)及轎門(mén)踏板是否清潔潔凈。 j）轎箱對(duì)重導(dǎo)靴油盅油量是否足夠。 k）電梯運(yùn)行有無(wú)異常振動(dòng)或聲響，舒適感有無(wú)明顯變化。 l）開(kāi)門(mén)關(guān)門(mén)有無(wú)異常，轎箱內(nèi)應(yīng)急燈是否牢靠。 m）底坑限速器，張緊裝置，開(kāi)關(guān)和碰鐵距離是否異常。 n）補(bǔ)償鏈?zhǔn)欠裼挟愴憽?o）底坑有無(wú)積水或臟物。 4.1.3巡察過(guò)程中入發(fā)覺(jué)上述狀況有不正常時(shí)，電梯管理員應(yīng)準(zhǔn)時(shí)采取措施予以解決并匯報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理。 4.2異常狀況處置 4.2.1發(fā)生火災(zāi)的處置： a）樓層發(fā)生火災(zāi)時(shí)，電梯管理員應(yīng)馬上擊碎玻璃按動(dòng)"消防開(kāi)

4、關(guān)"使電梯進(jìn)入消防運(yùn)行狀態(tài)，電梯運(yùn)行到基站后，應(yīng)使乘客保持冷靜，疏散乘客快速離開(kāi)轎箱。 b）井道內(nèi)發(fā)生火災(zāi)時(shí)，電梯管理員馬上停梯，疏導(dǎo)乘客快速離開(kāi)轎箱，切斷電源，用干粉滅火器掌握火勢(shì)擴(kuò)散。 4.2.2電梯浸水的處置： a）當(dāng)?shù)卓觾?nèi)出現(xiàn)少量進(jìn)水或浸水時(shí)，應(yīng)將電梯停在二樓以上，斷開(kāi)電梯總電源。 b）當(dāng)樓層發(fā)生水淹或浸水時(shí)，應(yīng)將轎箱停于進(jìn)水層站的上一層，斷開(kāi)電梯總開(kāi)關(guān)。 c）當(dāng)?shù)卓樱阑驒C(jī)房進(jìn)水較多時(shí)，應(yīng)馬上停梯，斷開(kāi)電梯電源總開(kāi)關(guān)。 d）對(duì)濕水電梯應(yīng)進(jìn)行除濕處理，試梯后正常才能投入正式運(yùn)行。 4.2.3停電，故障造成電梯困人時(shí)，按應(yīng)急狀況處理規(guī)程處理。 4.3電梯機(jī)房管理 4.3.1非

5、值班人員不得進(jìn)入機(jī)房，若領(lǐng)導(dǎo)檢查有工程組主管伴隨。 4.3.2機(jī)房?jī)?nèi)禁止存放易燃易爆或危急品，機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)配備手提式滅火器，禁止吸煙。 4.3.3每周打掃一次機(jī)房衛(wèi)生。 4.3.4機(jī)房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，不允許私配鑰匙。 4.4交接班要求 4.4.1接班人遠(yuǎn)穎準(zhǔn)時(shí)接班。 4.4.2接班人應(yīng)專(zhuān)心聽(tīng)取交班人交代，并查看交接班記錄表確認(rèn)后簽名。 4.5修理保養(yǎng) 4.5.1設(shè)施年度修理保養(yǎng)計(jì)劃表的制定。 4.5.2每年的12月5日之前由項(xiàng)目管理處工程組主管組織電梯管理員一起研究、制定設(shè)施年度修理保養(yǎng)計(jì)劃表上報(bào)公司工程處經(jīng)理審批。 4.5.3制定設(shè)施年度修理保養(yǎng)計(jì)劃表的原則是： a）電梯使用的頻度。 b）電梯

6、運(yùn)行狀況。 c）合理時(shí)間。 4.5.4設(shè)施年度修理保養(yǎng)計(jì)劃表的內(nèi)容： a）修理保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容。 b）備品備件計(jì)劃。 c）詳細(xì)實(shí)施修理保養(yǎng)時(shí)間 d）估計(jì)費(fèi)用。 4.6電梯管理員進(jìn)行電梯修理保養(yǎng)時(shí)應(yīng)按設(shè)施年度修理保養(yǎng)計(jì)劃表進(jìn)行。 4.7電梯修理保養(yǎng)安全操作 4.7.1修理保養(yǎng)前的安全預(yù)備工作： a）在電梯基站門(mén)口處放置"檢修停用"標(biāo)牌。 b）關(guān)好廳門(mén)，不好關(guān)廳門(mén)時(shí)，用合適的護(hù)柵擋住入口處，防止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入電梯轎廂或井道。 c）有人在轎頂做檢修工作時(shí)，必需按下轎頂檢修箱上的檢修開(kāi)關(guān)，關(guān)好廳門(mén)。 4.7.2檢修過(guò)程中的安全留意事項(xiàng)： a）給轉(zhuǎn)動(dòng)部位加油，清洗或觀看鋼絲繩的磨損狀況時(shí)

7、必需停閉電梯。 b）人在轎頂工作時(shí)，站立之處應(yīng)有選擇，腳下不得有油污，否則應(yīng)打掃潔凈以防滑倒。 c）人在轎頂上預(yù)備開(kāi)動(dòng)電梯以觀看有關(guān)電梯部件的工作狀況時(shí)，必需牢牢系住鋼絲繩并應(yīng)留意整個(gè)身體位于轎廂外框尺寸之內(nèi)，防止其他部件碰傷，并且轎內(nèi)檢修人員開(kāi)梯時(shí)，要交待和協(xié)作好，未經(jīng)許可不準(zhǔn)開(kāi)動(dòng)電梯。 d）禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙。 e）檢修電器部件時(shí)盡可能避免帶電作業(yè)，必需帶電操作或難以在完全切斷電源的狀況操作時(shí)應(yīng)于防觸電，并應(yīng)由監(jiān)護(hù)人，必備工具和材料，特殊應(yīng)留意電梯突然起動(dòng)運(yùn)作。 f）使用的手燈必需采用帶護(hù)手的、電壓36伏以下的安全燈，最好使用手電筒。 4.8電梯管理員負(fù)責(zé)電梯的日常修理保養(yǎng)工作，大、

8、中型修理由外委完成。 4.9每3個(gè)月對(duì)電梯各部位進(jìn)行一次檢查、清潔、潤(rùn)滑。 4.9.1檢查曳引電動(dòng)機(jī)，減速箱有無(wú)異常響聲。 4.9.2檢查曳引電動(dòng)機(jī)和減速箱聯(lián)軸器性圈有無(wú)損件。 4.9.3檢查制動(dòng)器電磁鐵與銅套間是否潤(rùn)滑的好，動(dòng)作 是否敏捷無(wú)阻礙。 4.9.4門(mén)機(jī)直流電動(dòng)機(jī)碳刷磨損假如超過(guò)新裝時(shí)厚度的1/3時(shí)則應(yīng)更換。 4.9.5限速器旋轉(zhuǎn)銷(xiāo)軸處應(yīng)加潤(rùn)滑油，限速器輪，張緊輪措應(yīng)無(wú)異常磨損。 4.9.6檢查張緊裝置動(dòng)作是否正常，否則應(yīng)作機(jī)械調(diào)整。 4.9.7檢查安全鉗傳動(dòng)連桿動(dòng)作是否敏捷無(wú)卡阻。 4.9.8清潔掌握柜內(nèi)各元器件，檢查接觸器，繼電器動(dòng)作是否正常，有無(wú)異常聲響，觸點(diǎn)有無(wú)燈火，熔焊、積碳現(xiàn)象，如有則進(jìn)行整修。 4.9.9檢查機(jī)械選層器鋼帶有無(wú)斷裂，開(kāi)裂和扭曲現(xiàn)象如有則應(yīng)更換。 4.9.10清除轎門(mén)，各廳門(mén)導(dǎo)軌的灰塵、油垢。 4.9.11檢查自動(dòng)門(mén)傳動(dòng)機(jī)構(gòu)，安全觸板轉(zhuǎn)動(dòng)機(jī)構(gòu)是否正常，要求門(mén)口距廳門(mén)地板5-8mm。 4.10每年對(duì)小區(qū)內(nèi)全部電梯進(jìn)行一次全面綜合性檢查、清洗、潤(rùn)滑、修理、調(diào)整和測(cè)試。 4.11每次電梯修理保養(yǎng)時(shí)間不允許超過(guò)8小時(shí)。 4.12電梯管理員應(yīng)將上述修理保養(yǎng)工作，清楚、完整、規(guī)范的記錄在設(shè)施日常保養(yǎng)表內(nèi)。 4.13電梯因修理保養(yǎng)等原因需要停梯時(shí)，應(yīng)由工程組主管報(bào)告主管經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行