物業(yè)設(shè)備管理流程

1、物業(yè)設(shè)備管理流程(1)設(shè)備前期管理 A、前期介入 組織對(duì)有關(guān)物業(yè)考察,關(guān)于設(shè)備選型、安裝要求等建議由工程修理中心審核,并向開(kāi)發(fā)商提出。政府有關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收,管理處應(yīng)參與。 B、設(shè)備的接管驗(yàn)收 設(shè)備的接管驗(yàn)收由工程修理中心代表公司,組織專(zhuān)家及管理處相關(guān)技術(shù)人員組成驗(yàn)收組,會(huì)同開(kāi)發(fā)商、施工單位進(jìn)行,依據(jù)為設(shè)備出廠說(shuō)明書(shū)及國(guó)家有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。 (2)設(shè)備的建帳 A、管理處給所管物業(yè)的全部設(shè)備編號(hào)。 B、管理處對(duì)所管理的全部設(shè)備設(shè)施都應(yīng)建帳。 (3)設(shè)備標(biāo)識(shí)管理 A、未隱藏的設(shè)備須在規(guī)定位置貼設(shè)備標(biāo)牌。 B、設(shè)備的顏色一律按附表設(shè)備顏色規(guī)定的要求顏色進(jìn)行刷漆。 C、重要危急設(shè)備的工作狀態(tài)須標(biāo)識(shí)(如配電柜

2、掛"禁止合閘"等),報(bào)廢、封存的設(shè)備須標(biāo)識(shí)。 D、設(shè)備標(biāo)識(shí)牌統(tǒng)一設(shè)計(jì)。 (4)設(shè)備使用管理 A、物業(yè)公共設(shè)備的操作使用權(quán)歸管理處,供方修理保養(yǎng)時(shí),如需停電、停電梯、停水、操作設(shè)備須征得管理處同意。 B、管理處修理人員必需對(duì)本管理處的設(shè)備進(jìn)行正確操作使用,確保顧客滿(mǎn)足。管理處須專(zhuān)心、全面、細(xì)致的作好運(yùn)行監(jiān)視、檢查工作,并作記錄。 C、管理處工程修理中心主管應(yīng)定期分析各種設(shè)備狀態(tài)記錄(含水、電抄表記錄),確定系統(tǒng)工作是否正常,準(zhǔn)時(shí)予以掌握調(diào)整,并作經(jīng)濟(jì)性分析,整確保設(shè)備工作在節(jié)能狀態(tài),。 (5)設(shè)備修理保養(yǎng)管理 A、修理保養(yǎng)計(jì)劃 a、供方應(yīng)將委托范圍內(nèi)的設(shè)備下年度保養(yǎng)計(jì)劃于每年

3、12月中旬報(bào)管理處,管理處審核、調(diào)整后,與管理處保養(yǎng)范圍內(nèi)的計(jì)劃匯總,形成下年度保養(yǎng)計(jì)劃。 b、設(shè)備中修、大修、更新改造計(jì)劃由工程修理中心制定,并審查確定方案,編制或?qū)彶轭A(yù)算。 B、設(shè)備檢定 a、電梯檢定計(jì)劃由工程修理中心制定,每年進(jìn)行一次自檢,并按規(guī)定時(shí)限報(bào)送政府有關(guān)部門(mén)檢定。 b、計(jì)量器具檢定計(jì)劃由工程修理中心制定。萬(wàn)用表、鉗形電流計(jì)由工程修理中心檢定,絕緣搖表、場(chǎng)強(qiáng)儀、轉(zhuǎn)速計(jì)等由管理處自行送檢,將檢定證書(shū)原件送工程修理中心存檔。 c、有功電能表、無(wú)功電能表、水表、燃?xì)獗碛晒╇娋?、自?lái)水公司、燃?xì)夤矩?fù)責(zé)定期檢定,管理處須保護(hù)好計(jì)量表、柜上的鉛封。 (6)實(shí)施 A、管理處修理班及供方修理人

4、員須按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、有關(guān)制度、規(guī)定及作業(yè)指導(dǎo)書(shū)要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)修理。 B、發(fā)覺(jué)設(shè)備故障(不屬于修理班負(fù)責(zé)修理范圍內(nèi)),修理班應(yīng)用設(shè)備故障問(wèn)題轉(zhuǎn)呈單馬上通知供方,供方接到轉(zhuǎn)呈單后,須在半個(gè)工作日內(nèi)給管理處答復(fù),確定修理時(shí)間,關(guān)鍵設(shè)備發(fā)生故障,造成小區(qū)停電、停水、停梯或嚴(yán)重影響業(yè)主/用戶(hù)生活及工作(不含重大設(shè)備事故),須按應(yīng)急程序進(jìn)行搶修,恢復(fù)設(shè)備功能。搶修所用的配件、材料標(biāo)識(shí)后可按緊急放行處理。事后須按常規(guī)程序補(bǔ)辦審批手續(xù)。 C、設(shè)備中修,大修、更新改造工程由綜合部選擇供方(招標(biāo)或指定合格的供方),組織訂立有關(guān)合同,辦理合同會(huì)簽手續(xù),并由管理處工程修理中心組織有關(guān)人員(相關(guān)技術(shù)人員、工程師或

5、聘請(qǐng)的專(zhuān)家)進(jìn)行工程施工監(jiān)督。 (7)修理保養(yǎng)檢查 A、修理班人員日常對(duì)設(shè)備進(jìn)行巡察時(shí),應(yīng)對(duì)設(shè)備重點(diǎn)部位進(jìn)行檢查(點(diǎn)檢),并作好記錄。發(fā)覺(jué)問(wèn)題準(zhǔn)時(shí)解決,無(wú)法解決的問(wèn)題用設(shè)備故障問(wèn)題轉(zhuǎn)呈單提交專(zhuān)業(yè)公司解決。1、2、3級(jí)設(shè)備"日常維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃"執(zhí)行狀況由管理處修理班班長(zhǎng)檢查,按同類(lèi)設(shè)備的30%比例進(jìn)行抽樣,并填寫(xiě)保養(yǎng)檢查記錄;1、2級(jí)設(shè)備的"一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)"計(jì)劃執(zhí)行狀況由管理處機(jī)電設(shè)備主管檢查,按同類(lèi)設(shè)備的30%比例進(jìn)行抽樣,并填寫(xiě)保養(yǎng)檢查記錄。 B、設(shè)備修理完畢后,應(yīng)對(duì)設(shè)備功能進(jìn)行檢定,屬于1、2級(jí)設(shè)備由綜合部組織檢定并備案;屬3級(jí)設(shè)備由管理處機(jī)電主管

6、檢定,全部設(shè)備檢定記錄管理處都應(yīng)備案。 C、質(zhì)量管理部每月對(duì)保養(yǎng)計(jì)劃執(zhí)行狀況、設(shè)備技術(shù)狀態(tài)、記錄資料,進(jìn)行一次檢查、評(píng)定,并做相關(guān)月檢記錄。 D、設(shè)備中修、大修、更新改造工程竣工驗(yàn)收由工程部組織。驗(yàn)收合格,填寫(xiě)工程竣工驗(yàn)收證明,由施工單位、管理處、綜合部在單上簽字。不合格則由施工單位整改,進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。復(fù)驗(yàn)合格辦理工程竣工驗(yàn)收證明,未辦理工程竣工驗(yàn)收證明者不予結(jié)算工程款。 (8)設(shè)備完好率 每年年底由管理處工程修理中心主管組織管理處有關(guān)人員對(duì)所管設(shè)備進(jìn)行一次檢查,于12月15日之前將設(shè)備完好率報(bào)管理處,管理處按10%抽樣核查。 (9)設(shè)備安全管理 A、持證上崗與安全檢查 特別工種作業(yè)的員工(電工、

7、電梯工等),須持證上崗。 B、事故處理程序 當(dāng)管理處發(fā)生設(shè)備安全事故后,須馬上通知公司綜合部。在調(diào)查人員未趕到現(xiàn)場(chǎng)之前,應(yīng)盡可能地保護(hù)現(xiàn)場(chǎng),拍照或錄像。工程修理中心須組織人員搶修,保證對(duì)顧客的服務(wù)。事后管理處須向公司提交設(shè)備安全事故報(bào)告,工程修理中心依據(jù)管理處的報(bào)告及調(diào)查結(jié)果,事故處理須堅(jiān)持"三不放過(guò)"的原則。 (10)對(duì)供方的掌握 A、供方的選取原則是其應(yīng)通過(guò)ISO9000認(rèn)證。 B、公司綜合部每年(或一個(gè)合同期)對(duì)供方進(jìn)行一次評(píng)價(jià)并做記錄,對(duì)于不符合要求的供方,不予續(xù)簽合同。 C、當(dāng)發(fā)生嚴(yán)重投訴或事故時(shí),綜合部須組織人員對(duì)供方的質(zhì)量體系進(jìn)行審核。 D、管理處按本規(guī)程要求

8、進(jìn)行日常監(jiān)督檢查,按合同商定對(duì)供方是否按設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)、按商定進(jìn)行修理予以確認(rèn),在保養(yǎng)、修理記錄上簽字。管理處的確認(rèn)(簽字)不免除供方對(duì)不合格保養(yǎng)、修理進(jìn)行返工、返修的責(zé)任。 (11)設(shè)備技術(shù)檔案管理 A、設(shè)備技術(shù)資料 設(shè)備技術(shù)資料由專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理,資料的借閱必需辦理相關(guān)手續(xù)。 B、質(zhì)量記錄 a、全部質(zhì)量記錄均須采用標(biāo)準(zhǔn)表格。 b、設(shè)備運(yùn)行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫(xiě)保存。管理處實(shí)施保養(yǎng)、修理的設(shè)備,由管理處保養(yǎng)修理人填寫(xiě)記錄,分包方實(shí)施保養(yǎng)修理的設(shè)備,由分包方填寫(xiě)保養(yǎng)記錄、修理記錄。 c、機(jī)電設(shè)備月檢記錄由質(zhì)量管理部保管。 d、工程部保存、級(jí)設(shè)備修理記錄、設(shè)備診斷記錄、設(shè)備完好率

9、評(píng)定統(tǒng)計(jì)記錄。 (13)設(shè)備(機(jī)具)的申請(qǐng)、選購(gòu)、驗(yàn)證、入庫(kù)建帳 A、申請(qǐng) 依據(jù)樓宇正常工作或修理需要,由工程修理中心申請(qǐng),填寫(xiě)設(shè)備(機(jī)具)購(gòu)置申請(qǐng)表。購(gòu)置總價(jià)在貳千元以下的,由管理處主任批準(zhǔn)購(gòu)買(mǎi);購(gòu)置總價(jià)在貳千元以上的,經(jīng)管理處主任同意后,報(bào)綜合部經(jīng)理審核并轉(zhuǎn)交有關(guān)工程師提出滿(mǎn)意使用要求的設(shè)備技術(shù)指標(biāo),然后呈報(bào)主管副總經(jīng)理批準(zhǔn)購(gòu)置。 B、選購(gòu) 選購(gòu)人員應(yīng)會(huì)同機(jī)具使用人或申請(qǐng)人共同對(duì)設(shè)備性能、質(zhì)量等作鑒定。確認(rèn)質(zhì)量?jī)?yōu)良、性能完全符合要求、使用方法清晰、有合格證書(shū)、價(jià)格合適才能辦理付款提貨手續(xù)。 C、驗(yàn)證 對(duì)伍千元以下的設(shè)備(機(jī)具)購(gòu)進(jìn)后,在合同規(guī)定期內(nèi),由管理處主管機(jī)電設(shè)備主管會(huì)同有關(guān)技術(shù)人員驗(yàn)證,填寫(xiě)設(shè)備(機(jī)具)驗(yàn)證單;五仟元以上的,由工程部委派有關(guān)工程