不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度之研究

1、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度之研究摘要： 在不動(dòng)產(chǎn)交易中，債權(quán)契約的做成和不動(dòng)產(chǎn)的登記之間常因各種原因而存在一定的時(shí)間差。在此期間發(fā)生的諸如一物二賣、一物設(shè)兩權(quán)等侵害債權(quán)人利益的情形，現(xiàn)行法除了違約救濟(jì)，對(duì)于保護(hù)債權(quán)人實(shí)現(xiàn)所期待的權(quán)利是無能為力，債權(quán)人無法獲得債務(wù)人的實(shí)際履行。鑒于此，在法律利益的選擇和衡量的基礎(chǔ)上，設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度，對(duì)債權(quán)人以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為標(biāo)的之債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以保全，以防范交易目的的落空。本文運(yùn)用比較分析的方法，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記登記制度加以研究，以期未來法律的完善。一、預(yù)告登記的概念和制度起源(一) 預(yù)告登記的概念預(yù)告登記，即為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)為目的的請(qǐng)求權(quán)的不

2、動(dòng)產(chǎn)登記。它將債權(quán)請(qǐng)求權(quán)予以登記，使其具有對(duì)抗第三人的效力，使妨害其不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記請(qǐng)求權(quán)所為的處分無效，以保障將來本登記的實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記是與本登記相對(duì)應(yīng)的一項(xiàng)登記制度。本登記是已經(jīng)完成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記，是現(xiàn)實(shí)物權(quán)的登記，實(shí)質(zhì)是終局登記，當(dāng)事人所期待的物權(quán)變動(dòng)效果得以實(shí)現(xiàn)。預(yù)告登記是相對(duì)于本登記而言，它所登記的不是現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，它是在確定的財(cái)產(chǎn)權(quán)登記條件還不具備時(shí)，為了保全將來財(cái)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)能夠順利進(jìn)行而就與此相關(guān)的請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行的登記。(二) 預(yù)告登記的制度起源預(yù)告登記制度發(fā)端于后期普魯士法，即1872年5月5日的所有權(quán)取得法以及土地登記法。該法在區(qū)分債權(quán)法和物權(quán)法的基礎(chǔ)上，規(guī)定了兩種類型的預(yù)告

3、登記。第一種是為保全已經(jīng)成立的物權(quán)的預(yù)告登記，即登記薄存在誤載的情況下，其記載的內(nèi)容與真實(shí)權(quán)利不符時(shí)，對(duì)于真實(shí)權(quán)利人有喪失權(quán)利的危險(xiǎn)所采取的保護(hù)手段。它在于打破登記薄的公信原則，以排除第三人的善意取得。第二種是為保全物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記。就普魯士法而言，在一般情況下，物權(quán)因記入登記薄而成立，或取得對(duì)于第三人的效力。但進(jìn)行本登記需要義務(wù)人的承諾，如果登記義務(wù)人不為承諾時(shí)，權(quán)利人必須對(duì)義務(wù)人提出請(qǐng)求為承諾意思表示的訴訟。但訴訟曠日費(fèi)時(shí)，如果登記義務(wù)人在此期間對(duì)于第三人為權(quán)利處分，即使登記權(quán)利人此后獲得勝訴判決，也沒有實(shí)際意義。債權(quán)請(qǐng)求權(quán)保全的預(yù)告登記就是針對(duì)這一情況設(shè)置的保護(hù)手段。德國民

4、法承繼了普魯士法的預(yù)告登記制度，在民法典的第二草案中，用異議登記制度替代了以前的保全物權(quán)的預(yù)告登記制度，同時(shí)承認(rèn)了保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記制度。本文所論述的即保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的預(yù)告登記制度。預(yù)告登記，在中國民法著作中翻譯為暫先登記、預(yù)登記、預(yù)先登記等。我國臺(tái)灣地區(qū)的民法稱其為預(yù)告登記制度，日本法中的假登記制度中的保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的假登記與德國、臺(tái)灣所指的預(yù)告登記為同一制度。二、預(yù)告登記的制度價(jià)值和性質(zhì)(一) 預(yù)告登記的制度價(jià)值在一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)交易中，例如，對(duì)房屋的買賣，買賣契約的簽訂到契約履行房屋登記，這項(xiàng)交易最后完成。其中，債權(quán)契約的做成和不動(dòng)產(chǎn)的登記之間常因各種原因而存在一定的時(shí)間差。而在這期間如

5、出賣人將房屋再賣于第三人并做了登記，則買受人無法獲得房屋，而只能依債權(quán)法救濟(jì)。雖然在債權(quán)行為成立后，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人有未來移轉(zhuǎn)所有權(quán)或他物權(quán)的義務(wù)，但債權(quán)具有平等性和相對(duì)性，債權(quán)人僅享有請(qǐng)求債務(wù)人為移轉(zhuǎn)登記的權(quán)利，他不能阻止債務(wù)人違背自己承擔(dān)的義務(wù)而對(duì)他的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)作其他的處分。債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)也無對(duì)抗第三人的效力。在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人違約，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)給第三人并登記的這種情況下， 在同一不動(dòng)產(chǎn)上既有物權(quán)，又有債權(quán)，依物權(quán)優(yōu)先原則，第三人將取得該不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。此種情形，請(qǐng)求權(quán)人可以追究不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的違約責(zé)任，對(duì)其債權(quán)予以救濟(jì)，這種法律狀態(tài)是民法所認(rèn)可的。民法是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的直接體現(xiàn)，肯認(rèn)和尊重競(jìng)爭(zhēng);市民

6、尊奉私法自治理念去參與生活，把理性判斷作為交往的心理前提，他必須自己承受自己料事失誤的風(fēng)險(xiǎn)，自己責(zé)任。鑒于此，債權(quán)人取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的目的將落空，無法獲得自己預(yù)期想要的房屋。物權(quán)法只保護(hù)現(xiàn)實(shí)的所有權(quán)人。債權(quán)法的救濟(jì)對(duì)于要取得交易的實(shí)物的債權(quán)人來說，乃無奈之選擇。債權(quán)人如何在這種情形下仍能實(shí)現(xiàn)交易目的呢?特別是對(duì)于住房權(quán)這種生存權(quán)即基本人權(quán)來說，需要在現(xiàn)有的制度體系下尋找一個(gè)法律空間來保護(hù)債權(quán)人的利益，保護(hù)交易的安全。預(yù)告登記制度正是針對(duì)這種問題的解決手段。通過對(duì)將來不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的登記， 依物權(quán)的公示公信準(zhǔn)則，使該債權(quán)經(jīng)過公示程序后有了公信的排它效力，足以抗拒后序的物權(quán)變動(dòng)，而使該請(qǐng)

7、求權(quán)的效力得以保全。這樣穩(wěn)定了不動(dòng)產(chǎn)交易秩序;同時(shí)平衡不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)各方當(dāng)事人的利益。(二) 預(yù)告登記的性質(zhì)預(yù)告登記具有使妨害其將來不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記的請(qǐng)求權(quán)所為處分無效的效力，其法律性質(zhì)，究為一種物權(quán)或僅為一種債權(quán)保全的手段，甚有爭(zhēng)論。預(yù)告登記介于債權(quán)與物權(quán)之間，兼有二者的性質(zhì)。1有的學(xué)者認(rèn)為它是一種公示，為保全不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之請(qǐng)求權(quán)的目的而設(shè)，具有若干物權(quán)效力的制度。預(yù)告登記盡管已經(jīng)表現(xiàn)出個(gè)別物權(quán)效力，但各國立法中都沒有將其列為特定的物權(quán)之一，主要是將其視為實(shí)現(xiàn)請(qǐng)求權(quán)的擔(dān)保手段。筆者以為從該制度的價(jià)值來考察，將其視為實(shí)現(xiàn)請(qǐng)求權(quán)的擔(dān)保手段更合法理。三、預(yù)告登記法例之比較分析在目前我國民事立法中，不動(dòng)

8、產(chǎn)預(yù)告登記制度仍是一種比較陌生的制度，物權(quán)法草案第一次對(duì)該制度予以了規(guī)定。任何移植和借鑒而得的制度都須本土化，須于本土法律融合。鑒于此，筆者對(duì)德國、我國臺(tái)灣地區(qū)和日本三種典型法例予以考察比較，以明晰預(yù)告登記之具體制度。(一) 預(yù)告登記的發(fā)生臺(tái)灣地區(qū)與德國法在預(yù)告登記的具體要件諸方面的規(guī)定大致相同，而日本法相對(duì)特殊。依臺(tái)灣地區(qū)和德國的法律的規(guī)定，預(yù)告登記的發(fā)生有以下三個(gè)前提：第一、存在可擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán) 臺(tái)灣“土地法”第79條之第1項(xiàng)予以規(guī)定;德國民法典第883條、875條、876條、877條、880條、885條予以了規(guī)定。1、賦予一項(xiàng)土地權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)，無論基于合同產(chǎn)生的還是法定的請(qǐng)求權(quán)都可以擔(dān)保。

9、對(duì)于將來的請(qǐng)求權(quán)或者附條件的請(qǐng)求權(quán)也可以作預(yù)告登記。例如，甲將房屋借給乙居住，甲、乙約定借用期間屆滿時(shí)，甲將房屋出賣給乙，乙可以就將來的房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)為預(yù)告登記。2、取消一項(xiàng)土地權(quán)利或者土地上的負(fù)擔(dān)權(quán)利的請(qǐng)求權(quán)。3、變更土地權(quán)利內(nèi)容的請(qǐng)求權(quán)或變更土地權(quán)利順位的請(qǐng)求權(quán)，如地上權(quán)存續(xù)期間的變動(dòng)、抵押權(quán)次序的變動(dòng)。第二、登記名義人的同意 臺(tái)灣土地登記規(guī)則第125條規(guī)定預(yù)告登記的申請(qǐng)應(yīng)提出登記名義人同意書。申請(qǐng)人須為債權(quán)人，第三人利益契約的受益人亦屬之，受益人有權(quán)申請(qǐng)預(yù)告登記。登記名義人的同意是單方法律行為，非屬契約，具有處分性質(zhì)，須為登記名義人始得為之。德國土地登記簿法第29條規(guī)定形式的單方許

10、可，該許可是一種單方的意思表示，它必須由與預(yù)告登記有利害關(guān)系的權(quán)利人類推適用德國民法典第875條第1款第2句、第876條第2句，向受讓人或者土地登記機(jī)關(guān)做出表示。與臺(tái)灣法不同之處在于，在權(quán)利人的許可非出于自愿的情形，為擔(dān)保請(qǐng)求權(quán)，債權(quán)人可以以權(quán)利人為債務(wù)人申請(qǐng)進(jìn)行訴訟保全，它根據(jù)民事訴訟法第938條的規(guī)定進(jìn)行預(yù)告登記，或者權(quán)利人被判令進(jìn)行一項(xiàng)權(quán)利變更的先與執(zhí)行，也可以根據(jù)民事訴訟法第895條進(jìn)行保全。第三、 辦理登記 預(yù)告登記是限制登記名義人處分其土地權(quán)利所為的登記。臺(tái)灣“土地登記規(guī)則”第124條、第125條規(guī)定，登記機(jī)關(guān)于登記完畢時(shí)，應(yīng)通知申請(qǐng)人及登記名義人。德國民法典第883條、第885條

11、規(guī)定了登記注冊(cè)。登記完畢，則發(fā)生預(yù)告登記之效力。日本法的預(yù)告登記是專指“由于登記原因的無效或撤銷而提起涂銷登記或恢復(fù)之訴的場(chǎng)合，基于受訴法院的囑托所進(jìn)行的登記”。預(yù)告登記以涂銷既存登記或回復(fù)原來的登記為目的;其保全的乃物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。該預(yù)告登記與德國、臺(tái)灣法非同一制度，在日法中與德、臺(tái)相對(duì)應(yīng)的是假登記，并且假登記也不完全同于德、臺(tái)的預(yù)告登記。日本不動(dòng)產(chǎn)登記法的第2條、7條、32條、33條、105條作了規(guī)定。與采納形式主義物權(quán)變動(dòng)模式的德國民法上的預(yù)告登記不同，日本民法在物權(quán)變動(dòng)上采意思主義，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅因當(dāng)事人意思表示而生效，在實(shí)體法上已發(fā)生效力，而登記手續(xù)上的要件未具備時(shí)，為使已變動(dòng)的物權(quán)有

12、對(duì)抗第三人的效力，得為假登記。這是第一種，可以說它保全的是一種對(duì)抗效力而非物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的效力。第二種是在契約雖已訂立，但物權(quán)發(fā)生變動(dòng)附有條件，為保全日后條件成熟所發(fā)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，使其得以順利實(shí)現(xiàn)，得為假登記。第二種才是與德、臺(tái)大致相同的制度。其不同之處在于其假登記的申請(qǐng)。假登記的申請(qǐng)由登記權(quán)利人和登記義務(wù)人共同為之，但尚有例外：第一，有義務(wù)人的承諾時(shí)，假登記權(quán)利人可向登記機(jī)關(guān)附具承諾書而申請(qǐng)假登記;第二，盡管沒有義務(wù)人的承諾，但假登記權(quán)利人向地方法院陳明假登記的原因，可以由地方法院發(fā)布假登記的假處分命令，囑托登記機(jī)關(guān)登記之。此處的假登記假處分與民事訴訟法上的假處分，在法律上異其性質(zhì)，不適用不

13、得準(zhǔn)用或依據(jù)民事訴訟法上關(guān)于假處分的規(guī)定。為保全請(qǐng)求權(quán)申請(qǐng)假登記假處分的，申請(qǐng)人僅釋明其在實(shí)體法上有請(qǐng)求權(quán)即已足，無須說明請(qǐng)求權(quán)的行使有侵害之虞。(民訴中的假處分，指在訴訟過程中，關(guān)于訴訟物現(xiàn)狀的變更，當(dāng)事人認(rèn)為存在著將來不能實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或難以實(shí)現(xiàn)其權(quán)利的危險(xiǎn)，而對(duì)訴訟物進(jìn)行的一種處分。其目的是為了防止在將來勝訴時(shí)無法執(zhí)行標(biāo)的物，而對(duì)其作出的一種限制處分行為。)德國民法也有此規(guī)定。(二) 預(yù)告登記的效力預(yù)告登記制度的核心問題在于其效力。其效力的確定，在德國、臺(tái)灣地區(qū)和日本法中的規(guī)定大致相同，但仍有區(qū)別。第一 、具有保全的效力，兼采處分相對(duì)無效的原則： 只要債權(quán)存在，預(yù)告登記從登記之時(shí)開始產(chǎn)生效力

14、。預(yù)告登記的最重要的作用在于，將可能妨害或者損害履行所擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)的處分視為違反預(yù)告登記的處分而使其無效，這是一種相對(duì)無效，指相對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人無效，對(duì)于所有其他人是有效的。因此，預(yù)告登記不采禁止處分或禁止登記主義，故登記義務(wù)人將不動(dòng)產(chǎn)再行讓與第三人，或?yàn)榈谌嗽O(shè)定其他物權(quán)并申請(qǐng)辦理登記時(shí)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)予受理，不得拒絕。若債權(quán)契約無效或債權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)因契約解除或受保護(hù)的預(yù)告登記權(quán)利人同意違反預(yù)告登記的處分等等原因，對(duì)于第三人來說，義務(wù)人的處分產(chǎn)生絕對(duì)效力而不生妨礙債權(quán)人請(qǐng)求權(quán)的問題。也就是說這種處分只在請(qǐng)求權(quán)擔(dān)保的范圍之內(nèi)無效。只要處分不妨害請(qǐng)求權(quán)的履行，就是有效的。德國、臺(tái)灣地區(qū)都有此規(guī)定。

15、日本法也有類似規(guī)定：假登記并不具有獨(dú)立的效力，其日后是否產(chǎn)生效力尚賴本登記的作成?！凹热绱耍v有假登記，作為登記義務(wù)人的本登記名義人并不失去處分不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利”?！敖?jīng)由假登記的順位保全后，與假登記保全的順位相抵觸的本登記，在抵觸的范圍內(nèi)即成為無效。”值得研究的是，預(yù)告登記對(duì)因公權(quán)力的行使而生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是否具有排他力，各國法規(guī)定不一。依德國民法典的規(guī)定，強(qiáng)制執(zhí)行或假扣押的方式或有破產(chǎn)管理人所進(jìn)行的處分如可能損害或妨害請(qǐng)求權(quán)時(shí)為無效。日本在司法實(shí)務(wù)上有相關(guān)的判例，在所有權(quán)移轉(zhuǎn)的預(yù)告登記和本登記之間，為強(qiáng)制執(zhí)行的行為，妨礙預(yù)告登記請(qǐng)求權(quán)的，亦為無效。我國臺(tái)灣地區(qū)的規(guī)定與此相反，預(yù)告登記因征收、法

16、院判決或強(qiáng)制執(zhí)行而為新登記，無排除之效力。對(duì)此，有學(xué)者認(rèn)為這“減損了整個(gè)預(yù)告登記制度的功能，立法政策上是否妥當(dāng)，容有研究余地。”依民法之私權(quán)神圣和個(gè)人本位的精神，德國、日本法之規(guī)定更為可取。第二、 順位和完善效力1、順位效力 依德國法之規(guī)定，預(yù)告登記的效力不僅在于其能保全債權(quán)請(qǐng)求權(quán)這種實(shí)體權(quán)利，其效力還體現(xiàn)為它能保全這種請(qǐng)求權(quán)的順位，即因預(yù)告登記而使得該請(qǐng)求權(quán)具有排斥后序登記權(quán)利的效力。經(jīng)由預(yù)告登記，被保全的權(quán)利之順位被確定在預(yù)告登記之時(shí)。例如，甲出賣土地與乙，此時(shí)乙對(duì)甲的所有權(quán)移轉(zhuǎn)的請(qǐng)求權(quán)尚未成就，但其害怕甲復(fù)將土地讓與第三人 ，而被第三人搶先登記，使自己的請(qǐng)求權(quán)無法實(shí)現(xiàn)，于是作成預(yù)告登記。

17、待日后所有權(quán)移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)的條件成就而為本登記時(shí)，本登記的效力溯及于預(yù)告登記作成之時(shí)。這樣，預(yù)告登記便防止了第三人的介入，保全了本登記的順位，使所有權(quán)移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)得以順利的實(shí)現(xiàn)。臺(tái)灣地區(qū)雖無明文規(guī)定，依預(yù)告登記制度價(jià)值可推知應(yīng)有此效力。日本法的假登記亦具有順位保全效力，對(duì)其分為物權(quán)保全的假登記與請(qǐng)求權(quán)保全的假登記分別考察?；诙咦鞒傻谋镜怯浀乃菁傲Φ臅r(shí)點(diǎn)是不同的。前者起順位依假登記的時(shí)日為準(zhǔn)，本登記的效力即物權(quán)變動(dòng)的對(duì)抗力溯及于假登記發(fā)生時(shí)。而后者，經(jīng)本登記時(shí)，縱使視同于假登記時(shí)所為，可是在假登記時(shí)，如義務(wù)履行期尚未到來，基于假登記作成的本登記，其效力并不溯及于假登記之際而是義務(wù)履行期。2因此在義

18、務(wù)履行期屆至前所為的中間處分，仍能發(fā)生效力。2 、完善效力 預(yù)告登記已經(jīng)表現(xiàn)出將來權(quán)利的效力，比如在破產(chǎn)或強(qiáng)制拍賣中預(yù)告登記已經(jīng)被當(dāng)成將來完整的權(quán)利看待。3具有破產(chǎn)保護(hù)效力，即在相對(duì)人陷入破產(chǎn)時(shí)且請(qǐng)求權(quán)的履行條件并未成熟，期限尚未到來，則具有排斥他人而保障請(qǐng)求權(quán)發(fā)生指定的效果。這一效力，同樣適用于相對(duì)人死亡，其財(cái)產(chǎn)納入繼承程序的情形，即繼承人不得以繼承為由要求涂銷預(yù)告登記。(三) 本登記的推進(jìn)預(yù)告登記義務(wù)人于預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人如何將其預(yù)告登記推進(jìn)為本登記，有以下幾種情形：第一、 預(yù)告登記而受保全的請(qǐng)求權(quán)，如沒有義務(wù)人的中間處分，預(yù)告登記權(quán)利人如需為本登記時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人許經(jīng)義務(wù)人的協(xié)

19、助完成。如義務(wù)人不肯協(xié)助，預(yù)告登記權(quán)利人得經(jīng)有訴訟令其協(xié)助，而后基于判決為之。德國、臺(tái)灣的規(guī)定是相同的。第二、 在有義務(wù)人中間處分的場(chǎng)合，該處分于侵害預(yù)告登記權(quán)利人之請(qǐng)求權(quán)的范圍內(nèi)，對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人之關(guān)系，成為無效。然而預(yù)告登記權(quán)利人應(yīng)如何主張?jiān)撎幏譄o效，而求得請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)呢?在德國法中，在登記手續(xù)上，第三人名義下的所有權(quán)移轉(zhuǎn)至債權(quán)人，須經(jīng)第三人的同意，且第三人對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人負(fù)有同意的義務(wù)。因此，在必要的時(shí)候，預(yù)告登記權(quán)利人得通過訴訟請(qǐng)求第三人同意，將權(quán)利登記為所有人。此所有權(quán)移轉(zhuǎn)之訴與同意之訴，可一訴并合解決或分別訴訟。在臺(tái)灣地區(qū)法律中無明文規(guī)定，自不得為同樣解釋。原則上，權(quán)利人應(yīng)先辦理

20、本登記，然后才能對(duì)第三人請(qǐng)求涂銷登記。且所有權(quán)移轉(zhuǎn)之訴與對(duì)其第三人請(qǐng)求的涂銷之訴，應(yīng)解為得統(tǒng)一訴訟合并請(qǐng)求。德國、臺(tái)灣地區(qū)都規(guī)定了預(yù)告登記并不影響所有權(quán)移轉(zhuǎn)請(qǐng)求權(quán)的限制和效力，預(yù)告登記原則上與該請(qǐng)求權(quán)同其命運(yùn)。假使請(qǐng)求權(quán)附有抗辯權(quán)，在請(qǐng)求同意之訴或涂銷之訴中，第三人得加以援用。日本不動(dòng)產(chǎn)登記法規(guī)定了兩種手段，即假登記權(quán)利人首先以第三人為相對(duì)方請(qǐng)求涂銷本登記，是原所有人復(fù)為登記上的所有名義人或第三人承繼本登記的義務(wù)，直接作為現(xiàn)在的所有權(quán)人協(xié)助乙辦理本登記。這兩種手段皆可。此后的判例中有新的見解：假登記權(quán)利人首先以登記義務(wù)人為本登記，或?qū)Φ谌藶楸镜怯浀耐夸N請(qǐng)求，二者擇其一，或同時(shí)進(jìn)行。這比臺(tái)灣的

21、規(guī)定多了一種選擇。這種見解承認(rèn)假登記權(quán)利人的選擇請(qǐng)求權(quán)，雖有利于權(quán)利人，亦存在著弊端。如，假登記權(quán)利人對(duì)第三人的本登記請(qǐng)求涂銷或更正，而權(quán)利人的假登記不改為本登記，可能損害義務(wù)人和第三人利益。(四)預(yù)告登記的轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記在于保全不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)，根據(jù)其擔(dān)保債權(quán)的目的和對(duì)債權(quán)存在和行使的依賴性，預(yù)告登記相當(dāng)于一項(xiàng)從屬性的權(quán)利。預(yù)告登記具有從屬性，與被保全的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)同其命運(yùn)。依債權(quán)讓與的規(guī)則，債權(quán)讓與時(shí)，該債權(quán)的擔(dān)保及其他從屬之權(quán)利，隨同移轉(zhuǎn)于受讓人。預(yù)告登記不能獨(dú)立轉(zhuǎn)讓，其與債權(quán)既具有從屬性，應(yīng)隨同債權(quán)讓與而為移轉(zhuǎn)。德國、臺(tái)灣法在這一問題上的規(guī)定所體現(xiàn)的法理是一致的。(五)預(yù)告登記的消滅預(yù)

22、告登記發(fā)生后，實(shí)務(wù)中會(huì)因各種原因使其不能向本登記推進(jìn)，預(yù)告登記最終消滅。例如，請(qǐng)求權(quán)人采取消極態(tài)度，屆時(shí)不積極行使自己的請(qǐng)求權(quán)的情形，對(duì)于請(qǐng)求權(quán)人可能無害但預(yù)告登記義務(wù)人卻處于不利境地。請(qǐng)求權(quán)人怠于行使權(quán)利時(shí)義務(wù)人因預(yù)告登記也無法與第三人發(fā)生物權(quán)關(guān)系，這樣將造成義務(wù)人財(cái)產(chǎn)上的損失?；诿穹ü皆瓌t，應(yīng)當(dāng)賦予義務(wù)人及其利害關(guān)系人涂銷預(yù)告登記的權(quán)利。依臺(tái)灣土地登記規(guī)則，保全的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，因撤銷、契約解除、混同、清償或其他事由消滅時(shí)，登記名義人得申請(qǐng)預(yù)告登記之涂銷，但須經(jīng)原申請(qǐng)人之同意，始得為之。此外，債權(quán)人亦得拋棄預(yù)告登記，而申請(qǐng)涂銷之。德國民法還規(guī)定了預(yù)告登記債權(quán)人的公示催告制度。其民法典第88

23、7條規(guī)定：“請(qǐng)求權(quán)被預(yù)告登記保全的權(quán)利人下落不明時(shí)，如此情形符合第1170條對(duì)解除抵押權(quán)所規(guī)定的條件時(shí)，可以用公示催告的方式解除預(yù)告登記的權(quán)利人的權(quán)利。預(yù)告登記，自除權(quán)判決宣告時(shí)失效?！彼?預(yù)告登記制度與我國物權(quán)立法之借鑒(一) 我國建立不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的必要性我國有商品房預(yù)售合同備案制度，例如城市房地產(chǎn)管理法和城市商品房預(yù)售管理辦法都規(guī)定了該制度。在我國，商品房預(yù)售合同雖要備案，但僅僅是備案，更多具有的是行政管理色彩，法律沒有規(guī)定這種備案具有什么效力，只是在行政手續(xù)上予以了一定的保障。隨著我國土地二級(jí)市場(chǎng)的建立及房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)交易糾紛也隨之增多。由于相關(guān)的法律法規(guī)不健全，在實(shí)際生

24、活中，由于違約而不能達(dá)到合同目的的種種情況會(huì)發(fā)生。為保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易的迅捷和安全，預(yù)告登記制度創(chuàng)設(shè)符合客觀需要。預(yù)告登記制度的創(chuàng)設(shè)也是法律體系得以完善的需要。我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)需經(jīng)登記才能取得所有權(quán)。因此，在買受人支付價(jià)金或定金后也無法排斥在登記前出賣人將產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登記于他人的情形，買受人因此坐受損失，交易目的最終落空。對(duì)一個(gè)依誠實(shí)信用從事交易的當(dāng)事人無法從制度上加以完善的保護(hù)，說明法律的設(shè)計(jì)有失公平正義，現(xiàn)有法律存有漏洞。權(quán)衡利益與價(jià)值，預(yù)告登記制度有必要在我國創(chuàng)設(shè)，它是完備我國民事立法的重要一環(huán)。(二) 預(yù)告登記在我國的設(shè)立-對(duì)我國物權(quán)法草案中的預(yù)告登記制度的建議比較德國、臺(tái)灣地區(qū)和日本的制度，前二者的規(guī)定基本相同?；谖覈磥砻袷铝⒎ň突?/p>