物業(yè)公司工程部管理職責(zé)上墻制度

1、共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部組織架構(gòu)設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管設(shè)施設(shè)備維護(hù)部副主管（班長）設(shè)施設(shè)備維護(hù)員D（設(shè)備運(yùn)行）設(shè)施設(shè)備維護(hù)員C（工程問題跟進(jìn)）設(shè)施設(shè)備維護(hù)員B（裝修管理）設(shè)施設(shè)備維護(hù)員A（綜合維修）共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部副主管(領(lǐng)班)崗位職責(zé)崗位職責(zé)工作內(nèi)容要點(diǎn)及備注業(yè)務(wù)監(jiān)控1、熟練掌握供電方式。日巡查：每日對(duì)項(xiàng)目主要設(shè)施設(shè)備至少進(jìn)行2次巡查，內(nèi)容包括管理制度的落實(shí)情況，工作規(guī)程執(zhí)行情況，工作標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)情況，設(shè)備責(zé)任人巡檢工作開展情況，隨時(shí)了解和掌握設(shè)備運(yùn)行工作狀態(tài)。周巡查：每周對(duì)設(shè)備運(yùn)行至少進(jìn)行3次全面巡查，內(nèi)容包括：設(shè)施設(shè)備運(yùn)行狀況、設(shè)備房衛(wèi)生情況等。2、組織安排對(duì)設(shè)施設(shè)備的巡查，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)的

2、問題組織處理，并形成書面記錄，并反饋給主管，如遇重點(diǎn)問題，立即進(jìn)行升級(jí)處理。3、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修方案的審定，安排設(shè)施設(shè)備維護(hù)員對(duì)裝修完成的房屋進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收資料進(jìn)行存檔。4、負(fù)責(zé)部門各種記錄表格的按時(shí)存檔，每月公司要求上報(bào)表格的填寫，部門工具及其物資的領(lǐng)用、盤點(diǎn)和保管，做到帳物相符，物資的計(jì)劃申購。5、協(xié)助主管做好項(xiàng)目的節(jié)能降耗工作，掌握項(xiàng)目每月的水電公攤情況，商鋪用水的監(jiān)控，做好商鋪用水計(jì)劃的申請(qǐng)和計(jì)劃調(diào)整。專項(xiàng)工作推進(jìn)1、協(xié)助主管對(duì)設(shè)施設(shè)備管理安全運(yùn)行專項(xiàng)工作檢查及落實(shí)。2.各類節(jié)前自查自糾工作落實(shí)。3.項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障或火警等緊急險(xiǎn)情，必須按要求返回項(xiàng)目。重點(diǎn)設(shè)備控制根據(jù)項(xiàng)目具體情況，協(xié)

3、助主管確定本項(xiàng)目的重點(diǎn)設(shè)備，組織制訂重點(diǎn)設(shè)備運(yùn)行監(jiān)控方案及項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，并分解成月度計(jì)劃，負(fù)責(zé)落實(shí)設(shè)備責(zé)任人。設(shè)施設(shè)備維護(hù)團(tuán)隊(duì)管控工作協(xié)助主管做好設(shè)施設(shè)備維護(hù)團(tuán)隊(duì)管控工作。設(shè)施設(shè)備維護(hù)業(yè)務(wù)外聯(lián)1. 協(xié)助主管組織開展項(xiàng)目?jī)?nèi)的設(shè)備運(yùn)行管理參觀日活動(dòng)。2. 與轄區(qū)自來水公司、供電局、城市節(jié)約用水辦公室等單位建立良好的合作關(guān)系。3、與各施工單位、維保單位建立聯(lián)系、溝通渠道。設(shè)施設(shè)備維護(hù)員供配電類崗位職責(zé)崗位職責(zé)工作內(nèi)容要點(diǎn)及備注配電房管理1. 值班維護(hù)員負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行值班，停送電由值班維護(hù)員操作，非值班維護(hù)員禁止操作。2. 負(fù)責(zé)保管好個(gè)人常用工具、計(jì)量測(cè)試儀器、消防器具，確保其完整、有效

4、及不丟失或損壞，操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、手套等。3. 配電房?jī)?nèi)禁止存放和使用易燃易爆物品，保持消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用。4. 除值班維護(hù)員、管理人員外，其他人員未經(jīng)允許禁止進(jìn)入配電室。外來人員進(jìn)出應(yīng)填寫機(jī)房外來人員進(jìn)出登記表。5. 做好配電房的清潔、通風(fēng)、防水、防潮工作，堵塞漏洞；嚴(yán)防蛇、鼠等小動(dòng)物進(jìn)入配電房。6. 值班維護(hù)員必須堅(jiān)守崗位，不得串崗；值班期間設(shè)備運(yùn)行情況如實(shí)記錄。7. 值班維護(hù)員應(yīng)做好交接班工作，故障未排除不得進(jìn)行交接班。1. 配電房實(shí)行24小時(shí)值班制，供配電房管理應(yīng)嚴(yán)格按配電房安全管理制度、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部值班制度執(zhí)行。2、設(shè)

5、施設(shè)備維護(hù)員從事供配電類工作應(yīng)取得<<高壓類電工進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證>>、<<特種作業(yè)操作證>>，注冊(cè)有效并隨身攜帶持證上崗。供配電系統(tǒng)運(yùn)行管理1.嚴(yán)禁電力開關(guān)超載運(yùn)行，嚴(yán)禁供電線路超載供電。2.供電線路操作開關(guān)設(shè)明顯標(biāo)志，停電拉閘、停電檢修，必須懸掛標(biāo)識(shí)牌。3.柴油發(fā)電機(jī)每半月進(jìn)行空載試運(yùn)行一次，運(yùn)行時(shí)間不高于15分鐘，平時(shí)應(yīng)將發(fā)電機(jī)置于手動(dòng)狀態(tài)。4.值班維護(hù)員在“市電”停電時(shí)應(yīng)及時(shí)啟停柴油發(fā)電機(jī)。對(duì)于手動(dòng)操作的發(fā)電機(jī)，在?！笆须姟睍r(shí)，應(yīng)在15分鐘內(nèi)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)并開始供電；在 “市電”恢復(fù)供電后，應(yīng)在20分鐘內(nèi)關(guān)停發(fā)電機(jī)，并將運(yùn)行情況記錄在發(fā)電機(jī)組運(yùn)行

6、記錄表內(nèi)。5.設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，值班人員應(yīng)嚴(yán)格按照操作規(guī)程操作及時(shí)排除故障；處理不了的問題應(yīng)及時(shí)如實(shí)匯報(bào)給主管或經(jīng)理，在主管或經(jīng)理協(xié)同下加以解決；并將處理情況根據(jù)實(shí)際記錄在房屋及共用設(shè)施設(shè)備維修登記表、設(shè)施設(shè)備事故報(bào)告內(nèi)。6.因故須停某部分負(fù)荷時(shí)，應(yīng)提前一天填寫停電/水申請(qǐng)表，批準(zhǔn)審核后向客戶服務(wù)中心發(fā)出停電通知（含時(shí)段、范圍）。對(duì)于突發(fā)性的停電事故應(yīng)在15分鐘內(nèi)向客服中心溝通停電有關(guān)解釋。7.停送電拉合閘、停電檢修操作應(yīng)填寫停電/送電操作票并上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審核，上報(bào)公司工程部經(jīng)理審批。必須按供配電設(shè)施設(shè)備安全操作流程圖要求使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等安全防護(hù)器具并懸掛警示標(biāo)識(shí)牌。1. 柴

7、油發(fā)電機(jī)房的管理執(zhí)行發(fā)電機(jī)房管理制度，柴油發(fā)電機(jī)的操作按照柴油發(fā)電機(jī)操作流程圖、供配電設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程、房屋及共用設(shè)施設(shè)備計(jì)劃維修及保養(yǎng)規(guī)程執(zhí)行;停運(yùn)的變壓器每3個(gè)月進(jìn)行倒閘交替運(yùn)行，同時(shí)填寫停電/送電操作票電子版上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理審批。巡檢管理每日巡檢維護(hù)1.值班維護(hù)員必須按操作規(guī)程每天對(duì)配電房進(jìn)行巡查工作，檢查配電房?jī)?nèi)是否有異味，配電屏上指示燈、電器運(yùn)行聲音是否正常，記錄電壓、電流、溫度、電表讀數(shù)、功率因數(shù)等，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)維修并報(bào)告；運(yùn)行及巡查情況每四小時(shí)一次如實(shí)填寫供配電高壓設(shè)備運(yùn)行記錄表、供配電低壓設(shè)備運(yùn)行記錄表，并定期對(duì)用電負(fù)荷所產(chǎn)生的能耗進(jìn)行分析。2.值班維護(hù)員每班至少巡查一次柴油發(fā)電

8、機(jī)房、生活水泵房、消防泵房的配電箱盤柜以及光彩等照明系統(tǒng)，做好各種設(shè)備的操作、運(yùn)行監(jiān)護(hù)與日常維修保養(yǎng)工作，設(shè)備運(yùn)行記錄和一般故障的處理記錄如實(shí)現(xiàn)場(chǎng)填寫。2. 供配電系統(tǒng)管理按照供配電設(shè)施設(shè)備管理規(guī)程、供配電設(shè)施設(shè)備安全操作流程圖、房屋及共用設(shè)施設(shè)備計(jì)劃維修及保養(yǎng)規(guī)程執(zhí)行。3. 光彩照明系統(tǒng)管理按照房屋及共用設(shè)施設(shè)備計(jì)劃維修及保養(yǎng)規(guī)程執(zhí)行。每月巡檢維護(hù)1.值班維護(hù)員每月至少對(duì)供配電系統(tǒng)進(jìn)行一次深入檢查，包括低壓配電房、柴油發(fā)電機(jī)房、水泵房、風(fēng)機(jī)房的各種箱盤柜內(nèi)開關(guān)線路、回路電流、儀表指示、孔洞封堵等檢查，檢查記錄如實(shí)填寫電氣設(shè)施巡檢表，發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)上報(bào)主管，并形成書面記錄。2.每月檢查設(shè)備房

9、內(nèi)動(dòng)力配電柜所有開關(guān)接線端、電氣箱外殼接地螺栓、電纜及引支線接地線、工作零線連接是否牢固。3.每月進(jìn)行一次夜間滅燈巡視，檢查接頭有無發(fā)紅發(fā)熱現(xiàn)象。4.檢查所有動(dòng)力配電柜互投裝置手動(dòng)、自動(dòng)轉(zhuǎn)換是否靈敏。蓄電池的溫度是否異常，極板有無脫落和變形，發(fā)電機(jī)充電設(shè)備是否正常。 每(半)年維護(hù)每年的4月、10月份對(duì)所有低壓配電柜內(nèi)外都進(jìn)行一次清潔，先用壓縮空氣進(jìn)行吹污、吹塵，然后用干的干凈抹布擦拭。對(duì)所有低壓配電柜內(nèi)各電氣連接螺栓進(jìn)行緊固。 其它維護(hù)工作1、在高壓供配電系統(tǒng)設(shè)備大修后或運(yùn)行13年后可根據(jù)實(shí)際情況選擇服務(wù)供方對(duì)供配電系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行高壓預(yù)防性試驗(yàn)。設(shè)施設(shè)備維護(hù)員電梯類崗位職責(zé)崗位職責(zé)工作內(nèi)容要點(diǎn)

10、及備注電梯機(jī)房管理1. 除電梯設(shè)備維護(hù)員、設(shè)施設(shè)備維護(hù)主管外，其他人員需進(jìn)入電梯機(jī)房，須經(jīng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)主管同意，并在電梯設(shè)備維護(hù)員的陪同下方可進(jìn)入機(jī)房，必須填寫機(jī)房外來人員進(jìn)出登記表。2. 電梯維保單位人員進(jìn)入機(jī)房進(jìn)行保養(yǎng)檢修工作，須經(jīng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)值班負(fù)責(zé)人同意，由電梯設(shè)備維護(hù)員監(jiān)督實(shí)施，并完整、規(guī)范地分類記錄在設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表內(nèi)。3. 機(jī)房鑰匙及電梯檢修用的廳門鑰匙由設(shè)施設(shè)備維護(hù)部值班負(fù)責(zé)人及電梯設(shè)備維護(hù)員保管，機(jī)房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，不得外借，如需使用須經(jīng)設(shè)施設(shè)備維護(hù)主管批準(zhǔn)。4. 嚴(yán)格按電梯巡檢規(guī)定實(shí)施檢查，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，并填寫電梯設(shè)備巡檢記錄表。5. 電梯機(jī)房?jī)?nèi)衛(wèi)生定期打掃

11、，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)施設(shè)備表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。6. 檢查電梯機(jī)房防小動(dòng)物設(shè)施完好（檢查防護(hù)紗網(wǎng)、擋鼠板等）。7. 建立電梯設(shè)備救援應(yīng)急預(yù)案，健全電梯事故應(yīng)急體系，不定期舉行電梯困人救援實(shí)操演練。1、設(shè)施設(shè)備維護(hù)員電梯類應(yīng)具備電梯維修上崗資格證書（特種作業(yè)資格證書），且注冊(cè)有效并隨身攜帶持證上崗。電梯運(yùn)行管理1、 電梯運(yùn)行過程中如發(fā)現(xiàn)有不正常情況時(shí)，電梯設(shè)備維護(hù)員應(yīng)及時(shí)采取措施予以解決。處理不了的問題應(yīng)及時(shí)如實(shí)匯報(bào)給主管，在主管的協(xié)同下加以解決，或向電梯維保單位報(bào)修，并分類記錄在設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表內(nèi)。2、 確保電梯運(yùn)行過程中正常、安全、高效運(yùn)

12、行。1、對(duì)于電梯運(yùn)行情況，應(yīng)完整、規(guī)范地記錄在電梯設(shè)備巡檢記錄表內(nèi)。巡檢管理周檢 電梯設(shè)備維護(hù)員或維保單位應(yīng)每周一次對(duì)電梯的主要機(jī)構(gòu)和設(shè)備檢查其動(dòng)作的可靠性和工作的準(zhǔn)確性，并進(jìn)行必要的修正和潤滑。其內(nèi)容包括：1. 轎廂門開關(guān)動(dòng)作、轎廂按鈕、照明、信號(hào)(指示器、方向箭頭)是否良好。2. 檢查制動(dòng)盤與制動(dòng)瓦之間的間隙是否正常及有無磨損。3. 檢查曳引機(jī)和電動(dòng)機(jī) 檢查曳引機(jī)油位是否在油位線上。4. 檢查驅(qū)動(dòng)電動(dòng)機(jī)有無異常噪聲和過熱現(xiàn)象。5. 檢查導(dǎo)向輪、限速器潤滑情況。巡檢管理年檢電梯在運(yùn)行一年之后，在電梯年檢標(biāo)示到期前應(yīng)完成對(duì)電梯的年度檢驗(yàn)工作，電梯設(shè)備維護(hù)員應(yīng)按要求檢查電梯的機(jī)械、電氣、安全系統(tǒng)

13、的情況和主要零部件的磨損程度，對(duì)磨損量超過允許值或損壞的部件進(jìn)行更換。外包維保（質(zhì)保）監(jiān)督檢查：1. 電梯設(shè)備維護(hù)員要全程配合、監(jiān)督維保單位人員，參照維保公司的電梯周檢、月檢、季檢及年檢檢查表對(duì)計(jì)劃檢查中的檢查項(xiàng)目，按照合同中維保質(zhì)量要求對(duì)維保效果進(jìn)行確認(rèn)。對(duì)維保中發(fā)現(xiàn)的問題，項(xiàng)目設(shè)施設(shè)備維護(hù)部必須以書面的形式向維保單位發(fā)整改通知書限制整改，并保存各種記錄。將簽字確認(rèn)的電梯維修保養(yǎng)記錄表留存，每季整理成冊(cè)后交設(shè)施設(shè)備維護(hù)部存檔，長期保存。2. 電梯設(shè)備維護(hù)員與維保公司銜接具體的保養(yǎng)工作時(shí)間，保養(yǎng)工作時(shí)間不能影響本物業(yè)的經(jīng)營和服務(wù)。若電梯發(fā)生故障，電梯設(shè)備維護(hù)員必須及時(shí)通知維保公司到場(chǎng)處理，同時(shí)

14、在電梯廳門廳處懸掛“電梯檢修、停止使用”的標(biāo)識(shí)牌，并通知客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部作好客戶解釋工作。設(shè)施設(shè)備維護(hù)員給排水類崗位職責(zé)崗位職責(zé)工作內(nèi)容要點(diǎn)及備注水泵房管理1. 水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由給排水設(shè)備維護(hù)員負(fù)責(zé)，其他人不得操作，無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入水泵房。2. 給排水設(shè)備維護(hù)員必須對(duì)水泵房?jī)?nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查。3. 對(duì)水泵房?jī)?nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行巡視檢查并做好準(zhǔn)確記錄。4. 做好二次供水管理。5. 按二次供水管理要求對(duì)水箱進(jìn)行清洗消毒。6. 確保泵房?jī)?nèi)各設(shè)施完好。7. 保持泵房?jī)?nèi)衛(wèi)生清潔。1、負(fù)責(zé)項(xiàng)目二次供水管理的設(shè)備維護(hù)員必須持有經(jīng)疾病預(yù)防控制中心辦理的健康證，品行良好。2、停水范圍，涉及到客戶用水

15、的，必須盡到告知義務(wù)、做好善后工作，并由客戶部做好安撫、解釋工作。水泵運(yùn)行管理1. 保證水泵房?jī)?nèi)所有設(shè)備在正常運(yùn)轉(zhuǎn)和操作。2. 做好水泵閥門的定期檢查保養(yǎng)和清潔。3. 做好控制回路螺栓緊固，檢查備用水泵能否在主機(jī)出現(xiàn)故障的情況下，自動(dòng)運(yùn)行。4. 按設(shè)備使用說明書保養(yǎng)要求，進(jìn)行保養(yǎng)，使水泵達(dá)到100%良好狀態(tài)。5. 每月對(duì)地下水池、水箱、高位水箱的液位閥進(jìn)行檢查，對(duì)水池，水箱水位進(jìn)行檢查。6、 雨季前做好屋面雨水口防汛檢查和地下室排污系統(tǒng)檢查，確保地下室集水坑排污泵手動(dòng)、自動(dòng)工作有效。7、 游泳池營業(yè)期間每日檢查游泳池設(shè)備房水泵等設(shè)備運(yùn)行情況正常。水泵維修保養(yǎng)1、檢查水泵軸承是否正常。2、檢查水

16、泵葉輪及軸鍵是否正常。3、檢查盤根處是否漏水。4、清潔水泵外表。5、對(duì)如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重處，除銹刷油漆。6、檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器正常。7、檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固。-消防系統(tǒng)日常維護(hù)管理負(fù)責(zé)對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行如下檢查，內(nèi)容包含：1. 檢查消防水源供水能力正常（檢查消防水池水位正常、補(bǔ)水正常、取水井正常）。2. 對(duì)泵房?jī)?nèi)消防電源、消防泵控制柜、消防泵、消防閥門、消防管網(wǎng)及室外消火栓系統(tǒng)進(jìn)行檢查；室外閥門的機(jī)械部分靈活度檢查并加油。3. 報(bào)警系統(tǒng)：探測(cè)器靈敏度測(cè)試，并做好測(cè)試記錄；樓復(fù)示器、手動(dòng)報(bào)警按鈕進(jìn)行測(cè)試；檢查七氟炳烷滅火系統(tǒng)正常，各參數(shù)是否正常。4. 消火栓系統(tǒng)：消火栓水槍、水帶是否齊

17、備；各消火栓管網(wǎng)上閥門位置正常，消火栓遠(yuǎn)程啟泵正常。5.噴淋系統(tǒng)：噴頭外觀是否有無滲漏檢查，進(jìn)行未端防水試驗(yàn)，檢查蝶閥狀態(tài)正常，水流指示器、濕式報(bào)警閥（壓力開關(guān)）動(dòng)作正常。6.對(duì)防火門、疏散指示燈進(jìn)行斷電試驗(yàn)及照度測(cè)試；各樓層消防廣播音及強(qiáng)制切換試驗(yàn)正常。7.檢查泡沫滅火系統(tǒng)正常。8.氣體滅火系統(tǒng)模擬試驗(yàn)正常。9.消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定進(jìn)行檢查，每月進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”操作檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查。建議按照月度檢修、季度檢修、半年度檢修頻次進(jìn)行系統(tǒng)設(shè)施的日常維養(yǎng)和定期維養(yǎng)。裝修管理員崗位職責(zé)崗位職責(zé)工作內(nèi)容要點(diǎn)及備注裝修管理告知義務(wù)裝修咨詢告知1、辦理裝修手續(xù)需要的資料。2、需繳納的相關(guān)費(fèi)用

18、。3、告知延期手續(xù)辦理相關(guān)事項(xiàng)。4、裝修受理告知。5、裝修禁止行為告知。6、裝修方案審核告知。7、裝修延期手續(xù)辦理告知。8、裝修驗(yàn)收告知。1、裝修期間是客戶感知物業(yè)公司所提供物業(yè)服務(wù)的最佳時(shí)期。2、客戶裝修期間，項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)中心全員必須達(dá)成互助協(xié)作、齊抓共管的團(tuán)隊(duì)意識(shí)。裝修方案審核1、嚴(yán)格按照裝修方案施工A. 裝修中不可傷害梁、柱。B. 裝修過程中若有裝修方案的變更，須先與物業(yè)服務(wù)中心溝通并辦理有關(guān)備案手續(xù)后方可實(shí)施。C. 廚房、衛(wèi)生間墻體或水電改造，傷及防水層的，需全部重新鋪設(shè)防水層。2、裝修開工前A. 建議裝修公司先試水壓，檢驗(yàn)給水管道是否有滲漏。B. 做一次閉水試驗(yàn)，檢驗(yàn)廚房、衛(wèi)生間是否

19、有滲漏。3、裝修材料及建渣進(jìn)出注意事項(xiàng)A. 超高、超寬、超重的材料禁止進(jìn)入電梯。B. 水泥、砂石、建渣等材料的搬運(yùn)必須袋裝化。C. 所有裝飾裝修材料必須從指定通道進(jìn)出。4、告知頂樓躍層業(yè)主為維護(hù)小區(qū)整體品質(zhì)，采用物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一制定的裝修風(fēng)格、式樣進(jìn)行裝飾裝修，對(duì)業(yè)主裝修方案與統(tǒng)一風(fēng)格不協(xié)調(diào)之處提出改進(jìn)建議。不使用壽命短及易老化的塑料類防雨材料搭建雨蓬等構(gòu)筑物。不可封閉、堵塞屋頂排水設(shè)施、排水口不可使用超重材料。5、告知欲封陽臺(tái)的業(yè)主建議最好不封陽臺(tái)，保持陽臺(tái)的應(yīng)有功能；對(duì)堅(jiān)持封陽臺(tái)的，告知由物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)一制定的封閉方案、風(fēng)格。裝修方案審核1、空調(diào)外機(jī)的安裝A. 告知業(yè)主在購買空調(diào)機(jī)前，先測(cè)

20、量空調(diào)外機(jī)位的尺寸，“量身定做”。B. 告知業(yè)主將空調(diào)外機(jī)安裝于預(yù)留的機(jī)位內(nèi)。C. 對(duì)無空調(diào)外機(jī)位的，告知業(yè)主安裝于統(tǒng)一規(guī)劃位置，以維持小區(qū)外裝門面的統(tǒng)一、美觀。裝修巡查管理所有裝修行為應(yīng)與裝修方案相符：A. 不得變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；B.不得在承重墻上開門窗、擴(kuò)大承重墻上原有門窗尺寸；C.不得拆除連接陽臺(tái)的磚、混凝土墻體；D.不得使用紅磚、大理石及其它超重超厚材料進(jìn)行裝修E.不得將沒有防水要求的房間或陽臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房；F.不得改動(dòng)、阻擋消防設(shè)施；G.按統(tǒng)一要求封閉陽臺(tái)；H.不得改變排煙道（拆除或擅自開孔）；I.提醒不得私自改造天然氣管道及相關(guān)設(shè)施；I.不得在外墻上開孔、增減門窗；G.不

21、得擅自在梁上開孔；K.水電改造是否符合規(guī)范；L.入場(chǎng)通知書須懸掛或張貼于入戶門上；M.裝修現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)有滅火器，且處于有效狀態(tài)；N.動(dòng)火作業(yè)（如電焊、氣焊、氣割等）時(shí)，必須作好必要的安全措施，并須提交動(dòng)火相關(guān)資格證、操作證；O.不得將雜物、水泥沙漿等倒入下水道、排水溝內(nèi)；P.不得將任何物料堆放在走廊等公共區(qū)域不得在裝修現(xiàn)場(chǎng)生火做飯。裝修驗(yàn)收管理1、驗(yàn)收需求受理A. 客戶服務(wù)人員受理業(yè)主裝修驗(yàn)收需求，作好記錄；B. 受理驗(yàn)收需求后，立即通知設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員驗(yàn)收。2、裝修驗(yàn)收實(shí)施設(shè)施設(shè)備維護(hù)部接客戶服務(wù)部驗(yàn)收通知后，責(zé)任區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員到場(chǎng)進(jìn)行驗(yàn)收工作。驗(yàn)收內(nèi)容:A. 裝修內(nèi)容是否與經(jīng)審核后的裝修方

22、案相符。B. 是否有水電改造;改造是否符合規(guī)范要求。C. 是否有影響建筑外觀的裝飾裝修行為。D. 公用設(shè)施是否在裝修過程中受到了損壞。E. 屋頂花園構(gòu)筑物是否可靠的防雷接地措施。裝修驗(yàn)收管理裝飾裝修完工備案表的填寫A. 由驗(yàn)收人填寫表中有關(guān)內(nèi)容并指導(dǎo)業(yè)主、裝修單位填寫相關(guān)內(nèi)容。B 再次告知退證、退票、退費(fèi)相關(guān)事宜。記錄表格裝修施工許可證、施工人員出入證、裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議、裝飾申請(qǐng)表裝修完工備案表共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部BI標(biāo)準(zhǔn)（一）、儀容儀表部位標(biāo)準(zhǔn)圖片標(biāo)準(zhǔn)說明禁止事項(xiàng)整體1、自然大方得體，精神飽滿，充滿活力，整齊清潔。2、微笑是忠泰物業(yè)員工最起碼應(yīng)有的表情。1、 統(tǒng)一著裝，保持干凈、平整

23、， 無明顯污跡、破損。3、工作時(shí)間內(nèi)著本崗位規(guī)定制服，非因工作需要，外出時(shí)不得穿著制服。4、制服外不得顯露個(gè)人物品，衣、褲口袋整理平整，勿顯鼓起。5、褲子要燙直，折痕清晰，長及鞋面。1、精神不振，面無表情，目光無神，邋遢。2、著裝不規(guī)范且有明顯污跡、破損等。3、衣服不合身。4、冬裝和夏裝混合穿。擅自改變制服的穿著形式，私自增減飾物。5、內(nèi)衣外露，襯衣不束腰內(nèi)。發(fā)式1、前發(fā)不過眉，側(cè)發(fā)不過耳，后發(fā)不觸衣領(lǐng)，統(tǒng)一平頭為佳。2、無燙發(fā)、染發(fā)。3、經(jīng)常梳洗，保持整齊清潔、自然色澤。頭發(fā)顏色艷麗、凌亂。發(fā)型標(biāo)新立異。有頭油和異味。面部臉、頸及耳朵保持干凈，每日剃刮胡須。面部邋遢、胡須拉雜。手保持指甲干凈

24、。留長指甲。指甲內(nèi)有污垢。身體1、身體無異味，不噴刺激性香水。2、保持口腔清潔，上班前不吃異味食物，上班時(shí)不在工作場(chǎng)所內(nèi)吸煙，不飲酒，以免散發(fā)煙味或酒氣。異味、污垢。鞋2、 深色皮鞋，鞋底、鞋面、鞋側(cè)保持清潔，鞋面要擦亮，以黑色為宜。1、鞋子破損，或鞋上有灰塵污跡不拭擦。2、穿著運(yùn)動(dòng)鞋。3、釘金屬掌或著露趾涼鞋。4、不穿襪子。襪3、 著黑色或深色、不透明的短中筒襪。1、襪子有破損。2、襪筒根露在外。工號(hào)牌佩戴4、 戴工作牌（左口袋上方15cm）。1、工作牌放在上衣口袋中。2、工牌有破損或字面有磨損。工具擺放5、 1、工具分類擺放整齊。6、 2、定期對(duì)使用工具進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，確保使用功能齊全。1、

25、 工具箱內(nèi)物品臟、亂、差。2、 工具不做任何保護(hù)處理造成工具損壞。（二）、行為舉止工程人員形象展示部位標(biāo)準(zhǔn)圖片標(biāo)準(zhǔn)說明禁止事項(xiàng)整體姿態(tài)端正，自然大方，工作中做到：走路輕、說話清、操作穩(wěn)，盡量不露出物品相互碰撞的聲音。著裝不規(guī)范，精神委靡，面無表情，態(tài)度冷漠，做事粗魯。工作指引鞠躬禮標(biāo)準(zhǔn)：行禮時(shí)，立正站好，保持身體端正； 面向受禮者，距離為兩三步遠(yuǎn)；以腰部為軸，整個(gè)肩部向前傾30°以上。視線由對(duì)方臉上落至自己的腳前1米處。1、行禮時(shí)，距離太近。2、不按著裝規(guī)定行禮。對(duì)講機(jī)及配件佩戴1、對(duì)講機(jī)統(tǒng)一配置右邊距離皮帶扣15cm腰處。2、工作期間必須佩戴耳脈上崗。3、耳脈線必須從衣服內(nèi)穿至耳處

26、。1、不按要求位置佩戴對(duì)講機(jī)。2、上崗不使用耳脈線或耳脈線外露對(duì)講機(jī)使用1、使用時(shí)左手捏耳麥按鈕。2、使用普通話，語言要簡(jiǎn)練，清晰，易懂，呼叫：“rr（崗）、rr（崗），我是中心，收到請(qǐng)回答！”3、應(yīng)答要明朗，“rr（崗）收到，請(qǐng)講！”表達(dá)完一個(gè)意思時(shí)，及時(shí)向?qū)Ψ秸f“完畢”。4、通話結(jié)束，須互道“完畢！”1、在對(duì)講機(jī)中聊天，說與工作無關(guān)的事情。2、語言啰嗦，口齒不清，不知所云。3、在對(duì)講機(jī)中互通與工作無關(guān)的其他信息?？蛻糁敢坑艺玖?、與客戶保持1-1.2米的距離、五指并攏呈“請(qǐng)”手勢(shì)、手掌高度上不過肩下不過腰、眼睛看向手掌所指方向、身體略向客戶方向傾斜、面帶微笑。園區(qū)巡查1、 行走時(shí)應(yīng)收腹、挺

27、胸、抬頭、微收下顎、雙眼平視前方，雙臂應(yīng)前后自然擺動(dòng)。2、 兩人成行：雙眼平視前方、收腹、挺胸、立腰、步伐一至齊步前行、工具包統(tǒng)一單跨右肩3、 三人及三人以上同行：雙眼平視前方、收腹、挺胸、立腰、步伐一至齊步前行，工具包統(tǒng)一單跨右肩。注意克服不雅的走姿，如左右搖晃、步速過快或過慢、步履拖沓、雙手插兜、內(nèi)外八字等。入戶維修BI標(biāo)準(zhǔn)到場(chǎng)時(shí)間、入戶前的敲門1、人員收到報(bào)修通知或物業(yè)工程質(zhì)量問題投訴后，若遇緊急處理的維修工程或遇突發(fā)事件（如爆管、設(shè)備運(yùn)行故障、線路故障、涉及相鄰關(guān)系、安全隱患等突發(fā)緊急事件），應(yīng)在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)報(bào)修信息進(jìn)行核實(shí)，其余一般性維修應(yīng)在30分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)報(bào)修信息進(jìn)行核實(shí)。

28、2、特殊情況不能及時(shí)到場(chǎng)核實(shí)的必須報(bào)設(shè)施設(shè)備維護(hù)主管，并立即回復(fù)項(xiàng)目物業(yè)客戶服務(wù)部且說清原由，客戶服務(wù)部與客戶溝通解釋。3、業(yè)主未在家的需提前與客戶預(yù)約上門服務(wù)時(shí)間。1、不按要求時(shí)間上門，且沒有任何信息的反饋的。見面時(shí)的問候、進(jìn)門前套鞋套1、 進(jìn)入業(yè)主家中前，先穿好鞋套，按可視對(duì)講或門鈴，若沒有應(yīng)答，應(yīng)等候5-10秒左右，進(jìn)行第二次按門鈴或者敲門。2、 客戶開門后，應(yīng)表現(xiàn)主動(dòng)、熱情、面帶微笑說：“先生/女士，您好”，同時(shí)鞠躬30度?！澳?，我是×××公司維修人員，上門為您服務(wù)” 得到對(duì)方許可后，穿鞋套進(jìn)入。1、無人開門時(shí)，在門口大聲喊叫。2、按了一次門鈴，無人開門

29、便離開。3、等待時(shí)，在走廊里閑逛。4、語言用語不規(guī)范，隨便。5、愣頭愣腦，業(yè)主沒說話就往業(yè)主屋內(nèi)東張西望。開始服務(wù)維修中.維修前的工具準(zhǔn)備1、在業(yè)主帶領(lǐng)下，進(jìn)入維修地點(diǎn)。2、仔細(xì)耐心聆聽業(yè)主講述故障原由。3、在客戶交代完工作內(nèi)容后，與業(yè)主核對(duì)服務(wù)內(nèi)容有無遺漏，如無遺漏且征得業(yè)主的同意后方可進(jìn)行維修：（1）、維修現(xiàn)場(chǎng)需鋪墊工作地墊，工器具整齊、合理擺放在工作墊上。（2）、服務(wù)時(shí)需移動(dòng)或使用業(yè)主物品，需征得業(yè)主同意，移動(dòng)使用后應(yīng)恢復(fù)原狀，保持物品的完好。1、 不清楚或遺漏服務(wù)內(nèi)容。2、 主動(dòng)伸手與業(yè)主握手。3、 未經(jīng)業(yè)主同意，隨便使用業(yè)主物品或搬運(yùn)業(yè)主家具等物品。4、 接聽與工作無關(guān)的電話。5、

30、忘記帶服務(wù)工具及物料。6、 止使用業(yè)主衛(wèi)生間及其它生活用品。7、 禁止向業(yè)主索要財(cái)物（除維修費(fèi)用外）。維修完畢 禮貌道別 業(yè)主在派工單上確認(rèn)維修后的現(xiàn)場(chǎng)清理維修結(jié)束后，應(yīng)請(qǐng)客戶驗(yàn)收維修結(jié)果，并解釋清楚故障原因，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)清理，最后請(qǐng)業(yè)主在派工單簽字確認(rèn)。在與業(yè)主確認(rèn)沒有其他維修服務(wù)時(shí)，方可禮貌道別。維修結(jié)束后，沒請(qǐng)業(yè)主驗(yàn)收自行離開；遺落維修工具和物品發(fā)電機(jī)房管理細(xì)則1.0 目的確保發(fā)電機(jī)的正常運(yùn)行，保證在停電時(shí)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行。2.0 適用范圍適用于忠泰物業(yè)所屬項(xiàng)目所管理轄區(qū)內(nèi)發(fā)電機(jī)房的管理。3.0 定義3.0.1 本管理標(biāo)準(zhǔn)為公司發(fā)電機(jī)日常管理作業(yè)中應(yīng)達(dá)到的要求。 3.0.2 部門根據(jù)其設(shè)

31、備設(shè)施狀況和項(xiàng)目特點(diǎn)，按此標(biāo)準(zhǔn)管理作業(yè)。 3.0.3 對(duì)新接管項(xiàng)目應(yīng)以此管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)不斷改善，以確保設(shè)備設(shè)施管理質(zhì)量，規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。 3.0.4 本管理標(biāo)準(zhǔn)未涉及到的按相關(guān)國家設(shè)備技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。4.0 職責(zé)4.1 當(dāng)值變配電運(yùn)行維護(hù)員負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)房的安全管理。4.2 設(shè)施設(shè)備維護(hù)主管負(fù)責(zé)監(jiān)管發(fā)電機(jī)房的安全管理。4.3 公司工程部負(fù)責(zé)督促、指導(dǎo)管轄項(xiàng)目設(shè)備站房的安全管理工作。5.0 細(xì)則要點(diǎn)5.1 設(shè)施設(shè)備操作5.1.1 柴油發(fā)電機(jī)房全部設(shè)施設(shè)備由當(dāng)值變配電運(yùn)行維護(hù)員負(fù)責(zé)操作和值班管理，當(dāng)值變配電運(yùn)行維護(hù)員必須熟悉發(fā)電機(jī)的基本性能和操作方法，非值班運(yùn)行維護(hù)員禁止操作發(fā)電機(jī)。5.1.2嚴(yán)格遵守

32、操作規(guī)程，開機(jī)前要對(duì)燃油位、潤滑油位、冷卻水位、直流電源等進(jìn)行檢查，如無異常，方可開機(jī)。5.1.3發(fā)電機(jī)組平時(shí)應(yīng)置于良好的狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，蓄電池組電壓保持在24V 以上，冷卻水應(yīng)滿足運(yùn)行要求，油箱內(nèi)應(yīng)儲(chǔ)備8 小時(shí)滿負(fù)荷用油量,室內(nèi)應(yīng)有急照明燈。5.2 安全技術(shù)措施5.2.1 發(fā)電機(jī)房門平時(shí)應(yīng)上鎖，鑰匙由配電房值班員管理。5.2.2 發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備安全技術(shù)措施齊備完善，照明設(shè)施及安全工具齊全完好，設(shè)備無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。5.3 外來人員登記5.3.1 發(fā)電機(jī)房在未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)時(shí)，非工作人員嚴(yán)禁入內(nèi)。經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)出的外來人員應(yīng)在當(dāng)值人員的陪同下進(jìn)入，并將相應(yīng)信息如實(shí)在機(jī)房外來人員進(jìn)出

33、登記表中進(jìn)行登記。5.4 清潔衛(wèi)生5.4.1 定期清掃發(fā)電機(jī)房，保證機(jī)房和設(shè)備的整潔、無雜物、灰塵。5.5 通風(fēng)設(shè)施5.5.1 發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)保持通風(fēng)良好，溫度和濕度適合發(fā)電機(jī)安全運(yùn)行。每年6月炎夏季節(jié)來臨時(shí)實(shí)施設(shè)備房及設(shè)備通風(fēng)散熱檢查，形成專項(xiàng)檢查記錄。嚴(yán)禁電氣設(shè)備超負(fù)荷運(yùn)行，防止電氣設(shè)備過熱運(yùn)行引發(fā)事故。5.6 消防設(shè)施5.6.1 加強(qiáng)防火和消防管理意識(shí)，確保發(fā)電機(jī)房消防設(shè)施完好齊備，放置在發(fā)電機(jī)房門口易于取拿位置。5.7 防小動(dòng)物措施5.7.1 發(fā)電機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)設(shè)置防止小動(dòng)物進(jìn)出措施，避免小動(dòng)物進(jìn)入對(duì)設(shè)備造成損壞。柴油發(fā)電機(jī)操作細(xì)則10 目的：為了設(shè)備管理規(guī)范，確保發(fā)電機(jī)正常運(yùn)行。20 適用范

34、圍：適用于公司范圍內(nèi)各項(xiàng)目發(fā)電機(jī)的規(guī)范操作。3. 0 定義3.0.1 本操作標(biāo)準(zhǔn)為公司發(fā)電機(jī)日常操作作業(yè)中應(yīng)達(dá)到的要求。 3.0.2 部門根據(jù)其設(shè)備設(shè)施狀況和項(xiàng)目特點(diǎn)，按此標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則作業(yè)。 3.0.3 對(duì)新接管項(xiàng)目應(yīng)以此作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)不斷改善，以確保設(shè)備設(shè)施管理質(zhì)量，規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。 3.0.4 本作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)未涉及到的按相關(guān)國家設(shè)備技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。40 操作要點(diǎn)：4.1 將啟動(dòng)開關(guān)轉(zhuǎn)到停止位置。4.2 將發(fā)電機(jī)輸出電壓開關(guān)轉(zhuǎn)到“OFF”位置。4.3 檢查發(fā)電機(jī)的電瓶電壓是否在24v±1v 范圍，機(jī)油是否處在上下標(biāo)刻度的2/3 處。水位是否處在用食指從水箱口觸及到水面的位置。4.4 檢查發(fā)電機(jī)

35、轉(zhuǎn)動(dòng)部位有無雜物，轉(zhuǎn)動(dòng)是否靈活，散熱風(fēng)機(jī)皮帶是否完好。4.5 檢查各附件及線路接頭是否連接牢固。4.6 檢查完畢一切正常。4.7 將發(fā)電機(jī)啟動(dòng)開關(guān)轉(zhuǎn)到“手動(dòng)”位置，啟動(dòng)發(fā)電機(jī)運(yùn)行。5.0 運(yùn)行監(jiān)控部位5.1 在發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)，當(dāng)值變配電運(yùn)行維護(hù)員采用看、聞、聽、測(cè)（手持式紅外測(cè)溫儀）等方法，每班按規(guī)定的頻次對(duì)電源開關(guān)柜、儲(chǔ)油量、電纜橋架、發(fā)電機(jī)運(yùn)行數(shù)據(jù)、發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)的溫度等運(yùn)行狀況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。5.2 柴油發(fā)電機(jī)發(fā)電時(shí)監(jiān)控內(nèi)容：5.2.1 有無異常聲響或大的振動(dòng)；5.2.2 有無異常氣味；5.2.3 排煙顏色是否正常，是否有漏油(機(jī)油、柴油)、漏水現(xiàn)象；5.2.4 機(jī)油壓力、冷卻水溫是否正常；5

36、.2.5 頻率偏差是否較大；5.2.6 三相、單相電壓是否正常，三相電流是否平衡、存在過載現(xiàn)象；5.2.7 各信號(hào)燈指示是否正常；5.2.8 檢查蓄電池狀況(溫度不能超過45度，用半導(dǎo)體濕度計(jì)測(cè)試)；5.2.9 回風(fēng)是否順暢；5.2.10 緊固件是否有松動(dòng)現(xiàn)象；5.2.11 柴油箱油位；5.2.12 消音效果是否理想。5.3柴油發(fā)電機(jī)主配電柜內(nèi)電纜發(fā)電時(shí)運(yùn)行數(shù)據(jù)及狀況監(jiān)控：5.3.1 電纜頭灰塵狀況；5.3.2 電纜絕緣有無閃絡(luò)；5.3.3 電纜有無異響；5.3.4 電纜有無異味，外護(hù)套有無變形；5.3.5 柴油發(fā)電機(jī)房環(huán)境溫度狀況；5.3.6 柴油發(fā)電機(jī)房電纜溝濕度狀況；5.3.7電纜接頭有

37、無松動(dòng)；5.3.8 電纜接頭氧化狀況；5.3.9 電纜接頭溫度。5.3.10 在發(fā)電機(jī)運(yùn)行中，檢查水溫不得超過100。頻率在50HZ±0.2HZ 范圍，三相電壓在380v±19v 范圍，機(jī)油壓力在40-60MPa 范圍內(nèi)。5.3.11 發(fā)電機(jī)空載運(yùn)行時(shí)間每次不得超過15分鐘。每月須試運(yùn)行2 次。停機(jī)將發(fā)電機(jī)啟動(dòng)開關(guān)轉(zhuǎn)到“停止”位置。發(fā)電機(jī)停止運(yùn)行。5.3.12 待停機(jī)后，將發(fā)電機(jī)輸出開關(guān)轉(zhuǎn)到“OFF”位置，然后將啟動(dòng)開關(guān)轉(zhuǎn)到“自動(dòng)” 位置，備市電停電時(shí)，發(fā)電機(jī)自動(dòng)運(yùn)行。并通過雙電源自投切換柜轉(zhuǎn)為發(fā)電供電。5.3.13待市電來電后，發(fā)電機(jī)自動(dòng)停止運(yùn)行，并通過雙電源自投切換柜轉(zhuǎn)

38、為市電供電。5.3.14 按公司規(guī)定做好運(yùn)行記錄。5.3.15作業(yè)流程圖柴油發(fā)電機(jī)操作流程圖序號(hào)流程要點(diǎn)1啟動(dòng)前檢查1、檢查機(jī)油油位是否在標(biāo)示刻度線以內(nèi)，在冷車狀態(tài)機(jī)油位應(yīng)處于油標(biāo)尺由下至上第三刻度線，2、檢查冷卻液是否在水箱蓋以下8cm左右，如不夠則加冷卻液至上述位置；3、檢查電解液液位是否在極板面上15mm左右，不夠則加蒸餾水至上述位置。4、檢查電池電壓是否在DC24-27伏，如偏低則更換新電池。5、檢查空氣濾清器阻塞指示器。6、確保柴油發(fā)電機(jī)組總空氣開關(guān)在OFF(關(guān))狀態(tài)。7、按鈕或鑰匙啟動(dòng)控制屏柴油發(fā)電機(jī)啟動(dòng)、停機(jī)操作。2啟動(dòng)1、油機(jī)運(yùn)行前，對(duì)于冷引擎狀態(tài)下的油機(jī)，首先應(yīng)接通電源啟動(dòng)加

39、熱器。在控制箱面板上，將控制面板上的鑰匙開關(guān)從“0FF” 打到“ON”位置，按下黃色預(yù)熱按鈕，持續(xù)時(shí)間不超過30秒（在常溫下預(yù)熱時(shí)間510秒）；2、按下綠色啟動(dòng)按鈕，持續(xù)時(shí)間最長不超過15秒，一旦啟動(dòng)成功，即可釋放啟動(dòng)按鈕，油機(jī)進(jìn)入運(yùn)行狀態(tài)（一次啟動(dòng)時(shí)間應(yīng)控制在5秒左右，一次啟動(dòng)不成功，可停頓3分鐘再進(jìn)入第二次啟動(dòng)），連續(xù)三次啟動(dòng)不成功應(yīng)進(jìn)行檢查維修不可再強(qiáng)行啟動(dòng)。3運(yùn)行3、柴油發(fā)電機(jī)啟動(dòng)后，應(yīng)馬上檢查有無異常噪音及震動(dòng)，有無漏油、漏水、漏氣現(xiàn)象，控制屏有無異常顯示。在開機(jī)1015秒內(nèi)，油壓是否達(dá)到正常范圍(0.3MP0.6MP)。4、如果有不正?，F(xiàn)象，則應(yīng)作出相應(yīng)處理措施，等一切正常后將柴油

40、發(fā)電機(jī)總控氣開關(guān)合上(ON位置)，開始供電。5、運(yùn)行中水箱溫度超過100（即俗稱開鍋）不可立即打開水箱蓋，需卸載全部負(fù)荷讓柴油機(jī)組低速運(yùn)行5分鐘，使其溫度降至95以下時(shí)停機(jī)，再用濕布小心打開水箱蓋防止?fàn)C傷6、在運(yùn)行狀態(tài)機(jī)油位應(yīng)處于油標(biāo)尺由下至上第二刻度線，只要低于在前兩種狀態(tài)下任意刻度線必須補(bǔ)充同型號(hào)、品牌的機(jī)油。在任意狀態(tài)下低于油標(biāo)尺由下至上第一刻度線，必須立刻停機(jī)加油至規(guī)定位置方可再次開機(jī)。7、發(fā)電機(jī)投入正常運(yùn)行后，運(yùn)行人員作好運(yùn)行記錄，并注意觀察控制盤儀表指示。油壓（0.3MP0.6MP）、水溫（95度以下）、電壓（400V）頻率（50HZ）電流（視機(jī)型？A）。8、中性點(diǎn)未接地的發(fā)電機(jī)投

41、入正常運(yùn)行后,零線可能帶電。因?yàn)榛鹁€與中性點(diǎn)之間的電容電壓無法消除。操作人員必須視零線為帶電體。不能按市電習(xí)慣處理。4停機(jī)1、斷開柴油發(fā)電機(jī)總電源空氣開關(guān)，在發(fā)電機(jī)空載運(yùn)行5 分鐘后，按下停機(jī)按鈕或把鑰匙轉(zhuǎn)到“OFF”位置，關(guān)閉發(fā)動(dòng)機(jī)；全自動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)組有延時(shí)停車功能，斷開柴油發(fā)電機(jī)總電源空氣開關(guān)，按下停機(jī)按鈕即可，直至發(fā)電機(jī)組完全停止運(yùn)轉(zhuǎn)才能視為停車；2、如果有緊急情況需停機(jī)，可以在不切斷負(fù)載的情況下把鑰匙轉(zhuǎn)換到“OFF”位置或直接按下紅色急停按鈕，待故障排除后，將緊急按鈕復(fù)位即可。水泵房管理細(xì)則1.0目的 水泵房是提供用戶生活、消防用水的設(shè)施，是直接關(guān)系到用戶生活和生命財(cái)產(chǎn)安全的重要部位，

42、必須確保物業(yè)區(qū)域內(nèi)水泵的正常管理。為規(guī)范水泵房的管理，特制定本制度。2.0 范圍適用于忠泰物業(yè)所屬項(xiàng)目水泵房管理工作。3.0 定義3.0.1 本管理標(biāo)準(zhǔn)為公司水泵房日常管理作業(yè)中應(yīng)達(dá)到的要求。 3.0.2 部門根據(jù)其設(shè)備設(shè)施狀況和項(xiàng)目特點(diǎn)，按此標(biāo)準(zhǔn)管理作業(yè)。 3.0.3 對(duì)新接管項(xiàng)目應(yīng)以此管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)不斷改善，以確保設(shè)備設(shè)施管理質(zhì)量，規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。 3.0.4 本作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)未涉及到的按相關(guān)國家設(shè)備技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。4.0 職責(zé)4.1 當(dāng)值給排水設(shè)施設(shè)備維護(hù)員負(fù)責(zé)水泵房的安全管理。4.2 設(shè)施設(shè)備維護(hù)主管負(fù)責(zé)監(jiān)管水泵房的安全管理。4.3 公司工程部負(fù)責(zé)督促、指導(dǎo)管轄項(xiàng)目設(shè)備站房的安全管理工作、評(píng)

43、價(jià)片區(qū)設(shè)備站房的安全管理工作。5.0 程序要點(diǎn)5.1一般水泵房5.1.1水泵房及地下水池，消防系統(tǒng)全部由共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員（以下簡(jiǎn)稱設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員）負(fù)責(zé)監(jiān)控，定期檢查保養(yǎng)、維修及清潔清掃，并作記錄。如遇解決不了的問題及時(shí)向部門主管人員上報(bào)。5.1.2 水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員負(fù)責(zé)，其他人不得操作，無關(guān)人員不得進(jìn)入泵房；外來人員進(jìn)出消防水泵房應(yīng)進(jìn)行登記，并填寫機(jī)房外來人員進(jìn)出登記表。5.1.3 水泵房?jī)?nèi)所有設(shè)備在正常運(yùn)轉(zhuǎn)下，開關(guān)應(yīng)轉(zhuǎn)換在自動(dòng)位置，所有操作標(biāo)志簡(jiǎn)單明確，主接觸器開關(guān)每半月檢查一次。5.1.4 處于自動(dòng)運(yùn)行的水泵，應(yīng)每周進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”的切換操作。5.1.5

44、 二次供水變頻泵按設(shè)定程序進(jìn)行運(yùn)行和倒換，工程人員對(duì)其設(shè)定參數(shù)不得隨意進(jìn)行調(diào)整。5.1.6 消防泵按定期保養(yǎng)規(guī)定進(jìn)行檢查，每月進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”操作檢查，每年進(jìn)行一次全面檢查。5.1.7 水泵閥門定期檢查保養(yǎng)，泵房每周打掃一次，室內(nèi)地面及設(shè)施設(shè)備應(yīng)保持清潔。5.1.8 水泵控制回路每月進(jìn)行一次緊固，檢查是否可靠；檢查備用水泵能否在主用水泵出現(xiàn)故障的情況下，自動(dòng)運(yùn)行。5.1.9 定期檢查電機(jī)運(yùn)行時(shí)的電流、溫升情況，聲音是否異常，機(jī)械是否滑動(dòng)靈活，定期進(jìn)行對(duì)軸加油，使水泵達(dá)到100%良好狀態(tài)。5.1.10 地下水池、水箱、高位水箱的液位閥每周檢查一次，確保處于良好狀態(tài)；同時(shí)檢查水池，水箱水位正

45、常。5.1.11 以上各操作及檢查情況應(yīng)記錄于給水系統(tǒng)日巡檢記錄表備注欄中。5.2 二次供水泵房二次供水水泵房除一般水泵房管理要求外，還應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：5.2.1 共用部位、設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管檢查衛(wèi)生許可證在有效期內(nèi)，每月檢查1次每個(gè)水池(箱)，并將檢查情況記錄在自己的工作日記上。5.2.2 二次供水管理由設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員專職負(fù)責(zé)，該設(shè)施設(shè)備維護(hù)人員應(yīng)持有經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可的健康證，且在有效期內(nèi)。5.2.3 每個(gè)水池(箱)應(yīng)結(jié)構(gòu)完好、無滲漏，檢視窗應(yīng)加蓋上鎖，水(箱)周圍及頂蓋應(yīng)清潔、干凈。5.2.4 水池(箱)外委市衛(wèi)生防疫站清洗、消毒，清洗員應(yīng)持有經(jīng)衛(wèi)生防疫站認(rèn)可的健康證。5.2.5 清

46、洗消毒水池(箱)時(shí)應(yīng)提前兩天通知客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部通知有關(guān)用水部門和用戶做好儲(chǔ)水準(zhǔn)備。5.2.6 外來人員進(jìn)出二次供水泵房及生活水箱間應(yīng)進(jìn)行登記，并填寫機(jī)房外來人員進(jìn)出登記表。電梯機(jī)房管理細(xì)則1.0 目的保障電梯安全可靠的運(yùn)行，加強(qiáng)對(duì)機(jī)房的管理。2.0 適用范圍適用于忠泰物業(yè)所屬項(xiàng)目管轄區(qū)域內(nèi)電梯機(jī)房的安全管理。3.0 定義3.0.1 本管理標(biāo)準(zhǔn)為公司電梯機(jī)房日常管理作業(yè)中應(yīng)達(dá)到的要求。 3.0.2 部門根據(jù)其設(shè)備設(shè)施狀況和項(xiàng)目特點(diǎn)，按此標(biāo)準(zhǔn)細(xì)則管理作業(yè)。 3.0.3 對(duì)新接管項(xiàng)目應(yīng)以此管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)不斷改善，以確保設(shè)備設(shè)施管理質(zhì)量，規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。 3.0.4 本作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)未涉及到的按

47、相關(guān)國家設(shè)備技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。4.0 職責(zé)4.1 設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管負(fù)責(zé)電梯機(jī)房的安全管理。4.2 設(shè)施設(shè)備維護(hù)員負(fù)責(zé)對(duì)電梯機(jī)房的安全檢查。4.3 公司工程部負(fù)責(zé)督促、指導(dǎo)管轄項(xiàng)目電梯機(jī)房的安全管理工作。5.0 制度要點(diǎn)5.1 機(jī)房除共用設(shè)備維護(hù)員、其他人員不準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房，若需要進(jìn)入，須經(jīng)共用設(shè)備維護(hù)部負(fù)責(zé)人同意，并在共用設(shè)備維護(hù)員的陪同下方可進(jìn)入機(jī)房；并填寫機(jī)房外來人員進(jìn)出登記表。5.2 機(jī)房?jī)?nèi)照明應(yīng)保持完好，線路整齊，無臨時(shí)接線。機(jī)房?jī)?nèi)應(yīng)保持環(huán)境清潔，干燥，并防止雨水滲入，通風(fēng)良好，門窗完好。5.3每個(gè)電梯機(jī)房?jī)?nèi)至少配備二只滅火器，壓力在有效范圍內(nèi)，并放置在易取處。機(jī)房?jī)?nèi)嚴(yán)禁存放易燃、易爆或危險(xiǎn)

48、物品，嚴(yán)禁堆放雜物。5.4機(jī)房鑰匙由專人保管，機(jī)房門應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，鑰匙由當(dāng)班共用設(shè)備維護(hù)員保管，共用設(shè)備維護(hù)員不得私配鑰匙。電梯檢修用的廳門鑰匙，應(yīng)實(shí)行專人保管，不得外借。5.5嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)吸煙、吃零食。5.6每周對(duì)項(xiàng)目電梯機(jī)房?jī)?nèi)的設(shè)備進(jìn)行一次全面檢查，確保設(shè)備運(yùn)行正常。5.7每周打掃一次機(jī)房的衛(wèi)生，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)備共用表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。電梯設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)細(xì)則1.0 目的規(guī)范電梯設(shè)備管理工作，確保電梯各項(xiàng)性能完好。2.0 適用范圍適用于中泰物業(yè)所屬項(xiàng)目所管理轄區(qū)內(nèi)的所有電梯設(shè)備管理。3.0 定義3.0.1 本管理標(biāo)準(zhǔn)為公司電梯機(jī)房日

49、常管理作業(yè)中應(yīng)達(dá)到的要求。 3.0.2 部門根據(jù)其設(shè)備設(shè)施狀況和項(xiàng)目特點(diǎn)，按此標(biāo)準(zhǔn)管理作業(yè)。 3.0.3 對(duì)新接管項(xiàng)目應(yīng)以此管理作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)不斷改善，以確保設(shè)備設(shè)施管理質(zhì)量，規(guī)避管理風(fēng)險(xiǎn)。 3.0.4 本作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)未涉及到的按相關(guān)國家設(shè)備技術(shù)規(guī)范執(zhí)行。4.0 程序要點(diǎn)4.1電梯機(jī)房管理4.1.1 除共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)員、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)主管外，其他人員需進(jìn)入電梯機(jī)房，須經(jīng)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)主管同意，并在共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)員的陪同下方可進(jìn)入機(jī)房，必須填寫機(jī)房外來人員進(jìn)出登記表。4.1.2 電梯維保單位人員進(jìn)入機(jī)房進(jìn)行保養(yǎng)檢修工作，須經(jīng)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)值班負(fù)責(zé)人同意，由共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)員監(jiān)督實(shí)施，并完整

50、、規(guī)范地分類記錄在設(shè)施設(shè)備維護(hù)部值班記錄內(nèi)。4.1.3 機(jī)房鑰匙及電梯檢修用的廳門鑰匙由共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)員保管，機(jī)房應(yīng)當(dāng)做到隨時(shí)上鎖，不得外借，如需使用須報(bào)設(shè)施設(shè)備維護(hù)部主管同意。4.1.4 嚴(yán)格按電梯巡檢規(guī)定實(shí)施檢查，確保設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，并填寫電梯設(shè)備巡檢記錄表。4.1.5 電梯機(jī)房?jī)?nèi)衛(wèi)生應(yīng)定期打掃，做到地面、墻壁、天花板、門窗、設(shè)施設(shè)備表面無積塵、無銹蝕、無油漬、無污物，油漆完好、整潔光亮。4.1.6 檢查電梯機(jī)房防小動(dòng)物設(shè)施完好（檢查防護(hù)紗網(wǎng)、擋鼠板等）。4.2 電梯運(yùn)行管理4.2.1 電梯運(yùn)行過程中如發(fā)現(xiàn)異常情況時(shí)，共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)員應(yīng)及時(shí)采取措施予以解決。處理不了的問題應(yīng)及時(shí)如實(shí)地

51、匯報(bào)給共用設(shè)施設(shè)備主管，在主管的協(xié)同下加以解決，或向電梯維保單位報(bào)修，并指定專人跟進(jìn)后續(xù)維修，并將巡查情況及跟進(jìn)處理情況詳細(xì)記錄在設(shè)施設(shè)備維護(hù)部值班記錄內(nèi)。4.2.2 確保電梯運(yùn)行過程中無異常響聲或異味。4.3 巡檢管理4.3.1 日檢4.3.1.1 日常巡視項(xiàng)目每天檢查控制柜和電機(jī)溫度是否過高，電梯運(yùn)行聲音是否正常。4.3.1.2 每天巡視客梯、貨梯的運(yùn)行情況，如有異常需立刻停止使用并及時(shí)處理或通知維保單位處理，做好對(duì)維保單位維修、保養(yǎng)的監(jiān)督工作，并做好記錄。4.3.2 周檢共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)員或維保單位應(yīng)每周一次對(duì)電梯的主要機(jī)構(gòu)和設(shè)備檢查其動(dòng)作的可靠性和工作的準(zhǔn)確性，并進(jìn)行必要的修正和潤滑。

52、4.3.3 季度檢共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)員或維保單位應(yīng)每季一次對(duì)電梯的重要部件和設(shè)備檢查其動(dòng)作的可靠性和工作的準(zhǔn)確性，并進(jìn)行必要的修正和潤滑。4.3.4 年檢電梯在運(yùn)行一年之后，共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)員配合電梯公司在電梯年檢時(shí)間到期前應(yīng)完成對(duì)電梯的年度技術(shù)檢驗(yàn)工作，監(jiān)督電梯公司應(yīng)按要求檢查電梯的機(jī)械、電氣、安全設(shè)備的情況和主要零部件的磨損程度，對(duì)磨損量超過允許值或損壞的部件進(jìn)行更換。4.4 外包維保（質(zhì)保）監(jiān)督檢查4.4.1 共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)員要全程配合、監(jiān)督維保單位人員，參照維保公司的電梯周檢、月檢、季檢及年檢檢查表對(duì)計(jì)劃檢查中的檢查項(xiàng)目，按照合同中維保質(zhì)量要求對(duì)維保效果進(jìn)行確認(rèn)。對(duì)維保中發(fā)現(xiàn)的問題，項(xiàng)

53、目共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)部必須以書面的形式向維保單位發(fā)整改通知書限制整改，并保存各種記錄。將簽字確認(rèn)的設(shè)施設(shè)備維護(hù)部值班記錄留存，每季整理成冊(cè)后交共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)部存檔，長期保存。4.4.2電梯維修保養(yǎng)現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)要求序號(hào)流程要點(diǎn)1維修保養(yǎng)前的安全準(zhǔn)備工作在電梯基站門口處放置“檢修停用”標(biāo)牌關(guān)好廳門，不能關(guān)廳門時(shí)，用合適的護(hù)柵擋住人口處，防止無關(guān)人員進(jìn)入電梯轎廂或進(jìn)入電梯井道；有人在轎頂上做檢修工作時(shí)，必須按下轎頂檢修箱上的檢修開關(guān)，關(guān)好廳門。2檢修過程中的安全注意事項(xiàng)給轉(zhuǎn)動(dòng)部位加油、清洗或觀察鋼絲繩的磨損情況時(shí)必須停閉電梯。人在轎頂上工作時(shí)，站立之處應(yīng)有選擇，腳下不得有油污，否則應(yīng)打掃干凈，以防滑倒。

54、人在轎頂上準(zhǔn)備開動(dòng)電梯以觀察有關(guān)電梯部件的工作情況時(shí)，必須牢牢握住鋼絲繩，并應(yīng)注意整個(gè)身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi)，防止被其他部件碰傷。需由轎內(nèi)檢修人員開電梯時(shí)，要交代和配合好，未經(jīng)許可不準(zhǔn)開動(dòng)電梯。禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙。檢修電器部件時(shí)應(yīng)盡可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切斷電源的情況下操作時(shí)，應(yīng)預(yù)防觸電，并應(yīng)有監(jiān)護(hù)人、必備的工具和材料，特別應(yīng)注意電梯突然啟動(dòng)運(yùn)行。使用的手燈必須采用帶護(hù)罩的、電壓為36V以下的安全燈。最好使用手電筒。嚴(yán)禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身，嚴(yán)禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與廳門上坎之間進(jìn)行長時(shí)間的檢修操作。底坑深度超過1.5M的，應(yīng)使用梯子上下，禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。進(jìn)入底坑后，應(yīng)將底坑急停開關(guān)或