房地產(chǎn)開發(fā)公司回遷安置是否需要繳納回遷房契稅

1、因房地產(chǎn)開發(fā)公司回遷安置，是否需要繳納回遷房契稅 契稅暫行條例規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。契稅暫行條例實施細(xì)則第十條規(guī)定，土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。根據(jù)上述規(guī)定，房屋因房地產(chǎn)開發(fā)而拆除，房地產(chǎn)開發(fā)公司回遷安置，屬于房屋交換，交換價格相等的，免征契稅；交換價格不相等的，由多交付一方按差額繳納契稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回遷房的賬務(wù)處理         

2、0;  一、房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的賬務(wù)處理一般來講，如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式，該項支出作為“拆遷補償費”計入開發(fā)成本中的土地成本。而房地產(chǎn)企業(yè)拆遷還房的實質(zhì)是，被拆遷戶用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補償費支出”，即以按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額以“拆遷補償費”的形式計入開發(fā)成本的土地成本。另外，對補償?shù)姆课輵?yīng)視同對外銷售，視同銷售收入應(yīng)按其公允價值或參照同期同類房屋的市場價格確定，同時應(yīng)按照同期同類房屋的成本確認(rèn)視同銷售成本。  以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出，適用企業(yè)會計準(zhǔn)則第

3、7號非貨幣資產(chǎn)交換的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產(chǎn)交換，預(yù)計未來能帶來更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實質(zhì)，且公允價值能夠可靠計量。（一）在開發(fā)產(chǎn)品完工時，根據(jù)安置時的同期同類價格，視同銷售的會計處理：借：開發(fā)成本拆遷補償費 貸：應(yīng)付賬款拆遷補償費 借：應(yīng)付賬款拆遷補償費 貸：主營業(yè)務(wù)收入（二）房地產(chǎn)企業(yè)開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，業(yè)主向房地產(chǎn)企業(yè)出具拆遷補償費收據(jù)，結(jié)轉(zhuǎn)成本的會計處理： 借：主營業(yè)務(wù)成本土地征用費及拆遷補償費 貸：開發(fā)產(chǎn)品    二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋回遷業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理 1.契稅。契稅暫行條例第一條

4、規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納契稅。第八條規(guī)定，契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。國家對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的房屋回遷業(yè)務(wù)并沒有規(guī)定相關(guān)的減免政策，因此，開發(fā)商在取得土地等不動產(chǎn)時，需要按全額計算契稅，不可以扣除回遷業(yè)務(wù)中相當(dāng)于拆遷補償?shù)牟糠帧?#160;2.營業(yè)稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)（國稅函2007768號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益

5、的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。 開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)，開發(fā)商應(yīng)在交付回遷房屋或被拆遷戶全部支付差價的時候繳納。如果不需要支付差價的，以成本價格作為計稅依據(jù)；如果有差價的，不需要支付部分按成本價格計稅，差價部分按實際計稅。   3.印花稅。印花稅暫行條例施行細(xì)則第五條規(guī)定，條例所說的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。房屋回遷合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，與被拆遷戶簽訂的按被拆遷人房屋原面

6、積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換，即特殊形式的房屋銷售合同?？梢?，房屋回遷合同屬于一種交換式的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。 另外，財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知（財稅2006162號）第四條規(guī)定，對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。因此，房屋回遷合同需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。 4.土地增值稅。土地增值稅暫行條例第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。土地增值稅實施細(xì)則第十一條規(guī)定，條例第八條（二）項所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政

7、府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。 可見，開發(fā)商發(fā)生的房屋回遷業(yè)務(wù)不屬于免征土地增值稅的情形。因此，開發(fā)商應(yīng)按規(guī)定計算土地增值稅。 5.企業(yè)所得稅。國家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知（國稅函2008875號）第一條（四）項規(guī)定，銷售商品以舊換新的，銷售商品應(yīng)當(dāng)按照銷售商品收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入，回收的商品作為購進(jìn)商品處理。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的房屋回遷業(yè)務(wù)具有特殊性，開發(fā)商發(fā)生房屋回遷業(yè)務(wù)進(jìn)行企業(yè)所得稅處理時，等面積回遷部分既要按收入確認(rèn)條件確認(rèn)收入，又要按規(guī)定歸集開發(fā)成本。&

8、#160;  三、房地產(chǎn)開發(fā)公司采用回遷方式進(jìn)行動遷安置，因為動遷戶被拆遷的房屋是產(chǎn)權(quán)房，回遷后的產(chǎn)權(quán)房在辦理產(chǎn)權(quán)時需要房地產(chǎn)開發(fā)公司出具商品房銷售發(fā)票，根據(jù)國稅發(fā)200931號文件第二十七條規(guī)定“回遷房建造支出”可以計入“開發(fā)產(chǎn)品計稅成本土地征用費及拆遷補償費”項目。問題是：房地產(chǎn)開發(fā)公司回遷房的行為是否視同銷售繳納營業(yè)稅，收入怎樣確定？是否計繳企業(yè)所得稅？   根據(jù)營業(yè)稅暫行條例第一條規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對動遷居民建造的回遷樓屬于營業(yè)稅征稅范圍，應(yīng)按銷售不動產(chǎn)稅目征收營業(yè)稅。計稅依據(jù)為銷售同類不動產(chǎn)的市場價格。   按照契稅政策規(guī)定，各種

9、拆遷補償費均應(yīng)計入契稅計稅依據(jù)，包括房屋貨幣補償和房屋實物補償。房地產(chǎn)開發(fā)公司采用回遷方式進(jìn)行動遷安置屬于房屋原地實物補償，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)以補償房屋開發(fā)成本為計稅依據(jù)繳納契稅。  根據(jù)中華人民共和國土地增值稅暫行條例及其實施細(xì)則和其他有關(guān)文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)回遷安置用房，應(yīng)當(dāng)視同銷售，繳納土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司將房屋給回遷戶，應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)稅目繳納印花稅。   依據(jù)稅法規(guī)定，對回遷標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按其開發(fā)的回遷房屋標(biāo)準(zhǔn)面積內(nèi)實際發(fā)生的成本確定回遷房屋銷售收入和成本；對超出回遷標(biāo)準(zhǔn)面積的部分，應(yīng)按實際取得的收入確定銷售收入，按回

10、遷房屋超出面積部分實際發(fā)生的成本結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，計算繳納企業(yè)所得稅。   四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“拆遷還房”是否應(yīng)按視同銷售進(jìn)行處理 按照企業(yè)所得稅法實施條例第二十五條的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務(wù)用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應(yīng)當(dāng)視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“拆遷還房”，屬于以開發(fā)產(chǎn)品（房屋）抵償應(yīng)向被拆遷人支付的拆遷補償款，應(yīng)視同銷售。(中國納稅服務(wù)中心）房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償如何繳納契稅房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補償如何繳納契稅     案情&

11、#160;   近日，某會計師事務(wù)所來電咨詢，該事務(wù)所代理的一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行一個住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)時，對被拆遷人房屋采取“就地安置與貨幣補償相結(jié)合的”的方式進(jìn)行安置補償，2011年就地安置拆遷戶的房屋的拆遷面積達(dá)到5000平方米，其中就地安置等面積償還4000平方米，其余1000平方米以7500元/平方米的價格給予了貨幣補償。已知該住宅項目的房屋市場售價8000元/平方米，以協(xié)議出讓方式取得的土地使用權(quán)成本為8000萬元，建筑施工等其他開發(fā)成本6000萬元，可售總面積50000平方米，其中包括用于拆遷安置的房屋面積5000平方米。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的契稅應(yīng)該

12、如何繳納？    針對該問題，該事務(wù)所提出了以下三種觀點：    觀點一：拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款確定契稅的計稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以成本價確定契稅的計稅依據(jù)。即回遷部分契稅的計稅依據(jù)為4000平方米×（6000萬元÷50000平方米）=480萬元。同時，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地成本8000萬元，拆遷戶貨幣補償7500元/平方米×1000平方米=750萬元。全部契稅的計稅依據(jù)為480萬元+8000萬元+750萬元=9230萬元。   &

13、#160;觀點二：拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款確定契稅的計稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以每平方米的貨幣補償標(biāo)準(zhǔn)確定契稅的計稅依據(jù)。即回遷部分契稅的計稅依據(jù)為7500元/平方米×4000平方米=3000萬元。全部契稅計稅依據(jù)為3000萬元+8000萬元+750萬元=11750萬元。    觀點三：拆遷過程中，貨幣補償部分以實際支付的拆遷補償款確定契稅的計稅依據(jù)，就地安置部分應(yīng)以被拆遷房屋每平方米的市場價格確定契稅的計稅依據(jù)。即回遷部分契稅的計稅依據(jù)為8000元/平方米×4000平方米=3200萬元。全部契稅計稅依據(jù)為3200

14、萬元+8000萬元+750萬元=11950萬元。    分析    根據(jù)契稅暫行條例（國務(wù)院令第224號）第四條規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，契稅的計稅依據(jù)為成交價格。成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定。    財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知（財稅2004134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土

15、地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按評估價格、土地基準(zhǔn)地價兩種方式確定。    上述兩個文件明確了以協(xié)議出讓方式取得土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益，包括拆遷補償費等。在實際征管中，拆遷補償費包括貨幣補償和房屋安置補償，貨幣補償可直接并入契稅的計稅依據(jù)中，而房屋安置補償?shù)挠嫸愐?/p>

16、據(jù)在上述文件中并未明確。    而同為財產(chǎn)行為稅的土地增值稅，對該問題已有明確的政策解釋。國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函2010220號）規(guī)定：一、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，收入按下列方法和順序確認(rèn)： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。二、開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值的確認(rèn)方法與上述條款規(guī)定相同，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。三、貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。    基于對拆遷過程中房屋安置補償部分契稅的計稅依據(jù)在征管上尚未明確的現(xiàn)狀，部分地方稅務(wù)機關(guān)以單位面積應(yīng)支付的拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)及安置費用核定其契稅計稅依據(jù)。而部分省市是以新建房屋的市場價格作為契稅的計稅依據(jù)，可見各地執(zhí)行不盡一致。    筆者認(rèn)為，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，被拆遷戶選擇就地安置房屋補償方式，相當(dāng)于被拆遷人用房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購