招商人員需要了解的各行業(yè)承受租金的能力2013

1、招商人員需要了解的 各行業(yè)承受租金的能力 在金融危機(jī)的影響下，全球經(jīng)濟(jì)衰退及中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展減速，致使商業(yè)物業(yè)市場在2009年出現(xiàn)了整體的下滑。為防止出現(xiàn)虧損，大量零售商中止了擴(kuò)張計(jì)劃，部分發(fā)展商推遲新項(xiàng)目的竣工和開業(yè)日期。北京中高端購物中心平均租金水平開始下跌。在中央和地方政府經(jīng)濟(jì)刺激政策，以及本地穩(wěn)步增長的消費(fèi)力的共同支撐下，商鋪物業(yè)市場在2009年下半年停止惡化，并漸見穩(wěn)定，下半年市場空置率小幅下降和第四季度末平均租金出現(xiàn)輕微上漲。    在2010年四月份，隨著政府對于住宅地產(chǎn)過熱調(diào)控的開始，住宅市場的成交量遭遇到了較為嚴(yán)重的沖擊。但與此相反，商業(yè)地

2、產(chǎn)卻沒有受到任何政策的制約，并保持著平穩(wěn)的上漲。與此形成呼應(yīng)的是在2010年一季度中商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)開始得到眾多投資商和開發(fā)商的關(guān)注。其中，在21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場研究中心所統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)資料中就曾顯示：今年一季度商業(yè)地產(chǎn)的成交套數(shù)占比由去年四季度的6%上升到8.1%，而在四月份之后，更首次達(dá)到了9.5%。在商業(yè)地產(chǎn)未來一片美好的畫卷面前，眾多的開發(fā)商開始選擇轉(zhuǎn)型，搶灘商業(yè)地產(chǎn)市場。目前較為成熟的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)營的主要模式是自己持有，以出租為主。而租金的定價(jià)問題所依據(jù)的是項(xiàng)目所在的地段和所要引入業(yè)態(tài)。項(xiàng)目所處地段對于租金的高低眾所周知，在此不予討論。以下是21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場研究中心對于各業(yè)

3、態(tài)可承受租金的分析。一、各類業(yè)態(tài)可承受的租金分析1、服裝類              數(shù)據(jù)來源：21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場研究中心    在上述圖表中，我們可以發(fā)現(xiàn)，服裝類業(yè)態(tài)的商鋪，能承受5元/平米/天以下租金的商戶占到27.5%，能承受租金為5-8元/平米/天的商戶占到60%，能承受租金為8-10元/平米/天的商戶占總量的10%，可接受租金在10元/平米/天以上的商戶僅占2.5%。可以看出，經(jīng)營服裝類的商戶可接納

4、的租金范圍較廣，但普遍集中于25元/平米/天的租金范圍內(nèi)，能承受高租金的服裝類商戶較少。2、生活服務(wù)類                                         

5、60;                 數(shù)據(jù)來源：21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場研究中心    生活服務(wù)類商戶中，可接受市值范圍以內(nèi)租金的占到80%，占總量的五分之四。而能接受高于市值租金的商戶僅占20%。生活服務(wù)類商戶主要以超市、便利店、生活配套服務(wù)為主。此類業(yè)態(tài)以滿足消費(fèi)者日常生活所需為主，主要分布在人群居住密集、生活消費(fèi)頻繁的區(qū)域。大部分生活服務(wù)類業(yè)態(tài)分布于大型社區(qū)底商或自發(fā)形成于社區(qū)

6、周邊的臨街商業(yè)。對于生活類業(yè)態(tài)來說，他們的大多屬于薄利多銷類的商鋪，故對于租金的承擔(dān)能力會顯現(xiàn)的比較弱。3、餐飲類                數(shù)據(jù)來源：21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場研究中心餐飲類商戶中，能承受租金為3元/平米/天的商戶占總量的7.4%，能接受租金為35元/平米/天的商戶所占比例較大，占總量的56%，能承受租金為5元/平米/天以上的商戶占37%。餐飲類業(yè)態(tài)屬于目的性消費(fèi)，是吸引人流消費(fèi)的主力業(yè)態(tài)，行業(yè)經(jīng)營的毛利潤較高，租

7、金的承受能力也相應(yīng)較高。目前，餐飲業(yè)態(tài)商家日漸成為消化商業(yè)地產(chǎn)面積的重要角色，積極引入餐飲、娛樂等業(yè)態(tài)租戶已成為購物中心運(yùn)營者實(shí)現(xiàn)提升購物中心人氣、對抗競爭的重要手段。4、專業(yè)市場類                   數(shù)據(jù)來源：21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場研究中心從專業(yè)市場方面來看，能承受租金為3元/平米/天以下的商戶較多，占到總量的72%，能接受租金為3-5元/平米/天的商戶占28%。目前，北京市專業(yè)市場

8、主要以自發(fā)形成的臨街商鋪和中低檔集貿(mào)市場為主，市場環(huán)境雜亂無章，產(chǎn)品檔次普遍較低，租金水平也隨之較低。專業(yè)市場已逐步由中心城區(qū)向郊區(qū)外遷，市場形態(tài)也逐步調(diào)整升級，在中心城外圍地區(qū)發(fā)展成為主力商業(yè)形態(tài)。專業(yè)市場區(qū)別于其他大眾消費(fèi)類商業(yè)項(xiàng)目，主要以某一類產(chǎn)品的批零市場形式出現(xiàn)，早期的如京溫服裝市場、萬朋文體用品商城、木樨園世貿(mào)商業(yè)中心，以及現(xiàn)在的北京國際玩具城等，他們往往依附在已經(jīng)成熟或成型的專業(yè)市場周邊，通過硬件、軟件設(shè)施的升級換代，吸引投資客群和經(jīng)營者。專業(yè)市場類項(xiàng)目由于依托現(xiàn)有資源，因此往往有恃無恐，多數(shù)采取主體分割銷售模式，回籠開發(fā)資金。在初期市場升級剛剛開始時(shí)，尤其以服裝批零、家居建材等

9、為甚，但一些規(guī)模過于龐大，周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善的，經(jīng)營往往日漸蕭條。 購物中心里的專業(yè)市場往往以主題店的身份出現(xiàn)，如百安居、迪卡儂等都會以較低的租金引入，此類專業(yè)市場對店面的面積要求較大，以吸引顧客的目的性消費(fèi)為主，在客觀程度上有效增加了商場的客流，幫助商場消化了較多展示面較差的位置。5、休閑娛樂類               數(shù)據(jù)來源：21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場研究中心從休閑娛樂業(yè)態(tài)來看，以承受3元/平米/天以下租金范圍的商戶居多

10、，占到總量的60%，此外可接受市值租金水平和35元/平米/天租金水平的商戶各占20%。隨著居民收入水平的提高，消費(fèi)需求由原來的“需求型”向“享受型”轉(zhuǎn)化，人們對娛樂、休閑的需求隨之增加，促進(jìn)了休閑娛樂業(yè)的迅速發(fā)展。休閑娛樂業(yè)態(tài)屬于目的性消費(fèi)，例如影院和健身中心等，都是吸引客流的典型業(yè)態(tài)。目前諸多新建購物中心都傾向性地提升了娛樂休閑的面積比例，以增加顧客購物的停留時(shí)間，增加消費(fèi)者的消費(fèi)機(jī)會，有助于帶動購物中心其他業(yè)態(tài)商家的銷售。創(chuàng)造更多的商業(yè)利潤。部分原有的購物中心也在借助調(diào)整來達(dá)到增加娛樂、休閑比重的目的。休閑娛樂業(yè)態(tài)在購物中心中充當(dāng)次主力店的角色，商鋪面積較大，對店鋪的展示面沒有過高的要求，

11、在吸引客流的過程中，提高了抵達(dá)過程中其他小型商鋪的曝光率。因此，商場在引進(jìn)休閑娛樂業(yè)態(tài)的同時(shí)，可以消化一定的死角面積，并促進(jìn)商場其他消費(fèi)，對其租金要求較低。通過上述對于各個(gè)業(yè)態(tài)租金的分析，可以支付較高租金的是餐飲和服裝類業(yè)態(tài)，主要是由于其毛利率相對于其他業(yè)態(tài)來說較高。專業(yè)市場類和娛樂休閑類可支付的租金較低，原因是它可以消化掉大量的商場劣勢面積，同時(shí)由于其擁有較高的吸引力，可以增加動線中小型店鋪的曝光率，對于開發(fā)商內(nèi)部小型店鋪的銷售起到了積極作用，故這兩類業(yè)態(tài)對于租金擁有很強(qiáng)的議價(jià)能力，所支付租金不會很高。生活服務(wù)類多處于人口居住密集區(qū)，通常他們的毛利潤較低，大多采用薄利多銷的方式，因此其對于高

12、租金的承擔(dān)能力并不是特別的強(qiáng)，但是由于其又是住宅社區(qū)生活所必須業(yè)態(tài)，故住宅開發(fā)商對其需要有個(gè)較為清晰的定位。因?yàn)槠淇梢蕴岣咦≌匿N售速度和銷售價(jià)格。最終我們可以看出不是所有的商業(yè)物業(yè)業(yè)態(tài)的租金價(jià)格都是相同的，他們是否可以承受高租金完全是依靠他們的盈利情況來決定的。業(yè)態(tài)的合理分配可以幫助開發(fā)商實(shí)現(xiàn)利潤的最大化和提高項(xiàng)目的美譽(yù)度。二、商業(yè)地產(chǎn)“黃金十年”可能遇到的挑戰(zhàn)在2009年之前住宅地產(chǎn)一直被大量投資者關(guān)注，使得部分地區(qū)的地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定的反?，F(xiàn)象商住倒掛，對民生造成了一定程度的影響。隨著政府對于住宅地產(chǎn)市場發(fā)展過熱的干預(yù)，住宅市場的投資資金開始受到限制并被不斷的擠出市場，成交量開始出現(xiàn)不斷

13、的下降。而在這輪調(diào)控之中，商業(yè)地產(chǎn)卻沒有受到國家政策的任何限制，因此就出現(xiàn)了“商業(yè)地產(chǎn)黃金十年”說。     但在外部環(huán)境利好的情況下，如何把握機(jī)遇，掌握市場動向，成功的打造一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，還是很考驗(yàn)開發(fā)商內(nèi)在功底的。隨著商業(yè)地產(chǎn)市場機(jī)遇的出現(xiàn)，眾多開發(fā)商轉(zhuǎn)型淘金，大量投資資金開始涌入商業(yè)地產(chǎn)市場。在北京今年就有21個(gè)商業(yè)項(xiàng)目完工，這些項(xiàng)目的集中放量，將會加劇市場的租賃和招商競爭，而北京市中高檔商業(yè)地產(chǎn)總體空置率也將面臨被推高的危險(xiǎn)。在這里，所謂的商業(yè)地產(chǎn)總體空置率面臨推高并不是說北京的商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到了飽和，而是說由于大部分開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)不

14、足，對整體市場信息分析把握不夠，從而造成的一種中高端商場過度集中開發(fā)所帶來的市場需求沖擊。而北京目前商業(yè)市場的開發(fā)潛力還有待挖掘，只是需要對項(xiàng)目量體裁衣，仔細(xì)考察過周邊市場情況后，根據(jù)市場需要來進(jìn)行開發(fā)，而不是盲目打造中高端商業(yè)物業(yè)。下述是21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)市場研究中心搜集的北京社區(qū)的周邊商業(yè)配套發(fā)展情況：          在上述資料中，可以發(fā)現(xiàn)大多住宅區(qū)的商業(yè)發(fā)展都不盡如人意?？偨Y(jié)原因，主要體現(xiàn)在下面兩個(gè)方面：大多數(shù)住宅社區(qū)缺乏小型購物便利店（特別是24小時(shí)便利店）和住宅區(qū)小商業(yè)的物價(jià)過

15、高。這兩種情況的發(fā)生就是沒有針對項(xiàng)目自身情況及客戶需求開發(fā)后的的典型表現(xiàn)。實(shí)際上，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)兩者之間是相輔相成的，是不可分割的整體。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展需要住宅地產(chǎn)所提供的人流量，而住宅地產(chǎn)的價(jià)值提升則往往要看其配套商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況。 一個(gè)住宅小區(qū)在開發(fā)完成之后，入住率的上升需要一定的時(shí)間，一般為35年的時(shí)間。但商業(yè)的進(jìn)入是屬于最前期的。在這時(shí)就遇到了一個(gè)問題，那就是消費(fèi)人流不夠，如何設(shè)置商業(yè)業(yè)態(tài)。根據(jù)一般社區(qū)情況分析，社區(qū)更多需要的是可以滿足居民基本生活需求的生活服務(wù)類業(yè)態(tài)，而生活服務(wù)類業(yè)態(tài)的典型特點(diǎn)就是利潤額薄弱。此時(shí)，開發(fā)商需要做的事情是提供其一些優(yōu)惠政策，幫助其維持，從而提升小區(qū)的居住品質(zhì)，提高入住率。但是現(xiàn)實(shí)情況大多是，為了盡快回籠資金，小區(qū)商鋪被分割賣出，而業(yè)主出于對收益的考慮，往往選擇可以支付較高租金的商戶來經(jīng)營，繼而出現(xiàn)了新樓盤的底商大多是二手中介的局面。究其原因，不外是因?yàn)榇祟悩I(yè)態(tài)可以承受較高的租金。但是，這樣便導(dǎo)致了經(jīng)營業(yè)態(tài)難以保證，高租金也推動了商品價(jià)格的上漲。而便利店、洗衣房等業(yè)態(tài)由于行業(yè)利潤的原因，難以承擔(dān)較高的租金，前期難以進(jìn)駐。這就造成了大多數(shù)住宅區(qū)缺乏小