房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)報建流程

1、序 言房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)報建流程一書的寫作完成,是作者多年從事房地產(chǎn)開發(fā)報建工作的知識、經(jīng)驗和感悟的總結(jié)，它的完成為我們提供了可以參考、學(xué)習(xí)、實際應(yīng)用的工作指南，不可多得的“范本”工具書。作者通過言簡意賅，通俗易懂的文字描述，把看似一頭霧水、雜亂無章的報建流程，敘述得層次分明，條理清晰，有章可循。該書在體例編排上，主要是根據(jù)作者多年的從業(yè)經(jīng)驗，依據(jù)國家和地方現(xiàn)行的政策、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定，將報建流程中，所涉及到的政府相關(guān)職能部門、報建的先后次序，進行了系統(tǒng)的排列組合，做到按圖索驥，事半功倍。該書從報建專業(yè)知識上看，準(zhǔn)確翔實；從實用性上看，簡明實用；從時效性上看，做到了符合實際；對房地產(chǎn)開發(fā)報建工作

2、，提供了程序上的工作指導(dǎo)。作者勇于創(chuàng)新，敢為人先的寫作，填補了目前房地產(chǎn)開發(fā)報建領(lǐng)域無參考借鑒，說明文字的空白。衷心希望，房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)報建流程一書能夠成為有志從事房地產(chǎn)開發(fā)報建工作人士的良師益友。中冶新奧（長春）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 總經(jīng)理：二00八年八月目 錄 房地產(chǎn)開發(fā)前期手續(xù)報建流程圖編者按第一章 土地審批事項-1 1.1通過拍賣方式取得國有土地使用權(quán)-1 1.2建設(shè)用地批準(zhǔn)書-4 1.3國有土地使用權(quán)證-6 1.4土地利用驗收審批-8第二章 規(guī)劃審批事項-10 2.1建設(shè)用地規(guī)劃許可證-10 2.2建設(shè)工程規(guī)劃許可證-12 2.3建設(shè)工程定位、驗線合格通知書-15 2.4建設(shè)工程規(guī)

3、劃管理移交單-17 2.5建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實通知書-19第三章 建委審批事項- -21 3.1工程報建-21 3.2招投標(biāo)管理、入場交易審批-23 3.3造價管理審批-25 3.4節(jié)能設(shè)計審批-26 3.5質(zhì)監(jiān)管理審批-27 3.6“雙拖欠”審查-29 3.7安監(jiān)管理審批-303.8監(jiān)理備案管理審批-323.9 勘查設(shè)計審批-333.10執(zhí)法監(jiān)察審批-353.11城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費繳納證明-363.12一次性繳費審批-373.13 建筑工程施工許可證-393.14“住宅質(zhì)量保證書”及“住宅使用說明書”-413.15房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書-423.16商品房預(yù)、銷售審查意見書-45第四章 房地審批

4、事項-474.1建設(shè)工程產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理意見書-47 4.2商品房預(yù)測繪面積審查-484.3商品房銷（預(yù)）售許可證-514.4商品房銷（預(yù)）售許可證延期-54 4.5商品房實測面積審查-56 4.6房屋初始登記備案證明-58第五章 計劃審批事項-60 5.1項目確認(rèn)函-60 5.2項目申請報告-61 5.3發(fā)改委立項批文-63第六章 人防審批事項-65 6.1人防設(shè)計審批-65第七章 消防審批事項-67 7.1建設(shè)工程位置防火審批意見書-67 7.2建設(shè)工程消防設(shè)計審核意見書-68第八章 環(huán)保審批事項-71 8.1環(huán)評批復(fù)-71第九章 防雷審批事項-73 9.1防雷裝置設(shè)計核準(zhǔn)書-73第十章 園林

5、審批事項-74 10.1建設(shè)工程綠化規(guī)劃審批書-75附 件-76附件1 競買申請書-76附件2 授權(quán)委托書-77附件3建 設(shè) 用 地 申 請 書-78附件4國有土地使用權(quán)變更登記申請-79附件5建設(shè)用地規(guī)劃許可證申請表-80附件6建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表-81附件7 申辦建設(shè)工程規(guī)劃許可證綜合報告-82附件8 建筑設(shè)計方案報審說明-83附件9商品住宅戶數(shù)、面積比例統(tǒng)計表-84附件10建設(shè)工程定位、驗線合格通知書申請表-85附件11建設(shè)工程竣工規(guī)劃核實通知書申請表-88附件12竣工單體工程建筑面積呈報表-89附件13工程建設(shè)項目備案表-90附件14勞務(wù)分包工程合同價款費用組成表-91附件15房屋

6、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督登記表-92附件16 填表說明-93附件17吉林省建筑勞務(wù)分包合同備案書-94附件18監(jiān)理合同備案登記表-95附件19建筑工程施工許可證申請表-96附件20 申辦預(yù)銷售審查書申請書-99附件21商品房銷（預(yù)）售許可證申請表-100附件22 商品房預(yù)測繪面積與規(guī)劃面積對比表-102附件23 商品房銷（預(yù)）售許可證有效期續(xù)延申請表-103附件24房屋初始登記申請書-104附件25 “項目確認(rèn)函”請示文件-105附件26 “發(fā)改委立項批文”請示文件-106附件27建設(shè)工程防雷設(shè)計備案申請表-107編者按親愛的讀者朋友：房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目發(fā)展部主要工作是負(fù)責(zé)制訂項目前期報建計劃，實施

7、項目立項、規(guī)劃意見書、審定設(shè)計方案、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地證、各類專業(yè)報批、拆遷證、工程規(guī)劃許可證、開工證、銷售證、產(chǎn)權(quán)證等系列證照的組織申報取得工作，這就要求相關(guān)工作人員熟知房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)政策、開發(fā)流程、及報審報建各項手續(xù)的審批程序 。如何從紛繁復(fù)雜的工作中理出頭緒、合理安排報建流程？如何為報建工作準(zhǔn)備相關(guān)文件以便快速有效的取得相關(guān)證照？我們依據(jù)國家和地方現(xiàn)行法律、法規(guī)之規(guī)定，根據(jù)多年報建工作經(jīng)驗，對整個流程進行了簡單的梳理，希望可以對從事報建工作的人員提供一點幫助。作者以房地產(chǎn)公司通常的綜合業(yè)務(wù)部、項目發(fā)展部、規(guī)劃設(shè)計部、成本預(yù)算部、工程管理部、財務(wù)管理部、營銷策劃部的組織結(jié)構(gòu)書寫本書

8、。但各公司的叫法不盡相同，如：項目發(fā)展部（亦稱前期部、開發(fā)部、項目報建部等）規(guī)劃設(shè)計部（亦稱設(shè)計部、設(shè)計研發(fā)中心、設(shè)計管理中心等）成本預(yù)算部（亦稱運營部、合約預(yù)算部、合同管理部、工程造價部）工程管理部（亦稱工程部、工程項目管理部等）財務(wù)管理部（亦稱財務(wù)部、財務(wù)科等）營銷策劃部（亦稱銷售部、營銷中心、策劃銷售部等）綜合業(yè)務(wù)部（亦稱行政部、行政管理部、檔案用印管理部等） 由于我國幅員遼闊，各地行政部門的設(shè)置和名稱有所差異，各地針對全國統(tǒng)一的法律法規(guī)也相繼出臺了適合當(dāng)?shù)貓?zhí)行的細(xì)則，報建流程也有所差異，所以具體執(zhí)行時還請讀者按照當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況來執(zhí)行，本書的流程為適合各地的的操作。書寫的繁雜了一些僅為您

9、提供在報建過程中解決問題的思路，為您起到參考借簽的作用。 出版者 2008年8月如何通過拍賣方式取得“國有土地使用權(quán)”承辦部門：項目發(fā)展部拍賣單位：市國土資源局協(xié)作部門：綜合業(yè)務(wù)部財務(wù)管理部營銷策劃部操作時間：約25個工作日序 號流 程要 點備 注01收集信息1、從市國土資源局網(wǎng)站、政府機關(guān)報發(fā)布的相關(guān)公告了解。 2、與政府相關(guān)部門，如市規(guī)劃院、市土地測繪院、市土地儲備中心、市規(guī)劃局的相關(guān)工作人員保持溝通，及時掌握優(yōu)良項目信息。1、所有擬拍賣土地的“建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件”由市規(guī)劃院擬定。2、拍賣文件所附宗地圖由市土地測繪院編制。3、拍賣文件所附“選址意見書”先期由市土地儲備中心到市規(guī)劃局辦理。

10、4、開發(fā)區(qū)土地的拍賣先期由開發(fā)區(qū)土地儲備中心整理、委托規(guī)劃院擬定“建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計條件”。02索取拍賣文件在掌握拍賣信息后，如有意向，應(yīng)到市國土資源局報建窗口索取拍賣文件。拍賣文件內(nèi)容包括：1、國有土地使用權(quán)拍賣出讓公告2、國有土地使用權(quán)拍賣須知3、國有土地使用條件4、規(guī)劃設(shè)計條件5、宗地圖6、國有土地使用權(quán)拍賣出讓方案7、競買申請書（樣本）8、競買資格確認(rèn)書（樣本）9、授權(quán)委托書（樣本）10、成交確認(rèn)書（樣本）11、國有土地使用權(quán)出讓合同（樣本）03現(xiàn)場踏勘與營銷策劃部聯(lián)合勘查意向地塊，勘察內(nèi)容：1、項目周邊生活配套情況2、人文環(huán)境3、交通情況4、周邊樓盤銷售情況（包括產(chǎn)品定位、定價、成交量

11、等）5、項目目標(biāo)人群6、市政設(shè)施配套情況7、地上物拆遷情況、場地平整程度如對土地現(xiàn)狀有異議，可到市國土資源局土地利用處提出。04編制可研編制可研，內(nèi)容應(yīng)包括：1、工程位置2、市政、生活設(shè)施配套現(xiàn)狀3、區(qū)域市場調(diào)查4、可建設(shè)住宅、商業(yè)用房及應(yīng)建人防工程的規(guī)模5、產(chǎn)品定位、匹配的工程設(shè)計風(fēng)格6、工程建設(shè)周期7、地塊開發(fā)成本分析8、項目利潤預(yù)期9、房屋銷售預(yù)測10、確定可接受的最高競拍價?？裳薪?jīng)審定后，進行下一步操作。05競買資料準(zhǔn)備需提交要件：1、經(jīng)公證的企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照2、經(jīng)公證的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書3、競買申請書（詳見附件1）4、經(jīng)公證的法定代表人身份證明5、經(jīng)公證的代理人身份證明及授權(quán)委托書（

12、詳見附件2）6、競買保證金收據(jù)7、銀行資信證明1、競買履約保證金應(yīng)匯入市國土資源局指定賬戶。競買成功，履約保證金可抵作土地出讓金，競買失敗，履約保證金可在拍賣結(jié)束5日內(nèi)獲退回。2、銀行資信證明應(yīng)滿足拍賣須知的規(guī)定金額。3、如非拍賣所在地區(qū)法人，公證應(yīng)由法人所在地公證處出具。06資料申報持完備資料到市國土資源局報建窗口申報，資料齊全，正式受理，給予開具投標(biāo)競買資格確認(rèn)書；如具有以下情形之一的，作為無效申請退回，市國土資源局不作解釋。1、申請文件在申請截至?xí)r間后收到的2、申請文件不齊備或不符合規(guī)定的3、申請文件字跡不清，無法辨認(rèn)的4、申請人不具備資格的5、未繳納履約保證金的應(yīng)通過了解其他競買申請人

13、的情況，初步制定競買策略。07競 拍拍賣程序如下：1、宣布拍賣開始2、宣布拍賣規(guī)則3、公布拍賣起拍價、每次加價幅度4、叫 價5、競買成功6、與市國土資源局簽訂國有土地使用權(quán)成交確認(rèn)書1、競買成功后，即時簽訂國有土地使用權(quán)成交確認(rèn)書，成交確認(rèn)書中約定簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同的時間、地點，通常在十日內(nèi)簽訂。2、成交價即為該幅土地的出讓總價款，包含出讓金、征地補償費用。08合同簽訂簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同合同注明出讓事項（地塊編號、用地面積、出讓總價款、交付時間等），約定雙方權(quán)利、義務(wù)（包括土地交接標(biāo)準(zhǔn)）。09繳 款在合同簽訂15日內(nèi)，足額繳納成交價款如在規(guī)定期限內(nèi)不能支付成交價款，市國土資源局

14、將取消競得資格，沒收保證金，開具違約金（相當(dāng)于成交價款總額的20%）繳納通知單。10土地交接在土地成交價款繳納后，雙方進行土地交接。按交接標(biāo)準(zhǔn)，核驗地上物拆遷情況、土地平整程度、地塊范圍內(nèi)原有市政設(shè)施、樹木、人防工程有無損毀。辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書工作流程承辦部門：項目發(fā)展部受理單位：市國土資源局行政審批辦、資產(chǎn)中心歸屬范疇：土地審批事項協(xié)作部門：綜合業(yè)務(wù)部規(guī)劃設(shè)計部辦結(jié)時限：20個工作日辦理條件：取得“發(fā)改委立項批文”、地價款繳納完畢序 號流 程要 點備 注01資料準(zhǔn)備需提供要件有：1、建設(shè)用地申請表（見附件3）2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件、附圖3、工商營業(yè)執(zhí)照4、發(fā)改委立項批文5、法人、代理人身份證6、國有土地使用權(quán)出讓合同及附件、附圖7、國有土地使用權(quán)出讓地價款票據(jù)8、地籍彩圖1、需提交復(fù)印件的，應(yīng)備原件供查驗。2、應(yīng)在報建前攜建設(shè)用地規(guī)劃許可證附圖及國有土地使用權(quán)出讓合同附圖到市國土資源局土地測繪院申辦地籍彩圖。02受理報建1、材料齊全后，到市國土資源局行政審批辦報建窗口申報2、檢查材料是否齊全、原復(fù)件是否相符。合格則收件轉(zhuǎn)資產(chǎn)中心，不合格則當(dāng)場告知補、退件。工作時間：1個工作日03材料初審（經(jīng)辦人）審核內(nèi)容：1、用地范圍是否在出讓合同限定范圍內(nèi)，2、出讓金是否已繳納完畢。材料合格則告知申請人準(zhǔn)備勘驗現(xiàn)場，不