工程變更對造價的影響論文定稿

1、 17#物業(yè)辦公樓工程變更對工程造價的影響研究摘要：隨著世界經(jīng)濟不斷的快速發(fā)展，工程建設(shè)受到社會發(fā)展趨勢的影響，在投資金額、建設(shè)規(guī)模方面不斷的增大。同時科學(xué)技術(shù)的進步，使得施工技術(shù)也在不斷優(yōu)化。工程項目的建設(shè)過程本身就兼有復(fù)雜性、長期性和動態(tài)性的特點，這些特點將不可避免的導(dǎo)致工程變更，因此工程變更是工程建設(shè)不斷發(fā)展過程中所必然出現(xiàn)的。然而工程變更對工程造價影響的控制，成為建設(shè)項目成本控制的一個重要環(huán)節(jié)。本論文主要就工程變更對工程造價的影響及控制策略進行研究，通過對工程變更的含義、產(chǎn)生原因、表現(xiàn)形式、審批原則、工程變更價款確定原則的細致分析，結(jié)合17#院物業(yè)辦公樓的實際工程，利用魚刺圖、圖表分析

2、的方法，研究了工程量清單計價方式下綜合單價的確定方式，以及各類變更對合同造價和變更造價的影響，并提出投資決策階段、勘察設(shè)計階段、招投標階段、施工階段、竣工結(jié)算階段的控制策略。關(guān)鍵詞：工程變更， 影響控制， 圖表分析， 物業(yè)樓 畢業(yè)設(shè)計（論文）外文摘要Title：Study on engineering change impact on the project cost of the Property Office in Institute 17AbstractWith the rapid growth of world economy, engineering construction is

3、inevitably affected by the trend of social development. Engineering construction increases expansion in the amount of investment. At the same time, advance technology directly leads to constant optimization of the construction technology. Engineering project has complex, long-term and dynamic charac

4、teristics in its building process. It will unavoidably cause the engineering change ,as a certain result in the course of developing the construction. However it impacts on the project cost control and becomes an important part of construction projects.In this thesis, the effect of the engineering c

5、hange on the cost and its control measures are studied. They are based on the detailed analysis on the definition of engineering changes, causes, approval in principle combined with the actual engineering of the Property Office in Institute 17.By the fishbone diagram, diagram analysis to study the d

6、etermination of price change, the measures control over its influence on cost.Keywords：project change, affect the control, chart, property house目 次1. 緒論11.1 研究背景及意義11.2 研究現(xiàn)狀11.3 研究的內(nèi)容22 工程變更的相關(guān)理論22.1 工程變更的概念22.2 工程變更產(chǎn)生的原因42.3 工程變更的分類52.4 工程變更價款的確定62.5 工程變更的審批原則93. 17#物業(yè)辦公樓的工程變更對工程造價的影響103.1 工程概況簡介10

7、3.2 17#物業(yè)辦公樓工程變更的內(nèi)容103.2 17#物業(yè)辦公樓的工程變更項目綜合單價的確定123.3 17#物業(yè)辦公樓各類變更項目對造價的影響分析164. 工程變更對工程造價影響的控制措施194.1 投資決策階段204.2 勘察設(shè)計階段204.3 招投標階段214.4 施工階段224.5 竣工結(jié)算階段22結(jié) 論24參 考 文 獻25致 謝261. 緒論1.1 研究背景及意義當今工程建設(shè)正逐步向著大規(guī)模、高投入的方面發(fā)展，且工程建設(shè)本身就具有長期性、復(fù)雜性、動態(tài)性。工程變更對于工程項目的建設(shè)過程是不可避免的，就猶如一個人從小到大的成長中，必然會出現(xiàn)意外情況一般。然而工程變更的出現(xiàn)往往在工程造

8、價方面對建設(shè)項目造成不同程度的影響。工程建設(shè)過程中預(yù)算超概算，決算超預(yù)算，結(jié)算超決算的“三超”問題時有發(fā)生。“高投入”的發(fā)展形勢，使變更引起的造價控制問題越來越嚴峻。雖然建設(shè)領(lǐng)域與科研領(lǐng)域越來越重視工程變更控制及管理的研究，但目前仍然存在變更處理流程復(fù)雜、變更合同條款不完善、單價確定方法不具體等諸多問題，所以在全球經(jīng)濟危機復(fù)蘇和國家不斷增大基礎(chǔ)設(shè)施投資的環(huán)境下加強工程變更控制的研究具有重要意義1。工程變更的意義具體表現(xiàn)在如下幾個方面： 工程變更管理實際上是一種風(fēng)險管理。有此意識的業(yè)主會通過合同來達到風(fēng)險轉(zhuǎn)移的目的，然而大多數(shù)的業(yè)主并沒有這種意識，最終導(dǎo)致工程在造價、質(zhì)量、進度方面出現(xiàn)問題。 工

9、程造價隨著變更的產(chǎn)生成動態(tài)變化。工程變更常常會引起工程量的增減，造價也隨之變化，結(jié)算時工程造價很可能要高出合同價。 理論研究“重索賠輕變更”，而實際工程“重變更輕索賠”2。出現(xiàn)這種現(xiàn)象是因為，索賠會使發(fā)包方和承包方的關(guān)系緊張，成為對立的兩方，索賠很不容易成功。而通過工程變更令進行變更，按合同規(guī)定進行就有法律依據(jù)，容易獲得變更價款。1.2 研究現(xiàn)狀對于工程變更，現(xiàn)在國內(nèi)外還沒有統(tǒng)一的概念，學(xué)者們對于工程變更也有自己的認識。李晶對工程變更的定義是在施工過程中，需要對原定施工承包范圍內(nèi)的某些工作內(nèi)容進行改變，同時相應(yīng)調(diào)整合同價格和工期，確保工程順利實施的一種措施3。尹貽林、嚴玲認為工程變更是指在合同

10、實施過程中，當合同狀態(tài)改變時，為保證工程順利實施所采取對原合同文件的修改與補充的一種措施4。董宇認為工程變更是導(dǎo)致對工程初始范圍，建設(shè)時間或價款調(diào)整的任何事件5。在界定了工程變更的概念之后，學(xué)者們從涉及工程變更的不同方面分別作出了研究。吳書安在研究工程變更及變更令的基本理論基礎(chǔ)上，對現(xiàn)行工程變更處理程序進行優(yōu)化,明確工程變更管理的組織責任,提出對工程變更進行分類控制2。張杰針對變更產(chǎn)生的主要原因,提出從項目實施的不同階段、不同環(huán)節(jié)、不同參與方等多角度、全過程系統(tǒng)地阻斷變更的各種措施與控制工程造價的方法7。郄巖以工程量清單計價模式下典型工程為例,分析了不同類型工程變更對工程造價影響的百分比 ,指

11、出設(shè)計變更在多數(shù)工程中占主導(dǎo),其次是新增工程,施工條件變更、合同條件變更、進度計劃變更的影響程度較小8。李冬霞通過對變更綜合單價的研究，給出了兩種類型變更綜合單價的確定方法和適用條件，這些方法能夠準確合理的確定“合同中有類似”和“合同中沒有適用或類似”變更項目的綜合單價9。1.3 研究的內(nèi)容本文首先介紹了工程變更在造價方面研究的背景及意義，國內(nèi)外學(xué)者的研究現(xiàn)狀。然后結(jié)合個人的理解對工程變更的相關(guān)理論進行深入的闡述。再結(jié)合17#物業(yè)辦公樓工程的項目變更情況，詳細演示工程變更綜合單價的確定過程，并分析了各類工程變更對合同造價及變更造價的影響。最后基于工程建設(shè)全過程，分階段提出工程變更對工程造價影響

12、的控制策略。2 工程變更的相關(guān)理論2.1 工程變更的概念目前為止，工程變更還沒有一個世界公認的標準定義，然而國內(nèi)外不同的規(guī)范性文件對于它的含義有各自的解釋。建設(shè)施工合同示范文本 （GF-99-021）將工程變更的各事項分為設(shè)計變更、其他變更。設(shè)計變更包括10：更改有關(guān)部分的標高、基線、位置和尺寸。增減合同中約定的工程量。改變有關(guān)工程的施工時間和順序。其他有關(guān)工程變更需要的附加工作。其他變更是指合同履行中發(fā)包人要求變更工程質(zhì)量標準及發(fā)生其他實質(zhì)性變更等。標準施工招標文件（2007）中規(guī)定在履行合同中發(fā)生以下情形之一的經(jīng)發(fā)包人同意，監(jiān)理人可按合同約定的變更程序向承包人發(fā)出變更指示10：取消合同中任

13、何一項工作，但被取消的工作不能轉(zhuǎn)由發(fā)包人或其他人實施。改變合同中任何一項工作的質(zhì)量或其他特性。改變合同工程的基線、標高、位置或尺寸。改變合同中任何一項工作的施工時間或改變已批準的施工工藝或順序。為完成工程順序需要追加的額外工作。FIDIC施工合同條件（1999）中對變更事項的定義，由于工程變更屬于合同履行過程中的正常管理工作，工程師可以根據(jù)施工進展的實際情況，在認為必要時，就以下幾個方面發(fā)布變更指令11：對合同中任何工作的工程量的改變（此類改變不一定必然構(gòu)成變更）。任何工作質(zhì)量或其他特性上的變更。工程任何部分標高、位置和尺寸上的改變。省略任何工作，除非它已被他人完成。永久工程所必需的任何附加工

14、作、永久設(shè)備、材料或服務(wù)，包括任何聯(lián)合竣工檢驗、鉆孔和其他檢驗以及勘察工作。工程的實施順序或時間安排的改變。由以上三部規(guī)范性的文件可以看出，雖然對于工程變更沒有一個統(tǒng)一的定義，但國內(nèi)外給出的定義實質(zhì)內(nèi)容是相同的。歸納起來可以這樣描述：工程變更是指由工程師（監(jiān)理師）就合同中約定的內(nèi)容進行改變，以及為了完成合同中約定的工作，施工過程中必須進行的合同之外附加的工作，向承包商發(fā)出變更指令。而合同約定的改變一般包括工程量，部分工作的質(zhì)量要求和特性，部分工程的標高、基線、尺寸以及位置，施工的先后順序、時間、工藝。2.2 工程變更產(chǎn)生的原因工程變更是當今工程建設(shè)中不可避免的，從它出現(xiàn)的原因就可以理解其必然性

15、。變更產(chǎn)生的源頭有業(yè)主、設(shè)計單位、監(jiān)理單位、施工單位、客觀因素。 業(yè)主方對工程有新的要求，需要在某些方面改變施工，修改工程的施工計劃。在工程施工的過程中，業(yè)主往往為了適應(yīng)社會發(fā)展的需要，對工程的規(guī)模、功能或是特征有新的想法，亦或是業(yè)主在簽訂工程合同時有失誤，通過工程變更來改變某些工作內(nèi)容，使承包商的施工符合業(yè)主的要求。拋開對工程建設(shè)本身的影響，這類變更往往會滿足社會的進步要求。但作為業(yè)主這些變更在合同前期應(yīng)該充分的考慮到，在施工時提出來，無論輕重都會對施工有影響。 設(shè)計方的設(shè)計出現(xiàn)錯誤或是不夠完善是工程變更的一個主要因素。在設(shè)計前，設(shè)計人員的業(yè)務(wù)水平不足，缺乏有效的溝通，沒有從分了解現(xiàn)場情況、

16、基礎(chǔ)資料的收集不夠全面、在進行設(shè)計時思路沒有完全形成以至于設(shè)計出現(xiàn)遺漏甚至嚴重的設(shè)計錯誤，或是沒有細致的考慮已做設(shè)計的可實行性，而使得在施工過程中問題頻發(fā)，嚴重阻礙施工方的正常施工，必須對設(shè)計進行變更。 施工方就設(shè)計圖紙或技術(shù)要求等提出建議。為了達到合同規(guī)定的工程質(zhì)量等級，保證施工安全有效的進行，施工單位對設(shè)計圖紙、施工工藝或是具體的工作技術(shù)提出合理的建議，從而構(gòu)成工程變更。 監(jiān)理工程師在施工過程中提出變更要求監(jiān)理工程師為了使施工安全順利進行，同時達到合同約定的質(zhì)量和進度要求，也會對施工工藝、施工技術(shù)和順序提出變更要求。 客觀因素引起的變更客觀因素導(dǎo)致的變更包括的范圍很廣泛，比如，由于施工地區(qū)

17、氣候或是施工期間某些社會因素的影響使施工環(huán)境和預(yù)定的施工條件發(fā)生變化，導(dǎo)致進行工程某些方面的變更；新材料、新技術(shù)、新施工工藝出現(xiàn)，采用這些新興科技成果可以很大程度的節(jié)約成本、縮短工期并保證工程質(zhì)量；政府部門從促進地區(qū)發(fā)展、保護環(huán)境、提倡國家新政策等角度出發(fā)提出要求，從而引起工程變更。從以上幾類造成工程變更的因素分析，有的是不可避免的，有的則是可以不發(fā)生的。對于不可避免的要在合同中盡量明確的規(guī)定費用的計取方式，而那些可以避免的就一定要采取合理措施避免其發(fā)生。工程變更并非只對工程建設(shè)產(chǎn)生不利影響，很多時候經(jīng)過變更也可以提高工程質(zhì)量，縮短工期，減少工程費用。2.3 工程變更的分類（一）按工程變更形式

18、分類 指令性變更這類變更是嚴格按合同約定的變更程序進行的正式變更。合同中規(guī)范化的變更程序是指對于經(jīng)過業(yè)主同意的工程變更項目，再通過監(jiān)理工程師發(fā)布一個正式的“工程變更令”來修改設(shè)計圖紙、施工技術(shù)或工藝、合同條款、進度計劃等內(nèi)容。工程變更令是按合同約定程序進行編制的，它相當于合同內(nèi)容的補充，一旦發(fā)出便被視為合同規(guī)定的內(nèi)容必須執(zhí)行。指令性變更是正式的變更，其形成需要滿足如下條件12：1) 明確指令承包商對合同工作范圍內(nèi)規(guī)定的工程進行變更；2) 書面形式確認工程變更；3) 符合合同有關(guān)變更處理條款。 推定性變更此類變更情況是與指令性變更相對的變更形式，這類變更的認定沒有指令性變更那樣嚴格，致使其包含的

19、范圍很廣泛，這類變更指工程變更實際已經(jīng)發(fā)生且合同雙方都具體知道變更的內(nèi)容。當承包商提出工程變更的要求，而合同中又缺乏發(fā)布工程變更令的規(guī)范化程序時，往往只開具某些材料來證明同意承包商工程變更的要求，甚至只是以口頭答應(yīng)或是默許的形式來表示同意。推定性變更的確定要明確在何時、何地、經(jīng)何人指示并批準，變更的工程施工時業(yè)主方是否進行檢查和指導(dǎo)工作。如果已發(fā)生的變更能夠被認定為推定性變更，它的效力和經(jīng)工程變更令確定的指令性變更相同，承包商能夠獲得業(yè)主方的費用和工期的補償，但推定性變更是發(fā)生后才確定。它的確定往往并不容易，工程結(jié)算時經(jīng)常會引發(fā)爭議。因此，對于承包商而言，若可能發(fā)生推定性變更，盡量取得業(yè)主同意

20、變更的憑據(jù)。（二）按變更項目的內(nèi)容分類按具體內(nèi)容可將變更項目分為：設(shè)計變更、合同條件變更、施工條件變更、進度計劃變更、原招標文件和工程量清單中未包括的“新增工程”。下面結(jié)合實際情況對這幾種變更形式進行說明。設(shè)計變更一般是工程變更中所占比例較大的一種。是指設(shè)計單位對原設(shè)計的錯誤之處進行修改，不完善的地方進行補充，業(yè)主對工程提出新的要求。根據(jù)施工現(xiàn)場的具體條件更改設(shè)計，從而使施工更加順利，工程質(zhì)量得以保證。比如，業(yè)主要求辦公室設(shè)置前后兩道門，而原設(shè)計遺漏了一道門，需進行補重。合同條件變更指項目建設(shè)甲乙雙方約定的合同內(nèi)容進行更改。比如，在建筑材料采購的過程時，合同若是通過確認書進行了最終確認，首先需

21、要注意是否變更了合同實質(zhì)性的部分，如果變更了合同雙方要決定是否接受最終的合同內(nèi)容。如施工的過程中，停電的天數(shù)超出了合同的規(guī)定，施工單位為保證施工進度，用發(fā)電機發(fā)電來進行施工，導(dǎo)致費用增加。施工條件變更指施工單位在施工過程中發(fā)現(xiàn)原設(shè)計與施工現(xiàn)場的實際情況不相符，或遇到客觀情況，嚴重影響工程施工的繼續(xù)，需要提出工程變更申請。如某道路在開挖污水管溝槽時發(fā)現(xiàn)土質(zhì)的實際狀況與給定資料不相符，加之開挖的深度比較大，需要采用木樁進行臨時維護。進度計劃變更是指發(fā)包人由于個人的需要，或是為了減少施工人員的窩工和現(xiàn)場資源浪費的情況，對現(xiàn)有進度計劃進行變更，由此引起資源的調(diào)整。比如，施工期間由于小區(qū)住戶干擾施工，甲

22、方商議未果，致使25個人待工半天，額外支付人工費1000元。又如由于前期政策問題，使得工期延誤，施工時電力供應(yīng)更不上，施工單位自行發(fā)電補充電力，致使費用增加。原招標文件和工程量清單中未包括的“新增工程”是指業(yè)主在施工過程中，為了完成工程量清單中的工程，需要增加工程量清單和原招標文件中沒有的工程內(nèi)容。比如，重新砌小區(qū)內(nèi)附屬設(shè)施，西側(cè)圍墻及道路東側(cè)墻。又如整修因施工破壞的原有砼路面，將原有路面全部清除，重新進行基底回填夯實，路面重新澆筑C25混凝土，防滑混凝土面層鑲嵌鵝卵石。 2.4 工程變更價款的確定（一）工程變更價款的相關(guān)概念工程價款包括合同價款、追加合同價款、費用三部分。合同價款是指業(yè)主方與

23、承包方協(xié)商，就承包商完成合同約定的工程建設(shè)內(nèi)容并承擔質(zhì)量保修工作，由業(yè)主方支付給承包方的款項。合同價款是合同簽訂時的一項關(guān)鍵內(nèi)容，是合同雙方關(guān)注的焦點。追加合同價款是指在合同執(zhí)行的過程中出現(xiàn)工程變更、價格調(diào)整、索賠的情況，需要增加合同價款，經(jīng)業(yè)主方同意后，按照合同價款的計算方法確定所要追加的合同價款。這里所說追加合同價款就包括工程變更的價款。費用是指不包含在合同價款之內(nèi)的應(yīng)當由發(fā)包人或承包人承擔的經(jīng)濟支出13。（二）工程變更價款的確定原則建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范GB50500-2008中工程變更價款的確定遵循以下原則。(1) 合同中已有適用于變更工程的綜合單價，按合同已有的綜合單價計算變更工

24、程價款14。變更工程部分，若合同中已有與其相同的工作內(nèi)容，則直接按照合同規(guī)定的綜合單價進行計算。所謂相同的工作內(nèi)容是指變更部分與已有的工程部分工作內(nèi)容、性質(zhì)和質(zhì)量要求相同，具體表現(xiàn)在施工技術(shù)、工藝、施工順序以及所需的材料、使用的設(shè)備、人工的消耗量均相同。至于工程量方面，只要變更工程的工程量與已有工程的工程量相差值在合同規(guī)定的范圍內(nèi)，就可以套用合同中適用工程的價格對應(yīng)的綜合單價，計算變更工程的價款。(2) 合同中只有類似于變更工程的綜合單價，可以參照此綜合單價計算變更工程價款14。合同中的類似工程是指，與變更工程的工作性質(zhì)、質(zhì)量要求、施工工藝、施工條件、施工技術(shù)相同，但施工圖紙的尺寸或材料不同。

25、也可能圖紙尺寸、材料、施工技術(shù)等均相同，僅僅工作內(nèi)容的用途不同。對于這種情況計算變更工程的價款有兩種方式，一種是間接套用的合同中類似工程的價款，當變更工程部分與其只是圖紙尺寸不同時，則可以用合同中確定的價款調(diào)整系數(shù),乘以類似工程的綜合單價來確定變更工程的單價，再乘以變更工程的工程量就可以得出其價款。另一種方法是部分套用，保留類似工程與變更工程相同部分的工程量，價款直接套用。不相同部分可以將綜合單價調(diào)整后再進行計算。(3) 合同中沒有適用或類似于變更工程的綜合單價，由承包人提出綜合單價，經(jīng)監(jiān)理工程師確認后執(zhí)行14。這種變更工程一般不僅僅施工圖紙尺寸或是選用材料上有不同，在施工工藝、施工條件、工程

26、性質(zhì)以及工程量等方面都有很大的差異。價款就要通過合同雙方協(xié)商來確定，根據(jù)變更的具體情況可以采用不同的定價方法。計日工定價法：當變更工程的工程量不大，只是一些零星工程時，可以采用計日工的定價方法。估算所用的人工、材料、機械消耗量，乘以工程量清單中計日工的相關(guān)單價計算價款。定額組價法：有相關(guān)的定額標準或是定額計價依據(jù)，以及編制新增工程預(yù)算單價的有關(guān)文件，再根據(jù)投標時確定的降價比率來計算綜合單價。套用單價法：當合同中存在類似項目的合同單價且合理時，可以作為變更工程綜合單價確定的基礎(chǔ)，再經(jīng)過分析調(diào)整最終確定變更項目的綜合單價。實際組價法：當套用單價法和定額組價法均不適用時，可以采用該方法。該方法就是確

27、定出變更工程實際的人工、材料、機械臺班的消耗量，乘以相應(yīng)的各單價。以此為基礎(chǔ)再計算出管理費和利潤，得出變更項目的綜合單價。數(shù)據(jù)庫預(yù)測法：當合同雙方不能就變更工程的價款協(xié)商一致時，發(fā)包人又有很多已完成工程的價款數(shù)據(jù)庫，可以參考這些數(shù)據(jù)來預(yù)測變更工程的價款。（三）工程變更綜合單價的組成要確定變更項目的價款往往要先確定工程變更項目的綜合單價，綜合單價的確定是工程變更相關(guān)問題處理的關(guān)鍵點，因此首先分析綜合單價的組成。人工費：是指完成變更工程項目使用的生產(chǎn)工人的費用，通過人工工日單價乘以變更工程項目的人工工時來計算。人工工日單價的組成大致包括：工資、工資性補貼、輔助工資、勞保福利費。材料費：是指工程變更

28、項目消耗的全部材料（構(gòu)件、成品、半成品等）從來源地到施工地倉庫所發(fā)生的全部費用，包括：材料原價、材料運雜費、運輸消耗費、采購及保管費。機械費：主要包括機械設(shè)備的使用費和運行需消耗的燃料費。機械設(shè)備的使用費又可分為設(shè)備的運行費和折舊費。管理費：是指建筑安裝企業(yè)組織施工生產(chǎn)和經(jīng)營管理所需費用。包括管理人員工資、辦公費、差旅交通費、職工教育經(jīng)費等。利潤：工程變更的價格計算應(yīng)包括利潤。如果變更項目為原合同范圍內(nèi)任務(wù)，則參考原利潤率;若變更項目超出原合同范圍，則變更雙方協(xié)商確定。變更工程價款包括直接費、間接費、利潤和稅金。其與綜合單價的關(guān)系如圖1。工程變更項目綜合單價人工費材料費利潤管理費機械費措施費管

29、理費直接工程費規(guī)費直接費間接費利潤稅金變更項目工程價款分攤分攤圖1.變更項目的綜合單價與工程價款的關(guān)系圖工程變更項目工程價款 = 變更項目的直接費 + 變更項目的間接費 + 變更項目的利潤 + 變更項目的稅金變更項目的直接費 = 措施費 + 直接工程費變更項目的間接費 = 規(guī)費 + 分攤的企業(yè)管理費直接工程費 = 人工費 + 材料費 + 機械費2.5 工程變更的審批原則工程變更審批的一般原則：(1) 要考慮工程的變更是否有利于工程的發(fā)展。工程變更不論是被業(yè)主方、設(shè)計單位還是施工單位提出，出發(fā)點都是一樣的，就是為了使工程建設(shè)能夠順利進行，保證施工的安全，有效且工程完工后使用情況良好。(2) 考慮

30、是否可以節(jié)約工程成本。完成同一工程變更內(nèi)容可以有不同的施工方法，每種施工方法的采用會導(dǎo)致不同的費用支出，有時費用的差距十分明顯。由于現(xiàn)在工程建設(shè)的成本控制實行全生命周期的控制方法，即使建設(shè)時期的費用相差不大，但后期管理工作所需要的費用不同，就需要進行方案的比選、優(yōu)化，最終選擇盡量節(jié)約成本又保證工程質(zhì)量的方案。(3) 考慮工程變更項目是否會對發(fā)包方、承包方及該工程本身以外第三方的利益造成影響，工程變更的執(zhí)行不能以損害任何一方的合法權(quán)益為代價。 工程變更的執(zhí)行要經(jīng)過業(yè)主方的同意，一般不易損害業(yè)主的權(quán)益，但若是對承包商或是第三方的利益造成損害，就會造成索賠，從而引發(fā)承發(fā)包雙方的爭議，不利于工程的進行

31、。 (4) 要保證工程變更的執(zhí)行符合本工程的技術(shù)要求。3. 17#物業(yè)辦公樓的工程變更對工程造價的影響3.1 工程概況簡介河北永昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱：永昌地產(chǎn)），是澳大利亞EBG集團公司中國區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)標桿企業(yè)。公司成立于1999年，注冊資金1.2億人民幣。從永昌地產(chǎn)成立后，以石家莊市作為發(fā)展的起點，開發(fā)建設(shè)的地產(chǎn)項目有：石家莊水云間、石家莊藍灣家園、北京維多利亞花園、天津溫德梅爾、青海西寧楓林綠洲、保定水榭花城、石家莊維多利亞廣場、石家莊維多利亞時代、張家口市維多利亞廣場等項目，總開發(fā)建筑面積超過500萬平方米。17#物業(yè)辦公樓為張家口五一廣場綜合改造一期新建“維多花園”A項目17#商

32、業(yè)樓的物業(yè)辦公樓。本工程為二類建筑，建筑面積為213.6平方米，地上二層，耐火等級為二級，該工程為磚混結(jié)構(gòu)，鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，建筑等級為三級，合同價為368600元，合同工期為60日歷天。從2011年6月20日開始施工到2011年8月20日竣工。3.2 17#物業(yè)辦公樓工程變更的內(nèi)容該工程的建設(shè)過程中共發(fā)生19項變更,變更的具體內(nèi)容如下： 業(yè)主按照實際需要，在二層辦公室增加一道隔墻，墻面積16.17平方米，采用水泥砂漿M10砌筑240mm磚墻，1:2.5水泥砂漿抹面，膩子找平，刷內(nèi)墻涂料，粉刷面積32.34平方米，搭設(shè)腳手架11平米。所有材料均為人工運輸，砂漿人工現(xiàn)場攪拌，人工使用：技工11

33、工日，壯工11工日。 設(shè)計單位提出，在衛(wèi)生間補貼貼墻面磚，不做剔鑿處理，重新抹1:3水泥砂漿打底找平，表面搓毛，面層用1:2.5水泥砂漿粘貼陶瓷釉面磚，貼磚面積90平方米，所有材料均為人工運輸，砂漿人工現(xiàn)場攪拌。人工用工：技工8工日，壯工13工日。 設(shè)計單位要求辦公室增加一道門，人工鑿口，所有材料均為人工運輸，垃圾人工清運，（1:2.5水泥砂漿抹面，膩子找平，刷內(nèi)墻涂料）人工用工：技工2工日，壯工4工日。 業(yè)主要求將辦公室窗MC1518改為MC1527。 由于設(shè)計單位的工作失誤，需要在衛(wèi)生間窗口加砌磚垛來稱重，用M10水泥砂漿砌筑燒結(jié)轉(zhuǎn)，磚垛尺寸為240*370mm，所有材料均為人工運輸，砂漿

34、人工現(xiàn)場攪拌，腳手架搭設(shè)4平米。人工用工：技工2工日，壯工2工日。 整修因施工破壞的原有砼路面，將原有路面全部清除，重新進行基底回填夯實，路面重新澆筑C25混凝土，防滑混凝土面層鑲嵌鵝卵石，人工鑿混凝土路面40平方米，混凝土路面澆筑26立方米，鵝卵石鑲嵌83.8平方米，用鵝卵石3立方米。人工用工：45工日。50鏟車清理基層使用3小時。 施工期間由于小區(qū)住戶干擾施工，甲方商議未果，致使25個人待工半天，額外支付人工費1000元。 施工期間因小區(qū)住戶堵衛(wèi)生間，甲方讓施工方清理解決，共支付人工費300元。 業(yè)主為使工程更加美觀，使用起來更加方便，要求安裝外跨樓梯，人工、材料費共計10000元。 由于

35、業(yè)主對已砌好的水池進行變更，原水池內(nèi)側(cè)四周重新剔除70mm，30mm水泥防水砂漿壓光二遍，底面水泥防水砂漿壓光找平，內(nèi)側(cè)四周轉(zhuǎn)角處做圓弧形內(nèi)角。人工用工：技工4工日，壯工5工日。 對因施工拆除的小區(qū)附屬設(shè)施進行整修恢復(fù)，將施工期間損壞便道磚，路面磚全部啟走，將原路面墊層鑿除，重新打混凝土墊層，用M10水泥砂漿鋪磚，人工啟磚72平方米，人工鑿混凝土基層6.2立方米，共更換500*500*80水泥方磚37.5平方米，200小方磚40平方米，汽車清運垃圾4車。 重新砌小區(qū)內(nèi)附屬設(shè)施，西側(cè)圍墻補砌長度3.1m,高度0.78m,240墻，道路東側(cè)墻長16m,高度2.6米，門垛高度2.65m，長寬為750

36、mm，墻身基礎(chǔ)600mm，所有墻體上做高120mm，寬370mm墻帽，兩面抹20mm厚1:2水泥砂漿，墻面刷外墻涂料。拆除舊墻2.4米，人工清運垃圾2.3立方米，腳手架搭設(shè)30平方米。 清運小區(qū)內(nèi)外垃圾，東墻后巷內(nèi)清運車輛無法進入，200米長垃圾全部用人工背出，人工背給予6工日人工費，小區(qū)內(nèi)所有居民生活垃圾和施工垃圾用汽車清運，共清運11車。 做外跨樓梯底座：砌磚基礎(chǔ)，60mm地面做法，回填夯實，外露部分1:2水泥砂漿抹面。人工用工：技工5工日，壯工10工日。 增砌物業(yè)辦公樓西南邊室外門口臺階3個，臺階采用M10水泥砂漿砌燒結(jié)磚，1:2水泥砂漿抹面。人工用工：技工2工日，壯工2工日。 實際施工

37、時，承包方發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)墊層加鋪60cm厚3:7灰土。 業(yè)主要求將外墻灰色花崗巖改為米黃色文化石鋪貼。 實際使用中不需要在南立面安裝不銹鋼格柵，同時為了節(jié)約成本，將其取消。 業(yè)主不能按時提供斷橋鋁門窗，施工時將斷橋鋁門窗變更為普通塑鋼窗。3.2 17#物業(yè)辦公樓的工程變更項目綜合單價的確定工程變更對竣工結(jié)算的影響表現(xiàn)的十分突出，當變更并非由承包商引起時，業(yè)主就要對工程價款進行調(diào)整，變更項目綜合單價的合理確定，是價款調(diào)整的基礎(chǔ)，可以有效的避免工程結(jié)算時造價失控,對避免合同雙方索賠產(chǎn)生的糾紛也有重要作用。該工程采用工程量清單計價的方法進行工程造價的編制，在確定綜合單價時，就上述所發(fā)生的工程變更項目中某些

38、有代表性的項目，結(jié)合工程變更價款的確定原則及建設(shè)過程常用方法，分情況進行實例分析。工程變更價款的確定原則：(1) 合同中已有適用于變更工程的綜合單價，按合同已有的綜合單價計算變更工程價款14。(2) 合同中只有類似于變更工程的綜合單價，可以參照此綜合單價計算變更工程價款14。(3) 合同中沒有適用或類似于變更工程的綜合單價，由承包人提出綜合單價，經(jīng)監(jiān)理工程師確認后執(zhí)行14。分析工程變更的第3條，業(yè)主要求辦公室前后各一道門，由于設(shè)計單位的失誤，只設(shè)計了一道門，設(shè)計變更需再增加一道門。該變更項目綜合單價的確定符合第（1）條原則。只需按合同已有項目的價格計算綜合單價，原預(yù)算中該項工作的工程量清單綜合

39、單價見表1。表1. 原預(yù)算中安裝門的工程量清單綜合單價分析表項目編碼項目名稱裝飾木門、塑鋼門安裝計量單位樘清單綜合單價組成明細定額編號定額名稱定額單位數(shù)量單 價合 價人工費材料費機械費管理費和利潤人工費材料費機械費管理費和利潤4-248門套（成品）安(300 mm以內(nèi))100m0.13217.8313346.293403.8635.521761.71449.31B4-58裝飾木門,裝飾門扇安裝10扇0.200126.9092022332.2325.381840.40466.45B4-282L型執(zhí)手桿鎖安裝10個0.200150.40550.00175.1030.08110.0035.02人工單

40、價小 計90.983712.11950.7845元/工日未 計 價 材 料 費清單項目綜合單價4753.87材料費明細主要材料名稱、規(guī)格、型號單位數(shù)量單價（元）合價（元）暫估單價（元）暫估合價（元）L型執(zhí)手插鎖 把2.00005500110門套(成品)寬度300mm以內(nèi) m13.8600127.001761.71其它材料費材料費小計該項工程變更的綜合單價 = 人工費+材料費+機械費+管理費+利潤= 90.98 + 3712.11 + 950.78 = 4753.87元分析工程變更第17條，業(yè)主要求將外墻灰色花崗巖改為米黃色文化石鋪貼。該變更條目的部分施工步驟符合第（2）條原則，可以參照類似工程

41、的價格確定此項變更工程的綜合單價。變更前外墻鋪貼灰色花崗巖的工程量清單綜合單價見表2。表2. 外墻灰色花崗巖鋪貼綜合單價分析表項目編碼010216001003項目名稱外墻貼灰色花崗巖計量單位清單綜合單價組成明細定額編號定額名稱定額單位數(shù)量單 價合 價人工費材料費機械費管理費和利潤人工費材料費機械費管理費和利潤B2-121水泥砂漿抹墻1000.2862346.5411012.27197.693389.13671.113149.5156.54969.29B2-123干粉型粘結(jié)劑粘貼花崗巖墻面1002.4232504.2518949.28147.955400.376067.8045914.11358

42、.4813085.10人工單價小 計6738.9149063.62415.0214054.3945元/工日未 計 價 材 料 費清單項目綜合單價70271.94材料費明細主要材料名稱、規(guī)格、型號單位數(shù)量單價（元）合價（元）暫估單價（元）暫估合價（元）其它材料費材料費小計外墻由灰色花崗巖變更為黃色文化石，在貼文化石前先要配好 1:3的中砂水泥砂漿,1:1中砂水泥和素水泥漿，該部分的施工與貼灰色花崗巖的施工相同，可以直接套用該部分的綜合單價，但貼文化石部分的施工符合第（3）條原則，在合同中沒有相同或是類似的工程，對于這部分的價格沒有相關(guān)的定額標準，可以利用實際組價法確定該部分的綜合單價。人工工日、

43、材料消耗量、機械臺班消耗量的實際用量如表3，市場價格可參考表4。表3. 人工工日、材料消耗量及機械臺班消耗量實測表材料消耗量機械臺班消耗量（臺班）人工工日（工時）文化石（）干粉型粘結(jié)劑（）石料切割機多用噴槍綜合工日250.78317.390.30.280.63表4. 人工、材料和機械臺班市場信息價格材料名稱單位市場價格定額單位單價文化石3838干粉型粘結(jié)劑t18001.8機械臺班名稱石料切割機臺班32.4臺班32.4多用噴槍臺班28.57臺班28.57綜合人工費：45元/工日 管理費率為17%，利潤率為8%，承包商變更讓利率為3%，鋪貼文化石步驟的綜合單價確定過程如下：直接工程費 =（人工費+

44、材料費+機械費）×（1讓利率）=（250.78×38317.39×1.80.3×32.40.28×28.5745×0.63）×(13%) =9842.60元該變更項目的直接工程費 =水泥砂漿抹墻步驟的直接工程費貼文化石步驟的直接工程費=（671.113149.5156.54）×(13%) 9842.60 =13603.45元該變更工程的管理費=直接工程費×管理費率= 13603.45×17% =2312.59元該變更工程的利潤=直接工程費×利潤率 = 13603.45×8%

45、=1088.28元該工程變更的綜合單價 = 13603.452312.591088.28 =17004.32元以上的舉例分析表現(xiàn)出，工程變更價款確定原則在實際變更項目中的運用，同時分析了變更工程綜合單價的確定過程。3.3 17#物業(yè)辦公樓各類變更項目對造價的影響分析17#物業(yè)辦公樓的合同造價為368600元，投標控制價為380000元，該工程建設(shè)過程中共發(fā)生19項變更，總變更造價為78788元，具體的變更內(nèi)容、各項變更造價、占合同造價的比例等，在表5中都一一列舉出來，同過對所發(fā)生變更項目的數(shù)據(jù)統(tǒng)計和分析，做出細致的分析。表5. 17#物業(yè)辦公樓工程變更對造價影響的綜合分析表變更形式序號變更內(nèi)容

46、概要變更造價（±，元）每項變更占工程合同價的比例（%）同一類型變更占工程合同價的比例（%）同一類型變更占變更總價的比例（%）設(shè)計變更1變更第1條：業(yè)主根據(jù)實際需要，要求在二層辦公室增加一道隔墻。1289.140.3514.3567.142變更第2條：設(shè)計單位設(shè)計遺漏，衛(wèi)生間加貼墻面磚，面磚為陶瓷釉面磚。2328.680.633變更第3條：業(yè)主要求辦公室前后各一道門，由于設(shè)計單位的失誤，只設(shè)計了一道門，變更設(shè)計再增加一道門。5399.171.464變更第4條：業(yè)主要求將辦公室窗戶MC1518改為MC1527。162.000.045變更第5條：設(shè)計單位要求衛(wèi)生間窗口加砌磚垛，用M10水泥

47、砂漿砌筑燒結(jié)轉(zhuǎn)，磚垛尺寸為240*370mm81.900.026變更第9條：業(yè)主為使工程更加美觀，使用時更加方便，要求安裝外跨樓梯。10000.002.717變更第10條：由于業(yè)主對已砌好的水池進行變更，原水池內(nèi)側(cè)四周重新剔除，內(nèi)側(cè)四周轉(zhuǎn)角處做圓弧形內(nèi)角。897.340.248變更第14條：由于業(yè)主要求安裝外跨樓梯，需要做外跨樓梯底座，砌磚基礎(chǔ)。421.060.119變更第15條：由于設(shè)計單位的設(shè)計失誤，增砌物業(yè)辦公樓西南邊室外門口臺階3個。217.040.0610變更第18條：業(yè)主要求將外墻灰色花崗巖改為米黃色文化石鋪貼。33216.849.0111變更第19條：業(yè)主發(fā)現(xiàn)實際使用時不需要南立

48、面的不銹鋼格柵，故將其取消。1121.910.30進度計劃變更12變更第7條：施工期間由于小區(qū)住戶干擾施工，甲方商議未果，致使25個人待工半天，額外支付人工費1000元。 1000.000.270.271.27施工條件變更13變更第13條：清運小區(qū)內(nèi)外垃圾時，原本預(yù)計垃圾車直接可以進入，實際東墻后巷內(nèi)清運車輛無法進入，200米長垃圾全部用人工背出。 3020.000.821.486.9414變更第17條：實際施工時，承包方發(fā)現(xiàn)基礎(chǔ)墊層需加鋪60cm厚3:7灰土。2449.180.66合同條件變更15變更第20條：由于業(yè)主不能按時提供斷橋鋁門窗，施工時將斷橋鋁門窗變更為普通塑鋼窗。3659.30

49、0.990.994.64原招投標文件和工程量清單中未包括的“新增工程”16變更第6條：整修因施工破壞的原有砼路面，將原有路面全部清除，重新澆筑混凝土，面層鑲嵌鵝卵石。7423.012.014.2820.0117變更第:8條:施工期間因小區(qū)住戶堵衛(wèi)生間，甲方讓施工方清理解決，共支付人工費300元。300.000.0818變更第11條：對因施工拆除的小區(qū)附屬設(shè)施進行整修恢復(fù)。 3232.890.8819變更第12條：重新砌小區(qū)內(nèi)附屬設(shè)施，補砌西側(cè)圍墻和道路東側(cè)墻，所有墻加墻帽，墻面刷外墻涂料。4812.061.31 不同類型的變更對合同造價及變更總造價的影響 17#物業(yè)辦公樓工程的各類變更價款占合

50、同造價和變更總造價的比例如上表所示，就本工程而言，設(shè)計變更占合同造價和變更總造價的比例最高，分別為14.35%、67.14%，說明此類變更對合同造價的影響最大，此類變更項目中主要是業(yè)主提出的變更要求較多，這是業(yè)主在設(shè)計圖紙階段沒有充分考慮建筑的使用需要，以及外觀美化程度。主要是業(yè)主的責任，應(yīng)當重點對其進行控制。排第二的是原招投標文件和工程量清單中未包括的“新增工程”，占合同造價的4.28%，總變更造價的20.01%。該工程的這類變更主要是在工程施工后期，對場地、道路的維修和清理，承包商在施工的過程中應(yīng)當考慮到施工后期的維修問題，在施工時就要安排好，從而盡量減少該部分的工程量，這是承包商的責任。

51、排第三位的是施工條件變更，占合同造價的1.48%，變更總造價的6.94%。本工程中此類變更只有兩項，一項是承包商在清理建筑垃圾時，對運輸情況的預(yù)計錯誤，占合同造價的0.82%，這是承包商的責任。另一類變更是設(shè)計單位對現(xiàn)場地質(zhì)勘查不準確，導(dǎo)致施工單位的施工條件變化，該項變更占合同造價的0.66%，這是設(shè)計單位的責任。進度計劃變更和合同條件變更在該工程中雖然也有體現(xiàn)，但并不明顯，分別占合同造價的0.27%和0.99%，占變更總造價的1.27%和4.64%。用圓餅圖2可以更加直觀的了解該工程變更對合同造價的影響情況。 結(jié)合工程變更的審批原則分析利弊如設(shè)計變更中“業(yè)主發(fā)現(xiàn)實際使用時，不需要南立面的不銹

52、鋼格柵，故將其取消”。這項變更占合同造價的0.30%，業(yè)主根據(jù)實際需要，將不銹鋼格柵的設(shè)計取消，該變更有利于工程的長遠發(fā)展，同時考慮到節(jié)約工程成本，且該變更的執(zhí)行不會對后續(xù)施工造成不利影響，符合施工技術(shù)的要求。該變更符合工程變更的審批原則。又如設(shè)計變更中“由于業(yè)主要求安裝外跨樓梯，需要做外跨樓梯底座，砌磚基礎(chǔ)”。這項變更占合同造價的0.11%，雖然增加了工程總造價，但為使整個工程能夠更好地展現(xiàn)其功能，提高使用時便利程度，進行變更是必要的，且不會對工程建設(shè)的后續(xù)過程有明顯的不利影響，也不會使工程的各參與方的合法利益受到損害，此項變更也符合工程變更的一般原則。4. 工程變更對工程造價影響的控制措施

53、通過17#物業(yè)辦公樓工程變更對造價影響的綜合分析，能夠看出工程變更對造價的影響是相當大的，節(jié)約工程造價就必須對變更部分的造價作好控制。工程變更往往在施工過程中被體現(xiàn)出來，但其產(chǎn)生的原因卻貫穿工程全過程。因此業(yè)主方要控制其對造價的影響，就要不惜時間和精力從工程建設(shè)的整個過程著手。4.1 投資決策階段投資決策階段是控制的始點，該部分所做的決策會影響工程建設(shè)的全過程，且隨著工程的進行，影響會越來越大。建設(shè)項目投資決策階段影響工程造價的主要因素有：項目建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標準、建設(shè)地點以及生產(chǎn)工藝和設(shè)備方案等15。業(yè)主要從工程的用途、建筑等級、質(zhì)量等級、經(jīng)濟效益等方面出發(fā)，通過方案優(yōu)選做出科學(xué)的決策，保證資

54、源的合理利用。業(yè)主在該階段的影響控制中有重要的作用，業(yè)主可以將準備建設(shè)的工程與已做過的類似工程進行比較，同時考慮國家及當?shù)卣陌l(fā)展規(guī)劃，做出合理清晰的投資決策。一旦確定投資方案就盡量不進行變動，以免對工程造價造成嚴重的影響。17#物業(yè)辦公樓的變更項目中，業(yè)主提出很多變更，使得設(shè)計變更在各類變更中的比例最大，占合同造價的14.35%，占總變更造價的67.14%。設(shè)計變更共11項，其中業(yè)主引起的變更達7項之多，占合同造價的12.76%，總變更造價的56.94%。變更第9條和第14條是關(guān)于安裝外跨樓梯的變更，這是業(yè)主投資決策階段考慮不周導(dǎo)致的變更，業(yè)主可以在這個階段參考以往建設(shè)的工程，考慮到外跨樓

55、梯的設(shè)計。變更第10條是關(guān)于已砌好水池的變更，該項變更需要將建好的水池剔除，從而達到更改造型的目的，業(yè)主可以對各種水池進行方案優(yōu)選，從而在投資決策階段決定水池的設(shè)計，避免施工完畢后再拆除，且該水池已經(jīng)完成，從工程的造價及進度方面考慮，不用再進行變更。4.2 勘察設(shè)計階段勘察設(shè)計是工程造價控制的關(guān)鍵階段，很多變更都是這個階段的工作沒有做好引起的?？辈旃ぷ鞯氖д`會導(dǎo)致施工初期就產(chǎn)生變更，影響工程建設(shè)的進行。若承包商依舊按照原計劃施工，會造成工程隱患，影響建成后的安全正常使用。業(yè)主可以與有資質(zhì)的現(xiàn)場勘察單位簽訂勘察合同，若勘察方面出現(xiàn)問題，可以將由此引起的造價損失轉(zhuǎn)移給勘察單位。設(shè)計單位的失誤引起變更在實際工程中時有發(fā)生，是值得留意的一部分。設(shè)計的失誤包括設(shè)計錯誤、遺漏。對于這種情況，設(shè)計單位要在設(shè)計前期充分收集資料，并做好調(diào)查工作；然后對資料和調(diào)查結(jié)果進行細致分析，了解將要設(shè)計的工程功能和結(jié)構(gòu)上的特