城市化進(jìn)程中樓市的戰(zhàn)略定位和制度框架

1、城市化進(jìn)程中樓市的戰(zhàn)略定位和制度框架（一）                             中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展研究報(bào)告（上）華生2010年7月1日發(fā)表于中國(guó)證券報(bào) 本文為作者原稿住房問題從來沒有象今天這樣成為社會(huì)的焦點(diǎn)。一方面，一線及熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)高漲，普通工薪族望房興嘆。另一方面，有人說房?jī)r(jià)以后肯定還要漲

2、，一般人只能去住保障房。房?jī)r(jià)上漲的原因更是眾說紛紜：從投機(jī)炒作，城市化剛性需求，住房供給不足到地方土地財(cái)政。從現(xiàn)實(shí)情況看，土地亂象，房?jī)r(jià)高懸，亂拆亂建成風(fēng)，住宅占有嚴(yán)重不均，既得利益盤根錯(cuò)節(jié)，確已積重難返。而我們所處的城市化加速時(shí)代剛剛開始，高門檻已使農(nóng)民幾無可能進(jìn)城安居。可以毫不夸張地說，現(xiàn)在的樓市問題已經(jīng)是關(guān)乎民生穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)公平、城市化道路乃至政府執(zhí)政能力的綜合考驗(yàn)。因此，需要跳出簡(jiǎn)單或一時(shí)的樓市調(diào)控眼界，厘清思路，明確城市化進(jìn)程中住房問題的戰(zhàn)略定位，建立樓市長(zhǎng)期穩(wěn)定的整體制度框架。中國(guó)房?jī)r(jià)的國(guó)際比較本世紀(jì)以來，相對(duì)于股市大幅跌宕起伏，10年累計(jì)漲幅不足50，中國(guó)樓市則一路走牛，

3、普遍漲了610倍。這么高的房?jī)r(jià)還是否正常，是否已經(jīng)泡沫化，國(guó)內(nèi)外都有頗多評(píng)論?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)仍然有財(cái)經(jīng)地產(chǎn)界的名流堅(jiān)持認(rèn)為北京、上海的房?jī)r(jià)并不算貴，因?yàn)橹袊?guó)一線城市與世界發(fā)達(dá)國(guó)家的大都市相比，還有相當(dāng)?shù)牟罹?，所以房?jī)r(jià)還是要漲。政府為低收入的人蓋好保障房就行了，不必干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)。不過，現(xiàn)在大家出國(guó)的共同感受是，盡管我們?nèi)司鶉?guó)民收入大體只是發(fā)達(dá)國(guó)家的十分之一，中國(guó)一線城市的絕對(duì)房?jī)r(jià)已經(jīng)直逼發(fā)達(dá)國(guó)家的大都市上班族居住區(qū)的水平。更不用說如果匯率再改革上浮，我們就要直接以發(fā)展中國(guó)家的低收入去住最發(fā)達(dá)國(guó)家的高價(jià)房了。事實(shí)上，在中國(guó)歸屬的世界中低收入國(guó)家中，除被貧民窟包圍的印度孟買市中心以外，中國(guó)的北京、上海中

4、心區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)絕對(duì)遙遙領(lǐng)先，即使與中高收入國(guó)家首都比，除富豪集聚的莫斯科之外，北京、上海也是價(jià)高一頭（見表一）。表一 一線城市市中心房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)單位：歐元中高收入國(guó)家城市每平米房?jī)r(jià)中值中低收入國(guó)家城市每平米房?jī)r(jià)中值阿根廷 布宜諾斯艾利斯1,711.49中國(guó) 北京3,422.73墨西哥 墨西哥城1507.75中國(guó) 上海3,353.79巴西 里約熱內(nèi)盧2,538.91印度 德里1,644.00智利 圣地亞哥1,173.60印度 孟買6,681.00南非 開普敦2,832.59印尼 雅加達(dá)835.64俄羅斯 莫斯科7,334.96馬來西亞 科隆坡1,627.96土耳其 伊斯坦布爾1,685.00菲律賓

5、馬尼拉1,575.97波蘭 華沙3,181.50泰國(guó) 曼谷1,879.84羅馬尼亞 布加勒斯特2,829.00埃及 開羅851.78數(shù)據(jù)來源：Global Property Guide 2010；其實(shí)，就如人們通常用市盈率、市凈率來衡量股市的估值高低一樣，國(guó)際上通常不是用絕對(duì)價(jià)格而是房?jī)r(jià)收入比、租售比來衡量房?jī)r(jià)的合理區(qū)間。因?yàn)榉孔硬槐裙善?，只能由生活在?dāng)?shù)氐娜讼M(fèi)。用這個(gè)指標(biāo)來衡量，中國(guó)主要城市的房?jī)r(jià)收入比在全球包括發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)絕對(duì)領(lǐng)先（見表二）。同樣按Global Property Guide的數(shù)字，中國(guó)北京、上海的年人均可支配收入只能買不到1.5平方米的住宅，而世界各主要大都市則都在3平米

6、到10平米之間。用房子的租售比即房?jī)r(jià)與月租金或租金回報(bào)率來衡量也是一樣，別人的租售比一般在200倍左右，我們則一般到了400倍以上。從這些指標(biāo)看，可以說中國(guó)一線和熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)已經(jīng)存在較大的泡沫。房?jī)r(jià)泡沫化的一個(gè)最新佐證是，政府剛剛在個(gè)別大城市僅在貸款上多少限購(gòu)二套房和限制非本地居民或就業(yè)者購(gòu)房，脫韁的房?jī)r(jià)立即嘎然而止，揭示了支撐高房?jī)r(jià)的并不是人們真實(shí)的居住需求。表二 一線城市市中心房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)高收入國(guó)家 大城市房?jī)r(jià)收入比中高收入國(guó)家 大城市房?jī)r(jià)收入比英國(guó) 倫敦14.7阿根廷 布宜諾斯艾利斯11.8法國(guó) 巴黎16.7墨西哥 墨西哥城12.4德國(guó) 慕尼黑5.3巴西 里約熱內(nèi)盧5.7美國(guó) 紐約8

7、.4智利 圣地亞哥4.1美國(guó)華盛頓4.7南非 開普敦9.0澳大利亞 悉尼6.7俄羅斯 莫斯科28.6澳大利亞 墨爾本5.9土耳其 伊斯坦布爾5.5挪威 奧斯陸9.4波蘭 華沙20.0新西蘭 奧克蘭6.0羅馬尼亞 布加勒斯特18.9加拿大 多倫多6.6  丹麥 哥本哈根6.9中低收入國(guó)家 大城市房?jī)r(jià)收入比芬蘭 赫爾辛基7.2中國(guó) 北京22.1瑞典 斯德哥爾摩8.9中國(guó) 上海23.1瑞士 蘇黎世5.1印度 德里13.4意大利 羅馬15.1印度 孟買40.1荷蘭 阿姆斯特丹6.2印尼 雅加達(dá)12.5日本 東京11.0馬來西亞 科隆坡8.1韓國(guó) 首爾15.0菲律賓 馬尼拉14.1中

8、國(guó) 臺(tái)北10.1埃及 開羅13.2數(shù)據(jù)來源：；Global Property Guide 2010有人說，一線城市的房?jī)r(jià)就應(yīng)當(dāng)特別貴，否則人都跑到大城市來了。這個(gè)斷言其實(shí)并不符合那些正在或已經(jīng)實(shí)現(xiàn)城市化國(guó)家的事實(shí)。大城市的房?jī)r(jià)當(dāng)然會(huì)比中小城市高，但其實(shí)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中都有一個(gè)合理的差距。如果差距過大只是反映了資源過分向大城市的畸形集中。在實(shí)行大都市化發(fā)展的許多國(guó)家大中小城市的房?jī)r(jià)一般存在著合理階梯，大都市里平均房?jī)r(jià)比中小城市一般貴不了23倍。（見表三）表三 大城市與全國(guó)平均房?jī)r(jià)比 大城市平均房?jī)r(jià)全國(guó)平均房?jī)r(jià)大城市/全國(guó)房?jī)r(jià)英國(guó)（英鎊，2009底）（套）（倫敦）2691801644331.

9、64美國(guó)(美元，2008年底)（套）（華盛頓）4880002500001.95（紐約）6750002500002.70中國(guó)大陸（人民幣，2009底，住宅每平方米單價(jià)）（上海）2018644734.51（北京）1999944734.47資料來源：略（可索取）其實(shí)，僅僅比較大城市中心區(qū)的房?jī)r(jià)還多少有點(diǎn)誤導(dǎo)。因?yàn)閷?duì)廣大工薪階層來說最重要的并不是大都市中心標(biāo)志樓盤的價(jià)格而是上班族居住區(qū)的房?jī)r(jià)。以土地緊缺、人口高度密集的日本東京為例，目前東京典型的3室2廳、不算大陽臺(tái)的使用面積76平米、實(shí)木地板、精裝修帶免費(fèi)車庫(kù)、24小時(shí)熱水供應(yīng)即至少相當(dāng)于我們國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)約105110平米建筑面積的高檔公寓房，步行到輕軌

10、站在510分鐘，坐輕軌地鐵在30分鐘內(nèi)可抵達(dá)市中心各主要商業(yè)區(qū)和政府辦公區(qū)，價(jià)格為2300萬2600萬日元（見圖一），相當(dāng)于165185萬元人民幣，每建筑平米約1.65萬元人民幣，房?jī)r(jià)為日本家庭平均600萬日元年收入的4倍左右。因此，如果僅僅說日本東京銀座的商業(yè)地產(chǎn)可達(dá)幾十萬元人民幣一平米，來論證中國(guó)北京、上海老百姓的房?jī)r(jià)必漲就會(huì)有極大的誤導(dǎo)性。東京的土地資源顯然比我們更緊缺，但上班族居住區(qū)的房?jī)r(jià)相對(duì)收入?yún)s是如此之低。這樣一個(gè)再普通不過的真實(shí)例子，可能比任何枯燥的數(shù)據(jù)更能直觀地揭示相對(duì)于居民收入，中國(guó)一線及熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)之昂貴。圖一日本東京主力戶型樓盤 數(shù)據(jù)來源：日本經(jīng)濟(jì)新聞2010

11、.5.122010.6.2廣告附頁另一種流傳很廣的觀點(diǎn)撇開房?jī)r(jià)本身的高低，認(rèn)為隨著城市化發(fā)展，房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期中必然上漲，因此在任何時(shí)候先買房子總是對(duì)的。這個(gè)說法混淆了由于收入水平的提高和通貨膨脹的存在，房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期趨勢(shì)與投資能否獲利這兩個(gè)不同的問題。這就如同資源產(chǎn)品和股指一樣，歷史顯示長(zhǎng)期必然成倍上漲，但這并沒有避免投資大宗商品或股市的人仍然經(jīng)常賠錢。從世界各國(guó)歷史來看，樓市也是一個(gè)長(zhǎng)期會(huì)上漲但有著起落周期的市場(chǎng)?，F(xiàn)在世界上不少國(guó)家仍在經(jīng)歷樓市下跌周期的煎熬。有人說中國(guó)要守18億畝耕地紅線，所以城市房?jī)r(jià)地價(jià)只升不跌。其實(shí)城市化是農(nóng)民轉(zhuǎn)市民，農(nóng)民進(jìn)城占地比他原先占的宅基地要小得多，不存在土地供應(yīng)不足的

12、問題。因此，中國(guó)過去這些年的房?jī)r(jià)飆升，只是在特定經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境下的產(chǎn)物，并不可能創(chuàng)造打破規(guī)律、只漲不跌的神話。特別是近年來房?jī)r(jià)多次成倍上漲的累積暴利效應(yīng)，已經(jīng)吸引了各路社會(huì)資金蜂擁而至的情況下，如不加以有效遏制，泡沫必然繼續(xù)吹大。而國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)這個(gè)泡沫破滅時(shí)，整個(gè)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)都要付出慘重的代價(jià)。因此，中國(guó)房?jī)r(jià)的國(guó)際比較表明，盡管國(guó)內(nèi)至今還有人為高房?jī)r(jià)聲辯和尋找依據(jù)，海外卻在中國(guó)政府這輪最新的調(diào)控之前，普遍都在議論中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的危險(xiǎn)，這當(dāng)然不是偶然的。其實(shí)，就象當(dāng)年中國(guó)股市似乎擋不住的熱度一樣，高處不勝寒的中國(guó)房?jī)r(jià)的回歸也勢(shì)在必然。房?jī)r(jià)飆升溯源首先，房?jī)r(jià)飆升當(dāng)然與利息偏低、貨幣過多有關(guān)，但貨

13、幣政策恐怕更多的要服從總體的宏觀經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，況且從房改10多年來房?jī)r(jià)就一直在上升通道中，這就并不能僅由階段性的貨幣政策來解釋。其次，房地產(chǎn)商無疑是樓市上升的重要推手。不過，在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)還算相對(duì)充分的市場(chǎng)，開發(fā)商如果能單方面推升房?jī)r(jià)，不可能是因?yàn)樗麄兲貏e聰明或特別貪婪，一定還是利用了我們制度上的漏洞。至于眾口一詞的城市化，恐怕多少也是房?jī)r(jià)上漲的替罪羊。因?yàn)檫M(jìn)城的1.5億農(nóng)民工能夠買商品房的實(shí)在鳳毛麟角，買房的還只是本地或外來的城鎮(zhèn)人口，而這僅占總?cè)丝?0多的城鎮(zhèn)戶籍人口，按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)還只是城市化加速發(fā)展的起點(diǎn)。因此，中國(guó)的問題恰恰在于，城市化剛要起跑，已被高房?jī)r(jià)攔住了去路。這樣，很多人就把問題追到了地

14、方政府和土地財(cái)政。地方政府的土地財(cái)政成為眾矢之的當(dāng)然事出有因，但目前對(duì)土地財(cái)政的批評(píng)其實(shí)并不準(zhǔn)確。一些開發(fā)商從來抨擊土地財(cái)政，說人們都盯住了開發(fā)商賺的錢，其實(shí)更多的錢被政府房地產(chǎn)稅收和土地拍賣拿走，斷言房?jī)r(jià)高是因?yàn)榈貎r(jià)高和稅收高。但這兩個(gè)指責(zé)恐怕都有問題。首先，政府從房地產(chǎn)開發(fā)得到的稅費(fèi)是比開發(fā)商要高很多，但這是兩種完全不同性質(zhì)的錢。開發(fā)商賺的錢是自己可以裝進(jìn)口袋的凈利，而地方政府拿到的錢是公共財(cái)政收入，除去土地補(bǔ)償、安置人員以外，還要用于修橋筑路、科教文衛(wèi)等所有城市基本和配套建設(shè)，公開自然地用一己之私利去和政府的公共財(cái)政收入相比嫌其之少，不能不說開發(fā)商的胃口已經(jīng)多年來被寵得實(shí)在太大了。其次，

15、地價(jià)和稅收固然是房?jī)r(jià)的重要因素，但在一個(gè)盈利豐厚行業(yè)中的價(jià)格從來不是由成本決定的。房地產(chǎn)商比誰都更清楚，同樣成本的地塊，后幾期開發(fā)的房子賣出往往比首期貴幾成到幾倍的價(jià)格，當(dāng)然不是因?yàn)槌杀咀兏吡耍且驗(yàn)楹髞硎袌?chǎng)行情上漲。如果開發(fā)商從來都是根據(jù)市場(chǎng)行情定價(jià)，而根本不管他們多年前取得土地價(jià)格是多么低，人們沒有理由相信，即使政府并不從土地獲益，開發(fā)商就會(huì)慷慨地讓利給客戶。正如世界上的鐵礦石等大宗原料供應(yīng)商，從來不和你談成本，只要市場(chǎng)需求旺盛，他們的價(jià)格就不斷翻番。當(dāng)然市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中成本決定價(jià)格的情況也是有的，就是當(dāng)需求極度萎縮，供應(yīng)商要么退出要么只能勉強(qiáng)保本維持。我們?cè)谠S多競(jìng)爭(zhēng)激烈、利潤(rùn)微薄的行業(yè)都會(huì)周期性地看到這種現(xiàn)象。但毫無疑問，這絕對(duì)不是賺得盆滿缽滿乃至全社會(huì)各行各業(yè)包括反應(yīng)本來挺慢的國(guó)企都想擠入來分一杯羹的房地產(chǎn)業(yè)。地方的土地財(cái)政肯定是助推房?jī)r(jià)的重要因素。只是其作用機(jī)理并不象人們想的那么簡(jiǎn)單。比如說，房地產(chǎn)的稅收，在西方也往往是地方政府的主要收入來源，征收又是按照房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的。這種房地產(chǎn)財(cái)政并不意味著西方的地方政府都想或都有能力去推高房地產(chǎn)價(jià)格。即使在中國(guó)情況下，如果單純從收益去推斷，土地財(cái)政可能使政府出售更少的土地從而更高的價(jià)格，也可能推動(dòng)政府賣出更多的土地以籌集更多的建設(shè)資金，而任期制的約束可能使當(dāng)政者更有動(dòng)力當(dāng)下賣