《深圳市二手房買賣合同》

1、深圳市二手房買賣合同之律師逐條解析版（上）(2009-7-1 20:21:09)發(fā)送到微博 分類：未分類標(biāo)簽：張茂榮律師 深圳二手房律師團(tuán) |深圳二手房交易寶典 深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同之律師逐條解析版解析人：深圳二手房律師團(tuán)首席律師張茂榮解析說明：1 、本解析版是本律師對(duì)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局與深圳市工商局聯(lián)合制定的深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同2008版（ 2007年 8 月 1 日實(shí)施， 2008年 1 月 1 日修訂）的逐條解讀 ;2 、本解析版對(duì)本合同條款基本含義、簽約注意、潛在風(fēng)險(xiǎn)及其防范進(jìn)行了特別提示， 是本律師多年來工作經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)， 具有極強(qiáng)的實(shí)用性，實(shí)為二手

2、房交易雙方、居間方、擔(dān)保公司、按揭銀行必讀版本;3 、本解析僅代表本律師個(gè)人意見，并不代表相關(guān)媒介意見，如有不妥，歡迎業(yè)內(nèi)專家批評(píng)指正 ;4 、本解析版版權(quán)歸本律師所有，任何單位、個(gè)人使用、復(fù)制、轉(zhuǎn)載需注明本律師創(chuàng)作人身份， 否則構(gòu)成侵權(quán)， 本律師保留追究法律責(zé)任的權(quán)利。深圳市二手房預(yù)約買賣及居間服務(wù)合同深（）居間第（）號(hào)特別提示1 、本合同為示范文本，各方當(dāng)事人簽訂本合同前，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同條款和二手房購房指引（交易場(chǎng)所現(xiàn)場(chǎng)懸掛）的內(nèi)容。【張茂榮律師解析】 示范文本的基本含義是示范作用， 而非必須使用，如交易雙方未使用本版本簽訂二手房買賣合同， 只要內(nèi)容不違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定同樣有

3、效， 任何一方當(dāng)事人都不能因此拒絕履行，否則將構(gòu)成違約，需承擔(dān)違約責(zé)任。2 、本合同文本由 “深圳市二手房網(wǎng)上交易系統(tǒng) ”生成，合同各方經(jīng)協(xié)商 ,可對(duì)本合同的內(nèi)容作修改、補(bǔ)充，修改、補(bǔ)充的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)的規(guī)定?！緩埫瘶s律師解析】 本合同屬格式條款， 未盡事宜或有不同約定的，合同各方可在附件二中重新約定， 一般情況下附件約定與格式條款不一致的，以附件約定為準(zhǔn)。3 、買方在簽訂本合同前，應(yīng)當(dāng)對(duì)本合同所涉房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地考察，對(duì)房地產(chǎn)周圍的環(huán)境、 交通、學(xué)校及附著于該房地產(chǎn)之上的學(xué)位、戶口等情況進(jìn)行充分了解。 賣方有義務(wù)如實(shí)提供包括產(chǎn)權(quán)狀況、 租賃情況、戶口等有可能影響交易的真實(shí)信息?！緩埫瘶s

4、律師解析】本條規(guī)定了買方的注意義務(wù)和賣方的如實(shí)告知義務(wù)，買方不應(yīng)僅限于賣方或居間方的介紹，而應(yīng)多方了解，查證屬實(shí)。賣方故意隱瞞事實(shí)真相或告知虛假情況欺詐買方簽訂合同的，買方有權(quán)要求變更或者撤銷。4 、為保證交易資金安全，建議買賣雙方通過銀行第三方托管方式進(jìn)行資金監(jiān)管，并以協(xié)議方式明確約定資金監(jiān)管帳戶及資金交付條件等相關(guān)事宜?！緩埫瘶s律師解析】 資金監(jiān)管是為了保證交易雙方的安全，中天事件對(duì)居間方監(jiān)管的風(fēng)險(xiǎn)暴露無遺，強(qiáng)烈建議將首期款及大筆定金監(jiān)管于銀行，簽訂資金監(jiān)管協(xié)議的相關(guān)條款見第6 條、第 8 條解析。5 、買賣雙方在委托他人辦理房地產(chǎn)贖樓、過戶過程中，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀所簽署的公證委托書內(nèi)容。對(duì)外

5、所授權(quán)限，應(yīng)當(dāng)在可控范圍。在辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)親自到場(chǎng)，避免出現(xiàn)交易風(fēng)險(xiǎn)。【張茂榮律師解析】 全權(quán)委托公證書是委托人賜予代理人 （受托人）的尚方寶劍， 代理人持該公證書在授權(quán)范圍內(nèi)可以不經(jīng)過委托人同意任意處分或購買物業(yè)、代理簽約、收付款等，由此產(chǎn)生的所有法律后果均由委托人承擔(dān) （條款中辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記買賣雙方應(yīng)當(dāng)親自到場(chǎng)的規(guī)定僅是建議條款， 在買賣雙方出具全權(quán)委托公證后即使不親自到場(chǎng)，代理人也有權(quán)代為辦理）。目前委托書均由擔(dān)保公司或居間方提供，尚無官方版本，建議仔細(xì)逐條審驗(yàn)內(nèi)容，并建議業(yè)主做公證時(shí)指明買受人、成交價(jià)、有效期等重要事宜，防止代理人炒樓或低價(jià)轉(zhuǎn)讓，出現(xiàn)意外事件時(shí)應(yīng)及時(shí)終

6、止委托并函告相關(guān)機(jī)關(guān)。6 、政府僅規(guī)定了房地產(chǎn)居間方傭金收取標(biāo)準(zhǔn)的上限，在房地產(chǎn)交易中，居間方不得超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金?！緩埫瘶s律師解析】 居間方促成交易后有權(quán)獲取傭金， 除合同約定之外不應(yīng)當(dāng)再收取任何其他費(fèi)用， 如買賣雙方成交后拒付傭金， 居間方有權(quán)起訴索 賠。7 、買方、賣方、居間方在本合同簽訂時(shí)應(yīng)同時(shí)在場(chǎng)，以確保各方所執(zhí)合同的同一性、有效性與真實(shí)性?！緩埫瘶s律師解析】 本條屬于倡議性條款， 實(shí)踐中存在居間方先找一方簽，再找另一方簽的情況（非同時(shí)在場(chǎng)），此時(shí)合同在后一方簽字后生效，先簽一方應(yīng)備份以防止后簽一方簽字時(shí)另行增加或修改內(nèi)容。如居間方以需公司蓋章為由要求全部收回合同， 交易雙方應(yīng)制

7、作備份并由居間方簽約人簽字認(rèn)可。8 、居間方應(yīng)當(dāng)具有主管部門核發(fā)的備案證書和營業(yè)執(zhí)照。買賣雙方可通過網(wǎng)站 （ ）“信用公示 ”查詢房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的相關(guān)資料?！緩埫瘶s律師解析】根據(jù)合同法規(guī)定，只有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的合同才無效， 居間方方無資質(zhì)或喪失資質(zhì)居間僅是違規(guī)，并沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，所居間合同仍然有效，買賣任何一方不得因此拒絕交易，否則將構(gòu)成根本違約。當(dāng)事人基本信息（略）：【張茂榮律師解析】 本條信息是 26 條各方約定的送達(dá)地址， 填寫不準(zhǔn)確將可能導(dǎo)致無法及時(shí)接收相關(guān)文件， 故應(yīng)盡量填寫完整， 通訊地址、聯(lián)系電話務(wù)必準(zhǔn)確，履約過程中地址、電話變更

8、需及時(shí)履行變更告知手續(xù)。賣方姓名要和和房地產(chǎn)證一致，不應(yīng)使用化名、曾用名。代簽約的，應(yīng)索取當(dāng)事人的授權(quán)委托書，以確保有效代理。各方應(yīng)備存對(duì)方身份證復(fù)印件， 以備發(fā)生糾紛后訴訟使用 （深圳法院訴訟要求提交對(duì)方身份證復(fù)印件）。根據(jù)中華人民共和國合同法、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)居間方居間，買方、賣方、居間方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上， 就本合同所涉房地產(chǎn)預(yù)約買賣和居間服務(wù)事宜，達(dá)成如下協(xié)議：第一部分房地產(chǎn)預(yù)約買賣第一條 【擬轉(zhuǎn)讓標(biāo)的】賣方擬轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（下稱該房地產(chǎn)）坐落于：。房地產(chǎn)證號(hào)為：。房地產(chǎn)用途為：。登記建筑面積為：平方

9、米。套內(nèi)建筑面積為：平方米。該房地產(chǎn)土地使用權(quán)年限自 年 月 日至 年 月 日止。該房地產(chǎn)于 年 月竣工。目前該房地產(chǎn)物業(yè)管理公司為，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)為每月每平方米建筑面積人民幣：佰拾元角分（小寫：元）。該房地產(chǎn)約定交付的附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品等清單，詳見附件一?！緩埫瘶s律師解析】 本條是關(guān)于擬轉(zhuǎn)讓房屋基本情況的介紹，因系二手房，主要情況在房地產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)已有記載， 賣方只需注意填寫的與登記的一致即可， 如填寫與登記或?qū)嶋H情況不符， 買方可能會(huì)追究賣方欺詐售房的責(zé)任。第二條 【房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀】該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為以下第種：1 、該房地產(chǎn)沒有設(shè)定抵押，賣方對(duì)該房地產(chǎn)享有完全的處分權(quán)。2 、

10、該房地產(chǎn)處于抵押狀態(tài)，賣方承諾于本合同生效之日起日內(nèi)還清貸款，辦妥注銷抵押登記手續(xù)。3 、該房地產(chǎn)處于抵押狀態(tài)，賣方需委托擔(dān)保公司擔(dān)保融資贖樓的，須于簽訂本合同之日起日內(nèi)與擔(dān)保公司簽訂服務(wù)合同，辦理贖樓手續(xù)， 買方應(yīng)予協(xié)助， 擔(dān)保贖樓收費(fèi)項(xiàng)目以擔(dān)保公司的服務(wù)合同為準(zhǔn) ; 賣方雖有擔(dān)保公司提供擔(dān)保但仍不能獲得贖樓貸款的，賣方應(yīng)在合同約定轉(zhuǎn)移登記日期之前自行贖樓。4 、其他：【張茂榮律師解析】 1 、本條 2 規(guī)定的是業(yè)主自己贖樓， 3 規(guī)定的是業(yè)主委托擔(dān)保公司贖樓。 選擇 2 不必做全權(quán)委托公證， 操作簡(jiǎn)便安全，但需自己有足夠的贖樓資金 ; 選擇 3 無需自籌資金但程序相對(duì)復(fù)雜，買方負(fù)有配合賣方

11、簽訂二手樓贖樓貸款擔(dān)保委托合同的義務(wù)（不配合導(dǎo)致無法贖樓將承擔(dān)違約責(zé)任） ;2 、擔(dān)保公司贖樓需賣方做全權(quán)委托公證給其指定人員， 本條沒有規(guī)定業(yè)主做公證的時(shí)限， 建議在本條 4 中補(bǔ)充約定 “賣方委托擔(dān)保公司融資贖樓的， 須于簽訂擔(dān)保服務(wù)合同當(dāng)日，按擔(dān)保公司要求做全權(quán)委托公證給其指定人員 ”;3、贖樓既是賣方義務(wù)， 又是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的前提， 本條沒有規(guī)定擔(dān)保公司的擔(dān)保贖樓期限， 為防止業(yè)主與擔(dān)保公司或贖樓貸款銀行發(fā)生糾紛不能順利贖樓影響交易，建議將3 最后一句話修改為 “賣方雖有擔(dān)保公司提供擔(dān)保但在出具全權(quán)委托公證書后日內(nèi)仍不能獲得贖樓貸款的（含擔(dān)保公司或銀行違約導(dǎo)致），賣方應(yīng)在期滿后的 日內(nèi)

12、自行贖樓（也可約定解除合同） ”;4、賣方應(yīng)權(quán)衡自己的贖樓能力，對(duì)一旦擔(dān)保公司擔(dān)保贖樓不成有所準(zhǔn)備， 以防違約 ;5 、贖樓擔(dān)保方式分為賣方發(fā)起與買方發(fā)起兩種， 兩者權(quán)利義務(wù)完全不同， 所承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)也大不不同，建議慎重選擇。第三條【房地產(chǎn)租約現(xiàn)狀】該房地產(chǎn)所附租約現(xiàn)狀為：1 、該房地產(chǎn)沒有租約 ;號(hào):年月2 、該房地產(chǎn)之上存有租約。租賃合同見附件 租賃編, 月租金元整（小寫），租期自日至年月日 。賣方須于簽署 深圳市二手房買賣合同前取得承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)或放棄購買權(quán)之書面證明，否則視為賣方違約。 買賣雙方經(jīng)協(xié)商一致按下述第種方式處置租賃合同： ( 只能選擇其中一種 ) 該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移后，原租

13、賃合同在有效期內(nèi)對(duì)買方仍然有效。賣方須于前協(xié)助買方與承租人簽訂新的租賃合同，同時(shí)賣方須將承租方已交賣方之租賃押金/ 保證金及預(yù)交租金（若有）轉(zhuǎn)交予買方，買方自時(shí)起享有賣方在原租賃合同項(xiàng)下之權(quán)利義務(wù)。 賣方須于該房地產(chǎn)交付買方使用前解除原租賃合同，買方對(duì)因原租賃合同而產(chǎn)生之糾紛不承擔(dān)任何責(zé)任?！緩埫瘶s律師解析】本條是關(guān)于租約事宜的約定，有三點(diǎn)注意事項(xiàng)：一是賣方負(fù)有實(shí)告知買方租約狀況的義務(wù)， 故意告知買方虛假情況導(dǎo)致租客損失的將承擔(dān)法律責(zé)任 ; 二是租客有法定的優(yōu)先購買權(quán)，根據(jù)法律規(guī)定，賣方應(yīng)在賣房前提前通知租客并征求其意見，建議賣方在簽訂本合同前先取得租客的放棄購買權(quán)證明， 以防簽約后租客提出異

14、議 ; 三是根據(jù)買賣不破租賃原則，賣方無權(quán)單方提前解除租賃合同，賣方選擇 2 、時(shí)應(yīng)事先取得租客認(rèn)可，以防租客不同意對(duì)買方構(gòu)成違約。第四條 【附著于該房地產(chǎn)的戶口】該房地產(chǎn)所附著的戶口，賣方保證于收到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款之日起日內(nèi)遷出，逾期則以該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為基數(shù)按日萬分之向買方支付違約金?！緩埫瘶s律師解析】本條不切實(shí)際，很多業(yè)主賣房后去向不明又無其他財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行， 導(dǎo)致買方很難追索違約金， 建議在附件二中約定由賣方留存足夠的遷戶保證金， 以免到時(shí)為追索小額違約金而耗費(fèi)大量訴訟成本！第五條 【轉(zhuǎn)讓價(jià)款】該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為人民幣：億仟佰拾萬仟佰拾元角分（小寫：元）。該轉(zhuǎn)讓價(jià)款不含稅費(fèi)。【張茂榮

15、律師解析】本條為過戶登記價(jià)，是交易雙方的納稅依據(jù)。需要提醒的是部分當(dāng)事人為規(guī)避稅費(fèi)故意簽訂陰陽合同，即在本條填寫一個(gè)較低的過戶價(jià)格，再簽訂價(jià)格確認(rèn)書以實(shí)際成交價(jià)付款，如此以來本條約定將屬于無效約定，在房?jī)r(jià)發(fā)生波動(dòng)時(shí)容易發(fā)生糾紛，應(yīng)予避免。第六條 【交易定金】該房地產(chǎn)交易定金共計(jì)人民幣：億仟佰拾萬仟佰拾元角分（小寫：元）。買方同意按以下方式支付：本合同簽訂時(shí)， 向賣方支付定金人民幣：萬仟佰拾元角分（小寫：元）。億仟佰拾本合同簽訂后日內(nèi)，向賣方支付定金余額人民幣：億仟佰拾萬仟佰拾元角分（小寫：元）。上述定金建議交由買賣雙方約定的銀行第三方賬戶監(jiān)管。買方將定金在合同約定期限內(nèi)存入監(jiān)管帳號(hào)，即視為賣方

16、收訖。 定金在買賣雙方辦理過戶手續(xù)時(shí)可自動(dòng)轉(zhuǎn)為樓款，但另有約定的除外?！緩埫瘶s律師解析】 1 、“定金 ”不同于 “訂金 ”和預(yù)付款，一定不能寫錯(cuò) ;2 、根據(jù)擔(dān)保法規(guī)定，定金最高限額為成交價(jià)的20% ，定金過低起不到擔(dān)保作用， 過高無效，建議降低首期款提高定金到房?jī)r(jià)的 20%;3、定金合同屬于實(shí)踐性合同，從定價(jià)實(shí)際交付之日起生效，故在定價(jià)監(jiān)管情況下， 買方務(wù)必取得買方的簽收確認(rèn)收據(jù);4 、本條第三款約定定金監(jiān)管于雙方約定的銀行，但未明確具體銀行， 建議在簽訂本合同后及時(shí)與銀行簽訂定金監(jiān)管協(xié)議，以防一方借口就選擇銀行達(dá)不成一致意見而故意毀約。第七條 【交房保證金】為防范交易風(fēng)險(xiǎn)，督促賣方按約定

17、如期交付該房地產(chǎn)并結(jié)清所有費(fèi)用，買賣雙方協(xié)商同意在本合同簽訂時(shí)從交易總價(jià)款中預(yù)留人民幣：佰拾萬仟佰拾元角分（小寫：元）作為交房保證金（不超過交易總價(jià)款的2% ）。此款在賣方實(shí)際交付房地產(chǎn)及完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)進(jìn)行結(jié)算。此交房保證金的處理方法為下列第種：1 、交由居間方托管 ;2 、其它：?！緩埫瘶s律師解析】 1 、建議將交付保證金的結(jié)算時(shí)間改為在賣方實(shí)際交付房地產(chǎn)、 完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、 遷出戶口及其他相關(guān)事宜辦理完畢時(shí)結(jié)算 ;2 、注意估算相關(guān)費(fèi)用及違約金， 預(yù)存足夠的保證金，如超過總房?jī)r(jià)的 2% 應(yīng)刪除括號(hào)內(nèi)備注部分。第八條 【付款方式】買方所支付款項(xiàng)（包括定金、購房款），除有特別約定，建議以

18、銀行第三方托管的方式進(jìn)行資金監(jiān)管。買方按下列第 種方式給付除定金、交房保證金之外的房款人民幣：億仟佰拾萬仟佰拾元角分（小寫：元）：1 、一次性付款買方須于年月日之前將上述房款支付至買賣雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬戶。2 、買方向銀行抵押付款（1 ）買方須于年月日之前支付除定金、 交房保證金之外的剩余首期款人民幣：億仟佰拾萬仟佰拾元角分（小寫：元）至買賣雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬戶。（2 ）買方須于年月日之前向銀行提交抵押貸款申請(qǐng)的相關(guān)資料， 并配合銀行辦理貸款審批手續(xù)， 抵押貸款金額以銀行承諾發(fā)放貸款金額為準(zhǔn)。（3 ）銀行承諾發(fā)放貸款不足以支付房款余額的，雙方約定按以下第 種方式處理：、買方應(yīng)于

19、銀行出具貸款承諾函之日起三日內(nèi)補(bǔ)足應(yīng)交款。、合同解除，賣方應(yīng)在解除合同之日起三日內(nèi)全額退還買方已付等所有款項(xiàng)。3 、買賣雙方約定的其他付款方式：。上述款項(xiàng)建議買方支付至買賣雙方約定的銀行第三方監(jiān)管賬戶?！緩埫瘶s律師解析】 1 、強(qiáng)烈建議資金監(jiān)管，同第 6 條一樣，本條未明確具體監(jiān)管銀行， 建議在簽訂本合同后雙方及時(shí)與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，并約定買方將資金打入監(jiān)管賬號(hào)即視為賣方收訖， 以防一方借口就選擇銀行達(dá)不成一致意見而故意毀約。 2 、買方需注意按時(shí)申請(qǐng)銀行貸款承諾， 對(duì)按揭不成或銀行貸款承諾數(shù)額可能達(dá)不到預(yù)計(jì)數(shù)額有所準(zhǔn)備，并根據(jù)自身情況慎重選擇（ 3 ）的處理方式 ;3 、取得銀行按揭承諾

20、既是買方的義務(wù)， 又是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記的前提， 本條沒有規(guī)定買方銀行出具按揭承諾給賣方的期限， 為防止因買方收入狀況、信用問題等原因按揭不成或賣方不能順利取得按揭承諾影響交易，建議增加 “買方申請(qǐng)銀行按揭后日內(nèi)仍不能獲得銀行按揭承諾的，由買方在期滿后的日內(nèi)一次性付款 ”（與第 2 條贖樓不成的時(shí)間保持一致，也可約定解除合同） ;4 、買方應(yīng)權(quán)衡按揭不成的風(fēng)險(xiǎn)，并對(duì)此有所預(yù)料， 以防構(gòu)成違約 ;5 、銀行按揭承諾的實(shí)現(xiàn)條件是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記到買方名下， 并由買方辦理完畢抵押登記手續(xù)， 為保障賣方權(quán)益，防止買方領(lǐng)取新房產(chǎn)證后因種種原因怠于辦理抵押登記手續(xù)，建議約定由買方做委托公證給中介人員在過戶后及時(shí)辦

21、理抵押登記手續(xù)（相關(guān)條文見第 15 條）。第九條【買方逾期付款的違約責(zé)任】買方逾期付款的（因銀行貸款原因?qū)е沦I方逾期付款的除外），賣方有權(quán)要求買方按下列第 種（只能選擇其中一種）方式承擔(dān)違約責(zé)任：1 、要求買方以未付款項(xiàng)為基數(shù)，按日萬分之四支付違約金，合同繼續(xù)履行。2 、有權(quán)解除合同并要求買方支付該房地產(chǎn)總價(jià)款百分之的違約金。【張茂榮律師解析】本條第2 項(xiàng)是買方的陷阱條款、不平等條款，也是不合法條款，買方須格外注意： 1 、第 2 項(xiàng)違反合同法，合同法規(guī)定遲延履行不構(gòu)成根本違約， 賣方不能直接解除合同 （必須先行催告） ;2 、沒有約定逾期付款時(shí)間和數(shù)額， 理論上可以理解為即使逾期一天、一元錢

22、的情況下， 賣方也有權(quán)解約索賠， 建議在 2 前面添加 “買方預(yù)期日付款且未付款占應(yīng)付款的% 以上 ”;3、如未作修改，賣方口頭要求或同意買方遲延付款， 買方務(wù)必要取得賣方書面確認(rèn)，以防賣方事后否認(rèn)并解約索賠 ;4 、在買方根本違約的情況下， 應(yīng)賦予賣方糾紛后的單方選擇權(quán)以便權(quán)衡利弊（房?jī)r(jià)跌選擇1 、房?jī)r(jià)漲選擇 2 ，以防買方違約還占便宜），而不是簽約時(shí)確定，建議將“賣方有權(quán)要求買方按下列第 種（只能選擇其中一種） 方式承擔(dān)違約責(zé)任 ”改為 “賣方有權(quán)要求買方按下列方式之一承擔(dān)違約責(zé)任 ”; 5 、如因銀行原因?qū)е掠馄诟犊睿?需要提供相關(guān)證明， 以免發(fā)生糾紛時(shí)故說不清，證明包括銀行證明、 賣方

23、確認(rèn)證明等 ;6 、違約責(zé)任前后應(yīng)統(tǒng)一，第 2 項(xiàng)應(yīng)當(dāng)修改為 “解除合同并要求買方按第 16 條約定承擔(dān)違約責(zé)任”，以免沖突 ;7 、本條與第 12 條賣方逾期交房的義務(wù)不對(duì)等，詳見第 12 條解析。第十條【稅費(fèi)承擔(dān)】按有關(guān)規(guī)定，賣方需付稅費(fèi)：（1 ）營業(yè)稅 ; （2 ）城市建設(shè)維護(hù)稅; （3 ）教育費(fèi)附加 ; （4）印花稅 ; （5）個(gè)人所得稅 ; （6）土地增值稅 ; （7 ）房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi) ; （8 ）土地使用費(fèi) ; （9 ）提前還款短期貸款利息 ; （10 ）提前還款罰息。買方需付稅費(fèi)： （11 ）印花稅 ; （12 ）契稅 ; （13 ）產(chǎn)權(quán)登記費(fèi) ;（ 14 ）房地產(chǎn)交易服務(wù)費(fèi)

24、; （15 ）房地產(chǎn)證貼花 ; （16 ）抵押登記費(fèi) ; （17 ）借款（抵押）合同公證費(fèi) ; （18 ）授權(quán)委托公證費(fèi)。其他費(fèi)用：（ 19 ）權(quán)籍調(diào)查費(fèi) ; （20 ）房地產(chǎn)買賣合同公證費(fèi);（21 ）評(píng)估費(fèi) ; （22 ）律師費(fèi) ; （23 ）保險(xiǎn)費(fèi) ; （24 ）其他（以實(shí)際發(fā)生的稅費(fèi)為準(zhǔn)）。經(jīng)雙方協(xié)商，其中：上述項(xiàng)由賣方支付。上述項(xiàng)由買方支付。本合同履行過程中因法律、 法規(guī)和政策原因新增的稅費(fèi)， 按以下第 方式處理：1 、由法律、法規(guī)和政策規(guī)定的繳納方繳納。2 、買賣雙方同意由方繳納和承擔(dān)一切責(zé)任。3 、其他：買方支付：%;賣方支付：% 。以上按規(guī)定應(yīng)由賣方和 （或）買方支付的稅費(fèi)， 因

25、買賣雙方協(xié)商改變實(shí)際納稅方的，法律責(zé)任不因納稅方的變化而轉(zhuǎn)移。任何一方不按約定或法律、 政策規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)， 導(dǎo)致交易不能繼續(xù)進(jìn)行的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц对摲康禺a(chǎn)總價(jià)款百分之的違約金?！緩埫瘶s律師解析】 1 、二手房交易稅費(fèi)波動(dòng)較大，在業(yè)主實(shí)收情況下，該條是買方的風(fēng)險(xiǎn)條款， 買方要對(duì)政策變化可能增加的稅費(fèi)有所預(yù)料（如營業(yè)稅減免期限的變化等），反之如買方實(shí)付，賣方也應(yīng)有所預(yù)料 ;2 、本條是陰陽合同過戶且業(yè)主實(shí)收、 房?jī)r(jià)上漲情況下業(yè)主慣用的毀約借口 （要求買方以實(shí)際成交價(jià)過戶多支付稅費(fèi)， 迫使買方放棄購買），買方應(yīng)予防范。建議避免簽訂陰陽合同，如已經(jīng)簽訂則補(bǔ)充約定買方支付的稅費(fèi)以確定數(shù)額為限， 超出部

26、分由雙方平均分?jǐn)?3 、本條最后一款違約責(zé)任與 16 條重復(fù)且規(guī)避了定金罰則的適用，實(shí)屬畫蛇添足之舉，建議取消或改為依據(jù) 16 條承擔(dān)違約責(zé)任。第十一條【房地產(chǎn)交付】賣方應(yīng)當(dāng)于將該房地產(chǎn)交付買方，并履行下列手續(xù)：1 、買賣雙方共同對(duì)該房地產(chǎn)及附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，記錄水、電、氣表的讀數(shù)，并辦理交接手續(xù);2 、交付該房地產(chǎn)鑰匙 ;3 、?！緩埫瘶s律師解析】房屋交付是二手房買賣過程中重要的一環(huán)，是雙方質(zhì)量責(zé)任的分界點(diǎn)，建議簽署交房確認(rèn)書，買方應(yīng)按照附件一房地產(chǎn)交接清單逐一驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量缺陷及時(shí)提出，收房后將視為驗(yàn)收合格，賣方不再承擔(dān)責(zé)任。第十二條【延遲交房的違約責(zé)任】

27、除本合同另有約定外，賣方未按合同約定的期限將該房地產(chǎn)交付買方，自約定的交付期限屆滿次日起至實(shí)際交付日止，賣方以該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓總價(jià)款為基數(shù)按日萬分之四向買方支付違約金，合同繼續(xù)履行。【張茂榮律師解析】 本條是買方的不公平條款， 付款是買方的主要義務(wù)，交房是賣方的主要義務(wù)，雙方權(quán)利義務(wù)應(yīng)當(dāng)對(duì)等，而本合同第 9 條規(guī)定了買方逾期付款賣方的解約索賠權(quán)， 本條卻沒有規(guī)定賣方逾期交房買方的解約索賠權(quán)，違反了合同法規(guī)定的公平原則，建議在本條最后添加 “如賣方預(yù)期交房超過 日，買方有權(quán)解除合同并要求賣方按第 16 條約定承擔(dān)違約責(zé)任。 ”第十三條【附隨債務(wù)的處理】賣方在交付該房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將附隨的水費(fèi)、電費(fèi)、煤氣

28、費(fèi)、電話費(fèi)、有線電視費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、 等費(fèi)用結(jié)清，單據(jù)交買方確認(rèn)，否則買方有權(quán)從交房保證金中抵扣上述欠費(fèi)。【張茂榮律師解析】 買方應(yīng)估算欠費(fèi)多少， 留足交房保證金， 防止交房保證金不足以支付欠費(fèi)， 同時(shí)還應(yīng)約定履約過程中由于賣方債權(quán)人或案外人就該物業(yè)主張權(quán)利 （包括被法院查封） 導(dǎo)致交易無法完成的，視為賣方違約，賣方應(yīng)當(dāng)按照本合同第 16 條承擔(dān)違約責(zé)任。第十四條【二手房買賣合同的簽訂】在本合同簽訂之日起 日內(nèi)，買賣雙方須簽訂深圳市二手房買賣合同。需辦理贖樓手續(xù)的， 在銀行出具貸款承諾函之日， 或賣方在贖出房地產(chǎn)證原件并注銷抵押登記日起 日內(nèi)，買賣雙方須簽訂深圳市二手房買賣合同

29、。【張茂榮律師解析】本條第二款賣方贖樓情況下的簽約時(shí)間有兩個(gè)，屬不確定條款，且賣方贖樓買方未必按揭付款（無需銀行出具按揭承諾函）、買方按揭賣方未必需要贖樓（紅本房地產(chǎn)證在手），故建議將第二款修改為 “賣方需辦理贖樓手續(xù)或買方需按揭付款的，在賣方贖出房地產(chǎn)證原件并注銷抵押登記、銀行出具貸款承諾函后日內(nèi)，買賣雙方簽訂深圳市二手房買賣合同?！钡谑鍡l【產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記】買賣雙方簽訂 深圳市二手房買賣合同產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。日內(nèi)，共同向房地在收文回執(zhí)載明的回復(fù)日期屆滿之日起理交納稅費(fèi)的手續(xù)。日內(nèi)，買賣雙方須辦該房地產(chǎn)證由買方領(lǐng)取。買方負(fù)有抵押義務(wù)的，在買方領(lǐng)取新房產(chǎn)證后辦理抵押登記手續(xù)。個(gè)工

30、作日內(nèi)須【張茂榮律師解析】 1 、根據(jù)本條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記是本合同中雙方的義務(wù)，深圳市二手房買賣合同 只是產(chǎn)權(quán)登記的時(shí)間條件，如一方毀約拒不簽訂深圳市二手房買賣合同，對(duì)方可以要求法院判決其直接履行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記義務(wù)，但由于本合同名為預(yù)約， 而預(yù)約合同的效力目前尚無法律明確規(guī)定，不排除法官不看內(nèi)容只看名稱，認(rèn)為預(yù)約屬于買賣意向不具有強(qiáng)制執(zhí)行力的情況（見第 16 條解釋）;2 、收文回執(zhí)是納稅和領(lǐng)取買方新房地產(chǎn)證的依據(jù)，建議由居間方保管;3 、買方按揭付款情況下， 為保障賣方權(quán)益， 防止買方領(lǐng)取新房產(chǎn)證后因種種原因怠于辦理抵押登記手續(xù)，建議將本條第三款 “該房地產(chǎn)證由買方領(lǐng)取 ”改為由賣方或居間方

31、領(lǐng)取并在第四款后添加 “買方遲延辦理抵押登記手續(xù)導(dǎo)致買方銀行按揭承諾無法兌現(xiàn)的， 視為買方逾期付款，買方需按本合同第 9 條約定承擔(dān)違約責(zé)任 ”。第十六條【其他違約責(zé)任】任何一方不履行本合同約定義務(wù)，致合同目的不能實(shí)現(xiàn)， 守約方有權(quán)選擇定金罰則或要求對(duì)方支付該房地產(chǎn)總價(jià)款百分之 的違約金。【張茂榮律師解析】 1 、由于守約方是否能夠依據(jù)本合同要求毀約方 “強(qiáng)買強(qiáng)賣 ”，尚不能完全確定 （本律師認(rèn)為具備了本約條件的預(yù)約視為本約，深圳市二手房買賣合同只是應(yīng)政府主管機(jī)關(guān)要求為完成產(chǎn)權(quán)過戶的形式， 除完成贖樓、 按揭外其余內(nèi)容與本合同幾乎一致，且產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記是本合同的義務(wù)， 一方毀約對(duì)方可以根據(jù)合同法

32、規(guī)定要求對(duì)方強(qiáng)制過戶，見第 15 條解釋），而定金有高有低，為防止違約方賠定毀約，建議將違約金定為總房?jī)r(jià)的 20-30% （過高可能不被法律支持），以提高違約成本 ;2 、守約方享有選擇權(quán)，有權(quán)根據(jù)利益最大化原則要求違約方雙倍返還定金或支付違約金 ;3 、為降低守約方維權(quán)成本，建議在該條添加 “如因此而引起守約方提起訴訟的或仲裁的，違約方還須賠償守約方因提起訴訟或仲裁而產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括但不限于律師代理費(fèi)、 訴訟費(fèi)、仲裁費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)等。”第十七條【不可抗力】因不可抗力不能履行本合同的， 根據(jù)不可抗力的影響， 部分或者全部免除責(zé)任， 但法律另有規(guī)定的除外。 因不可抗力不能按照約定履行合同

33、的一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知另一方當(dāng)事人， 并自不可抗力結(jié)束之日起日內(nèi)向另一方提供證明?！緩埫瘶s律師解析】 1 、根據(jù)法律規(guī)定， 不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，一般包括自然災(zāi)害、政府行為、社會(huì)異常事件等，但需要注意的是： 1 、金錢債務(wù)的遲延責(zé)任不得因不可抗力而免除 ;2 、遲延履行期間發(fā)生的不可抗力不具有免責(zé)效力;3、因不可抗力不能如約履約的當(dāng)事人負(fù)有及時(shí)通知并事后提供證明的義務(wù)，未能及時(shí)通知或無法提供證明的將承擔(dān)違約責(zé)任。第二部分居間服務(wù)第十八條【居間服務(wù)內(nèi)容】居間方提供如下服務(wù)：1、接受買方購房委托并為買方提供房地產(chǎn)信息，陪同買方看房 ;2、對(duì)買賣雙方當(dāng)事人資格、 房地

34、產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信息的合法性進(jìn)行查驗(yàn);3、向買方準(zhǔn)確傳達(dá)或報(bào)告賣方的真實(shí)意圖（包括但不限于房地產(chǎn)權(quán)屬、現(xiàn)狀、房?jī)r(jià)、付款方式、違約責(zé)任等事項(xiàng)）;4、接受賣方售房意向委托并為賣方聯(lián)系合適的買方;5、促成買賣雙方進(jìn)行交易，協(xié)助辦理房地產(chǎn)交接事宜;6、提供銀行抵押貸款、贖樓事項(xiàng)的咨詢服務(wù);7、向賣方準(zhǔn)確傳達(dá)或報(bào)告買方的真實(shí)意圖（包括但不限于房?jī)r(jià)、付款方式等） ;8、對(duì)買賣雙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、期限、應(yīng)交納的費(fèi)用等事項(xiàng)提供咨詢服務(wù) ;9、?！緩埫瘶s律師解析】 1、為防止跳單，保護(hù)自身合法權(quán)益，簽訂本合同之前居間方應(yīng)與買賣雙方分別簽訂購房委托書和售樓委托書，明確約定跑單的法律后果 ;2、居間方對(duì)交易的合法性負(fù)有

35、審查義務(wù)，因?qū)彶槭д`給買賣雙方造成損失的應(yīng)當(dāng)賠償損失 ;3、如實(shí)報(bào)告是居間方對(duì)委托人的基本義務(wù)， 居間方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的事實(shí)或者提供虛假情況， 損害委托人利益的， 不但不得要求支付傭金且應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任 ;4、居間方應(yīng)及時(shí)督促違約方履約，固定違約方的違約證據(jù)，為維護(hù)自身合法權(quán)益及協(xié)助守約方維權(quán)做好準(zhǔn)備。第十九條【必要費(fèi)用約定】1、本合同簽訂時(shí)， 買方向居間方支付人民幣：佰拾萬仟佰拾元角分（小寫：元）（不超過買方應(yīng)交傭金總額的百分之二十）。如買賣雙方未能簽訂深圳市二手房買賣合同，則此款項(xiàng)作為居間必要費(fèi)用無需退還，因居間方原因?qū)е碌某狻?、本合同簽訂時(shí)， 賣方向居間方支付人民幣：佰拾

36、萬仟佰拾元角分（小寫：元）（不超過賣方應(yīng)交傭金總額的百分之二十）。如買賣雙方未能簽訂深圳市二手房買賣合同，則此款項(xiàng)作為居間必要費(fèi)用無需退還，因居間方原因?qū)е碌某?。如買賣雙方最終簽訂 深圳市二手房買賣合同 ，則居間方所收取的款項(xiàng)充抵買賣雙方應(yīng)當(dāng)支付的傭金?！緩埫瘶s律師解析】根據(jù)本條規(guī)定： 1、居間方未能促成買賣雙方簽訂深圳市二手房買賣合同的，不得要求支付傭金 ;2、無論何種原因（包括買賣雙方協(xié)商終止履行或任何一方根本違約） 導(dǎo)致買賣雙方未能簽訂深圳市二手房買賣合同，居間方只能收取不超過應(yīng)交傭金 20%的必要費(fèi)用 ;3、如因居間方原因?qū)е沦I賣雙方未能簽訂深圳市二手房買賣合同的，居間方不但無權(quán)收取

37、任何費(fèi)用，還要賠付買賣雙方損失。第二十條【傭金收取】1、居間方在買賣雙方簽訂深圳市二手房買賣合同時(shí)，向買方收取傭金（含前條已收取的款項(xiàng)）人民幣：佰拾萬仟佰拾 元 角 分（小寫： 元）。如買賣雙方最終未能完成該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶，則此交易傭金無需退還，因居間方原因?qū)е碌某狻?、居間方在買賣雙方簽訂深圳市二手房買賣合同時(shí)，向賣方收取傭金（含前條已收取的款項(xiàng)）人民幣：佰拾萬仟佰拾 元 角 分（小寫： 元）。如買賣雙方最終未能完成該房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過戶，則此交易傭金無需退還，因居間方原因?qū)е碌某狻！緩埫瘶s律師解析】 1、本條是保護(hù)居間方合法權(quán)益，防止買賣雙方跳單的條款，根據(jù)該條規(guī)定， 深圳市二手房買賣合同是

38、居間方完成居間義務(wù)的標(biāo)志， 買賣雙方支付居間方傭金的時(shí)間為簽訂 深圳市二手房買賣合同的同時(shí) ;2、本合同簽訂后無論又通過何種途徑（含通過第二家中介），只要買賣雙方最終簽訂深圳市二手房買賣合同就必須支付居間方傭金 ;3、深圳市二手房買賣合同 簽訂后，即使未能實(shí)際完成產(chǎn)權(quán)過戶， 除居間方原因?qū)е峦赓I賣雙方無權(quán)要求居間方退還傭金，而只能追究對(duì)方的違約責(zé)任。第二十一條【違約責(zé)任】【張茂榮律師解析】本條沒有規(guī)定買賣雙方協(xié)議終止本合同的情況下買賣雙方的責(zé)任，根據(jù)第 19 條、第 20 條，居間方只能收取必要費(fèi)用，在居間方?jīng)]有收取必要費(fèi)用的情況下， 建議居間方予以補(bǔ)充約定由各方按約定傭金的 20% 支付必要

39、費(fèi)用，雙方承擔(dān)連帶責(zé)任。1、買賣雙方利用居間方所提供信息、條件、機(jī)會(huì)等，私自簽訂深圳市二手房買賣合同 或者另行通過其他居間方簽訂深圳市二手房買賣合同， 買賣雙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。居間方有權(quán)要求買賣雙方支付本合同約定的全部傭金?！緩埫瘶s律師解析】 1、本條即客戶跳單規(guī)定，跳單是對(duì)誠實(shí)信用原則的粗暴踐踏， 屬根本違約行為， 本條明確規(guī)定跳單需支付全部傭金，但沒有規(guī)定買賣雙方串通跳單是否要承擔(dān)連帶責(zé)任， 本律師認(rèn)為鑒于一方面居間方的損失是雙方共同故意造成， 另一方面業(yè)主賣房后一般下落不明，不讓買方承擔(dān)連帶責(zé)任不利于居間方利益的保護(hù)，故建議在后面增加 “并由買賣雙方承擔(dān)連帶責(zé)任 ”;2、根據(jù)本條規(guī)定，

40、買賣雙方在簽訂本合同之后另行通過其他居間方成交的構(gòu)成違約， 需支付居間方全部傭金（即便其他中介免費(fèi)代理） ;3、實(shí)踐中常有買賣雙方委托居間方售樓或買房之后簽訂本合同之前， 其他居間方尋找到更高價(jià)買方或談到更低價(jià)的情況， 對(duì)此建議不要盲目通過其他居間方成交，否則同樣屬于跳單行為將要對(duì)居間方承擔(dān)違約責(zé)任。 建議在簽訂售樓委托書、看樓委托書時(shí)注明房?jī)r(jià)及有效期，并約定有效期內(nèi)如其他居間方能夠賣出更高價(jià)或買入更低價(jià)可通過其他居間方成交。沒有約定或約定不明的， 應(yīng)向居間方發(fā)出催告并給予合理期限，在確認(rèn)居間方無法更高價(jià)或更低價(jià)促成交易后再通過其他居間方成交。2、因賣方過錯(cuò)或違約，致買賣雙方未能簽訂深圳市二手房買賣合同，居間方應(yīng)將向買方所收取的必要費(fèi)用返還后，可要求賣方賠償?！緩埫瘶s律師解析】 本條是賣方的違約責(zé)任條款， 如賣方根本違約居間方必須先行退還買方必要費(fèi)用再向賣方索賠， 但因只能索賠退還給買方的不超過傭金 20%的必要費(fèi)用， 標(biāo)的小，索賠成本高， 周期長(zhǎng)，往往得不償失，建議從賣方交房或遷戶保證