2022社區(qū)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告范文

1、高品質(zhì)文檔2022社區(qū)物業(yè)管理調(diào)查報(bào)告范文 物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)沖突集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。我會(huì)于20*年1月至7月對(duì)河北區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理狀況，特殊是對(duì)三和小區(qū)和金兆園小區(qū)進(jìn)行了調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)查狀況報(bào)告如下： 一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀 三和小區(qū)，人口近萬人，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，小區(qū)經(jīng)受了九個(gè)物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會(huì)，人員較簡(jiǎn)單，管理難度較大，現(xiàn)物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于XX年9月接手三和小區(qū)的物業(yè)管理。每年應(yīng)收物業(yè)費(fèi)100萬元，現(xiàn)在只能收上來4萬余元，收繳費(fèi)用不足以維持日常開銷，水電費(fèi)都有拖欠。很多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車輛丟失、噴泉等很多問題，拖

2、欠物業(yè)費(fèi)。金兆園小區(qū)，XX年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。XX年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管，次年撤出。現(xiàn)在，電梯修理費(fèi)無從解決。 二、小區(qū)物業(yè)存在的問題 盡管兩個(gè)小區(qū)狀況有異，但存在有很多共性的問題，并在很大程度上反映了我區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和病疾。 (一)地產(chǎn)遺留問題。由于物業(yè)管理沒有在房屋開發(fā)建設(shè)階段就進(jìn)行介入，因此開發(fā)建設(shè)的不合理成了后來物業(yè)管理的眾多沖突的根源。開發(fā)建設(shè)遺留問題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營(yíng)收益安

3、排等問題，是業(yè)主與開發(fā)商爭(zhēng)議的核心問題。如金兆園在地產(chǎn)建設(shè)階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴(yán)峻后患。三和小區(qū)的開發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問題。這些都為日后物業(yè)管理埋下了隱患。 (二)物業(yè)管理企業(yè)管理水平低，人員整體素養(yǎng)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，對(duì)業(yè)主的正值要求不能準(zhǔn)時(shí)滿意，同時(shí)存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常修理是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，修理不準(zhǔn)時(shí)、不到位，使業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至消失沖突。 (三)小區(qū)業(yè)主缺乏四種意識(shí)。一是缺乏整體意識(shí)。個(gè)別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分

4、公共設(shè)施不能正常使用，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能;二是缺乏平安意識(shí)。少數(shù)業(yè)主認(rèn)為房子是自己的，屬私有財(cái)產(chǎn)，便無所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識(shí)。一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃，更侵害了其它業(yè)主的合法權(quán)益。四是缺乏環(huán)保意識(shí)。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養(yǎng)大型寵物，在小區(qū)寵物糞便隨處可見。 (四)物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的違規(guī)行為處置力度不夠，沒有執(zhí)法權(quán)。而政府相應(yīng)的執(zhí)法機(jī)構(gòu)又力不從心，執(zhí)法缺位。比如，對(duì)有些業(yè)主的私搭亂蓋、車輛不按規(guī)定停放以及破壞小區(qū)設(shè)施等行為，只能勸說，下整改單，報(bào)告政府執(zhí)法部門，而無他法。結(jié)果經(jīng)常是業(yè)主我行我素，造成惡性循環(huán)，以至小區(qū)環(huán)境和

5、設(shè)施每況愈下。 (五)物業(yè)公司收物業(yè)費(fèi)困難。業(yè)主以各種理由不繳費(fèi)，加之，效法者眾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來的物業(yè)費(fèi)越來越少，從企業(yè)追求利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)本性來說，當(dāng)收入小于成本或者利潤(rùn)削減時(shí)，必定會(huì)降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿足，從而不交物業(yè)費(fèi)，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來受苦的其實(shí)不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的全部業(yè)主。比如三和小區(qū)的狀況就是一個(gè)很好的例子。相反，現(xiàn)每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費(fèi)用沒有拖欠的，因?yàn)檫@是政府行為，假如你不交費(fèi)，這些職能部門有權(quán)停水停電，沒有一點(diǎn)商議，現(xiàn)在只有物業(yè)費(fèi)可以拖欠，因?yàn)?/p>

6、它是企業(yè)行為。個(gè)別人就是抓住這個(gè)漏洞，不交物業(yè)費(fèi)，你不會(huì)把我怎么樣，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。 (六)使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定，當(dāng)確需使用房屋公共修理基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì)提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請(qǐng)使用。但實(shí)際上，假如修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的修理費(fèi)用沒有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用，簡(jiǎn)單讓房屋公共修理基金造成無法利用。隨著大量房屋開頭進(jìn)入修理期，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價(jià)水平上漲的狀況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段

7、。 三、幾條建議 (一)依照XX年10月1日實(shí)施的物權(quán)法有關(guān)章節(jié)規(guī)定和XX年9月1日正式實(shí)施的物業(yè)管理?xiàng)l例，討論制定我區(qū)物業(yè)管理水平評(píng)估細(xì)則，提高物業(yè)管理，并做到有法可依。 (二)建立政府相關(guān)執(zhí)法部門與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)三方的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，有效處置小區(qū)內(nèi)的各種違法違規(guī)行為。并在街道辦事處一級(jí)設(shè)立物業(yè)管理糾紛處置辦公室，作為三方聯(lián)動(dòng)機(jī)制的行動(dòng)軸心。 (三)為促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的進(jìn)展，培育物業(yè)管理的核心品牌，鼓舞有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，在政策上實(shí)施優(yōu)待政策，并制造競(jìng)爭(zhēng)氛圍，做大做強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理業(yè)，為我區(qū)和諧社區(qū)建設(shè)鍛造實(shí)業(yè)新軍。 (四)確保房屋大修基金的平安使用，實(shí)現(xiàn)大修基金保值增值。建議對(duì)業(yè)主交納的房屋大修基金托付銀行理財(cái)，按每個(gè)小區(qū)(大廈)開一個(gè)總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨(dú)開戶，每年的利息自動(dòng)轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動(dòng)用大修基金時(shí)，必需由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，托付專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司預(yù)算的修理費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估后方可動(dòng)用修理款項(xiàng)，同時(shí)對(duì)大修基金的使用過程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)修理質(zhì)量進(jìn)行鑒定。 (五)加大宣揚(yáng)