杭州越秀·星匯城項(xiàng)目二期精裝修研究

1、12012年10月2報(bào)告目的報(bào)告目的 根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況，研究本案二期公寓走精裝修成品線路的可行性，以及可行的執(zhí)行方法。3PART 1 二期精裝修可行性探究4岸上藍(lán)山樂山紅葉新明半島金岸提香新西湖小鎮(zhèn)庭院深深竹海水潤(rùn)西溪山莊閑湖城溫莎郡復(fù)地上城青楓墅園新湖果嶺同城印象西花庭海派風(fēng)范泊悅府麗景山競(jìng)品分布圓鄉(xiāng)名筑西西海小海在售項(xiàng)目南湖西西湖8KM本案7583元/方7715元/方恒厚陽光城6813元/方8488元/方7702元/方8946元/方8588元/方杭州城西區(qū)域競(jìng)品當(dāng)前整體均價(jià)分布在6800-9000元左右，區(qū)域在售項(xiàng)目數(shù)量較多，產(chǎn)品均以低總價(jià)為訴求主打剛需客群，當(dāng)前城西競(jìng)品范圍內(nèi)無精裝公寓項(xiàng)

2、目。59,3178,1776,5006,0005,5005,0004,5004,0001,6001,4001,2001,0008006004002000九月八月七月1,3737,5008,0008,5009,0009,50010,0007,0001,350六月五月四月三月二月一月整體來看，城西區(qū)域成交起自三月份跟隨大市場(chǎng)的以價(jià)換量，現(xiàn)階段隨著價(jià)格反彈企穩(wěn)區(qū)域成交量開始減緩，預(yù)計(jì)后期價(jià)格走勢(shì)以穩(wěn)為主。3-10月城西板塊競(jìng)品成交量?jī)r(jià)走勢(shì)*城西板塊為：老余杭、中泰、閑林、倉前五常區(qū)域整體走勢(shì)614%7%76%1%791145方+80-90方90-120方120-145方22%859841100%十月

3、九月八月七月六月五月80方以下24%52%四月三月21%26%48%3%1,0662%2%2%25%14%57%2%8492%2%2%21%17%55%2%7364%3%0%17%24%55%2%16%26%55%0%1,03824%19%53%2%1,3733-10月城西板塊競(jìng)品面積段成交占比走勢(shì)從近期市場(chǎng)成交走勢(shì)來看，城西區(qū)域成交面積段逐步分化，主力面積段集中在80-90方，次主力為120-145方改善型，本案后期產(chǎn)品在城西市場(chǎng)將面臨長(zhǎng)期的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。結(jié)構(gòu)分析71%1%736十月1%1,06630%31%17%2%0%84925%23%14%7%13%8%841100%九月八月七月六月五月7

4、0-80萬60-70萬50-60萬50萬以下12%5%3%34%1%0%38%23%17%15%21%1%1%1,37318%28%10%31%2%2%2%17%16%9%28%1%1%1,03818%25%三月四月120萬以上90-120萬80-90萬10%12%3%81112%19%4%859從總價(jià)結(jié)構(gòu)來看，杭州競(jìng)品區(qū)域購房總價(jià)至七月后期不斷提升，80萬元以下產(chǎn)品由五月份73%滑落至29%，低總價(jià)房源稀缺性開始凸顯。3-10月城西板塊競(jìng)品總價(jià)段成交占比走勢(shì)結(jié)構(gòu)分析8供應(yīng)套數(shù)409057119618763919496597成交套數(shù)29136152185184246467847418成交均價(jià)6

5、7196391729511392916110198 70286201690112.0112.0212.0312.0412.0512.0612.0712.0812.090200040006000800010000120000500100015002000250012年臨安商品房量?jī)r(jià)走勢(shì)單位：方單位：元/方60-7010%19%9%50萬以下29%70-8050-6013%80-9090-12013%120+總價(jià)段套數(shù)50萬以下76950-60萬50360-70萬35470-80萬23480-90萬19090-120萬264120萬+3481-9月臨安商品房總價(jià)段占比從臨安市場(chǎng)來看，整體市場(chǎng)走勢(shì)受

6、本案的入市波動(dòng)影響較大， 市場(chǎng)整體均價(jià)水平為6500元左右，主力總價(jià)段為50萬元以下，次主力為50-60萬。臨安市場(chǎng)9+6%10月份9月份5,0528月份5,0527月份4,917均價(jià)套數(shù)按照本案價(jià)格走勢(shì)來看，二期產(chǎn)品上市期間整體均價(jià)將達(dá)到6000元左右水準(zhǔn)，主力產(chǎn)品總價(jià)水平維持80萬以內(nèi)。價(jià)格預(yù)期按價(jià)格推算，本案兩房、三房上市總價(jià)集中在80萬元以下！維持優(yōu)勢(shì)OR精裝修？10本案城西區(qū)域隨著本岸后期價(jià)格的穩(wěn)步上漲，本案與余杭區(qū)域整體項(xiàng)目?jī)r(jià)差空間處于逐步縮小階段，由于城西區(qū)域在售項(xiàng)目較多價(jià)格地板穩(wěn)固，本案精裝后面臨超出杭州城西價(jià)格水準(zhǔn)界限風(fēng)險(xiǎn)。精裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000-2000左右，屆時(shí)本案均價(jià)水平

7、接近7000-8000元左右，三房總價(jià)水平為80-100萬左右，為城西區(qū)域三房主要總價(jià)去化空間。當(dāng)前價(jià)格世茂西西湖金岸提香恒厚陽光城西花庭精裝修標(biāo)準(zhǔn)1000-2000海派風(fēng)范新湖果嶺西溪海二期漲幅總價(jià)測(cè)試11小結(jié)：杭州城西區(qū)域市場(chǎng)當(dāng)前量降價(jià)穩(wěn)，后期價(jià)格水平預(yù)計(jì)維持平穩(wěn)為主；城西板塊競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域范圍內(nèi)在售項(xiàng)目多，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈；城西區(qū)域購房壓力不斷提升，80萬元總價(jià)以下房源隨著區(qū)域價(jià)格企穩(wěn)后逐步銳減；臨安市場(chǎng)整體成交去化以80萬以下剛需房源為主，高總價(jià)房源市場(chǎng)份額較少；市場(chǎng)以剛需為主力，低總價(jià)房源后期將面臨更優(yōu)的競(jìng)爭(zhēng)條件，大市場(chǎng)環(huán)境之下不建議本案實(shí)施精裝修方案。12PART 2 裝修方案及建議在

8、本案一期去化表現(xiàn)優(yōu)異的情況下，考慮部分裝修能對(duì)本案的品質(zhì)及后期的形象起到一定的提升作用，再此情況下對(duì)該方案進(jìn)行細(xì)化分析13方案市場(chǎng)預(yù)期接受度對(duì)比方案一：毛胚銷售方案二：全面裝修市場(chǎng)接受度客群數(shù)量對(duì)項(xiàng)目今后去化市場(chǎng)接受度高市場(chǎng)接受度低客群基數(shù)較大增強(qiáng)對(duì)新杭州客群吸引保持投資客群門檻總價(jià)門欄升高，客群基數(shù)減小客群基數(shù)減小，剛需客群及部分投資客群入市受阻依據(jù)市場(chǎng)及銷售情況依據(jù)市場(chǎng)及銷售情況：在考慮加入裝修元素的情況下，全面精裝風(fēng)險(xiǎn)較大，建議為部分裝修?。涸诳紤]加入裝修元素的情況下，全面精裝風(fēng)險(xiǎn)較大，建議為部分裝修！項(xiàng)目品質(zhì)提升，但去化減緩，后期抗風(fēng)險(xiǎn)能力降低抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，后期價(jià)格空間靈活控制，較容易

9、完成銷售指標(biāo)不建議方案三：部分裝修市場(chǎng)接受一般客群數(shù)量變動(dòng)不大，但改善型客群的承價(jià)能力有所提升對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)起到提升作用，有利于項(xiàng)目形象塑造方案對(duì)比14客戶分析一期客戶投資自住改善：科技園區(qū)高管、臨安市區(qū)客戶本案廣告、品牌受眾，看好區(qū)域未來發(fā)展及升值潛力客群描述客群訴求其他剛需：青山鎮(zhèn)本地客群為主、周邊科技園區(qū)職工、部分臨安市區(qū)客戶及城西客戶購房目的不明確，帶有保值心態(tài)本地客群低總價(jià)、升值空間低總價(jià)、生活配套居住環(huán)境、小區(qū)品質(zhì)、生活配套精裝接受度對(duì)應(yīng)房型兩房為主兩房為主三房、四房為主從一期產(chǎn)品及客戶情況分析來看，自住型客戶對(duì)精裝修的接受度更高，建議本案裝修側(cè)重三房、四房產(chǎn)品為主力樓棟。15寫字樓商

10、業(yè)酒店產(chǎn)品分析二期產(chǎn)品景觀資源相對(duì)一期有所提升，戶型以三房為主力戶型，2房戶型占據(jù)居于次席，7、8、9三棟整體資源相對(duì)較優(yōu)，具備精裝修的初步條件，建議八號(hào)、九號(hào)兩棟做精裝修占總房源31%B5B6B7B9B8B2區(qū)產(chǎn)品占比統(tǒng)計(jì)房型2房3房4房占比38.89%55.56%5.56%B2區(qū)樓棟信息統(tǒng)計(jì)樓棟5#6#7#8#9#單元戶數(shù)8892916裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000-1500元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)：5000-7000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)：4000元/平米七賢郡裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000-5000元/平米市場(chǎng)分布裝修標(biāo)準(zhǔn)：1700-3500元/平米從分布地段上來看，杭州州精裝修房基本分布在城市的

11、核心地帶為主裝修：1500元/平米17市場(chǎng)精裝修產(chǎn)品風(fēng)格變化趨勢(shì)市場(chǎng)精裝修產(chǎn)品風(fēng)格變化趨勢(shì)九樹，金色海岸，西湖八號(hào)公館年之前以紅木等深色沉穩(wěn)色調(diào)為主流的裝修風(fēng)格逐漸偏向暖黃、金黃等傳統(tǒng)意識(shí)的豪華的色調(diào)色開始偏向于明亮、舒適，講求質(zhì)感和人性化的裝修隨著時(shí)代的變遷，主流裝修風(fēng)格也隨之發(fā)生著變化隨著時(shí)代的變遷，主流裝修風(fēng)格也隨之發(fā)生著變化之于杭州有之前相對(duì)沉穩(wěn)的，深色的色調(diào)在向明亮的溫馨的色調(diào)轉(zhuǎn)變之于杭州有之前相對(duì)沉穩(wěn)的，深色的色調(diào)在向明亮的溫馨的色調(diào)轉(zhuǎn)變梧桐公寓，新綠園蝶園、誠(chéng)園2008-今市場(chǎng)演變18杭州精裝修市場(chǎng)總結(jié)：1、從分布地段上來看，杭州州精裝修房基本分布在城市的核心地帶為主（申花、橋西

12、、武林、西溪）；2、目前杭州裝修以全精裝修為主，講究品牌、面子，處理基調(diào)均以華麗為主，一般選擇了天然石材地面、大理石墻面，區(qū)別于普通住宅；3、杭州市場(chǎng)精裝修由早期的高端產(chǎn)品主導(dǎo)的豪華路線逐步走向人性化、品質(zhì)化，裝修風(fēng)格由深色調(diào)轉(zhuǎn)向明亮；4、杭州剛需項(xiàng)目裝修較少，但高性價(jià)比、注重實(shí)用性的裝項(xiàng)目近期獲得市場(chǎng)高度認(rèn)可；19裝修形勢(shì)精裝修簡(jiǎn)裝操作方式所有功能區(qū)的固定面都進(jìn)行了鋪裝或粉刷，室內(nèi)儲(chǔ)藏櫥（柜）；廚、廁的墻和地面進(jìn)行了精心的處理；臥室、客廳做過吊頂；安裝了燈具等。簡(jiǎn)單的裝修，客廳和臥室的地面、墻面、頂面沒做面層；廚房、衛(wèi)生間的地面、墻面和頂棚做了面層；衛(wèi)生間有中檔的衛(wèi)生設(shè)備；廚房有料理臺(tái)、洗滌

13、盆和水嘴；有簡(jiǎn)單的燈具；沒有陽臺(tái)封窗。優(yōu)勢(shì)分析所見及所得，為購房者省心省力，利于整體品質(zhì)的提升總價(jià)增幅較小，存在改動(dòng)空間劣勢(shì)分析風(fēng)格產(chǎn)品定型，拒絕了部分客戶，對(duì)開發(fā)商售后服務(wù)能力要求較高對(duì)品質(zhì)空間提升不大客戶反饋客戶可以了解裝修的價(jià)值，但無選擇設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料品牌的余地對(duì)資金實(shí)力偏弱的剛需有吸引力，但客戶面提升有限市場(chǎng)表現(xiàn)市場(chǎng)主流裝修方向市場(chǎng)空間不明確在考慮部分裝修的前提下，本案建議裝修房源以全裝修為主，有利于提升項(xiàng)目形象。方案對(duì)比20方案示意裝修成品房良渚文化村七賢郡，裝修標(biāo)準(zhǔn)無報(bào)價(jià)（預(yù)計(jì)1500-20001500-2000）效果：開盤均價(jià)1000010000元/ /方，240240多套房日光

14、！21風(fēng)格示意：簡(jiǎn)單、明亮的色調(diào)，注重居住體驗(yàn)營(yíng)造方案示意22人性化細(xì)節(jié)摩恩水槽，大容量、雙芯，收納更多蔬菜碗碟，輕松隔絕雜物和排水海爾一體化臺(tái)盆，盆與臺(tái)面“合體”，洗漱方便，易于打理櫥柜底部照明設(shè)計(jì)、太陽能系統(tǒng)等裝修品牌：偏重于高性價(jià)比知名家居品牌，方太、摩恩、樂家、海爾等，輔以萬科在精裝修上的成熟經(jīng)驗(yàn)，獲得剛需客群的高度認(rèn)可方案示意23書房示意圖餐廳示意圖廚房細(xì)節(jié)圖細(xì)節(jié)營(yíng)造：講究實(shí)用、人性化，燈光營(yíng)造體驗(yàn)居家氛圍感方案示意24方案示意啟示：注重細(xì)部處理、空間打造利用深得消費(fèi)者認(rèn)可！25PART 3 裝修交付標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)用成本26空間探測(cè)二期毛胚價(jià)格1000-2000精裝修空間城西項(xiàng)目?jī)r(jià)格臨安重點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格鑒于本案的地理位置，本案精裝修房源價(jià)格不宜超過