房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)影響因素與實(shí)施階段的造價(jià)控制研究

1、 本文由chenjian_ha貢獻(xiàn) pdf文檔可能在WAP端瀏覽體驗(yàn)不佳。建議您優(yōu)先選擇TXT，或下載源文件到本機(jī)查看。 與實(shí)施 階段 的造價(jià)控制研 究 泉 州 市 工 程 咨 詢 中心 黃 惠平 工階段的工程造價(jià)控制 ， 對實(shí)現(xiàn)項(xiàng) 目預(yù) 算 目標(biāo)也具有重要 的意義。 、人 員 因 素 工 程概預(yù)算是 決定建筑 產(chǎn)品價(jià)格 的依 據(jù) ，概預(yù)算 的工作是建筑經(jīng) 濟(jì)工 作 的重要組成部分 。工程概 預(yù)算的編 制 和 管 理 是 一 項(xiàng)十 分 復(fù) 雜 而 細(xì)致 的 工 作 ， 制 人 員 要有 強(qiáng) 烈 的 責(zé) 任 感 ， 始 編 要 房地 產(chǎn) 項(xiàng) 目工 程 造 價(jià) 的 構(gòu) 成與 影 響 因素 一 、

2、單位 管理費(fèi) 、 拆遷費(fèi)用等 。 房地產(chǎn)項(xiàng) 目 工 程 造 價(jià) 的 影 響 因 素有 ： 、 終把 節(jié)約投資 、提 高經(jīng)濟(jì)效益放 在首 位 。 為 適 應(yīng) 招 標(biāo) 承 包 制 及 市 場 經(jīng) 濟(jì) 的 工 程 建 設(shè) 工 程 項(xiàng) 目是 指 在 一 定 的 時(shí) 間 、 用 和質(zhì) 量 要 求 下 ， 形成 一定 費(fèi) 為 生產(chǎn)能力 （ 或使 用 功能 ）的 固定 資 產(chǎn) ， 設(shè)計(jì) 因素 需要 ，要 求概預(yù) 算人員政策觀念 性要 強(qiáng)， 知識(shí)面要寬 ， 不但要有豐富的理論 知識(shí) ，還要有 全面的專業(yè)理論 與業(yè)務(wù) 知識(shí) ； 了解 建筑市場 的情況 ，掌握大 要 量 的 經(jīng) 濟(jì) 信 息 ，充 分 熟 悉 有

3、關(guān) 概 預(yù) 算 設(shè)計(jì) 圖紙是編制概預(yù)算的基本依據(jù) 之 一 ，也 是在 房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目實(shí)施 過 程 中 ， 而 按特 定 的程序 完成 的一次 性任 務(wù) 。 房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目是 建 設(shè) 工 程 項(xiàng) 目中 的 一 種 類 型 ，不 僅 具 有 項(xiàng) 目的 四大 基 本 特 征 影響建設(shè)投資的關(guān)鍵性因素。 特別是初 步設(shè)計(jì)階段 ，如對項(xiàng) 目功能定位、總平 面 圖設(shè) 計(jì) 、 工 工 藝設(shè) 備 水 平 以及 建 筑 施 編制 的政策 、法規(guī) 、制度、定額標(biāo)準(zhǔn)和 相 關(guān) 的動(dòng) 態(tài)信 子 息 。 （ 一次性、明確性 、整體 性、確定性 ） ， 而且具有特定的程序性 、 系統(tǒng)性、組織 的特殊性 、政策規(guī)

4、范的多樣性等特征 。 工程建設(shè)其他 費(fèi) 用 ，是指 從工程 籌建起到工程竣 工驗(yàn)收交付使 用止的 整個(gè)建設(shè)期 間 ，除建筑安 裝工程費(fèi)用 和設(shè)備 、 工器具購置 費(fèi)用 以外的 ， 為保 證 工 程 建 設(shè) 順 利 完 成 和 交 付 使 用 后 能 結(jié)構(gòu)選型和裝飾標(biāo)準(zhǔn)等的確定 ， 設(shè)計(jì)是 否經(jīng)濟(jì)合理 ， 對工程造價(jià)將帶來很大的 影 響 ，優(yōu) 秀設(shè) 計(jì) 可 以節(jié) 約 大量 的投 資 。 、施 工 因素 二 、房 地 產(chǎn) 項(xiàng) 目招 投標(biāo) 階段 的工 程造 價(jià)控 制 實(shí)行 建設(shè) 項(xiàng) 目的招標(biāo)投標(biāo)是 我國 建筑市場 趨向規(guī)范化 、完善化 的重要 就我國目前所采用的概預(yù)算編制方 法而言 ， 在節(jié)約投資方

5、面 ， 施工因素雖 然沒有設(shè)計(jì)的影響因素那么突出， 但是 編制工程概預(yù)算時(shí)也要考慮其施工組織 設(shè)計(jì)和施 工技術(shù)措施。它不僅對概預(yù)算 的編 制 有較 大 的 影 響 ， 且 通 過 加強(qiáng) 施 而 舉措 ， 于擇優(yōu)選擇承包單位 、 對 全面降 低工程造價(jià) ，進(jìn)而使 工程造價(jià)得到合 理有效的控制 ，具有十分重要 的意義。 、項(xiàng) 目招標(biāo)過程 中的造價(jià) 控制 夠 正 常發(fā)揮 效用 而發(fā) 生 的各 項(xiàng) 費(fèi)用 ， 包括土地使用費(fèi)、 前期工程費(fèi)用 、 建設(shè) 采用 項(xiàng) 目招 投標(biāo) 就 是要 通 過 競爭 確 定 出工 程 價(jià) 格 ，使 其趨 于合 理 或 下降 ， 工 程 質(zhì) 量 、有 效 控 制 工 程 造

6、價(jià) 的重 要 般公式為 ： 工具。因此 ， 用價(jià)值工程理論 ，對各 運(yùn) 種 施 工 方 案 進(jìn) 行 技 術(shù) 上 、 經(jīng) 濟(jì) 上 的 對 比 分 析 ，從 中選 出最 能 合 理 利 用 人 力 、 物 力 、財(cái) 力 資 源 的 方 案 ，從 而 降 低 造 價(jià) 。 ） 格 控 制 涉 及 工 程 造 價(jià) 增 減 的 （ 嚴(yán) 工 程 變 更 及 現(xiàn) 場 簽 證 管 理 。 及 時(shí) 做 好 施 工 現(xiàn) 場 記 錄 ，制 定 現(xiàn) 場 簽 證 和 管 理 程 序 ， 強(qiáng) 現(xiàn) 場 簽 證 的 管 理 ， 程簽 證 加 工 隨做 隨 簽 ， 免 日后 簽證 ， 時(shí)簽 證 盡 避 同 可 能 量 化 ，避

7、免 僅 做 定 性 或 含 糊 不 清 竣 工結(jié) 算工程價(jià) 款 預(yù)算 （ 或概 算 ） 合 同價(jià) 款 工 過 程 中預(yù) 算或 合 或 施 有利于節(jié)省投資 ， 提高投資效益 ， 進(jìn)而 更好 的控 制造 價(jià) 。為 了使 招投 標(biāo) 起 到 其 本 身 的 作 用 ， 招 投 標(biāo) 過 程 中要 注 意 以 在 下幾 點(diǎn) ：（ ） 理 確 定標(biāo) 底 價(jià) 格 。推 行 合 合 理 低價(jià) 中標(biāo) ，即在 保 證 質(zhì)量 、工 期 的 同價(jià) 款調(diào) 整數(shù)額一預(yù)付 及已結(jié)算 工程 價(jià)款一保修金 、 工程竣工結(jié)算的審查 工 程竣工 結(jié)算 審查 是竣 工結(jié)算階 段 的 一 項(xiàng) 重 要 工 作 。經(jīng) 審 查 核 定 的 工

8、 前提下的合理低價(jià) ， 避免低于成本價(jià)中 標(biāo)。（ 做 好材料設(shè)備招標(biāo)。對商品混 ） 凝土、水泥 、鋼筋、電梯等主要材料設(shè) 備組織單 獨(dú)招標(biāo)采 購 ，不僅 能保證質(zhì) 量 ，還可節(jié)省投資。（ 嚴(yán)把合 同關(guān)。 、 程竣 工結(jié)算是 核定建設(shè) 工程造價(jià) 的依 據(jù) ，做 好這一 工作一般從 以下幾方面 入手 ： ） （ 核對合同條款 。首先 ，應(yīng)該 對核對竣 工工程 內(nèi)容是否符 合合同條 件 要 求 ， 程是 否 竣 工 驗(yàn) 收 合 格 ， 有 工 只 的簽證 。（ 合理 確定材料與設(shè)備 價(jià) ） 格。 工程建設(shè)過程 中材料設(shè)備費(fèi) 占很大 的比重 ， 占總價(jià)直 接費(fèi) 的 ，材料 約 設(shè)備價(jià)格 的高低 對工程

9、造價(jià) 的影響很 大。因此 ，嚴(yán)格控制材料設(shè)備價(jià)格是降 低造價(jià) 的有效手段 。 在保 證質(zhì)量的基礎(chǔ) 上 ，力爭 把材料價(jià)格 控制在最 低水平 上。 ） （ 加強(qiáng)工程 質(zhì)量 管理 。避免施工 中， 由于返修工程過 多， 造成工程費(fèi)用 的增加 。 ） （ 保證按 時(shí)完工 ，減少工期 延誤損 失。（ 嚴(yán)把工程結(jié)算關(guān)。 ） 施 工 合 同 的簽 定 在簽定 合同階段 ， 別要謹(jǐn)慎。工 特 期 、 量 、 價(jià) 三 個(gè) 方 面使 施 工 合 同最 質(zhì) 造 重 要 的 內(nèi)容 ，關(guān) 于 開 竣 工 日期 的界 定 ； 按合 同要求完成全 部工程并驗(yàn) 收合格 才能列 入竣 工結(jié)算。其次 ， 應(yīng)按合同約 定 的 結(jié)

10、 算 方 法 、計(jì) 價(jià) 定 額 、取 費(fèi) 標(biāo) 準(zhǔn) 、 參加驗(yàn)收的單位、 員， 用的質(zhì)量標(biāo) 人 采 準(zhǔn) 、 序 及 產(chǎn) 生 質(zhì)量 爭議 的處 理 ；對 價(jià) 程 主材價(jià)格 和優(yōu) 惠條款等 ，對 工程竣工 結(jié)算進(jìn)行 審核 。（ ）檢查 隱蔽驗(yàn) 收記 錄。審核竣 工結(jié)算是應(yīng) 該對 隱蔽 工程 施 工 記 錄 和 驗(yàn) 收 簽 證 進(jìn) 行 檢 查 ， 手 續(xù) 完 整 、工 程 量 與 竣 工 圖 一 致 方 可 列 入 款調(diào) 整的范圍 、 程序、 計(jì)算依據(jù)和設(shè)計(jì) 變更、現(xiàn)場簽證 、材料價(jià)格 的簽發(fā)確 認(rèn) ；對工程進(jìn)度款 和竣工結(jié) 算所需 文 件、 程序和效力等 ， 必須作 出明確具體 的規(guī)定 ，避免扯皮現(xiàn)

11、象 的發(fā)生。 結(jié)算。（ 落實(shí)實(shí)際變更簽證。設(shè)計(jì)修 ） 改 變更應(yīng) 由原設(shè)計(jì) 單位 出具設(shè)計(jì) 變更 四 房 地 產(chǎn) 工程 竣 工結(jié) 算 階 三 、房 地產(chǎn) 項(xiàng) 目施 工 階段 的 工程 造 價(jià)控 制 項(xiàng) 目施 工 階 段 是 資 金 投 入 的 最 大 階 段 ， 招 投 標(biāo) 工 作 的 延 伸 ， 合 同 的 是 是 具 體 化 。 雖 然 這 階 段 影 響 工 程 造 價(jià) 的 可 能 相 對 少 些 ，但 真 正 形 成 工 程 實(shí)體 主 要 是 在 這 一 階 段 ，若 控 制 不 好 也 會(huì) 使 投 資 失 控 ， 做 好 項(xiàng) 目施 工 階 段 的 造 價(jià) 控制 ： 做 好 圖 紙 會(huì)

12、 審 工作 。圖 紙 （ ） 同志單和修改圖紙 ， 設(shè)計(jì) 、 審人員簽 校 字 并 加 蓋 公 章 ，經(jīng) 建 設(shè) 單 位 和 監(jiān) 理 工 段 工程 造 價(jià)控 制 竣 工驗(yàn) 收階段工程 造價(jià) 的 內(nèi)容 包 括 ： 工 結(jié) 算 的編 制 與 審 查 ，竣 工 決 算 竣 的編 制 ， 修 費(fèi) 用 的處 理 。 設(shè) 項(xiàng) 目后 保 建 程 師審查同意后才能列入結(jié)算。 ） （ 按 圖核實(shí) 工程數(shù)量 。竣工結(jié) 算的工程量 應(yīng)根據(jù) 竣工圖 、設(shè) 計(jì)變更單 和現(xiàn)場簽 證等進(jìn) 行核算 ，并按 國家統(tǒng) 一規(guī)定 的 計(jì) 算規(guī) 則計(jì)算工程量。 ） （ 認(rèn)真核 實(shí)單 價(jià) 。（ 注 意 各項(xiàng) 費(fèi) 用計(jì) 取 。建 筑 安 裝 ） 評估等 。其 中竣 工結(jié)算 的編制與 審查 是 這 一 階 段 工 程 造 價(jià) 控 制 的重 點(diǎn) 。 、竣 工結(jié)算的含義 工 程 竣 工 結(jié) 算 是 指 施 工 企 業(yè) 按 照 合 同規(guī) 定 的 內(nèi) 容 全 部 完 成 所 承 包 的 工 工程的取 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按 合同要 求或項(xiàng) 目 建 設(shè) 期 間 與 計(jì) 價(jià) 定 額 配 套 使 用 的 建 筑 會(huì) 審工作一方 面能發(fā)現(xiàn)施 工圖紙存在 的問題 并在施工前 加 以解決 ，另一 方 面 也能減 少 因 圖紙 錯(cuò)誤 造 成 的返工 ， 程， 經(jīng)驗(yàn) 收質(zhì)量合格 ， 并符合合同要求 之 后 ，向發(fā)包單位進(jìn) 行的最終 工程價(jià)